TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintinueve de junio de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO : AP31-V-2016-000226
PARTE DEMANDANTE: JOSÉ GABRIEL IZAGUIRRE DUQUE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad nro. 7.943.203, inscrita en el Inpreabogado bajo el nro. 54.174, actuando en su propio nombre y representación.

PARTE DEMANDADA: SILVIA MINERVA CHACON SUAREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad nro. 16.904.902.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: SIMON JIMENEZ SALAS, EDGAR ISAAC RODRIGUEZ RODRIGUEZ, GERÓNIMO BARRIOS, FERMIN GONZALEZ SEMPRE, JONATHAN DOMINGUEZ y BORIS NOGUERA, inscritos en el Inpreabogado bajo el nro. 7, 12.306, 247.357, 41.135, 104.462 y 39.678 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA

El presente juicio se inició mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 14 de marzo de 2016, por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el abogado JOSÉ GABRIEL IZAGUIRRE DUQUE, inscrito en el IPSA bajo el Nº.54.174, quien actúa en su propio nombre y representación, contra SILVIA MINERVA CHACON SUAREZ, todos identificados en la parte inicial del presente fallo.-
Mediante auto de fecha 17 de marzo de 2016, se instó a la parte actora a consignar a los autos los documentos en que basa la acción que pretende.
Mediante auto de fecha 03 de julio de 2014, se admitió la demanda por el procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la demandada, SILVIA MINERVA CHACON SUAREZ, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda seguida en su contra, por cuanto fueron consignados los documentos necesarios.
Mediante auto de fecha 06 de abril de 2016, se libró compulsa a la parte demandada, por cuanto mediante diligencia de fecha 06/04/2016, presentada por la representación judicial de la parte actora, fueron consignados los fotostatos necesarios para tal fin.
Mediante auto de fecha 07 de abril de 2016, se aperturo el cuaderno de mediadas.
Seguidamente, en fecha 11 de abril de 2016, el Tribunal decretó Medida Cautelar de Secuestro sobre el siguiente bien inmueble: Una oficina identificada con el Nº 638-1, ubicada en la Avenida La Estancia, Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Torre Pirámide Invertida, Piso 6, Oficina 638, Chuao, Caracas, de conformidad con lo previsto en el Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya ejecución se proveerá por auto separado, por consiguiente, la cual se llevó a cabo el día 02/05/2016, tal y como consta de las actas que integran el presente expediente.
En fecha 20 de abril de 2016, el abogado JOSÉ IZAGUIRRE, plenamente identificado, actuando en su propio nombre y representación, consignó poder y datos de la depositaria judicial para fines legales consiguientes, y se fije oportunidad para la ejecución de la medida solicitada.
En fecha 09 de mayo de 2016, compareció el abogado GERONIMO BARRIOS, antes identificado, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, quien consignó escrito de contestación a la demanda y sus anexos (copia certificada del poder que acredita su representación, del contrato de arrendamiento y de los recibos de pagos) que mencionan en el escrito; asimismo, opuso cuestiones previas.
En fecha 10 de mayo de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, quien consignó escrito de oposición a la medida de secuestro, practicada en fecha 02/05/2016.
II
DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

1.- Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano JOSE GABRIEL IZAGUIRRE DUQUE y la ciudadana SILVIA MINERVA CHACON SUAREZ, en fecha 12 de agosto de 2015, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao, en la ciudad de Caracas, el cual quedó anotado bajo el nro. 23, tomo 256 de los Libros de Autenticaciones, el cual tuvo como objeto el arrendamiento de una oficina, ubicada en la avenida la Estancia, centro comercial ciudad comercial tamanaco, torre Pirámide, piso 6, signada con el nro. 638.
2.- Facturas signadas con los nros. 00382 (copia simple), 00401 (original y copia de colores), 00408 (original y copia de colores), 00413 (original y copia de colores), 00417 (original y copia de colores), de fecha 01/08/2015, 01/11/2015, 01/12/2015, 01/01/2016 y 01/02/2016 respectivamente, correspondiente al pago de alquiler de la oficina.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1.-Copia certificada del Instrumento Poder que acredita la representación de los abogados SIMON JIMENEZ SALAS, EDGAR ISAAC RODRIGUEZ RODRIGUEZ, GERÓNIMO BARRIOS, FERMIN GONZALEZ SEMPRE, JONATHAN DOMINGUEZ y BORIS NOGUERA, inscritos en el Inpreabogado bajo el nro. 7, 12.306, 247.357, 41.135, 104.462 y 39.678 respectivamente.
2.- Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano JOSÉ GABRIEL IZAGUIRRE DUQUE y el ciudadano JORGE ALVAREZ JIMENEZ.
3.- Facturas signadas con los nros. 00382 (original), 00390 (original), 00394 (copia de colores) y 00401 (copia de colores), de fecha 01/08/2015, 01/09/2015, 01/10/2015 y 01/11/2015, respectivamente, correspondiente al pago de alquiler de la oficina.
III
FALTA DE CUALIDAD DE LA `PARTE ACTORA
PARA INTENTAR LA ACCION
Al respecto señaló que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opone la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio, toda vez que el ciudadano José Gabriel Izaguirre Duque suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano JORGE ALVAREZ JIMENEZ en su condición de propietario arrendador, sobre un inmueble oficina distinguida con el número 638 situada en el piso seis (06) que forma parte de la Primera Etapa del Centro Comercial Tamanaco, ubicado en la Jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, lo que se evidencia en contrato debidamente notariado en fecha 19 de Octubre de 2.012 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda bajo el nro. 05 tomo 128.
Que existe prohibición expresa contenida en el contrato supra señalado que el pretendido actor en la presente causa actuando como arrendador del inmueble tantas veces identificado y que da origen a la presente acción, arrendó parte del inmueble a su representada, como bien se evidencia del contrato de arrendamiento producido en autos por este, debidamente autenticado en fecha 12de agosto de 2.015 por ante la Notaría Pública Tercera de Caracas, anotado bajo el nro. 23 tomo 256 folio 133 hasta el 136, lo que significa que el ciudadano José Gabriel Izaguirre Duque, al firmar el contrato de Arrendamiento con su representada del cubículo ocupado por esta lo estaba haciendo en fraude a la ley, a sabiendas que el contrato de arrendamiento que le da condición de inquilina le prohibía expresamente la posibilidad de arrendar expresamente, la posibilidad de subarrendar total y parcialmente el mismo.
Por todo lo expresado y probado es por lo que de conformidad a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil declare la ilegitimidad del actor para accionar en el presente juicio, y consecuencialmente la extinción del presente proceso.-
La parte actora señala que en cuanto a la cualidad e interés de actuar en juicio y de la nulidad del Contrato Solicitado, que la parte demandada no tiene cualidad e interés para solicitar la nulidad del contrato de arrendamiento ya que le compete es al propietario del inmueble y que la misma no tiene fundamento alguno.
Este Tribunal para decidir la falta de cualidad observa:
La Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 28-03-1.949, (Gaceta Forense Año; 1, Nº 1, Pág, 172), ha establecido: “Es de doctrina que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción; y el interés, la ganancia, la utilidad o el provecho que pueda proporcionar alguna cosa. Cuando la cualidad se considera en el sentido antes definido, o sea, como el derecho o potestad para ejercitar una acción, y no en el sentido de condición o requisito para intentar una demanda o para sostener un litigio, es sinónimo o equivalente de interés personal o inmediato”. Finalmente la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 21-04-1.947, estableció: “Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)”.
Conforme a lo expuesto, todas las partes que vienen a juicio deben tener cualidad para actuar, de lo contrario no serían legítimos contradictorios o partes. En el presente caso, la demandada niega la cualidad del actor para interponer la demanda y al respecto señala que el actor no podía subarrendar por estar prohibido en el contrato que suscribiera con el ciudadano Jorge Álvarez Jiménez.
Así las cosas se observa que de las actas procesales y concretamente del contrato de arrendamiento fundamento de la presente demanda que riela a los folios 11 al 16, del mismo se desprende que fue suscrito entre el hoy demandante ciudadano JOSE GABRIEL IZAGUIRRE DUQUE y la ciudadana SILVIA MINERVA CHACON SUAREZ, plenamente identificados, que es evidente que la parte actora señala que actúa en el presente juicio en su carácter de arrendador del contrato suscrito con la ciudadana SILVIA MINERVA CHACON SUAREZ, motivo por el cual se debe concluir que el actor SI TIENE cualidad para accionar por ser arrendador y parte interesada en el contrato de arrendamiento que hoy demanda la Resolución. y así se decide.
Que si el actor tenia o no prohibición de arrendar este alegato debe ser dilucidado por una demanda autónoma ya que no es un hecho controvertido en el presente asusto motivo por el cual este Tribunal declara Sin Lugar la Falta de Cualidad de la parte actora para intentar la presente demanda. Y Así se decide.-
IV
NULIDAD DEL CONTRATO DE AUTOS QUE SIRVE DE BASAMENTO PRINCIPAL DE LA PRESENTE DEMANDA
La parte demandada opone de conformidad a lo establecido en el artículo 16 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario la Nulidad del contrato de arrendamiento que sirve de base al actor para la presente demanda, que dicha ley nos expresa que de forma clara e indubitable que es Nulo el sub arrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Ya que tenia prohibición expresa de subarrendar tal como lo establece la cláusula quinta del contrato suscrito con el propietario del inmueble, esta contractualmente impedido de suscribir cualquier contrato de subarrendamiento sin la autorización dada en forma escrita de este.-
La nulidad por la ley, del contrato de arrendamiento que soporta la presente demanda es una nulidad absoluta lo que hace que tenga efectos retroactivos, esto es que se repute como que nunca existió por lo cual debe ser desechado del presente juicio.-
Este Tribunal para decidir el presente alegato aprecia que la parte demandada opone como un punto previo la nulidad del contrato suscrito con el Ciudadano José Gabriel Izaguirre Duque en virtud de que el mencionado ciudadano contractualmente se encontraba impedido de suscribir cualquier contrato de subarrendamiento sin la autorización dada en forma escrita por el propietario del inmueble, que es evidencia que dicho alegato debe ser dilucidado a través de demanda autónoma, por constituir una nueva pretensión, donde se debe hacer parte el ciudadano JORGE ALVAREZ JIMENEZ. Y Así se establece

V
DE LA CUESTION PREVIA
La parte demandada en el acto de contestación de la demanda opuso la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y al respecto señaló que la parte actora fundamenta su pretensión en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley de Uso Comercial , que dicha normativa no le es aplicable a la relación existente entre las partes, que su representada suscribió contrato de arrendamiento sobre un cubículo que forma parte de la Oficina distinguida con el número 638 situado en el piso 6 que forma parte de la primera etapa del centro Ciudad Tamanaco, y no le es aplicable el Decreto en cuestión tal como lo señala el artículo 1 y 2 del mencionado Decreto, que eso quiere decir que se desaplican para todas las categorías cuyo arrendamiento regula el Presente Decreto Ley, todos aquellos inmuebles de uso comercial, quedando de esta manera fuera de su tutela todos aquellos inmuebles que no sean de uso comercial, teniendo plena vigencia en el presente caso el Decreto con Rango y Fuerza De ley De Arrendamiento Inmobiliario, toda vez que el contrato que nos ocupa es un consultorio odontológico.
Que aun cuando el juez dicta inicia el juicio por el procedimiento correcto, debe haber una correlación entre la normativa sustantiva sobre la cual la demandada fundamenta su pretensión y la normativa procesal aplicable al caso, el juez no puede suplir las faltas de la parte actora, es por ello que solicita que declare con lugar la cuestión previa por haber una prohibición de admitir la acción propuesta.-
La parte actora presenta escrito de alegatos y se opone a la cuestión previa opuesta por la parte demandada y al respecto señala que la misma debe declararse sin lugar por cuando su fundamentación la sustenta en la ley de arrendamiento inmobiliario de fecha 7 de Diciembre de 1999 en su artículo 33 es de advertir al juzgado que esa ley fue derogada con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial publicado en la Gaceta Oficial nro. 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014 es su disposición Derogatoria. Que el objeto del contrato suscrito entre las partes es un Cubículo de Oficina que forma parte de un local de mayor magnitud, el cual es utilizado para explotar su profesión de Odontólogo.-
Este Tribunal a los fines de decidir la presente cuestión previa observa lo siguiente:
A tal efecto, el tribunal observa que en virtud del principio iura novit curia -el juez conoce del derecho, el juez aplica el derecho-. En Venezuela, en aplicación del principio “iura novit curia”, el juez no está atado a las calificaciones jurídicas que las partes hagan de sus pretensiones o defensas, ni siquiera a las calificaciones jurídicas que le den a los contratos por ellos celebrados, pues el Juez conoce el derecho y está obligado a subsumir los hechos que le informen y prueben las partes, en las normas jurídicas adecuadas, aplicando las consecuencia jurídicas en ellas consagradas.
Se evidencia que en el presente caso la parte actora demanda la Resolución de Contrato De arrendamiento y lo hace en base a la nueva ley de arrendamiento para uso comercial y lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, pero esta Sentenciadora aplicando el principio Iura Novit Curia, se percata que los consultorio odontológico esta fuera de la aplicación de la nueva ley, motivo por el cual se admitió la presente demanda por los tramites de la ley de Arrendamiento Inmobiliaria, que es la ley aplicable al caso y que se encuentra vigente para los casos excluidos de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, en tal sentido se evidencia que en el presente caso no hubo violación del debido proceso en virtud de que se admitió y se tramitó por el procedimiento establecido en la Ley aplicada al caso. Y Así se decide.-
Es por ello que se debe concluir que en el presente caso no existe prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por cuanto esta perfectamente tutelada en la ley, motivo por el cual este Tribunal declara sin lugar la misma. y así se establece.-

VI
MOTIVACION PARA DECIDIR
La parte actora demanda el pago del canon de arrendamiento mensual de cinco (05) mensualidades correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2015; Enero y Febrero de 2016.
Que la parte actora señala que el tiempo de duración del contrato suscrito entre las partes es de un (01) año, como señala la cláusula tercera del mismo, con un periodo que se inicia el 01 de agosto de 2015 y finaliza el 31 de julio de 2016, y fijaron como canon de arrendamiento máximo mensual, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.100.000,00), que los mismos están vencidos y por lo tanto le nace el derecho a su representada de solicitar la Resolución de contrato suscrito entre las partes y en consecuencia deberá la demandada proceder a entregar el inmueble arrendado, debidamente desocupado y en las mismas condiciones y buen estado en que lo recibió, así como la indemnización de daños y perjuicios que le ha causado, como es el hecho que la misma no ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento alguno para los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2015 y enero y febrero del 2016, debiendo pagar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 500.000,00).
Que la parte demandada al momento de contestar la demanda niega rechaza y contradice la demanda, y que es falso que allá pagado solo un mes de canon de arrendamiento, correspondiente al mes de septiembre, que para desvirtuar tal hecho consignamos en cuatro (04) folio útiles los recibos de pago firmados por el arrendador, donde en forma clara e indubitada se demuestra que su representada pago los cánones de arrendamiento hasta el mes de diciembre de 2015 toda vez que su representada pago los cánones de arrendamiento hasta el mes de Diciembre de 2.015, toda vez que los mismos se pagaban por meses adelantados, fecha en que su representada se enteró que el contrato de arrendamiento suscrito fue hecho en forma ilegitima, a lo cual le manifiesto en varias oportunidades la conveniencia de dar por resuelto el contrato y que se le cancelaron los gastos realizados para la instalación de la clínica, toda que han causado daños u perjuicios a su representada por la infundada y temeraria demanda.
Este Tribunal para decidir aprecia:
Vistas las actas que conforman el presente expediente que se refiere a la resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, acción que esta contemplada en los artículos 1167 y 1579 del Código Civil, los cuales se trascriben a continuación:

“Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente le ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere, lugar a ello.”
“Artículo 1579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla…”
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la insolvencia alegada.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte demandada ha traído a los autos original del contrato de arrendamiento otorgado en forma auténtica , el cual cursa a los folios once (11) al dieciséis (16) de este expediente.
De una lectura del citado documento se evidencia la naturaleza bilateral que caracteriza el contrato de arrendamiento, la cual se determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del arrendador y el arrendatario. En consecuencia, esta juzgadora tiene por demostrado la existencia de la relación de arrendamiento. Así se declara.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2015, enero y febrero de 2016 a razón de Bs. 100.000,00, totalizan Bs. 500.000,00. Ahora bien, es de precisar por esta sentenciadora, que la parte demandada no aportó prueba alguna tendiente a demostrar el cumplimiento de su obligación de pagar los indicados cánones arrendaticios ya que aporta como pagados solo los meses de agosto y septiembre de 2015, pero no presenta prueba alguna de los meses demandados, en tal sentido el doctrinario MADURO LUYANDO, Eloy en su obra Curso de Obligaciones:
“En las obligaciones de resultado al acreedor le bastará probar la existencia del contrato para que el deudor sea declarado responsable del incumplimiento, es el deudor que tiene la carga de la prueba del hecho que extingue su obligación: la causa extraña no imputable” (Resaltado de este Tribunal)
En virtud de lo anterior, el artículo 1.354 de nuestro Código Civil, en los siguientes términos:
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
En el presente caso, al no cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, resultando imperativo para esta sentenciadora, declarar procedente la pretensión contenida en la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que dio origen a este proceso, y así se decide.
-VI-
DISPOSITIVA
En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Décimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento que incoara el Ciudadano JOSE GABRIEL IZAGUIRRE DUQUE en contra de SILVIA MINERVA CHACON SUAREZ, en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento debidamente autenticado en la Notaría Pública Tercera de Caracas del Municipio Libertador en fecha 12 de agosto de 2015, bajo el trámite número 10.2015.3.2125 y se ordena a la parte demandada:
PRIMERO: Entregar el cubículo identificado con el Nro. 638-1 situado en la Avenida la Estancia Centro Comercial Ciudad Tamanaco Torre Pirámide Invertida Piso 6 oficina 638 Chuao, Caracas.-
SEGUNDO: Se condena el pago de los cánones de arrendamiento demandados insolutos desde el mes de Octubre de año 2015 hasta el mes de Febrero de 2016 a razón de Cien Mil Bolívares Exactos (Bs. 100.000,00).-
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.
Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Veintinueve(29) días del mes de Junio de dos mil Dieciséis (2016). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ,
ABOG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA
ABG. VICTORIA AGUILAR

En la misma fecha se publicó el presente fallo.-
LA SECRETARIA
ABG. VICTORIA AGUILAR

AGG/VA/annis