TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 9 de marzo de 2016
205º y 157º

ASUNTO: AP11-V-2015-000015

PARTE ACTORA: Ciudadanos JOSÉ LUÍS RODRÍGUES TEIXEIRA, JUAN PEDRO DE SOUSA DOS REIS y JUAN CARLOS GONCALVES DA SILVA, venezolanos, mayor de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.419.665, V-7.952.514 y V-6.670.642, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado MAURICIO CERVINI COLLI, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 45.898.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano DANIEL ARCADIO GODOY, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.115.795.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas en ejercicio ESTHER HERNÁNDEZ SEIJAS y ELENA ACOSTA DE ANTIAS, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.001.363 y V-4.267.927 e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 77.497 y 77.301, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

Estando dentro de los diez días siguientes a la celebración de la audiencia oral, este tribunal procede a extender el fallo completo, con omisión de la narrativa por disposición del artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.

- I -
ALEGATOS DE LAS PARTES

En primer lugar, la parte actora en su escrito de demanda alegó lo señalado a continuación:
1. Que los ciudadanos JOSÉ LUÍS RODRÍGUES TEIXEIRA, JUAN PEDRO DE SOUSA DOS REIS y JUAN CARLOS GONCALVES DA SILVA, suscribieron en fecha 19 de febrero de 2008, un contrato de arrendamiento de un local comercial situado en el Centro Comercial El Valle, Avenida Intercomunal del Valle, frente a la Plaza Bolívar, Parroquia El Valle, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, distinguido con el Nro y letra A-39, nivel 5 Avenida con un área total aproximada de 58,68 mts2 y alinderado así: NORTE: Locales comerciales A-36, A-37 y A-38; SUR: Local comercial A-40; ESTE: Pasillo; y, OESTE: Local comercial A-36 y pasillo, con el ciudadano DANIEL ARCADIO GODOY GONZÁLEZ, suscrito ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nro. 55, tomo 05, de los libros de autenticaciones.
2. Que llegada la fecha de vencimiento del contrato, 31 de diciembre de 2013, el arrendatario no optó por ejercer la prórroga legal, convenida en parágrafo segundo, cláusula quinta del contrato de arrendamiento.
3. Que la duración del contrato sería hasta el 31 de diciembre de 2013, el cual se entendería como término fijo, acordando las partes que tanto el plazo original y las prórrogas legales, si la hubiere son fijos y por lo tanto la desocupación anticipada del inmueble, dará derecho a los arrendadores o a quien sus derechos representen a exigir indemnización equivalente del contrato no causado.
4. Que una vez concluido el término, es decir 31 de octubre de 2013, sin que el arrendatario haya hecho uso derecho que a bien tiene, optar por la prórroga legal, se reunieron con éste a los fines que indicara la fecha de la entrega del mismo.
5. Que el arrendatario se negó a desocupar el local y desde la fecha del vencimiento de contrato, 31 de diciembre de 2013, no ha pagado lo correspondiente a la cláusula penal, que el último canon de arrendamiento fue por la suma de Bs. 18.000,00.
6. Que el arrendador demandó al ciudadano DANIEL ARCADIO GODOY GONZALEZ, el desalojo y el pago de la suma de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,00) por concepto de cláusula penal, por cada mes de retardo se la entrega material del local comercial a razón de Bs. 36.000,00, contados a partir del mes de enero de 2014 hasta el mes de octubre de 2014, equivalentes a diez (10) meses, y los meses que ocurran hasta la total y definitiva entrega del local a razón de Bs. 36.000,00, por cada mes.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, señaló lo siguiente:
1. Negó rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, todos y cada uno de los argumentos esgrimidos `por la parte demandante en el libelo de demanda.
2. Negó rechazó y contradijo que su representado no le corresponda la prórroga legal, ya que la misma es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y su fundamento es legal y no contractual. La prórroga legal nace al vencerse el término del contrato y el único requerimiento legal es que el arrendatario este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. Negó rechazó y contradijo la solicitud de la medida preventiva.
4. Negó y rechazó la estimación de la cuantía de la demanda, en la cantidad de Bs. 600.000,00, por estar fundada en una obligación que no existe, contenida en una sanción pecuniaria de cláusula penal, que no corresponde por no haber dado lugar a su incumplimiento, por estar en curso la prórroga legal, hasta el 01 de enero de 2016.
5. Que el arrendatario no ha incumplido con el contrato autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta de Caracas, Municipio Libertador el 06 de marzo de 2015 (sic), anotado bajo el Nro 55, tomo 5 de los libros de autenticaciones de dicha notaria.
6. Que sea declarado sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley.
Posteriormente, en la audiencia preeliminar, los apoderados de las partes convinieron en los siguientes hechos:
• Ambas partes convinieron en la existencia de la relación contractual arrendaticia descrita en el libelo de demanda.
• De igual manera, resultó admitido el monto del canon mensual de arrendamiento, el cual alcanza a la suma de Bs. 18.000,00.
Luego de ser celebrada la referida audiencia preeliminar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fueron fijados los hechos y límites de la presente controversia, en los siguientes términos:
1. Se estableció que resultaba controvertida la vigencia temporal del contrato, toda vez que la parte actora alega que el contrato venció por expiración del término, sin que el arrendatario ejerciera su derecho de prórroga legal, conforme lo dispuesto en la cláusula 18 del contrato. Por otra parte, la demandada afirma que el contrato se encuentra vigente, toda vez que operó la tácita reconducción del mismo.
2. También resultó controvertido que el arrendatario hubiera incumplido la obligación de presentar la fianza prevista en la cláusula 14 del contrato. En este sentido, la parte actora afirma tal incumplimiento, en tanto que la parte demandada afirma que se llegó a un acuerdo verbal que la eximía de la obligación de presentar dicha fianza.
3. Como consecuencia del primer punto controvertido, la parte actora afirma que en aplicación de la Cláusula 17 del contrato el arrendatario incumplió la obligación de devolver la cosa arrendada y pagar el doble del canon de arrendamiento, a título de cláusula penal. Sobre este particular, la parte demandada afirma que dicha penalidad no resulta procedente, toda vez que el arrendatario ha cumplido con todos y cada uno de los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, hasta la presente fecha.
Una vez fijados los hechos y delimitado el controvertido se ordenó abrir del lapso de pruebas, de cinco (05) días de despacho conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, en su primer aparte.-
- II -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Llegado el momento de decidir el mérito del presente asunto, este Tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones:
La pretensión de desalojo contenida en la demanda se encuentra fundamentada en los ordinales “G” e “I” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que literalmente disponen lo siguiente:
“Artículo 40.- Son causales de desalojo:
(...)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
(...)
i. Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’.”

Del dispositivo legal antes trascrito se evidencia que en este caso específico la ley especial consagra dos requisitos concurrentes para la procedencia del desalojo, los pueden sintetizarse así:
1. Que se demuestre la existencia de un contrato de arrendamiento que vincula a las mismas partes procesales; y,
2. Que se haya incurrido en cualquiera de las causales establecidas del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo que en este caso en concreto las causales invocadas se refieren al vencimiento del contrato, así como al incumplimiento de la obligación de contratar y presentar una póliza de seguros.
En el caso que nos ocupa, la existencia de la relación contractual arrendaticia, así como el monto del canon de arrendamiento además de haber sido fehacientemente probada con el contrato producido junto al libelo, constituyen hechos convenidos por ambas partes en la audiencia preeliminar. En consecuencia, ha quedado satisfecho el primero de los requisitos legalmente exigidos a los efectos de la procedencia de la pretensión de desalojo, y así se establece.
Ahora bien, por razones metodológicas, este tribunal debe analizar primeramente si se ha verificado la causal de desalojo contenida en el ordinal “I” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concretamente, el incumplimiento del arrendatario de una obligación que le corresponde según la Cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento, que estipula la obligación en cabeza del inquilino de presentar una fianza bancaria de fiel cumplimiento del contrato, dentro de los 60 días siguientes a la celebración del mismo. En tal sentido, se observa que la existencia de dicha obligación resultó controvertida en la audiencia preeliminar, toda vez que la representación judicial de la parte demandada afirmó que fue eximida verbalmente de cumplir dicha obligación.
A los fines de dirimir tal controvertido, este tribunal observa que la parte actora cumplió con la carga de demostrar la existencia de la indicada obligación, siendo que la misma efectivamente se evidencia del texto de la Cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento acompañado a la demanda (ver: vuelto del folio 113 del expediente. Se hace constar que el mencionado contrato de arrendamiento consta de instrumento auténtico, el cual valora este tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, sin que la parte demandada haya demostrado el cumplimiento u otro hecho extintivo de tal obligación, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 506 del Código Civil. Así se hace constar.
Como consecuencia de lo anterior, se ha verificado en este caso la causal de desalojo establecida en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se decide.
Dirimido lo anterior, este tribunal pasa a revisar el punto correspondiente a la duración del contrato. En tal sentido, comoquiera que la parte demandada ha alegado que la relación contractual arrendaticia se prolongó por haber operado la prórroga legal, resulta pertinente revisar lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que literalmente dispone:
“Artículo 25.- Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este decreto ley.”

De la revisión de la norma precedentemente transcrita se evidencia que para que el arrendatario sea acreedor a la prórroga legal arrendaticia inexorablemente deberá estar solvente en el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. Ahora bien, siendo que precedentemente quedó establecido que la parte demandada no demostró haber cumplido con la obligación de presentar la fianza bancaria de fiel cumplimiento en el plazo exigido en la Cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, mal podría considerarse que el arrendatario tenga derecho a la prórroga legal arrendaticia. Así se establece.
En cuanto al alegato de la parte demandada, relacionado con la tácita reconducción del contrato, se observa que dicho instituto arrendaticio se encuentra regulado en el artículo 1.600 del Código Civil, en los siguientes términos:
“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

De la revisión de las actas se observa que, pese a que la parte demandada alegó la verificación de la tácita reconducción del contrato, omitió cumplir su carga procesal de aportar al proceso algún elemento de convicción que permitiera demostrar la veracidad de su alegato, por lo que no resultó probado el alegato de la tácita reconducción del contrato, y así se hace constar.
Como consecuencia de lo anterior, quedó establecido en el curso de este proceso judicial que el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión de desalojo llegó a su término el día 31 de diciembre de 2013, por lo que se ha verificado adicionalmente la causal de desalojo tipificada en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se decide.
- III -
PARTE DISPOSITIVA

En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de desalojo incoada por los ciudadanos JOSÉ LUIS RODRÍGUES TEIXEIRA, JUAN PEDRO DE SOUSA DOS REIS y JUAN CARLOS GONCALVEZ DA SILVA en contra del ciudadano DANIEL ARCADIO GODOY GONZÁLEZ, todos bien identificados en autos, y en consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Al desalojo del local comercial libre de personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en cuanto a sus paredes, piso, fachada y el buen funcionamiento de los equipos y accesorios, situado en el Centro Comercial El Valle, Avenida Intercomunal de El Valle, frente a la Plaza Bolívar y la Iglesia de El Valle, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual está distinguido con el Nº A-39, en el Nivel 5 Avenida, con un área total de 58,68 mts.2 y alinderado así: NORTE: Locales comerciales A-36, A-37 y A-38; SUR: Local comercial A-40; ESTE: Pasillo; y, OESTE: Local comercial A-36 y pasillo.
SEGUNDO: Al pago de la cantidad de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,00), por concepto de cláusula penal, por los meses comprendidos entre enero y octubre de 2014, ambos inclusive, a razón de treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000,00), cada uno.
TERCERO: Al pago de la cantidad TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 36.000,00), por cada mes de mora en la devolución de la cosa arrendada, a partir del 1º de noviembre de 2014, hasta la entrega definitiva del inmueble.
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 2º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 9 de marzo de 2016. 205º y 157º.
El Juez,

Abg. Luis R. Herrera G.
El Secretario

Abg. Jonathan Morales
En esta misma fecha, siendo las 12:36 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,

Abg. Jonathan Morales

Asunto: AP11-V-2015-000015