TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2015-001015/6.921.

PARTE DEMANDANTE:
Alexis Da Motta Piñero, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.522.777.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
Hernán Nicolás Quijada y Rosa Elena Charlott Abreu, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 40.431 y 40.107, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
Sucesión de Flora Valeriano De Méndez, integrada por los ciudadanos José Méndez Hernández, Marisol Méndez Valeriano, Alexander José Méndez Valeriano y Richard Méndez Valeriano, el primero de nacionalidad española y los demás venezolanos, titulares de la cédula de identidad números: E-673.762, V-6.929.041, V-10.535.626 y V-18.143.918, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
Rosangela De Matteo, Mercedes Benguigui y Peggi Flores Ramírez, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 66.820, 24.956 y 95.639, respectivamente
MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EL 16 DE JUNIO DE 2015, POR EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 13 de octubre del 2015, por la abogada ROSA ELENA CHARLOTT, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 16 de junio del 2015, por el Juzgado Quintode Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 9 de octubre del 2015, acordándose remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de la tramitación y resolución de dicho recurso.
El 22 de octubre del 2015, se dejó constancia de haberse recibido el expediente por secretaría en fecha 21 de ese mismo mes y año; mediante auto del 27 de octubre del 2015, la jueza que suscribe se abocó al conocimiento del presente juicio, y en virtud de los errores de foliatura, fue devuelto el expediente a su tribunal de origen para su corrección; una vez recibido el expediente y habiéndose subsanado los errores de foliatura, el 30 de noviembre del 2015 se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para la presentación de informes.
En fecha 15 de enero del 2016,el apoderado judicial de la parte actora consignó escritos de informes, constante de diez (10) folios útiles, por lo que el 18 de enero del 2016, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la consignación de las observaciones a los informes las cuales fueron consignadas por la representación judicial de la parte demandada, constante de cuatro(4) folios útiles y dos (02) anexos.
Mediante auto del 01 de febrero del 2016, el tribunal fijo un lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
En fecha 01 de abril del 2016, se dictó auto mediante el cual se difirió el pronunciamiento de la decisión, por un lapso de treinta (30) días consecutivos siguientes a dicha data.
Se procede a decidir, con arreglo al resumen expositivo, consideraciones y razonamientos seguidamente expuestos.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el 28 de mayo de 2008, por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogadoHenan Nicolás Quijada, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Alexis Da Motta Piñero, contra la sucesión de Flora Valeriano de Méndez compuesta por los ciudadanos José Méndez Hernández, Marisol Méndez Valeriano, Alexander José Méndez Valeriano y Richard Méndez Valeriano, con motivo de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de opción de compra-venta.
Los hechos relevantes expresados por el apoderado judicial como fundamento de la demanda, son los siguientes:
Que la Sucesión de Flora Valeriano de Méndez, compuesta por los ciudadanos José Méndez Hernández, Marisol Méndez Valeriano, Alexander José Méndez Valeriano y Richard Méndez Valeriano, cumpla con el contrato de promesa bilateral de opción de compra venta celebrado el 12 de abril de 2007.
Que los hoy demandados prometieron vender a su mandante, un inmueble constituido por un (01) apartamento destinado a vivienda distinguido con letras y número B-2-C, del edificio “CONJUNTO RESIDENCIAL EL PARQUE” ubicado con frente o acceso al callejón la línea (agua de maíz) en la urbanización La Carlota, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez (antes Manuel Díaz Rodríguez) del Municipio Autónomo Sucre estado Miranda.
Que de las cláusulas del contrato se desprende de su cláusula segunda que el precio de venta del inmueble es de TRECIENTOS MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs 300.000.000,00) los cuales serían pagados de la siguiente manera; la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS(Bs 50.000.000,00) al momento de la suscripción del contrato, los cuales serían entregados mediante un cheque a favor de la representante legal de los demandados.
Que el saldo restante, es decir; la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 250.000.000,00) serían pagados mediante la tramitación de un crédito habitacional por su representada, que esa cantidad restante de dinero sería entregada al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo.
Que se estableció en el mencionado documento de promesa bilateral de compra venta, que su representado era arrendatario del inmueble objeto de la negociación, y que los pagos que éste hiciera por concepto de cánones de arrendamiento serian imputados al precio definitivo de venta (consta en la cláusula segunda letra C).
Que los cánones de arrendamiento estaban fijados en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 900.000,00), y que además se habían hecho abonos al capital por el orden de los TRESCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.300.000,00), cada mes.
Que la tercera cláusula de dicho contrato establece un plazo de duración que sería de noventa (90) días continuos mas una prorroga de treinta (30) días en caso de que una de las partes decidiera hacer uso de ella y dicho plazo comenzaría a computarse una vez que el Departamento de Sucesiones del SENIAT, emitiera la correspondiente solvencia sucesoral.
Que la solvencia fue emitida en fecha 03 de septiembre de 2007, y que según lo pactado, seria a partir de esa fecha que comenzaría a computarse el plazo para que los VENDEDORES- PROPIETARIOS (así denominados por la parte actora), entregaran a su representado todos los recaudos que se hicieran necesarios para tramitar el respectivo crédito habitacional.
Que para la fecha (de interposición de la demanda), los propietarios oferentes, aun no contaban con los requisitos exigidos por la institución bancaria donde se tramitaría el crédito.
Que su representado suscribió un nuevo contrato de promesa bilateral de compra venta, propuesta que fue hecha por el representante legal de los propietarios oferentes.
Que de ese nuevo contrato se desprenden dos situaciones puntuales, primero, un plazo de noventa días (90) mas treinta (30) de días de prórroga, segundo, se convino en aumentar el monto del dinero entregado por su representado y en esa misma proporción también aumentar la clausula penal es decir a la cantidad originaria del primer contrato, le fueron aumentado cuatro millones quinientos mil bolívares sin céntimos (Bs. 4.500.000,00) paso a un monto de cincuenta y cuatro millones quinientos mil bolívares sin céntimos (Bs. 54.500.000,00) y esta misma suma se estableció como cláusula penal indemnizatoria.
Que las partes decidieron, mantener incólume las demás condiciones o clausulas establecidas en el originario contrato, en virtud de que no se estableció ninguna modificación o clausula derogatoria a las del anterior contrato, continuando vigente el resto de las estipulaciones pactadas en el primogénito contrato.
Que su representado procedió a consignar la carpeta correspondiente siendo rechazada por la institución bancaria, ya que la misma no contenía todos los recaudos, por no haber sido entregados en tiempo útil a su representado, y por lo tanto, no se pudo tramitar el crédito correspondiente.
Que para ese momento no se había presentado ninguna desavenencia, ya que su representado siempre sostuvo un interés manifiesto en comprar el inmueble y ello se evidenciaba en que en el momento de mudarse al apartamento objeto de la demanda tuvo que invertir más de treinta y cinco millones de bolívares sin céntimos (Bs. 35.000.000,00), para poder habitarlo ya que el mismo se encontraba en estado adecuado para habitarlo, tales facturas fueron consignadas en la presente demanda identificadas con letra “G”.
Que a partir de ese momento el apartamento comenzó a tener plusvalía mayor y surge un elemento que le daría un giro insospechado a la negociación, que la ciudadana Olga Díaz de Méndez, quien fungía como la representante judicial de los propietarios oferentes, desaparece y no se le participa a su representado, quedando la negociación suspendida, que pudieron obtener información de manera informal, que la precitada ciudadana viajó a España, sin embargo no fueron notificados formalmente de ello, tampoco fueron presentados los documentos o requisitos exigidos por la entidad bancaria.
Que en fecha 28 de febrero del 2008, lograron tener noticias de la sucesión de Flora Valeriano de Méndez, y se le fue entregada a su representado, una misiva suscrita por la Dra. Rosangela de Matteo, conjuntamente con una copia de la solvencia del derecho de frente del inmueble objeto de esta demanda y otros recaudos.
Que la Dra. Rosangela de Matteo, no es persona autorizada para intervenir en la negociación in comento, o por lo menos no consta que haya sido notificado su representado de que a la precitada ciudadana se le hubiere otorgado la referida facultad, que en consecuencia, es invalida tal notificación.
Que los demandados incurrieron en incumplimiento flagrante de sus obligaciones, ya que tal como lo indicaron ellos mismos, la promesa de compra venta finalizó, a su decir, el día 17 de febrero 2008, y que no fue entregada conjuntamente con la carta, la cédula catastral del inmueble, y por ello, también era imposible tramitar el respectivo crédito debido a que no se contaban con todos los recaudos para hacerlo.
Que en fecha 17 de marzo de 2008, el nuevo apoderado judicial de los hoy demandados, el ciudadano Antonio Méndez Hernández, le participó a su representado mediante una carta, en la cual comunicaba que él era representante judicial de la sucesión y dicha cualidad se evidenciaba de instrumento poder que se le había otorgado.
Que el representante judicial de la sucesión de Flora Valeriana De Méndez, les entregó la solvencia del derecho de frente y les indicó que el inmueble costaría de ahora en adelante la cantidad de Quinientos Ochenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.580.000.00), que ante brutal atropello, le exigieron al apoderado judicial de la hoy demandada, que el precio de venta debió ser concertado entres las partes y en última instancia, se acogerían a lo establecido por perito evaluador en su informe sobre el monto de la venta del inmueble.
Que los hoy demandados comisionaron a un perito (Luis Monsanto) para que practicara la experticia, arrojando como resultado la misma Trescientos Cuarenta Y Cuatro Mil Setecientos Catorce Bolívares Sin Céntimos (Bs. 344.714,00), es por ello que una vez que les hacen llegar el informe del experto le notificaron judicialmente a los vendedores hoy demandados, que no aceptaban el arbitrario monto de Quinientos Ochenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.580.000,00) y que su representante se atendría a lo pactado en el contrato, que no aceptarían imposiciones unilaterales y que en todo caso, estarían dispuestos a pagar como máximo la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares Fuertes (Bs.400.000.00), como manifestación de buena fe.
Que les fue entregada una notificación judicial evacuada por ante el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial en la cual se establecía, que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1 de Junio del 2008, se encontraba vencido y que le participaban de la prórroga legal.
Fundamentó la demanda en los siguientes artículos 1.160, 1.159, 1.167 y 1.185 del Código Civil; 99 de la ley de Registro Público y del Notariado; asimismo, solicitó al juzgado a quo decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“… a.- En cumplir con los contratos de Promesa Bilateral de Compra Venta, suscrito por las partes de cuyo cuerpo se evidencia que los propietarios se comprometieron a vender el inmueble a nuestro representado en las condiciones contenidas en esos contratos es por ello, que acudimos ante este competente despacho a objeto de que estas personas cumplan con lo contractualmente pactado o a ello, sean conminado por este competente tribunal.b.-En reconocer que todos los cánones de arrendamiento pagados posteriormente a la suscripción de los contratos de promesa bilateral de compra venta deben ser imputados al precio de venta del inmueble los cuales alcanzan a un monto de TRECE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.13.200,00)c.-En pagar por concepto de daños la cantidad de TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 13.000,00).En pagar las costas y costos del proceso inclusive, el pago de nuestros honorarios como abogado.”

Junto con el libelo de la demanda la parte demandante consigno los siguientes recaudos:
1. Notificación judicial del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, practicada en fecha 09/04/2008. (Folios 24 al 33).
2. Original de los documentos de opción de compra venta, ambos celebrados por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre, del estado Miranda, el primero anotado bajo el Nº 04, tomo 54 y el segundo bajo el Nº 37, tomo 149 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina. (Folios 35-39 y 41-44).
3. Original de certificado de solvencia, (folio 48).
4. Original de misiva de fecha 17 de marzo de 2008, dirigida por el ciudadano Antonio Méndez en su carácter de apoderado de la sucesión Flora Valeriano de Méndez, a la parte actora, (folio 49).
5. Copias simples de la declaración de certificado de sucesiones respecto al causante Flora Valeriano de Méndez, (folio 50 al folio 54).
6. Carta o misiva en original de fecha 28 de febrero de 2008, dirigida por Rosangela De Matteo al ciudadano Alexis Motta, (folio 55).
7.Factura y recibo emanados de terceros, (folio 70 al 71).
8 Avalúos privados respecto al precio referencial de venta sobre el inmueble allí identificado cuyos datos coinciden con el mismo inmueble de autos, (folios 73 al 176).
Por auto de fecha 30 de junio de 2008, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la presente demanda, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.
El 24 de enero de 2011, la parte demandada se dio expresamente por citada.
El21 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada mediante un escrito solicitó la perención breve de la instancia e igualmente opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
El 01 de marzo de 2011, la representación judicial de la parte actora dio contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Posteriormente, en fecha 16 de marzo de 2011, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de alegatos, insistiendo en la existencia de la perención breve, así como en la cuestión previa opuesta. El 12 de abril de 2012, el tribunal de la causa declaró desechada la solicitud de perención breve y sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la acumulación prohibida en el artículo 78, opuesta por la representación judicial de la parte demandada.
Reanudada la causa, consta escrito de fecha 25 de junio de 2013, en donde la representación judicial de la parte demandada solicitó la perención anual de la instancia.
En fecha 06 de noviembre de 2013, el a-quo declaró improcedente la solicitud de perención.
Enfecha 27 de noviembre de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación.
En fecha 03 de diciembre de 2013, el recurso en mención fue oído en un soloefecto.
El25 de julio de 2014, la representación judicial de la parte actora, solicitó un cómputo de los días de despacho y que se ledeclarara la confesión ficta al demandado.
En fecha 01 de agosto de 2014, el tribunal de la causa recibió resultas del recurso de hecho ejercido por la representación judicial de la parte demandada en contra de la sentencia de perención del 08 de abril de 2014 por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 30 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte demandada solicitó al tribunal declarara la litispendencia.
Mediante auto de fecha 15 de abril de 2015, el a-quo se abocó al conocimiento de la presente causa, y notificadas ambas partes del abocamiento, pasoel juzgador a pronunciarse con respecto al juicio.
El 02 de junio del 2015, el a quo, dictó la recurrida, cuyo dispositivo textualmente reza:
“…Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expresados en la presente decisión, este Tribunal Quinto de Primera en Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente: PRIMERO: IMPROCEDENTE la Litispendencia alegada por la parte demandada sucesión de Flora Valeriano De Méndez, integrada por los ciudadanos José Méndez Hernández, Marisol Méndez Valeriano, Alexander José Méndez Valeriano y Richard Méndez Valeriano, en el juicio seguido en su contra por Alexis Da Motta Piñero por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE PROMESA BILETARL DE COMPRA VENTA.SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato ha incoado el ciudadano Alexis Da Motta Piñero, contra la sucesión de Flora Valeriano De Méndez, integrada por los ciudadanos José Méndez Hernández, Marisol Méndez Valeriano, Alexander José Méndez Valeriano y Richard Méndez Valeriano, partes ya identificadas en el encabezado del presente fallo, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE VENTA.TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo274 del Código de Procedimiento Civil.” (Copia textual)
En virtud de la apelación dela apoderada judicial de la parte actora, corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
MOTIVOS PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO. De la competencia.
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
De conformidad con lo anterior, observa esta alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Y así se establece.
Precisado lo anterior, pasa esta Juzgadora a resolver el tema controvertido, que en este caso se circunscribe a determinar si procede la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de opción a compra-venta, verificando a su vez la confesión ficta de la demandada, alegada por la parte actora, y para ello es menester valorar las pruebas aportadas, en este caso por la accionante junto con el libelo de demanda.
1. Notificación judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 09 de abril de 2008 (folios 24 al 33). Observa esta alzada que dicha prueba fue bien valorada por el juzgado de la causa, por cuanto dicha notificación de nueva oferta (la cual no es objeto de demanda), fue realizada con posterioridad al vencimiento del contrato, en consecuencia esta alzada desecha dicha prueba por considerarla impertinente ya que nada aporta a la resolución de la presente causa. Así se establece.
2. Original de documentos autenticados correspondientes a las opciones de compra venta objeto de juicio (folios 35-39 y 41-44), ambos suscritos ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre, del estado Miranda, el primero anotado bajo el Nº 04, tomo 54 y el segundo bajo el Nº 37, tomo 149 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, el primer contrato celebrado en fecha 12-04-2007 y el segundo contrato el 17-10-2007.Con respecto a esta prueba, por tratarse de documentos que por sus características encuadran en los denominados documentos públicos, al no haber sido impugnados se tienen como fidedignos de conformidad con lo establecido en el artículo 429 en su primer aparte del Código de Procedimiento Civil y concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil. Desprendiéndose de ambos contratos que las partes se comprometían a suscribir el contrato definitivo de compra venta del inmueble destinado a vivienda, el primero de ellos por un costo de doscientos cincuenta mil bolívares(Bs. 250.000.000.00), y segundo y último contrato por un costo de trescientos millones de bolívares (Bs. 300.000.000.00,). Así se establece.
3. Original de certificado de solvencia, (folio 46). Observa esta alzada que dicha prueba fue desechada por el juzgado de la causa, por cuanto nada aporta para la resolución de lo aquí debatido, criterio éste que comparte esta Superioridad, razón por la cual queda el certificado de solvencia desechado del juicio. Así se establece.
4. Original de carta misiva, suscrita por el ciudadano Antonio Méndez en su carácter de apoderado de la sucesión Flora Valeriano de Méndez, a la parte demandante de fecha 17 de marzo de 2008, (folio 47). Con respecto a dicha documental, al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 en su primer aparte del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1371 del Código Civil, y de la misma se desprende que el ciudadano Antonio Méndez aparece como representante de la sucesión Flora Valeriano de Méndez, tal como se evidencia en el instrumento que riela a los (folios 62 al 65, pieza II). Se desprende de dicha misiva una nueva oferta definitiva del precio con relación al inmueble objeto de la presente demanda, y que una vez vencido el último contrato de promesa bilateral de venta, queda inexistente, permaneciendo vigente es esta nueva oferta definitiva (la cual no fue demandada) estableciéndose un nuevo monto de Bs. 580.000,00, correspondiente al inmueble objeto de la presente demanda. Así se establece.
5. Copias simples de la declaración de certificado de sucesiones respecto al causante Flora Valeriano de Méndez, riela del folio 50 al folio 54. Con respecto a esta prueba, por tratarse de documentos que por sus características encuadran en los denominados documentos públicos administrativos, al no haber sido impugnado se tienen como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 en su primer aparte del Código de Procedimiento Civil y concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil. Dicha documental solo acredita la declaración administrativa de la referida causante por parte de quienes aparecen como sus herederos, y que el inmueble identificado en la presente demanda, se encuentra dentro del acervo hereditario de la prenombrada sucesión. Así se establece.
6. Original de carta o misiva, dirigida por Rosangela De Matteo al ciudadano Alexis Motta, de fecha 28 de febrero de 2008, (folio 53). Con respecto a dicha prueba la misma es ilegalmente promovida ya que no puede establecerse la representación de quien suscribe la carta, la misma hace mención a una serie de recaudos que aparecen consignados (folio 56 al 69), de los cuales sólo puede tener valor probatorio, el instrumento poder que la sucesión Flora Valeriano de Méndez le otorgó al ciudadano; Antonio Méndez Hernández, al tratarse de un poder apostillado y por tanto con valor legal riela a los folios 63 al 69. Así se establece
7. Factura y recibo, (folio 70 al 71), con respeto a dicha prueba por tratarse de documentos emanados de terceros al no haber sido ratificadas por medio de la prueba testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”no se le puede otorgar valor probatorio. Así se decide.-
8. Original de avalúos privados suscritos por los licenciados; Enrique Acosta Finol, (folio 75); y Luís Monsanto, (folio 109)conrelación al precio referencial de venta sobre el inmueble allí identificado, de los folios 73 al 176 cuyos datos coinciden con el mismo inmueble de autos, con respecto a dicha prueba por tratarse de documentos emanados de terceros y que al no haber sido ratificados, por medio de la prueba testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que establece; “los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”, esta alzada no puede concederle pleno valor probatorio, en virtud que no se desprende de autos que dichos avalúos hayan sido ratificados en juicio mediante la prueba testimonial. Así se establece.
De la confesión ficta alegada por la parte actora
La cuestión a resolver en esta oportunidad se circunscribe a determinar si efectivamente opera la confesión ficta alegada por la parte actora por medio de un escrito de fecha 25 de julio de 2014,en el que manifestó que al constar en autos que la parte demandada o su apoderado judicial antes de la citación, han realizado diligencias en el proceso o habían estado presentes en un acto del mismo, se entendería por citada para dar contestación a la demanda.
Así las cosas, en fecha 25 de junio de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada consignó diligencia solicitando se decretara la perención anual en el presente juicio, al no haber dado la accionada contestación a la demanda, sin embargo, el a-quo ordenó la notificación al apoderado judicial de la parte demandada a fin de que continuara el juicio y diera contestación a la demanda, y encontrándose a derecho la accionada, la causa continuo su curso legal, lo que significa que el lapso para la contestación de la demanda empezó a computarse a partir del 26 de junio de 2013, no obstante ello, la parte demandada el 27 de noviembre apeló contra el auto del 06 de noviembre del 2013, el cual fue oído en un solo efecto (folio184), por lo que la representación judicial de los demandados debieron continuar el iter procesal, cuestión que, según los dichos de la actora, la accionada inobservó la continuación del juicio, configurándose, alega, la confesión ficta.
El Juzgado de cognición, determinó a través de la sentencia recurrida, la improcedencia de la confesión ficta alegada por la parte actora, ya que a decir de la accionante, a lo largo del juicio, no consta contestación de la demanda ni pruebas de la parte demandada y que los medios presentados por el actor hacen prueba en contra de sus propios intereses; y en consecuencia declaró sin lugar la demanda en los términos antes delatados.
Al respecto, el doctrinario Arístides Rengel-Romberg; la confesión ficta, se produce a raíz de la falta de contestación del demandado, presumiendo la confesión del demandado recaído sobre los hechos narrados en la demanda, más no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos.
En efecto, establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la confesión, lo siguiente:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.
Con respecto al artículo antes transcrito se pone en evidencia la ineludible concurrencia de tres requisitos fundamentales para la procedencia de la confesión, es decir, para la declaratoria con lugar de la confesión ficta, es necesaria la ausencia de la contestación a la demanda; que esta última no sea contraria a derecho y que el demandado nada prueba que le favorezca.
Partiendo de la misma idea la Jurisprudencia patria ha mantenido en sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia N° 184 de fecha 05 de Febrero de 2002 que:
“la confesión ficta es una sanción de un rigor extremo, prevista únicamente para el caso de que el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados y siempre que no haga la contraprueba de los hechos alegados en el libelo, por aquello de que “...se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca...”
En tal sentido, cuando el contumaz no asiste a dar contestación a la demanda o lo realiza de manera extemporánea por tardía, la consecuencia es que se debe declarar la confesión ficta, lo que implica una aceptación (presunción iuris tantum) de los hechos expuestos en la demanda, siempre que la petición no sea contraria a derecho y el demandado, se repite, nada probare que le favorezca. Así se decide.
Una vez verificado que la demandada es contumaz en virtud de no haber dado contestación a la demanda, corresponde determinar si la demanda es contraria a derecho y finalmente si la accionada nada probó que le favoreciera.
En lo que tiene que ver con el segundo supuesto exigido en la norma relativa a la procedencia de la confesión ficta, es decir que la demanda no sea contraria a derecho, se observa que estamos en presencia de una demanda por Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, fundamentada en los artículos 1.159, 1.160,1.167, 1.185 del Código Civil, los cuales, prevén lo siguiente:
“Articulo 1.159: los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
“Articulo 1.160: los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad el uso o la ley.”
“Articulo 1.167: En los contratos bilaterales si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a sus elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello.”
“Articulo 1.185: El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”.
Sentado lo anterior, juzga quien aquí decide que la demanda no se encuentra conforme a derecho, ya que los medios presentados por el actor hacen prueba en cuanto a sus propios intereses alegando que tiene derecho a que le sean imputados al eventual precio de venta las sumas que éste ha pagado por concepto de cánones de arrendamiento, sin haber consignado el respectivo contrato de arrendamiento en donde pueda establecerse los montos señalados, no logrando constatar su carácter de inquilino, ni el monto mensual de lo que pagaría a su decir por canon de arrendamiento, por lo tanto, mal pudiera esta juzgadora atribuirle esa suma que no logro probar al supuesto precio final, y no habiendo plena prueba de los hechos tal como lo exige el artículo 254 Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente: “ los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella…”,en virtud de la citada norma y en base de la inexistencia de elementos de convicción alguno que demostrara lo aducido por la accionante, no se configura el segundo elemento. Así se establece.
Ahora bien, corresponde revisar si la demandada contumaz probó algo que le favoreciera, aplicando el principio de la comunidad de la prueba, según el cual, una vez que la prueba haya sido incorporada al proceso, deja de ser de la parte que la produjo y pasa a ser del proceso. En este sentido, de la revisión de las actas procesales, no se evidencia actividad probatoria alguna desplegada por la parte demandada, aunado a que de las pruebas aportadas por la parte actora, no se evidencia prueba alguna que favorezca a la accionada, por lo que se concluye que la parte accionada nada probó que le favoreciera; razón por la cual, se constituye el segundo de los supuestos previstos en el artículo 362 del texto adjetivo civil. Y así se establece.
Precisado lo anterior, en virtud que no se configuran de manera concurrente los tres requisitos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la demanda es contraria a derecho, no es procedente declarar la confesión ficta del demandado, en consecuencia de seguidas quien decide se pronunciará al fondo de lo debatido. Y así se establece.-
Del fondo de la controversia
Luego del análisis de los alegatos expuestos por la parte actora en el libelo de la demanda, así como del material probatorio traído a los autos, el tema decidendum se circunscribe a determinar si efectivamente procede la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que nos ocupa, en ese sentido ambas partes reconocen la existencia de dichos contratos preliminares (promesa bilateral de venta), en los cuales una vez cumplidas ciertas obligaciones se comprometían a suscribir el contrato definitivo de compra venta del inmueble supra descrito, observa esta alzada, que el último contrato que sustituye al primero, quede la lectura de su cláusula tercera se desprende que dicha promesa bilateral de compra-venta tendría una vigencia de noventa(90) días continuos, mas treinta (30) días continuos de prórroga contados a partir de la fecha de suscripción del mismo; acordado de la siguiente manera; tal y como se evidencia del folio (36);los primeros 90 días contados a partir de su fecha de suscripción, es decir, desde el 17 de octubre del 2007, lo que hace suponer a esta juzgadora que en fecha 17 de enero de 2008, ese lapso ya había concluido, y en cuanto a la prórroga de 30 días la misma operaria, si fuere necesario el cual sería contado concluido el lapso de noventa (90)días, siempre y cuando se hubiere cumplido con la condición “previa notificación a la vendedora de la necesidad de que se le conceda la prórroga, mediante carta, telegrama o cualquier otro medio de comunicación, con diez (10) días continuos de anticipación por lo menos…”
Así las cosas, si bien las partes reconocen la existencia del referido contrato de opción de compra venta, se observa del escrito libelar que la parte actora alega que la parte demandada no cumplió con su obligación de vender el inmueble
Sin embargo, establece la doctrina que los contratos preliminares de la venta, son aquellos en los cuales las partes se comprometen a celebrar el contrato de venta, cuando transcurra cierto lapso, o se susciten determinadas circunstancias. Es necesario destacar que en estos contratos no hay transferencia de propiedad, ni tampoco obligaciones de dar; sino, simplemente, la expresión de una obligación de hacer, asumida por una de las partes, cuando es unilateral; o por las dos si es bilateral, consiste en la celebración de un contrato de venta.
Ahora bien, la definición de la promesa unilateral y bilateral de venta; siendo la primera, un precontrato en el cual el promitente se obliga a hacer un futuro contrato de venta, es decir, a vender un bien o un derecho a quien le hace la oferta, que llamaremos promisorio, y éste acepta la oferta; pero no se obliga a realizar el futuro contrato, y en cuanto a la segunda definición establece; que si ambas partes se obligan a realizar el contrato estaremos en presencia de un contrato preliminar de venta, que por el contenido obligacional, es bilateral, es decir, ambas partes se están obligando a celebrar el contrato, una vez cumplidas ciertas circunstancias, y en los términos que la oferta reúne, valederos en cuanto a precios, condiciones de la venta a realizar, plazo de entrega.
Existen tres caracteres de la promesa bilateral de venta o también conocida como la opción de compra venta u opción de venta, los cuales son; A) Obligación de las Partes; las partes que celebran un contrato se obligan, el promitente vendedor a vender, y la otra parte, que llamaremos promitente comprador; a comprar. B) Determinabilidad de las condiciones del contrato a celebrarse; las condiciones que tendrá el contrato de venta que se comprometen a celebrar mediante el contrato preliminar, deben estar perfectamente determinadas. Vale decir, identificación plena de la cosa objeto del contrato de venta, precio, forma de pago, duración de la opción, cláusula penal. C) Existencia de la cláusula penal; como quiera que hay dos obligaciones, perfectamente definidas, la del promitente vendedor de vender, y la del promitente comprador de comprar; debe existir una cláusula penal que pueda aplicarse en caso de incumplimiento de la obligación de uno u otro.
Dilucidado lo anterior, concluye esta juzgadora que al no quedar probado en autos que la parte actora haya solicitado la prórroga por medio de cartas, telegramas o algún otro medio de comunicación dentro de los diez (10) días continuos como lo prevé la cláusula tercera del presente contrato de promesa bilateral de compra venta, anterior a la finalización del plazo convenido por las partes noventa (90) días continuos; entendiéndose que el lapso ordinario venció y que no operó la única prórroga prevista, y al haberse vencido el último contrato de promesa bilateral de venta, el mismo ya no existe. Así se establece.
Observa esta alzada que el prenombrado contrato establecía obligaciones para ambas partes, entre ellas la obligación de que el vendedor cumpliera con la entrega de todos los documentos necesarios para suscribir el contrato definitivo de compra venta, aunado a la obligación del comprador de pagar el precio de la venta de la manera señalada en el contrato, quedando establecido que el incumplimiento por cualquiera de las partes del contrato de promesa bilateral de compra venta quedaría resuelto de pleno derecho, sin necesidad de aviso o de notificación especial, haciéndose efectiva la cláusula cuarta, en cuanto a la indemnización prevista como penalidad por el incumplimiento del contrato(folio 35), la cual reza lo siguiente “ a. Si por causas imputables a EL COMPRADOR no se protocolizare el documento de compra-venta de EL INMUEBLE dentro del plazo convenido en la cláusula tercera del presente contrato, El COMPRADOR perderá en beneficio de LA VENDEDORA la suma de cincuenta y cuatro millones quinientos mil bolívares sin céntimos (54.500.000,00), suma ésta equivalente a la cantidad entregada en calidad de arras, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento y con carácter de cláusula penal, quedando resuelto de pleno derecho el presente contrato. b. Si por causas imputables a LA VENDEDORA, no se protocolizare el documento de compra- venta de EL INMUEBLE dentro plazo establecido en la cláusula tercera del presente contrato, esta devolverá a EL COMPRADOR la suma de cincuenta y cuatro millones quinientos mil bolívares con 00/100 (54.500.000,00), mas otra cantidad igual, para una cantidad total de ciento nueve millones de bolívares 00/100 (109.000.000.00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento y con carácter de cláusula penal, quedando resuelto de pleno derecho el presente contrato…”.Por lo anteriormente expuesto, y del estudio de los hechos en que quedo plasmada la pretensión de la actora, resulta forzoso para esta superioridad declarar sin lugar la pretensión contenida en el libelo de la demanda como así se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se establece.
DECISIÓN
Por los fundamentos expuestos este Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de octubre de 2015, por la abogada Rosa Elena Charllott Abreu, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 16 de junio del 2015, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la confesión ficta de la parte demandada. TERCERO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato, sigue el ciudadano Alexis Da Motta Piñero; contra la sucesión de Flora Valeriano De Méndez, integrada por los ciudadanos José Méndez Hernández, Marisol Méndez Valeriano, Alexander José Méndez Valeriano y Richard Méndez Valeriano, por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de venta.
Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda MODIFICADO el fallo apelado.
Por cuanto la presente decisión se pronunció fuera del lapso legal correspondiente se ordena la notificación de las partes mediante boleta, que a tal efecto se ordena librar.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de junio de dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157 ° de la Federación.-
LA JUEZA,

Dra. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA
Abg. ELIANA M. LÓPEZ REYES
En esta misma fecha, 13 de junio de 2016, siendo las 3:09 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, constante de veinte (20) páginas. Se dejó copia certificada en el copiador de sentencias que lleva este tribunal, y se libraron las respectivas boletas de notificación-
LA SECRETARIA,
Abg. ELIANA M. LÓPEZ REYES

EXP. AP71-R-2015-0001015/6.921
MFTT/ELR/mayra.
Sentencia Definitiva.-