TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Asunto: AP11-V-2013-000072

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: LISBETH CARDONA GONZÁLEZ e IVÁN BLANCO PRADO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédulas de identidad números V-14.036.563 y V-12.422.159, respectivamente, representados judicialmente por la ciudadana AREMYL DÍAZ GONZÁLEZ, debidamente inscrita en el inpreabogado bajo el número 34.505.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: YOLANDA AGUERREVERE CHARR, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas, titular de la cédula de identidad número V-6.545.134, representada judicialmente por la ciudadana DIANNA ESTELA PEREZ, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el número 66.594.-
MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES
Se inicio el presente juicio, mediante escrito libelar presentado en fecha 29/01/2013. Admitida la demanda en fecha 13/02/2013, se instó a la parte actora a consignar en copia debidamente certificada y actualizada el documento de propiedad del bien inmueble y ordenó el emplazamiento de la demandada. Es el caso que en el iter procesal de citación de la demandada, la abogada Diana Estela Pérez, se dio por citada en el presente juicio e hizo oposición a las medidas solicitadas por la actora.
Posteriormente, en fecha 16-04-2013, la parte demandada opuso cuestiones previas y en fecha 24-04-2013, la parte actora consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas. Por lo que este juzgado dictó decisión sobre dicha incidencia en fecha 28-05-2013.
La representación judicial de la parte demandada, consignó en fecha 12/08/2013, escrito de contestación a la demanda en donde presentó formal reconvención, siendo admitida dicha reconvención por auto del 09 de julio de 2014.
Por decisión de fecha 21/05/2015, se declaró la nulidad de los actos de notificación de la parte actora-reconvenida, reponiendo la causa al estado de notificar a todas las partes de la admisión de la reconvención planteada.
Una vez notificadas las partes de la sentencia de reposición, la representación judicial de la parte actora-reconvenida en fecha 06/07/2015, presentó escrito de contestación a la reconvención planteada.
En fecha 20/07/2015, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, presentó escrito de promoción de pruebas. Asimismo, en fecha 23/07/2015, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, presentó escrito de promoción de pruebas. Por escrito de fecha 03/08/2015, la representación judicial de la parte actora-reconvenida se opuso a las pruebas promovidas por su contraparte.
Es así, que por auto de fecha 10/08/2015, este juzgado se pronunció en cuando a la oposición formulada, desechando la misma y admitiendo las pruebas promovidas por ambas partes, librándose los respectivos oficios ordenándose la notificación de las partes. Debidamente notificadas las partes, en fecha 30/10/2015 tuvo lugar la inspección judicial promovida por la parte actora-reconvenida.
El alguacil dejó constancia de haber consignado los oficios respectivos entes bancarios, siendo recibidos los respectos acuses e información en fechas 16/12/2015, por parte del Banco Mercantil, 12/01/2016 por parte de Bancaribe.
Por escritos de fechas 20/01/2016 y 26/01/2016, ambas partes consignaron informes.
Estando dentro de la oportunidad para decidir la presente causa este juzgado pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.
§
DE LA DEMANDA PRINCIPAL
Parte actora:
La representación judicial de la parte actora alegó como hechos fundamentales a su pretensión:
Que en agosto del año 2012, a través de la inmobiliaria D & N Inmuebles, sus representados ubicaron un inmueble destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 31, piso 3 del Edificio Stella, de la avenida principal de la Urbanización Santa Sofía, Municipio Baruta, propiedad de la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, titular de la cédula de identidad Nro. V- 6.545.134, acordaron como precio definitivo de venta para el inmueble Bs. 1.400.000,00.
Que suscribieron un documento de reserva en fecha 14/08/2012, haciendo entrega de la cantidad de Bs. 10.000,00. Posteriormente, en fecha 20/08/2012, como complemento del monto de reserva entregaron la cantidad de Bs. 50.000,00, para un total de Bs. 60.000,00.
Que en fecha 28/08/2012, autenticaron documento de opción de compra venta, entre sus representados y la parte demandada ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, que sus representados en ese acto entregaron la cantidad de Bs. 240.000,00, que sumado al monto de reserva hacia un monto total de Bs. 300.000,00.
Que quedaron comprometidas ambas partes para la suscripción del documento definitivo de compra venta en un lapso no mayor de 90 días, mas una prórroga de un mes adicional previa solicitud de parte.
Que en fecha 27/11/2012, estando dentro del lapso establecido se consignó ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el documento definitivo de compra venta, por lo que quedó fijado para el día 04/12/2012, la firma del mismo.
Que llegada la fecha correspondiente, sus representados se presentaron ante el Registro, acompañados por un representante del Banco Bancaribe para dar cumplimiento a las formalidades del acto. Sin embargo, la vendedora no se presentó al acto por lo que no se llevó a cabo la firma acordada, afirmando que de todo se dejó constancia por inspección ocular realizada por la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador en el Registro respectivo.
Que posteriormente, en fecha 06/12/2012, sus representados sostuvieron una reunión con la ciudadana Diana Stella Pérez, quien se presentó como apoderada de la vendedora, quien manifestó que la negociación no cumplía con las exigencias de su representada y que para culminar la venta se debía ajustar el valor inicial a Bs. 2.000.0000, 00, que de lo contrario la vendedora (demandada-reconviniente), asumiría la cláusula penal.
Que inclusive el inmueble estaría anunciado en la pagina web tuimueble.com, por un valor de Bs. 1.900.000,00.
Con base en todo lo anteriormente expuesto solicitó el cumplimiento del contrato de opción de compra suscrito y autenticado por las partes.

Parte demandada:
La representación judicial de la demandada contestó a la demanda en los siguientes términos:
Negó y rechazó la demandada en todas y cada una de sus partes, alegando que es falso que los actores hayan cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta autenticado.
Negó y rechazó, que la representación judicial de la vendedora haya solicitado dinero adicional para la negociación definitiva y menos ofrecer pago por concepto de cláusula penal.
Negó y rechazó la cuantía de la demanda, alegando que la cantidad estimada sobrepasa en demasía el monto de la opción a compra recibida.
Negó y rechazó que el documento de opción a compra se pretenda convertir en venta ya que las cláusulas y el cuerpo del documento establecen su condición de opción.
Alegó que la que incumplió es la parte actora, quien pretende lucrarse de su representado.
Que su representada si cumplió con todas sus obligaciones al punto que la parte actora le aprobaron el crédito hipotecario, pero que el monto aprobado no fue por la totalidad de la cantidad restante para que la venta pudiera realizarse.
§
DE LA RECONVENCIÓN
Parte demandada-reconviniente:
La parte demanda reconvino a la parte actora en los siguientes términos:

Que su representada suscribió contrato de opción de compra venta con los ciudadanos Iván Prado y Lisbeth Cardona, plenamente identificados, el cual se autenticó en fecha 28/08/2012.
Que su representada cumplió a cabalidad con las cláusulas establecidas en el contrato, en vista que quería vender el inmueble ya que por la situación de salud de su padre necesitaba mudarse a los Estados Unidos.
Que los promitentes compradores, incumplieron la cláusula segunda del contrato por cuanto el 27/08/2012, su representada recibió un correo informándole de la firma en el Registro del documento definitivo, pretendiendo que ésta acudiera a ciegas a firmar sin siquiera haber revisado el documento definitivo.
Que sin embargo, su representada se apersonó al Registro y verificó que Bancaribe (banco que otorgó el crédito hipotecario), sólo había aprobado la suma de Bs. 585.000,00, monto que no cubría la cantidad restante de pago para adquirir el inmueble.
Que los hoy demandados reconvenidos nunca le informaron a su representada el monto aprobado por el banco, y que ella al momento de verificar los cheques los mismos eran personales y no de gerencia.
Que en vista de esto y al pretender realizar el pago con cheques personales se violó la cláusula segunda del contrato que establecía que el pago se realizaría mediante cheques de gerencia.
Que por tal motivo y visto el incumplimiento contractual, reconviene a los hoy actores en resolución contractual.
Parte actora-reconvenida:
La representación judicial de la parte actora-reconvenida contestó la reconvención en los términos siguientes.
Negó y rechazó la reconvención en su totalidad, alegando que sus representados cumplieron a cabalidad con la cláusula segunda del contrato suscrito.
Que en primer momento con la suscripción del contrato de opción de compra venta se llegó a la suma entregada de Bs. 300.000,00, que se sumarian al precio definitivo de Bs. 1.400.000,00.
Que en el acto que se llevaría a cabo ante el Registro, se presentaron cheques de gerencia identificados con el Nro. 67892218 del Banco del Caribe por un monto de 585.000,00 y Nro. 84083950 del Banco Mercantil por un monto de Bs. 515.000,00, para un total de Bs. 1.100.0000,00 que da el total restante por el precio del inmueble.
Que si se honró oportunamente las obligaciones contraídas por sus representados.
Que con base en lo expuesto solicitó se declarará sin lugar la reconvención planteada.
§
PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA.

Conforme al artículo 38 del CPC, este juzgado considera necesario pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía planteada por la parte demandada-reconvineinte, así observa este juzgado que:
Estamos en presencia de una pretensión de cumplimiento contractual de documento de compra-venta sobre un bien inmueble destinado a vivienda, siendo que la parte interesada estimó su demanda en la cantidad de Bs. 2.100.000,00, observa este juzgador que con base en el artículo 38 del CPC, “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.”.
En este sentido, cabe destacar que la estimación del valor de lo demandado no obedece a un capricho de las partes, sino que debe estar basado en hechos objetivos dadas las consecuencias procesales que ello comporta en el proceso, pues sirve para la determinación de la competencia así como la estimación de las costas procesales, de ser el caso.
Por ello, el legislador estableció algunas reglas a seguir, a los fines de la determinación del valor de lo demandado, como lo señala en precitado artículo 38. En efecto, habiendo la parte actora estimado el valor de la demanda y rechazada por la parte demandada, corresponde a éste la carga de argumentar y probar tales hechos. Siendo así, visto que la pretensión tiene como fin la reivindicación de un inmueble, éste como bien de la vida, capaz de satisfacer necesidades, su valor es el que debe ser considerado a los fines del valor del juicio.
En efecto, siendo que el precio de ese bien de la vida objeto de litigio, según el contrato de opción de compra venta lo fijaron en la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00), ese es el valor que objetivamente ha de dársele a la pretensión contenida en la demanda y que debe regir a todos los efectos procesales y no dos millones cien mil bolívares (Bs. 2.100.000,00), como lo estimó la actora, aunado de que no existen pretensiones accesorias a la demanda que sean congruentes con la principal. Así se decide.-

III
DE LAS PRUEBAS.
Pruebas de la parte actora-reconvenida:
Al folio 12, riela copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de litigio, debidamente protocolizado. Dicha documental se tiene como válidamente promovida al no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente, siendo pertinente para acreditar que el inmueble objeto de litigio, apartamento distinguido con el Nro. 31, ubicado en el Edificio Estella, de la avenida principal de la Urbanización Santa Sofía, Municipio Baruta, fue adquirido en propiedad por la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, titular de la cédula de identidad Nro. V- 6.545.134, en fecha 21/04/1993.
Al folio 15 al 26, constan documentales de las cuales se desprenden hechos que no son controvertidos y plenamente admitidos por ambas partes como: (i) la suscripción del contrato de reserva; (ii) la cantidad de Bs. 60.000,00 como pago de esa reserva; (iii) la suscripción y autenticación en fecha 28/08/2012, del contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos Yolanda Aguerrevere Charr e Iván A. Blanco Prado y Lisbeth Cardona González.
Al folio 27 al 33, constan documentales de las cuales se desprenden hechos no controvertidos en este juicio, como: (i) la fecha programada por el Registro para la firma del documento definitivo y (ii) el documento emitido por el Banco Bancaribe contentivo de préstamo con garantía hipotecaria aprobada a los actores para la adquisición del inmueble.
Al folio 34 al 38, copia simple de Inspección realizada por la Notaría Pública Trigésimo del Municipio Libertador, en fecha 06/12/2012. Dicha documental al no haber sido impugnada por la contraria se tiene como válidamente promovida y se valora conforme al artículo 1359 del Código Civil, siendo pertinente para acreditar hechos con referencia a que en el Registro se encontraban todos los documentos requeridos para la firma del documento emitido por el Banco Bancaribe.
Al folio 39 y 40, copia simple de impresión de página de internet sobre un inmueble en venta. Dicha documental se desecha por cuanto no fue promovida de forma legal conforme a las normas de la Ley de datos y firmas electrónicas, aunado al hecho que no aporta elemento alguno de convicción al presente juicio ya que no puede identificarse de la misma si se trata del inmueble de autos.
Al folio 41 copia simple de cheque de gerencia Nro. 84083950 del Banco Mercantil, de fecha 03/12/2012, esta documental al no haber sido impugnada por la contraria se tiene como legalmente promovida. Al tratarse de un Cheque de Gerencia este juzgado lo toma como indicio conforme al artículo 510 del CPC, de la emisión a favor de la ciudadana Yolanda Aguerrevere Char, de un cheque de gerencia por la cantidad de Bs. 515.000,00.
Al folio 41 copia simple de cheque de gerencia Nro. 67892218 del Banco Bancaribe de fecha 03/12/2012, el cual se adminicula con informe remitido por el mencionado Banco que riela Al folio 130 y 131 de la pieza II del expediente. El mismo se tiene como válidamente promovido y se valora conforme al artículo 433 del CPC, siendo pertinente para acreditar que fue emitido un cheque de gerencia Nro. 67892218, por la cantidad de Bs. 585.000,00, a favor de la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, en fecha 03/12/2012.
Al folio 42 al 44 pieza II, riela acta de inspección ocular realizada por la Notaría Publica Trigésima del Municipio Libertador en fecha 25/01/2013, la misma se tiene como válidamente promovida y se aprecia como documento auténtico conforme al artículo 1359 del Código Civil, siendo pertinente para acreditar que: (i) el documento definitivo se encuentra en el Registro para la firma (ii) que no existe ningún impedimento para firmar el mismo.
Al folio 75 al 81 riela Inspección Judicial realizada por este juzgado en fecha 30/10/2015. Dicha documental se aprecia conforme al artículo 272 del CPC, siendo pertinente para acreditar que ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda que: (i) existió un trámite con el Nro. 242.2012.4.573, (ii) que se trata de una venta; (iii) que se introdujo el día 27/11/2012 (iv) que se fijó fecha para firma el 30/11/2012.
Pruebas de la demandada-reconviniente
Hizo valer las documentales aportadas por la parte actora-reconvenida las cuales ya fueron debidamente valoradas, como el documento de propiedad del bien inmueble objeto de juicio y el contrato de opción de compra venta.
Al folio 131 al 133 de la pieza I, rielan documentales en copia simple de pasaportes y acta de nacimiento. Con respecto a estas documentales este juzgado las desecha en vista de que no aportan elementos de convicción al juicio debatido, que es el cumplimiento o no de las obligaciones asumidas por las partes contratantes.
Al folio 134 de la pieza I, riela correo electrónico remitido por Lisbeth Cardona en fecha 27/11/2012. Dicha documental fue plenamente reconocida por ambas partes por tanto se consideran hechos plenamente admitidos que: (i) en fecha 27/11/2012, se le informó a la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, que había sido fijado para el día 04/12/2012, a las 8:00 am, la firma de la venta del inmueble objeto de juicio.
Al folio 135 de la pieza I, riela correo electrónico de fecha 03/12/2012, enviado a la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr. Esta documental conforme al artículo 4 de la Ley de Datos y Firmas Electrónicas, se valora y aprecia conforme al artículo 429 del CPC, por tanto, al no haber sido impugnada por la parte a la cual se le opone se tiene como válidamente promovida, adminiculándose con el correo electrónico previamente valorado, se tiene como suficiente para acreditar que en fecha 03/12/2012, se le ratificó a la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr, de la firma del documento de venta que estaba fijada para el día 04/12/2012, a las 8:am en el Registro Respectivo.
A los folios 280 y 282 al 287 de la pieza I documentales las cuales ya fueron debidamente valorados.
Al folio 281 de la pieza I, copia certificada de Registro de vivienda principal, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria en fecha 14/02/2013. Dicha documental de índole público administrativo se tiene como legalmente promovida apreciándose de la misma datos relacionados con el inmueble objeto de litigio y que está a nombre de la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr.
Al folio 289 de la pieza I copia simple de documento identificado “Recaudos para la presentación de documentos relativos a transmisión de propiedad”. Dicha documental aun cuando no fue impugnada por la contraria se desecha por no aportar elemento de convicción alguno al juicio de marras.
A los folios 290 al 345 de la pieza I, riela copia simple de expediente llevado ante la Fiscalía 21º del Ministerio Público, dicha documental aunque no fue impugnada por la contraria se desecha por cuanto la misma no aporta elemento de convicción alguno a los hechos debatidos en juicio, ya que lo que puede destacarse de tal documentación son hechos referentes a denuncia de índole penal.
Al folio 124 de la pieza II, riela informe remitido por el Banco Mercantil mediante el cual informó que el Cheque Nro. 15240726, no ha sido cobrado ni devuelto en los meses de noviembre y diciembre de 2012 ni enero de 2013.
Al folio 141 de la pieza II, riela oficio remitido por el Banco Bancaribe informando que el Cheque Nro. 88969093, no fue presentado para el cobro y que con respecto a los cheques anteriores y posteriores a este se evidencia que el cheque Nro. 88969092, fue presentado al cobro.
Estas documentales se aprecian conforme al artículo 433 del CPC, siendo pertinente para acreditar los elementos anteriormente expuestos.
§
CONCLUSIONES PROBATORIAS.
En vista de encontrarnos ante dos pretensiones siendo la demandada principal “cumplimiento de contrato” y la reconvención “resolución de contrato” este juzgado considera necesario puntualizar las siguientes conclusiones probatorias para llevar un orden lógico de la presente sentencia, entonces, con fundamento en las probanzas aportadas y en los dichos de las partes este juzgado considera que ha quedado demostrado en el presente juicio que:
1: los ciudadanos Lisbeth Cardona e Iván Blanco, celebraron un contrato de opción de compra venta con la ciudadana Yolanda Aguerrevere, para la adquisición de un inmueble destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 31, piso 3 del Edificio Stella, de la avenida principal de la Urbanización Santa Sofía, Municipio Baruta, propiedad de ésta última.
2: Que el precio del inmueble seria de Bs. 1.400.000,00.
3: Que fue entregada la cantidad de Bs.300.000, 00,
4: Que la cláusula segunda del contrato de opción a compra estableció que los Bs. 1.100.000,00 “se pagarían al momento de firmarse el Documento Definitivo de Compra-Venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, mediante Cheque de Gerencia a favor de la opcionante”
5: Que se realizó un documento de venta por parte del Banco Bancaribe
6: Que el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta fijó fecha para la firma del documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de autos.
7: Que se emitió un cheque de gerencia Nro. 67892218, por el Banco Bancaribe en fecha 03/12/2012, por un monto de Bs. 585.000,00, a favor de la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr.
8: Que existe un cheque de gerencia Nro. 84083950, del Banco Mercantil Banco Universal con fecha 03/12/2012, por un monto de Bs. 515.000,00, a favor de la ciudadana Yolanda Aguerrevere Charr.
IV
TEMA DICIDENDUM
Ahora bien, partiendo de las anteriores conclusiones probatorias, pasa este juzgador a dilucidar las pretensiones habidas en la presente causa, es así que nos encontramos ante una pretensión de cumplimiento contractual de contrato de opción de compra venta, por cuanto alegan los compradores que llegado el momento de la firma del contrato definitivo ante el Registro respectivo, la vendedora no se presentó al acto, siendo que ellos cumplieron todas y cada una de sus obligaciones contractuales. Por su parte, la demandada contestó alegando que los compradores pretendían pagarle con cheques personales y que por tanto los reconviene en resolución contractual por el incumplimiento de la cláusula segunda del contrato de opción de compra suscrito.
En este sentido, de las conclusiones probatorias fijadas por este juzgador quedó establecido el hecho que se emitieron dos cheques de gerencia a favor de la vendedora Yolanda Aguerrevere, uno que quedó plenamente demostrado junto con prueba de informe remitida por el banco, a saber del Cheque de Gerencia Nro. 67892218, emitido por el Banco Bancaribe por un monto de Bs. 585.000,00, en fecha 03/12/2012 y el otro que este juzgado tomó como indicio que fue emitido por el Banco Mercantil por un monto de 515.000,00, en fecha 03/12/2012, siendo que se tomó como indicio por el hecho de: (i) la cantidad restante que debían pagar los compradores para la adquisición del inmueble de autos era Bs. 1.100.000,00, (ii) la fecha programada por el Registro para la protocolización del documento fue el 04/12/2012; la fecha de ambos cheques de gerencia es 03/12/2012 y (iii) la suma de los montos de ambos cheques es la cantidad de Bs. 1.100.000,00, lo que hace entender a este juzgador que no habiendo sido impugnados los cheques ya identificados y no existiendo prueba en contrario que los desvirtué, debe concluirse que contrario a lo que alegó la parte demandada los compradores presentaron cheques de gerencia (que se entienden provistos de fondo) para la protocolización del documento definitivo de venta.
Partiendo de lo anteriormente expuesto, este juzgado quiere puntualizar que la parte demandada-reconviniente alegó como hecho esencial para rebatir la pretensión de la actora y para fundamentar su pretensión de reconvención, que la parte actora-reconvenida presentó “cheques personales” para pretender adquirir el inmueble y que por este motivo se incumplió la cláusula segunda del contrato de opción de compra autenticado. Sin embargo, más allá de este alegato no existe en autos prueba fehaciente de tal hecho, cuando inclusive de la prueba de informes promovida por la parte demandada-reconvieniente con respecto a los supuestos cheques presentados por los compradores, los Bancos respectivos no produjeron elementos conclusivos que lleven a este juzgador a efectivamente apreciar ese hecho.
En definitiva, no logró la parte demandada-reconviniente demostrar ese alegato de que no se firmó el documento de venta definitivo en vista de que los compradores presentaron cheques personales para honrar su obligación, mas sí logró la parte actora demostrar que fueron emitidos cheques de gerencia por el monto restante para el pago de la venta. Además, de acuerdo a la inspección practicada en la Oficina de Registro dejó evidencia que se cumplió con los requisitos legales a los fines de la firma programada. Por otra parte, si la negativa para proceder a la firma se debió a que se presentaron cheques personales y no de gerencias como se había pactado, ello no impedía a la parte a asistir al acto programado.
En este sentido, disponen los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil venezolano vigente:
Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Luego, siendo que ambas partes suscribieron un contrato de opción de compra venta en el cual se establecieron obligaciones que debían cumplirse, y demostrado como ha quedado el cumplimiento de tales por los compradores, debe la demandada-reconviniente honrar su palabra suscrita y vender en inmueble. En este contexto, conviene citar al procesalista venezolano Rengel-Romberg, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, en su tomo III, expone lo siguiente:
“La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.

El legislador patrio ha reiterado la importancia de la prueba en una determinada pretensión, considerando oportuno citar:

Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
…/…
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

A todo esto, con base en las normas y todo el análisis anteriormente expuesto, evidenciado y probado como ha quedado que los compradores, ciudadanos Lisbeth Cardona González e Iván A Blanco Prado, cumplieron con la cláusula segunda del contrato debe cumplirse el contrato en los términos convenidos, con la responsabilidad de la promitente vendedora de otorgar el documento de la venta definitiva siempre y cuando los optantes compradores consignen en actas el saldo restante del precio convenido como precio, ya que dada la data de los cheques de gerencia emitidos y aquí valorados ya caducaron, y en caso contrario, la presente decisión producirá los efectos del contrato ordenado a cumplir, conforme al artículo 531 del CPC.
Con respecto al petitorio segundo y tercero contenido en el escrito libelar presentado por la parte actora este juzgado considera que no debe prosperar en derecho tales pretensiones por cuanto estamos en presencia de una pretensión de cumplimento contractual donde no puede pretender el actor demandar pago de costas y de honorarios profesionales cuando no estamos en una pretensión de cobro de bolívares, por lo que debe declarase improcedente la pretensión de tales conceptos.
Consecuencia de lo anteriormente expuesto y en vista de que prosperó en derecho la pretensión de cumplimiento contractual, y dado que la parte demandada-reconviniente no demostró los alegatos esgrimidos como fundamento de su pretensión debe declararse sin lugar la pretensión de resolución contractual demandada en reconvención.
V
DISPOSITIVA.
En virtud de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le Confiere la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato que interpusieron los ciudadanos LISBETH CARDONA GONZÁLEZ e IVÁN BLANCO PRADO, en contra de la ciudadana YOLANDA AGUERREVERE CHARR, plenamente identificados en el cuerpo de esta sentencia. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada, ciudadana YOLANDA AGUERREVERE CHARR, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas, titular de la cédula de identidad número V-6.545.134, a cumplir con el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 28/08/2012, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta, previo a que la parte actora ponga a disposición del tribunal la cantidad de un millón cien mil bolívares con cero céntimos (Bs.1.100.0000), conforme a la cláusula segunda del contrato de opción de compra suscrito, a los fines de ser entregada a la parte demandada como saldo restante del precio del inmueble, y en caso contrario, la presente sentencia producirá los efectos del contrato ordenado a cumplir, conforme al artículo 531 del CPC. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana YOLANDA AGUERREVERE CHARR en contra de los ciudadanos LISBETH CARDONA GONZÁLEZ e IVÁN BLANCO PRADO, plenamente identificados.
Dada la naturaleza del fallo de la demanda principal no hay condenatoria en costas con respecto a ésta.
Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber resultado vencida en su reconvención.
Habiendo sido dictado el presente fallo dentro del lapso para dictar sentencia, no se hace necesaria la notificación de las partes.
Déjese copia certificada de esta decisión, de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
Regístrese, publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los treinta y un (31) días del mes de marzo del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ,
ABOG. MAURO GUERRA

LA SECRETARIA,
ABOG. ENDRINA OVALLE.

Siendo las ____ en esta misma fecha se publicó la anterior sentencia interlocutoria y dejó copia en el archivo del Tribunal.

LA SECRETARIA.
ABOG. ENDRINA OVALLE.