TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 4 de marzo de 2015
206º y 157º

ASUNTO: AP11-V-2011-001012
Sentencia Definitiva

PARTE ACTORA: EDGAR ARMANDO VARGAS, venezolanos, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.149.773.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JUAN SILVESTRE MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 150.469.
PARTE DEMANDADA: DELFIN JESUS MORONTA IZARRA y MARIANELLA MORENO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 1.755.919 y V-9.062.324, respectivamente.

APODERADA JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA MARIANELLA MORENO: TIBISAY RIVAS RENZI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.817.479, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 29.861.

APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADO DELFIN JESUS MORONTA IZARRA: ALFREDO BENDAYAN OBADÍA y OSWALDO BECERRA URPIN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.349.137 y V-6.966.754 respectivamente, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.552 y 150.505 respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

-I-
NARRATIVA
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D), de este Circuito Judicial Civil, en fecha 09 de agosto de 2011, por el ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS, venezolanos, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.149.773, debidamente asistido por la profesional del derecho NATACHA CAROLINA DANILOW RON, abogada en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 129.680, incoada dicha demanda contra los ciudadanos DELFIN JESUS MORONTA IZARRA y MARIANELLA MORENO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 1.755.919 y V-9.062.324, respectivamente; la cual previo sorteo de Ley le correspondió a este Juzgado conocer de la presente causa.
Mediante auto dictado en fecha 10 de agosto de 2011, este Tribunal, admitió la presente causa ordenándose la citación de la parte demandada.
Mediante diligencias de fechas 20 de septiembre de 2011, la representación judicial de la parte actora consignó expensas para el traslado de la citación de los demandados, así como los fotostatos respectivos para que se le libraran compulsas de citación correspondientes.
En fecha 22 de noviembre de 2011, el alguacil de este Circuito Judicial Civil, consignó recibo de citación, debidamente firmado por el codemandado DELFIN MORONTA.
Seguidamente mediante diligencia de fecha 28 de noviembre de 2011, la abogada TIBISAY RIVAS RENZI, actuando en nombre y representación con el carácter de apoderada judicial de la codemandada MARIANELA MORENO, se dió por citada en nombre de su poderdante, y a tales efectos consignó poder especial respectivo.
En fecha 30 de noviembre de 2011, las representaciones judiciales de los demandados, presentaron escrito de Contestación, Cuestiones Previas, tercería y Reconvención.
En fecha 16 de enero de 2012, la abogada TIBISAY RIVAS, consigno instrumento poder, otorgado por el ciudadano RODOLFO JOSE HIGUERA HERCULES, en su carácter de tercero interviniente en la presente causa.
Por auto de fecha 12 de abril de 2012, este Juzgado admitió la reconvención propuesta por la codemandada MARIANELA MORENO, de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, asimismo se ordenó la notificación de las partes.
En fecha 20 de abril de 2012, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, se dió por notificada del auto de admisión de la reconvención, asimismo la representación judicial de la parte actora reconvenida, se dió por notificado del auto de admisión de la reconvención, mediante diligencia de fecha 24 de abril de 2012.
En fecha 27 de abril de 2012, se ordenó el cierre de la pieza N° 1, y se aperturó pieza denominada N° 2.
En fecha 02 de mayo de 2012, la representación judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de contestación a la Reconvención, y consignó ochenta y tres (83) anexos.
En fecha 03 de mayo de 2012, la representación judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por este Juzgado mediante auto de fecha 08 de mayo de 2012.
Mediante diligencia de fecha 09 de mayo de 2012, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, consigno escrito de alegatos.
En fecha 11 de mayo de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, presento escrito de promoción de pruebas a la reconvención, y anexos de setenta y cuatro (74) folios útiles.
Asimismo, mediante auto de fecha 11 de mayo de 2012, este Juzgado ordenó agregar a los autos las pruebas promovidas y admitió las mismas por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
En fecha 21 de mayo de 2012, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito solicitando la reposición de la causa al estado de dictar sentencia.
En fecha 16 de julio de 2013, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó pronunciamiento en la presente causa.-
En fecha 21 de julio de 2014, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, solicitó se declarara la Perención de la Instancia de conformidad con el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, solicitud que fue negada por este Juzgado mediante decisión de fecha 31 de julio de 2014.
Mediante diligencia de fecha 11 de febrero de 2016, el abogado JUAN SILVESTRE MENDOZA, actuando en su carácter de representante legal de la parte actora reconvenida consignó instrumento poder.

-II-

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

Siendo la oportunidad para proceder a dictar sentencia en la presente causa, este Juzgador procede a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:

1.- Alegatos de la parte actora:

La parte demandante sostiene en el libelo de la demanda que desde el día 01 de mayo de dos mil ocho (2008), EDGAR ARMANDO VARGAS, ocupa con carácter de arrendatario, el inmueble que describe a continuación: Locales “D” y “E” de la casa Nro. 51, ubicada en la Avenida Roosvelt, entre las calles: El Cortijo y El Paseo, de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, inmueble del cual el ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS, viene ocupando en calidad de arrendatario los locales “D” y “E” del referido inmueble, tal como se evidencia de contrato de arrendamiento el cual fue suscrito por ante la Notaría Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N° 33, Tomo 31 de los libros llevados por esa Notaría, entre la administradora del inmueble antes descrito denominada PALACIOS & CIA. SUCRS. C.A, Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, de fecha 30 de marzo de 1966, bajo el Nro 34, tomo 17-A, Número de RIF J-00054287-2, y representada para ese acto por su director JOSE ENRIQUE NARANJO RADA, procediendo en su carácter de administradora del inmueble tal y como consta de contrato de administración, (del cual solicitaron su exhibición), estipulado entre el propietario del mencionado inmueble ciudadano DELFIN JESUS MORONTA IZARRA, y la referida Sociedad Mercantil PALACIOS & CIA SUCURS, C.A, antes identificada.
Que para suscribir el contrato de arrendamiento con el ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS, celebró contrato de arrendamiento de manera expresa para el comercio, con un canon mensual de setecientos cuarenta bolívares con sesenta céntimos (Bs. F 740,60), y siendo que el término fijado para la duración del referido contrato fue de un (01) año, a partir de la fecha de suscripción del mencionado contrato de arrendamiento que fue en fecha 01 de mayo de 2008, y el mencionado contrato sería prorrogable por un nuevo contrato automáticamente, si las partes no notificaban por escrito antes del vencimiento del plazo.
Que este contrato de arrendamiento fue suscrito entre las partes el día 23 de mayo de 2008, estando para la fecha en plena vigencia.
Que es el caso que el ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS, ha venido cumpliendo cabalmente con los pagos de los cánones de arrendamientos fijados mediante regulación efectuada en 2008 por ante la Dirección General de Inquilinato, ubicada en el Edificio MOPVI, a petición de la Administradora Palacios & CIA SUCRS, C.A., antes mencionada.
Que en fecha 24 de marzo de 2010, nuevamente es regulado el Canon de inmueble por la Dirección General de Inquilinato, por la cantidad de mil ochocientos cincuenta y tres bolívares con noventa y dos céntimos (Bs. 1.853,92), según se evidencia del expediente signado con el número 76.816, que reposa en la Dirección General de Inquilinato.
Que en fecha 23 de abril de 2010, se le notifico al ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS, la obligación del pago del nuevo canon, quien inmediatamente se dirigió a la Administradora Palacios & Surcs, C.A., para hablar con su representante legal ciudadano JUAN JOSE PEREZ, siendo que al tener la oportunidad de hablar con él, le alego, que le parecía injusto el contenido de la referida resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato, por cuanto al mencionado representante legal le constaba las malas condiciones en las que se encontraban los locales “E” y “D” del referido inmueble.
Que también el ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS, le notificó, del conocimiento que tenía el mencionado representante legal de la referida empresa, cuando el propietario ciudadano DELFIN MORONTA IZARRA, le hizo notificación de venta del referido inmueble.
Que en la mencionada notificación de venta aparecía el número de teléfono 0416-6130080, pero nunca contestaba el teléfono.
Que tenia mal estado de la estructura, no tiene aguas blancas, ni cloacas, ni luz, los pisos se hunden, las paredes agrietadas, los techos de asbesto completamente rotos, y la notificación de venta hecha por el propietario del referido inmueble, hecha con la intención de venderle fue por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00).
Que es el caso que el ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS, venia pagando puntualmente los cánones de arrendamientos regulados del referido inmueble, en las oficinas de la administradora PALACIOS & CIA. SUCURS, C.A., como siempre los había efectuado allí, pero cuando quizo proceder a efectuarles el pago del mes de abril de 2011, la secretaria de cobranza de la referida administradora le dijo que no le recibiría ningún tipo de pago por concepto de cánones de arrendamiento de los locales “D” y “E”, casa nro 51, ubicada en la Avenida Roosvelt, entre las calles El Cortijo y El Paseo, de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, ya que no estaba autorizada para ello, pues había recibido ordenes expresas de los representantes de la administradora de no recibirles ningún canon por concepto de los referidos locales “D” y “E”.
Que ante tal situación el ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS, solicitó hablar con el representante legal de la empresa ciudadano JUAN JOSÉ PEREZ, quien lo recibió inmediatamente en su oficina, y le dijo que el propietario del inmueble, ciudadano DELFIN MORONTA IZARRA, no iba a recibirle mas pagos de arrendamiento.
Que el ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS MORONTA IZARRA, se dirigió al Tribunal Vigésimo Quinto de consignaciones del Área Metropolitana de Caracas, para aperturar expediente consignatorio de pagos de los cánones de Arrendamiento del referido inmueble.
Que e fecha 07 de junio de 2011, la Administradora Palacios & Cia Sucrs, C.A., le efectúa una cesión de derechos del contrato de arrendamiento, al propietario del referido inmueble ciudadano DELFIN MORONTA IZARRA, sin hacerle la respectiva notificación al ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS MORONTA IZARRA.
Que solicita la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada en definitiva con lugar.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda los apoderados judiciales de los demandados procedieron a contestar la demanda en los siguientes términos:
-I-
DE LAS CUESTIONES PREVIAS:
Alegan que contradicen y rechazan oponiendo incidentalmente como cuestión previa No 11 tipificada en el artículo 346 del Código de procedimiento Civil la prohibición de la ley de admitir la acción específicamente para estos casos en los que no procede el retracto legal cuando es transferida la totalidad o “propiedad global de un inmueble” con todas sus anexidades y dependencias conforme a lo tipificado en el artículo 49 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece “EL RETRACTO LEGAL NO PROCEDERA EN LOS CASOS DE ENAJENACIÓN O TRANSFERENCIA GLOBAL DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE DEL CUAL FORMA PARTE LA VIVIENDA, OFICINA O LOCAL ARRENDADO”.

-II-
Que hacen valer como defensa de fondo la cuestión previa establecida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN por estar establecida en la ley y que tiene su origen en el Derecho Adjetivo en el caso especifico: Artículo 1.547 del Código Civil que establece el término perentorio de nueve (9) días los cuales y que conforme a los mismos recaudos del escrito de demanda.
Que al no contestar ni manifestar oportunamente, expresa y legalmente la intención y voluntad de comprar estaría ante el vencimiento de los plazos establecidos en la Ley para ejercitar un derecho determinado por lo que ha caducado la pretensión como término referido del asunto mismo que requiere ser accionado, del derecho Subjetivo concreto que se quiere hacer valer por medio de la demanda y que solo puede ser interrumpida a menos que se accione dentro del término legal.
Que igualmente la preclusión del lapso establecido en el artículo 44 parágrafo único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de quince (15) días para manifestar la aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor y que transcurrido este término el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble incluso a terceros.

CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA
Que sobre los hechos contentivos y expuestos en el escrito de demanda, los rechazan y contradicen formalmente como se especifica correlativamente a continuación:
Primero: En fecha 11 de octubre del año 2007, el Sr. propietario para la fecha DELFIN JESUS MORONTA IZARRA, ofertó a los correspondientes arrendatarios los segmentos A, B y D, E del inmueble No. 51 objeto de esta demanda, lo realizó a la parte actora de este procedimiento ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS, en relación a los segmentos de la propiedad que ocupaba como arrendatario, aún cuando para la fecha se trataba de un arrendatario que no llenaba el extremo legal del lapso de dos (02) años para ser acreedor de la preferencia ofertiva por lo que en todo momento y a todo evento Ofertó a ambos arrendatarios.
Que llegada la fecha convenida para la negociación de los segmentos ofertados y aceptados A y B, se realiza entre los codemandados la negociación para vender enajenar y transferir la totalidad de los segmentos y dependencias del inmueble ubicado en la ciudad de Caracas en la Parroquia Santa Rosalía, distinguido con el No. 51 constituido por una casa quinta y el terreno en el que esta construida, inmueble éste que sirve de arrendamientos en segmentos de locales comerciales identificados A, B, C, D y E y a los que la codemandada MARIANELA MORENO, a su vez se subrogó a las obligaciones deberes y derechos de los segmentos arrendados y que su cónyuge el ciudadano RODOLFO HIGUERA, venia ocupando los locales distinguidos como A y B desde hace aproximadamente treinta y ocho (38) años consecutiva e ininterrumpidamente.
Segundo: Que la Administradora Palacios y Cia Sucrs, C.A, como administradora autorizada, actuó en representación del arrendador a solicitud del propietario co-demandado y quien solicitara la rescisión de sus servicios y posterior cesión de derechos habida la oferta o intención de vender e igualmente solicito la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento respecto a los locales D y E.
Tercero: Que las regulaciones de alquileres se tramitan y deben ser tramitadas ante el Organismo competente periódicamente y son practicadas a solicitud del propietario, administradora y-o representante autorizado por ante la Dirección General de Inquilinato.
Cuarto: Que la aceptación ejercida dentro del lapso legal de los quince (15) días calendarios de fecha 29/10/2007 por el arrendatario o cónyuge de la ciudadana identificada co demandada MARIANELA MORENO, el ciudadano identificado RODOLFO JOSÉ HIGUERA HÉRCULES, fue aceptada y condicionada al lapso establecido por la prórroga legal arrendaticia tipificada en la ley conforme al artículo 44 de la ley de arrendamientos de forma expresa y autenticada según documento notariado contados a partir del ofrecimiento tal y como consta de documento notariado de oferta 11/11/2007.
Quinto: Desvirtúan que la parte demandada intentó igualmente comprar y/o adquirir el inmueble y así lo rechazan en cuanto a la pretensión del demandante quien no manifestó aceptación alguna al ofrecimiento realizado sobre la venta de los locales ocupados como arrendatario, por el contrario manifiesta inconformidad por las condiciones del inmueble y la negativa a continuar pagando regulaciones de alquiler tan altos.
Sexto: Que desconocen la certificación de gravámenes consignada por la parte actora ya que la misma en ningún momento como aparece y se lee en dicho instrumento, fue solicitada supuestamente por la representada ciudadana Marianela Moreno y mucho menos cundo en la misma no consta la hipoteca de primer grado que versa sobre el inmueble No. 51 a favor del ciudadano vendedor co-demandado Delfín Moronta.
Que contradice y rechaza oponiendo como contestación al fondo de la demanda que no procede el retracto legal arrendaticio cuando es transferida la totalidad o “propiedad global de un inmueble” con todas sus anexidades y dependencias conforme a lo tipificado en el artículo 49 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece “El Retracto Legal no procederá en los casos de enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado” y solicitaron al Tribunal así lo declare, declarando Sin Lugar la presente demanda con los pronunciamientos de ley.

DE LA INTERVENCIÓN FORZOSA:

Que conforme a lo establecido en el artículo 361 en concordancia con el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil y 370 ordinales 4to y 5to, la representaciones judiciales de la parte demandada, solicitaron la intervención a la presente causa del ciudadano RODOLFO JOSE HIGUERA HERCULES, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-3.156.055, en su condición de arrendatario y cónyuge de la Co-demandada ciudadana MARIANELA MORENO, por ser común a este la causa pendiente, tal y como se evidencia de la prueba documental de actas de matrimonio y contrato de arrendamiento de fecha 01/12/1973 que anexan para que se ordene su citación.
Por auto de fecha 18 de mayo de 2012, este Juzgado admitió la demanda de tercería propuesta y suspendió la causa principal por un lapso de noventa (90) días continuos, contados a la presente fecha exclusive.
En fecha 25 de junio de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda.

DE LA RECONVENCIÓN:

La representación judicial de la ciudadana MARIANELA MORENO, por tratarse de un contrato a tiempo determinado conforme a lo estipulado en los artículos 33 y 34 de la ley de Arrendamientos inmobiliarios, demandó formalmente al ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, alegando lo siguiente:

Que en fecha 14 de junio de 2011, su representada cónyuge del ciudadano RODOLFO JOSE HIGUERA HERCULES, de conformidad a lo establecido en el Código Civil artículos 148 y siguientes, 168 y los establecidos en los capítulos relativos a la comunidad de bienes conyugales para comprar y adquirir inmuebles que autoriza y faculta para realizar compra de bienes a nombre de uno solo de los cónyuges y con el consentimiento tácito manifiesto por ocupar ambos el inmueble que ha servido de producto, trabajo y oficio y de sustento familiar, procedió a realizar una negociación de compra venta sobre la totalidad del inmueble segmentado del cual ocupa los locales identificados A y B conjuntamente con su cónyuge como consta en documento de arrendamiento suscrito con la Inmobiliaria autorizada Palacios y Cia Sucs. C.A, desde la fecha primero (1°) de diciembre de 1973 y quien se subrogara mediante documento notariado de Cesión de Deberes y derechos arrendaticios de los segmentos arrendados y sobre la totalidad de los locales comerciales A, B, C, D y E que conforman la identificada casa con No. 51, todo conforme se evidencia de documento de venta y cesión de derechos arrendaticios.
Que es el caso que el ciudadano arrendatario Edgar Armando Vargas, procedió desde la fecha 05/05/2011, a depositar los cánones de arrendamiento en el Tribunal competente de consignaciones Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, y su representada procedió a practicar inmediatamente después de la suficientemente identificada subrogación de derechos arrendaticios, una Inspección Ocular en presencia de los arrendadores ciudadanos Rodolfo José Higuera Hércules y Edgar Armando Vargas, para dejar constancia de las condiciones y generalidades de los locales arrendados que conforman la totalidad del inmueble identificado con el N° 51, y en acto separado paralelamente ratificó y notificó personalmente la no prórroga o continuidad del contrato de arrendamiento sobre los Locales D y E ocupados por el ciudadano arrendatario Edgar Vargas, quien se negó a recibir y firmar.
Que se verificó el incumplimiento casi en la totalidad de las cláusulas del Contrato de Arrendamiento de los locales D y E, en las Cláusulas Cuarta, Sexta, Séptima, Octava, Novena, y Décima Primera.
Que solicitan la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en su definitiva y respectivos pronunciamiento de ley.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

La representación judicial de la parte actora reconvenida, en la oportunidad correspondiente para dar contestación a la reconvención propuesta en su contra procedió a hacerlo entre otras cosas de la siguiente manera:
Primero: opuso como defensa previa o perentoria a la reconvención la Falta de Cualidad de la ciudadana MARIANELA MORENO.
Que estando la demandada reconviniente MARIANELA MORENO, casada con el ciudadano RODOLFO JOSÉ HIGUERA HERCULES, la acción resolutoria de contrato de arrendamiento, que por vía de reconvención ha propuesto contra su representado EDGAR ARMANDO VARGAS, debía ser incoada por ella conjuntamente con su cónyuge, por ser un bien inmueble propiedad de la comunidad conyugal.
Que acompañaron documento denominado “CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, fechado 07 de junio de 2011, en el cual aparece que la Sociedad Mercantil PALACIOS & COMPAÑÍA SUCESORES C.A, cedió al ciudadano DELFIN MORONTA IZARRA, los derechos, acciones y obligaciones del contrato de arrendamiento celebrado por dicha Sociedad Mercantil y el ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS.
Que esa supuesta cesión de derechos del contrato de arrendamiento jamás fue notificada a la actora de este juicio, ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS.
Que la falta de notificación de esa pretendida cesión de fecha 07 de junio de 2011, determinó que la misma no le era oponible al deudor, es este caso el inquilino EDGAR ARMANDO VARGAS, y en tal circunstancia, tampoco le era oponible la segunda cesión de derechos realizada en fecha 17 de junio de 2011, por el codemandado DELFIN JESÚS MORONTA IZARRA a la ciudadana MARIANELA MORENO, razón por la cual ésta última carecía de toda cualidad, pues la condición de cesionaria de los derechos del contrato de arrendamiento no puede oponérsela a su representado y consecuencialmente carece de cualidad para demandarlo por vía de reconvención en la resolución del referido contrato de arrendamiento.
Segundo: Que a todo evento en nombre y representación de su mandante EDGAR ARMANDO VARGAS, rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos con en el derecho, la demanda que por vía de reconvención, intentó por resolución de contrato de arrendamiento la ciudadana MARIANELA MORENO.
Que la codemandada reconviniente (quedando a salvo la falta de cualidad que le ha sido opuesta) hace referencia a la oferta realizada en el año 2007, por el propietario del inmueble ciudadano DELFIN MORONTA a los inquilinos de los diferentes locales existentes en el inmueble N° 51 de la Avenida Roosevelt y afirma que el ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS no llenaba con los requisitos de ley para ser acreedor de dicha oferta, es decir que aún no tenía dos (2) años como inquilino de los locales “D” y “E”, tal afirmación es por completo ajena a la verdad, su representado desde el año 1999 ha sido arrendatario de dichos locales; antes de ser arrendadora y administradora del inmueble N° 51, de la Avenida Roosevelt la empresa, PALACIOS & COMPAÑÍA SUCESORES C.A., dicho inmueble era arrendado y administrado por la AGENCIA FERRER PALACIOS C.A, que fue cambiada en el 2007, por el propietario del inmueble, ciudadano DELFIN MORONTA; pues bien antes del año 1999 aparecían como arrendatarios del Local “D”: MARIO VASQUEZ ESTEVEZ y del Local “E”: CONSTANTINO SPANOLO, en los contratos que administraba la AGENCIA FERRER PALACIOS C.A, pero estos ciudadanos cedieron de hecho su condición de inquilinos al ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS, ello con la anuencia y aceptación de la arrendadora para ese entonces, y era éste último quien pagaba los cánones de arrendamiento y ocupaba dichos locales.
Que en fecha 27 de septiembre de 2007, siete meses antes de que ADGAR ARMANDO VARGAS, firmara contrato de arrendamiento con PALACIOS & COMPAÑÍA SUCESORES C.A, reconoce a su representado como INQUILINO de los locales “D” y “E” y le ofrece en venta todo el inmueble 51.
-II-
PUNTO PREVIO
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
De las actuaciones narradas al inicio del presente fallo se desprende que encontrándose la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, opuso cuestiones previas y contestó la demandada, por lo que al respecto, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone en su artículo 35, lo siguiente:

“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva...”.

De la norma antes parcialmente transcrita se colige, que en los juicios de materia arrendaticia, la parte demandada deberá acumular las cuestiones previas y las defensas de fondo en el escrito de contestación, las cuales deberán ser decididas, en ese mismo orden, por el juez de la causa en la sentencia definitiva, salvo cuando se interpongan las cuestiones previas de falta de jurisdicción del juez o la incompetencia de éste, caso en el cual las mismas deberán ser decididas el mismo día en que fueron opuestas o en el día de despacho siguiente.
Así las cosas, observa quien aquí decide que el presente juicio ha sido instaurado con motivo la demanda por RETRACTO LEGAL, incoada por el ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS, contra los ciudadanos DELFIN JESUS MORONTA IZARRA y MARIANELLA MORENO, siendo el mismo ventilado a través del procedimiento regulado por la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a tenor de lo dispuesto en su artículo 33, en concatenación, con el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, debiendo aplicarse con preferencia las disposiciones contenidas en la Ley Arrendaticia.
De lo antes señalado es evidente que en los juicios como en el de especie el juez deberá resolver las cuestiones previas que hubiere opuesto la parte demandada, en la Sentencia Definitiva como garantía del cumplimiento de los postulados constitucionales que persiguen el debido proceso, el derecho a la defensa de las partes y la tutela judicial efectiva; ya que de lo contrario, el juez subvertiría el orden procesal de un procedimiento previamente establecido por la ley, imprescindible para el ejercicio seguro y efectivo de los derechos de las partes dentro del debate judicial.
En tal sentido, corresponde a este Juzgador pronunciarse en esta oportunidad, respecto a las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada, en el escrito presentado en fecha 30 de noviembre de 2011, lo cual paso a realizar en los siguientes términos:
Establece el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“...Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

1° La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia.

2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.

3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

4° La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado.

5° La falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio.

6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.

7° La existencia de una condición o plazo pendientes.

8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.

9° La cosa juzgada.

10° La caducidad de la acción establecida en la Ley.

11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes.” (Negrillas y Subrayado del Tribunal).

Así pues, aduce la representación judicial de la parte demandada en su escrito, que opone la cuestión previa Ordinal 11 del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, es decir la prohibición de la ley de admitir la acción específicamente para estos casos en los que no procede el retracto legal cuando es transferida la totalidad o “propiedad global de un inmueble” con todas sus anexidades y dependencias conforme a lo tipificado en el artículo 49 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, este Juzgador observa que el artículo 49 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“Artículo 49 El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. “ (Negrillas y Subrayado de este Tribunal)

En cuanto al punto que nos ocupa referente a la prohibición legal de admitir la demanda, el Dr. ARISTIDES RENGEL ROMBERG, en su libro “Tratado de Derecho Procesal Civil”, Tomo III, señala lo siguiente:
“…cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decido que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción…”.

En éste mismo contexto, podemos citar lo que la Norma Adjetiva Civil establece sobre los casos en que no debe admitirse la demanda, donde se debe tener en cuenta lo que preceptúa el artículo 341 eiusdem, el cual es del tenor siguiente que:
“Artículo 341 Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

Por su parte en el procedimiento especial de Intimación se debe tener en cuenta lo que preceptúa el artículo 643 eiusdem, el cual es del tenor siguiente:
“El juez negará la admisión de la demanda por auto razonado, en los casos siguientes: 1°) Si faltare alguno de los requisitos exigidos en el artículo 640, 2°) Si no se acompaña con el libelo la prueba escrita del derecho que se alega, 3°) Cuando el derecho que se alega está subordinado a una contraprestación o condición, a menos que el demandante acompañe un medio de prueba que haga presumir el cumplimiento de la contraprestación o la verificación de la condición”.-

Asimismo, otro ejemplo de los casos de prohibición legal de admitir la demanda, lo encontramos tipificado en el artículo 60 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, que dispone:

“Los funcionarios judiciales debe declarar inadmisibles las acciones o tercerías que se intenten contra la República, sin que se acredite el cumplimiento de las formalidades del procedimiento administrativo previo a que se refiere este Capítulo”.-

De tal manera, que las disposiciones antes transcritas son un claro ejemplo, de lo que significa la existencia de una prohibición expresa de la Ley de admitir una acción propuesta, de lo cual se puede concluir, que debe estar expresamente tipificado en la Ley, la prohibición de admitir la acción intentada.-
En este mismo orden de ideas, partiendo de lo alegado en autos por la parte demandada como defensa de fondo, este Juzgado observa que respecto a la Interpretación del artículo 49 de La ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1.310 del 16/10/09 en la solicitud de revisión interpuesta por el ciudadano Ahmad Ali, contra la sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, que declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, donde expresó lo siguiente:
“…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada…”

Así las cosas, la interpretación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados. En el caso que nos ocupa, se observa del documento otorgado por ante la oficina de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 2011.2268, asiento registral 1, correspondiente al libro del folio real del año 2011, que el propietario y codemandado en la presente causa, ciudadano DELFIN JESUS MORONTA IZARRA, vendió el inmueble ubicado en la ciudad de Caracas en la Parroquia Santa Rosalía, distinguido con el No. 51 constituido por una casa quinta y el terreno en el que esta construida, inmueble éste constituido por locales comerciales identificados A, B, C, D y E, en su totalidad a la ciudadana MARIANELLA MORENO, es decir en forma global, resulta evidente que el arrendatario demandante no ostenta el derecho que reclama, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a que los inmuebles arrendados por el demandante son parte de una globalidad, y no nace para él derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales, lo que trae como consecuencia la PROCEDENCIA de la defensa de fondo alegada por la parte demandada conforme al ordinal 11 del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, por existir una prohibición expresa en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de admitir la acción propuesta. Y así se establece.-
En tal sentido, en virtud de los antes expuesto, y acogiendo el criterio de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, que establece la posibilidad de que el juez, de oficio y en cualquier estado y grado de la causa, declare la inadmisibilidad de la demanda, ante la insatisfacción de los presupuestos que debe cumplir la demanda para ser admitida, puede y debe, en cualquier estado y grado del proceso, declarar la inadmisibilidad de la pretensión, resulta forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE la presente demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por EDGAR ARMANDO VARGAS, contra los ciudadanos DELFIN JESUS MORONTA IZARRA y MARIANELLA MORENO, conforme a lo establecido artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia nulo el auto de admisión de fecha 30 de abril de 2007, y todas las subsiguientes actuaciones, razón por la cual resulta innecesario emitir pronunciamiento respecto a las demás defensas esgrimidas y acervo probatorio aportados por las partes en el presente proceso. Y ASI SE DECIDE.
-III-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: INADMISIBLE la demanda con motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por el ciudadano EDGAR ARMANDO VARGAS, venezolanos, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.149.773, contra DELFIN JESUS MORONTA IZARRA y MARIANELLA MORENO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 1.755.919 y V-9.062.324, respectivamente.
SEGUNDO: En consecuencia, se declara NULO el auto de admisión de fecha 10 de agosto de 2011, y todas las subsiguientes actuaciones, en el presente juicio.
TERCERO: Se ordena la notificación a las partes del presente fallo a tenor de lo previsto en el artículo 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese, y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias definitivas de este Tribunal de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los (04) días del mes de marzo del año dos mil dieciséis (2016). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
DR. ANGEL VARGAS RODRÍGUEZ

ABG. GABRIELA PAREDES.
En esta misma fecha, siendo las 03:20 P.M, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en el copiador de sentencia de este Tribunal la copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

ABG. GABRIELA PAREDES.
ASUNTO: AP11-V-2011-001012
AVR/GP/ana