TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL
MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-2.111.204. APODERADOS JUDICIALES: Olga M. Febres Cordero, Anibal Lairet Vidal y Eduardo E. Rodríguez Selas, letrados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 26.614, 19.882 y 73.558, respectivamente.

PARTE DEMANDADA
Ciudadanos ELIAS CHERRABE y BASILE AJAJ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad Nos. V-11.033.197 y V-15.369.269, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: Carlos Karim Masrie y Ramón Oscar Carmona Jorge, letrados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 25.009 y 27.072, respectivamente.

MOTIVO
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: un inmueble constituido por un galpón con una superficie aproximada de ciento treinta y cinco metros cuadrados (135Mts2); distinguido con el número y letra “5-A”, ubicado en la Carretera Petare Santa Lucía, Km.8, Urbanización El Limoncito, Sector Cabeza de Tigre en la Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.
I

Se recibieron las presentes actuaciones en fecha 05 de febrero de 2013 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del recurso de apelación interpuesto el 20 de septiembre de 2012 por el abogado Carlos Karim Masrie, apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 04 de junio de 2012 por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA en contra de los ciudadanos ELIAS CHERRABE y BASILE AJAJ.

Por oficio Nº 13.0031 del 05 de febrero de 2013 se remitió el presente expediente al Juzgado a-quo, a los fines de que subsanara por Secretaría las tachaduras y doble foliatura que contenía el mismo. Las actas procesales fueron devueltas a esta Superioridad el 25 de marzo de 2013.

Mediante auto de fecha 03 de abril de 2013 este Juzgado Superior le dio entrada al expediente respectivo y se abocó el ciudadano Juez Titular de este Despacho Judicial al conocimiento y revisión de la causa de marras.

A través de decisión del 08 de abril de 2013, este Órgano Jurisdiccional declaró su competencia para conocer y decidir la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, ordenando a trámite el recurso, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a la mencionada data para dictar sentencia definitiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Por escrito de fecha 22 de abril de 2013 (Folios 326 al 368) la representación judicial de la parte demandada realizó una breve síntesis de la controversia ante el Juzgado de la Causa, y adujo lo siguiente:
• Que solicita la nulidad de la sentencia recurrida, de conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que adolece de las determinaciones indicadas en los artículos 243 y 244 eiusdem;
• Que de acuerdo a las siguientes decisiones de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia: 1) Sentencia del 12/08/2005 (Exp. AA20-C-2005-000135); 2) Sentencia Nº 00092 del 12/04/2005, 3) Sentencia Nº 00194 del 03/05/2005; 3) Sentencia Nº 00128 del 13/04/2005; 4) Sentencia Nº 105 del 25/02/2004 (Exp. Nº 02-0214); 5) Sentencia del 18/02/2011 (Exp. Nº AA20-C-2010-000460), la sentencia apelada es nula;
• Que no contiene decisión expresa, positiva y precisa sobre el rechazo efectuado por esa representación judicial de la estimación de la demanda, respecto de lo cual el juez debió decidir como punto previo de la sentencia definitiva a tenor de los dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil;
• Que el Tribunal de Instancia, en el dispositivo del fallo apelado, aún cuando declaró con lugar la demanda, no emitió pronunciamiento acerca de la procedencia o no de las cantidades reclamadas en el libelo por concepto de cánones insolutos, daños y perjuicios e intereses, ni tampoco emitió pronunciamiento alguno sobre la determinación de la cosa u objeto sobre los cuales recayó la decisión;
• Que la sentencia recurrida no podrá ejecutarse, constituyendo una violación al derecho a la defensa y al debido proceso, por cuanto no se apreciaron las pruebas promovidas y admitidas, ya que no existe el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses febrero, marzo, abril y mayo de 2011, toda vez que fueron consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial;
• Que solicita se declare la nulidad de la sentencia recurrida por violar los artículos 509, 243.4, 244 y 12 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y proceda a dictar nueva sentencia conforme a lo establecido en el artículo 209 de nuestro Código Adjetivo;
• Que si considerase improcedente la solicitud de nulidad, debe señalar que procede el recurso de apelación ejercido, y por ende la revocatoria de la sentencia recurrida;
• Que las cuestiones previas de los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil son legalmente procedentes;
• Que el actor no cumplió con el requisito indicado en el ordinal 5º del artículo 340 del Código Adjetivo, sobre la necesaria indicación de los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, no indicó norma legal alguna (Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia del 21/11/2002);
• Que la relación arrendaticia existente entre las partes se ha prolongado por más de veinticinco (25) años, operando la tácita reconducción y el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, razón por la cual la acción de resolución de contrato de arrendamiento ejercida por el demandante resulta inadmisible, ya que el actor debió demandar el desalojo con arreglo a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
• Que la relación arrendaticia por la posesión sobre el inmueble data de enero de 1984, por lo que citó el artículo 1.580 del Código Civil;
• Que citó parcialmente lo siguiente: 1) Sentencia CPCA del 14-08-91; 2) Sentencia de la Sala Político Administrativa del 14-08-1991; Sentencias de la Sala Constitucional Nº 834 del 24/04/2002 y 28/06/2005 (Exp. Nº 047-1845); y Sentencias de la Sala de Casación Civil de fechas 30/04/2004 (Exp. Nº 04-000220) y 05/02/2007 (Exp. Nº 06493);
• Que dado el carácter vinculante de las decisiones dictadas por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la acción contenida en la demanda es inadmisible;
• Que no podía la demandante ejercer la acción resolutoria con el objeto de terminar los efectos del contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
• Que la relación arrendaticia existente entre las partes se ha prolongado por más de veinticinco (25) años, transcurriendo en forma continua, ininterrumpida y sin oposición del arrendador, operando la tácita reconducción y, en consecuencia el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por lo que solicita a esta Alzada declarar con lugar la cuestión previa de prohibición de ley de admitir la acción, conforme a lo dispuesto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil;
• Que no existe el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2011, los cuales fueron oportunamente consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial;
• Que no podía modificar unilateralmente dicho canon, en forma ilegal y abusiva a través de una notificación judicial practicada por el actor para el supuesto período de la prórroga legal comprendido desde el 01 de febrero de 2011 hasta el 01 de febrero de 2012, toda vez que ello no fue aceptado por el inquilino;
• Que el último monto convenido entre las partes asciende la cantidad mensual de UN MIL QUINIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 1.512,00);
• Que en el negado supuesto que, en el presente caso, estuviéramos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, y como consecuencia de ello, estuviere en curso la prórroga legal, resulta ilegal e improcedente la fijación del canon de arrendamiento por parte del arrendador en forma unilateral, arbitraria y caprichosa, conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
• Que las variaciones en el canon de arrendamiento debieron ser consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las parte, siendo improcedente la fijación realizada unilateralmente por el actor del canon de arrendamiento en la cantidad mensual de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.700,00);
• Que al no existir el incumplimiento, resultan improcedentes los reclamos contenidos en el libelo, referidos al cobro de la suma de OCHENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs.81.000,00) por concepto de daños y perjuicio (de conformidad con la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento), así como improcedente el reclamo de la cantidad de Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs.2.700,00) mensuales por concepto de indemnización por ocupación ilegal del inmueble hasta la entrega definitiva del mismo, el reclamo de los intereses moratorios causados (con fundamento a lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento), y la condenatoria en costas de la parte demandada, todo lo cual debe ser desestimado;
• Que solicita se declare con lugar el recurso de apelación y revoque el fallo recurrido, declarando sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada.

Mediante escrito del 08 de marzo de 2013 (Folios 369 al 372), la apoderada judicial de la parte accionante consignó su escrito de alegatos, y manifestó:
 Que en la sentencia recurrida queda claramente establecido que las documentales promovidas por la parte demandada para demostrar el cumplimiento de su obligación en el pago de los alquileres de los meses de febrero a mayo de 2011, demuestran es su incumplimiento, pues el monto consignado por el demandado no se corresponde con el monto de alquiler de los meses cuyo incumplimiento se demandó;
 Que el canon de arrendamiento, para los meses de febrero a mayo 2011, es el contenido en la notificación judicial que la parte arrendadora informó en ocasión al inicio del tercer periodo de la prórroga legal (Bs.2.700,00 por mes);
 Que los montos consignados (Bs.1512,00 por mes) corresponden al monto del canon de arrendamiento pactado para el segundo periodo de la prorroga legal;
 Que el demandado no demostró el pago total de la deuda por concepto de alquileres, y que a tenor a los artículos 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue legitimo demandar la Resolución de contrato de arrendamiento, y que por estar en curso el beneficio de la prorroga legal en la oportunidad del incumplimiento, la pérdida de dicho beneficio legal;
 Que a todo evento, para el caso de que este Juzgado Superior hallase vicios por defectos indicados en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, resuelva el fondo de conformidad con el artículo 209 eiusdem;
 Que la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento por incumplimiento resulta procedente, en virtud de que la naturaleza del contrato locativo es a plazo fijo;
 Que el arrendatario gozo del beneficio legal previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
 Que vencido el contrato de arrendamiento entró en vigencia la prórroga legal arrendaticia y dicha situación fue consentida por el arrendatario, quien al recibir la primera notificación judicial respecto al inicio del primer periodo de la prórroga legal e incremento del canon para dicho periodo no hizo oposición alguna, por el contrario cumplió con el contenido de dicha notificación y para ese periodo pagó el incremento del canon notificado por el arrendador;
 Que para el segundo periodo del beneficio legal, el arrendatario igualmente consintió en el inicio del mismo y pagó el monto del incremento del alquiler para ese periodo, sin oposición alguna;
 Que para el inicio del tercer y último periodo del beneficio legal, el arrendador notificó nuevamente al inquilino del inicio del tercer y último periodo del beneficio y del monto del incremento del alquiler para dicho periodo, desconociendo la forma como se venía ejecutando la relación de arrendamiento durante la prórroga legal el arrendatario incumple con su obligación de pagar el canon de arrendamiento notificado para el tercer y último periodo de la prórroga legal;
 Que al demandar el incumplimiento la parte demandada alega como defensa que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, aun cuando por dos años consecutivos estuvo en pleno conocimiento de que su ocupación en el inmueble arrendado atendía al goce del beneficio legal exclusivo para los arrendatarios cuyos contratos son a plazo fijo;
 Que durante el proceso la parte demandada no logró demostrar el pago de la obligación principal, a pesar de que quedaron reconocidas por ella tanto el contrato de arrendamiento suscrito a plazo fijo y cada una de las notificaciones judiciales practicadas durante la vigencia del beneficio de la prórroga legal;
 Que solicita a esta Superioridad que atendiendo al mandato contenido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, se sirva de declarar con lugar la demanda y se condene a la parte demandada a cada uno de los hechos expuestos en el petitorio del libelo.

II
PUNTOS PREVIOS

En el momento de la litis contestatio verificada el 14 de marzo de 2012, la representación de la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, rechazó, negó y contradijo la estimación de la demanda por ser exagerada e ilegal. Igualmente, alegó la indeterminación del contrato de arrendamiento, por lo que esta Alzada debe adentrarse al análisis y subsecuente resolución de los mencionados puntos previos.

De los Fundamentos de Derecho.

Aduce el apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación (Folios 141 y 142), que la parte actora en su libelo de demanda omite o no establece cuál es el artículo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la que fundamenta su acción (ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem), ya que debió expresar si fundamenta su demanda en el artículo 33 ó 34, por ser esenciales para iniciar una demanda, y al no hacerlo la demanda estaría viciada de defecto de forma.

Esta Superioridad observa:

De los mencionados asertos se desprende, mutatis mutandi, que la cuestión previa opuesta por la parte demandada se finca en el fundamento de derecho de la acción (ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil). Sin embargo, se deriva del libelo de la demanda que la representación judicial de la parte accionante adujó lo siguiente: “(…) ocurro ante su competente autoridad a demandar en sede contenciosa, mediante el procedimiento breve en acción de resolución de contrato de arrendamiento y pérdida del beneficio de la prorroga legal, por incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento, conforme a lo previsto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)” Folio 2. Ahora, dicha cuestión previa no es revisable en segundo grado de jurisdicción, conforme al artículo 357 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

De la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta y de la indeterminación del contrato.

La representación judicial de la parte demandada, alegó en la litis contestatio, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda (ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil), y sobre la misma base denuncia la indeterminación del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.

Esta Superioridad observa:

La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, no puede derivar de supuestos ambiguos, ni ser producto de una interpretación lato sensu, sino que debe estar consagrada en la norma en forma paladina e inequívoca el supuesto que obste la atendibilidad de la pretensión, lo cual no se observa en el caso de autos.

En efecto, examinadas las actas procesales, así como los códigos adjetivo y sustantivo civil, concluye esta Alzada que en el caso sub-iudice no se deriva que la admisión de Resolución de Contrato de Arrendamiento (y pérdida del beneficio de la prórroga legal) propuesta, se encuentre prohibida de manera explicitada en alguna disposición legal, o que aquélla no esté fundada en la ley, como lo aduce la representación de la parte accionada. Por el contrario, la misma encuentra basamento en las normas adjetivas (Arts. 33 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), en virtud de que puede ser demandada la falta de pago durante la prórroga legal, por lo que al no existir la prohibición invocada, debe desestimarse la cuestión previa opuesta por la parte accionada contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En lo atinente a la indeterminación alegada por la representación de la parte demandada, este Tribunal observa que aquella se finca en la misma base sustantiva invocada como fundamento de la Cuestión Previa ya analizada, o sea, en el artículo 1.580 del Código Civil.

Aduce la representación de la accionada que su representada pasó de quince (15) años en el bien, que es el límite máximo que puede ser arrendado un inmueble a término fijo, por lo que, en su criterio, el contrato se recondujo y el inquilino siguió en posesión de la cosa.

Revisada la norma invocada por la representación de la parte demanda, este Órgano Jurisdiccional observa que la misma señala que los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Pero si se trata de una casa para habitarla, puede estipularse que dure por toda la vida del arrendatario.

Revisado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 27 de marzo de 2008 (reconocido por ambas partes), se desprende que en la Cláusula “SÉPTIMA” se pactó una duración de un (1) año fijo sin prórroga contados a partir del 1º de febrero de 2008 hasta el 1º de febrero de 2009 (F.15) y constituye la convención que se pretende resolver por incumplimiento, independientemente que la relación locativa hubiese comenzado antes.

De modo que, el mencionado contrato no fue suscrito por un plazo de quince o más años, que es el supuesto preceptivo a que se refiere la mencionada norma sustantiva, sino por un (1) año sin prórroga, de ahí que la condición de contrato a tiempo definido fechado el 27 de marzo de 2008, se mantiene.

A lo anterior se aúna que la accionada en el acto de la contestación aceptó que fue notificada judicialmente del inicio del tercer período de la prórroga legal desde el 01 de febrero de 2011 hasta el 01 de febrero de 2012 (F.149), y que consignó los cánones de arrendamiento demandados (febrero, marzo, abril y mayo de 2011) ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a razón de MIL QUINIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 1.512,00) cada uno, rigiéndose por el último canon de arrendamiento convenido entre las partes, es decir, el establecido en la notificación judicial del segundo período de prórroga legal (Folio 36) realizada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Asunto Nº AP31-S-2009-007110, nomenclatura interna de este Tribunal).

De modo que, aceptando la representación judicial de la parte accionada que estaba haciendo uso de su derecho de prórroga legal debidamente notificadas judicialmente, la relación arrendaticia no puede considerarse de naturaleza indefinida, sino que se trata de un contrato a tiempo determinado., fechado el 27 de marzo de 2008.

De manera que, de conformidad con lo antes establecido y no habiendo observado en autos esta Alzada ningún elemento probatorio que conlleve a la indefinición de la relación arrendaticia, la denuncia de indeterminación del contrato de arrendamiento formulada por la parte demandada ha de declararse improcedente.

De la Estimación de la Demanda.

En el acto de la contestación de la demanda, la parte accionada rechazó, negó y contradijo la estimación de la demanda por ser exagerada e ilegal, ya que si el demandante pretende demandar el pago del canon de arrendamiento correspondiente a cuatro (4) meses, que supuestamente su representado no le pagó, esto tiene que hacerlo a razón de Bs.1512,00 mensual, que sumados ascienden a la cantidad de Bs. 6.048,00 y no Bs.10.800, monto éste no aceptado por su representado y el arrendador quiere imponerlo en forma unilateral, arbitraria e intimidante (F.149).

Esta Superioridad observa:

De la revisión del petitorio del libelo se observa que los rubros pretendidos por la parte actora para que sean condenados a pagar por la accionada son los siguientes: 1) La suma de DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.F. 10.800,00) que es el monto de los arrendamientos insolutos, causados durante la vigencia del tercer y último período de la prórroga legal y que corresponden a los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO de 2011, a razón de Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs.F. 2.700,00) por cada mes; y 2) La suma de OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs.F. 81.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados derivados del incumplimiento de su obligación principal, de conformidad con la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento (Cláusula Penal) acordada por las partes contratantes; y 3) La cantidad de Dos Mil Setecientos Bolívares (BS.F. 2.700,00) mensuales, por concepto de indemnización por la ocupación ilegal del inmueble, hasta que se produzca la entrega definitiva del mismo.

La cuantía señalada como exagerada por el apoderado del demandado, nace de una carga para el impugnante, pues no solamente debía establecer cuál era el monto en que tenía que ser estimada la demanda por concepto de meses insolutos, daños y perjuicios e indemnización por la ocupación ilegal del inmueble, sino también demostrar el hecho cierto de donde provenía tal valor, pues al no hacerlo no cumplió con el deber de otorgarle a la otra parte la oportunidad de desvirtuar tales argumentos, y así poder igualmente el Juez de mérito tener los elementos para establecer tal monto.

En el caso de autos el demandado no demostró la cuantía que debía contener la demanda, y al no hacerlo el monto estimado por el actor quedó firme. En consecuencia, la estimación hecha por el accionante en su pretensión quedó establecida en la cantidad de CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 41.725,00), correspondiendo a esta Alzada emitir pronunciamiento sobre los daños en el decurso de la sentencia de marras.

Resueltos los puntos previos en referencia, esta Superioridad se debe adentrar al juicio de mérito.

III
DE LA MOTIVACIÓN

Se inició el presente proceso, con motivo de la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA en contra de los ciudadanos ELIAS CHERRABE (arrendatario) y BASILE AJAJ (fiador), alusiva a un galpón con una superficie aproximada de ciento treinta y cinco metros cuadrados (135Mts2), distinguido con el número y letra “5-A”, ubicado en la Carretera Petare Santa Lucía, Km.8, Urbanización El Limoncito, Sector Cabeza de Tigre en la Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, basada en la falta de pago de las pensiones comprendidas entre los meses de febrero y mayo de 2011, ambos inclusive, a razón de DOS MIL SETENCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.. 2.700,00) mensuales, causados durante la vigencia del tercer y último año de la prórroga legal.

Aduce la representación judicial de la parte actora:

 Que su poderdante mantuvo una relación arrendaticia con el ciudadano ELIAS CHERRABE (co-demandado), que data desde hace más de diez años, documentándose anualmente en contratos escritos, siendo el último de ellos suscrito en fecha 1º de febrero de 2008, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda el 27 de marzo de 2008, bajo el No. 25, Tomo 28;
 Que dicho contrato de arrendamiento se encuentra vencido desde el 1º de febrero de 2009, por haberse cumplido el único plazo de duración pactado conforme a la cláusula séptima del mismo;
 Que en vista de no haber acuerdo para la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, su representado en fecha 21 de enero de 2009 a través del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Asunto Nº AP31-S-2008-002196) notificó al ciudadano ELIAS CHERRABE (co-demandado) del inicio del primer periodo de la prórroga legal (comprendido desde el 01/02/2009 hasta el 01/02/2010) y del monto del canon de arrendamiento para el primer año del beneficio, el cual sería la cantidad de Novecientos Bolívares Fuertes (Bs.F.900,00) más la cantidad correspondiente al IVA;
 Que el referido ciudadano aún cuando se negó a firmar la notificación judicial, disfrutó del primer período del beneficio legal y pagó puntualmente el canon de arrendamiento;
 Que al vencimiento del primer periodo de prórroga legal, su representado en fecha 02 de diciembre de 2009 a través del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial (Asunto Nº AP31-S-2009-007110) notificó nuevamente al ciudadano ELIAS CHERRABE (co-demandado), esta vez del inicio del segundo periodo de la prórroga legal (comprendido desde el 01/02/2010 hasta el 01/02/2011) y del monto de canon de arrendamiento para el segundo año del beneficio el cual sería la cantidad de Un Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.F. 1350,00) más el IVA;
 Que recibida la notificación judicial el ciudadano ELIAS CHERRABE (co-demandado) aún cuando de nuevo se negó a firmarla, disfrutó del segundo período de la prórroga legal, pagando a su representado la totalidad de los conceptos por arrendamiento e IVA, es decir la cantidad de Un Mil Quinientos Doce Bolívares (Bs.F. 1.512,00) por cada mes;
 Que en ocasión al inicio del tercer año del beneficio (comprendido desde 01/02/2011 hasta el 01/02/2012), su representado nuevamente notificó al ciudadano ELIAS CHERRABE (co-demandado) del inicio de tercer y último año de la prórroga legal y del canon de arrendamiento para ese periodo en la cantidad de Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs.F. 2.700,00) más el IVA, actuaciones judiciales practicadas por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (Asunto Nº AP31-S-2010-006965). La notificación en cuestión fue igualmente recibida pero al igual que las anteriores se negó a firmarla;
 Que el ciudadano ELIAS CHERRABE (co-demandado) se negó a cancelar el monto de los alquileres correspondientes a los meses que han transcurridos del tercer año de la prórroga legal, a pesar de que su representado en cumplimiento de la cláusula séptima del contrato, en concordancia con el artículo 14 y último aparte del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le notificó el monto para ese período, tal y como lo hizo para los dos anteriores y que fue aceptado por el ciudadano ELIAS CHERRABE, conforme a las resultas de las notificaciones judiciales;
 Que el 1º de febrero de 2011 tuvo inicio el tercer año del beneficio de la prórroga legal y el ciudadano ELIAS CHERRABE se encuentra ocupando el inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), y desde el inicio no ha cumplido con su obligación legal y contractual de pagar el monto de los alquileres, debiendo para ese momento las cantidades correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2011, a razón de Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs.F. 2.700,00) por mes, lo que hace un total de Diez Mil Ochocientos Bolívares (Bs.F. 10.800,00) por concepto de alquileres impagados y por concepto de IVA al 12% la cantidad de Mil Doscientos Noventa y Seis Bolívares (Bs.F. 1.296,00);
 Que su representado ha agotado todas las vías extrajudiciales tendentes a lograr que el ciudadano ELIAS CHERRABE (co-demandado) cumpla con su obligación de pagar las pensiones de alquileres de los meses febrero a mayo de 2011, ambos inclusive, y que corresponden a los primeros cuatro meses del tercer y último año de la prórroga legal, así como el IVA, siendo evasiva su repuesta.

En ese sentido, junto al libelo los apoderados judiciales de la parte actora produjeron los siguientes instrumentos:

a) Original de instrumento poder (Folios 6 al 8), marcado con la letra “A”, otorgado el 09 de mayo de 2011 por la parte actora a los abogados Olga M. Febres Cordero y Anibal Lairet Vidal, el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún cuestionamiento, que acredita la representación de los abogados en nombre de Floriano Ruso Zamora (acto), apreciándosele al documento conforme al artículo 1384 del Código Civil;
b) Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento (Folios 13 al 19), marcado con la letra “B”, suscrito entre las partes en fecha 27 de marzo de 2008 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda. Dicho documento también fue reconocido en el acto de contestación de la demanda por la parte demandada, y mantiene su vigor probatorio.
c) Notificación (Expediente No. AP31-S-2008-002196), nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Folios 9 al 33), marcada con la letra “C”, relativo a Notificación Judicial solicitada por el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora), mediante la cual se le notificó al ciudadano ELIAS CHERRABE (co-demandado) del vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y el inicio del plazo de la prórroga legal, de conformidad con lo previsto en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicho instrumento se valora conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil;
d) Notificación (Expediente No. AP31-S-2009-007110), nomenclatura interna del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Folios 34 al 47), marcada con la letra “D”, relativo a Notificación Judicial solicitada por el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora), mediante la cual se le notificó al ciudadano ELIAS CHERRABE (co-demandado) que para el segundo periodo de prórroga legal, comprendido desde el 1º de febrero de 2010 al 1º de febrero de 2011, el canon de arrendamiento es la cantidad de Un Mil trescientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F.1.350,00) por cada mes mas IVA. Dichas actas procesales se aprecian de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil;
e) Notificación (Expediente No. AP31-S-2010-006965), nomenclatura interna del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Folios 48 al 62), marcada con la letra “E”, relativo a Notificación Judicial solicitada por el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora), mediante la cual se le notificó al ciudadano ELIAS CHERRABE (co-demandado) que para el tercer y último periodo de prórroga legal, comprendido desde el 1º de febrero de 2011 al 1º de febrero de 2012, el canon de arrendamiento es la cantidad de Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs.F. 2.700,00) por cada mes mas IVA. El mencionado instrumento tiene su valor procesal contenido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

Mediante diligencia del 12 de marzo de 2012, el abogado Carlos Karim, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se dio por citado en el juicio de marras y consignó original de instrumento poder (Folios 135 al 138), otorgado el 24 de agosto de 2011 por los ciudadanos ELIAS CHERRABE y BASILE AJAJ (parte demandada) a los mencionados abogados, Carlos Karim Masrie y Ramón Oscar Carmona Jorge, el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún cuestionamiento.

En el acto de la litis contestatio, la representación judicial de la parte accionada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, estableciendo lo siguiente:

• Que su representado rechaza y contradice que haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamientos de los meses de febrero, marzo, abril y mayo, toda vez que los mismos se encuentran consignados oportunamente ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, expediente bajo el Nro. 2011-0521, a razón de Bs. 1.512,00 mensual;
• Que no son ciertos los argumentos y tampoco son indubitables los hechos alegados y documentados;
• Que no es cierto que el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2011, ascienden a la suma de Bs. 10.800,00 a razón de Bs. 2.700,00 por cada mes, ya que ese monto es propuesto ilegalmente por el arrendador pero no fue aceptado por el inquilino, por lo que debe regirse el último monto convenido entre las partes que asciende la suma de Bs. 1512,00 mensual;
• Que rechaza, niega y contradice la indemnización demandada y que asciende a la suma de Bs. 81.000,00, por concepto de daños y perjuicios previstos en la cláusula Décima del contrato, ya que no hubo incumplimiento de parte de sus representados;
• Que rechaza, niega y contradice el pago que se pretende cobrar por la cantidad de Bs. 2.700,00 mensuales, por concepto de indemnización por la ocupación ilegal del inmueble hasta que se produzca la entrega definitiva, toda vez que la ocupación del inmueble es absolutamente legal;
• Que rechaza y contradice el pago de los intereses moratorios, toda vez que su representado está consignando puntualmente los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por lo que no tiene cabida en el presente caso;
• Que rechaza y contradice que su representado sea condenado a las costas del proceso es el demandante, debido a su demanda temeraria y arbitraria;
• Que rechaza, niega y contradice la estimación de la demanda por ser exagerada e ilegal, ya que si el demandante pretende demandar el pago del canon de arrendamiento correspondiente a cuatro (4) meses, que supuestamente su representado no le pagó, esto tiene que hacerlo a razón de Bs. 1.512,00 mensual, sumados ascienden a la cantidad de Bs. 6.048,00 y no Bs. 10.800,00, sumando los cuatro meses a razón de Bs. 2.700,00 ya que dicho monto nunca fue aceptado por su representado y el arrendador quiere imponerlo en forma unilateral, arbitraria e intimidante;
• Que rechaza, niega y contradice que el canon de arrendamiento mensual es la suma de Bs. 2.700,00 más el IVA, toda vez que ese monto fue propuesto unilateralmente por el arrendador, mediante una notificación judicial, que se inicia el tercer periodo de la prórroga legal desde el 1 de febrero de 2011 hasta el 1 de febrero de 2012 y que el monto del canon de arrendamiento para dicho año es de Bs. 2700,00 más el IVA, sumando un total de Bs. 3.024,00 mensual, es decir un aumento injusto y muy exagerado que asciende al 100% del monto del canon de arrendamiento, pero no ha sido aceptado por el inquilino, por lo que debe regirse el último canon de arrendamiento convenido entre las partes, que es la cantidad de Bs. 1.512,00 mensual;
• Que la relación arrendaticia inició el 01 de enero de 1984 por un término de un (1) año, mediante contratos de arrendamientos a tiempo determinado, previéndose prórrogas sucesivas o automáticas por períodos iguales, habiéndose cumplido los quince años que alude el artículo 1580 del Código Civil, el 01 de enero de 1999;
• Que después de la mencionada fecha se dejó al arrendatario en posición del inmueble sin oposición del arrendador hasta el 14 de noviembre de 2008, fecha en que realizó la primera notificación judicial, mediante la cual comunican al arrendatario que está disfrutando del primer año de la prórroga legal;
• Que operó la tácita reconducción y en consecuencia a partir de enero de 1999, el contrato se renovó pero sin determinación de tiempo, convirtiéndose en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado;
• Que desde enero de 1984, es decir, desde hace más de veintisiete (27) años su reprensado ha venido cumplimiento puntualmente con el pago del canon de arrendamiento del inmueble arrendado, a pesar de los aumentos del mismo, pero desde el mes de febrero de 2011, tuvo que recurrir al Juzgado de consignaciones a realizar cumplir con el pago de canon de arrendamiento, toda vez que el arrendador se rehusó a recibir el mismo;
• Que el arrendador violó la cláusula “SÉPTIMA” del último contrato de arrendamiento, el artículo 14 y último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario al exigir en forma unilateral en el lapso de prórroga legal un aumento exagerado, ilegal e injusto del canon de arrendamiento.

Asimismo, la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e indeterminación de contrato. También impugnó la estimación de la demanda por exagerada. Todas ellas, fueron resueltas como puntos previos en el presente fallo.

Posteriormente, durante el lapso probatorio, la representación de la actora consignó los siguientes instrumentos:

a) Copia Simple de Contrato de Arrendamiento (Folios 227 al 230), suscrito entre los ciudadanos FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte co-demandada), por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda el 12 de febrero de 1998, alusivo al inmueble arrendado (identificado ab-initio), en cuya cláusula “SEPTIMA” se pactó el plazo de duración en un año fijo sin prórrogas. Dicho instrumento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
b) Copia Simple de Contrato de Arrendamiento (Folios 231 al 234), suscrito entre los ciudadanos FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte co-demandada), por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda el 20 de marzo de 2003, alusivo al inmueble arrendado (identificado ab-initio), en cuya cláusula “SÉPTIMA” se pactó el plazo de duración en un año fijo sin prórroga. Dicho instrumento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
c) Copia Simple de Escrito de fecha 07 de abril de 2011 (Folios 235 al 236) presentado por el abogado Carlos Karim Masrie, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ELIAS CHERRABE (co-demandado), ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Exp. Nº 20110521, nomenclatura interna del mencionado Tribunal), mediante el cual consignó el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses febrero y marzo 2011. El mencionado instrumento se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
d) Copia Simple de Título de Propiedad (Folios 237 al 244) del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 08 de septiembre de 1.972, bajo el Nº 3, Tomo 20 adc., Protocolo 1º, el cual se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la accionante es la propietaria del bien inmueble arrendado;
e) Promovió el mérito favorable de los autos, el cual no constituye un medio de prueba conforme a la Doctrina y la Jurisprudencia Patrias.

Asimismo, el apoderado judicial de la parte demandada promovió lo siguiente:

1. Invocó el principio de la comunidad de la prueba, en todo aquello que favorezca los intereses de sus representados. En este sentido, ha sido jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que las pruebas legalmente incorporadas al proceso, pertenecen a las partes que lo protagonizan, independientemente de quien las haya promovido, por lo que el Tribunal está obligado apreciarlas y no constituye medio de prueba tal principio;
2. Original de contrato de arrendamiento (Folios 163 al 165), marcado con letra “A”, de fecha 21 de noviembre de 1983 suscrito entre el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte demandada), por ante la Notaría Pública Undécima de Caracas, alusivo al inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), mediante la cual se estableció en la cláusula “Séptima” un plazo de duración de cinco (5) años fijos, sin prórrogas, a partir del 01 de enero de 1984, indistintamente de la fecha de su firma. Dicho instrumento se valora de conformidad con los artículos 1.359 y 1360 del Código Civil;
3. Original de contrato de arrendamiento (Folios 166 al 168), de fecha 13 de febrero de 1989 suscrito entre el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte demandada), por ante la Notaría Pública Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, alusivo al inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), mediante la cual se estableció en la cláusula “SEPTIMA” un plazo de duración de tres (3) años fijos, sin prórrogas, a partir del 01 de enero de 1989. Dicho instrumento se valora de conformidad con los artículos 1.359 y 1360 del Código Civil. Sin embargo, es importante destacar que el contrato demandado en resolución es el de fecha 18 de abril de 2007;
4. Original de contrato de arrendamiento (Folios 169 al 171), de fecha 04 de marzo de 1992 suscrito entre el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte demandada), por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, alusivo al inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), mediante la cual se estableció en la cláusula “SEPTIMA” un plazo de duración de dos (2) años fijos, sin prórrogas, a partir del 01 de enero de 1992. Dicho instrumento se valora de conformidad con los artículos 1.359 y 1360 del Código Civil;
5. Copia Simple de contrato de arrendamiento (Folios 172 al 175), de fecha 07 de febrero de 1996 suscrito entre el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte demandada), por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, alusivo al inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), mediante la cual se estableció en la cláusula “SEPTIMA” un plazo de duración de dos (2) años fijos, sin prórrogas, a partir del 01 de enero de 1996. Dicho instrumento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
6. Copia Simple de contrato de arrendamiento (Folios 176 al 179), de fecha 04 de febrero de 1999 suscrito entre el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte demandada), por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, alusivo al inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), mediante la cual se estableció en la cláusula “SEPTIMA” un plazo de duración de trece (13) meses fijos, sin prórrogas. Dicho instrumento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
7. Copia Simple de contrato de arrendamiento (Folios 180 al 183), de fecha 22 de marzo de 2000 suscrito entre el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte demandada), por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, alusivo al inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), mediante la cual se estableció en la cláusula “SEPTIMA” un plazo de duración de un (1) año fijo, sin prórrogas, a partir del 01 de febrero de 2000 al 31 de enero de 2001. Dicho instrumento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
8. Copia Simple de contrato de arrendamiento (Folios 184 al 187), de fecha 20 de marzo de 2001 suscrito entre el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte demandada), por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, alusivo al inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), mediante la cual se estableció en la cláusula “SEPTIMA” un plazo de duración de un (1) año fijo, sin prórrogas, a partir del 01 de febrero de 2001 al 31 de enero de 2002. Dicho instrumento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
9. Original de contrato de arrendamiento (Folios 188 al 191), de fecha 06 de marzo de 2002 suscrito entre el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte demandada), por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, alusivo al inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), mediante la cual se estableció en la cláusula “SÉPTIMA” un plazo de duración de un (1) año fijo, sin prórroga, a partir del 01 de febrero de 2002 al 31 de enero de 2003. Dicho instrumento se valora de conformidad con los artículos 1.359 y 1360 del Código Civil;
10. Original de contrato de arrendamiento (Folios 192 al 197), de fecha 22 de abril de 2004 suscrito entre el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte demandada), por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, alusivo al inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), mediante la cual se estableció en la cláusula “SÉPTIMA” un plazo de duración de un (1) año fijo, sin prórroga, a partir del 01 de febrero de 2004 al 31 de enero de 2005. Dicho instrumento se valora de conformidad con los artículos 1.359 y 1360 del Código Civil;
11. Original de contrato de arrendamiento (Folios 198 al 203), de fecha 22 de marzo de 2005 suscrito entre el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte demandada), por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, alusivo al inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), mediante la cual se estableció en la cláusula “SÉPTIMA” un plazo de duración de un (1) año fijo, sin prórroga, a partir del 01 de febrero de 2005 al 31 de enero de 2006. Dicho instrumento se valora de conformidad con los artículos 1.359 y 1360 del Código Civil;
12. Original de contrato de arrendamiento (Folios 204 al 209), de fecha 30 de marzo de 2006 suscrito entre el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte demandada), por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, alusivo al inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), mediante la cual se estableció en la cláusula “SÉPTIMA” un plazo de duración de un (1) año fijo, sin prórroga, a partir del 01 de febrero de 2006 al 01 de febrero de 2007. Dicho instrumento se valora de conformidad los artículos 1.359 y 1360 del Código Civil;
13. Original de contrato de arrendamiento (Folios 210 al 215), de fecha 18 de abril de 2007 suscrito entre el ciudadano FLORIANO RUSO ZAMORA (parte actora) y el ciudadano ELIAS CHERRABE (parte demandada), por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, alusivo al inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), mediante la cual se estableció en la cláusula “SÉPTIMA” un plazo de duración de un (1) año fijo, sin prórroga, a partir del 01 de febrero de 2007 al 01 de febrero de 2008. Dicho instrumento se valora de conformidad con el artículo 1 los artículos 1.359 y 1360 del Código Civil;
14. Copia Certificada de Expediente No. 2011-0521 de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas (Folios 216 al 219), marcada con la letra “B”. Dichas actas procesales se valoran los artículos 1.359 y 1360 del Código Civil;
15. Pruebas de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y a la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda. El Juzgado a-quo mediante auto de fecha 15 de marzo de 2012 (vto. Folio 156) negó la evacuación de las mismas por improcedentes, y al no haber ejercido recurso alguno la parte demandada contra dicha resolución judicial se conformó con la misma.

Revisados exhaustivamente las alegaciones de las partes y analizado como fue el acervo probatorio aportado por las mismas, esta Alzada, para decidir la pretensión principal, hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO: La acción por la cual se contrae el presente proceso es la de resolución de contrato de arrendamiento durante el transcurso de la prorroga legal, motivado al impago de los cánones relativos a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2011, a razón de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.700,00) mensuales, causados durante la vigencia del tercer y último período de prorroga legal.

Además, solicitó la actora que: (i) que la demandada fuese condenada al pago de OCHENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 81.000,00) por concepto de daños derivados del incumplimiento de su obligación principal, de conformidad con la cláusula Décima del Contrato (cláusula penal); (ii) al pago de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.700,00) mensuales por concepto de indemnización por la ocupación ilegal hasta que se produjera la entrega definitiva del mismo; (iii) al pago de intereses moratorios causados con fundamento en la cláusula Segunda del Contrato de arrendamiento; (iv) las constas procesales.

Sin embargo, este órgano jurisdiccional observa que, al momento de emitir su fallo (04/06/2012), el tribunal de la causa se limitó a declarar con lugar la resolución del contrato de arrendamiento y pérdida del beneficio de la prórroga legal (resolución aquella que lleva implícita la devolución del inmueble arrendado como fue solicitado) y sin lugar las cuestiones previas de los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

De modo que, no habiendo recurrido de la anterior omisión, la representación de la parte actora (ni haberse adherido a la apelación de la accionada), la sentencia que haya de dictarse no podrá desmejorar la condición de la parte demandada, de acuerdo con el principio de prohibición de reformatio in peius.

SEGUNDO: En la oportunidad del acto de contestación de la demanda (del 14/03/2012), la representación de la parte accionada opuso las cuestiones previas de los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. De aquellas, este órgano jurisdiccional resolvió la última de ellas como punto previo, puesto que es la única que se encuentra sujeta a revisión conforme al artículo 357 eiusdem.

Así mismo, la representación de la accionada impugnó la estimación de la demanda y denunció la indeterminación del contratote arrendamiento, los cuales fueron resueltos como puntos previos.

TERCERO: Como bien fue establecido con antelación, la acción aquí incoada es la de resolución de contrato de arrendamiento, propuesto en el curso de la prórroga legal, alusiva a la falta de pago de las pensiones comprendidas entre los meses de febrero y mayo (ambos inclusive) de 2011, a razón de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.700,00) mensuales (que totalizan un monto de Bs. 10.800), causados durante la vigencia del tercer y último período de prórroga legal.

En el acto de la litis contestatio, la representación de la parte demandada centró su defensa en la indeterminación (o reconducción) del contrato de arrendamiento, en la prohibición legal de admitir la acción propuesta y en la impugnación de la estimación de la demanda, los cuales ya fueron resueltos como puntos previos.

De igual forma, rechazó en todos sus puntos la demanda, manifestando no adeudar nada por cánones de arrendamiento, daños y perjuicios, ni por intereses moratorios. Sin embargo, sólo corresponde a este órgano jurisdiccional avanzar al análisis de la solvencia o insolvencia del demandado, invocada como causa resolutoria, toda vez que el dispositivo de la sentencia apelada omitió pronunciamiento respecto a la petición de condena sobre los mencionados puntos cuanticos (de Bs. 10.800 por cánones insolutos y por ocupación ilegal del inmueble, de Bs. 81.000 por daños y perjuicios por cláusula penal e intereses moratorios) y de ello no apeló la parte actora perjudicada, conformándose con el fallo, lo cual se encuentra consustanciado con el principio de prohibición de reformatio in peius.

Revisado el caudal probatorio y los autos en general, se constata que la parte actora basa su pretensión de resolución (y entrega material del inmueble arrendado) en la falta de pago de las cánones comprendidos entre los meses de febrero y mayo (ambos inclusive) de 2011, a razón de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.700,00), alusivo a un galpón identificado ab-initio, cuyo canon debía ser pagado al vencimiento de cada mes, de acuerdo con la cláusula “SEGUNDA” del contrato (del 27/03/2008) debía ser pagado puntualmente por mes vencido.

En el decurso del proceso, la accionada hizo valer como medio de prueba fundamental, pretendiendo demostrar su solvencia, Certificación de Consignaciones (expedida el 26/09/2011), que corre al folio 219, de lo que se desprende que ha depositado regularmente las pensiones locativas a favor del arrendador, excepto la correspondiente al mes de febrero de 2011, la cual fue consignada el 07 de marzo de 2011, o sea, fuera del lapso de quince (15) días previstos en el artículo 57 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero todas las consignaciones se hicieron sobre la base de Bs. 1.512, monto convenido por las partes, según representación de la demandada, aunque inferior al de Bs. 2.700 pretendido por la actora, y notificado jurisdiccionalmente el 17 de noviembre de 2010 al ciudadano ELIAS CHERRABE (codemandado) por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite en su artículo 38 infine la posibilidad de variaciones del canon locativo durante la prórroga legal con el asentimiento de las partes. En el caso de autos así ha sucedido, pues la propia representación de la accionada reconoce esa fluctuación (durante el lapso de prórroga) en el acto de contestación de la demanda.

Entiende esta alzada que, las variaciones en los referidos pagos ha estado consustanciado con lo previsto en la norma a la que se hizo referencia, a las notificaciones realizadas por el arrendador al arrendatario y, sobre todo, a que en el contrato de arrendamiento de fecha 27 de marzo de 2008 (con vigencia entre el 01/02/2008 y el 01/02/2008) las partes pactaron que en caso de que el arrendatario quisiere continuar con el arrendamiento se discutiría un nuevo contrato con un aumento de por lo menos un 50% de aumento del canon de arrendamiento (cláusula SÉPTIMA), y se estableció, además, que en caso de prórroga legal, se incrementaría según el índice de inflación.

En la contestación a la demanda, la representación de la accionada reconoce expresamente que se le notificó el 2 de diciembre de 2009 el inicio del segundo período de prórroga legal desde el 2 de febrero de 2010 hasta el 1 de febrero de 2011, siéndole propuesto un canon de Bs. 1.350 más IVA, sumando un total de Bs. 1.512, que fue aceptado (y es el que ha venido pagando, aunque lo consideró injusto)

De modo que, más allá de los entretelones que se han develado entre las pupilas de las partes, observa este Tribunal que en cuanto a las fluctuaciones de los montos de los cánones, ha prevalecido la voluntad de aquellas, independiente de que ahora, la representación de la parte accionada lo adjetive como un hecho “injusto”. Empero, no puede olvidarse el carácter consensual del arrendamiento y la fuerza de ley que tiene entre sus signatarios conforme el artículo 1.159 del Código Civil, a lo que se aúna el hecho de que el arrendatario ha sido notificado de los sucesivos aumentos al quantum de las pensiones y ha terminado aceptando las mismas al pagarlas.

De manera que, habiendo pactado la parte arrendataria en el contrato (del 27/03/2008) que durante el lapso de la prórroga legal, el canon se incrementaría según el índice de inflación conforme a los informes del Banco Central de Venezuela (cláusula SÉPTIMA del contrato) y encontrándose notificada desde el 2 de diciembre de 2009 que la pensión que ha sido pagada (de Bs. 1.350 + IVA, o sea, Bs. 1.520) era por el lapso comprendido entre el 01/02/2010 hasta el 01/02/2011, el inquilino no podía obviar que para el último período de prórroga legal se produciría un nuevo aumento, pues, así había sido convenido contractualmente.

Y con base en el contrato, el arrendatario fue notificado (17/11/2010) que para el tercer período comprendido desde el 1 de febrero de 2011 hasta el 1 de febrero de 2012 debía pagar DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.700,00) más IVA.

Ahora bien, si el arrendatario consideraba que el referido incremento (de Bs. 2.700 + IVA) era exagerado, debía proceder a consignar en la Oficina competente una cantidad que incluyera tanto el monto del canon que venía pagando sin IVA (Bs. 1.350) como la suma correspondiente al índice inflacionario pactado y el respectivo Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre el total, lo que venía a constituir la nueva pensión locativa. Pero, en ningún caso podía el arrendatario pagar el mismo canon (de Bs. 1.350 + IVA, o sea, Bs. 1.512) para el otro período de la prórroga legal, porque la inflación galopa sobre nuestro signo monetario y es un hecho notorio no sujeto a prueba; a menos que existiese un elemento de fuerza mayor o caso fortuito que le hubiese impedido cumplir con su obligación y esa circunstancia no fue invocada en autos, por lo que incurrió en insolvencia al no aplicar un monto adicional sustitutivo de la inflación a la pensión que estaba pagando.

En efecto, ha quedado constatado que la parte demandada, luego de exigírsele mediante notificación (del 17/11/2010) un nuevo canon de arrendamiento (de Bs.. 2700 + IVA), no pagó este, ni consignó una suma que incluyera la cantidad simple que venía pagando antes de dicha notificación (de Bs. 1.350) a la cual tenía que adicionársele un monto por inflación y el correspondiente IVA a su totalidad, como lo ordena la Cláusula Séptima del contrato de fecha 27 de mazo de 2008 (con vigencia entre el 01/02/2008 y el 01/02/2009), por lo que se infringió la convención que es ley entre las partes y constituye causal de resolución.

De ahí, que no habiendo probado la arrendataria el pago del nuevo canon de arrendamiento relativo a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2011, los cuales debían contener un monto adicional por índice inflacionario, ya que la copia del expediente 2011-0521 que contiene la certificación de consignaciones (folios 216 al 219) solo acredita un pago parcial (de Bs. 1.512 por mes) de las pensiones demandadas como insolutas, y en ese sentido se les valora respecto al referido abono parcial, que constituye una infracción del contrato de arrendamiento, que conlleva a la resolución del mismo, no observándose violación constitucional o legal contra la accionada. Y ello Lleva a la resolución del contrato y a la correspondiente devolución del inmueble objeto del arriendo, distinguido con el número y letra “5-A”, ubicado en la Carretera Petare Santa Lucía, Km.8, Urbanización El Limoncito, Sector Cabeza de Tigre, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

De igual forma, observa esta alzada que en escrito del 27 de abril de 2013, la representación de la accionada denunció que el juez de la causa no resolvió lo relativo a la cuantía, no emitió pronunciamiento sobre las cantidades demandadas y no determinó el objeto o la cosa (indeterminación objetiva) y que se infringieron normas constitucionales.

En lo atinente a la denuncia de falta de indicación de la cosa sobre la cual ha de recaer la sentencia, se observa que en el capítulo “PRIMERO” de la decisión recurrida se hace mención al inmueble (galpón) objeto del arriendo, por lo que no existe, estrictamente, falta de determinación objetiva en ese sentido, aunque en el dispositivo de verdad no se identifica aquél. Empero, es menester advertir que la resolución del contrato de arrendamiento engendra además la devolución del bien locativo y ello fue requerido en el “petitorio” por la parte actora, quien solicitó “la desocupación y entrega inmediata del inmueble”.

En lo relativo a las cantidades demandadas, o sea, los montos que fueron peticionados en el libelo, a saber, cánones insolutos por Bs. 10.800, daños y perjuicios de conformidad con la cláusula penal del contrato por Bs. 81.000, por indemnización por ocupación ilegal del inmueble (Bs. 2.700 mensuales)y los intereses moratorios, ciertamente observa esta alzada que en el dispositivo de la decisión recurrida, a pesar de declararse con lugar la demanda, se omitió condenar a la demandada al pago de los referidos conceptos.

Ahora bien, esa omisión en la dispositiva de la resolución recurrida (del 04/06/2012) en nada afecta los derechos de la parte demandada, más bien, por el contrario, agravia a la parte actora. Pero ésta no ejerció recurso de apelación, posición aquiescente que el jurisdicente está obligado a respetar, ya que se trata de intereses privativos de la accionante. Y en ese sentido, en el decurso de la presente sentencia, esta alzada ha expresado que conforme al principio de prohibición de reformatio in peius no ingresaría a la revisión de los puntos que desfavorecen al no apelante, quien se conformó con el fallo de primer grado al no recurrirlo, cuyos puntos quedaron firmes.

La forma en que la representación de la accionada plantea sus denuncias, de ser aceptada conllevaría a la modificación del fallo en detrimento de su propio representado, puesto que habiendo sido declarada con antelación la resolución de contrato por infracción convencional de parte de la demandada, al constatarse su insolvencia en el pago del arriendo, de resultar procedentes los puntos omitidos por el a quo en el dispositivo de la sentencia (por concepto de cánones insolutos, daños y perjuicios e intereses) se lesionarían los derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva y a la defensa del inquilino, ya que se le estaría empeorando su situación como apelante, razón por la cual se desestima el planteamiento formulado por la representación de la accionada.

En lo referente a la impugnación de la cuantía, sí hubo omisión del a quo, siendo revisado y resuelto la misma por esta alzada, lo que también conlleva a la notificación del fallo en ese sentido.

Por lo tanto, no habiéndose libertado la accionada de su obligación de pago de las pensiones locativas, ya que no desvirtuó la pretensión de la actora como lo ordena el artículo 1.354 del Código Civil, resulta procedente la resolución del contrato planteada (y la pérdida del beneficio de prórroga legal), retrotrayéndose la situación al statu quo previo a la suscripción del contrato de arrendamiento del 27 de marzo de 2008, otorgado entre FLORIANO RUSO ZAMORA (arrendador) y ELIAS CHERRABE (arrendatario) y BASILE AJAJ (fiador personal y solidario, principal pagador de las obligaciones del arrendatario), lo que conlleva a la desocupación del inmueble identificado ab initio.

En consecuencia, declarada la resolución del contrato en la forma ya señalada y la improcedencia de los puntos previos también examinados, la decisión recurrida habrá de modificarse, no produciéndose condenatoria en costas del recurso al resultar parcialmente con lugar la apelación de la accionada.

V
DE LA DECISION

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO: se declaran IMPROCEDENTES las denuncias de: (i) inadmisibilidad de la acción, planteada como cuestión previa; (ii) de indeterminación del contrato de fecha 27 de marzo de 2008; (iii) de impugnación de la cuantía, las cuales fueron formuladas por la demandada;

SEGUNDO: Se MODIFICA, en la forma que aquí se expresa y con respeto del principio de prohibición de reformatio in peius, el dispositivo de la decisión de fecha 04 de junio de 2012 dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la resolución de contrato y pérdida del beneficio de prórroga legal y sin lugar las cuestiones previas previstas en los ordinales 6º y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la representación de la demandada, en el juicio de resolución de contrato seguido por FLORIANO RUSO ZAMORA (arrendador) en contra de los ciudadanos ELIAS CHERRABE (arrendatario) y BASILE AJAJ (fiador solidario);

TERCERO: Queda RESUELTO el contrato de arrendamiento de fecha 27 de marzo de 2008, lo que conlleva a la desocupación del inmueble identificado ab initio.

CUARTO: se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación de la accionada, no imponiéndose costas del recurso dada la naturaleza de la sentencia. Queda modificado el fallo recurrido.

Regístrese, publíquese, notifíquese y en su oportunidad legal remítase el presente expediente al Juzgado a-quo.

Dada, y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los doce (31) días del mes de marzo de dos mil dieciséis (2016).

EL JUEZ

Dr. ALEXIS JOSE CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. JEANETTE LIENDO A.
En esta misma fecha, siendo las tres en punto de la tarde (3:30 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.

LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. JEANETTE LIENDO A.

EXP. N° 10600
(AP71-R-2013-000111)
AJCE/AMV/jean