TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.333.849.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: GUSTAVO MATA BORJAS, BERNARDO PRIWIN AGUERREVERE, ALBINO FERRERAS GARZA, CARMEN VÉRÓNICA CARREÑO FERMÍN, DAVID GONCALVES FERNANDEZ, NORKA MUJICA SÁNCHEZ, MIRIAM GONZÁLEZ, CLAUDIO TUROLA GARCÍA, JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA, ALBINO FERRARAS MARÍA ANTONIETA BRACAMONTE GONCALVES, EDUARDO TRUJILLO ARIZA, CARLOS BELLO ANSELMI, FRANCISCO JIMÉNEZ GIL, LUZ MARIA CHARME, VICTORIA ELENA SANCHEZ GOITIA y ANNIE PALACIOS PUENTES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 15.186, 15.351, 24.425, 65.375, 118.752, 100.605, 110.136, 137.782, 122.494, 160.192, 162.085, 18.274, 98.526, 100.388, 237.093 y 237.038, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana NIA LIVERANI PASSINI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 4.269.803.
APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: LARIHELY ELJURI, abogado en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 48.826.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2010-000035

I
ANTECEDENTES

El presente juicio se inició por demanda de Cumplimiento de Contrato, intentada por los abogados Albino Ferreras Garza, Julio César Pérez Palella y Claudio Turola, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadano Juan Martín Alegría Ayerdi, contra la ciudadana Nia Liverani Pasini, identificados en la parte inicial del presente fallo.

En fecha 18 de enero de 2010, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a los efectos de que compareciera ante este Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente a los fines de que diera contestación a la demanda.

Consecutivamente, previa consignación de los emolumentos y los fotostátos necesarios, en fecha 1° de febrero de 2010, se libró compulsa dirigida a la parte demandada, cuyo resultado fue negativo conforme a la diligencia consignada el día 16 de marzo de 2010, por el ciudadano Mario Díaz, Alguacil adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito Judicial.

Posteriormente, en fecha 06 de abril de 2010, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación de la demandada mediante carteles conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cuyo pedimento fue proveído en fecha 15 de abril de 2010, siendo retirado, publicado y posteriormente consignado el día 15 de junio de 2010, y en este sentido la Secretaria de este Despacho Judicial el 06 de octubre de ese mismo año dejó constancia de haber cumplido las formalidades correspondientes.

Sucesivamente, la parte demandada se dio por citada en fecha 09 de noviembre de 2010, procediendo a contestar la demanda el día 11 de ese mismo mes y año, y en fecha 17 de noviembre de 2010, consignó un escrito de promoción de pruebas, haciendo lo propio el apoderado actor en fecha 26 de noviembre de 2010.

Sin embargo, vista a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en fecha 12 de mayo de 2011, este Tribunal dictó auto mediante el cual suspendió la presente causa, siendo reanudada en fecha 21 de mayo de 2012, ordenándose en su oportunidad la notificación de las partes del aludido auto.

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

*
Con la finalidad de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, este sentenciador trae a colación lo establecido por la parte actora, en su escrito libelar, en el que alegó:
“… nuestro representado suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada, sobre el apartamento distinguido con el número 1 del edificio denominado “ELEIZ-ALDE”, situado en la Calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta, del Estado Miranda. En la cláusula tercera del contrato en cuestión quedó estipulado que el contrato de arrendamiento sería por un período de un (01) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, y que su vigencia iniciaría el 3 de enero de 1996.
Igualmente, fue estipulado que si era voluntad de alguna de las partes no prorrogar el contrato se debía manifestar dicha voluntad con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento o de la respectiva prórroga. El canon de arrendamiento establecido fue por la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 47.635,00) mensuales, que en la actualidad equivalen a CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 47,64).
Se dejó constancia por parte de la arrendataria en dicho acuerdo de voluntades, que la misma ha ocupado el referido inmueble en calidad de arrendataria, desde el 1 de agosto de 1974, en virtud de un contrato firmado en dicha fecha, por el período de un (01) año prorrogable, por períodos iguales y consecutivos. No obstante, si en algún momento la relación arrendaticia hubiese podido tomarse a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1.580 del Código Civil, a partir de la suscripción del contrato cuyo cumplimiento hoy se demanda, las partes, en fecha 3 de enero de 1996 y en ejercicio de su autonomía de la voluntad, regularon la relación arrendaticia a tiempo determinado, en la modalidad anual y prorrogable ya comentada.
(… omissis…)
En fecha 1 de noviembre de 2005 nuestro representado, manifestó temporáneamente y en forma auténtica su voluntad de no renovar y/o prorrogar nuevamente el contrato de arrendamiento existente sobre el apartamento distinguido con el número 1, mediante notificación judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual acompañamos marcada “C” a esta demanda.
Se evidencia así que el referido Juzgado se trasladó y constituyó en el domicilio de la demandada, inmueble propiedad de nuestro representado y objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y comunicó la voluntad de nuestro mandante de no prorrogar a su vencimiento el contrato de arrendamiento a tiempo determinado que vencía el 3 de enero de 2006.
Así también, en dicha notificación judicial se señalada expresamente a la arrendataria que podía acogerse a la prórroga legal, que se le concedía según lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en efecto ocurrió.
La prórroga legal venció el pasado 3 de enero de 2009, es decir, pasados los tres (3) años correspondientes a la misma, de conformidad con el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondiente a las relaciones arrendaticias con duración superior a los diez (10) años. Sin embargo, y a pesar de haber ya finalizado la relación arrendaticia la demandada no ha hecho entrega del inmueble libre de personas y cosas, conforme a su obligación legal y contractual; manteniendo la ocupación del inmueble propiedad de nuestro representado sin causa jurídica alguna que lo justifique.
(… omissis…)
PETITORIO
… demandamos a la ciudadana NIA LIVERANI PASINI, para que sea condenada al cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, cuyo plazo de prórroga legal ha vencido…” (Sic.)

**
En la oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda, alegando lo siguiente:

“…Niego, Rechazo y Contradigo que mi representada celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la Parte Actora, sobre el Apartamento Nro. 1 del edificio denominado ELEIZ-ALDE, situado en la Calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta, del Estado Miranda…
LA PARTE DEMANDADA VIENE OCUPANDO EN FORMA PACÍFICA, CONTINUA E INENTERRUMPIDA EL REFERIDO INMUEBLE DESDE EL PRIMERO DE AGOSTO DE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO (1.975), CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE FIGURA COMO ARRENDADORA LA ADMINISTRADORA HARDY S.A., (MARCADO B), SIENDO LOS PROPIETARIOS PARA ESE MOMENTO JUAN MARTÍN ALEGRÍA LASA Y MARGARITA AYERDI DE ALEGRÍA, SEGÚN DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEBIDAMENTE PROTOCOLIZADO EN LA EXTINTA OFICINA SUBALTERNA DEL TERCER CIRCUITO DE REGISTRO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO FEDERAL, DE FECHA 27 DE ABRIL DE 1.978, E INSERTO BAJO EL NRO. 18, TOMO 1, PROTOCOLO 3. POSTERIOMENTE EL 02 DE JULIO DE 1.992, fue vendido el inmueble en su totalidad a JUAN MARTiN ALEGRÍA AYERDI, (PARTE ACTORA), SEGÚN DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEBIDAMENTE PROTOCOLIZADO EN LA OFICINA SUBALTERNA DEL TERCER CIRCUITO DE REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL, E INSERTO BAJO EL NRO. 26, TOMO 6, PROTOCOLO PRIMERO. (MARCADO C).
EVIDENCIÁNDOSE ASÍ QUE MI REPRESENTADA SE ENCONTRABA EN POSESIÓN DEL INMUEBLE Y EN CALIDAD DE ARRENDATARIA CON ANTERIORIDAD A QUE EL ACTOR COMPRARA EL INMUEBLE EL 02 DE JULIO DE 1.992.
Es decir que desde el 02 de julio del 1992 al 02 de julio del 2.007 se cumplieron quince (15) años de de la relación arrendaticia con la Parte Actora, obviándose así lo dispuesto en el Artículo 1580 del Código Civil…
(… omissis…)
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO LA PRETENSIÓN DEL ACTOR QUE: El Contrato de arrendamiento intuito personae de fecha 3 de Enero de 1.996, que suscribiera mi representada con la Apoderado de JUAN MARTIN ALEGRÍA AYERDI… (…)… establece en la cláusula TERCERA del CONTRATO lo siguiente: “…El lapso previsto para la duración del presente contrato es de UN (1) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos….”
Es decir que si el contrato nació en forma tácita con el actual Propietario desde el 02 de julio del 1992, y fue celebrado en forma escrita posteriormente, renovándose por el transcurrir del tiempo en forma simultánea, por períodos iguales, y permaneciendo en posesión del inmueble mi representada, mal podría obviarse los años de ocupación en calidad de arrendataria de mi representante, sería un acto inconstitucional.
(…omissis…)
Niego, Rechazo y Contradigo… (…) “…que si era voluntad de alguna de las partes de no prorrogar el contrato se debía manifestar dicha voluntad con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento o de la respectiva prórroga…”
En tal sentido, al momento de practicarse la notificación judicial de no prórroga el contrato de arrendamiento por el Juzgado Vigésimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 01 de Noviembre del 2005, tal y como consta en los folios del 20 al 30 (Cuaderno Principal), el contrato ya había pasado a tiempo indeterminado, por lo cual dicha notificación no puede surtir ningún efecto legal, en tal sentido, por cuanto en la presente cause se está demandando el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal.
(… omissis…)
Niego, Rechazo y Contradigo que “…El canon de Arrendamiento sea de CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 47.635,00) mensuales, que en la actualidad equivalen a CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.47,64).
Hecho falso, pues bien desde el acto administrativo de fecha 25 de enero de 1.996, Nro. de Expediente 32.106, del Extinto Ministerio de Fomento, Dirección General Sectorial de Inquilinato, División de Regulación fijo un canon para el inmueble objeto de litigio de NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 95.270,00) ahora Noventa y Cinco con Veintisiete Bolívares Fuertes, (MARCADO D). A esta cantidad es sumado los gastos comunes, tales como: los conceptos de luz, agua, jardinería; alcanzando a la fecha una cantidad promedio de CIENTO TREINTA Y CUATRO CON CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES, cantidad esta que es consignada ante el Juzgado Vigésimo quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente Nro. 2005-8739. (MARCADO E)”
Por lo antes expuesto solicito a este Tribunal su pronunciamiento previo sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento, que se refiere al procedimiento seguido en el presente caso, a fin de determinar si este asunto inquilinario, ha sido sustanciado y tramitado con apego a las normas adjetivas establecidas en la legislación especial que rige la materia, cuyas disposiciones además de ser de orden público son de aplicación preferente, y por ende de observancia obligatoria para el Juez y las partes, so pena de nulidad absoluta de aquellos actos procesales que se lleven a cabo en contravención a las mismas.
(… omissis…)
… sería impertinente e ilegal considerar a mi representado se encuentre en demora de entrega del inmueble, sería sacrificar la justicia por formalidades no esenciales, en contravención al artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y de los principios rectores de nuestro ordenamiento constitucional donde se expone en un Estado Social de derecho y de Justicia, por lo que no debería prosperar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal…” (Sic.)

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

Seguidamente, este Tribunal debe pasar a analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, cumpliendo así con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, para luego proferir la decisión correspondiente con relación a la procedencia o no de la pretensión procesal.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

• Instrumento Poder Judicial (Folios 6 y 7, Pieza I), otorgado por el ciudadano Martín Echeverría Gil (C.I. V-5.541.138), en su carácter de apoderado del ciudadano Juan Martín Alegría Ayerdi (parte actora), a los abogados Gustavo Mata Borjas, Bernardo Priwin Aguerrevere, Albino Ferreras Garza, Carmen Verónica Carreño Fermín, David Goncalves Fernández, Norka Mujica, Miriam González, Claudio Turola y Julio César Pérez Palella, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 09 de diciembre de 2009, quedando inserto bajo el N° 27, Tomo 127; documento público que este tribunal le otorga valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil;
• Instrumento Poder General (Folios 8 al 11, Pieza I), otorgado por el ciudadano Juan Martín Alegría Ayerdi (accionante) a los ciudadanos Eneko Alegría Ayerdi (C.I. V-6.333.486), Edurne Alegría Ayerdi (C.I. V-6.106.296) y Bakarne Alegría Ayerdi (C.I. V-6.093.733), autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 8 de julio de 2005, quedando inserto bajo el N° 07, Tomo 72; documento público que este tribunal le otorga valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil;
• Documento (Folios 12 al 15, Pieza I) mediante el cual los ciudadanos Eneko Alegría Ayerdi y Miren Bakarne Alegría Ayerdi, actuando en su carácter de apoderados del ciudadano Juan Martín Alegría Ayerdi (actor), sustituyeron reservándose su ejercicio el poder conferido por el referido ciudadano en fecha 08 de julio de 2005, en Martin Echeverría Gil, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 28 de julio de 2005, quedando inserto bajo el N° 38, Tomo 82; documento público que este tribunal le otorga valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil;
• Original de Contrato de Arrendamiento Privado de Arrendamiento (Folios 16 al 20, Pieza I) suscrito en fecha 03 de enero de 1996, entre las ciudadanas Nia Liverani Pasini y Gabriela Montero de Rachadell, actuando en representación del ciudadano Juan Martín Alegría Ayerdi, el cual no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, por lo tanto, este tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil;
• Notificación Judicial (Folios 21 al 30, Pieza I) de no prórroga del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la cual fue evacuada por el Tribunal Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a la que se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Instrumento Poder (Folios 73 al 76, Pieza I) otorgado por la ciudadana Nia Liverani Passini (parte demandada) a la abogado Larihely Eljuri, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital del Estado Miranda en fecha 09 de noviembre de 2010, quedando inserto bajo el N° 47, Tomo 339, el cual se valora en todo su acervo probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil;
• Original del Contrato de arrendamiento Privado (Folios 77 y 78, 111 y 112, 264 y 265, Pieza I) suscrito en fecha 1° de agosto de 1975, entre la demandada y la Administradora Hardy S.A., la cual fungía para tal momento como arrendadora del inmueble objeto de la presente causa, el cual se desecha por cuanto resulta impertinente al no estar dentro de los límites controvertidos en la presente causa;
• Original del Documento de propiedad del inmueble objeto de la pretensión (Folios 79 al 81, 121 al 124, 274 al 277, Pieza I) protocolizado ante la extinta Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital (hoy Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda) en fecha 02 de julio de 1992, el cual quedó inserto bajo el N° 26, Tomo 6, Protocolo 1°, mediante el cual se deriva que el ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI (accionante) es el titular del inmueble arrendado, empero dicho documento se desecha en virtud que no se discute la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda sino la relación contractual a que se contraen las partes en litigio;
• Copia Simple de Expediente Nº 32.106-anexo (Folios 82 al 89, Pieza I) emitido por la División de Regulación, Dirección General Sectorial de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, mediante el cual se reguló a través de Resolución Nº 0001 del 03-01-1996 el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble denominado Edificio ELEIZ-ALDE, situado en la Calle La Cinta, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda; y Copia simple del Expediente N° 2005-8739 (Folios 90 al 100, Pieza I) sustanciado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dichos instrumentos se excluyen de valor probatorio ya que mediante las mismas se intenta demostrar el monto de canon de arrendamiento establecido para el aludido inmueble y el pago consecutivo del mismo, hechos que sin embargo, no se conforman como controvertidos en la causa, no discutiéndose el impago de los mismos;
• Originales del Contrato de Constitución de Fianza (Folios 113 y 266, Pieza I) entre la ciudadana Nia Liverani Pasini y el abogado Adrian Hardy Pesquera recaído sobre el inmueble objeto de la causa, conforme a la obligación contractual del contrato de arrendamiento suscrito en el año 1975; Libreta de Ahorro del Banco Venezolano de Crédito (Folios 114 y 267, Pieza I) perteneciente a la ciudadana Nia Liverani Pasini y el respectivo recibo (Folios 115 y 268, Pieza I) causado por el trámite de la constitución de la fianza, pruebas que se descartan de valoración probatorio, por cuanto no guardan relación con lo debatido en el presente juicio;
• Original de Contrato de Arrendamiento Privado de Arrendamiento (Folios 116 al 120, 269 al 273, Pieza I) suscrito en fecha 03 de enero de 1996, entre las ciudadanas Nia Liverani Pasini (accionada) y Gabriela Montero de Rachadell, actuando en representación del ciudadano Juan Martín Alegría Ayerdi (parte demandante). Dicho documento se valora probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil;
• Original de Carta de Oferta de Venta (Folios 125 y 278, Pieza I) realizada a la parte demandada de data 29 de julio de 1985 con su respectivo recibido de fecha 07 de enero de 1986 (Folios 126 y 279, Pieza I) y Copia simple de solicitud de notificación judicial (Folios 127 al 131, 280 al 284, Pieza I) tramitada ante el extinto Juzgado Primero de Distrito del Distrito Sucre de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, hechos que no tienen relación con la traba de la litis, por lo cual quedan desechados de todo acervo probatorio;
• Copia simple de la Circular (Folios 132 y 285 Pieza I) emitida por la administradora a objeto de informarle a los inquilinos del edificio Eleiz-Alde, las obligaciones respecto de las áreas comunes del aludido edificio; Original de Carta (Folios 133 y 286, Pieza I) emitida en fecha 29 de junio de 1995 por la ciudadana Gabriela Montero de Rachadell, mediante la cual le informa a la demandada la intención de no seguir prorrogando el contrato de arrendamiento, en la cual se señala como fecha de vencimiento del mismo el día 1° de agosto de 1995 y Original de Carta Finiquito (Folios 134 y 287, Pieza I) emitida en fecha 18 de mayo de 2005 por la ciudadana Gabriela Montero Rachadell, mediante la cual declara la anuencia del demandante respecto de los pagos por motivo de la relación contractual existente entre las partes, documentos que se desechan de valoración probatoria toda vez que nada aportan a la presente causa, en tanto que la diatriba se circunscribe al cumplimiento del contrato suscrito entre las partes en fecha 03-01-1996;
• Original de Carta (Folios 135 y 288, Pieza I) emitida en fecha 08 de septiembre de 2005 por el ciudadano Francisco Jiménez Gil, mediante la cual se informa a la demandada la absorción de la administración del edificio por la firma Mata Borjas, Priwin & Ferreras; Copia Simple de Convocatoria (Folios 136 y 289, Pieza I) a todos los inquilinos del Edificio Eleiz-Alde a una reunion el día 17-08-1996; y Copia de la cédula de identidad (Folios 137 y 290, Pieza I) de la ciudadana Nia Liverani Pasini, los cuales se excluyen de la valoración de las pruebas en tanto que no relevantes con respecto a los hechos controvertidos en la litis.
• Legados de Recibos de pagos de arrendamiento (Folios 138 al 253, 291 al 406, Pieza I) correspondiente a los años 1985 a 2009, los cuales se desechan por cuanto resultan impertinentes, en virtud de que controversia se circunscribe al cumplimiento del contrato suscrito entre las partes en fecha 03-01-1996.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Concordando los alegatos de ambas partes, pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo del asunto, en tal sentido, observa el Tribunal que en el caso bajo estudio, la parte actora aduce que suscribió en fecha 3 de enero de 1996, contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada, sobre el apartamento distinguido con el número 1 del edificio denominado “ELEIZ-ALDE”, situado en la Calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta, del Estado Miranda, con una duración de un (01) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, hasta que cualquiera de las partes manifestare con por lo menos 60 días antes de su vencimiento la voluntad de no prorrogar dicho contrato. Que por notificación judicial evacuada en fecha 1 de noviembre de 2005, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, manifestó su voluntad de no renovar y/o prorrogar el referido contrato de arrendamiento, por lo tanto, que a partir del 3 de enero de 2006 al 3 de enero de 2009, la parte demandada hizo uso de la prorroga legal de tres (3) años, puesto que, la relación arrendaticia era superior a los diez (10) años. Asimismo indica que en el contrato locativo se estipulo que la relación arrendaticia es desde el 1° de agosto de 1974. Así pues, siendo que vencido el lapso de la prorroga legal, la demandada no entrego el inmueble arrendado, es por lo que interpone la presente demandada por cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por su parte, la apoderada judicial de parte demandada se excepcionó al establecer que niega, rechaza y contradice que su representada celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la parte actora, sobre el inmueble objeto de la demanda, que viene ocupando el inmueble desde el 1° de agosto de 1.975, en cual figura como arrendadora la ADMINISTRADORA HARDY S.A., siendo los propietarios para ese momento Juan Martín Alegría y Margarita Ayerdi De Alegría, y que posteriormente el 02 de julio de 1.992 fue vendido el inmueble en su totalidad a Juan Martín Alegría Ayerdi, con lo cual se evidencia que su representada se encontraba en posesión del inmueble y en calidad de arrendataria con anterioridad a que el actor comprara el inmueble el 02 de julio de 1.992. Que desde el 02 de julio del 1992 al 02 de julio del 2.007 se cumplieron quince (15) años de la relación arrendaticia con la Parte Actora, obviándose así lo dispuesto en el Artículo 1.580 del Código Civil y por lo tanto el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
Así pues, de lo antes expuesto se observa que quedó convenido entre las partes que la relación arrendaticia data desde el 1° de agosto de 1974, según contrato de arrendamiento consignado por la demandada. Razón por la cual, considera la demandada que debe ser aplicado lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, por cuanto han transcurrido más de 15 años de la relación arrendaticia, y que por ende el contrato de autos se convirtió a tiempo indeterminado, debiéndose interponer la demandada por desalojo y no por cumplimiento de contrato.
Al respecto, observa quien decide que si bien dicha norma establece que “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años”, no se debe entender como tal, que la relación arrendaticia que supere dicho lapso, derivada de un contrato cuya duración es prorrogable, el contrato de arrendamiento se convierte a tiempo indeterminado, puesto que, la limitación es al derecho de contratar. No obstante a ello, se verifica que el actor pretender el cumplimiento del contrato suscrito por las partes en fecha 3/01/1996, y cuyo vencimiento de prorroga legal fue supuestamente el 3/01/2009, fecha entre la cuales no corren los 15 años aludidos por la demandada, por lo tanto, siendo que quedó recocido en el presente juicio el contrato de arrendamiento de fecha 3/01/1996, es por lo que este tribunal, le resulta necesario traer a colación lo establecido su la cláusula tercera, en la cual se estableció lo siguiente:
“…TERCERA: El lapso previsto para la duración del presente contrato es de UN (1) AÑO, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, a menos que cualquiera de las partes contratantes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas. Es convenio expreso entre las partes que esta manifestación de voluntad en contrario a la prórroga contractual la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esta notificación; o por vía judicial conforme a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil…” (Subrayado y negrita de este tribunal)

De la referida cláusula se colige, que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se estableció como duración, un (1) AÑO, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, a menos que cualquiera de las partes contratantes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas, por lo tanto corresponde a este tribunal determinar si en el presente caso corresponde el cumplimiento del contrato locativo o si el mismo paso a ser a tiempo indeterminado.
En razón de ello, resulta necesario a este tribunal, determinar la distribución de la carga probatoria, ello con el objeto de poder establecer judicialmente los hechos en que se funda la demanda y las consecuencias jurídicas que se deriven de tales hechos, de ser efectivamente acreditados en el juicio, en tal sentido, se trae a colación lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual estable lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y, quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

De la norma trascrita, se colige que la regla general en materia de distribución de la carga probatoria en todo proceso judicial, entendiendo por carga probatoria, el imperativo en el propio interés, en que se encuentra cada una de las partes de acreditar en el proceso las afirmaciones de que se valen para sostener su posición respectiva, debiendo efectuarse esta acreditación a través del uso (promoción y evacuación) de los medios probatorios dispuestos por la ley para tales fines.
Ahora bien, se observa del elenco probatorio traídos por las partes, que la actora consignó notificación Judicial, de fecha 01/11/2005, evacuada por el Tribunal Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento locativo, documento que no fue impugnado por la demandada y el cual se le otorga valor probatorio. Así pues, de lo antes expuesto, se constata claramente que quedó demostrada la voluntad del arrendatario de no prorrogar el contrato de arrendamiento de autos, resultando dicha manifestación efectivamente tempestiva, pues se efectuó antes de los 60 días, del vencimiento de la prórroga automática que se venían generando, en tal sentido, siendo que se dejó transcurrir el lapso de prórroga legal, la cual en el presente caso correspondía a tres (3) años, en razón que la relación arrendaticia era por más de diez años, y por cuanto, tampoco se demostró que dicho contrato haya pasado a ser tiempo indeterminado, razón por la cual, es por lo que considera quien decide que en el presente caso el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y por lo tanto, visto que ha vencido el lapso de la prórroga legal y no se ha hecho entrega del inmueble arrendado, es por lo que resulta necesario declarar que procede el cumplimiento del contrato privado de arrendamiento suscrito en fecha 03 de enero de 1996, entre la ciudadana Gabriela Montero de Rachadell, actuando en representación del ciudadano Juan Martín Alegría Ayerdi, y la ciudadana Nia Liverani Pasini, ello de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.-
En tal sentido se ordena a la parte demandada a la entrega del bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 1 del edificio denominado “ELEIZ-ALDE”, situado en la Calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta, del Estado Miranda, y así se establece.-

V
DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue el ciudadano JUAN MARTÍN ALEGRÍA AYERDI, en contra de la ciudadana NIA LIVERANI PASINI;
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada entregar a la parte actora, el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 1 del edificio denominado “ELEIZ-ALDE”, situado en la Calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta, del Estado Miranda;
TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas, ello conforme a lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil;
CUARTO: Notifíquese de la presente decisión a las partes.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Jugado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas a los treinta (30) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2016).- Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL
LA SECRETARIA,

Abg. FABIOLA CALDERON

En la misma fecha que antecede, siendo la una y veinte minutos de la tarde (1:20 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Tribunal, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

LA SECRETARIA,

Abg. FABIOLA CALDERON