TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: SOLUCIONES EXPRESS RR AA C.A., Sociedad Mercantil Inscrita por ante el Registro Inmobiliario Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha ocho (8) de noviembre de 2006, bajo el nº 30, Tomo 122-A-Cto;inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el nº J-29352035-5.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: MARK A. MELILLI y ANDRÉS CHACÓN, ciudadanos Venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Caracas, titulares de las cédulas de identidad nº V-13.511.463 y V-17.642.633 respectivamente, abogados en el libre ejercicio de la profesión, debidamente inscritos en el Colegio de Abogados, así como en su Instituto de Previsión Social bajo los nº 79.506 y 194.360 en su orden.

PARTE DEMANDADA: CIUDADANO OCTAVIO CÉSAR SOSA ROMERO, ciudadano Venezolano, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de identidad nº V-945.919, Sociedad Mercantil TURBO MOTORS C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y el Estado Miranda, bajo el nº 92, Tomo 56-A, de fecha 29 de junio de 1984, Sociedad Mercantil ATELIER GEOGLAMOUR 2360 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y el Estado Miranda, bajo el nº 28, Tomo 857, de fecha 01 de abril de 2008; y por último, la Sociedad Mercantil ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L inscrita ante el Registro Mercantil Primero, de fecha 14 de diciembre de 1984, bajo el nº 2, Tomo 62-A.

DEFENSOR JUDICIAL DE LOS CO-DEMANDADOS ciudadano OCTAVIO CÉSAR SOSA ROMERO y la Sociedad Mercantil ATELIER GEOGLAMOUR 2360, C.A: FRANCIA ALEJANDRA VARGAS SÁNCHEZ, abogada en el libre ejercicio de la profesión, inscrita en el Colegio de Abogados y en su Instituto de Previsión Social bajo el nº 134.548.

APODERADO JUDIDIAL DE LA CO-DEMANDADA Sociedad Mercantil TURBO MOTORS C.A: Ciudadano ÁNGEL LENTITO y EDGAR RODRIGUEZ, abogados en el libre ejercicio de la profesión, debidamente inscritos en el Colegio de Abogados y en su Instituto de Previsión Social bajo los números 71.954 y 109.314 en su orden.

APODERADO JUDIDIAL DE LA CO-DEMANDADA Sociedad Mercantil ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L: Ciudadanos ARMANDO RAÚL MATÍNEZ LÓPEZ y GABRIEL JOSÉ BRICEÑO OLIVARES, abogados en ejercicio inscritos en el Colegio de Abogados y en su Instituto de Previsión Social bajo los números 97.904 y 219.431 en su orden.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000337

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Municipales en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario con sede en la Ciudad de Caracas, en fecha veinticuatro (24) de marzo de dos mil catorce (2014), cuyo sorteo correspondió al Juzgado nº 16 de ésa categoría con sede en la ciudad de Caracas el conocimiento del presente juicio.
En fecha tres (3) de abril de dos mil catorce (2014), el a quo admitió la demanda propuesta y se ordenó el emplazamiento de los demandados.
Cursa al folio 44 de la primera pieza del expediente acta suscrita por el alguacil y la secretaria del a quo dejando constancia de la no citación del demandado OCTAVIO CÉSAR SOSA ROMERO.
En fecha 14 de mayo de 2014, la actora introdujo reforma de la demanda, procediendo a demandar solidariamente a las Sociedades Mercantiles TURBO MOTORS C.A., ATELIER GEOGLAMOURS 2360 C.A., ELECTROAUTO LA HORA S.R.L tal y como se evidencia a los folios 60 l 77 de la primera pieza.
Dicha reforma fue admitida en fecha 19 de mayo de 2013 y ordenadas las citaciones de las sociedades mercantiles co- demandadas, las cuales fueron infructuosas tal y como se desprende de los folios 143-178, 179-214, 215-251, 252-287 todos de la primera pieza del expediente.
En data 29 de julio de 2014 la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles de las co-demandadas, lo cual fue acordado por el tribunal el día siguiente y en fecha 22 de octubre del mismo, año la secretaria del a quo dejó constancia en autos de la fijación de los carteles acordados en autos tal y como puede observarse en el folio 301 de la primera pieza.
Siendo el 11 de noviembre de 2014, se designó como defensora judicial de los demandados a la profesional del derecho FRANCIA ALEJANDRA VARGAS quien se halla debidamente inscrita en el Colegio de Abogados y su Instituto de Previsión Social bajo el nº 134.548, siendo aceptado dicho cargo en fecha el 28 del mismo mes y año.
En fecha 5 de diciembre de 2014, el alguacil del a quo dejó constancia de la citación de la defensora judicial.
En fecha 10 de diciembre de 2014, la defensora judicial presentó su formal escrito de contestación a la demanda incoada en contra de sus defendidos, lo cual puede observarse a los folios 319 y 320 de la primera pieza del expediente.
El 7 de enero de 2015, ante la U.R.D.D de los Juzgados Municipales de Caracas, la abogada BLANCA MARTÍNEZ inscrita en el Colegio de Abogados y su Instituto de Previsión Social bajo el nº 13.674, consigna instrumento poder que la acredita como apoderada judicial de la co-demandada ATELIER GEOGLAMOUR 2360, C.A., y consigna escrito rechazando y contradiciendo la demanda incoada en contra de la Sociedad Mercantil arriba indicada. F 327-329 p/i.
Siendo el 3 de febrero de 2015, el ciudadano JOSÉ GILBERTO ROLO PADILLA, en su condición de Director-Gerente de la Sociedad Mercantil TURBO MOTORS C.A., asistido por el abogado EDGARD RODRIGUEZ procedió a dar contestación a la demanda. F 3 y 4 de la segunda pieza del expediente y a los folios 29 y 30 del mismo se desprende poder otorgado a pud acta.
El 12 de febrero de 2015, se realizó ante el a quo la audiencia preliminar en la cual se determinó que la fijación de los hechos se harían dentro de los tres días de despacho siguientes, lo cual ocurrió el 13 de febrero de 2015. F 34-36 de la segunda pieza del expediente.
Siendo 20 de febrero de 2015, la representación Judicial de la actora consignó su escrito probatorio. F 39-44 de la segunda pieza del expediente.
En fecha 23 del mismo mes y año el ciudadano LEONARDO ENRIQUE CASTILLO en su condición de Director Administrativo de la Sociedad Mercantil co-demandada ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L, asistido por el abogado ARMANDO RAÚL MARTÍNEZ, presentó escrito de pruebas, constante de dos folios útiles. F 108-109 de la segunda pieza.
En la oportunidad del 24 de febrero de 2015, el a quo proveyó los escritos de pruebas presentados por las partes, según se desprende de los autos. F 117-118 de la segunda pieza.
El 4 de marzo de 2015, se dictó auto fijando para el día miércoles 11 del mismo mes y año la fijación de la audiencia de juicio, (F.130) la cual se celebró en esa fecha y se decidió declarar con lugar la demanda de DESALOJO contra todos los co-demandados, condenándolos en consecuencia al desalojo del inmueble arrendado constituido por la casa quinta, distinguida con el nombre Omaira, ubicada en la Av. Páez de la Urb. El Paraíso; entre otras consideraciones ahí vertidas. F 131-142 de la segunda pieza.
El 19 de mayo de 2015, se publicó el texto íntegro de la sentencia, la cual corre a los folios 145-168 de la segunda pieza del expediente.
En fechas 23 y 24 de marzo de 2015, la representación de la parte demandada ejerció el recurso ordinario de apelación en contra del fallo dictado, la cual fue oída en ambos efectos el 30 del mismo mes y año, siendo remitido el expediente a la U.R.D.D de los Juzgados Superiores de ésta Circunscripción Judicial.
El 6 de abril del presente año la causa es distribuida a esta alzada y el 10 igualmente del mismo mes y año se dictó auto fijando el vigésimo día de despacho a los fines que las partes presentaran los informes respectivos, lo cual ocurrió en fecha 15 de mayo por parte de la representación judicial de la Sociedad Mercantil TURBO MOTORS C.A., (co-demandada) y por parte de la representación judicial de la Sociedad Mercantil Soluciones Express RR AA C.A., (parte actora).
Siendo el 26 de mayo de 2015, la representación judicial de la co-demandada apelante ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la actora. F 220-221 de la segunda pieza.
El 27 de mayo el apoderado judicial de la parte actora presentó su escrito de observaciones a los informes presentados por la co-demandada.
En la oportunidad del 28 de mayo de 2015, vistos los escritos de informes como sus respectivas observaciones se dictó auto advirtiendo a las partes que la sentencia se dictaría dentro de los sesenta (60) días continuos siguiente a la fecha ut supra indicada.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En su escrito libelar la representación de la actora expuso lo siguiente:

Que en fecha 1º de marzo de 1984, los antiguos propietarios del inmueble tipo quinta distinguida con el nombre Omaira, ubicada en la Av. Páez de la Urb. El Paraíso, sector El Pinar, Mcpio. Libertador del Distrito Capital, suscribieron contrato de arrendamiento, el cual fue cedido en fecha 4 de junio de 2001, a la Sociedad Mercantil RECUPERADORA FERPAL quien debía encargarse de velar por el cabal cumplimiento de las obligaciones del arrendatario en el uso del inmueble.
Expresa que con posterioridad en fecha 11 de agosto de 2009, la referida sociedad mercantil cedió el contrato de arrendamiento a los antiguos dueños y la misma quedó autenticada ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao bajo el nº 57, Tomo 133 de los libros de autenticaciones.

Asegura que su mandante posee legitimidad y cualidad para demandar el desalojo toda vez que adquiere el inmueble de manos de los antiguos propietarios a través de un contrato de compra-venta el cual quedó protocolizado ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de mayo de 2013, anotado bajo el nº 2013.753, asiento registral 1º del inmueble matriculado con el nº 219.1.1.22.3925.
Que el uso que se le ha dado al inmueble ha sido comercial, pues el 27 de noviembre de 2006, el arrendador aquí demandado subarrendó el inmueble a la Sociedad Mercantil Turbo Motors C.A., expresa que en dicho contrato se estableció que parte del inmueble se utilizaría para la instalación de auto lavado, por estar destinado precisamente a un uso comercial y anexa en copia simple el indicado contrato de subarrendamiento.
Expresa que el presente es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto pese al incumplimiento del arrendatario se permitió la continuidad y el uso del inmueble por parte de los anteriores arrendadores.
Asegura que el arrendatario ha incumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento puntualmente por cuanto a la fecha de presentación de la demanda adeuda cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, todos los meses correspondientes a los años 2012 y 2013 (para el momento de presentación de la demanda).
Que tomando en cuenta el canon de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato el cual fie de ONCE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CEROSEIS CÉNTIMOS (Bs. 11.354,06) y dado que al momento de presentación de la acción, la demandada adeudaba treinta y tres meses de canon se calculó la pretensión en TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 374.683,74).

Denuncia igualmente que incumplió la cláusula sexta del contrato, pues tenía prohibido subarrendar y lo hizo, por lo cual ha incurrido en incumplimiento de obligaciones; en consecuencia alega diversas violaciones no solamente de índole contractual sino legal, pues el 1.592 de la norma sustantiva prevé el pago de la pensión en los términos convenidos.
Asegura que lo expuesto legitima y faculta a su representada a acudir a los Órganos Jurisdiccionales para solicitar la tutela y satisfacción de su derecho, que en el presente caso es el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y en consecuencia la entrega inmediata del mismo con los correspondientes daños y perjuicios que ello constituye.
Fundamentó su demanda en los literales a y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, compareciendo ante esa autoridad para demandar al ciudadano César Sosa Romero, venezolano, mayor de edad, de éste domicilio titular de la cédula de identidad nº V-745.919 el desalojo del inmueble constituido por la quinta distinguida con el nombre Omaira, ubicada en la Av. Páez de la Urb. El Paraíso, sector El Pinar, Municipio Libertador de Caracas, solicitando igualmente el pago de los intereses moratorios derivado de las cantidades adeudadas por concepto de cánones de arrendamiento, solicitó igualmente la condenatoria en costos y costas que se han originado con ocasión al presente procedimiento de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En el escrito de reforma de la demanda se expuso lo siguiente:

Procedió también a demandar solidariamente a las Sociedades Mercantiles: TURBO MOTORS C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y el Estado Miranda, bajo el nº 92, Tomo 56-A, ATELIER GEO GLAMOUR 2360 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y el Estado Miranda, bajo el nº 28, Tomo 857 y ELECTROAUTO LA HORA S.R.L cuyos datos constan en el Registro Mercantil Primero el 14 de diciembre de 1984, bajo el nº 2, Tomo 62-A.
Que el arrendatario procedió a incumplir el contrato al subarrendar a la Sociedad Mercantil TURBO MOTORS C.A., a los fines de que en la quinta Omaira funcionara un auto lavado de vehículos, contraviniendo así el espíritu del contrato de arrendamiento, manifiesta que a los fines de demostrarlo procedió a evacuar inspección ocular extrajudicial a través de la Notaría Pública Primera de Chacao, la cual anexó marcada “A”.
Asevera que para su sorpresa dentro del auto lavado operan otros tres locales los cuales son la Sociedad Mercantil ATELIER GEOGLAMOUR 2360 y según la inspección ocular extrajudicial realizada se evidencia que dicha Sociedad Mercantil operaba de manera comercial realizando cortes de cabello, manicure, pedicura entre otras actividades conexas.
Igualmente se evidenció la presencia de la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO LA HORA S.R.L, pues la misma opera de forma ilegal dentro del auto lavado realizando labores de mecánica sin estar autorizado para ello por cuanto el único autorizado para estar dentro de la quinta es el ciudadano OCTAVIO CÉSAR SOSA ROMERO no teniendo éste ninguna facultad para disponer de las instalaciones de dicha quinta.
Es por ello que se reforma la demanda para que las sociedades mercantiles aquí indicadas respondan por los daños causados a las instalaciones de la quinta y que sean despojados de la misma por cuanto se encuentran ahí ilegalmente.
Como nuevo incumplimiento por parte del arrendatario primigenio denuncia que en la entrada de la casa quinta una lonchería que opera bajo su propio nombre y que tiene por objeto la venta de misceláneas tales como empanadas, pastelitos, bebidas gaseosas, luncherías, entre otros, incumpliendo una vez más lo plasmado en el contrato.
Que en contrato se ha incumplido desde el año 2006 para el caso del subarrendamiento y desde el año 2011 para el caso de los pagos del canon respectivo, que el inmueble se encuentra notablemente deteriorado.
Cita doctrina criolla de la talla del auto GILBERTO GUERRERO QUINTERO el cual en su obra titulada “tratado de derecho arrendaticio inmobiliario” exponiendo que según la novísima ley de arrendamientos inmobiliarios es nulo el subarrendamiento que se haga sin la autorización expresa y escrita del arrendador, expresando que igualmente el Código Civil venezolano en su artículo 1.583 autoriza al arrendatario a subarrendar siempre y cuando no se le haya privado de ese derecho, lo cual no ocurre en el presente caso, pues se le prohibió de forma expresa.
Fundamenta su demanda en los literales a, e y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual demanda a OCTAVIO CÉSAR SOSA ROMERO, Venezolano, mayor de edad, de éste domicilio, titular de la cédula de identidad nº V-945.919, así como a las Sociedades Mercantiles TURBO MOTORS C.A., ATELIER GEOGLAMOUR 2360 C.A., y ELECTROAUTO LA HORA S.R.L con el objeto que se ordene el desalojo del inmueble constituido por la quinta suficientemente identificada, así como al pago de los intereses moratorios de las cantidades adeudadas por concepto de cánones de arrendamiento a partir de la fecha de vencimiento de cada uno, solicitando que se acuerde una experticia complementaria del fallo, de igual forma solicitó se les condenara al pago de las costas y costos que generara el presente juicio.

En su escrito de contestación la defensora judicial expresó lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado la presente demanda de desalojo, por cuanto su representado OCTAVIO CÉSAR SOSA ROMERO deba cantidad alguna de dinero y que deba pagar la suma que expresa el actor, ni intereses moratorios derivados de las cantidades de dinero adeudadas por cánones de arrendamientos insolutos.
En consecuencia rechazan niegan y contradicen que sus representados deban desalojar el inmueble indicado anteriormente.

Escrito presentado por la abogada Blanca Martínez:

Dicha profesional del derecho rechazó y contradijo la demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil SOLUCIONES EXPRESS RR AA C.A., indicando que dicha Sociedad Mercantil nunca celebró contrato de arrendamiento con sus representados, por lo cual no existe ninguna obligación de arrendamiento.
Expresa que existen más “propietarios” de la quinta Omaira y que no han sido demandados por lo cual existe un ensañamiento en contra de sus representados, que cursa una denuncia ante la Fiscalía y que dicho despacho Fiscal precalificó e imputó a los ciudadanos CARMEN PADILLA de ROLO, JOSÉ GILBERTO ROLO PADILLA y GILBERTO ROLO RODRÍGUEZ por perturbación de la posesión y hurto propietarios de TURBO MOTORS C.A., pues se le impidió a sus representados el ingreso a sus sitios de trabajo, que su representada FLOR MARÍA LISBOA CAÑAS fue golpeada, le cerraron su local con candado diciendo que no eran dueños y tomaron todos los bienes de la Sociedad Mercantil GEOGLAMUR 2360 C.A.
Que dicha demanda representa un bochorno a sus representados y una clara violación a los derechos de sus defendidos, indicó el juzgado penal que conoce la causa por los delitos que a su decir se han cometido, expresa que se han violado sus derechos Constitucionales establecidos en los artículos 21,25, 26, 30, 49.7, 51, 84, así como los artículos 17 y 25 de la declaración de los derechos humanos, ya que a su decir, se ha comprobado una acción prejudicial contra sus representados JOSÉ ANTONIO PEÑA TORO y FLOR MARÍA LISBOA CAÑA, ya que pretenden despojarlos, habiendo comprado según afirma una empresa con vicios ocultos.
Señala igualmente que existe un inventario de bienes de la peluquería ATELIER GEOGLAMUR 2360 C.A., tanto en la Fiscalía, en la Guardia Nacional y en el Juzgado de Control que conoce el asunto, inventario éste que fue realizado por el C.I.C.P.C y por la Guardia Nacional.

Escrito presentado por la Sociedad Mercantil Co-demandada TURBO MOTORS C.A.,

Expresa que si bien es cierto existe un contrato de subarrendamiento entre el ciudadano OCTAVIO SOSA y la Sociedad Mercantil TURBO TOURS C.A., y que existe una cláusula en el contrato de arrendamiento que lo prohíbe, también es cierto que con el transcurrir del tiempo el contrato fue relajado, motivo por el cual el arrendatario OCTAVIO SOSA procedió a subarrendarle y dicha situación fue conocida por los antiguos propietarios y lo aceptaron de forma verbal, por lo cual le llama poderosamente la atención que los herederos de los antiguos propietarios desconozcan tal situación, pues expresa que ya lo han demandado un par de veces ambas causas conocidas por el Juzgado nº 24 Municipal de Caracas identificadas dichas causas con los números de asunto AP31-V-2011-1354 y AP31-V-2012-1181.
Asegura que violando el derecho de preferencia que posee el arrendatario OCTAVIO SOSA se le vendió la propiedad a un tercero que hoy se constituye como actor en la presente demanda y pretende desconocer los acuerdos verbales a los que se llegaron, asegura que los demandados poseen mucho tiempo en condición de subarrendados al punto de reconocer y aceptar la resolución dictada por la Dirección de Inquilinato que fijó el arrendamiento en ONCE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES y que dicho monto le ha sido pagado por los co-demandados al ciudadano OCTAVIO SOSA.
Rechaza, niega y contradice la demanda por cuanto a su decir no se deben los cánones de arrendamiento de los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, y declara haberlos pagado a través de una consignación en el Juzgado Municipal nº 25 y que todos los meses correspondientes a los años 2012, 2013, 2014 así como enero del año 2015, le fueron cancelados al ciudadano OCTAVIO CÉSAR SOSA ROMERO, motivo por el cual a su decir no existe justificación alguna para la demanda en cuestión.
Fundamenta su demanda en el respeto que le debe la administración de justicia al debido proceso en el entendido del resguardo del derecho a la defensa y a la asistencia jurídica en todo estado y grado de la investigación que tienen las personas y el derecho a ser oída en todo estado y grado del proceso y a obtener dentro de un plazo razonable la decisión correspondiente por un tribunal imparcial; de igual manera invoca los artículos 15 y 206 de la norma adjetiva civil, así como jurisprudencia de nuestro máximo tribunal en su Sala de Casación Civil de fecha 25 de mayo de 2000, en sentencia nº 177.
En consecuencia solicita se declare sin lugar la demanda incoada en su contra, por cuanto asegura no adeudar absolutamente nada por concepto de cánones de arrendamiento.

HECHOS CONVENIDOS

De la revisión del libelo de demanda y la contestación efectuada por los co-demandados se desprende que la Sociedad Mercantil TURBO MOTORS C.A., aceptó el subarrendamiento denunciado, alegando que los antiguos propietarios lo sabían y nunca lo objetaron. Sin embargo observa éste sentenciador superior que el juez de la recurrida no dio cabal cumplimiento al segundo aparte del artículo 868 de la norma adjetiva, toda vez que no se realizó adecuadamente la fijación de los hechos, pues considera éste decisor que el auto que corre a los folios 34 al 36 de la segunda pieza no es razonado, toda vez que se limitó a citar el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y a abrir el lapso probatorio.

DE LOS INFORMES EN ALZADA

De los informes presentados por el actor

Trae a colación el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario y afirma que se debe tener por norte los principios establecidos en el artículo 12 de la norma adjetiva civil, que la falta de cualidad alegada por la co-demandada ELECTRO AUTO LA HORA S.R.L no debe prosperar, por cuanto el director de dicha compañía reconoció expresamente que quien opera en dicho taller mecánico es la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO LA HORA S.R.L prestando servicios al público.
Asegura que la sentencia recurrida está apegada a derecho y estableció que ELECTRO AUTO LA HORA si tiene legitimación para ser demandada.
En cuanto a la defensa del subarrendamiento alegada por la Sociedad Mercantil co-demandada, que indicó se encontraba autorizado por el arrendatario para ello, el juez de la recurrida estableció que si bien ello era cierto, también lo era que dicho subarrendamiento era por el período de un (1) año y que mantenerlo por un lapso mayor contraría el espíritu del contrato.
Asegura que su representada reconoce como arrendatario al ciudadano OCTAVIO SOSA y que éste subarrendó cuando le estaba expresamente prohibido y que por ello el funcionamiento de las Sociedades Mercantiles dentro del inmueble es ilegal, pero que a los fines de resguardarles el derecho a la defensa se les incluyó dentro de la demanda para que alegaran y probaran lo que tuvieran a bien y que luego no se hicieran parte en el proceso como terceros alegando violación a su derecho a la defensa y al debido proceso.
Que fue la presencia de las Sociedades Mercantiles demandadas lo que hizo que se reformara la demanda pues traerlas al juicio fue para que hicieran uso de su derecho a la defensa, por cuanto esto es un derecho y garantía Constitucional que poseen todos los ciudadanos, pues los mismos tienen derechos sobre las cosas que poseen dentro de las instalaciones del inmueble propiedad de su mandante.
Asegura que su poderdante demandó a las Sociedades Mercantiles no sólo por el subarrendamiento sino por la falta de pago de los cánones de arrendamiento y que los demandados no desplegaron actividad probatoria alguna que los acredite para ocupar el inmueble por lo cual su decir la pretensión resulta procedente.
Asegura que acertadamente se subsumieron los hechos en el artículo 40 literales a y f de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, por lo cual no quedaron dudas para el sentenciador que el arrendador se encontraba insolvente y además subarrendó los locales comerciales.
En relación al alegato de que la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO LA HORA S.R.L, respecto a que se encontraba autorizado a arrendar hace mención a la existencia de una observación que en efecto autoriza al arrendatario a un subarrendamiento sin embargo dicha autorización es clara y es que taxativamente establece que debe ser por un plazo no mayor al del contrato suscrito, en consecuencia que si bien el arrendatario podía subarrendar la parte alta y posterior del inmueble dicha autorización era por un tiempo determinado.
Asegura que la interpretación que hizo el Juez de la recurrida del contrato fue soberana y ajustada a derecho conforme lo estatuye el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y que desentrañó el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato, precisando su alcance, apegándolo a su deber más esencial e insigne de sus funciones como administrador de justicia, a saber la búsqueda de la verdad.
Asegura que la relación arrendaticia es única y exclusivamente con el ciudadano OCTAVIO SOSA ROMERO, es decir, que no existe ningún vínculo con las demás Sociedades Mercantiles que hacen vida en la quinta Omaira, alega la falta de pago de los cánones de arrendamiento y considerando que el demandado no desvirtuó su insolvencia, por lo que incumplió en consecuencia con la carga probatoria que recaía en su cabeza, pues él debía demostrar su solvencia y no lo hizo y en consecuencia fue declarado insolvente.
Asegura una vez más que el contrato fue incumplido al subarrendarle a TURBO MOTORS C.A., parte del inmueble y a la vez permitirles de una manera u otra que Sociedades Mercantiles como ATELIER GEOGLAMOUR 2360 y ELECTRO AUTO LA HORA S.R.L se instalaran de manera ilegal e indefinida dentro de la quinta Omaira.
A su decir con el acervo probatorio llevado a los autos por su mandante se ha demostrado fehacientemente no solo la ilegalidad del subarrendamiento sino también la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados, igualmente asegura haber demostrado a cabalidad la existencia de las empresas que a su decir de manera irregular laboran en el inmueble cuyo desalojo aquí se solicita.
Asegura que por el ilícito proceder del arrendatario OCTAVIO SOSA cada una de las Sociedades Mercantiles que hacen vida en el inmueble pueden acudir ante los órganos Jurisdiccionales a solicitar formalmente se satisfaga los daños y perjuicios ocasionados, pues es su deber reparar tales daños por haber subarrendado a sabiendas que no tenía la autorización para ello, en virtud de ello considerando lo alegado y probado, así como el incumplimiento del demandado solicita a esta alzada que declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el recurrente y sea confirmada en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida en primera instancia por el Juzgado Municipal.

De los informes presentados por la co-demandada TURBO MOTORS C.A.

Expresa que el subarrendamiento es un nuevo contrato celebrado por el inquilino el cual no pierde dicha condición respecto al tercero y que si bien es cierto que el artículo 1.583 del Código Civil establece que se requiere autorización expresa y por escrito del propietario, señala que por interpretación en contario se encuentran en presencia de una nulidad relativa y que sí se puede arrendar cuando así se autorice manteniendo la vigencia del arrendamiento. Que El subarrendatario puede tener un legítimo interés en contradecir la pretensión de desalojo aduciendo que el arrendador convalidó mediantes actos de confirmación ulteriores o bien que no se trata de un subarrendamiento sino de una cesión de goce y uso del inmueble o cualquier otro motivo legal.
Expresa que mediante sentencia de fecha 19 de marzo del presente año el Juzgado Municipal nº 16 los condenó al desalojo de la casa quinta arrendada y que llama poderosamente la atención de que el co-demandado OCTAVIO SOSA no ejerce su derecho a la defensa y en el presente caso dice ese encuentra ante una supuesta confesión ficta, expresa que en la presente causa existe un litisconsorcio pasivo necesario y en razón de ello no existe confesión ficta para el co-demandado OCTAVIO SOSA, pero que sin lugar a dudas su inercia en el proceso perjudica a su representada toda vez que esta si ha realizado los pagos correspondientes motivo por el cual asegura ejercerá las acciones legales correspondientes por considerar que se encuentra ante un fraude procesal.
Asegura que la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO LA HORA S.R.L., logra demostrar que efectivamente los antiguos propietarios autorizaron el subarrendamiento al ciudadano OCTAVIO SOSA sin embargo el Juez de la recurrida consideró que la intención del propietario era la de autorizar el subarrendamiento por el lapso de un año ya que era la vigencia del contrato principal primigenio y denuncia que el Juez a quo olvidó que lo accesorio sigue la suerte de lo principal y que dicho contrato de arrendamiento primigenio se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado así como también los contratos de subarrendamiento, por cuanto operó la tácita reconducción y en aras de la comunidad de la prueba dicha representación judicial invoca las pruebas promovidas para demostrar que efectivamente si existió intención por parte de los antiguos propietarios para permitir el subarrendamiento.
Que éstos propietarios fallecieron y al tomar posesión de los bienes de la herencia sus legítimos herederos comenzaron las disputas, pues se ejercieron dos (2) demandas las cuales no tuvieron éxito alguno y que motivado a ello, los nuevos propietarios (herederos) venden el inmueble sin haber respetado el derecho de preferencia del co-demandado arrendado OCTAVIO SOSA y se le vende a la Sociedad Mercantil SOLUCIONES EXPRESS RR AA, C.A., asegurando que nunca ninguna persona natural ni jurídica (representada claro está por una persona natural) estableció comunicación con ellos.
Asegura asombrarle profundamente la actual demanda, ya que en veinte (20) años los antiguos propietarios no demandaron el desalojo, se pregunta porque los herederos han demandado a su poderdante en dos ocasiones distintas, así como el porqué de la no notificación de la venta del inmueble para determinar si alguno de los subarrendadores estaba interesado en comprar.
Asegura que indudablemente su representada se encuentra indefensa por cuanto el ciudadano OCTAVIO SOSA no hizo ningún tipo de presencia en la presente acción, que de igual forma se encuentra indefensa por cuanto los antiguos propietarios fallecieron y no se puede traer al juicio un elemento probatorio que demuestre el subarrendamiento autorizado, que lo único que se puede alegar es el comportamiento pasivo por parte de los antiguos propietarios en permitir el subarrendamiento.
Denunció la falsa aplicación del artículo 40 literal f de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, por cuanto asegura que la misma entró en vigencia en el año 2014 y la relación arrendaticia objeto del presente juicio inició hace más de treinta años, por lo cual la presente ley no puede ni debe ser aplicada a la presente causa. Asegura que en el año 1984 sólo existía el Código Civil y ninguna de ésas normas especiales en materia de arrendamiento que existen hoy en día ni para el uso de vivienda ni mucho menos para los locales comerciales, por lo cual la sentencia de primera instancia dictada por el Juzgado Municipal se encuentra viciada por falsa aplicación de una norma, ya que a su decir, el sentenciador dejó de aplicar una norma vigente para aplicar una que no lo estaba.
Cita los artículos 1579 y 1583 del Código Civil y que para los contratos de arrendamientos celebrados desde el año 1984 debe ser aplicado el Código Civil, donde el arrendatario tiene el derecho de subarrendar, salvo disposición expresa establecida en el contrato que disponga lo contrario. Que como quedó demostrado en autos la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO LA HORA S.R.L demostró que sí existió autorización expresa para subarrendar, por lo tanto los antiguos propietarios autorizaron a OCTAVIO SOSA para subarrendar el inmueble, por lo que el contrato fue relajado por las partes en torno a la prohibición de subarrendamiento y a lo largo de los años nunca hubo oposición, queja, reclamo o acción judicial en contra del ciudadano OCTAVIO SOSA por haber subarrendado el inmueble y hubo un comportamiento pasivo por parte de los antiguos propietarios.
Que los problemas comienzan una vez que los antiguos propietarios fallecen y los herederos adquieren la propiedad del inmueble, pues estos desconocen todo tipo de acuerdo entre las partes, así como los derechos del arrendador OCTAVIO SOSA al vender el inmueble sin habérselo ofrecido a él previamente.
Pide que su apelación sea declarada con lugar y en consecuencia se declare sin lugar la demanda incoada por SOLUCIONES EXPRESS RR AA, C.A., en contra de los co-demandados.

Informes presentados por la co-demandada ELECTRO AUTO LA HORA S.R.L.

Asegura que el Juez de la recurrida trastoca el derecho mercantil ya que confunde a un administrador con un factor, expresa que el factor ejecuta negocios por cuenta del principal, pues ante la doctrina y el Código de Comercio el factor es un mandatario, asegura que LEONARDO ENRIQUE CASTILLO es administrador de la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO LA HORA S.R.L.
Asegura que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y que el Juez de la recurrida no está interpretando correctamente las cláusulas del mismo, por cuanto el contrato se fijó por el plazo de un año fijo contado a partir de la fecha del mismo y que su duración se entendería prorrogada por períodos trimestrales sucesivos si cuando al menos con treinta días de anticipación al vencimiento del plazo ninguna de las partes su voluntad de darlo por terminado, y se entendería prorrogado si en caso contrario el arrendatario se quedare y se le dejare en posesión del inmueble por más de treinta días hábiles después de vencido el contrato.
A su decir el contrato se considera indeterminado si hubiera concluido el término fijado y al arrendatario se le hubiere notificado oportunamente sobre la no renovación del contrato y se le hubiere dejado en posesión del inmueble.
Que al ser un contrato a tiempo determinado el Juez no está interpretando a cabalidad la voluntad de las partes en el presente contrato, que el contrato se ha venido renovando trimestralmente desde el 2 de marzo de 1985, puesto que desde esa fecha no se ha formalizado el supuesto de la notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento y como lo accesorio sigue la suerte de lo principal a su decir se debe establecer que el contrato de subarrendamiento del cual no es parte su representada, pues fue celebrado entre OCTAVIO CÉSAR SOSA y LEONARDO ENRIQUE CASTILLO y que al Juez estar errado en la calificación de la naturaleza del contrato y aplicar una norma jurídica que ha sido determinante en el dispositivo de su sentencia.
Que el Juzgado a quo al establecer equivocadamente la temporalidad del contrato omite y soslaya y en consecuencia no aprecia ni valora la verdadera intención de los contratantes violando el artículo 12 de la norma adjetiva civil.
Afirma que está demostrado en autos y fue aceptado por la actora el subarrendamiento entre OCTAVIO CÉSAR SOSA y LEONARDO ENRIQUE CASTILLO el cual es un contrato de subarrendamiento a tiempo determinado y que sigue vigente de hecho y de derecho y que el último de los nombrados nunca fue notificado de la supuesta cesión del contrato a que hace referencia la actora.
Ruega al tribunal que por las razones de hecho y de derecho invocadas en el presente escrito sean valoradas plenamente en la definitiva, declarándose con lugar la apelación interpuesta y sin lugar la sentencia definitiva.

Observaciones presentados por la co-demandada ELECTRO AUTO LA HORA S.R.L. a los informes de la actora.

Arguye que la actora en su escrito de informes da un sin fin de vueltas sobre el punto del subarrendamiento citando doctrina patria y extranjera pretendiendo instruir al sentenciador de alzada y justificar la aplaudida sentencia dictada por el Juzgado municipal, que la actora continúa afirmando falsamente que ELECTRO AUTO LA HORA tiene cualidad para ser demandada en el presente juicio y no menciona que quien real y jurídicamente es el subarrendatario de la parte del inmueble donde explota su objeto no es otro que el ciudadano LEONARDO ENRIQUE CASTILLO.
Reitera que un factor de comercio no es lo mismo a un administrador de una sociedad mercantil que la legislación Nacional y la doctrina precisan ambas figuras y expresa que la actora en sus informes no hace referencia a la verdadera naturaleza del contrato de arrendamiento soslayando el hecho cierto y real de que el arrendamiento es a tiempo determinado y en consecuencia aplicando la máxima de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal y que por lo tanto el contrato de subarrendamiento es igualmente a tiempo determinado.
Que la única intención del actor es la de desviar la atención del sentenciador alegando una serie de doctrinas y jurisprudencias fuera de contexto. Por lo tanto su escrito de observaciones fue resumido en forma práctica y no en la forma entendida de comodidad y ahorro de trabajo sino en la forma de ir directo al conocimiento preciso de las circunstancias de hecho que van a ser juzgadas y las cuales se ajustan debidamente a las necesidades del caso concreto.
En consecuencia solicita a éste Juzgado se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de ésta Circunscripción Judicial.

Observaciones del actor a los informes presentados por la actora

Indica que con relación al a los argumentos expuesto por las Sociedades Mercantiles co-demandadas, es necesario precisar que dicha autorización a los límites impuestos voluntariamente por quienes son parte del contrato de arrendamiento y en tal sentido precisa que las subarrendatarias no forman parte del contrato de arrendamiento por lo cual mal podrían extender un derecho que no han pactado y al respecto cita doctrina patria de la talla del maestro Aguilar Gorrondona.
Asegura que los derechos que reclaman las subarrendatarias a su poderdante son infundados toda vez que no existe un vínculo contractual que los justifique, asegura que las demandadas fueron incluidas en la demanda a fin de garantizar su derecho la defensa y la tutela judicial efectiva principios estos constitucionales para el esclarecimiento de las controversias, asegura que la presencia de éstas sociedades mercantiles en la quinta Omaira fue lo que originó la reforma libelar.
Denuncian que las sociedades mercantiles pretenden permanecer indefinidamente en el inmueble sin llegar a probar tales afirmaciones, pues TURBO MOTORS C.A., pretende extender una autorización a una parte del inmueble que no se encuentra incluida y en el caso de ELECTRO AUTO LA HORA se legitime una permanencia indefinida no obstante la prohibición de subarrendar dicha posterior del inmueble por un lapso mayor de un (1) año.
Invoca el contenido del artículo 41 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pues el arrendatario OCTAVIO SOSA de forma inconsulta procedió a subarrendar todo el inmueble a sujetos extraños en la relación contractual arrendaticia y asevera que la facultad de subarrendar el bien como se expresó en el contrato estaba sometida a ciertos límites impuestos por los antiguos dueños y que dicha autorización no debe extenderse ni llevarse más allá de lo pactado voluntariamente por las partes.
Asegura que la autorización fue solamente para subarrendar la parte alta y posterior del inmueble y no puede entenderse como una autorización para alquilar la totalidad del bien y dicha autorización sólo fue por el período de un (1) año en referencia a la duración del contrato de arrendamiento celebrado primitivamente con el arrendatario, lo cual excluye la posibilidad de que el subarrendamiento se extienda por un plazo mayor al expresamente autorizado por el arrendador.
Que como bien lo afirma una de las co-demandadas lo accesorio sigue la suerte de lo principal y en el presente caso lo principal es el contrato de arrendamiento celebrado con Octavio Sosa Romero y que al extinguirse el contrato principal lo accesorio debe seguir su suerte, pues no solamente subarrendó un área del inmueble para lo cual no estaba autorizado sino que no pagó el canon de arrendamiento respectivo, expresa que no se le puede oponer a su poderdante los pagos que las subarrendatarias le hicieron a Octavio Sosa, pues este incumplió con sus obligaciones y fue condenado por el Juzgado la terminación del contrato de arrendamiento por lo cual los subarrendamientos deben seguir la suerte de lo principal.
En relación al alegato de aceptación tácita que a decir de las co-demandadas les proveyó su poderdante, asegura que nunca hubo tal aceptación, que el subarrendamiento es nulo, pues la ley ordena que el consentimiento deba ser expreso.
En relación al alegato de la falsa aplicación de la norma por parte del juez a quo la representación judicial de la actora arguye que la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, por cuanto a su decir el supuesto de hecho y la consecuencia jurídica son iguales a la Ley de Arrendamientos de Viviendas de 1999 y en tal sentido cita los literales a y f del artículo 40 de la primera norma indicada, así como el 34 de la segunda norma mencionada.
Asegura que sería inoficioso revocar el fallo emitido ya que el dispositivo de la sentencia sería a su decir el mismo, motivo por el cual solicita se deseche el alegato esgrimido por la sociedad mercantil TURBO MOTORS C.A.
En relación al incumplimiento de las obligaciones arrendaticias por parte del arrendatario, asegura que OCTAVIO SOSA incumplió el contrato incurriendo en las causales de los literales a y f del artículo 40 la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el arrendatario subarrendó el bien sin la expresa autorización, no pagó el canon de arrendamiento y permitió el uso del inmueble a terceros ajenos a la relación contractual sin la autorización del propietario.
Indica que el efecto de la sentencia municipal es el desalojo de las subarrendatarias, pues se produjo la terminación contractual que existió entre su mandante y el arrendatario OCTAVIO SOSA, pues la lógica indica que también abarcó las demás relaciones contractuales y que mal podrían las subarrendatarias solicitar cumplimiento de obligaciones a su poderdante cuando el arrendatario incumplió con las principales obligaciones a favor de su mandante.
Que su pretensión en la presente causa obedece a un desalojo por cuanto el arrendatario incurrió en supuestos legales de incumplimiento culposo de obligaciones propias de la relación arrendaticia, que tal incumplimiento ha sido suficientemente probado, para resumir asegura que tanto el arrendamiento con OCTAVIO SOSA así como los subarrendamientos realizados sean lícitos o ilícitos deben cesar en sus efectos.
En relación a los argumentos de hecho y de derecho expuestos en sus observaciones a los informes de las co-demandadas solicita al tribunal que se declare sin lugar la apelación interpuesta por la co-demandada ELECTRO AUTO LA HORA a la cual se adhirió TURBO MOTORS C.A., y en consecuencia se confirme el fallo dictado por el a quo en todas y cada una de sus partes a través del cual se declaró con lugar la acción de desalojo interpuesta por ésa representación.

CAPITULO II
DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha diecinueve (19) de marzo de dos mil quince (2015), el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas con sede en la ciudad de Caracas, dictó sentencia definitiva en la cual estableció lo siguiente:

“...En el presente caso, el co-demandado OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO no aportó a los autos la prueba de la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por lo que, debe ser declarado insolvente en el pago de las mensualidades reclamadas como insolutas. Así se decide.-

De la causal de deterioro del inmueble:

Alega el apoderado actor que uno de los hechos en que se fundamenta para solicitar el desalojo es en los presuntos daños ocasionados al inmueble, cuestión que a la luz del literal “C” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, deben ser daños ocasionados por el arrendatario, y siendo que a los autos no existe plena prueba de la ocurrencia de esos presuntos daños, este Tribunal debe desechar dicha pretensión de deterioro. Así se establece.-

De la causal de subarrendamiento sin autorización expresa del arrendador o propietario del inmueble:

Alega el actor como causal para el desalojo, que el arrendatario OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO, procedió a dar en sub arrendamiento a los sociedades co-demandadas en la presente causa parte del inmueble, por lo que alega que con esta conducta el arrendatario incumplió con el contrato e incurrió en la causal de desalojo consagrada en el literal “F” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Ahora bien, del contrato se desprende de su cláusula sexta que se estableció la prohibición al arrendatario de subarrendar total o parcialmente el inmueble arrendado, mas sin embargo en la parte de las observaciones se arrendatario autorizo al arrendatario a subarrendar, la planta alta y posterior del inmueble, por un plazo no mayor al contenido en el contrato. Tal como se observa, el subarrendamiento estaba condicionado a una parte específica del inmueble y a una temporalidad. En relación a la duración permitida para el subarrendamiento, el mismo se limita al mismo tiempo de duración del contrato de arrendamiento, el cual fue de un (1) año fijo, con posibilidad de prorrogas. Por lo tanto, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil procede a interpretar dicha cláusula conforme a la intención de las partes, teniendo en mira la exigencia de la ley, de la verdad y de la buena fe, y en consecuencia, dicha cláusula sobre el subarrendamiento debe ser interpretada en el sentido que cualquier subarrendamiento hecho en dichas áreas (parte alta y posterior) por un lapso mayor a un (1) año (que es el lapso original del contrato) debe igualmente ser considerado como contrario a la voluntad contractual, ya que las prórrogas se refieren al contrato principal y no al subarrendamiento. Por otra parte, al ser el contrato original de un (1) año fijo, este Tribunal entraría en el campo de la especulación si alega cuantas se podían acordar, ya que las mismas, son eran un hecho futuro e incierto. Así se establece.-

Ahora bien, en relación al subarrendamiento, el co-demandado sociedad TURBO MOTORS, C.A. en el escrito de contestación, el cual fue ratificado en la presente audiencia de juicio, procedió a admitir como cierto que el ciudadano Octavio Sosa Romero le dio en subarrendamiento una parte del inmueble, alegando que el hoy actor estaba en pleno conocimiento de este hecho y que lo admitió de forma “verbal”, argumento que no fue probado ni respaldado con prueba alguna. El subarrendamiento con este co-demandado queda plenamente demostrado por ser un hecho no discutido, reconocido y apoyado con pruebas documentales. Y En relación al argumento de que se reconozca como arrendatario y no como subarrendatario, este co-demandado tenia la carga probatoria de demostrar la existencia de los elementos básicos de la existencia de una nueva relación arrendaticia directa con el propietario, lo cual no demostró. Si se establece.-

En relación a la co-demandada ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L., este admite como cierto la existencia del contrato de sub arrendamiento, alegando que el arrendatario si se encontraba facultado para subarrendar la parte que ocupa que es la posterior del inmueble. Al respecto hay que señalar que, dicho contrato de subarrendamiento al exceder el parámetro temporal permitido por el arrendador para los subarrendamientos, esto es, un (1) año, el mismo se torna contrario a la voluntad contractual. Así se establece.-
…Omissis…

Es por ello que se debe señalar que, cuando un arrendatario, sin tener la debida autorización para ello, procede a subarrendar parte o todo el inmueble, dicha conducta se configura en una violación del principio de buena fe en la ejecución de los contratos, y un incumplimiento del contrato, y el cual, genera una grave distorsión en el equilibrio económico que debe privar en las relaciones contractuales. Tal como lo señala el autor Ricardo Henríquez La Roche “El subarrendador obtiene beneficios mediante un sobrepago del canon de arrendamiento por parte del o de los subarrendatarios que toman en alquiler el todo o parte del inmueble (…) La ilegitimidad de su título jurídico radica en una subrogación de la cualidad de arrendador, sin ser propietario, por la que percibe frutos civiles mayores a los del propietario arrendador.” (En: “Arrendamientos Inmobiliarios”. Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, Caracas, 2008, p.68 y sig.) y por ello, la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el artículo 40 literal “F”, lo estipula como una causal para la declaratoria del desalojo, lo que conlleva a la ruptura de la relación contractual principal y por consecuencia lógica a la ruptura y disolución de los contratos de subarrendamientos, quedando a salvo las acciones legales que pudieran ejercer los subarrendatarios en contra del arrendatario de ser procedentes futuras acciones de daños y perjuicios.-

Es por todo lo anterior que, al existir plena prueba de la ocurrencia de los supuestos de hechos constitutivos como causales de desalojo consagrados en los literales “A” y “F” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente pretensión debe ser declarada, como en efecto lo será, con lugar en la dispositiva. …”

DE LAS PRUEBAS

Resuelto lo anterior, procede este Tribunal Superior al análisis de los medios probatorios aportados a los fines de la decisión respectiva.

Pruebas aportadas por la parte actora adjuntas al libelo

Presentó marcado “A” en copia simple cursante a los folios del 11 al 14 de la primera pieza del expediente poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública nº 9 del Municipio Baruta del Estado Miranda, en dicho poder se acredita la representación de los profesionales del derecho ADOLFO LEDO NASS, PABLO BENAVENTE MARTÍNEZ, FRANCISCO VERDE, MARK MELILLI SILVA, LEOPOLDO SARRÍA FERNÁNDEZ, BÁRBARA CAMPISCIANO POLEO, KAREN TORRES MARTÍNEZANDRÉS CHACÓN e ISABLE PESTANA, en representación de la Sociedad Mercantil SOLICIONES EXPRESS RR AA C.A., así las cosas, siendo que el mandato otorgado por la actora satisfizo el requerimiento del artículo 151 de la norma civil adjetiva y a su vez las formalidades previstas en el 927 ejusdem, y en los artículos 75.2 y 80 de la Ley de Registro Público y Notariado, siendo en consecuencia un documento autenticado, se valora conforme a la decisión nº RC.00595, de fecha 22 de septiembre de 2008, del expediente nº 07-779, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Y así se establece.

Presentó marcado “B” documento de compra venta que del terreno así como la quinta Omaira sobre él construida y de una parcela de terreno adicional que se encuentra ubicada en la prolongación de la parte de atrás de la quinta Omaira y da hacia la calle Guadalajara hicieran los ciudadanos ANTONIO JOSÉ DA SILVA, LUIS GUSTAVO SILVA SILVA, MARÍA ELENA SILVA DE LUCIANI y PEDRO PABLO SILVA SILVA titulares de las cédulas de identidad nº V-937.580, V-1.871.324, V-1.717.098 y V-1.739.188 quienes son integrantes de las sucesiones tanto de GUSTAVO SILVA PROSPERI como de OMAIRA SILVA de SILVA, en tal sentido tal documento privado se valora conforme a la decisión nº RC.00595, de fecha 22 de septiembre de 2008, del expediente nº 07-779, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Y así se establece.

Presentó en copia simple marcado con la letra “C” el cual corre a los folios 21 al 25 de la II pieza del expediente contrato de subarrendamiento entre el ciudadano OCTAVIO SOSA y la Sociedad Mercantil TURBO MOTOR´S C.A., el cual fue autenticado ante la notaría pública nº 18 del Municipio Libertador del Distrito Capital, en tal sentido siendo copia de un documento público que la parte actora señala como emanado de la demandada y siendo que esta no lo negó el mismo ha quedado reconocido legalmente conforme lo estatuido por el artículo 429 de la adjetiva civil, en consecuencia se valora según lo previsto en el primer aparte del artículo 429 eiusdem. Y así se establece.

Consignó marcado con la letra “D” en copia simple cédula catastral nº 01-01-18-U01-016-018-008-000-000-000 emanada por la Dirección de información Catastral y Asentamientos Urbanos populares, correspondiente al bien inmueble objeto del litigio, así las cosas; observando éste sentenciador que el Constituyente en el artículo 168.2 le atribuyó al Poder Publico Municipal la potestad de gestionar en las materias de su competencia, así como la ordenación territorial urbanística (entre ellos el servicio de ingeniería municipal), previsto en el artículo Constitucional artículo 178.1 y siendo que el artículo 56.2 literal “a” de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal prevé que es competencia del ejecutivo municipal la gestión en el mejoramiento de las condiciones de vida de la comunidad , ésta alzada valora la cédula catastral traída a los autos como documento administrativo que es; pues en él se halla información detallada del bien inmueble prometido en venta, motivo por el cual se valora conforme a la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil tres (2003), Exp. 2001-000885. Y así se establece.

Consignó en copia simple marcado “E” informe de avalúo realizado por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, en tal sentido siendo dicha autoridad una cartera del tren ministerial del Poder Ejecutivo lo que constituye a la Administración Pública Nacional, se debe valorar tal avalúo conforme a la sentencia dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp. 2001-000885. Y así se establece.

Presentó marcado “F” en copia simple expediente nº 89.885 emitido por Ministerio de Obras Públicas y Vivienda, así como la resolución dictada al efecto por la Dirección General de Inquilinato en la cual se fija el precio máximo del canon de arrendamiento de la quinta Omaira, en consecuencia dicho expediente ministerial y la resolución adjunta en la cual la administración emite su voluntad se valora conforme la sentencia dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp. 2001-000885. Y así se establece.

Trajo a los autos en copia simple y marcado con la letra “G” boleta de notificación emanada por el Ministerio de Transporte y Comunicaciones y refrendado por el Director General de Inquilinato, dicho instrumento en el cual se hace saber la fijación del canon arrendaticio se debe valorar conforme la sentencia dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp. 2001-000885. Y así se establece.

Presentó en copia simple marcada con la lera “A” contrato de arrendamiento entre la Agencia Ferrer Palacios C.A., y el ciudadano CÉSAR SOSA ROMERO debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima de Caracas, en tal sentido dicho contrato como documento privado que es se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.

Presentó en copia certificada marcada con la letra “A” Inspección extrajudicial la cual fue evacuada por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda la cual se valora: conforme al artículo 472 de la norma adjetiva civil, salvo su apreciación en la definitiva, por cuanto siguiendo los lineamientos establecidos por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el accionante promovió nuevamente la prueba de inspección con el objeto que el tribunal la evacuara y poder proteger el principio de control y contradicción de la prueba

Promovió en copia certificada marcada con la letra “B” el contrato de subarrendamiento celebrado entre el ciudadano OCTAVIO CÉSAR SOSA y la Sociedad Mercantil TURBO MOTOR´S C.A., dicho instrumento se valora conforme al primer aparte del artículo 429 de la norma adjetiva civil, toda vez que es un instrumento privado legalmente reconocido a tenor de lo que prevé la misma norma en su articulado 444, ya que no se evidencia que el mismo haya sido negado. Y así se establece.

No se desprende que la parte demandada haya promovido prueba alguna adjunta a su contestación.

Pruebas presentadas por el actor en el lapso de promoción

El actor de autos promovió la prueba de confesión judicial por cuanto a su decir la representación judicial de la parte demandada reconoció el hecho cierto del subarrendamiento, en tal sentido observa quien aquí decide que la parte demandada no ha negado en ninguna oportunidad el subarrendamiento, lo que se discute en el juicio de marras es la licitud del contrato de subarrendamiento efectuado por el arrendatario OCTAVIO CESAR SOSA a las Sociedades Mercantiles ELECTRO AUTO LA HORA, ATELIER GEOGLAMOUR 2360 C.A., y TURBO MOTORS C.A., en tal sentido se desecha la indicada prueba por resultar irrelevante al proceso que aquí se ventila. Y así se establece.
Promovió legajo de instrumentos (prueba documental) siguiendo las previsiones del artículo 429 de la norma adjetiva y 1.357 y 1.363 de la norma sustantiva civil, siendo éstos documentos:
• Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1 de marzo de 1984, suscrito entre los antiguos propietarios del inmueble y el ciudadano OCTAVIO SOSA, sobre un bien inmueble constituido por una quinta con el nombre Omaira, ubicada en la Av. Páez de la Urbanización El Paraíso.
• Copia simple del contrato de compra-venta mediante el cual la actora adquiere el inmueble de mano de los antiguos propietarios, el cual fue debidamente protocolizado ante el Registro Público correspondiente.
• Copia simple del contrato de subarrendamiento suscrito entre el ciudadano Octavio Sosa y la Sociedad Mercantil TURBO MOTORS C.A., fechado el 27 de noviembre de 2006, en el cual se evidencia que el arrendador subarrendó el inmueble dado en arrendamiento en 1984.
• Copia simple de la resolución fechada el 9 de agosto de 2010, emanada de la antigua DIRECCIÓN DE INQUILINATO en el cual se fija el canon mensual de arrendamiento para la quinta Omaira, así como los avalúos efectuados por el Ministerio de Obras Públicas y Vivienda.
• Inspección ocular evacuada por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Estado Miranda en la cual a su decir se demostraron las condiciones actuales de deterioro del inmueble, así como los subarrendamientos realizados por el demandado arrendatario.

Ahora bien en relación a los instrumentos arriba indicados, observa esta alzada que mismos ya fueron valorados por esta alzada motivo por el cual se abstiene de emitir nuevo pronunciamiento, salvo su apreciación en la definitiva. Y así se decide.
En relación a los documentos constitutivos de las Sociedades Mercantiles co-demandadas: ATELIER GEOGLAMOUR 2360 C.A., TURBO MOTORS C.A., y ELECTRO AUTO LA HORA S.R.L los cuales consignó en copia simples marcadas “F”, “G”, “H” éste Juzgado las valora conforme al primer aparte del artículo 429 de la norma adjetiva civil toda vez que son instrumentos públicos legalmente reconocidos por cuanto fueron consignados por el actor como emanados de la parte contraria y esta no los negó motivo por el cual se valoran. Y así se establece.
De igual manera la copia simple de la cesión del contrato de arrendamiento fechado el 11 de agosto de 2009, que hiciera la Sociedad Mercantil Recuperadora Ferpal, C.A., a los ciudadanos ANTONIO JOSÉ SILVA SILVA, LUÍS GUSTAVO SILVA SILVA, PEDRO PABLO SILVA SILVA, MARÍA ELENA SILVA de LUCIANI quienes fungen como integrantes de las sucesiones tanto de GUSTAVO SILVA PROSPERI como de OMAIRA SILVA de SILVA, en virtud de ello, se valora conforme al artículo de la norma civil adjetiva 429 en su primer aparte, toda vez que es un documento privado reconocido según la previsión contenida en el artículo 444 ejusdem. Y así se establece.

Promovió consecuentemente la prueba de inspección judicial, la cual fue admitida por el a quo según auto de fecha 24 de febrero de 2015, y posteriormente evacuada por el mismo juzgado en data 3 de marzo del presente año, en la cual el ciudadano juez del juzgado a quo se trasladó en compañía del secretario accidental para evacuar la prueba admitida, siendo ello así la misma es valorada conforme al artículo 472 de la norma adjetiva civil, salvo su apreciación en la definitiva. Y así se establece.

Pruebas presentadas por la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO LA HORA, S.R.L en el lapso de promoción

Promovió en copia simple marcada “A” la cual corre a los folios 110 al 113 de la segunda pieza del expediente contrato de subarrendamiento entre los ciudadanos OCTAVIO CÉSAR SOSA (arrendatario principal) y LEONARDO ENRIQUE CASTILLO en su condición de Director Administrativo de la Sociedad Mercantil ELECTRO AUTO LA HORA, S.R.L., tal copia simple debe ser valorada conforme la segunda parte in fine del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que las mismas son instrumentos privados fidedignos por cuanto no fueron impugnadas por el adversario, salvo su apreciación en la definitiva. Y así se establece.
Necesario es indicar que tal instrumento volvió a ser consignado por la representación judicial de la co-demandada en copias certificadas, sin embargo, su fecha de presentación es distante en relación a la fecha de fijación de los hechos oportunidad procesal en la cual se abrió el lapso de promoción de pruebas conforme a lo previsto en el artículo 868 de la norma adjetiva, sin embargo haciendo uso de la buena fe que debe imperar en los procesos judiciales, ésta alzada admite el instrumento consignado en data dos (2) de marzo del presente año consistente en la copia certificada del contrato de subarrendamiento arriba indicada y se valora conforme al primer aparte del artículo 429 de la norma adjetiva civil toda vez que es la copia certificada de un documento privado autenticado reconocido. Y así se establece.

CAPITULO III
MOTIVA
Una vez analizado el desarrollo del proceso en primera instancia, resulta para este juzgador importante resolver previamente lo siguiente:
La presente demanda fue inicialmente dirigida contra el ciudadano Octavio Cesar Sosa Romero, en su condición de arrendatario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que por medio de la presente demanda se pretende desalojar. Posteriormente, el actor reformó la demanda a fin de incluir en la misma en calidad de codemandados, a las sociedades mercantiles Turbo Motors, C.A. Atelier Geoglamour 2360, C.A. y Electroauto La Hora, C.A. por cuanto manifestó que dichas empresas operaban en el local objeto del contrato de arrendamiento bajo la figura de sub arrendamiento.
Ahora bien, se observa que en el caso del demandado principal, no obstante los intentos por parte del alguacil del aquo para lograr la citación personal, la misma no se logró, por lo que se procedió a citar por carteles y luego en vista de la incomparecencia del ciudadano Octavio Sosa Romero, se le designó defensor judicial con quien se entendió la citación y demás trámites del proceso.
La sentencia recurrida estableció lo siguiente:
“En el presente caso existe plena prueba a los autos que lo que efectivamente funciona el en área arrendada al ciudadano LEONARDO ENRIQUE CASTILLO es el giro ordinario de la sociedad ELECTROAUTO-REPUESTOS LA HORA, S.R.L., por lo tanto, por aplicación del artículo 97 numeral 4° del Código de Comercio, el contrato de subarrendamiento celebrado con Octavio Sosa (como sub arrendador), fue invertido en provecho de la sociedad ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L., en la que LEONARDO ENRIQUE CASTILLO es factor, y en consecuencia, dicho contrato se entiende que lo hizo por cuenta de la sociedad mercantil. Así se establece.
Es por lo anterior que este Tribunal debe necesariamente concluir que la Sociedad Mercantil ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L., si tiene la cualidad o legitimación para ser demandada en el presente proceso. Así se establece…omissis
omissis…El actor alega como causal de incumplimiento del contrato por parte del arrendatario OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO, que el mismo ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y todos los meses correspondientes al año 2012 y 2013 y los meses que corresponden al año 2014 al momento de presentación de la reforma de la demanda.
Demostrada como ha sido plenamente la existencia de la relación jurídica contractual, correspondía al co-demandado OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO demostrar que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, tal como lo ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 604 del 10 de diciembre de 2010, pues tal como señala la Sala los instrumentos de pago emanan del propio arrendatario a quien corresponde demostrar el hecho cierto y positivo de haber pagado a través de los recibos de pago que les haya suministrado el arrendador o a través de la demostración de las consignaciones arrendaticias si tal fuere el caso.
En el presente caso, el co-demandado OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO no aporto a los autos la prueba de la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por lo que, debe ser declarado insolvente en el pago de las mensualidades reclamadas como insolutas. Así se decide.
De la causal de deterioro del inmueble:
Alega el apoderado actor que uno de los hechos en que se fundamenta para solicitar el desalojo es en los presuntos daños ocasionados al inmueble, cuestión que a la luz del literal “C” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, deben ser daños ocasionados por el arrendatario, y siendo que a los autos no existe plena prueba de la ocurrencia de esos presuntos daños, este Tribunal debe desechar dicha pretensión de deterioro. Así se establece.
De la causal de subarrendamiento sin autorización expresa del arrendador o propietario del inmueble:
Alega el actor como causal para el desalojo, que el arrendatario OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO, procedió a dar en sub arrendamiento a los sociedades co-demandadas en la presente causa parte del inmueble, por lo que alega que con esta conducta el arrendatario incumplió con el contrato e incurrió en la causal de desalojo consagrada en el literal “F” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien, del contrato se desprende de su cláusula sexta que se estableció la prohibición al arrendatario de subarrendar total o parcialmente el inmueble arrendado, mas sin embargo en la parte de las observaciones se autorizo al arrendatario a subarrendar, la planta alta y posterior del inmueble, por un plazo no mayor al contenido en el contrato. Tal como se observa, el subarrendamiento estaba condicionado a una parte específica del inmueble y a una temporalidad. En relación a la duración permitida para el subarrendamiento, el mismo se limita al mismo tiempo de duración del contrato de arrendamiento, el cual fue de un (1) año fijo, con posibilidad de prorrogas. Por lo tanto, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil procede a interpretar dicha cláusula conforme a la intención de las partes, teniendo en mira la exigencia de la ley, de la verdad y de la buena fe, y en consecuencia, dicha cláusula sobre el subarrendamiento debe ser interpretada en el sentido que cualquier subarrendamiento hecho en dichas áreas (parte alta y posterior) por un lapso mayor a un (1) año (que es el lapso original del contrato) debe igualmente ser considerado como contrario a la voluntad contractual, ya que las prórrogas se refieren al contrato principal y no al subarrendamiento. Por otra parte, al ser el contrato original de un (1) año fijo, este Tribunal entraría en el campo de la especulación si alega cuantas se podían acordar, ya que las mismas, son eran un hecho futuro e incierto. Así se establece.
Ahora bien, en relación al subarrendamiento, el co-demandado sociedad TURBO MOTORS, C.A. en el escrito de contestación, el cual fue ratificado en la presente audiencia de juicio, procedió a admitir como cierto que el ciudadano Octavio Sosa Romero le dio en subarrendamiento una parte del inmueble, alegando que el hoy actor estaba en pleno conocimiento de este hecho y que lo admitió de forma “verbal”, argumento que no fue probado ni respaldado con prueba alguna. El subarrendamiento con este co-demandado queda plenamente demostrado por ser un hecho no discutido, reconocido y apoyado con pruebas documentales. Y En relación al argumento de que se reconozca como arrendatario y no como subarrendatario, este co-demandado tenia la carga probatoria de demostrar la existencia de los elementos básicos de la existencia de una nueva relación arrendaticia directa con el propietario, lo cual no demostró. Si se establece.
En relación a la co-demandada ELECTROAUTO LA HORA, S.R.L., este admite como cierto la existencia del contrato de sub arrendamiento, alegando que el arrendatario si se encontraba facultado para subarrendar la parte que ocupa que es la posterior del inmueble. Al respecto hay que señalar que, dicho contrato de subarrendamiento al exceder el parámetro temporal permitido por el arrendador para los subarrendamientos, esto es, un (1) año, el mismo se torna contrario a la voluntad contractual. Así se establece.
Habiendo quedado establecido en la presente decisión la existencia de un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).
Es por ello que se debe señalar que, cuando un arrendatario, sin tener la debida autorización para ello, procede a subarrendar parte o todo el inmueble, dicha conducta se configura en una violación del principio de buena fe en la ejecución de los contratos, y un incumplimiento del contrato, y el cual, genera una grave distorsión en el equilibrio económico que debe privar en las relaciones contractuales. Tal como lo señala el autor Ricardo Henríquez La Roche “El subarrendador obtiene beneficios mediante un sobrepago del canon de arrendamiento por parte del o de los subarrendatarios que toman en alquiler el todo o parte del inmueble (…) La ilegitimidad de su título jurídico radica en una subrogación de la cualidad de arrendador, sin ser propietario, por la que percibe frutos civiles mayores a los del propietario arrendador.” (En: “Arrendamientos Inmobiliarios”. Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, Caracas, 2008, p.68 y sig.) y por ello, la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el artículo 40 literal “F”, lo estipula como una causal para la declaratoria del desalojo, lo que conlleva a la ruptura de la relación contractual principal y por consecuencia lógica a la ruptura y disolución de los contratos de subarrendamientos, quedando a salvo las acciones legales que pudieran ejercer los subarrendatarios en contra del arrendatario de ser procedentes futuras acciones de daños y perjuicios.
Es por todo lo anterior que, al existir plena prueba de la ocurrencia de los supuestos de hechos constitutivos como causales de desalojo consagrados en los literales “A” y “F” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente pretensión debe ser declarada, como en efecto lo será, con lugar en la dispositiva…”

De la lectura de la transcripción parcial del fallo recurrido se puede apreciar que en cuanto al punto previo el aquo determinó que el ciudadano Leonado Enrique Castillo, contrató a título personal con la subarrendadora a fin de ocupar el local comercial donde despliega su actividad comercial la sociedad mercantil codemandada Electroauto La Hora, S.R.L. que no obstante el hecho de que el contrato es a título personal éste en su condición de Director Gerente de la codemandada Electroauto y Repuestos La Hora, S.R.L. actúa como factor mercantil a favor de dicha codemandada conforme lo establece el artículo 97.4 del Código de Comercio, hecho este que no puede ser soslayado so pena de incurrir en una situación de fraude, pues dado que el ciudadano Leonardo Enrique Castillo es miembro de la directiva de la codemandada, el Códio de Comercio, a pesar de su antigüedad prevé esta circunstancia a fin de proteger los derechos de los comerciantes en la elaboración y suscripción de los contratos, de modo que no puede quedar duda que la actuación de éste ciudadano puede y debe ser considerada como efectuada en nombre de la codemandada pues ha quedado demostrado a los autos que dicha contratación fue efectuada en beneficio de la codemandada quien como se demostró, es la que ocupa parte del local comercial dado en arrendamiento, por ende se desecha la falta de cualidad pasiva.
Resuelto lo anterior, pasa este tribunal superior a revisar el fondo de la decisión apelada, en este sentido se observa lo siguiente:
Alega la actora la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio a diciembre de 2011, todo el año 2012 y 2013 y los meses de 2014, fecha de presentación de la reforma de la demanda.
Este hecho alegado en el libelo debe ser desvirtuado por el codemandada Octavio Cesar Sosa R., toda vez que la relación contractual está plenamente demostrada, y en este sentido este tribunal recoge el criterio esgrimido en la recurrida y citado en la jurisprudencia de la Sala de casación Civil de fecha 10 de noviembre de 2010, por tanto, siendo que los instrumentos que demuestran el pago emanan del arrendatario es a éste a quien le corresponde demostrar el mismo, bien por medio de los correspondientes recibos de pago, bien mediante la aportación a los autos de las consignaciones arrendaticias, este hecho no fue demostrado en el juicio, de modo que no puede sino concluirse que en efecto, el codemandado Octavio Cesar Sosa Romero, se encuentra insolvente en el cumplimiento de su obligación, incurriendo con ello en una violación al contrato suscrito.
En cuanto al deterioro del inmueble arrendado, contemplado como causal de desalojo conforme a lo establecido en el artículo 40, cardinal “c” de la Ley de Regularización y Control del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, coincide este tribunal en cuanto a que no se logró demostrar que los supuestos daños causados al inmueble y denunciados por el actor, hayan sido ocasionados o al menos existan por parte del codemandado, en consecuencia, se desecha esta denuncia.
Respecto al subarrendamiento alegada en el libelo y su reforma, contemplada como causal de desalojo en el artículo 40, cardinal “f” de la ley supra citada, se aprecia que si bien el contrato y la ley lo prohíben, en la sección del contrato denominada “observaciones” se autorizó de mutuo acuerdo a subarrendar la planta alta y posterior del inmueble por un plazo no mayor al de duración del contrato, por ello, el mencionado subarrendamiento tenía dos condiciones:
a) Una sección específica del inmueble; y
b) Una temporalidad.
Al respecto concuerda este tribunal superior con el criterio sostenido en la recurrida respecto a que si bien es cierto que se autorizaba el subarrendamiento, el mismo estaba condicionado a un lapso de tiempo que no podía ser mayor al lapso de tiempo acordado (un año), por ello cualquier subarrendamiento mayor al lapso del contrato es contrario a los acordado y en consecuencia debe declararse como contrario a la Ley y a la voluntad de las partes. De igual forma el codemandado Turbo Motors alega que subarrendó el local y que el arrendador estaba en conocimiento de tal circunstancia, de modo que tocaba a éste demostrar el hecho nuevo introducido en la causa como lo es el conocimiento del actor de ésta circunstancia, por lo tanta, se observa que del análisis probatorio, no existe prueba alguna que confirme el alegato y siendo carga del codemandado aportarle, debe inexorablemente este tribunal desechar el mismo, de igual forma debe desecharse el alegato sostenido en cuanto a que se le tenga como arrendatario y no como subarrendatario, pues en primer lugar tal circunstancia debió ser tramitada por medio de una acción mero declarativa autónoma y en segundo lugar, tal y como lo afirma la recurrida, no existen elementos probatorios que sostengan esta afirmación.
En cuanto a la codemandada Atelier Geoglamour 23609, C.A. se observa que en fecha 07 de enero de 2015, compareció la abogada BLANCA MARTINEZ en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos JOSE ANTONIO PEÑA TORO y FLOR MARIA LISBOA CAÑAS, es decir a título personal, procediendo a dar contestación a la demanda, éstos ciudadanos no son parte en el presente juicio, no fueron demandados personalmente, y si lo pretendido era ejercer la defensa de la sociedad ATELIER GEOGLAMUR 2360, C.A., la apoderada debió aportar a los autos el poder que la facultara para actuar nombre de la persona jurídica sociedad ATELIER GEOGLAMUR 2360, C.A., lo que no hizo, y por tanto se desecha el escrito presentado por la pre nombrada abogada.
De lo anterior se puede evidenciar que conforme a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben cunmplirse como han sido pactados producto de la libre voluntad de las partes expresada en el mismo; Que debe ser ejecutado de buena fe tnato en lo en él estipulado, como en todas las derivaciones que se generen en la ejecución de las obligaciones contraídas (ex art.1.160 Código Civil); Que por tratarse de un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra tiene derecho a acción para reclamar el cumplimiento del mismo o la resolución, con los consecuentes daños y perjuicios si hubiere lugar a ello (ex art. 1.167 Código Civil), de modo que si en el contrato se pactó el subarrendamiento y el subarrendador se excedió en los límites convenidos en el contrato, tal subarrendamiento tiene que configurar una causal de resolución del contrato pues viola lo voluntariamente pactado y violatorio de lo dispuesto en el artículo 40, cardinal “f” de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, trayendo como consecuencia la extinción de la relación contractual primaria y de los subarrendamientos en el derivados.
En consecuencia de todo lo anterior, demostrado como están las prohibiciones establecidas en los cardinales “a” y “f” de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Inmuebles para uso Comercial, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, así como de lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal superior debe confirmar la sentencia recurrida y declarar sin lugar la apelación y con lugar la demanda. Así se decide.
CAPÍTULO IV
DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la sociedad mercantil Electroauto La Hora, S.R.L. contra la sentencia proferida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 19 de marzo de 2015, en consecuencia se confirma el mencionado fallo.
SEGUNDO: Se condena a los co-demandados ciudadano Octavio Cesar Sosa Romero; Turbo Motors, C.A; Atelier Geoglamour 2360, C.A.; y Electroauto La Hora S.R.L. a desalojar el inmueble arrendado, constituido por una Quinta distinguida con el nombre de Omaira, ubicada en la Avenida Páez de la Urbanización El Paraíso, Sector El Pinar, Municipio Libertador del Distrito Capital de la Ciudad de Caracas, y a entregarlo al actor totalmente libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena al co-demandado OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO, a pagar los intereses moratorios derivados de las cantidades correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos de los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y todos los meses correspondientes al año 2012 y 2013 y los meses que corresponden al año 2014 hasta momento de presentación de la reforma de la demanda, a razón de (Bsf.11.354,06) cada mensualidad.
CUARTO: A los fines del cálculo de los intereses condenados en el particular tercero de la dispositiva de este fallo, se ordena que dichos cálculos sean practicados a través de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se condena a los co-demandados a pagar las costas procesales al haber resultado vencida en la presente litis de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los siete (07) días del mes de junio de 2015. Años 205º de las Independencia Nacional y 156º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. VICTOR JOSÉ GONZALEZ JAIMES.
LA SECRETARIA,
Abg. MARÍA ELVIRA REIS.
En la misma fecha, siendo las 3:00 pm. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2014-000337

LA SECRETARIA,

Abg. MARÍA ELVIRA REIS.