REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS -I- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: Ciudadano YANAL YASSINE MOHAMAD, venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 19.557.752.- REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos FLOR CARVAJAL DE PATIÑO y ANDRO JESÚS RESTAINO RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nº 52.626 Y 179.450 respectivamente.- PARTE DEMANDADA: Ciudadana CARMEN ARACELLY ZEA ALVARADO, ecuatoriana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad Nº E- 81.663.686.- REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos LEONARDO JOSÉ VILORIA GONZÁLEZ, BEATRIZ LOPÉZ CASTELLANO y EDGAR BARON, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nos 27.385, 7.955 y 44.851 respectivamente.- MOTIVO: DESALOJO. Expediente Nº AP71-R-2015-000973/ 14.527.- - II - Por auto de fecha catorce (14) de octubre de dos mil quince (2015), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionada con la apelación interpuesta en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil quince (2015), por el abogado ANDRO JESÚS RESTAINO RODRÍGUEZ, en su condición de apoderado judicial de parte actora, contra la sentencia pronunciada el catorce (14) de julio de dos mil quince (2015), por el referido Juzgado en el juicio que por DESALOJO, sigue el ciudadano YANAL YASSINE MOHAMAD, contra la ciudadana CARMEN ARACELLY ZEA ALVARADO, todos anteriormente identificados. En dicho auto, este Tribunal le dio entrada a la causa; y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus informes. En auto del dieciséis (16) de noviembre de dos mil quince (2015), los abogados ANDRO JESÚS RESTAINO RODRÍGUEZ y LEONARDO JOSÉ VILORIA GONZÁLEZ, apoderados judiciales de la parte actora y demandada, respectivamente, acordaron suspender el curso de la causa, hasta el día quince (15) de enero de dos mil dieciséis (2016), inclusive; en consecuencia este Tribunal Homologó dicha suspensión en los términos expuesto en el acuerdo y dejó expresa constancia que la causa se reanudaría, en el día de despacho siguiente a la mencionada fecha, sin necesidad de que se notificaran las partes, era decir, el último día de despacho para la presentación de los informes en este proceso, según auto de fecha catorce (14) de octubre de dos mil quince (2015). En fecha dieciocho (18) de enero de dos mil dieciséis (2016), ambas partes presentaron sus escrito de informes. En fecha veintiocho (28) de enero de dos mil dieciséis (2016), la secretaria de este Juzgado dejó constancia que ninguna de las partes presentó observaciones a los informes presentado por las partes. Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal pasa a decidir con base en las siguientes consideraciones. -III- DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES En fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil catorce (2014), el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por DESALOJO, interpuesta el ciudadano YANAL YASSINE MOHAMAD, en contra de la ciudadana CARMEN ARACELLY ZEA ALVARADO. Expone la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, los siguientes hechos y peticiones: Que en fecha doce (12) de julio de dos mil trece (2013), su poderdante había suscrito contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN ARACELLY ZEA ALVARADO, por un inmueble identificado como Local Comercial Único de la Quinta Keisel, ubicado en la Avenida Andrés Bello cruce con la Segunda Transversal de Guaicaipuro, Parroquia El Recreo, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Indicó que el plazo de duración del contrato se había establecido por un (1) año prorrogable, con fecha de vigencia a partir del día primero (01) de enero de dos mil trece (2013), por lo que, estaban en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Señalaron que la inquilina estaba obligada a pagar por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs.12.000,00) mensuales, la cual debía ser efectuada con toda puntualidad el último días de cada mes en las oficinas del arrendador de acuerdo con la clausura segunda del contrato de arrendamiento; que ambas partes habían acordado que la falta de pago de una mensualidad, dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, sería causa suficiente para que el arrendador solicitara la resolución del presente contrato. Que la demandada, había dejado de pagar la pensión de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo y abril de dos mil catorce (2014), conforme a lo que habían convenido en el contrato de arrendamiento. Que en virtud de que habían sido infructuosas las diligencias realizadas con el fin de que fueran pagadas las pensiones de arrendamiento insolutas, sin haber obtenido respuesta alguna por parte de la inquilina, era por lo que acudían a la vía judicial con el fin de obtener el desalojo y correspondiente restitución del inmueble arrendado, a su patrocinado; motivado al incumplimiento en el pago del canon, de acuerdo a como se había establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y conforme al numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil, y, 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, a la ciudadana CARMEN ARACELLY ZEA ALVARADO, para que conviniera y fuera condenada por el Tribunal a lo siguiente: “…PRIMERO: En declarar el desalojo y por vía de consecuencia extinguir judicialmente tanto el contrato de arrendamiento así como también la relación arrendaticia existente, todo ello con efectos ex tunc y con fundamento en las razones expuestas en el cuerpo del presente escrito libelar. SEGUNDO: En restituir a nuestro representado el inmueble libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones que lo recibió TERCERO: Igualmente pedimos en nombre de nuestro representado, que la demandada sea condenada al pago tanto de las costas como costo del presente proceso hasta su definitiva. CUARTO: En defecto de convenimiento, pedimos al Tribunal se sirva declarar con lugar El Desalojo, y, por ende, la extinción del contrato de arrendamiento así como la restitución a nuestro representado del inmueble arrendado…” Fundamentaron su demanda en lo establecido en los artículos 14, 40.a, 40.i y 43 de la Ley de Regulación Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264. 1.592.2 del Código Civil; y, del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; y, estimaron la demanda de desalojo en la suma de VENTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.24.000,00). Por otro lado, se observa que el abogado LEONARDO JOSÉ VILORIA GONZÁLEZ, apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda de la siguiente manera: Que la posesión precaria del inmueble identificado en autos, era de tiempo anterior al que había expresado la parte actora que ello se ponía de manifiesto cuando se comparaba la fecha pautada en el contrato de fecha primero (01) de enero de dos mil trece (2013), y el auto de la Notaria Publica Trigésima Segunda del Municipio Libertador, de fecha doce (12) de julio de dos mil trece (2013), que la parte actora en el folio 2 del libelo de la demanda había expresado, que el plazo de duración del contrato se había establecido por un año prorrogable a partir del el día primero (01) de enero de dos mil trece (2013), por lo que se encontraban en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Alegó que si bien el Decreto de Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Para Uso Comercial no determinaba si la aplicación de la acción de desalojo aplicaba tanto para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, como los indeterminados era importante señalar que la actora había incurrido en un error, ya que en el contrato en cuestión se había establecido un tiempo determinado. Que era cierto que las partes podían establecer las estipulaciones que a su bien tuvieran a su libre arbitrio siempre y cuando no vulneraran el orden público, no era menos cierto que en casos como este una relación a tiempo determinado podía convertirse a tiempo indeterminado, dependiendo de la conducta establecida por las partes, y eso precisamente había ocurrido, lo cual se podía probar con la aceptación de los pagos correspondiente a los meses de enero y febrero de dos mil catorce (2014), aceptados por la arrendadora. Manifestó que la demanda había sido presentada en la Circunscripción Judicial en fecha quince (15) de diciembre de dos mil catorce (2014), y admitida el día dieciocho (18) de diciembre de dos mil catorce (2014), seis (6) meses después de la aprobación de la Ley Especial, y que el arrendador de conformidad con la primera disposición transitoria debía haber adecuado el contrato en un lapso no mayor a seis (6) meses violándose el artículo 24 ejusdem correspondiéndole la aplicación de la sanción prevista en el artículo 44. Negó que su representada adeudara los meses de marzo y abril de dos mil catorce (2014), lo cual había dado origen a la resolución y consecuencial desalojo del inmueble del cual era arrendataria, que debido que el arrendador se había negado a recibir la contraprestación pecuniaria, la demandada había seguido sus instrucciones, y había consignado los cánones de arrendamiento a favor del ciudadano YANAL YASSINE MOHAMAD, para evitar la insolvencia de dos cánones de arrendamiento que subsumieran el supuesto de hecho en el literal “a” del artículo 40 de la ley especial. Negó, rechazó y contradijo, que su representada debía convenir en el desalojo del inmueble identificado en autos y que se debiera extinguirse el contrato y/o la relación arrendaticia ya que, su representada no se encontraba incursa en ninguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 40 de la ley especial. Negó, rechazó y contradijo que su representada debía restituir al arrendador el inmueble, libre de personas y bienes. Negó, rechazó y contradijo que su representada debía ser condenada en costas y costos en el juicio dada la improponibilidad de la presente acción; y, pidió que la demanda fuera declarada sin lugar con la correspondiente declaratoria en costa. -IV- DE LOS INFORMES EN ALZADA. La representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de presentar su escrito de informes ante la Alzada alegó como defensa previa, que el recurso de apelación ejercido por la parte actora era extemporáneo, punto que se decidirá más adelante. Que en el supuesto negado que el punto previo referido a la extemporaneidad de la apelación fuera desechado, por esta Alzada, debían ser verificados los actos procesales y las pruebas aportadas en el Tribunal de la causa; que la controversia había quedado circunscrita, en que si las consignaciones efectuada por la arrendataria ante la Oficina de Control de Consignaciones a partir de la fecha trece (13) de mayo de dos mil catorce (2014), especialmente las que correspondían a los meses de marzo y abril de dos mil catorce (2014), constituirían o no insolvencia, que si esta presunta insolvencia representaría causal suficiente para el ejercicio de la acción de desalojo. Señaló que el Tribunal a-quo forzosamente le había correspondido examinar las causales de desalojo prevista en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Alegó que al no haber existido controversia con relación a las consignaciones arrendaticias ni al tiempo en que las misma habían sido efectuadas, lo cual constaba a las actas del presente expediente y desprendiéndose de autos que en fecha trece (13) de mayo de dos mil catorce (2014), se había materializado la consignación de los meses de marzo y abril de ese mismo año, fácilmente se podía concluir que no había la insolvencia de dos meses consecutivo, lo cual, era el supuesto de procedencia para la acción de desalojo interpuesta en contra de su representada por ello la misma no podía prosperar. Solicitó al Tribunal fuera declara sin lugar la apelación propuesta y confirmada la sentencia dictada por el A-quo en fecha catorce (14) de julio de dos mil quince, en todas y cada una de sus partes con la respectiva condenatoria en costas. Por su parte la representación judicial de la parte actora, en la oportunidad de presentar su escrito de informes, ante esta Alzada señaló lo siguiente: Realizó un análisis cronológico del proceso y alegó que el presente asunto giraba en torno a determinar si el pago realizado por la demandada correspondiente a los meses de marzo y abril de dos mil catorce (2014), habían sido hechos de forma extemporánea ya que según el expediente de consignaciones los pagos de los meses demandado como insolutos había sido realizado el día trece (13) de mayo de dos mil catorce (2014), por lo que la demandada se encontraba en incumplimiento de la cláusula segunda del contrato locativo. Que en la cláusula antes indicada, las partes de común acuerdo haciendo uso de la autonomía de la voluntad, habían fijado una excepción a favor del inquilino, por cuanto este debiendo pagar la pensión arrendaticia el último día de cada mes se le había otorgado un plazo único y por una sola oportunidad, era decir, una sola mensualidad, de quince (15) días para que pagara el canon de arrendamiento en la oficina del arrendador. Indicó que la actitud manifestada por la demandada se subsumía en la norma que sanciona al inquilino que incumpliera con las cláusulas contractuales convenidas por las partes, que cuando se hablaba de los contratos los mismos, era regidos por el principio de la autonomía de la voluntad; y, que una de las consecuencias más importante de ese principio era, la libertad para el establecimiento de las obligaciones que de el derivaran. Que por lo antes expuestos solicitaba a esta Alzada fuera declarada con lugar el recurso de apelación ya que la demandada había incumplido con lo establecido en el contrato locativo, y en consecuencia fuera declarada con lugar la demanda, el desalojo y la restitución del inmueble identificado en autos, libre de bienes y personas a su representado. -V- MOTIVACIONES PARA DECIDIR PUNTO PREVIO Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y, a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el punto previo, que a continuación se indica; y a tales efectos observa: -A- DE LA EXTEMPORANEIDAD DEL RECURSO DE APELACIÓN EJERCIDO POR LA PARTE ACTORA La parte demandada en la oportunidad de presentar escrito de informes ante esta Alzada alegó como punto previo que el recurso de apelación ejercido por la parte actora había sido interpuesto de forma extemporánea por tardío, para lo cual señaló lo siguiente: Que el Juzgado a-quo había dictado sentencia definitiva en tiempo útil, en fecha catorce (14) de julio de dos mil quince (2015), y que la apelación propuesta por la recurrente en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil quince (2015), era extemporánea por cuanto la misma, de conformidad con lo previsto en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil; debía haberse formulado dentro del lapso de cinco (05) días de despacho siguiente al catorce (14) de julio de dos mil quince (2015), era decir, los días miércoles quince (15), jueves dieciséis (16), viernes diecisiete (17), lunes veinte (20) y martes veintiuno (21) de julio de dos mil quince (2015), lo cual podía verificarse del calendario del Juzgado de la causa, cuya certificación había solicitado y había sido negada con el argumento de que la misma debía ser requerida por el Tribunal. Que además de los días indicados, habían trascurrido en el a-quo los días veintidós (22) y veintitrés (23) julio de dos mil quince (2015); y, que se había suspendido el despacho en el Juzgado de la causa hasta el día veintiocho (28) de septiembre de dos mil quince (2015), fecha en la que se había reanudado las actividades habituales, razón por la cual solicitaba que verificados los extremos de ley se declarar extemporánea la apelación interpuesta en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil quince (2015). Consta que la parte demandada a los efectos de fundamentar su alegato acompañó a su escrito de informes solicitud dirigida al Juzgado de la causa a través del cual, había solicitado cómputo de los días de despacho transcurrido en ese Tribunal desde el día catorce (14) de julio de dos mil quince (2015), exclusive, fecha en la cual se había dictado la sentencia recurrida hasta el día veintinueve (29) de septiembre de dos mil quince (2015), inclusive, fecha en la cual, la parte demandante había ejercido recurso de apelación, asimismo acompañó copia simple del comprobante de recepción recibiendo la diligencia antes señalada. El Tribunal observa: La consignación ante este Tribunal del cómputo trascurrido y certificado por el Juzgado de la causa, para que esta Alzada pudiera efectivamente verificar o no la existencia de tal extemporaneidad, era necesaria. En otras palabras, cuando se alega la existencia de irregularidades en los lapsos procesales, específicamente en el cómputo de los mismos o en la presentación de actos procesales, debe consignarse ante el Tribunal cómputo certificado para que el Juez de conocimiento pueda verificar en forma cierta y pública la existencia de tal extemporaneidad o, si el acto se hizo en forma debida; en este caso, si bien es cierto, que la parte demandada de acuerdo con las copias consignadas antes esta Alzada realizó las diligencias necesarias a los efectos de traer a los autos cómputo con el objeto de demostrar la supuesta extemporaneidad de la apelación ejercida por la parte demandante; no es menos ciertos; que mal pudiera este Tribunal declarar extemporánea dicha apelación cuando no consta en autos los elementos necesarios como lo es el cómputo, para determinar si efectivamente la misma fue realizada dentro de la oportunidad correspondiente o no; razón por la cual es forzoso para este Tribunal declara improcedente el alegato realizado por la parte demandada en su escrito de informes, en relación con la extemporaneidad de la apelación ejercida por la parte demandante en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil quince (2015). Así se decide.- -VI- DEL FONDO DE LO DEBATIDO Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la oportunidad de llevare a cabo la audiencia de debate oral en fecha seis (06) de julio de dos mil quince (2015), dictó el dispositivo del fallo; y, posteriormente en fecha catorce (14) de julio de dos mil quince (2015), dicto el fallo complementario. El Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente: “…TEHEMA DECIDEDUM Ambas partes reconocen que entre ellas existe un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble identificado Local Comercial Único de la Quinta Keisel, la cual se encuentra ubicada en la Avenida Andrés Bello, cruce con la Segunda Transversal de Guaicaipuro, Parroquia El Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; tampoco existe discusión entre las partes sobre el monto estipulado para el canon de arrendamiento que es DOCE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 12.000,00) mensuales, y la forma de pago pues se pagaría los últimos de cada mes en las oficinas del arrendador y que además se dispuso que la falta de pago de una sola mensualidad dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, era causa suficiente para que el arrendador pueda solicitar la resolución Tampoco existe controversia respecto a que la arrendataria consignó en fechas 13 de mayo de 2014 las pensiones de arrendamiento de los meses de marzo y abril de 2014. Así el punto controvertido en la presente causa esta limitado a la determinación de si la conducta de la arrendataria hace procedente la acción de desalojo. En este sentido la parte actora afirma que el contrato de arrendamiento prevé que el arrendatario debía pagar la pensión el último de cada mes en la oficina del arrendador y que al no hacerlo dentro de los quince días siguientes al vencimiento, el arrendador tiene el derecho de demandar la resolución. En este sentido estima que estamos ante una estipulación contractual cuyo incumplimiento encuadra en la causal que prevé el literal i) del artículo 40 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para uso Comercial que textualmente prevé: i.Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio” MERITO Observa el Tribunal que la reciente Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso Comercial publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, no contempla la posibilidad de ejercer las acciones de derecho común, como si lo hace la Ley para la Regulación y Control del Arrendamiento de Viviendas al prever en el artículo 91: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.” De tal regulación deriva que la terminación del arrendamiento de locales comerciales sometidos a la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para uso Comercial solo sea procedente por vía de la acción de desalojo al encontrarse fundada la misma en una de las causales previstas en el artículo 41 que textualmente prevé: “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio” Así esta acción especial comprende las diversas situaciones que en la legislación anterior daban lugar al ejercicio de las acciones de derecho común de cumplimiento o resolución de contratos, conforme al artículo 1161 del Código Civil. En este sentido vale agregar que el artículo 41 “ejusdem” establece entre las prohibiciones en el marco de estas relaciones locativas las previsiones o estipulaciones relativas a “La resolución unilateral del contrato de arrendamiento”. A juicio de quien suscribe esta norma excluye tanto la posibilidad de que las partes estipulen el derecho de una solo a resolver el contrato, como la posibilidad de que se establezcan supuestos relativos a la resolución de pleno derecho. Establecido lo anterior corresponde determinar el alcance de la causal de desalojo prevista en el literal i) antes trascrito y a partir de ello establecer si el supuesto previsto en el contrato que da origen al caso “subjudice” da lugar a la procedencia del desalojo y en tal hipótesis si existe el incumplimiento alegado. Significamos entonces que la hipótesis normativa postula “Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio” de modo que la trasgresión o incumplimiento del inquilino de los deberes que para el derivan de la Ley entendida como amplio receptáculo en el cual quedan comprendidas las distintas obligaciones que le sean exigibles al arrendatario en su condición de ocupante del local, tal seria el caso de las relativas a sanidad y salubridad publica, prevención de riesgos de desastres y similares. En el caso de las obligaciones contractuales estimamos que se encuentran comprendidas aquellas obligaciones accesorias tales como el mantenimiento de pólizas de seguro sobre el riesgo locativo, pago de servicios, realizar mantenimientos al inmueble y similares. El resto de los casos se refiere a la trasgresión de las disposiciones condominiales. Ahora bien, debe destacarse que por esta vía no puede obtenerse una causal de desalojo que vacíe de contenido o modifique el resto de las causales, pues ello atentaría contra la razón de su estipulación que es equilibrar la relación entre las partes. Así y en relación al caso “subjudice” nos parece que no puede admitirse un desalojo por la falta de pago de una sola pensión de arrendamiento, pues ello contraria la causal prevista en el literal a) que prevé que el desalojo por falta de pago de la pensión procede cuando se han dejado de pagar dos pensiones consecutivas. Establecido lo anterior observa el Tribunal que en el caso “subjudice” el pago de la pensión debía realizarse el último de cada mes y que además contractualmente se admitía un plazo de quince días a favor del deudor, al estipularse que “…la falta de pago de una sola mensualidad, dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento…” Así para recurrir al procedimiento de consignación la arrendataria en este caso disponía de los quince días que le otorga el contrato, mas los quince días que la ley otorga para servirse del procedimiento consignatario, por aplicación analógica de la previsión del artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ante la circunstancia de que las partes no han adecuado su relación a la forma de pago prevista en el artículo 27 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial. Partiendo este marco temporal es claro que la consignación de la pensión del mes de marzo de 2014 se realizó extemporáneamente y la de abril de 2014 si fue oportunamente, por tanto estos hechos no configuran la causal de desalojos conforme al literal a) y tampoco conforme al literal i) del artículo 40 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para uso Comercial. Así se decide. III DECISIÓN En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda incoada por YANAL YASSINE MOHAMAD contra la CARMEN ARACELY ZEA ALVARADO, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia. Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandante por haber resultado vencida…” Ante ello, el Tribunal observa: El arrendamiento es un contrato por el cual unas de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado que esta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1579 del Código Civil. Es así, como el pago del canon de arrendamiento se convierte en una de las obligaciones principales del arrendatario, al punto de que si no se cumple con esta obligación, la ley autoriza el desalojo del inmueble. Este desalojo, como se dijo antes, es procedente en el caso de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, según lo preceptuado en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario Para el Uso Comercial, el cual señala lo siguiente: “Artículo 40, Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos...”. De la norma parcialmente transcrita, se desprende que como presupuestos generales indispensables para que proceda la acción de desalojo en ella contemplada, por la causal indicada, se requiere la existencia que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) canon de arrendamientos y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada. Igualmente, establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción según el caso. En este sentido, observa este Juzgado Superior, que para demostrar sus afirmaciones, la actora trajo al proceso junto a su libelo, el siguiente medio de prueba: 1.- Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos YANAL YASSINE MOHAMAD, y la ciudadana CARMEN ARACELLY ZEA ALVARADO, sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado como único, de la quinta denominada KEISEL, ubicada en la Avenida “Andrés Bello”, cruce con la segunda transversal de Guaicaipuro, Parroquia “Recreo” en la ciudad de Caracas; autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha doce (12) de julio de dos mil trece (2013), bajo el Nº 56, Tomo 120; a los efectos de demostrar la existencia de la relación arrendaticia; la referida copia simple no fue impugnada por la contra parte, en la oportunidad legal correspondiente; razón por la cual, este Tribunal por tratarse de una copia simple de un instrumento público la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, le da valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Así se decide.- Dicho medio probatorio es demostrativo de que entre el hoy demandante y la ciudadana CARMEN ARACELLY ZEA ALVARADO, fue suscrito contrato de arrendamiento, sobre el inmueble constituido por un local comercial identificado como único, de la quinta denominada KEISEL, ubicada en la Avenida “Andrés Bello”, cruce con la segunda transversal de Guaicaipuro, Parroquia “Recreo” en la ciudad de Caracas. Es demostrativo de que, las partes establecieron, en el contrato tal como se desprende de la cláusula segunda que el canon de arrendamiento era por la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00) mensuales, que la arrendataria estaba obligada a pagar con toda puntualidad los días últimos de cada mes en las oficinas de el arrendador, por todo el tiempo que durara ese contrato y hasta tanto entregara el inmueble arrendado completamente desocupado y a su satisfacción de el arrendador; que a la falta de pago de una sola mensualidad, dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, era causa suficiente para que el arrendador pudiera solicitar la resolución del presente contrato y exigir la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en la que fue entregado al inicio del arrendamiento; y, que en la cláusula cuarta se estableció que el contrato de arrendamiento comenzaría a regir a partir del primero de enero de dos mil trece (2013). Así se decide.- Por otro lado, se observa que la parte demandada acompaño junto a la contestación de la demanda y en el lapso probatorio, los siguientes medios de pruebas: a.- Original de recibo de pago suscrito por el ciudadano YANAL YASSINE MOHAMAD a nombre de la ciudadana CARMEN ARACELLY ZEA ALVARADO, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de octubre del año mil novecientos noventa y cinco (1995), a los efectos de demostrar que la relación arrendaticia tenía una data superior a los diez (10) años. Este Tribunal desecha dicho medio probatorio, por cuanto el hecho que se pretende probar no ésta en discusión en la presente causa. Así se establece. b.- Copia simple de expediente de consignación Nº 2014- 0158, llevado ante la Oficina de control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios a solicitud de la ciudadana CARMEN ARACELLY ZEA ALVARADO y como beneficiario el ciudadano YANAL YASSINE MOHAMAD, a los efectos de demostrar la solvencia en cuanto al cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento demandados. Sobre dicho medio de prueba la parte demandada igualmente solicitó prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se requiriera del ente antes mencionado información sobre el expediente de consignaciones número 2014-0158; a los efectos de demostrar que se había abierto un procedimiento por consignaciones ante dicho ente. En relación a la prueba de informes observa este Tribunal, que la misma no fue admitida ni evacuada por el Juzgado de la causa en virtud de que las partes en la audiencia preliminar solicitaron se decidiera el asunto sin más pruebas, razón por la cual este Juzgado Superior no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se declara.- En cuanto a la copia simple del expediente de consignación, se observa que la misma no fue impugnada por la contra parte, en la oportunidad legal correspondiente; razón por la cual, por tratarse de una copia simple de un instrumento público la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, le da valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y la considera demostrativa de que la ciudadana CARMEN ARACELLY ZEA ALVARADO, se encontraba realizando consignaciones a nombre del ciudadano YANAL YASSINE MOHAMAD, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios; que en fecha trece (13) de mayo de dos mil catorce (2014), la arrendataria consignó ante dicho ente la suma de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00) correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de marzo y abril de dos mil catorce (2014) demandados. Así se decide.- c.- Promovió las testimoniales de los ciudadanos MARICARMEN MARCANO, APERI RAMIREZ ALFIO, CRUZ ANTONIO BASTARDO y ANABEL BETANCOURT, a los efectos de demostrar los argumentos y alegatos contenidos en la contestación de la demanda. Observa este Tribunal, que dichas testimoniales no fueron admitidas ni evacuada por el Juzgado de la causa en virtud de que las partes en la audiencia preliminar solicitaron se decidiera el asunto sin más pruebas, razón por la cual este Juzgado Superior no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se declara.- Analizados los medios probatorios antes señalados, pasa entonces este Juzgador, a examinar si en el presente caso, se ha configurado el supuesto previsto en el artículo 40 de del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, para la procedencia de la acción de desalojo que da inicio a estas actuaciones, esto es, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) canon de arrendamientos consecutivos. El actor indicó que la demandada había dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo y abril, a razón de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), cada una. Por su parte, el demandado rechazó que se encontrara en estado de insolvencia, por cuanto los meses demandados ya habían sido consignado en el expediente Nº 2014-0158; llevado por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario; al haberse negado el demandante a recibirlos. Este Tribunal considera necesario señalar, que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, buscaba proteger al débil jurídico de la relación económica, como es el arrendatario, frente a determinados actos o acciones de su arrendador que pudieran propiciar situaciones reñidas con el querer de las partes, disponiendo, como derecho inherente al arrendatario, la posibilidad de que éste, caso que su arrendador se rehusara a recibirle el pago adeudado por concepto de canon de arrendamiento, consignara el monto adeudado por ante la autoridad judicial de la ubicación del inmueble arrendado; y en ese mismo sentido el artículo 51 de la anterior legislación inquilinaria que rige la materia concede al inquilino un plazo perentorio de quince (15) días calendario para que efectuara el pago adeudado por el concepto ya indicado, en el entendido que el pago realizado, en conformidad a la previsión legal que lo consagraba, producía efectos liberatorios en su beneficio. Analizadas como han sido las pruebas que cursan en autos, observa este Tribunal, que en el presente caso, como fue apuntado; quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia, demostrada así mismo la obligación del arrendador de pagar el canon de arrendamiento mensual por el inmueble identificado en autos; igualmente se pudo constatar además, que si bien es cierto, que la parte demandada incumplió su obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo en el término establecido en el contrato, no es menos cierto; que del expediente de consignación anteriormente analizado, se evidencia que la parte demandada consignó el pago correspondiente a los meses de marzo y abril el día trece (13) de mayo de dos mil catorce (2014); es decir, que el mes de marzo fue cancelado de forma extemporánea fuera del lapso de quince (15) días fijado por el legislador; pero el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril fue cancelado dentro del lapso establecido para su consignación ante el ente correspondiente; por lo que, mal podría este Tribunal declarar la procedencia del desalojo que da inicio a estas actuaciones mediante la falta de cumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo y abril de dos mil catorce (2014), cuando la norma que rige la materia establece que para que se dé el supuesto de procedencia de dicha acción de desalojo, debe el arrendatario haber dejado de cancelar dos (2) mensualidades consecutivas; y, habiendo quedado establecido anteriormente que la parte demandada sólo canceló de forma extemporánea una de las mensualidades demandadas, es decir el mes de marzo, no se cumple con el extremo exigido en el artículo 40 de la ley que rige la materia, por lo que, se hace forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la presente acción. Así se decide. Como consecuencia de lo anterior, considera este Juzgador, que el Juez de la recurrida actuó ajustado a derecho, en razón de lo cual, la sentencia impugnada debe ser confirmada en todas sus partes; la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante debe ser declarada SIN LUGAR; y, la demanda por desalojo que da inicio a estas actuaciones debe ser declarada SIN LUGAR. Así se establece. DISPOSITIVO Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil quince (2015) por el abogado ANDRO JESÚS RESTAINO RODRÍGUEZ, en representación judicial de la parte actora ciudadano YANAL YASSINE MOHAMAD contra la decisión dictada en fecha catorce (14) de julio de dos mil quince (2015), por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda CONFIRMADO, el fallo apelado en todas y cada una de sus partes. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano YANAL YASSINE MOHAMAD contra la ciudadana CARMEN ARACELLY ZEA ALVARADO. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante del proceso al haber resultado totalmente vencida conforme con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; asimismo se le condena en costas del presente recurso a tenor del artículo 281 del mismo texto legal. Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado Superior. Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de marzo de dos mil dieciséis (2016). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación. EL JUEZ, Dr. OMAR ANTONIO RODRÍGUEZ AGUÈRO. LA SECRETARIA, YAJAIRA BRUZUAL. En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, YAJAIRA BRUZUAL.