REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 1 de marzo de 2016
205º y 157º
ASUNTO: AP11-V-2015-000353
PARTE ACTORA: ANGELICA HENAO OSORIO, colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E-82.073.099.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: EMILIA CONCEPCIÓN MEDINA VENTURA y JULIO JOSE PINEDA SOCORRO, abogados en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 53.878 y 53.789, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.450.965.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL ENRIQUE QUINTERO, abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 181.131.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
I
Se inicia el presente proceso en fecha 23 de marzo de 2015 mediante libelo de demanda presentado por el apoderado judicial de la ciudadana ANGELICA HENAO OSORIO con motivo de cumplimiento de contrato contra la ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDON. La misma fue admitida en fecha 27 de marzo de 2015.
Cumplidos todos los trámites relativos a la citación, en fecha 10 de junio de 2015 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención.
En fecha 15 de junio de 2015 este Tribunal dictó auto inadmitiendo la reconvención. En esa misma fecha la demandada consignó cheque a los fines de pagar la cláusula penal.
En fecha 17 de junio de 2015, este Tribunal dictó auto instando a la actora a manifestar su voluntad acerca de la propuesta realizada por la demandada para lo cual ordenó su notificación.
En fecha 01 de julio de 2015 el apoderado actor solicitó la nulidad del referido auto. En esa misma fecha presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 09 de julio de 2015 este Tribunal ordenó agregar las pruebas al expediente y el 16 de julio de 2015 dictó auto de admisión de pruebas.
En fecha 13 de octubre de 2015 el apoderado judicial de la demandada presentó escrito de informes.
En fecha 26 de octubre de 2015 el apoderado actor presentó escrito de informes.
II
Alega la actora en su escrito libelar que en fecha 05 de noviembre de 2014 suscribió un contrato con la demandada denominado Contrato de Opción de Compraventa, donde la demandada se obligó a vender y la actora a comprar un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 32, ubicado en el piso 3 del Edificio Don Martín, marcado con el Nº 145, situado en la Calle Sur 8, hoy Avenida San Martín, entre las esquinas de Jesús y Capuchinos, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital. Señala que el precio de la venta se fijó en CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) y que sería pagado de la siguiente manera: la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) que se pagó al momento de la suscripción del citado contrato, y el restante, es decir, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) que serían entregados al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta ante el registro. Así mismo, señaló que a pesar que en el referido contrato se pactó una fecha de vencimiento, mediante un documento privado denominado “ACLARATORIA” se pactó que la fecha para el otorgamiento del documento definitivo ante el Registro sería el 27 de febrero de 2015 y la entrega material del inmueble el 15 de marzo de 2015. Señala que para la fecha fijada no pudo comunicarse con la hoy demandada, de manera que no pudo obtener la documentación requerida para la inscripción del documento definitivo de venta, a saber: Solvencia de Impuestos Sobre Inmuebles Urbanos, Solvencia Hidrocapital, Solvencia de Aseo Urbano, entre otros; que en virtud de ello trató de obtener esa documentación por sus propios medios, cuando en el Registro logra percatarse que sobre el referido inmueble pesa una hipoteca de primer grado por el monto de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00) a favor de Banco del Caribe C.A. Banco Universal, gravamen que no le había sido notificado y no constaba en el contrato cuyo cumplimiento aquí se solicita.
Por último, señala que luego de numerosos intentos fallidos de comunicarse con la demandada, en los primeros días de marzo de 2015 logró tal cometido y fue informado de su voluntad de no vender el inmueble por cuanto lo estaba negociando con otro comprador a un precio mayor.
Es por lo anterior que solicitó a este Tribunal que declare que el contrato bajo examen es realmente un contrato de venta pura y simple; que condene a la demandada al cumplimiento del contrato de manera que entregue a la actora el título de propiedad así como la documentación requerida por el Registro y que en su defecto sirva el presente fallo como justo título de propiedad.
En la oportunidad procesal de ejercer su derecho de defensa la demandada en primer lugar admite ser dueña del inmueble descrito. Así mismo admite haber celebrado el contrato cuyo cumplimiento hoy se demanda.
No obstante, señala que le pidió una prórroga a la hoy actora para esperar a que se tramitara la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de litigio y que en vista de que el contrato se venció en fecha 03 de marzo de 2015, procedió a dar cumplimiento a la Cláusula Cuarta en el sentido que se dispuso a pagar la Cláusula Penal que consistía en el monto de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) y le devolvió lo que había recibido al momento de suscripción del contrato, todo mediante un cheque de gerencia Nº 00253240 del Banco BBVA Provincial de la agencia Altamira, que emitió en fecha 04 de marzo de 2015, por la suma de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00).
Que en atención de lo anterior ha cumplido con su parte del contrato pagando la referida suma por concepto de Cláusula Penal al no serle posible realizar la venta dentro del lapso. Es por ello que reconvino por resolución de contrato (reconvención que fue inadmitida por este Tribunal) y solicitó se declare sin lugar la demanda y condene a la actora a recibir lo pactado en la Cláusula Quinta y lo ofrecido junto con el escrito de contestación.
-III-
Constituye un principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados por las partes. En un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes para que acrediten la verdad de los hechos plasmados, es decir, la carga de la prueba no supone pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.
Planteada la controversia y trabada la litis en los términos explanados supra, este Tribunal entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas y a tal efecto considera necesario citar el artículo 1.354 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
Antes de pronunciarse acerca del valor que tienen las pruebas aportadas al proceso este Tribunal estima pertinente establecer los hechos controvertidos sobre los cuales han de dirigirse las pruebas. Al respecto, se observa que del libelo y la contestación queda excluido del contradictorio el examen acerca de la existencia del contrato, el pago de los DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), que alega la actora pagó al momento de suscribir el contrato, la suscripción de la ya aludida ACLARATORIA, la existencia de la hipoteca para la fecha del vencimiento del contrato, así como el vencimiento del plazo establecido en el contrato. Siendo entonces únicamente controvertido, el hecho de que la demandada cumplió con su obligación al ofrecer el pago de lo estipulado en la cláusula penal así como el reintegro de lo pagado, de manera que a los fines de decidir solo se requiere un análisis de mero derecho y no probatorio, por lo que se considera inoficioso pronunciarse acerca los elementos probatorios aportados.
-IV-
Antes de pasar a pronunciarse sobre el mérito de la controversia, este Tribunal debe emitir juicio acerca de la solicitud de la actora de declarar que el contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda, más que una opción de compra venta es propiamente una venta pura y simple.
Del análisis del contrato sub examen se observa, en primer lugar, que contiene el negocio de comprar y vender un inmueble suficientemente descrito en el mismo; así mismo, se observa que dicho documento se fijó el precio de la venta, así como el modo de pago y el plazo de cumplimiento del mismo. Ahora bien, visto el contenido del contrato, y llevado a efectos prácticos, por el hecho de que todas las condiciones y características de un contrato de venta estén presentes en el contrato objeto de este juicio, se entiende que la única forma de cumplirlo es mediante la transmisión de la propiedad y el pago del precio, de manera que este Tribunal considera que independientemente de la denominación que las partes hayan querido usar para el contrato celebrado, lo cierto es que a fin de cuentas el promitente vendedor cumplirá vendiendo y el promitente comprador cumplirá comprando y pagando el precio, por lo que este Tribunal considera que el documento contractual sub examen contiene un contrato de venta pura y simple.
Cumplidas con las distintas etapas del procedimiento se observa que la parte demandada admitió que se venció el lapso para cumplir el contrato sin que pudiera cumplir, por lo que, de acuerdo a lo expuesto por él, cumple con su parte al ofrecer la restitución de la parte del precio pagado, así como el pago de los daños y perjuicios pagados en la cláusula penal. Sin embargo, de las actas que conforman el presente expediente no se desprende que la actora haya aceptado tal propuesta, de manera que, y considerando que la pretensión de la actora es bastante clara al solicitar expresamente el cumplimiento del contrato en el sentido que opere la transferencia de la propiedad, cobra relevancia lo establecido en el artículo 1.259 del Código Civil que establece:
“El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.”
Ahora bien, de los alegatos formulados por la demandada, se observa que la misma admite haber incumplido el contrato, de hecho, en sus defensas de fondo se limita a exponer que al librar un cheque de gerencia cumple con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, que es la cláusula penal, y por ende no tiene que cumplir con la obligación principal del mismo. Respecto a este punto, llama la atención a este Tribunal que estando dentro del lapso para promover pruebas la demandada se abstuvo de promover pruebas.
Precisado lo anterior, en vista de que la parte demandada admitió su incumplimiento y que la actora no aceptó la oferta propuesta traída por la demandada, sino por el contrario, su pretensión consiste en el cumplimiento del contrato de manera que se haga propietaria del bien ya descrito, este Tribunal debe forzosamente declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso la ciudadana ANGELICA HENAO OSORIO contra la ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDON.
Por último, aprecia quien suscribe que, de acuerdo a lo alegado por la propia parte actora, el restante del precio pactado para la venta del inmueble descrito sería entregado al momento de la firma en el Registro del documento definitivo de venta; asimismo se evidencia que dicho otorgamiento no se llevó a cabo por cuanto la demandada incumplió con el contrato, de manera que la parte actora no ha podido pagar el restante del precio, es decir, la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), cantidad esta que comprometió pagar, tal como se desprende de su libelo de demanda.
Al respecto, este Tribunal ordena el pago del mismo a fin de que el precio pactado quede totalmente satisfecho, en consecuencia se insta a la parte actora al pago de la cantidad que se discriminarán en forma expresa en la parte dispositiva del presente fallo.
-V-
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de ley declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentó la ciudadana ANGELICA HENAO OSORIO contra la ciudadana ODORICA DEL CARMEN MARTÍNEZ RONDON, ambas identificadas en el encabezamiento de este fallo. En consecuencia se ordena a la parte actora al pago de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), por concepto de saldo restante al precio de la venta.
Por otra parte, se ordena a la parte demandada a: PRIMERO: cumplir el contrato de manera que haga entrega de la documentación requerida para el otorgamiento del documento definitivo de venta y que otorgue y suscriba ante la respectiva oficina de registro el documento definitivo de venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 32, ubicado en el piso 3 del Edificio Don Martín, marcado con el Nº 145, situado en la Calle Sur 8, hoy Avenida San Martín, entre las esquinas de Jesús y Capuchinos, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: lindero Norte del edificio; SUR: lindero Sur del edificio; OESTE: fachada Oeste del edificio; ESTE: fachada interna Este del edificio, escaleras y pasillo de circulación; y está identificado con el Número de Catastro 01-01-17-U01-009-010-003-000-003-032; SEGUNDO: Una vez firme el presente fallo, y siempre y cuando la parte actora haya pagado la cantidad transcrita supra, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo establecido en el presente dispositivo la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada en base al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE a las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 1 de marzo de 2016. 205º y 157º.
EL JUEZ,
RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
En esta misma fecha, siendo las 11:53 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
Asunto: AP11-V-2015-000353
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