TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO Nº AP31-V-2014-000774
“SENTENCIA DEFINITIVA”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO VIGESIMO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LAS CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
DEMANDANTE: ENRIQUE GUTIERREZ SANTANA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.429.471.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: FRANCIA ALEJANDRA VARGAS SANCHEZ, inscrita en el INPREABOGADO, bajo el Nº 134.548.
DEMANDADO: DOUGLAS BENITEZ, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-22.746.018.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: JESUS ANTONIO MARTINEZ, inscrito en el INPREABOGADO, bajo el Nº. 74.796.
MOTIVO: DESALOJO.
- I -
NARRACIÓN DE LOS HECHOS
La presente causa se inicia mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción de Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por la parte actora ciudadano Enrique Gutierrez Santana, antes identificado y debidamente asistido de Abogado, quien alega que en fecha 1º de junio de 2010, arrendó mediante contrato verbal al ciudadano Douglas Benitez, un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Principal de Bella Vista, Quebradita a Bella Vista, S/Nº Municipio Libertador del Distrito Capital, y que pactaron que el destino del local sería para taller de reparaciones menores a vehiculos (mécanica ligera), para lo cual el arrendatario se comprometió a mantener en buenas condiciones el referido local, de igual forma alega que no les exigió pagar los primeros seis (6) meses de arrendamiento y tampoco el pago de depósito en garantía y que el canon de arrendamiento lo fijaron en la cantidad de siete mil bolívares (Bs.7.000,00), los cuales debía pagar los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes y empezando a pagar el primero de diciembre del 2010, de igual forma alega que el canon de arrendamiento fue modificado por notificaciones verbales de la siguiente manera hasta el mes de diciembre de 2011 en la cantidad de siete mil bolívares (Bs.7.000,00), hasta diciembre de 2012, la cantidad de ocho mil bolívares (Bs.8.000,00) hasta diciembre de 2013 en la cantidad de nueve mil bolívares (Bs.9.000,00) hasta la presente fecha, y nunca pago ni hasta la presente fecha ha pagado los meses de depósitos acordados pagaderos al transcurrir el primer año de alquiler, y de manera injustificada dejo de pagar los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013 a razón de nueve mil bolívares (Bs.9.000,00) mensuales lo cual alcanza a la suma de noventa y nueve mil bolívares (Bs.99.000,00), mas la cantidad de Treinta y seis mil bolívares (Bs.36.000,00) lo cual asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLVIARES (Bs.135.000,00) y por cuanto han resultado inútiles e infructuosas las gestiones realizadas para obtener el pago de la deuda se demanda por la acción de desalojo.
Alega igualmente que el local se ha deteriorado visiblemente y que ha recibido quejas por parte de la comunidad, por cuanto estacionan los vehículos en las aceras y hasta desarman vehiculos en plena vía principal, a doble fila trancando así el transito peatonal y congestionando el tránsito de vehículos, causa esta que no fue acordada ya que sólo se les alquilo el espacio interno del local y están utilizando el frente e incluso las aceras del local y de vecinos cercanos para realizar trabajos, Asimismo alegan que el tipo de mecánica que están realizando es mecánica pesada, desarmen de motores y cajas de vehículos dañando así toda la cerámica del local, el cual no esta apto para este tipo de mecánica ensuciando y dañando todas las paredes del local y colocando bloques de concreto, de igual forma alegan que existe un fuerte olor a gasolina, pues están botando la misma, así como desechos líquidos como aceites entre otroas, hacia el terreno que está en la parte de en frente del local y por los sanitarios del local contaminando de esta manera el medio ambiente y dañando los sanitarios, por tal razón y con fundamento en el artículo 34 literales a y e de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demando formalmente por Desalojo al ciudadano DOUGLAS BENITEZ para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en: PRIMERO: Desalojar y entregar el libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia el inmueble anteriormente identificado.
SEGUNDO: A pagar a titulo de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de Ciento treinta y nueve mil bolívares (Bs.139.000,00) por concepto de canones de arrendamiento dejados de pagar, así como los canones que se sigan venciendo desde el mes de abril de 2014 inclusive hasta la entrega del inmueble.
TERCERO: Pagar las costas del presente juicio.
Por auto de fecha 11 de junio de 2014, este Tribunal admitió la demanda presentada, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al Segundo (2º) día de Despacho siguientes a que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda.
En fecha 17 de junio de 2014, compareció la apoderada de la parte actora Abogada Francia Alejandra Vargas Sanchez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 134.548 y consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa.
En fecha 25 de junio de 2014, se libró la compulsa de citación al demandado.
En fecha 04 de julio de 2014, la apoderada de la parte actora consigno los emolumentos para la citación del demandado.
Por auto de fecha 17 de julio de 2014, se repuso la causa, y se ordenó admitir la demanda por los trámites del juicio oral.
En fecha 22 de julio de 2014, compareció la apoderada de la parte actora y consigno las copias para la elaboración de la compulsa y dejo constancia de haber consignado los emolumentos del ciudadano Alguacil.
En fecha 23 de julio de 2014, compareció el Alguacil Edgar Zapata, dejo constancia de haber citado al demandado y consigno recibo de citación debidamente firmado.
En fecha 28 de julio de 2014, se libro la compulsa al demandado por el nuevo procedimiento.
En fecha 22 de septiembre de 2014, compareció el alguacil y dejo constancia de haber citado al demandado y consigno recibo de citación debidamente firmado.
En fecha 21 de octubre de 2014, compareció el demandado debidamente asistido y presentó escrito de contestación a la demanda.
Por auto de fecha 07 de noviembre de 2014, se fijó el quinto (5to) día de despacho siguientes al de hoy, a fin de celebrar la Audiencia preliminar a las 11:00 a.m.,
En fecha 14 de noviembre de 2014, se llevo a cabo la Audiencia Preliminar.
Por auto de fecha 19 de noviembre de 2014, se fijaron los hechos y se fijo el segundo día de despacho siguientes a fin de llevar a cabo el acto conciliatorio y se aperturó el lapso probatorio.
Por acta de fecha 21 de noviembre de 2014, se dejo constancia que el acto conciliatorio quedó desierto.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, siendo admitidas por auto de fechas 05 de febrero de 2015.
En fecha 05 de febrero de 2015, se practico Inspección Judicial.
Mediante auto de fecha 20 de abril de 2015, se fijo para el 2º día de despacho la audiencia o debate oral, a las 2:00 p.m.
En fecha 22 de abril de 2015, se levanto acta, mediante la cual se dejo constancia que ni la parte actora ní la parte demandada ní sus apoderados comparecieron a la audiencia o debate oral por lo que se declaró desierto el acto con los efectos previstos en el artículo 871 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de Abril de 2015, se dicto sentencia y se declaro extinguido el proceso.
En fecha 04 de mayo de 2015, compareció la Abogada Francia Vargas, inscrita en el IPSA bajo el Nº 134.548 y ejerció recurso de apelación contra la decisión de fecha 30/04/2015.
Por auto de fecha 08 de mayo de 2015, se oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la representación de la parte demandada y se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 17 de febrero de 2016, el Tribunal Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, repuso la causa al estado de fijación de la Audiencia o Debate Oral.
En fecha 30 de marzo de 2016, se le dio entrada al presente expediente por ante este Juzgado.
En fecha 20/04/2016, se fija la Audiencia o Debate Oral, para el segundo (2º) día de despacho siguiente, a las 2:00 p.m., para que tenga lugar la Audiencia o Debate Oral.
En fecha 17 de mayo de 2016, el Alguacil dejo constancia de haber notificado al demandado.
En fecha 24/05/2016, siendo las 2:00 p.m., se deja constancia que se celebro el Debate Oral, en el cual, sólo compareció la representación de la parte actora Abogada Francia Alejandra Vargas Sanchez y se dejo constancia que la parte demandada no compareció ní por sí ní por medio de apoderado, en la cual se declaro parcialmente con lugar la demanda.
ALEGATOS DE LAS PARTES
La parte actora en su escrito libelar formuló los siguientes alegatos:
“Alega que en fecha 1º de junio de 2010, arrendó mediante contrato verbal al ciudadano Douglas Benitez, un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Principal de Bella Vista, Quebradita a Bella Vista, S/Nº Municipio Libertador del Distrito Capital, y en el cual pactaron que el destino del local sería para taller de reparaciones menores a vehículos (mecánica ligera), comprometiéndose el arrendatario a mantener en buenas condiciones el referido local, y al cual no se le exigió el pago de los seis (6) meses de arrendamiento y tampoco el pago de depósito en garantía y el canon de arrendamiento lo fijaron en la cantidad de siete mil bolívares (Bs.7.000,00), los cuales debía pagar el arrendatario los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes comenzando a pagar el primero de diciembre del 2010, y que posteriormente el canon fue modificado por notificaciones verbales de la siguiente manera hasta el mes de diciembre de 2011, en la cantidad de siete mil bolívares (Bs.7.000,00), hasta diciembre de 2012, la cantidad de ocho mil bolívares (Bs.8.000,00) hasta diciembre de 2013, en la cantidad de nueve mil bolívares (Bs.9.000,00) hasta la presente fecha, y nunca pago ni hasta la presente fecha ha pagado los meses de depósitos acordados pagaderos al transcurrir el primer año de alquiler, y que de manera injustificada dejo de pagar los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013 a razón de nueve mil bolívares (Bs.9.000,00) mensuales, lo cual alcanza a la suma de noventa y nueve mil bolívares (Bs.99.000,00), más la cantidad de Treinta y seis mil bolívares (Bs.36.000,00) lo cual asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLVIARES (Bs.135.000,00) y por cuanto han resultado inútiles e infructuosas las gestiones realizadas para obtener el pago de la deuda se demanda por la acción de desalojo.
Alega igualmente que el local se ha deteriorado visiblemente y que ha recibido quejas por parte de la comunidad, por cuanto estacionan los vehículos en las aceras y hasta desarman vehículos en plena vía principal, a doble fila trancando así el transito peatonal y congestionando el tránsito de vehículos, causa esta que no fue acordada ya que sólo se les alquilo el espacio interno del local y están utilizando el frente e incluso las aceras del local y de vecinos cercanos para realizar trabajos, Asimismo alegan que el tipo de mecánica que están realizando es mecánica pesada, desarme de motores y cajas de vehículos dañando así toda la cerámica del local, el cual no esta apto para este tipo de mecánica ensuciando y dañando todas las paredes del local y colocando bloques de concreto, de igual forma alegan que existe un fuerte olor a gasolina, pues están botando la misma, así como desechos líquidos como aceites entre otras, hacia el terreno que está en la parte de en frente del local y por los sanitarios del local contaminando de esta manera el medio ambiente y dañando los sanitarios, por tal razón y con fundamento en el artículo 34 literales a y e de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demando formalmente por Desalojo al ciudadano DOUGLAS BENITEZ para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en: PRIMERO: Desalojar y entregar libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia el inmueble anteriormente identificado.
SEGUNDO: A pagar a titulo de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de Ciento treinta y nueve mil bolívares (Bs.139.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento dejados de pagar, así como los cánones que se sigan venciendo desde el mes de abril de 2014 inclusive hasta la entrega del inmueble.
TERCERO: Pagar las costas del presente juicio.
DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA
Por su parte, el demandado al momento de contestar la demanda alegó lo siguiente:
“ Alega que efectivamente la parte actora le entrego a su representado un local comercial en calidad de arrendamiento, en fecha 1º de junio de 2010, ubicado en la Av. Principal de Bella Vista, final de la Avenida San Martín, de esta ciudad de Caracas en Jurisdicción de la Parroquia el Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, local S/Nº, en forma verbal, para ser utilizado para Mecánica Automotriz, para reparaciones de cajas Hidromáticas y otros, siendo el canon de arrendamiento la cantidad de siete mil bolívares (Bs.7.000,00), el cual no se ha modificado desde el 1º de junio de 2010, a la fecha 20 de octubre de 2014, y que por tal razón impugna y contradice la pretensión de la actora en cuanto a que la demandada no cumplió con el pago de los primeros seis meses de la relación arrendaticia, lo cual no es cierto ya que la parte demandada pago cabalmente siete mil bolívares mensuales de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2010, a razón de siete mil bolívares mensuales como canon de arrendamiento en dinero en efectivo y de curso legal y en ningún momento la parte actora en el año 2010, reclamo ningún tipo de hecho; igualmente impugnó rechazó y contradijo que el canon de arrendamiento se haya modificado en dos ocasiones es decir el 1º de enero de 2012, al 31 de diciembre del 2012, por la suma de ocho mil bolívares; de igual forma impugna, contradice y rechaza que la parte actora haya participado en forma verbal, ni escrita su intención de modificar el canon de arrendamiento y que con relación a la modificación del canon de arrendamiento de Nueve Mil Bolívares (Bs.9.000,00) mensuales del 1º de enero de 2013, al 31 de diciembre de 2013, lo impugna, contradice y rechaza, ya que en ningún momento la parte actora a participado su intención de modificar el canon de arrendamiento por lo que esta vigente, el canon de arrendamiento de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00), que se fijó el 01 de junio de 2010.
Alega que los primeros años las relaciones entre la parte actora y la parte demandada fueron muy buenas, inclusive la parte actora, presentaba a la parte demandada varios vehículos para que este los reparara y en ningún momento hubo ningún tipo reclamo por la parte actora sobre la reparación de dichos vehículos y es a final del año 2013, que presenta cierto conflicto entre las partes demandada y la parte actora que únicamente ellos conocen que ha llevado a la parte a este nivel del proceso judicial y que la parte actora pide el desalojo de su local comercial. De igual forma impugna contradice y rechaza las pretensiones de la parte actora de pedir el desalojo del inmueble ya que no hay un fundamento legal para dicha pretensión porque la parte demandada en ningún momento ha violado alguna norma de carácter legal que implique el desalojo del inmueble y que con respecto a los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013 por la cantidad de Nueve mil bolívares (Bs.9000,00) los impugna, contradice y rechaza, ya que el canon vigente incluyendo el año 2013, a la fecha de hoy, 2 de octubre de 2014, es la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs.7.000,00) y su representada esta solvente en el pago del canon de arrendamiento al 30 de septiembre de 2014, tal y como se evidencia en los recibos de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, m ayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2014, según comprobante de ingreso de consignaciones ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).
Alega que en relación a los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2014, por la cantidad de Nueve Mil Bolívares por concepto de cánones de arrendamiento mensual, los impugna, contradice y rechaza, por cuanto dicho canon no ha sido modificado ní por escrito, ni verbal, estando vigente el canon de arrendamiento mensual de Siete Mil Bolívares (Bs.7.000,00) del 1º de junio de 2010.
Impugno, rechazó y contradijo que su representada adeude la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS.135.000,00), alegada por la representación de la parte actora y que su representado se encuentra solvente en el pago de los canones de arrendamiento que van desde el 1º de junio de 2010 al 30 de septiembre de 2014, …sic…
Alega que efectivamente su representada tiene alquilado el espacio interno de dicho inmueble para labores de mecánica; pero en cuanto a que se está obstaculizando la vía pública para reparar vehículos en la parte externa del local, se impugna, contradice y rechaza, ya que si bien es cierto que algunos clientes de su representada estacionan vehículos en la parte externa, es cuestión momentánea ya que estos clientes vienen a solicitar el servicio para el diagnostico y se van …sic… de igual forma impugna, rechaza y contradice que su representada realiza reparaciones de motores de vehículos, pues su representada no realiza este tipo de mecánica …sic… en cuanto a la pretensión de la actora que se ha dañado el piso, la cerámica, las paredes, los vidrios y la fachada del local, los impugna, contradice y rechaza, ...sic… En relación al vidrio alegado por la parte actora, se impugna, contradice y rechaza, por cuanto su representada recibió el local sin ningún tipo de estructura de vidrio, desconociéndose la estructura de vidrio, de igual forma se impugnó, contradijo y rechazó que se hayan realizado modificaciones al local desde el 1º de junio de 2010, al 20 de octubre de 2014, pues las que existen son las que hizo la parte actora como propietaria del local de construir un segundo nivel sobre el local, reduciendo las dimensiones del mismo, de lo cual su representada ha hecho reclamos.
Alega que en cuanto al reclamo alegado por la parte actora del olor a gasolina y otros desechos de aceite en el terreno, se impugna, contradice y rechaza, ya que estos desechos de gasolina y aceite se recogen en embases.
De igual forma impugna, rechaza y contradice el incumplimiento alegado por la parte actora en relación al pago de quince meses de arrendamiento pues su representada esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento mensual por la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00) al 30 de septiembre de 2014.
Alego igualmente que por cuanto la parte actora demanda el desalojo de un contrato verbal, invoca lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios Para el Uso Comercial Gaceta Oficial Nº 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, …sic… por tal razón solicita al juez que por cuanto su defendido esta solvente en el pago de los canones de arrendamiento al 30 de septiembre de 2014, solicita se declare en la definitiva y se obligue al arrendador a que elabore un contrato de arrendamiento definitivo y autenticado por ante Notaria Pública y en relación a los pagos de los cánones de arrendamiento por la cantidad de Siete Mil Bolívares (Bs.7.000,00) y consignados, esto tiene su causa dado que la parte actora a partir del 1º de enero de 2014, se negó a recibir el pago de arrendamiento mensual de parte de su representada, quien insistió de muchas maneras en realizar el pago en dinero en efectivo y de curso legal a la actora, dada la negativa se acudió a los órganos judiciales por vía graciosa a realizar la oferta y deposito …sic… es por ello que su representada desde el mes de enero de 2014 hasta el 30 de septiembre de 2014 ha realizados los depósitos por ante la OCCAI encontrándose solvente dentro del periodo 1º de junio de 2010 al 30 de septiembre de 2014.
Arguye que la parte actora fundamenta su pretensión en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1592 del Código Civil, lo cual impugna, contradice y rechaza, debido a que la ley es igual para ambas partes aquel que incumpla las normativas esta sujeto a las sanciones expresadas en la ley, y que en el presente caso, la parte actora funda su pretensión en los atrasos de los pagos de arrendamiento mensual, siendo que dichos pago tal y como quedó demostrado su representada esta solvente al 30 de septiembre de 2014, en todos los pagos de arrendamiento mensual a la fecha de septiembre de 2014; y que en cuanto a las modificaciones que pretende hacer valer la parte actora a partir de 1º de enero de 2012, quedo demostrado en los párrafos anteriores que en ningún momento la parte actora demostró de forma escrita o verbal la pretensión de dichas obligaciones de los cánones de arrendamiento de los años 2012 y 2013 hasta la fecha 20 de octubre de 2014, por lo tanto la ley estipula que los canones de arrendamiento para ser modificados debe notificarse a la parte interesada en el contrato, siendo que esto no sucedió, por o tanto el canon de arrendamiento vigente a la fecha es el que se estipulo en la cantidad de SIETE MIL BOLVIARES (BS.7.000,00) , mensual el 1º de junio de 2010 y sigue vigente a la fecha de hoy 20 de octubre de 2014.
Alego igualmente que en cuanto a las pretensiones de la actora que se aplique el artículo 34 ordinal y E de la Ley de Arrendamientos de Inmobiliarios, los impugnó, rechazó y contradijo, debido a que la parte demandada esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento del 1º de junio de 2010 al 30 de septiembre de 2014, por lo solicito se anule tal pretensión; asimismo impugnó, contradijo y rechazó que en algún momento se haya deteriorado el local comercial arrendado y que la única construcción realizada la hizo la parte actora cuando construyo un segundo nivel sobre el local comercial objeto de desalojo.
Alega igualmente que impugna, rechaza y contradice que su representada deba pagar daños y perjuicios por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs.139.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento dejados de pagar así como la suma de los cánones que se sigan venciendo desde el mes de abril de 2014, inclusive hasta la entrega del inmueble, debido a que su representada esta solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento desde el 1º de junio de 2010 hasta el 30 de septiembre de 2014 y por lo cual alega que no es procedente el pago de esa cantidad, por cuanto se estaría incurriendo en un enriquecimiento sin causa.
Alega que en cuanto a la solicitud de medida de secuestro del local, se impugna, contradice y rechaza, por cuanto el pago de los cánones de arrendamiento se estan realizando por ante la Oficina de de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI) desde el periodo de enero de 2014 hasta el 30 de septiembre de 2014, por tal razón solicita se deje sin efecto jurídico la medida de secuestro solicitada y solicita se anule en la sentencia definitiva todas y cada una de las pretensiones de la parte actora y se le condene al pago de daños y perjuicios y al pago de la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLIVARES (BS.108.000,00) y que ordene a la parte actora a realizar el contrato de arrendamiento en forma escrita y autentica tal y como lo establece el artículo 13 de la Ley Para la Regularización de Arrendamiento Inmobiliarios Para Uso Comercial.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
La parte actora, acompañó al libelo de la demanda y en la etapa de pruebas consignó lo siguiente:
1. Reprodujo e hizo valer documento de Propiedad del inmueble, debidamente Autenticado por ante la Notaria Pública Décima Octava de Caracas, anotado bajo el Nº 2, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento es un documento auténtico, el cual no fue tachado, ni impugnado por su adversario por lo que se tiene como fidedigno respecto a su contenido de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
2.-Reprodujo e hizo valer, seis (6) fotografías, cursante a los folios 72, 73, 74, 75, 76 y 77. Al respecto observa este Juzgador que dichas fotografías no fueron tachadas, ní impugnados por la parte contraria por lo que se le tiene como fidedigno respecto a su contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
DE LA PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte la parte demandada en la contestación de la demanda trajo a los autos y en la etapa de pruebas promovió las siguientes pruebas.
1.- Promovió e hizo valer copia certificada del expediente de consignaciones distinguido con el Nº 2014-0072, cursante a los folios 26 al 58 del presente expediente, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van de enero, febrero, marzo, abril, de 2014, los cuales, no fueron impugnados por la representación de la parte actora en su oportunidad debida, por lo que se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, Ahora en cuanto a los pagos realizados de los meses que van desde mayo, junio, julio, agosto hasta septiembre de 2014, a razón de Bs. 7.000,00, los mismos se desechan por cuanto no abonan nada a la resolución de la presente controversia, y así se decide.
2.- Inspección Judicial, la cual fue evacuada por este Tribunal en fecha 05/02/2015, en la cual se dejo constancia “ que el local objeto de inspección se encuentra ubicado en la Avenida Principal de Bella Vista, Quebradita a Bella Vista y esta ubicado en una planta baja y que su fachada es de ladrillo y rejas de metal y que en el mismo funciona un taller, siendo su piso de terracota, sus paredes son de bloque y están frisadas y pintadas de color blanco y gris y se encuentra en buen estado de mantenimiento; y que en unas de las paredes laterales se encuentra sucia y con desconchamiento de la pintura y su techo es de cemento y esta frisado y pintado de color blanco y se observó buen estado del mismo y una parte del techo es de un material color gris en metal y se encuentra en buen estado de conservación; asimismo se observo que el local tiene servicio de agua, luz y que existen unas lámparas las cuales en su mayoría funcionan y en la pared del fondo existe una abertura en forma de puerta, la cual no tiene marco y comunica con un espacio tipo oficina y en general el inmueble se encuentra en buen estado de conservación de paredes, techos y piso.” Por lo que lo hechos comprobados al momento de la practica de la inspección se tiene como fidedignos y se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
DE LA ACCION DE DESALOJO
Trabada la litis y para decidir respecto a lo solicitado y en atención a las pruebas de autos, pasa este Juzgador a realizar las siguientes apreciaciones en atención a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Artículo 506. “:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Por su parte el artículo 1.354 del Código Civil, preceptúa lo siguiente.
Artículo 1.354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De allí, y en sintonía con el contenido de las normas antes citadas, las cuales son las que marcan las pautas en el proceso, se desprende en primer termino, que quedó demostrada la existencia del contrato de arrendamiento verbal, existente entre las partes, pues se desprende tanto del libelo de la demanda que la parte actora señaló que celebró contrato de arrendamiento verbal en fecha 1º de junio de 2010 con el ciudadano Douglas Benitez, titular de la cédula de identidad Nº V-22.746.018, sobre el inmueble conformado por el local comercial , ubicado en la Avenida Principal de Bella Vista, Quebradita a Bella Vista, S/N, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que el canon de arrendamiento fue fijado inicialmente en la cantidad de Siete Mil Bolívares (Bs.7.000,00) y que luego fue modificado a la cantidad de Nueve Mil Bolívares (Bs.9.000,00) y el demandado al momento de contestar la demanda admitió que su representada recibió en calidad de arrendamiento el referido local comercial en fecha 1º /06/2010, y que dicho arrendamiento fue en forma verbal, y que el canon de arrendamiento efectivamente fue fijado en un inicio en la cantidad de Siete Mil Bolívares (Bs.7.000,00), y que es falso que el mismo haya sido modificado, por lo que quedó demostrada la existencia del contrato de arrendamiento, y que el mismo fue celebrado en fecha 1º/06/2010, por el ciudadano Enrique Gutiérrez Santa, titular de la cédula de identidad Nº V-4.429.471 y el ciudadano Douglas Benitez, titular de la cédula de identidad Nº V-22.746.018, sobre el inmueble arriba identificado por lo que la existencia del contrato de arrendamiento no forma parte de los hechos controvertidos y así se decide.
De igual forma, quedó plenamente demostrada la relación jurídica que une a las partes en el presente juicio, pues quedó demostrada la existencia del vinculo jurídico a través del contrato de arrendamiento verbal celebrado en fecha 1º/06/2010, y que el canon de arrendamiento fue fijado inicialmente en la cantidad de Siete Mil Bolívares (Bs.7.000,00), que debían ser cancelados los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, empezando a pagar el 1º/12/2010. y así se decide.
Ahora bien, conforme a lo expuesto y respecto al desalojo demandado por la falta de pago de los cánones de arrendamiento establecidos en los contratos de arrendamiento, observa este Juzgador que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es que probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago.
La parte actora, en su escrito libelar demandó el pago de los canones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013 a razón de nueve mil bolívares (Bs.9.000,00) mensuales, lo cual alcanza a la suma de noventa y nueve mil bolívares (Bs.99.000,00), más la cantidad de Treinta y seis mil bolívares (Bs.36.000,00) lo cual asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLVIARES (Bs.135.000,00), así como el deterioro del inmueble objeto del contrato, observando este Juzgador que forma parte de los hechos controvertidos, el monto del canon de arrendamiento, pues la parte actora, indicó en su libelo de demanda que el ciudadano Douglas Benites, titular de la cédula de identidad Nº V-22.746.018, adeuda los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013 a razón de nueve mil bolívares (Bs.9.000,00) y por su parte el demandado antes identificado a los fines de rebatir lo alegado por la actora, trajo a los autos copia certificada del expediente de consignaciones distinguido con el Nº 2014-0072, cursante a los folios 26 al 58 del presente expediente, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van de enero, febrero, marzo, abril de 2014, a razón de Siete Mil Bolívares (Bs.7.000,00), e indico que el canon de arrendamiento no fue modificado y que el vigente es el de Bs. 7.000,00 y ante este hecho la parte actora no trajo a los autos, prueba alguna que lograse demostrar que el canon de arrendamiento haya sido aumentado y así desvirtuar lo alegado por el hoy demandado, por lo que se debe toma como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 7.000,00); no obstante ello se observa que la parte demandada, no logro demostrar en el transcurso del proceso haber satisfecho su obligación de pagar la totalidad de los canones de arrendamiento demandados por la parte actora, en la oportunidad debida, quedando de esta forma demostrado el incumpliendo en que incurrió el demandada al dejar de pagar los canones de arrendamiento que van de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, así como los correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2014, a razón de Bs. 7.000,00, o el hecho extintivo de la obligación que se demanda, pues las copias certificadas de las consignaciones de canon de arrendamiento realizadas por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarias OCCAI, y consignadas por ante este Tribunal, las cuales cursan a los folios del 26 al 58 del presente expediente, no cubren los cánones de arrendamiento demandados como insolutos por la parte actora; En cuanto al deterioro del local alegado por la parte actora en su libelo de demanda, se observa que este Tribunal, practicó inspección Judicial en fecha 05/02/2015, en la cual se dejo constancia “ que el local objeto de inspección se encuentra ubicado en la Avenida Principal de Bella Vista, Quebradita a Bella Vista y esta ubicado en una planta baja y que su fachada es de ladrillo y rejas de metal y que en el mismo funciona un taller, siendo su piso de terracota, sus paredes son de bloque y están frisadas y pintadas de color blanco y gris y se encuentra en buen estado de mantenimiento; y que en unas de las paredes laterales se encuentra sucia y con desconchamiento de la pintura y su techo es de cemento y esta frisado y pintado de color blanco y se observó buen estado del mismo y una parte del techo es de un material color gris en metal y se encuentra en buen estado de conservación; asimismo se observo que el local tiene servicio de agua, luz y que existen unas lámparas las cuales en su mayoría funcionan y en la pared del fondo existe una abertura en forma de puerta, la cual no tiene marco y comunica con un espacio tipo oficina y en general el inmueble se encuentra en buen estado de conservación de paredes, techos y piso.” Y de la cual se quedo evidenciado que el local objeto de la presente demanda se encuentra en general en buen estado de conservación por lo que se debe desechar el alegato formulado por la representación de la parte actora en lo atinente al deterioro del inmueble y así se decide.
En consecuencia, conforme a lo expuesto, y por cuanto la presente acción se encuentra tutelada por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, aunado al hecho, que las obligaciones deben ser cumplidas exactamente como han sido contraídas, la demanda debe prosperar en derecho y ser declarada Parcialmente con Lugar, Así se decide.
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara Parcialmente con Lugar la demanda que por Desalojo Interpuesta por el ciudadano Enrique Gutierrez Santana, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.429.471 contra el ciudadano Douglas Benitez, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-22.746.018, en consecuencia se condena: PRIMERO: Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Principal de Bella Vista, Quebradita a Bella Vista, S/Nº, Municipio Libertador del Distrito Capital, a la parte actora, completamente libre de bienes y personas. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de Ciento Cinco Mil Bolívares (bs.105.000,00) correspondiente a los meses que van desde febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, Así como los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2014 a razón de Siete Mil Bolivares, así como los que sigan venciendo hasta la entrega del inmueble. TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia en el copiador de sentencias llevados por este Tribunal y publíquese en la Página Web del Tribunal Supremo de Justicia.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de junio de Dos Mil Dieciséis (2016) Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

ABG. CARLOS MARTINEZ PERAZA
LA SECRETARIA

ABG. ROSA VIRGINIA VILLAMIZAR

En la misma fecha, siendo las 12:40 p.m., se publicó y registró la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA,