TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCIÓN ITINERANTE DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Año 205º y 156º

PARTE ACTORA: LUCIA DEL CARMEN ACEVEDO DE PEZZOLI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad Nº v- 5.037.076.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado YIRIS SEMERENE, y PEDRO CASTILLO mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 14.499 y 14.508, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil GUARDAMUEBLES EL SUPREMO, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 30 de abril de 2002, bajo el Nº 21, Tomo 65-A-Qto.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado Luis Enrique Torres, mayor de edad, abogado en ejercicio, de este domicilio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.139.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE NRO: 15-0981.
-I-
SINTESIS DEL PROCESO
Se inició la presente causa por medio de demanda por desalojo, incoada por la ciudadana YIRIS SEMERENE, contra la sociedad mercantil GUARDAMUEBLES EL SUPREMO, C.A, en fecha 16 de marzo de 2009. Luego en fecha 28 de abril de 2009, el Juzgado Quinto de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda. (F.21).
Mediante diligencia de fecha 07 de mayo de 2008, compareció ante el Tribunal de la causa la parte demandada, y se dio por citado. (F.25)
En fecha 12 de mayo de 2009, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, constante de veintidós (22) folios útiles y ochenta (80) anexos, mediante el cual propuso entre otras defensas, la Reconvención. (Folios 37 al 153).
Mediante diligencia de fecha 27 de mayo de 2009, la representación judicial de la parte demandada, consignó poder que acredita su representación y promovió pruebas. Folio (156).
Por auto de fecha 04 de junio de 2009, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la Reconvención propuesta por el demandado y fijó oportunidad para que tuviera lugar el acto de contestación de dicha Reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil. (F.159).
En fecha 30 de junio de 2009, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de contestación a la Reconvención propuesta por el demandado, constante de nueve (09) folios útiles y treinta y un (31) anexos. (Folios 164 al 205).
Mediante diligencia de fecha 13 de julio de 2009, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, constante de ocho (08) folios útiles. (F.217).
En fecha 14 de julio de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas (F.227).
Por auto de fecha 15 de julio de 2009, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió los escritos de pruebas promovidas por la representación judicial de ambas partes. (F.228).
En fecha 21 de septiembre de 2011, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó la suspensión de la causa, en virtud del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 06 de mayo de 2011. (F.238).
En fecha 02 de febrero de 2012, la Juez Titular del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas planteó su inhibición en la presente causa, la cual fue declarada con lugar el 30 de marzo de 2012.(F.246).
Por auto de fecha 07 de julio de 2.015, el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas remitió el expediente a la U.R.D.D. de los Tribunales de Primera Instancia, en virtud de la Resolución No. 2011-0062, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 30 Noviembre de 2.011, correspondió a este Juzgado el conocimiento de la presente causa, abocándose al conocimiento de la causa, el Juez Titular CESAR HUMBERTO BELLO, el 23 de julio de 2.015.(F.262).
Estando todas las partes debidamente notificadas del abocamiento de quien aquí decide, y transcurridos los lapsos legales pertinentes, este Tribunal pasa a decidir el mérito de este asunto, previas las siguientes consideraciones:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La parte actora en su libelo de demanda, alegó lo siguiente:
Que su representada celebró en fecha 15 de septiembre de 2002, un contrato privado de sub-arrendamiento a tiempo determinado, por dos (02) meses y cuatro (04) días con la empresa demandada GUARDAMUEBLES EL SUPREMO, C.A, sobre un inmueble destinado a vivienda, ubicado en la ciudad de Caracas, Parroquia Santa Rosalía, Avenida Los Claveles, Sector Puente Hierro, edificio Valera, planta baja, mezzanina B.
Que al término del contrato, el día 19 de noviembre de 2002, se produjo la tácita reconducción del contrato, ya que continuó en el inmueble como sub-arrendataria, cancelando la suma mensual acordada de Bs.f.800, 00, canon de arrendamiento que la sub-arrendataria convino en aceptar un aumento mensual de Bsf.110,00 quedando el canon de arrendamiento con el mismo contrato a partir del año 2005 en Bsf.910, 00 mensuales y que por ello se convirtió el contrato a tiempo indeterminado.
Fundamentó la demanda en los artículos 1592, 1614 y 1615 del Código Civil y artículos 33 y 34 de la Ley de Regulación de Alquileres.
Que la demandada violó el artículo 34 “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y los artículos 1592 ord.2º del Código Civil en concordancia con el artículo 1579, al dejar de pagar sus cánones de arrendamientos durante cinco (5) meses consecutivos; octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero y febrero de 2009, por Bsf.910, 00 mensuales que suman la cantidad de Bsf.4.550, 00, con lo cual violó la cláusula tercera del contrato suscrito.
Pretende que la demandada convenga: Primero: En la resolución del contrato de sub-arrendamiento que las partes suscribieron sobre el inmueble sub-arrendado y en la entrega del mismo desocupado de bienes y personas, en las mismas condiciones que los recibió, solventes en todos sus servicios, tales como fuerza eléctrica, aseo urbano, teléfono y agua, Segundo: En el pago de la suma de Bsf.4.777,50, por concepto de cinco (5) meses de cánones de arrendamientos insolventes señalados, mas la suma de Bsf.227,50 de intereses de mora calculados al 12% anual y los cánones de arrendamientos con sus respectivos intereses que se sigan venciendo hasta el termino del juicio. Tercero: En pagar las costas del procedimiento.
Que en su defecto sea condenado por el Tribunal a laentrega inmediata del inmueble sub-arrendado, desocupado de bienes y personas y ordene el depósito del mismo en la persona del sub-arrendador. En el pago de la suma reclamada de 4.777,50 Bs.f, mas los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo, mas sus respectivos intereses, y en el pago de las costas y costos que se generen.
Estimó el valor de la demanda en 10.920,00 Bs.F, que corresponde a la acumulación de doce meses de cánones de arrendamientos a Bsf.910, 00, cada mes.
Solicitó se decretara el secuestro del inmueble arrendado y se ponga el depósito del mismo en la persona del sub-arrendador.
Solicitó se decretara medida de embargo sobre bienes muebles propiedad de la demandada.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alegó lo siguiente:
Negó, Rechazó y Contradijo la demanda tanto en los hechos narrados como en el Derecho invocado.
Que el documento que sirvió como instrumento fundamental, no fue suscrito por él como representante de la Sociedad Mercantil Guardamuebles El Supremo C.A, que el mismo carece de firma y que dicho contrato fue elaborado de manera unilateral, por lo que impugnó y desconoció dicho contrato de sub-arrendamiento.
Que en dicho contrato faltó el elemento de consentimiento de las partes, por lo que se incurrió en vicios del consentimiento del mismo.
Que nunca existió de manera escrita contrato de sub-arrendamiento alguno, y que desde que su representada ocupó dicho local, se acordó de manera verbal y con el consentimiento pleno de la ciudadana Lucia, con la única obligación de cancelar la cantidad de novecientos diez bolívares fuertes (Bsf.910, 00), de manera mensual y consecutiva como la ha hecho su representada.
Que nunca se estableció el tiempo de duración al momento de contratar de manera verbal y que su representada ocupó dicho inmueble con el destino de local comercial y no de vivienda.
Negó que la demandante haya cancelado monto alguno por servicios de energía eléctrica y aseo urbano.
Que nunca existió un canon de sub-arrendamiento por la suma de ochocientos bolívares fuertes (Bs.F.800, 00) y que su representada nunca convino en un supuesto aumento.
Que las mensualidades que fueron demandadas por la parte actora, fueron consignadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo la nomenclatura del expediente 2009-0537.
Promovió las cuestiones previas establecidas en los ordinales 2º, 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Que la ciudadana actora, no obtuvo del propietario del inmueble la autorización expresa, que le corresponde como arrendataria y dio en sub arrendamiento a su representada el local comercial objeto de la presente demanda y que por lo tanto, no tiene legitimidad activa para comparecer a juicio ya que dicha acción le corresponde de manera directa y única al propietario del inmueble.
De la Reconvención:
Propuso la Reconvención por ser el Tribunal competente por la cuantía y la materia.
Que el inmueble objeto de la presente demanda, se encuentra de acuerdo a la ley, regulado en lo que respecta a los montos de los precios a cobrar por concepto de alquiler.
Que tuvo conocimiento de la existencia de dicha resolución de regulación de alquiler, el 16 de abril de 2009 y que le mismo fue regulado en su totalidad, por la cantidad de cuatro millones seiscientos veinticuatro mil novecientos catorce bolívares con cuarenta céntimos (Bs.4.624.914,40) hoy día (Bsf.4.624,91) y que para la fecha en que su representada contrató de manera verbal, el precio fijado por metro cuadrado del inmueble regulado, fue por la cantidad de novecientos setenta y nueve bolívares fuertes (Bsf.979,00).
Que su representada había contratado de manera verbal en calidad de sub arrendataria la cantidad de (498M2), que multiplicados por el precio unitario de metro cuadrado de Bs.F.979, 00, arrojó un total de Bsf.488, 00 a cancelar como canon de arrendamiento mensual y que consta que la demandada recibió una cantidad superior a la establecida por la ley, por lo que la reconvenida está en la obligación de reintegrar las cantidades excedentes, que por cantidad de setenta y cuatro (74) meses, arroja un total de treinta y un mil doscientos veintiocho bolívares fuertes (Bs.F.31.228,00).
Que una vez calculado el índice de precios al consumidor que estableció el Banco Central de Venezuela desde noviembre de 2002 hasta febrero de 2009, la cantidad neta a cancelar por la reconvenida a favor de su representada, asciende a la suma de sesenta mil trescientos cincuenta y ocho bolívares fuertes con sesenta y nueve céntimos (Bsf. 60.358,69).
Se opuso a la medida de secuestro y medida de embargo sobre bienes de su representada solicitada por la parte actora, sobre el inmueble dado en arrendamiento.
Solicitó se decretara medida de embargo preventivo, sobre bienes propiedad de la accionante, para lo cual solicitó se fijara el monto correspondiente como fianza o caución.
Estimó el valor del escrito de contestación de la demanda, cuestiones previas y reconvención, en la suma de cincuenta mil bolívares fuertes (Bsf.50.000, 00).

-III-
PRUEBAS PROMOVIDAS:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Original de documento poder otorgado por la ciudadana LUCIA DEL CARMEN ACEVEDO DE PEZZOLI, al abogado en ejercicio YIRIS SEMERENE, por ante la Notaría Publica Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de marzo de 2009, quedando anotado bajo el Nº 48, Tomo 20, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, instrumento probatorio mediante el cual la parte actora demostró su facultad para llevar el presente juicio, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana LUCIA DEL CARMEN ACEVEDO DE PEZZOLI, anexo marcado “B”, inserto en el folio (15) del presente expediente. Observa este sentenciador que dicho instrumento probatorio, fue desconocido e impugnado por la parte demandada, por cuanto el mismo carece de la firma de la demandada y es por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se desecha. Y ASÍ SE DECLARA.
Recibos de pagos correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2008, por la cantidad de Bsf.910, 00, firmados por la ciudadana Lucía de Pezzoli. Este Juzgador observa que los mismos no fueron desconocidos por la parte demandada, por lo que se tiene como cierto que el canon de arrendamiento estipulado por las partes corresponde al monto allí expresado, por tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Cídigo de Procedimiento Civil, lo valora como plena prueba.
Copias certificadas del expediente Nº 2.009-0537, del Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, inserto en los folios (174 al 180), instrumento probatorio mediante el cual la parte actora demostró los pagos de los cánones de arrendamiento, realizados de manera extemporánea por la empresa GUARDAMUEBLES EL SUPREMO, C.A, a favor de la ciudadana Lucía del Carmen Acevedo, dado que en la misma fecha pagó los meses correspondientes a Octubre de 2008 a Marzo 2009; este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
Promovió copias certificadas de la resolución 12255 de fecha 16 de Julio de 2008, de emanadas de la Dirección General de Inquilinato, sobre regulación inmueble identificado como edificio Valera, ubicado entre las esquinas Roca Tarpeya y los Flores de Puente Hierro, Parroquia Santa Rosalía, en la cantidad de Veintitrés mil quinientos ochenta y un bolívares con treinta y cinco céntimos (Bsf.23.581, 35). Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio a tales documentales de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que los mismos constituyen documentos administrativos que tienen presunción Iuris Tantum de Veracidad, es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, por ser documentos emanados de la administración este Tribunal debe darles el valor probatorio que la ley les concede. Así se establece.-
Promovió notificación de aumento de canon de arrendamiento, emanada de la ciudadana Lucía de Pezzoli, en fecha 29 de septiembre de 2008. Este Juzgador valora dicha notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En su oportunidad procesal para la promoción de pruebas, la parte demandada promovió lo siguiente:
Promovió voucher de Banco Industrial de Venezuela, de fecha 23 de marzo de 2009, por la cantidad de cinco mil cuatrocientos sesenta bolívares (Bsf.5.460), realizado por la empresa demandada Muebles el Supremo, correspondientes a los cánones de arrendamiento comprendidos entre octubre 2008 a marzo 2009. Dicha documental ya fue valorada por este Tribunal.
Promovió recibos de pago correspondientes a los meses comprendidos entre noviembre 2002 al mes de septiembre de 2008. Este Juzgador observa que los mismos corresponden a meses los cuales no fueron demandados como insolutos por la parte actora, por lo que este Juzgador los desecha. Y así se decide.
Promovió copias certificadas emanadas de la Dirección General de Inquilinato, del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble identificado como edificio Valera, ubicado en la esquina roca Tarpeya y los flores de puente hierro, Parroquia Santa Rosalía, en la cantidad de: cuatro millones seiscientos veinticuatro mil novecientos catorce bolívares con cuarenta céntimos (Bs.4.624.914, 40), hoy día (Bsf.4.624, 91), en fecha 16 de mayo de 2001. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio a tales documentales de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que los mismos constituyen documentos administrativos que tienen presunción Iuris Tantum de Veracidad, es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, por ser documentos emanados de la administración este Tribunal debe darles el valor probatorio que la ley les concede. Así se establece.-

MOTIVA
PUNTO PREVIO:
Con respecto a la cuestión previa establecida en el ordinal 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal observa:
Fundamenta la parte demandada la cuestión previa opuesta, en que la ciudadana Lucía del Carmen Acevedo de Pezzoli, carecía de capacidad para comparecer en juicio, por no obtener del propietario del inmueble la autorización expresa que le corresponde como arrendataria y que dicha acción le correspondía de manera directa y única al propietario del inmueble.
Como punto previo, este Tribunal considera necesario pronunciarse en relación a la falta de cualidad activa en el presente asunto.
En tal sentido, sobre el tema de la cualidad, en sentencia dictada en fecha 13 de agosto de 2009 (Exp. 2009-000069), la Sala de Casación Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Luís Ortiz Hernández, hizo las siguientes consideraciones:
“De la decisión recurrida antes transcrita se desprende, que la Jueza de Alzada, resolvió una cuestión vinculada al fondo, como lo es lo concerniente a la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) del demandante, institución procesal ésta que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional número 1930 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 02-1597, caso Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional número 3592 de fecha 6 de diciembre de 2005, expediente 04-2584, caso Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 de fecha 22 de julio de 2008, expediente 07-0588, caso Rubén Carrillo Romero y otros y 440 de fecha 28 de abril de 2009, expediente 07-1674, caso Alfredo Antonio Jaimes y otros).

La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:

“…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Ver Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:
“Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”

Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala dicho autor:

“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis.Bogotá. 1961. pág. 539)

De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”.

Con respaldo a la tesis esgrimida por la Sala Constitucional, este sentenciador observa de una revisión de las actas procesales que conforman el presente asunto consta de autos la declaración y confesión de la propia demandada en su escrito de contestación cuando expresa lo siguiente: “ Desde el momento que mi representada ocupó dicho local se acordó de manera verbal y con el consentimiento pleno de la ciudadana LUCIA DEL CARMEN ACEVEDO DE PEZZOLI, plenamente identificada en autos, que la única obligación que tenía la Sociedad Mercantil Guardamuebles El Supremo C.A, era cancelar la cantidad de novecientos diez bolívares (Bs.F. 910,00), de manera mensual y consecutiva, como evidentemente lo ha venido realizando mi representada”, motivo por lo cual este Tribunal considera que quedó probado en este proceso que la ciudadana LUCIA DEL CARMEN ACEVEDO DE PEZZOLI, si mantenía una relación arrendaticia con la demandada, la Sociedad Mercantil Guardamuebles El Supremo C.A, y en consecuencia, la ciudadana LUCIA DEL CARMEN ACEVEDO DE PEZZOLI, si tiene legitimidad activa para intentar la presente acción de desalojo y consecuentemente tiene facultad para otorgar poder y el abogado apoderado actor tiene absoluta legitimidad para actuar en el presente proceso.
Con respecto a la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal observa:
Fundamenta la parte demandada la cuestión previa, en que la ciudadana actora Lucía del Carmen Acevedo de Pezzoli, trajo a los autos un contrato viciado e inexistente jurídicamente, y que su representada, la Sociedad Mercantil Guardamuebles El Supremo C.A, nunca intervino en la formación del fraudulento contrato de sub-arrendamiento, ya que no existe instrumento en que se fundamente la acción.
A los fines indicados, este Juzgador debe analizar lo dispuesto en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que textualmente señala:

“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340…
En este sentido expresa el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal sexto, lo siguiente:
“Artículo 340: El libelo de demanda deberá expresar: (…)
…6°) Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo …”

(Negrillas y subrayado del Tribunal)

Atendiendo a los alegatos esgrimidos por las partes que integran la relación procesal, el punto controvertido en esta incidencia de cuestiones previas guarda relación con presuntos defectos en el libelo, toda vez que según la demandada, no existe instrumento en que fundamente la acción.
A los fines de interpretar la disposición normativa, este sentenciador observa la opinión proferida por el autor patrio Jesús Eduardo Cabrera Romero, en su artículo “El Instrumento Fundamental”, publicado en la Revista de Derecho Probatorio, en su segundo número, en el cual señala lo siguiente:
“¿Cómo debe entenderse que del instrumento se derive inmediatamente el derecho deducido? Hay dos posiciones posibles:
a) El documento representa totalmente el supuesto de hecho de la norma invocada por el actor como causa de pedir. Si no representa todo el supuesto de hecho, de él no puede decirse que se deriva inmediatamente el derecho deducido. (…) Desde este ángulo interpretativo, los únicos instrumentos fundamentales vendrían a ser aquellos donde se ha constituido un derecho, o se le ha modificado o extinguido, y surgen litigios sobre derechos cuya existencia, modificación o extinción constan en los documentos. La conclusión –desde este ángulo- es que sólo los instrumentos negociables podrían obrar como fundamentales, incluyendo dentro de éstos, los que contienen actos jurídicos sobre los cuales surge un litigio. Esta nos parece que fue la tesis de Feo (1905-II-16), cuando decía que el instrumento fundamental “es el de que nazca o se origina el derecho deducido”.
b) La otra posición conduce al mismo resultado de la letra anterior (a), pero desde otro punto de vista. (…)
Desde este segundo ángulo (b), el instrumento fundamental de nuevo sólo coincidiría con aquel contentivo de manifestaciones de voluntad capaces de producir efectos jurídicos, el cual a su vez constituye la prueba documental, especie entre el género documentos; y debido al carácter inmediato que exige el CPC al fundamental como prueba del supuesto fáctico del derecho deducido, los instrumentos que sólo indican (indiciarios) la manifestación de voluntad y sus alcances, y que por tanto, directamente no la prueban, no podrían ser considerados fundamentales. Esta nos parece que fue la doctrina que aceptaba la Casación Civil, cuando en fallo de 17-3-50 (GF Nª 4, 1ra. Et., Pág. 277 y siguientes, citado por Lazo y Martínez Ledezma (1967), dijo: “Los instrumentos de los cuales se funda o se deriva inmediatamente la acción deducida, son aquellos en los cuales, aparecen consignados los actos o convenios suscritos por las partes”.”
(Resaltado de este Tribunal)

En el caso que hoy se discute, tenemos que el demandante ejerció una acción la cual pretende únicamente el desalojo del inmueble objeto de este litigio.
Observa este sentenciador que la parte demandada reconoció en su escrito de contestación, la existencia de un contrato verbal de la siguiente manera: “ Desde el momento que mi representada ocupó dicho local se acordó de manera verbal y con el consentimiento pleno de la ciudadana LUCIA DEL CARMEN ACEVEDO DE PEZZOLI, que la única obligación que tenía la Sociedad Mercantil Guardamuebles El Supremo C.A, era cancelar la cantidad de novecientos bolívares fuertes (Bs.f.910,00), de manera mensual y consecutiva, como evidentemente lo ha venido realizando mi representada, por ello, reitero que son falsos todos y cada uno de los hechos narrados en el temerario libelo de la demanda” . Es así como de la simple lectura de la contestación de la demanda, parcialmente trascrito, puede desprenderse que efectivamente existe el hecho aceptado por la demandada, como lo constituye la existencia de un contrato verbal, el cual fue reconocido por la parte demandada.
En consecuencia, este Tribunal debe necesariamente declarar improcedente la cuestión previa formulada por la parte demandada por defecto de forma, específicamente por falta de consignación de los instrumentos en que se fundamenta la demanda. En consecuencia, este Tribunal improcedente la cuestión previa formulada por la parte demandada por defecto de forma, específicamente por falta de consignación de los instrumentos en que se fundamenta la demanda.
Como consecuencia de lo anteriormente razonado, este juzgador declara improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda. Así se decide.-
DEL FONDO DE LA DEMANDA:
Para decidir el fondo de este asunto debe precisarse lo siguiente:
Fijado lo anterior, debe este sentenciador establecer que en el presente caso, la pretensión de la actora versa sobre el desalojo de un inmueble ubicado en la ciudad de Caracas, Parroquia Santa Rosalía, avenida los Claveles, sector puente hierro, edificio Valera, Planta Baja, Mezzanine “B”, debido a la insolvencia de la sub-arrendataria en dejar de pagar cinco (5) meses de cánones de arrendamientos, correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2008, y enero y febrero de 2009, por la cantidad de Bsf.910,00, mas los intereses de mora calculados al 12% anual, fundamentando la presente demanda en el literal “a” del articulo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1579, 1592 Ord 2º, 1614 y 1615 del Código Civil.
Por otro lado, la representación judicial de la empresa demandada, GUARDAMUEBLES EL SUPREMO, C.A, en su escrito de contestación rechazó, negó y contradijo estar insolvente con los meses demandados como insolutos.
Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes en la presente causa, pasa este Órgano Administrador de Justicia a pronunciarse con relación al fondo del presente asunto.
Considera oportuno indicar este juzgador que la acción desalojo, se encuentra regulada en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copiado a letra reza:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Como se desprende del artículo antes citado el arrendador puede ejercer una acción de desalojo. De tal manera que la Ley consagra dos requisitos:
1º.- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminada o verbal;
2º.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Habida cuenta de lo expuesto, pasa este Tribunal a revisar el primero de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de desalojo, vale decir, la existencia del contrato de arrendamiento verbal o escrito.
De una revisión exhaustiva, observa este sentenciador que para el momento de la interposición de la demanda, la parte actora probó la relación arrendaticia verbal existente entre las partes, sobre un inmueble identificado en dicho contrato como mezzanine B interna del edificio Valera, con un área aproximada de (498m2) metros cuadrados, situado en la avenida Los Claveles, Puente Hierro, Parroquia Santa Rosalía, en la ciudad de Caracas, destinado para el resguardo y depósito de bienes muebles, por así haberlo reconocido la parte demandada, al expresar: “ Desde el momento que mi representada ocupó dicho local se acordó de manera verbal y con el consentimiento pleno de la ciudadana LUCIA DEL CARMEN ACEVEDO DE PEZZOLI, que la única obligación que tenía la Sociedad Mercantil Guardamuebles El Supremo C.A, era cancelar la cantidad de novecientos bolívares fuertes (Bs.f.910,00), de manera mensual y consecutiva, como evidentemente lo ha venido realizando mi representada, por ello, reitero que son falsos todos y cada uno de los hechos narrados en el temerario libelo de la demanda”…,
Es por lo que considera este sentenciador que, la actora demostró la existencia de la obligación ya que admitió la existencia de un contrato verbal, de manera que ha sido demostrado la relación arrendaticia entre las partes.
Dilucidado el punto anterior, este sentenciador pasa a analizar el segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de desalojo, vale decir, la insolvencia de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero y febrero de 2009.
Al respecto alega la actora, que la sub-arrendataria violó el artículo 34 letra “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al dejar de pagar sus cánones de arrendamientos durante cinco (5) meses consecutivos, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero y febrero de 2009.
En efecto, el demandado a fin de probar el pago de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, trajo a los autos recibo contentivo de consignaciones arrendaticias, efectuadas en beneficio de la parte actora. Al respecto, observa este Tribunal que dichas consignaciones fueron efectuadas en favor del arrendador del inmueble, por lo tanto, deben ser consideradas como válidas con respecto a favor de quienes fueron consignadas. Y así se establece.
Conforme a los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador pasa a analizar las consignaciones arrendaticias realizadas por el demandado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los efectos de demostrar la tempestividad de las mismas, a la luz de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:
Articulo 51.- “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
En base a la norma antes transcrita, este sentenciador considera que el pago de los cánones de arrendamiento debe efectuarse dentro de los quince (15) días continuos, siguientes al vencimiento de la mensualidad, siendo éste los primeros cinco (05) días por mes vencido. De tal manera, veamos la tempestividad de los pagos efectuados por la parte demandada:
En cuanto a los meses correspondiente a OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE 2008, Y ENERO Y FEBRERO DE 2009, éstos fueron consignados en fecha 23 de marzo de 2009 por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, todas estas de forma extemporánea, razón por la cual este Juzgador considera que las referidas consignaciones fueron realizadas de forma intempestivas, no siendo suficientes para que sea considerada como liberatorias de la obligación asumida con el arrendatario, como lo es el pago oportuno en el tiempo de los cánones de arrendamiento. Así se declara.
Por ello, considera este Juzgado traer a colación el principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
En consecuencia, toda vez que en el caso que nos ocupa, ha quedado demostrado el incumplimiento de la arrendataria con respecto al pago de los cánones de arrendamiento, en consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal declarar la procedencia de la acción de desalojo ejercida. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA:
Como ya anteriormente se señaló en la narrativa del presente fallo, la parte demandada reconvino a la parte actora, a fin de que reintegrara las cantidades excedentes que a lo largo de la relación arrendaticia percibió, con motivo de la regulación del precio del canon de arrendamiento, ya que el inmueble objeto de la presente demanda, se encontraba de acuerdo a la ley, regulado en lo que respecta a los montos de los precios a cobrar por concepto de alquiler.
Así la cosas la parte actora-reconvenida opuso la prescripción de la acción, a tenor de lo establecido en el artículo 62 de la Ley de arrendamiento inmobiliario, el cual establece:
“La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años.”.
Ahora bien, de la narración de los hechos se evidencia que la pretensión del demandado-reconviniente, la basa en el cobro de sobre alquileres conforme fuera fijado el canon de arrendamiento conforme a la resolución dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, Nro., 2111 de fecha 16 de Mayo de 2001. Dicho sobre alquiler corresponden a los meses de Noviembre de 2002 hasta el mes de mayo de 2009.
Conforme a lo expuesto, y con base a la norma antes transcrita, la acción debió incoarse en cuanto y en tanto fueran exigido el cobro de sobre alquileres desde los dos (2) últimos años de la relación arrendaticia, es decir, la acción debe ir solo en cuanto a los alquileres correspondientes a los años 2009 y 2008, dado que la acción interpuesta contra los años anteriores se encuentra prescrita. Y así se decide.
Con respecto a los referidos cánones de arrendamiento que, fuera exigibles como sobre alquileres de los años 2008 y 2009, los mismo están basados en una resolución sin vigencia y carente de efectos legales, dado que existe, tal y como fuera valorada por este Tribunal, una última resolución de fecha 16 de Julio de 2008, signada con el Nro., 12555, la cual se encuentra vigente y de ella no se evidencia sobrealquiler alguno que afecte el canon de arrendamiento convenido por las partes, por lo que la reconvención planteada no debe prosperar en derecho, y así se decide.
V
DISPOSITIVA
Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana LUCIA DEL CARMEN ACEVEDO DE PEZZOLI, en contra de la empresa GUARDAMUEBLES EL SUPREMO, C.A.
SEGUNDO: Declara SIN LUGAR la pretensión ejercida por vía reconvencional.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada-reconvenida, la entrega material del inmueble objeto del presente juicio, totalmente libre de personas y bienes.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente, por haber resultado vencida en la presente litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, al primer (01) día del mes de Marzo de dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ,

CESAR HUMBERTO BELLO
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

ALEXIS AVILA

En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las tres de la tarde (03:000 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO
ACCIDENTAL,

ALEXIS AVILA

15-0981
CB/AA/NV.