REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, veinte de junio de dos mil dieciséis 206º y 157º PARTE DEMANDANTE: EZEQUIEL ZAMORA MATA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 13.286.436. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: GLADYS MATA DE ZAMORA Y DAVID ALEJANDRO ZAMORA RODRIGUEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 13.734 y 247.112, respectivamente. PARTE DEMANDADA: EL CHEF DE LAS AREPAS 3000 C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de marzo de 2.011, bajo el Nº 43, Tomo 55-A Sgdo. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: OSWALDO ANTONIO MATOS MONTILVA abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.041. MOTIVO: DESALOJO SENTENCIA DEFINITIVA Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado por ante la Unidad Recaudadora, Distribuidora de Expedientes de este circuito judicial, por la abogada Gladys Mata De Zamora, quien en su condición de apoderada judicial de Ezequiel Zamora Mata, demandó a la firma mercantil EL CHEFF DE LAS AREPAS 3000 C.A, al desalojo de un local distinguido con los números 2.-1, ubicado en el Nivel 2 del Centro Comercial Las Danielas, situado entre las Minas y El Boyero de la Carretera vieja Caracas Baruta en base a las siguientes argumentaciones fácticas y jurídicas: Que firmó contrato de arrendamiento con la empresa EL CHEF DE LAS AREPAS 3000, CA, representada por uno de sus dos directores por el local 2.1, ubicado en el Nivel 2 del Centro Comercial Las Danielas, situado entre las Minas y El Boyero de la Carretera vieja Caracas Baruta, en fecha 21 de marzo de 2.011, por el lapso de un año fijo a cuyo término se estableció la prorroga legal. Que a partir del 18 de septiembre de 2.012 finalizó la prorroga legal en que debió desocupar el inmueble y no lo hizo. Que aunado a ello incumplió el contrato de arrendamiento al no pagar desde el año 2.011 el aseo urbano y separar el pago del mismo del pago de la electricidad por cuanto en la cláusula sexta se estableció que debían pagarse juntos por lo que incumplió dicha cláusula violando el contrato y se mantuvo sin entregar las facturas de manera que pasara desapercibida la deuda. Citó lo dispuesto en los artículos 1.614 y 1.264 del Código Civil. Que para demandar a la empresa antes mencionada se fundamenta en el artícuo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales para pedir el desalojo del local arrendado por haber incumplido la cláusula sexta del contrato de arrendamiento. Por auto de fecha 6 de agosto de 2.015 el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Cumplidas a cabalidad las obligaciones legales para instar la citación de la parte demandada, compareció el Alguacil designado a tales efectos y dejó expresa constancia de haber localizado al representante de la demandada, pero que este se negó a firmar la constancia de citación. En fecha 2 de noviembre de 2.015, compareció al proceso el abogado Oswaldo Matos, consignó poder que acredita su representación y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en contra de su representada quien esgrimió en su defensa lo que a continuación se expone: Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representada y pidió que se declarara inadmisible la demanda por falta de interés jurídico actual. Señalo que la accionante y su representación judicial pretenden demandar y que se le reconozca el incumplimiento del contrato en su cláusula sexta, celebrado entre las partes, expresando que se ha incumplido el contrato y a lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Alquileres Comerciales. Abrió paréntesis para expresar que entiende que la actora y su representación judicial pretenden invocar una norma jurídica inexistente, para establecer el incumplimiento en el contrato de arrendamiento con el que suscriben la acción de desalojo incoada. Precisó que existe reiterada jurisprudencia sobre el falso supuesto, establecida por el Tribunal Supremo de Justicia al invocarse una norma inexistente y añadió que en Venezuela no existe en vigencia la Ley que menciona la parte actora. Estima que las afirmaciones expuestas por la actora contrarían lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil donde se regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que quien afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado y al respecto manifiesta que ha cancelado todas y cada una de las obligaciones por concepto de aseo urbano y relleno sanitario, desde la firma del contrato y entregados los respectivos comprobantes de pago a Gladys Mata de Zamora. Sostuvo que es práctica usual y común de la representante de la actora suscribir contratos de arrendamiento en nombre de su representado, donde reconoce que el servicio de aseo urbano se encuentra en reclamo para la fecha de celebración del contrato y donde insta a celebrar un nuevo contrato para la prestación del servicio, que es la misma situación de otro inmueble contiguo al local arrendado, en cuyo contrato se expresa que existe reclamo por el servicio de aseo urbano y es típico de los demandantes celebrar contratos de arrendamiento con atrasos o deudas por ese concepto. Que de igual manera pretende que con copias simples se establezca el incumplimiento de una obligación que no existe ya que los servicios fueron cancelados. Realizó una serie de precisiones acerca de lo que para la doctrina significa la carga de la prueba y sintetizó que en el derecho moderno ambas partes pueden probar tanto el actor los hechos en los cuales fundamentó su pretensión y el demandado los hechos en los que fundó su excepción, es decir, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Afirmó que en una relación que supera cuatro años los arrendadores no acompañan a la presente acción instrumentos fundamentales como son solicitudes de notificación para exigir el cumplimiento de la cláusula sexta. En tal sentido sostiene que la parte actora pretende sobre la base de un falso positivo que la Juez llegue a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios y no atendiendo a lo alegado y probado en autos, razón suficiente para declarar sin lugar la demanda. Continuó señalando que los hechos extintivos de esta responsabilidad contraída en la cláusula sexta, quedan evidenciados en el cumplimiento de las obligaciones de hacer y que no son más que el pago de lo debido. Por las razones expresadas solicitó al Tribunal declarar sin lugar la demanda incoada. En fecha 15 de diciembre 2.015 tuvo lugar la audiencia preliminar, a la cual acudieron las partes y expusieron lo que creyeron pertinente a sus alegaciones y defensas. En fecha 8 de enero de 2.016, el Tribunal realizó la fijación de los hechos. Abierto a pruebas el proceso, ambas partes promovieron las que creyeron pertinentes a sus alegatos y defensas. Llegada la oportunidad fijada para que tuviera lugar la audiencia oral, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, fue proferido el dispositivo del fallo, por quien lo suscribe como Juez Titular de este despacho. II Siendo esta la oportunidad procesal fijada por el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil el Tribunal procede a extender por escrito el fallo que a tales efectos fue dictado en la oportunidad fijada para la audiencia oral y en tal sentido observa: En lo que se refiere al fondo de la presente controversia observa el Tribunal que en el caso sub iudice, la acción pretendida por la parte actora ha sido el desalojo del un local comercial distinguido con los números 2-1, ubicado en el Centro Comercial Las Danielas, situado en la Carretera Vieja Caracas Baruta, entre las Minas y El Boyero, Municipio Baruta del Estado Miranda el cual fue arrendado inicialmente a la parte demandada mediante contrato suscrito en fecha 21 de marzo de 2.011, basándose en el supuesto fáctico previsto en el literal a del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, esto es, según lo afirmado por el actor, por haber incurrido la arrendataria en violación e incumplimiento de la cláusula sexta del contrato que les vincula, al separar el pago del servicio de aseo urbano del pago del servicio de electricidad, los cuales debían ser realizados en una misma factura y adicionalmente a ello adeudar la suma de veinticuatro mil trescientos noventa y seis con noventa y siete céntimos de bolívar fuerte, por concepto de aseo urbano; hechos que fueron expresamente rechazados por la representación judicial de la parte demandada, quien negó rechazó y contradijo la pretensión interpuesta en contra de su representada y esgrimió en su defensa encontrarse solvente en el pago de los citados servicios. En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación. En ese sentido, es oportuno señalar que el artículo 1.579 del Código Civil establece que arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones, de tal suerte que, lo afirmado por la parte demandada respecto a este punto y respecto a que es obligación de la actora aportar como documento fundamental un medio de prueba que evidencie haber exigido a la demandada el cumplimiento de la cláusula sexta del contrato; debe ser desechado por improcedente, pues el documento fundamental de la presente demanda es aquel del cual deriva el derecho deducido, que en el caso de autos es el contrato de arrendamiento, cuya celebración quedó no pasó a formar parte de lo controvertido, por tanto, a quien correspondía probar el hecho extintivo de su obligación es a la demandada. Así se decide. Por otro lado es pertinente aclarar a la representación de la parte demandada, que la presente demanda fue incoada en fecha 3 de agosto de 2.015, cuando ya había entrado en vigencia la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, aplicable al caso de autos, por encontrarnos en presencia del arrendamiento de un inmueble destinado a uso comercial. Ahora bien, en el caso sub iudice a los fines de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida observa el Tribunal que riela a los folios 15 al 19 documento autenticado en fecha 21 de marzo de 2.011, de cuyo texto se desprende la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso, el cual es ley entre las partes. Respecto a la cláusula sexta del mencionado contrato, que fue denunciada como incumplida y es el motivo por el cual ha sido accionado el desalojo, observa el Tribunal que de acuerdo con la voluntad de las partes manifestada en el texto del contrato, la arrendataria se obligó a pagar el servicio de aseo urbano a partir de su firma, es decir a partir del 18 de marzo de 2.011, conjuntamente con el servicio de electricidad, comprometiéndose además a entregar al vencimiento del contrato las respectivas solvencias. Así las cosas vale indicar que el artículo 1.159 del Código Civil establece la obligatoriedad derivada de la autonomía de la voluntad que tienen los contratos, de tal manera que la voluntad de las partes en el presente proceso fue la de que el servicio de electricidad y servicio de aseo se pagaran en una misma oportunidad y de manera consecutiva, estando vedado al arrendatario pagar dichos servicios en forma separada. En ese mismo orden de ideas debe señalarse que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; es decir, la buena fe, la equidad y el uso, vienen a conformar las fuentes de integración del contrato, de tal manera que, si la obligación de la parte demandada era pagar el servicio de electricidad y el servicio de aseo juntos, ha debido esta actuar apegada a lo acordado en el contrato y no como lo hizo pagando separadamente ambos servicios, con el agravante de que el pago correspondiente al servicio aseo fue efectuado después que tuvo conocimiento de la demanda incoada en su contra, como se desprende de las documentales aportadas, que no obstante no haber sido ratificadas, el Tribunal les asigna valor y las mismas no producen efectos liberatorios a su favor por no haber sido realizadas de la forma pactada y en su debida oportunidad, pues como se desprende de las actas procesales, para el momento que fue interpuesta la presente demanda, el incumplimiento ya se había verificado, pues el pago correspondiente a aseo fue efectuado en forma acumulativa en fecha 28 de octubre de 2.015, evidenciándose de tal circunstancia que ciertamente el incumplimiento que dio lugar a la interposición de la demanda fue la separación del pago de los servicios y la falta de pago del servicio de aseo desde el mes de octubre de 2.011, por tanto la presente demanda debe prosperar. III En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda incoada por EZEQUIEL ZAMORA MATA, contra EL CHEF DE LAS AREPAS 3000 C.A. Así se decide. En consecuencia se condena a la parte demandada al desalojo accionado y como consecuencia de ello deberá entregar a la parte actora el inmueble constituido por un local comercial distinguido con los números 2-1, ubicado en el Centro Comercial Las Danielas, situado en la Carretera Vieja Caracas Baruta, entre las Minas y El Boyero, Municipio Baruta del Estado Miranda Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida. Dada, firmada y Sellada en la sede del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte días de junio de 2.016. 205º y 157º. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA, En esta misma fecha y siendo las se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA, EXP AP-V-2015-874.