TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Año 205º y 157º
Exp. No. AP71-R-2015-001248.

PARTE ACTORA: ciudadano DANIEL CORTEZ CORTEZ MEERTENS, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Houston, Texas, Estados Unidos de Norteamérica y titular de la cédula de identidad Nro.V-7.120.429.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos MIGUEL ÁNGEL ESTÉ CEDEÑO, MARIANN SALEM PÉREZ, MIRIAN PAVAN y OREANA JUÁREZ VALOR, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 36.170, 67.150, 54.131 y 233.976, en ese orden.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INVERSIONES COINCA, C.A., domiciliada en San Fernando de Apure, Estado Apure, e inscrita en la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha 2 de abril de 2007, bajo el número 31, Tomo 57-A; luego modificada en sus estatutos por Asamblea Ordinaria de Accionistas debidamente inscrita en el mismo Registro Mercantil, en fecha 13 de abril de 2007, bajo el Nº 47, Tomo 57-A, y, por Asamblea Ordinaria de Accionistas, inscrita en el mencionado Registro Mercantil, en fecha 16 de julio de 2012, bajo el Nº 5, Tomo 13-A, representada legalmente por su presidente, ciudadano JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad Nro. V-4.139.179.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos ELÍAS ARAZI SAYEGH, PEDRO JOSÉ CABRERA PÉREZ, ISAAC LEWIS CASTILLO, EVELYN ELIZABETH AGUILAR PARRA, LUÍS ENRIQUE ROMERO y HÉCTOR OLIVO ÁLAMO abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 36.153, 22.966, 13.277, 29.605, 33.374 y 23.060, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (Sentencia Definitiva).

ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones en fecha 10 de diciembre de 2015 (vto. f. 329), luego del trámite administrativo de distribución de expedientes, bajo el Nº AP71-R-2015-001248 (para la nomenclatura de este Tribunal); en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 23 de noviembre de 2015 (f.321), por el abogado Pedro J. Cabrera Pérez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 22.966, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 13 de noviembre de 2015 (f.314 al 319), proferida por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara el ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens contra la sociedad mercantil Inversiones Coinca, C.A.; apelación que fuera oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 07 de diciembre de 2015 (f.325).
En fecha 11 de enero de 2016, este Tribunal Superior a cargo de la Juez temporal Nancy Tirado Jaramillo, le dio entrada a la causa, y ordenó la notificación de las partes mediante boletas, a los fines de hacer de su conocimiento, que la audiencia oral y pública prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sería fijada para el tercer (3) día siguiente a la constancia en autos de haberse cumplido con las notificaciones ordenadas (f.330 al 334).
Mediante diligencia de fecha 13 de enero de 2016, la representación judicial de la parte actora se dio por notificada del auto dictado por este tribunal el 11 de enero de 2016, solicitando la notificación de la parte demandada en el domicilio procesal indicado en autos (f.335).
En fecha 22 de febrero de 2016, la ciudadana Ramona Mesa en su condición de alguacil de este Tribunal Superior, mediante diligencia dejó constancia de haber realizado la notificación de la parte demandada, consignando a los autos boleta de notificación firmada por el abogado Pedro J. Cabrera (f.336 al 337).
Por auto de fecha 25 de febrero de 2016, la Dra. Rosa Da Silva Guerra, en su carácter de Juez titular de este Tribunal, se abocó al conocimiento de la presente causa, y ordenó su prosecución en el estado que se encuentra, dejando constancia que ambas partes se encuentran a derecho, motivo por el cual dejó establecido que se dejaría transcurrir el lapso de 3 días de despacho para que las partes puedan ejercer el derecho consagrado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil (f.338).
En fecha 03 de marzo de 2016, este Tribunal fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para el tercer día de despacho siguiente a esa fecha a las 11 de la mañana (f.339).
En tal sentido, siendo la oportunidad fijada para la celebración de la audiencia oral y pública prevista, se pasa a dictar sentencia haciendo las siguientes consideraciones:

DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Se aprecia que en fecha 13 de noviembre de 2015, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la presente causa mediante la cual declaró: i) con lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens contra la sociedad mercantil Inversiones Coinca, C.A.; ii) inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada; iii) condenó a la demandada a la entrega inmediata del inmueble arrendado y a pagar una sanción establecida en el contrato, consistente en el pago de la cantidad de mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 1.450,00) por cada día de retraso en la entrega, contados a partir del 16 de noviembre de 2014, hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble, ordenado una experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; y iv) condenó en costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. La motivación de la referida decisión se fundamentó de la siguiente manera:
(…Omissis…)
“…Constituye un principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados por las partes. En un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes para que acrediten la verdad de los hechos plasmados, es decir, la carga de la prueba no supone un derecho para el adversario sino un imperativo del propio interés de cada parte acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.

Planteada la controversia y trabada la litis en los términos explanados supra, este Tribunal entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas y a tal efecto considera necesario citar el artículo 1.354 del Código Civil, que establece lo siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.

La presente demanda versa sobre el cumplimiento de un acuerdo celebrado entre las parte ante la SUNAVI, en virtud del incumplimiento de un contrato de arrendamiento de un bien destinado a vivienda. Por su parte la demanda, al ejercer la mutua petición, pretende el cumplimiento del contrato que da origen a la relación arrendaticia.

De las documentales consignadas por la actora como instrumentos fundamentales de su pretensión salta a la vista de este Juzgado la existencia de un acuerdo suscrito ante la SUNAVI no fue objeto de contradicción, sin embargo, la demandada reconviniente, ahora en fase judicial, alega que el mismo fue suscrito mediante engaños y que fue sorprendida en su buena fe, de lo que deriva una carga importante de la prueba en tal sentido.

El resto de las documentales aportadas por la actora, a excepción de las identificadas con la letra “D”, al no haber sido impugnadas, desconocidas, tachadas u objetadas se les confiere pleno valor probatorio con base al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Puntualmente considera quien suscribe hacer especial detención en la documental marcada “H” consistente en el Acta de Audiencia Conciliatoria, celebrada ante la SUNAVI, de la que se desprende que la accionada admite que el contrato está vencido y acuerda entregar el inmueble en fecha 15 de noviembre de 2014. Este Tribunal le confiere pleno valor probatorio con base al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, la demandada presentó junto con su escrito de contestación y reconvención, marcado “A”, copia certificada del expediente Nº MC-000670-13/09, que se sustancia ante la SUNAVI. Del mismo se desprende que se celebró la ya aludida audiencia y que la accionada admite que el contrato está vencido y acuerda entregar el inmueble en fecha 15 de noviembre de 2014, lo cual no ha sido contradicho y constituye prácticamente el documento fundamental del actor.

Marcado como “Legajo de Recibos” la demandada reconviniente presentó una serie de documentales que prueban el pago de sus obligaciones respecto de los cánones, en tal sentido se observa que tal hecho no es un punto controvertido en este proceso por lo que debe desecharse del juicio.
-III-
Como se expresó anteriormente, la pretensión de la actora consiste en el cumplimiento del acuerdo suscrito en la audiencia de conciliación ante la SUNAVI, acuerdo que debe ser declarado nulo según el alegato traído por la demandada por haber sido suscrito bajo engaño siendo sorprendiendo en su buena fe.

De la defensa en cuestión se debe hacer referencia, primeramente, a que el mencionado acuerdo fue suscrito por la hoy demandada debidamente asistida de abogado de lo cual debe inferir este Tribunal que no habiendo sido presentada prueba alguna que deje en evidencia la violación de sus derechos, tal acto debe ser tenido como legítimo así como generador de las consecuencias jurídicas allí soportadas; así mismo se observa de la prueba consignada por la misma demandada, marcada “A”, que además de la audiencia se tramitaron actos de comunicación consistentes en notificación judicial y notificación mediante la SUNAVI, por lo que se denota, sin lugar a dudas, que el derecho a la defensa no fue menoscabado en momento alguno, siendo oportuno resaltar que la novedosa exigencia de un procedimiento previo al judicial, por vía administrativa, en materia de arrendamiento de vivienda, nace, precisamente, en aras a la mayor garantía posible de los derechos de los arrendatarios como débiles jurídicos que son.

Puntualizado lo anterior, debe hacerse mención a las declaraciones esgrimidas por la hoy demandada en la audiencia conciliatoria llevada en sede administrativa donde señala que a pesar de estar al tanto del vencimiento del contrato y de la voluntad del actor de vender su inmueble, “el ciudadano arrendatario mantiene la misma necesidad de seguir ocupando el dicho inmueble por cuanto no posee vivienda propia y que en el cumplimiento de dicho contrato ha sido responsable en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento”. Declaraciones que, a juicio de quien suscribe, constituyen una confesión de parte, realizada ante un funcionario público, dirigida al reconocimiento del incumplimiento que hoy se demanda en esta sede jurisdiccional.

Ahora bien, de la ya aludida Acta de Audiencia, se observa que las partes pactaron que la hoy demandada permaneciera en el inmueble objeto del juicio hasta el día sábado 15 de noviembre de 2014, siendo que, a lo largo del procedimiento aquí tramitado, ésta alega constantemente que continúa ocupando el inmueble y que paga los cánones de arrendamiento. Entonces, establecidas y circunscritas las condiciones de permanencia en el inmueble en el Acta aludida este Tribunal concluye que la demandada incumplió lo pactado en la referida audiencia.

Seguidamente, debe este Juzgador pronunciarse acerca de la solicitud de la actora de aplicar la sanción establecida en la cláusula octava del contrato, que establece que la arrendataria se compromete a pagar al arrendador, la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.450,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble por concepto de daños y perjuicios, debiendo, en caso tal, determinar desde qué momento debe empezarse a computar dicha sanción.

Tal como lo señala el actor en su libelo, y como lo conviene la demandada en la ya referida audiencia que funge como plena prueba en este juicio, el inmueble debió entregarse en fecha 16 de noviembre de 2014, por lo que resulta ineludible para quien juzga, en vista de la confesión plasmada, fijar necesariamente la referida fecha como la de inicio para computar la sanción en cuestión.

Con respecto a la reconvención, de una revisión dirigida a la fundamentación de la misma se aprecia que los argumentos y hechos alegados por la demandada reconviniente, son exactamente los mismos que los expuestos en sus defensas de fondo. Al respecto, debe tenerse en cuenta que la reconvención o mutua petición, constituye una contraofensiva que tiene el demandado contra el actor, que por tener procedimientos compatibles se resuelven ambas pretensiones en un solo fallo, siendo que, dicha contraofensiva debe constituir una nueva pretensión trayendo nuevos hechos al juicio, es decir, un medio de ataque y no una forma de defensa.

Explicado lo anterior este Juzgado considera menester traer a colación el extracto del comentario formulado por el doctrinario patrio Ricardo Henriquez La Roche, a propósito de la reconvención, en su obra titulada Código de Procedimiento Civil Comentado, en donde señala:

“(…) Ahora bien, si la mutua petición no introduce nuevos hechos, concernientes por ej. a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro y simple. Así, en el caso de que frente a una demanda de reivindicación, el demandado reconvenga por la declaración negativa de mera certeza contra el actor, pidiendo al juez que declara –con certeza oficial- que el bien es suyo y no del actor, el proceso de la reconvención sería inoficioso, pues ésta consiste no más que en una defensa negativa, que coincide en sus efectos –frente al reivindicante- con el fallo absolutorio que podría dictar el juez.” (Resaltado del Tribunal)

En virtud de lo anterior, visto que en la reconvención planteada por la demandada no se subsumen nuevos hechos al juicio y solo plantea meras defensas en relación a la pretensión del demandante este Tribunal debe declarar INADMISIBLE la misma.
-IV-
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentó el ciudadano DANIEL CORTEZ CORTEZ MEERTENS contra la sociedad INVERSIONES COINCA, C.A; SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención intentada por la demandada. En consecuencia: Se ordena a la parte demandada al cumplimiento del acuerdo celebrado en la ya referida audiencia de conciliación, en el sentido de que haga la devolución inmediata del inmueble a la parte actora; se condena a la demandada al pago de la sanción establecida en el contrato que consiste en el pago de la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.450,00) por cada día de retraso en la entrega, contado a partir del 16 de noviembre de 2014, hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble, para lo cual se ordena experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas a la parte demandada toda vez que resultó totalmente vencida en el juicio conforme al artículo 274 ejusdem…” (Fin de la cita. Negritas y subrayados del texto transcrito).

DE LA TRAMITACIÓN DE LA CAUSA
Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato, por demanda y anexos presentada en fecha 17 de diciembre de 2014 por el abogado Miguel Ángel Esté, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 36.170, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens, contra la sociedad Mercantil Inversiones Coinca, C.A., por ante el Juzgado distribuidor de turno de los Juzgados de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas (f.01 al 73), correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 13 de enero de 2015, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda en cuanto ha lugar en derecho, de conformidad con el procedimiento ordinario establecido en el Código de Procedimiento Civil (f. 74 y 75).
Seguidamente, en fecha 16 de enero de 2015, el abogado de la parte actora consignó una diligencia solicitando que se corrija el auto de admisión conforme lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, por cuanto se admitió de forma errónea por los trámites del procedimiento ordinario (f. 76 al 77).
Mediante decisión de fecha 26 de enero de 2015, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; declaró nulo el auto de admisión de fecha 13 de enero de 2015, y, en consecuencia repuso la causa al estado en que por auto expreso se procediera a dar nueva admisión a la demanda con arreglo a las normas adjetivas contenidas en la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, aplicando supletoriamente las reglas de procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de garantizar el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso; siendo dictado en esa misma fecha el nuevo auto de admisión a la demanda con arreglo a lo establecido en la mencionada decisión, y fijándose la oportunidad para la audiencia de mediación (f.78 al 82).
En fecha 3 de febrero de 2015, el abogado Miguel Ángel Esté Cedeño, consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa necesaria para la práctica de la citación ordenada (f. 83 al 84).
En fecha 5 de febrero de 2015, luego de ser consignados los fotostatos, se libró compulsa de citación dirigida a la parte demandada sociedad mercantil Inversiones Coinca C.A. (f.85)
Cumplidos los trámites necesarios para lograr la citación de la parte demandada, en fecha 25 de mayo de 2015, compareció el abogado Pedro José Cabrera Pérez, y mediante diligencia consignó poder ante el tribunal de la causa, en el cual se le acredita como apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Inversiones Coinca y del ciudadano Jailer Alejo España Aranguren, procediendo en nombre de sus representados a darse por citado del presente juicio. (F.117 al 121).
En fecha 2 de junio de 2015, se levantó acta mediante la cual se dejó constancia de la celebración de la audiencia de mediación prevista en este procedimiento, y el Juzgado de la causa, dejó constancia de la comparecencia al acto de los apoderados judiciales de la parte actora, y de la falta de comparecencia al mismo de la representación judicial de la parte demandada; por lo cual el tribunal de la causa declaró que no había mediación alguna por lo que declaraba cerrado el acto, y ordenó seguir el juicio conforme a la Ley que lo regula (F.125).
En fecha 3 de junio de 2015, luego de la audiencia de mediación de fecha 2/06/2015, el tribunal de la causa advirtió que a partir de esa fecha inclusive, se comenzaría a computar el lapso de diez (10) días de despacho siguientes, para que la parte demandada presentase su contestación a la demanda o en su defecto las defensas que considerara pertinentes. (F.126).
En fecha 15 de junio de 2015, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, y presentó reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento y evicción por el goce pacífico del inmueble arrendado, y anexos (F. 127 al 265).
En fecha 17 de junio de 2015, el tribunal de la causa, admitió la reconvención propuesta por la parte demandada contra el ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens; y le advirtió al actor reconvenido, que de conformidad con el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, contaba con un lapso de diez (10) días de despacho para dar contestación a la reconvención (F. 266).
En fecha 2 de julio de 2015, la parte actora reconvenida dio contestación a la demanda de reconvención (F.268 al 275).
Por auto de fecha 7 de julio de 2015, el tribunal de la causa emitió pronunciamiento con respecto a la continuación del juicio, delimitando la controversia, y fijó un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes a esa fecha, a los fines de que las partes presentaran sus escritos de promoción de pruebas, advirtiéndoles que vencido dicho plazo, comenzaría a correr el lapso de tres (3) días de despacho para realizar la oposición correspondiente, y vencido éste, los tres (3) días de despacho para emitir pronunciamiento en cuanto a la admisibilidad de los medios probatorios aportados. (F.276 al 277).
En fecha 17 de julio de 2015, comparecieron ante el tribunal de la causa, la representación judicial de la parte actora y demandada, consignando en autos sus escritos de promoción de pruebas. (F.278 al 289).
En fecha 23 de julio de 2015, la abogada Oreana Juárez, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó ante el tribunal de la causa, escrito de oposición a la prueba de informes solicitada por la parte demandada. (F.290 al 291).
Mediante diligencia de fecha 27 de julio de 2015, el abogado Pedro José Cabrera Pérez, insistió en la admisión de las pruebas de informes promovidas (F. 292 al 293).
Por decisiones de fecha 29 de julio de 2015, el tribunal de la causa se pronunció con relación a los escritos de pruebas presentados por ambas partes en este proceso, y dejó constancia de la apertura del lapso de evacuación de pruebas (F. 294 al 297).
Mediante diligencia de fecha 30 de julio de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó los fotostatos necesarios a los fines de que se procediera a la evacuación de la prueba por ellos promovida, y se librarán los oficios correspondientes, dirigidos al Banco Mercantil. (F. 298 al 299).
En fecha 3 de agosto de 2015, la secretaria del tribunal de la causa, dejó constancia que se libró un oficio a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN). (F.300).
Mediante diligencia de fecha 5 de agosto de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, dejó constancia de haber consignado doscientos bolívares (200 Bs.) por concepto de emolumentos, a los fines de que se trasladara el oficio dirigido a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras. (F.302 al 303)
En fecha 12 de agosto de 2015, el ciudadano Williams Benítez en su carácter de alguacil titular del Circuito Judicial de los Tribunales de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas; consignó diligencia mediante la cual dejó constancia de haber entregado el oficio Nro. 583-2015 de fecha 03/08/2015, dirigido a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras. (F.304 al 305).
Por auto de fecha 1 de octubre de 2015, el tribunal de la causa dejó constancia que el lapso de evacuación de pruebas se encontraba vencido, y fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a la mencionada fecha, con el fin de llevar a cabo la audiencia de juicio establecida en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (F.306).
Por auto de fecha 8 de octubre de 2015, el tribunal de la causa, difirió la audiencia de juicio para el décimo (10º) día de despacho siguientes, por cuanto no constaba en autos las resultas de las pruebas de informes promovidas por la parte demandada; procediendo posteriormente por auto de fecha 23 de octubre de 2015, a diferirla nuevamente para el quinto (5º) día despacho siguiente a la mencionada fecha por la misma causa antes indicada. (F.307 al 308).
Mediante escrito de fecha 27 de octubre de 2015, la abogada Oreana Juárez, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, solicitó se procediera a dar cumplimiento con la audiencia de juicio establecida por auto de fecha 23/10/2015, y no se difiera nuevamente la misma. (F.309 al 310).
En fecha 2 de noviembre de 2015, el tribunal de la causa realizó la audiencia de juicio acordada por auto de fecha 23 de octubre de 2015, en la cual dejó constancia de la comparecencia al acto de la representación judicial de la parte actora y demandada, en la cual otorgó su derecho de palabra, a los fines de exponer los alegatos que consideraran pertinentes; solicitando las partes, luego del debate realizado, la suspensión de la presente causa por un lapso de cinco (5) días despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado tal pedimento en ese mismo acto. (F.311 al 312).
En fecha 10 de noviembre de 2015, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de encontrarse vencido el lapso de suspensión acordado por las partes en el acto de fecha 2/11/2015, procedió a declarar con lugar la demanda intentada por la parte actora, condenando en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente; advirtiendo que el extenso del mencionado fallo sería publicado dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a esa fecha (F. 313).
En fecha 13 de noviembre de 2015, el Tribunal de la causa procedió a publicar el extenso del fallo dictado en fecha 10 de noviembre de 2015. (F. 314 al 319)
En fecha 23 de noviembre de 2015, compareció ante el Tribunal de la causa, el abogado Pedro José Cabrera Pérez, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, y mediante diligencia apeló de la sentencia definitiva dictada en la presente causa, de fecha 13 de noviembre de 2015. (F.320 al 321).
En fecha 27 de noviembre de 2015, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (F.322)
Por diligencia de fecha 1 de diciembre de 2015, el abogado Pedro José Cabrera Pérez, solicitó al tribunal de la causa, se aclarara la frase “vista la apelación que por extemporánea” contenida en el auto de fecha 27 de noviembre de 2015, mediante el cual se oye el recurso de apelación ejercido por esa representación judicial. (F.313 al 314).
Por auto de fecha 7 de diciembre de 2015, el tribunal de la causa dejó sin efectos el auto de fecha 27 de noviembre de 2015, mediante el cual oyó la apelación ejercida por la parte demandada, por incurrir el tribunal en un error material al indicar que dicha apelación era “extemporánea"; para posteriormente proceder a oír el recurso de apelación en ambos efectos y ordenar la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (F.326 al 327).

DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
DE LA DEMANDA:

En fecha 17 de diciembre de 2014, el ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens, debidamente asistido por el abogado Miguel Ángel Este Cedeño, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas, escrito libelar contentivo de una demanda por desalojo de vivienda en contra la sociedad mercantil Inversiones Coinca, C.A, mediante el cual alego lo siguiente:

“…En fecha 18 de agosto de 2010, la sociedad mercantil Inmobiliaria Quinta Avenida C.A., domiciliada en Valencia Estado Carabobo, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el día 20 de junio de 2006, bajo el Nº 46, tomo 53-A, en nombre y representación de mi mandante, dió en arrendamiento a la empresa INVERSIONES COINCA, C.A., antes identificada, un apartamento propiedad de mi mandante señalado como 12-B, ubicado en el piso 12, del Edificio Residencias Remanso Rosal, calle Boyacá, cruce con calle Junín, Urbanización Chacao del Estado Miranda, Caracas. Anexo a la presente demanda marcado con la letra “B”, el contrato de arrendamiento antes indicado. El mencionado inmueble dado en arrendamiento tiene una superficie de Ciento Treinta y Seis Metros Cuadrados (136 m2), y consta de las siguientes dependencias: tres (3) habitaciones uno principal con walking closet y baño interno y los otros dos (2) con closet interno, un baño completo, medio (1/2) baño de visitas, habitación de servicio con closet y baño interno, salón comedor, cocina, lavadero y le corresponde dos (2) puestos de estacionamiento. (Negritas y subrayado del transcrito)
Anexo al presente escrito marcado con letra “C”, copia del documento público de propiedad del bien raíz antes señalado, el cual reproduzco en este acto y está debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 10 de octubre de 2003, bajo el Nº 35, Tomo 04, Protocolo Primero. Con este documento se demuestra la propiedad que tiene el Sr. Daniel Cortez Cortez Meertens sobre dicho inmueble.
Establecen las cláusulas Cuarta, Quinta, Sexta, Octava, Décima Segunda, Décima Tercera, Décima Quinta y Décima Sexta del contrato de arrendamiento en cuestión lo siguiente:
(…Omissis…)

“B”
DE LA NOTIFICACIÓN DE NO RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DE LA REVOCATORIA DEL MANDATO A LA INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A.

Tal como lo establece el contrato de arrendamiento antes señalado en su cláusula Cuarta, su lapso de duración era de seis (6) meses, contados a partir del 10 de agosto de 2010, prorrogable sucesivamente por el mismo período de seis (6) meses, a menos que cualquiera de las partes notifique a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogar dicho contrato.

En fecha 10 de agosto de 2011, la INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A., le notificó a INVERSIONES COINCA, C.A., la no renovación del contrato de arrendamiento, mediante correo electrónico remitido a los representantes legales de la empresa arrendataria. Anexo al presente escrito marcado con la letra “D”, copia del correo electrónico antes señalado, el cual demuestra la participación de no renovación del contrato de arrendamiento. (Negritas y subrayado del transcrito)

Mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao Distrito Metropolitano de Caracas, Estado Miranda, en fecha 01 de noviembre de 2012, bajo el Nº 32, Tomo 409 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, se revocó a la sociedad mercantil INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A. el poder que se le otorgará para representar a mi mandante en el arrendamiento y administración del apartamento antes identificado. Anexo el presente escrito con la letra “E”, el documento antes señalado, en el cual consta la revocatoria del mandado a la Inmobiliaria Quinta Avenida C.A.

Por medio de misiva de fecha 14 de noviembre de 2012, se le notificó a la INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A., la revocatoria del poder antes señalado; informándoles que cesa su representación sobre el inmueble arrendado que nos ocupa, recibiendo la misiva la inmobiliaria en la misma fecha. Agrego marcado con la letra “F” la misiva en cuestión, la cual demuestra la participación de revocatoria de mandato por parte de mi mandante.

En base a todo lo anterior, en fecha 29 de enero de 2013, se le notificó judicialmente a la arrendataria INVERSIONES COINCA C.A., en la persona de su representante legal el ciudadano JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.139.179, sobre los siguientes particulares:

“(…Omissis…)
La Notificación Judicial antes señalada, se realizó por medio del Tribunal Vigésimo Cuarto (24) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, asunto AP71-S-2012-011744, y fue recibida por el representante legal de la arrendataria, el Sr. Jailer Alejo España Aranguren. Anexo al presente escrito marcado con la letra “G”, la Notificación Judicial en referencia con sus anexos y resultas.
Como señalé anteriormente, el contrato de arrendamiento era por seis (6) meses contados a partir del 18 de Agosto de 2010, prorrogable por seis (6) meses más, y así sucesivamente a no ser que una de las partes le notifique a la otra su intención de no renovar el contrato con por lo menos treinta (30) días de anticipación. El 10 de agosto de 2011 el arrendador participa la no renovación del contrato, es decir, ocho (8) días antes de vencerse la primera (1º) prórroga; originándose en consecuencia con el contrato se renovará por seis (6) meses más, venciéndose el mismo 18 de febrero de 2012.

“C”
DEL PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS DEMANDAS
Cumpliendo con lo establecido en el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, mi mandante acudió el 01 de julio de 2013 ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda a fin de solicitar la restitución jurídica afectada.
A tal efecto iniciado el procedimiento respectivo y llegado la Audiencia Conciliadora, en la misma se estableció, se acordó y concluyo así:
(…Omissis…)
Anexo a la presente demanda en original marcado con la letra “H” en el Acta de la Audiencia Conciliatoria antes trascrita, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. En la misma se demuestra el acuerdo suscrito entre el mi mandante y el arrendatario ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual se acordó establecer un plazo de entrega del inmueble arrendado a mas tardar el 15 de noviembre de 2014, y el agotamiento de la vía administrativa previa a la demanda.
Igualmente agregamos al presente libelo identificado con la letra “I”, el certificado de Registro Nacional de Vivienda de mi mandante y del contrato de arrendamiento que cursa en autos, respectivamente. Se anexa esta prueba para demostrar la inscripción y participación ante el Organismo respectivo del arrendamiento.
De esta forma de Arrendamiento de Vivienda de mi mandante y del contrato de arrendamiento que cursa en autos, respectivamente. Se anexa esta prueba para demostrar la inscripción y a ciudadano Juez fue convenido ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, entre el arrendador y el arrendatario, la fecha de entrega del inmueble por parte de éste, y se cumplió con el procedimiento previo a la demanda que exige la Ley.
II
DEL DERECHO
Fundamentamos la presente demanda en las siguientes disposiciones legales:
Artículos: 43, 55, 91 numeral 2 y último aparte de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Artículo 45 del Reglamento a la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Artículos: 9 y 10 de la Ley Contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Artículos: 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil.
III
CONCLUSIÓN
Como a podido apreciar ciudadano Juez, el actor y el demandado suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 18 de agosto de 2010, sobre un inmueble propiedad de aquel, antes identificado, por un lapso de duración de seis (6) meses contados a partir de esa fecha, prorrogable por seis (6) meses más y así sucesivamente a no ser que alguna de las partes le notifique a la otra su deseo no renovar el contrato por lo menos con treinta (30) días de anticipación.
En fecha 10 de agosto de 2011, se le notificó al demandado la no renovación del contrato de arrendamiento.
Igualmente en fecha 29 de enero de 2013, se le volvió a notificar al demandado la no renovación del contrato de arrendamiento cursante en autos y que procediera a entregar el inmueble.
El contrato se hizo para que se cumpliera, y una vez vencido el mismo su tiempo de duración, el arrendatario debió entregarlo en buenas condiciones.
El contrato se hizo para que se cumpliera, y una vez vencido el mismo su tiempo de duración, el arrendamiento debió entregarlo en buenas condiciones.
Ahora bien, una vez vencido el contrato acudimos ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda a fin de solicitar la restitución de la situación jurídica afectada, acordando el arrendador y el arrendatario ante el funcionario respectivo, que este procedería a entregar el inmueble a más tardar el 15 de noviembre de 2014, y en caso de no cumplir quedaba habilitada la vía judicial. Siendo el caso, que se han hecho todas las gestiones pertinentes para que el arrendatario la sociedad mercantil INVERSIONES COINCA, C.A., proceda a entregar el inmueble, pero han sido infructuosas.
Por otra parte, el propietario arrendador del inmueble DANIEL CORTEZ CORTEZ MEERTENS, requiere su apartamento, ya que viene con mucha regularidad a Caracas por razones laborales, así como para poder estar, compartir y cumplir con su Régimen de Convivencia Familiar con su único hijo que vive en esta Jurisdicción y no tiene donde quedarse, haciéndosele muy costoso hospedarse en hoteles; además de lo incomodo y no apropiado de tener que estar con su hijo en hoteles para compartir con él.
Anexo a la presente demanda marcada con la letra “J”, copia de la sentencia de divorcio emitida por la Sala de Juicio 3º del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se establece el Régimen de Convivencia Familiar, así como la partida de nacimiento del menor hijo de mi mandante. Con estas pruebas se quiere desmostar el Régimen de Visita de mi mandante con menor hijo.
Por lo antes señalado, acudo ante su competente autoridad para que proceda hacer efectiva la entrega del inmueble mediante el proceso judicial respectivo. (Negritas y subrayado del transcrito)
IV
PETITORIO
Por todo lo antes señalado, acudo ante su competente autoridad para demandar el CUMPLIMIENTO DEL ACUERDO SUSCRITO POR ANTE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, en fecha 21 de enero de 2014, entre mi mandante y la compañía INVERSIONES COINCA, C.A., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, el 02 de abril de 2007, bajo el Nº31, Tomo 57-A; a tal fin sea condenado dicha sociedad mercantil por este Tribunal o convenga el demandado en los siguientes particulares:
PRIMERO: En el cumplimiento del acuerdo suscrito por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en fecha 21 de enero de 2014, y en consecuencia proceda con la entrega inmediata del inmueble arrendado, constituido por un apartamento propiedad de mi mandante señalado como 12-B, ubicado en el piso 12, del Edificio Remanso Rosal, calle Boyacá, cruce con calle Junín, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, Caracas.
SEGUNDO: A entregar el inmueble arrendado junto con los bienes dado en arrendamiento en perfectas condiciones como lo recibió, y totalmente cancelado la electricidad, teléfono y demás servicios públicos inherentes al bien raíz.
TERCERO: A la cancelación de la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.1.450,00) diarios, por cada día de atraso a la entrega del inmueble arrendado, causados desde el 16 de noviembre de 2014, fecha que debió entregar el apartamento (inclusive) hasta la entrega efectiva del mismo, como estimación de los daños y perjuicios convenidos contractualmente.
CUARTO: EL pago de las costas y costo del presente juicio.
En nombre de mi mandante me reservo el derecho de reclamar otros daños y perjuicios y de ejercer otras acciones judiciales.
Solicito que la citación de la demandada INVERSIONES COINCA, C.A., sea realizada en la persona de su representante legal el ciudadano JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN, venezolano, domiciliado en Caracas, titular de la cédula de identidad Nº V-4.139.179, en la siguiente dirección: apartamento 12-B, piso 12, del Edifico Residencias Remansos Rosal, calle Boyacá, cruce con calle Junín, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, Caracas.
Estimo la presente demanda en la cantidad de Un Millón Cuarenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.1.044.000,00), lo cual equivale a Ocho Mil Doscientos Veinte con Cuarenta y Siete Unidades Tributarias (8.220,47 UT), a razón de Ciento Veintisiete Bolívares (Bs.127) el precio de la Unidad Tributaria para la fecha…”. (Fin de la cita. Negritas y Subrayado del Transcrito).

DE LA CONTESTACIÓN Y LA RECONVENCIÓN PROPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA.
En fecha 15 de junio de 2015, el abogado Pedro José Cabrera Pérez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Inversiones Coinca, C.A., procedió a consignar ante el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, escrito de contestación y reconvención a la presente demanda que por cumplimiento de contrato sigue en su contra el ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens, y en el cual alegó lo siguiente:
“…CAPÌTULO I
DE LA ACEPTACIÒN DE CIERTOS HECHOS EXPUESTOS EN LA DEMANDA
Es rigurosamente cierto la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito, en forma privada, entre mi poderdante INVERSIONES COINCA, C.A., con la parte demandante en este juicio, DANIEL CORTEZ CORTEZ MEERTENS, a través de la empresa INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA, C.A., sobre el inmueble plenamente identificado en el libelo de la demanda, siendo igualmente cierto que el mismo se suscribió el día 18 de agosto de 2010, que fue la fecha a partir de la cual empezó la vigencia de dicho contrato de arrendamiento.

También es cierto que, que por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mi representada suscribió, en fecha 21 de enero de 2013, como el apoderado de la accionante un Acuerdo, por cierto, muy desarrollado en su libelo por la parte actora, para la entrega del inmueble, pero que será objeto de nuestro análisis, y también propuesto para la interpretación y pronunciamiento del Honorable Juez, por considerar que con tal acto hubo una serie de violaciones de derecho que menoscabaron derechos legales y constitucionales a mi representado, toda vez que implico la renuncia a tales derechos.

Es menester aclarar que, aunque el contrato de arrendamiento esta suscrito con mi co-representada, la empresa INVERSIONES COINCA, C.A., los derechos, condiciones y obligaciones giran en torno a mi otro representado, el ciudadano JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN, quien lo ocupa y lo posee con su familia como vivienda, siendo que los derechos que se puedan desprender de la relación arrendaticia y de la Ley competente, benefician a este y su entorno familiar, como inquilinos y ocupantes del inmueble, objeto del contrato, y ello se encuentra claramente delatado en las cláusulas SEGUNDA del contrato de marras, que por cierto el demandado no expresa en su libelo de demanda, pero es del tenor siguiente:
SEGUNDA: “LA ARRENDATARIA destinará el inmueble arrendado única y exclusivamente a vivienda para él y su familia. Queda expresamente prohibido para LA ARRENDATARIA llevar a cabo en el inmueble, actividades distintas a la prevista en la presente cláusula.” (Negritas y subrayado del transcrito)

De tal manera que esta relación arrendaticia toca los derechos de la familia, lo cual se encuentra amplia y profundamente analizado por el legislador, especialmente desde el artículo 1 hasta el artículo 6, y confluye en la declaración de Deberes y Derechos que determina el artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que más adelante se examinará, por lo que no debe confundirse con el hecho de que aparezca como arrendataria, otra co-demandada, la empresa INVERSIONES COINCA, C.A., por ello está lejana la situación de una relación arrendaticia en el aspecto comercial. (Negritas y subrayado del transcrito)
CAPÍTULO II
DE LA NEGACIÓN Y CONTRADICCIÓN DE LOS HECHOS Y ALEGATOS EXPUESTOS EN LA DEMANDA
Niego, Rechazo y Contradigo la demanda de cumplimiento del acuerdo suscrito por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que ha propuesto el demandante en todas y cada una de sus partes, tanto en las circunstancias de hecho en las cuales este falsamente, pretende fundamentarla, como en el derecho que se invoca y se pretende deducir en función de aquellas, por ser dicha acción improcedente e infundada, pero además por ser temeraria y peregrina, y de manera especial, me opongo a ella bajo los siguientes aspectos:
Es falso de toda falsedad que en el contrato suscrito por mi representado, en forma privada con el demandante, esté vencido o esté terminado, mucho menos que se haya corrido ninguna prórroga legal; pues, simplemente, nunca la hubo, ni hay ninguna notificación que pueda implicar desahucio del contrato de arrendamiento en los términos que lo alega el accionante, y por consiguiente, no existiendo esa sedicente notificación, mal se le puede dar crédito o efecto legal alguno al Acuerdo suscrito fecha 21 de enero de 2013, entre ambas partes por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, por cuanto, mi representado no renuncia, ni renunciará a los derechos que le consagra la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que se encuentran diseminados en la misma y que será también objeto de examen para que este digno Tribunal se pronuncie en torno a ello, es por ello, que en nombre de mi representado impugno todo el contenido y forma de la sedicente notificación que dio lugar al mencionado Acuerdo, que también se impugna en este acto. (Negritas y subrayado del transcrito)
Alega el accionante en su libelo, específicamente en el punto “B” DE LA NOTIFICACIÓN DE LA NO RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DE LA REVOCATORIA DEL MANDATO A LA INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A., que en fecha 10 de agosto de 2011, la INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA, C.A., dizque le notificó a mi representada, la no renovación del contrato de arrendamiento, mediante correo electrónico remitido a los representantes legales de la empresa arrendataria, y como fundamento para ello cita la cláusula CUARTA, que reza:
“El término de duración del presente contrato es de SEIS (6) MESES. Prorrogables sucesivamente por el mismo período de seis meses a menos que cualquiera de las partes notifique a la otra por lo menos con treinta días de anticipación su deseo de no prorrogar dicho contrato.” (Negritas y subrayado del transcrito)
Como se puede entrever, Ciudadano Juez, en un primer aspecto, tal notificación nunca cumplió con los requerimientos contractuales, ni lo legales determinados en la Ley que compete, ni aun con lo que pauta supletoriamente el Código Civil vigente, pues no existe en el contrato de arrendamiento, que nos ocupa, expresión alguna que autorice o acuerde que la notificación podía o pueda hacerse por “correo electrónico”, como pretende la parte actora se le valide o convalide, por lo tanto, esta es NULA de toda NULIDAD, no solamente por no formar parte de los derechos, condiciones y obligaciones contractuales, sino porque no existe forma legal alguna que lo autorice y determine fuera del contexto de este contrato, pues sabemos que, al no existir en el contrato, las únicas formas, fórmulas o formalidades son la notificación personal, y en su ausencia o negativa, impera entonces la notificación en forma autentica, ya sea por acta notarial o judicialmente.
A tales efectos, los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, determinan que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes; que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ambas normas son taxativas y de estricta interpretación, por consiguiente, si en el contrato de arrendamiento no se estableció que las notificaciones se pudieran hacer por correo electrónico, mal se podían realizar de esta manera, pudiendo, en su lugar, haberlo hecho en forma personal, o en su defecto, por telegrama, acta notarial o judicialmente, que son las formas idóneas y dan certeza jurídica que se realizaron, y trae consigo la seguridad jurídica a las partes y se cumple con el debido proceso, por lo que se concluye que el actor escogió un atajo para evadir la notificación personal, que bien puedo cumplirlo mediante telegrama certificado dejado en el inmueble arrendado, o bien mediante un acta o notificación notarial o judicial, como es lo procedente en derecho.
El correo electrónico traído por el accionante como notificación de la no renovación del contrato, la cual tildamos de improcedente y extemporánea aquí impugnada, debemos analizarlo en su verdadero contexto, para ello nos preguntamos y dejamos la interrogación y reflexión: ¿Tiene esta forma verdadera certeza jurídica de que mi representados lo hayan recibido y de que tuvieren conocimiento de la no renovación del contrato?, la respuesta es obvia, no la hay, en el caso que nos ocupa mi representada nunca tuvo conocimiento de nada, hasta que recibió la Notificación Judicial en fecha 29 de enero de 2013, donde ratificaba la fecha de notificación que según él había efectuado el 10 de agosto de 2011, y entonces surge la otra pegunta: ¿Se puede ratificar lo que se considera invalido, nulo, improcedente y extemporáneo?, la respuesta también es sencilla y no la analizaremos, se la dejamos al Ciudadano Juez para su pronunciamiento.
También se extrae de este punto que, no es que el actor haya notificado en dos ocasiones como predica en su libelo, sino que notificó mal la primera vez mediante un correo electrónico indebido y extemporáneo, y después ratificó lo que era nulo e invalido.
Insistimos con la supuesta notificación efectuada por medio del correo electrónico, por esto, debemos examinar el contenido del mismo junto a la prueba que llevaron ante la sede administrativa, a tal efectos consignamos, marcado como Anexo “A”, copia certificada de la solicitud y de todo el proceso cumplido, impulsado por el actor ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (S.U.N.A.V.I), y solicito Ciudadano Juez preste atención al contenido del folio 75 de dichas copias, las cuales señaló el actor enmarcada como Prueba Marcada “E”, y podrá deducir que la notificación que supuestamente le enviaron adjuntada con el sedicente correo electrónico a mi representada, sorpresiva y contradictoriamente, esta fechada en Valencia, el día “10 DE AGOSTO DE 2010”, y decimos que es sorpresivo y contradictorio por cuanto el contrato de arrendamiento, en discusión y objeto de este juicio, que suscribieron las partes en forma privada, lo hicieron con fecha “18 de agosto de 2010”, es decir, que la presunta notificación enviada por correo electrónico está fechada con ocho (8) días de antelación a la firma del referido contrato, y al respecto, Honorable Juez, nos preguntamos una vez más, es invalida, extemporánea, improcedente y nula, o no, la notificación que se impugna en contenido y forma, es evidente que tanto en el Acuerdo como en esta demanda existen una serie de contradicciones y maniobras, que en su contexto solo revelan por parte del accionante, un deseo desesperado y desmedido de desalojar a mi representado y su familia de forma injusta e indebida, a como de lugar, del inmueble arrendado.
Por consiguiente, tal notificación, que es primordialmente importante por ser de ORDEN PÚBLICO, al adolecer de tales formas o formalidades, es totalmente NULA, así solicitamos a este digno Tribunal lo declare el momento de pronunciarse en el fondo de la demanda.
Por otra parte, en un segundo aspecto, en lo que se refiere la cláusula CUARTA contractual, en el supuesto totalmente negado de que pudiera haberse realizado por correo electrónico y de que esta fuera válida en derecho, está sumamente claro que la notificación del desahucio o de no renovación del contrato, no podía hacerse sino con por lo menos treinta (30) días de anticipación y nunca con tan solo ocho (8) días de anticipación como afirma, categóricamente, lo hizo la parte actora y lo expresa en su libelo, al final del mismo punto “B”, lo cual cito textualmente:
“Como señalé anteriormente, el contrato de arrendamiento era por seis (6) meses contados a partir del 18 de agosto de 2010, prorrogable por seis (6) meses más, y así sucesivamente a no ser que una de las partes le notifique a la otra su intención de no renovar el contrato con por lo menos treinta (30) días de anticipación. El 10 de agosto de 2011, el arrendador participa la no renovación del contrato, es decir, ocho (8) días antes de vencerse la primera prórroga; originándose en consecuencia que el contrato se renovara por seis (6) meses más, venciéndose el mismo el 18 de febrero de 2012. (Negritas y subrayado del transcrito)
La verdad Ciudadano Juez, que es poco entendible y contradictorio a lo que considera la parte actora, pero lo que si podemos deducir es que, tal sedicente notificación se hizo con tan solo ocho (8) días de anticipación (confesado por éste), y no con por lo menos treinta (30) días de anticipación como correspondía, evidentemente no se cumplió con la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, por lo tanto, en este otro aspecto, también es muy claro que la notificación también el NULA de toda NULIDAD, así solicito se declare en la definitiva.
En un tercer y último aspecto, Ciudadano Juez, analizando lo relativo a la misma sedicente notificación, la parte actora refiere que notificó judicialmente a mi representada, con fecha 29 de enero de 2013, en tal documento hay una serie de puntos que no guardan relación con lo debatido, no trascienden en el examen que estamos haciendo, por ello no lo vamos a comentar, sino que vamos analizar y citamos el punto QUINTO de la mencionada notificación judicial, que también pedimos sea del estudio y pronunciamiento del Ciudadano Juez, y reza lo siguiente:
“Ratificamos en este acto, la renovación de contrato de arrendamiento, realizada por la INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A., en fecha 10 de agosto de 2011, se lo volvemos a participar la no renovación del contrato de arrendamiento. A tal efecto, comuníquese con el abogado Miguel Ángel Este a los teléfonos señalados, para proceder la entrega del inmueble”.
Enfatiza la parte actora que con este acto judicial, le ratifico a mi representada la notificación que había efectuado el 10 de agosto de 2011 (o 2010), ante este otro respecto Honorable Juez, solo podemos reflexionar y alegar que, no se puede ratificar o convalidar lo que en derecho o esencia es NULO, pues simplemente este acto no nació a la vida jurídica.

De esta manera, si hemos venido juzgando que la notificación efectuada es extemporánea e improcedente por una forma inválida de un correo electrónico, resultando ilegal y nula, mal puede interpretarse que la notificación judicial de ratificación pueda tener efecto legal alguno, mucho menos ejercerla en derecho.
Siguiendo este mismo orden de ideas, además tenemos que, también es sedicente el Acuerdo suscrito con fecha 21 de enero de 2013, entre ambas partes y por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por cuanto este acto no tiene validez o ningún efecto legal, pues su firma y contenido se propicio y se logró bajo un falso supuesto, de que hubo una notificación, bajo la cual, según el actor, no se renovó el contrato de arrendamiento, y por lo tanto el contrato estaba terminado, y bajo estas falsedades o maniobras se indujo a mi representada a la firma del inválido Acuerdo; y aunque a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, le presentaron y consignaron toda la serie de supuestas pruebas de dicha sedicente notificación y supuesto término del contrato, no las analizó como debió hacerlo, en prevención y en resguardo de los derechos e interéses de mi representada como arrendatario, que insistimos fueron menoscabados y violados.
En atención a ello, denuncio la violación del artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual reza así:
(…omissis…)

En tanto, el artículo 6 ejúsdem, determina que:
(…omissis)
En lo que se refiere al artículo 5 de la misma Ley, esto es, el contenido de los fines supremos en materia de arrendamiento, en el numeral 6 y 19, se establece que:
(…omissis…)

De igual importancia, en lo que atañe a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, denunciamos la violación de los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que protegen a mi representado con el debido proceso, el derecho a su defensa, además obligan a la tutela efectiva de sus derechos, y determinan como nulas las pruebas obtenidas mediante la violación del debido proceso.

Toda serie de normas están adecuadas a los hechos acontecidos y temperadas con las denuncias de violaciones y menoscabos a los derechos de mi representado, ello ante nuestra afirmación y alegatos de que no hubo notificación alguna de no renovación de contrato y la realizada con apariencia de tales, por una parte es totalmente extemporánea, por prematura, pero además, contraria a lo establecido contractualmente, en consecuencia, el contrato de arrendamiento está totalmente vigente, manteniendo su duración, no terminado como alega la contraparte, por ende, el Acuerdo suscrito basado en tales violaciones carece de eficacia jurídica, por haberse menoscabado los derechos legales y constitucionales de mi representado, los cuales son irrenunciables, por estar ante normas de eminente orden público, así solicito de este Tribunal lo declare al momento de pronunciarse sobre el fondo.

Por otra parte, se destaca que la repetida cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento de marras, además, es contraría a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por cuanto los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de una año, y por consiguiente, tal cláusula es inválida, bajo el amparo de esta Ley y desde que nació el contrato, al haberse estipulado una duración de solo seis (6) meses, así también solicito de este Tribunal lo declare en la definitiva.

Por tales circunstancias de hecho y de derecho, niego, rechazo y contradigo lo expuesto por la parte actora de que mi representado haya gozado de alguna prórroga legal, habida cuenta que al no existir, por inválida y extemporánea, la sedicente notificación, mal se puede deducir de ello que el contrato estuviera o esté extinguido o terminado, pero en adición, porque la cláusula CUARTA contractual es contraría a derecho, muy utilizada y mencionada por la parte contraria, por no haberse sujetado a lo dispuesto en el artículo 51 ibídem.

Y siguiendo el estudio y examen a lo que se debate, tenemos otro hecho muy trascendental en este proceso, y es que mi representado nunca ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que religiosamente hacía y hace a La Arrendadora, pues en principio depositaba en la cuenta bancaria del Banco Banesco Nº 0134 0319 86 3191092189, perteneciente a la Representante de la parte actora o arrendadora, la empresa Inmobiliaria Quinta Avenida C.A., lo cual cumplió hasta el mes de noviembre de 2012, pues ésta le manifestó a mi cliente, JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN, que a partir del mes de diciembre de 2012, debía depositar en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, signada con el Nº 0105 0189 03 1189007312, perteneciente a DANIEL CORTEZ CORTEZ MEERTENS, significando ello, que el actor por haber seguido recibiendo el pago, simplemente ha convalidado nuestro alegato de que el referido contrato de arrendamiento está totalmente vigente y nunca se ha terminado, sino cómo se explica el hecho alegado por el actor, de que el contrato se terminó el día 18 de febrero de 2012, luego, se firmó el Acuerdo el día 21 de enero de 2013, y con posterioridad mi representado, desde estas fecha (18 de febrero de 2012) por espacio de tres (3) años y dos (2) meses, hasta en la actualidad, siguió pagando el arrendamiento, lo cual será demostrado en la secuela de este juicio, por lo tanto este hecho, objeto de la defensa nuestra, es una evidencia más de que el contrato nunca se extinguió, dado que las consignaciones hechas en la cuenta bancaria del actor, por concepto de pago de cánones de arrendamiento del inmueble, objeto de litigio, en fechas posteriores a la supuesta terminación del contrato de marras, han sido consentidas por la parte actora arrendadora, de ello hay nutrida y extensa jurisprudencia que avalan este alegato.

Alego a favor de mi representada, las normas de los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto evidentemente con los actos realizados con el Acuerdo suscrito en fecha 21 de enero de 2014, entre ambas partes, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, menoscaban los derechos de mi representada, los cuales son irrenunciables, y además contrarían el derecho a la defensa y del debido proceso, establecidos constitucionalmente. (Negritas y subrayado del transcrito)
(…Omissis…)
Es oportuno señalar que la parte actora, de manera astuta e improcedente, demanda el Cumplimiento de Acuerdo suscrito por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en fecha 21 de enero de 2014, entre el accionante y mi representada, en vez de demandar debidamente el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, sucrito en fecha 18 de agosto de 2010 en forma privada, entre el arrendador, aquí demandante, y como arrendatario, mi representado accionado, simplemente, no lo hizo, para eludir de alguna manera los alcances y efectos de lo que significa esta última acción de cumplimiento, pero sabemos que en virtud del aforismo iura novit curia, este Honorable Tribunal tiene la suficiente sapiencia para no dejarse sorprender con tal maniobra, y sabrá aplicar lo que en derecho corresponde.

Por lo tanto, conforme a todos los hechos y alegatos formulados acerca de la inválida, improcedente y nula notificación que ha dado lugar a la improcedente demanda, igualmente niego, rechazo y contradigo en todas de sus partes la Conclusión expuesta en el punto III del escrito libelar, asimismo en lo que se refiere al Petitorio que se expresa en el punto IV del mismo, por consiguiente, con base al punto PRIMERO de dicho petitorio, niego, rechazo y contradigo que mi representado deba convenir o ser condenado en el cumplimiento del mencionado e improcedente Acuerdo, por haber sido obtenido bajo falsos supuestos en violación a la norma o cláusula CUARTA Contractual; con violación a lo que disponen los artículos 2, 5, 6, 19 y 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en plena concordancia con los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pues estos últimos disponen, por una parte, la tutela efectiva de los derechos consagrados, haciendo valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; y por otra parte, porque son nulas las pruebas obtenidas mediante la violación del debido proceso, como es el caso que aquí nos ocupa.

Por último, igualmente abrigamos además con fundamentos constitucionales los artículos 334, 335, 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que protegen a mi representado con el debido proceso y el derecho a su defensa.

En atención a ello hacemos el recordatorio de la significancia de la supremacía y eficacia de las normas y principios constitucionales de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como el deber de todos los Jueces o Juezas de la República de asegurar la integridad de la Constitución (artículos 334 y 335 constitucionales), obligan al Juez, siempre, a la interpretación de las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, trasparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26), para el logro de que la justicia no sea sacrificada por la omisión de formalidades no esenciales, como lo ordena el artículo 257 del Texto Fundamental. (Negritas y subrayado del transcrito)

Por ello, es forzoso que se preste atención a las serie de irregularidades denunciadas, que se traducen en violaciones y menoscabo de los derechos de la parte arrendataria, los cuales, hemos venido repitiendo, son totalmente irrenunciables con base a la Ley que compete, a las normas supletorias del Código Civil y además lo que predica la misma Constitución.

Conforme y bajos estos mismos fundamentos, niego, rechazo y contradigo que mi representada tenga obligación alguna de hacer entrega del inmueble arrendado, en los términos formulados por la accionante, tal y como lo expone en el punto SEGUNDO de su petitorio.

Rechazo, niego y contradigo lo expuesto por el actor en el punto TERCERO del citado petitorio, por cuanto mi representado no conviene ni podrá ser condenado a pagar la suma de Bs. 1.450.00 por cada día de un supuesto e inexistente retraso en la entrega del inmueble, lo cual fundamento en los mismos puntos anteriores y debido a que el contrato se encuentra vigente, no se ha terminado o extinguido, pero además porque estos daños y perjuicios que pretenden le sean indemnizados no pueden hacerse valer bajo un falso supuesto, ni bajo violaciones o menoscabos de derechos, que no se encuentran expresados ni convenidos en ninguna cláusula del contrato.

En consecuencia, niego, rechazo y contradigo que deba ser condenada al pago de costas y costos, que expresa el accionante en el punto CUARTO de su petitorio, toda vez que su demanda será declarada sin lugar.

(…Omissis…)

Finalmente, de acuerdo a todos los hechos expuestos y debidamente fundamentados conformes a derecho, ruego al Tribunal agregue a los autos el presente escrito de contestación al fondo de la demanda, sustanciarlo conforme a derecho y declararlo sin lugar la demanda, por ser claramente improcedente, contradictoria y contraria derecho, condenando en costas a la parte contraria, con sus fundamentos de derecho.

Mi representada se reserva el derecho de accionar por acción autónoma los daños y perjuicios que pudieran emanar de las maniobras maliciosas para desalojarlo del inmueble que ocupa y del cual goza pacíficamente con su familia.
DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN

“…I
DE LA NARRACIÓN DE LOS HECHOS
Consta de documento privado, firmado con fecha 18 de agosto de 2010, que mi representada, en su carácter de arrendataria celebró con la parte reconvenida un Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble propiedad de éste, constituido por un apartamento señalado como 12-C, ubicado en el piso 12, del edificio Residencias Remanso Rosal, calle Boyacá, cruce con calle Junín, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, Caracas, el cual se encuentra anexado al expediente y señalado por el reconvenido en su escrito libelar con la letra “B” y que también es el mismo que se encuentra contenido como el punto “B”, a los folios 47 al 49, en el Anexo “A” acompañado con mi contestación, entre otras cláusulas y normas del contrato señalamos las que son pertinentes al caso, y son las siguientes: PRIMERA: LA ARRENDADORA, da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un (1) inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) apartamento Nro. 12-B, ubicado en el piso 12 del Edificio “RESIDENCIAS REMANSO ROSAL”, ubicado en la calle Boyacá cruce con calle Junín, Urbanización El Rosal, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. El inmueble en cuestión tiene una superficie aproximada de CIENTO TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS (136,00 Mtrs. 2) y consta de las siguientes dependencias: tres (3) habitaciones 1) principal con walwing closet y baño interno, 2) habitación con closet interno, 3) habitación con closet interno, (1)un baño completo, (1/2) baño de visitas, (1) habitación de servicio con closet y baño interno, salón comedor, cocina, lavandero, correspondiente dos (2) puestos de estacionamiento, ubicado en la planta sótano. SEGUNDA: LA ARRENDATARIA (JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN) destinará el inmueble arrendado única y exclusivamente a vivienda para él y su familia. Queda expresamente prohibido para LA ARRENDATARIA llevar a cabo en el inmueble, actividades distintas a la prevista en la presente cláusula. TERCERA: El canon de arrendamiento es la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 14.500.00), incluyendo “condominio que LA ARRENDATARIA se obliga a cancelar” puntualmente y de manera anticipada dentro de los cinco (5) primeros días después del vencimiento de cada mes. En caso contrario, LA ARRENDATARIA se compromete a cancelar los correspondientes intereses moratorios, recargos por gastos de cobranza, honorarios profesionales de Abogados, así como incumplimiento de la presente cláusula. Queda expresamente convenido que si la arrendataria falta al pago puntual de uno cualquiera de los cánones de arrendamiento estipulados en este documento, o sobreviniera una situación de insolvencia, EL ARRENDADOR, tendrá derecho a dar por resuelto el presente contrato y a solicitar la desocupación inmediata del inmueble descrito, haciéndose acreedor de los daños y perjuicios a que hubiere lugar. LA ARRENDATARIA, pagará los cánones de arrendamiento de la manera y en el lugar que indique LA ARRENDADORA. CUARTA: El término de duración del presente contrato es de SEIS (06) MESES. Prorrogables sucesivamente por el mismo período de seis meses a menos que cualquiera de las partes notifique a la otra por lo meneos con treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogar dicho contrato.

En virtud de tal relación arrendaticia, desde que se firmó dicho contrato, el día 18 de agosto de 2010, JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN inició con su familia la ocupación del inmueble arrendado, gozando del mismo, pacíficamente y sin ningún obstáculo, transcurriendo el tiempo sin problema alguno, mi cliente pagaba y paga puntualmente los cánones de arrendamiento que siempre y sin importarle que los incrementos fueren excesivos y contrarios a lo que dispone la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, aclarando siempre que el inmueble arrendado no está excluido de la fijación del canon de arrendamiento que dispone el artículo 10 de la referida Ley, por lo tanto, el mismo está sujeto a la fijación de cánones de arrendamiento, que dicha Ley tiene previsto en los artículos 73,74,75,76,77 y 78, aun así y considerando que el arrendador accionante actuaba de manera improcedente, mi representado siempre acepto tales incrementos, pagaba y paga religiosamente los cánones de arrendamiento, puntualmente, sirviéndose del inmueble arrendado, manteniéndolo en buenas condiciones para su uso, cumpliendo con las obligaciones acordadas en el contrato y de acuerdo a lo que establece el artículo 1.592 del Código Civil, en lo que se refiere a las obligaciones primordiales para los arrendatarios. (Negritas y subrayado del transcrito)

Entonces repito lo que indicamos en la contestación de la demanda, que precede, de que es menester aclarar que, aunque el contrato de arrendamiento está suscrito con mi co-representada, la empresa INVERSIONES COINCA, C.A., los derechos, condiciones y obligaciones giran en torno a mi otro co-representado, el ciudadano JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN, quien lo ocupa y lo posee con su familia como vivienda, siendo que los derechos que se puedan desprender de la relación arrendaticia y de la Ley competente, benefician a este y su entorno familiar, como inquilinos y ocupantes del inmueble, objeto del contrato, y ello se encuentra claramente delatado en las cláusulas SEGUNDA del contrato de marras, que por cierto el demandado no expresa en su libelo de demanda, pero es del tenor siguiente:
PRIMERA: “LA ARRENDATARIA destinará el inmueble arrendado única y exclusivamente a vivienda para él y su familia. Queda expresamente prohibido para LA ARRENDATARIA llevar a cabo en el inmueble, actividades distintas a la prevista en la presente cláusula.” (Negritas y subrayado del transcrito)

De tal manera que esta relación arrendaticia toca los derechos de la familia, lo cual se encuentra amplia y profundamente analizado por el legislador, especialmente desde el artículo 1 hasta el artículo 6, y confluye en la declaración de Deberes y Derechos que determina al artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que más adelante se examinara, por lo que no debe confundirse con el hecho de que aparezca como arrendataria, otra codemandada, la empresa INVERSIONES COINCA, C.A., por ello está lejana la situación de una relación arrendaticia en el aspecto comercial. (Negritas y subrayado del transcrito)

Así las cosas, con fecha 29 de enero de 2013, es decir, después de dos años y cinco meses, repetimos, de estar ocupando el inmueble con su familia, de manera pacífica y sin ningún género de molestias o restricciones, JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN recibe una Notificación Judicial del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que entre varios puntos se resalta, por ser de mayor importancia y de relevancia, atinente a lo aquí debatido, el punto QUINTO, de la mencionada notificación judicial, y reza lo siguiente:
“Ratificamos en este acto, la renovación del contrato de arrendamiento, realizada por la INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A., en fecha “10 de agosto de 2011”, se lo volvemos a participar la no renovación del contrato de arrendamiento. A tal efecto, comuníquese con el abogado Miguel Ángel Este a los teléfonos señalados, para proceder a la entrega del inmueble. (Negritas y subrayado del transcrito)

Quiere decir Honorable Juez, que con tal acto, para nosotros totalmente improcedente, le notifican a mi representada una ratificación de una supuesta notificación que, según el actor reconvenido había realizado mediante correo electrónico el día 10 de agosto de 2011 (o 2010), significa que un (1) año y cinco (5) meses después el actor le ratifica a mi representado una notificación que supuestamente había efectuado, pero que naturalmente mi representada nunca se enteró, pues jamás esperó le pudieran hacer una notificación de esa naturaleza, por cuanto, que no estaba, ni lo está, prevista en el contrato, la forma o fórmula de un correo electrónico, pero además, realizada prematuramente, en forma extemporánea, saltándose a su libre albedrío la cláusula CUARTA, antes citada.

Significa Honorable Juez, que con la nulidad alegada por mi representada en contra de los actos realizados por la parte demandante, aquí reconvenida, lo que se quiere es señalar y denunciar una abierta violación de la debida notificación, por lo que, a todas luces y de manera evidente, la misma es totalmente nula, pues transgrede la norma del artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, el cual reza así:
(…omissis…)

En tanto, el artículo 6 ejusdem, determina que:
(…omissis…)
En lo que se refiere al artículo 5 de la misma Ley, esto es, el contenido de los fines supremos en materia de arrendamiento, en el numeral 6 y 19, se establece que:
(…omissis…)
Por añadidura, se debe observar, entre otros, lo que determinan los artículos 1.159,1.160, 1.264 y 1.585 del Código Civil, también aplicables al caso que no ocupa, y además se le debe atribuir el aforismo “Pacta sunt servanda”, en el mismo y exacto sentido de las mismas normativas que se analizan así:
(…omissis…)
De acuerdo a las violaciones y menoscabos del derecho que sufrió el arrendatario, fácilmente se deduce con el examen de estas tres normativas, totalmente ajustadas a lo denunciado, que la parte actora no tuvo observancia alguna de lo que estaba previsto en el contrato y de sus obligaciones como arrendador, ya que, según su alegato, notificó mediante un correo electrónico, no previsto contractualmente; aunado a ello, desaplico claramente lo establecido en la cláusula CUARTA del contrato, al notificar mediante correo electrónico con tan solo ocho (8) días de antelación a la terminación del contrato, cuando debió hacerlo con por lo menos treinta (30) días, violando notoriamente tal disposición.

Por otra parte, dispone el Código Civil vigente, en su artículo 1.585, lo siguiente:
(…omissis…)
De un breve estudio que hagamos de esta normativa, tenemos que, con la acción judicial que ha intentado el actor, ha cernido contra mi representado JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN y su familia, una seria amenaza contra el goce pacífico que este debe tener respecto al inmueble arrendado, lo que patentiza una evicción, entendiéndose ésta no solamente como una privación o despojo que pueda sufrir el poseedor de la cosa arrendada, sino como una seria amenaza de ese mismo despojo.

Toda esta serie de normas están adecuadas a los hechos acontecidos y temperadas con las denuncias de violaciones y menoscabo a los derechos de mi representado, ello ante nuestra afirmación y alegatos de que nunca hubo notificación alguna de no renovación y la realizada con apariencia de tal, por una parte es totalmente extemporánea, pero además, contraría a lo establecido contractualmente, en consecuencia, el contrato de arrendamiento está totalmente vigente y manteniendo su duración, nunca ha estado vencido o terminado como alega la contraparte, por ende, el Acuerdo suscrito entre las partes, basado en tales violaciones carece de eficacia jurídica, por haberse menoscabo los derechos de mi representado, los cuales son irrenunciables, por estar reguladas por normas de eminente orden público, así solicito de este Tribunal lo declare al momento de pronunciarse sobre el fondo.
De acuerdo a ello, afirmamos que, el indicado Acuerdo firmado por las partes ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), no es una Resolución, ni tampoco un Decreto, ni una Orden, tampoco es una Providencia, y por lo tanto no es un Acto Administrativo, pues se trata de un simple trámite, al cual concurrieron ambas partes, y mi representado fue engañado, sorprendido en su buena fe, a tal punto, de que, bajo artimañas y engaños, le hicieron creer la existencia de una notificación, la cual repetimos fue hecha de manera extemporánea, por anticipada, y además, que tal forma de notificación es improcedente, porque cuanto no se encontraba, ni se encuentra expresada de manera contractual, por añadidura, lo llevaron con la falsa convicción de que el contrato de arrendamiento se encontraba terminado, lo que resulta contrario a la verdad e inexacto, pues lo cierto, lo real, que se desprende de los hechos es que el contrato de arrendamiento está totalmente vigente, en consecuencia este debe ser cumplido tal como se suscribió y de acuerdo a lo expresado en el mismo.
Como resultado de los referidos actos nulos, traducidos en una supuesta notificación de desahucio, y la falsedad de un contrato terminado, que han conllevado a una incipiente y sedicente demanda por parte de el actor aquí reconvenido, simplemente por el afán de despojarlo, a él y su familia, del inmueble que ocupa, se ha producido sobre mi representado y su familia una seria amenaza en el goce pacífico del inmueble arrendado, que los aparta de la tranquilidad y la creencia de seguir usando y disfrutando de la cosa arrendada, lo que sintetiza una evicción en el goce pacífico., entendiendo por evicción no solamente el despojo que este y su familia pudieran sufrir, sino también la amenaza que tiene y se cierre sobre ellos, por el despojo que pudiere desencadenarse.
(…Omissis…)
CAPÍTULO III
PETITUM Y CONCLUSIONES
Por todos los hechos alegados, analizados, probados y fundamentados en derecho es por lo que, en nombre de mi mandante, quien actúa como Arrendataria, siguiendo sus precisas instrucciones, procedo a Reconvenir como en efecto Reconvengo al ciudadano DANIEL CORTEZ CORTEZ MEERTENS, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Houston, Texas, Estados Unidos de Norteamérica y titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.120.429, quien funge como Arrendador, por acción de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y EVICCIÓN POR EL GOCE PACÍFICO DEL INMUEBLE ARRENDADO, para que este convenga, o en su defecto, sea condenado por este digno Tribunal en lo siguiente:

1)De conformidad con la cláusula PRIMERA, del contrato de arrendamiento, suscrito en forma privada el día 18 de agosto de 2010, EL ARRENDADOR debe cumplir con lo pactado con LA ARRENDATARIA; y aceptar que debe permitir que siga ocupando y usando un (1) inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) apartamento Nro. 12-B, ubicado en el piso 12 del Edificio denominado “RESIDENCIAS REMANSO ROSAL”, ubicado en la calle Boyacá cruce con calle Junín, Urbanización El Rosal, en jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda. El inmueble en cuestión tiene una superficie aproximada de CIENTO TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS (136.00 Mtrs.2) y consta de las siguientes dependencias: tres (3) habitaciones 1) principal con walking closet y baño interno, 2) habitación con baño interno, 3) habitación con closet interno, (1) un baño completo, (1/2) baño de visitas, (1) una habitación de servicio con closet y baño interno, salón comedor, cocina, lavandero, correspondientes dos (2) puestos de estacionamiento, ubicado en la planta sótano.
2) De conformidad con la cláusula CUARTA del citado contrato, que debe cumplir con el término de duración del mismo, es decir, por UN (1) AÑO, como legalmente esta dispuesto, y no por SEIS (06) MESES, indebidamente expresado en esta cláusula, prorrogable sucesivamente por el mismo período de un (1) año, a menos que cualquiera de las partes notifique a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogar dicho contrato, que por lo tanto, la duración se ha ido extendiendo en el tiempo y el contrato de mantiene.
3) Que por tales hechos y fundamentos, el Contrato esta totalmente vigente, y que, en contra mi representado no está corriendo ninguna prórroga legal, tampoco existe desahucio del contrato.
4) Que por esos mismos argumentos, debe consentir en el goce pacífico del inmueble arrendado del cual debe disfrutar mi representado y su familia, sin ninguna amenaza que pueda desencadenar el despojo o desalojo del inmueble, entendiéndose hasta que verdaderamente se venza el contrato de arrendamiento suscrito.
5) Que sea condenado en costas y costos que se generen de este proceso.
(…Omissis…)
Estimo la presente demanda en la suma de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), equivalentes a trece mil trescientos treinta y tres con treinta y tres Unidades Tributarias (13.333.33 U.T.)

Ruego al Tribunal que el presente escrito de reconvención sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva, con sus pronunciamientos de Ley…”. (Fin de la cita, negritas y subrayado del transcrito).

CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN:

En fecha 02 de julio de 2015, los abogados Miguel Ángel Esté Cedeño y Oreana Juárez Valor, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens, procedieron a consignar ante el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial Área Metropolitana de Caracas, escrito de contestación a la reconvención presentada por el demandado-reconviniente, en el cual se alegó lo siguiente:
“A”
DE LA ADMISIÓN DE LOS HECHOS Y DERECHOS ESTABLECIDOS EN LA RECONVENCIÓN

Admitimos como cierto, igual como lo hace el demandado reconviniente en su escrito de reconvención, que fue suscrito entre el arrendatario Inversiones Coinca, C.A., y nuestro mandante, un acuerdo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de conformidad con el artículo 9 de la Ley Contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Igualmente admitimos como cierto, que dicho acuerdo suscrito por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, antes indicado, se originó por el procedimiento previo a la demanda, iniciado por nuestro mandante, que establece la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda,
“B”
PUNTOS PREVIOS
I
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
Fundamenta el demandado reconviniente en su reconvención, “que él siempre ha cumplido con todas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento”. Por otra parte indica, “que es improcedente la notificación judicial llevada a cabo por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial”, en virtud, a su decir, “se ratifica una notificación de no renovación de contrato realizada por el actor reconvenido mediante correo electrónico (e-mail), de la cual nunca se enteró, no está prevista en el contrato y se realizó en forma extemporánea, violando entre otros el artículo Cuarto del documento arrendaticio y 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.” Igualmente expresa el demandado reconviniente que la acción judicial que intentamos, “ha cernido contra el ciudadano Jailer Alejo España Aranguren y su familia, una serie de amenazas contra el goce pacifico que este debe tener respecto al inmueble arrendado lo que patentiza una evicción, entendiéndose esta no solamente como una privación o despojo que pueda sufrir el poseedor de la cosa arrendada, sino como una serie de amenaza de ese mismo despojo.”
Sigue expresando el demandado reconviniente, “que el acuerdo suscrito entre las partes basados en las violaciones antes señaladas, carece de eficacia jurídica por haberse menoscabado los derechos de su representado, y que dicho acuerdo firmado por las partes por ante la Superintendencia Nacional de Viviendas (SUNAVI), no es una Resolución, ni tampoco un Decreto, ni una Orden, tampoco una Providencia y por lo tanto no es un Acto Administrativo pues se trata de un simple trámite, al cual concurrieron amabas partes y su representado fue engañado, sorprendido en su buena fe, a tal punto, de que bajo artimañas y engaños le hicieron creer la existencia de una supuesta notificación, llevándolo a una falsa convicción de que el contrato de arrendamiento se encontraba terminado, siendo lo real que dicho contrato está totalmente vigente y en consecuencia debe ser cumplido tal como se suscribió.”
Por tales razones antes señaladas, el demandado reconviniente demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento y evicción por el goce pacífico del inmueble arrendado.
Lo anterior pone en evidencia, que los alegatos del demandado que sirvieron de fundamento al ahora accionante para plantear su reconvención, no son más que excepciones, ya que tales argumentos están dirigidos a cuestionar la naturaleza jurídica del contrato y del acuerdo suscrito por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), los cuales esgrimió igualmente como defensa de fondo en la contestación de la demanda.
Ha señalado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 7 de junio de 2010, caso S.A. El Masri, en Amparo, entre otras, “que la reconvención no puede constituir una defensa frente a la acción ejercida, sino una nueva demanda que no afecta su defensa; cuando el demandado pretenda utilizar esta vía como una mera aspiración de ser absuelto de la demanda, no estamos en presencia de una reconvención sino de una excepción, debiéndose declarar dicha reconvención inadmisible.”
Por todo lo antes señalado solicitamos a este digno Tribunal declare inadmisible y en consecuencia sin lugar la reconvención propuesta.
II
DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL CIUDADANO JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN PARA PROPONER LA RECONVENCIÓN
En caso de que este Juzgado no declare la inadmisibilidad de la reconvención propuesta o sin lugar la misma por los hechos y derechos establecidos en el punto primero, pasamos a continuación a alegar la falta de cualidad del ciudadano Jailer Alejo España Aranguren para proponer la reconvención, por los siguientes motivos:
Establece el escrito de Reconvención lo siguiente:
“Yo, PEDRO JOSÉ CABRERA PÉREZ, abogado en ejercicio de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.587.836 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 22.966, actuando en mi carácter de apoderado judicial del ciudadano JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº V-4.139.179, y de la empresa INVERSIONES COINCA, C.A., sociedad mercantil, domiciliada en San Fernando de Apure, Estado Apure, debidamente inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha dos (2) de abril de dos mil siete (2007), bajo el Nº31, Tomo 57-A e inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F) Nº J-29413656-7, quienes actúan como Arrendatarios, representación la mía que consta en el instrumento de poder que me fuera conferido por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio de Chacao del Estado Miranda, el día tres (3) de diciembre de dos mil catorce 82014), bajo el Nº 40, Tomo 431 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que se acompaña marcada con la letra “A”, ante Usted, con el debido respeto y acatamiento ocurro, de conformidad con lo estipulado en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para accionar la RECONVENCIÓN o MUTUA PETICIÓN en contra del ciudadano DANIEL CORTEZ CORTES MEERTENS, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Houston, Texas, Estados Unidos de Norteamérica y titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.120.429, quien funge como Arrendador, por acción de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y EVICCIÓN POR EL GOCE PACÍFICO DEL INMUEBLE ARRENDADO, contrato este suscrito por mi representada y aquí el mandante reconvenido, de la manera como a continuación se explana:”…
Como puede apreciar Ciudadano Juez, el abogado Pedro José Cabrera Pérez, plantea la reconvención en nombre de dos (2) personas, de la empresa Inversiones Coinca, C.A., y del ciudadano Jailer Alejo España Aranguren, siendo estos lo que le otorgan poder en un solo instrumento.
Establece el Contrato de Arrendamiento que cursa en autos marcado con la letra “B” lo siguiente:
(…Omissis…)
Como puedo apreciar ciudadano Juez, el Contrato de Arrendamiento que cursa en autos marcado con la letra “B”, fue suscrito y celebrado entre nuestros mandantes y la Sociedad Mercantil Inversiones Coinca, C.A., antes identificada, y no con el ciudadano Jailer Alejo España Aranguren, igualmente antes identificado, este último actúa como Presidente (representante legal) de la señalada empresa, no como persona natural.
Por otra parte, en el presente Juicio se demandó el CUMPLIMIENTO DEL ACUERDO SUSCRITO POR ANTE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, en fecha 21 de enero de 2014, entre nuestro mandante y la compañía INVERSIONES COINCA, C.A., antes identificada, en la cual se estableció lo siguiente:
(…Omissis…)
Como puede observar ciudadano Juez, el acuerdo antes señalado, cuyo cumplimiento aquí se demanda, fue suscrito entre nuestro mandante y la compañía anónima Inversiones Coinca, y no con el Sr. Jailer Alejo España Aranguren. El mencionado ciudadano no es sujeto de esta relación procesal, no tiene cualidad ni es parte en el presente juicio.

Por las razones antes indicadas, solicitamos a este Juzgado declare la falta de cualidad del Ciudadano Jailer Alejo España Aranguren para proponer la reconvención.
III
DE LA INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES
El demandado reconvincente señaló en su petitorio y conclusiones lo siguiente:
“Por todos los hechos alegados, analizados, probados y fundamentados en derecho es por lo que es, en nombre de mi mandante, quien actúa como Arrendataria, siguiendo sus precisas instrucciones, procedo a Reconvenir cono en efecto Reconvengo al Ciudadano DANIEL CORTEZ CORTEZ MEERTENS, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Houston, Texas, Estados Unidos de Norteamérica y titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.120.429, quien funge como Arrendador, por acción de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y EVICCIÓN POR EL GOCE PACÍFICO DEL INMUEBLE ARRENDADO, para que se convenga, o en su defecto, sea condenado por este digno Tribunal en lo siguiente:”…

Se entiende por evicción la “perdida o turbación que sufre el adquiriente de un bien, o de un derecho real sobre el mismo, por vicios de derecho anteriores a la adquisición; siempre que este fuera onerosa, el trasmisor de los derechos en cuestión, será responsable por los perjuicios o turbaciones causados.”
Como puede apreciar ciudadano Juez, el demandado reconviniente pretende en su reconvención dos acciones que se excluyen mutuamente y son contrarias entre si; una cosa es el cumplimiento del contrato de arrendamiento y otra totalmente distinta la evicción del mismo, cuestión esta última que no tiene cabida en este procedimiento.
Por todo lo antes señalado solicito a este digno Tribunal declare la inepta acumulación de pretensiones en la reconvención propuesta.
“C”
DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
- Negamos y Rechazamos en todas y cada una se sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención propuesta por el demandado reconvincente.

- El demandado reconviniente trascribe en su escrito de reconvención la cláusula segunda textualmente así:

“SEGUNDA: LA ARRENDATARIA (JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN), destinará el inmueble arrendado única y exclusivamente a vivienda para él y su familia. Queda expresamente prohibido para LA ARRENDATARIA llevar a cabo en el inmueble actividades distintas a la prevista en la presente cláusula” (Negritas y subrayado del transcrito)
Cuando la verdad la cláusula expresa lo siguiente:
“SEGUNDA: LA ARRENDATARIA destinará el inmueble arrendado única y exclusivamente a vivienda para él y su familia. Queda expresamente prohibido para LA ARRENDATARIA llevar a cabo en el inmueble, actividades distintas a la prevista en la presente cláusula”. (Negritas y subrayado del transcrito)
Como pudo apreciar ciudadano Juez, el demandado reconviniente modificó el texto de la cláusula, al incluir: “LA ARRENDATARIA (JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN)”, violando los principios de probidad y lealtad que le impone la Ley.
- Indica el demandado reconviniente, que su “cliente pagaba y paga puntualmente los cánones de arrendamiento que siempre y sin importarle que los incrementos fueren excesivos…(sic),… considerando que el arrendador accionante actuaba de manera improcedente, mi representado siempre aceptó tales incrementos”.
Durante todo el tiempo de relación arrendaticia, no hubo aumento en el canon de arrendamiento, siempre se cobró la cantidad de Catorce Mil Quinientos Bolívares (Bs. 14.500.00), mensuales, que establece el contrato, incluye el condominio, el cual ha sido aumentado este último desde el inicio de la relación arrendaticia (18-08-2010). Esa declaración falsa por parte del demandado reconviniente, va en contra del principio de lealtad y probidad que debe las partes del proceso conforme lo establece el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.
- Expresa el demandado reconviniente que, “esta relación arrendaticia toca los derechos de la familia…(sic)… y por ello está lejana la situación de una relación arrendaticia en el aspecto comercial.”
El inmueble arrendado está destinado al uso familiar, porque así lo dispone su documento de condominio y las ordenanzas municipales. Nadie en ningún momento ha negado por eso. Pero el hecho cierto, es que el contrato se celebró con una persona jurídica Inversiones Coinca C.A., como arrendatario.
Para proceder a la entrega material del inmueble, nuestro mandante cumplió con todos los requisitos y exigencias que estipulan las leyes que regulan la materia. Acudió por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, como consta en autos, a fin de dar inicio al procedimiento previo a la demanda, conforme lo dispone los artículos del 94 al 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, 7 al 10 de la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda y los artículos 35 al 46 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda.
Se inició el proceso y se le notifico al ahora demandado reconviniente del mismo. Si el demandado reconvincente, hubiese tenido alguna objeción con respecto a la admisión del procedimiento previo a la demanda, pudo haber ejercido en contra dicho Acto Administrativo el Recurso de Reconsideración, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la constancia en autos de su notificación conforme lo dispone el artículo 94 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo y el auto de admisión del mencionado procedimiento, del cual él tuvo conocimiento. Sobre el auto de admisión del procedimiento previo a la demanda, el ahora demandado reconviniente, no ejerció recurso alguno.
Iniciado el procedimiento previo a la demanda, se citó al demandado reconviniente y estando a derecho en dicho procedimiento administrativo, se llevó a cabo la Audiencia Conciliadora, en la misma se estableció, se acordó y concluyo así:
(…Omissis…)
Como pudo apreciar ciudadano Juez del Acta de Audiencia Conciliatoria, antes trascrita, la hoy demandada reconviniente en este proceso Inversiones Coinca, C.A., estuvo asistida de abogado, como por su representante legal (presidente) Jailer Alejo España Aranguren, fue presidida por funcionario público competente, señalando las partes intervinientes que declaran libres de apremio y coacción, haciendo sus propuestas que consideraron pertinentes, exponiendo el aquí actor reconvenido sus razones y el demandado reconviniente las suyas, señalando expresamente este último que :”el contrato era por seis (6) prorrogable, que dicho contrato actualmente se encuentra vencido y no ha sido renovado, que el arrendador (actor reconvenido), en el mes de marzo de 2012 procedió a realizar la inscripción de su condición de arrendador por ante el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, dándole cumplimiento de esa forma al requerimiento de Ley que rige la materia, luego que en fecha de abril de 2012 el arrendador (actor reconvenido) dirigió un comunicado a la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda donde indico que el referido contrato de arrendamiento se acababa de vencer y que la voluntad del arrendador era la no renovación del mismo.”
Acordando ambas partes (actor reconvenido y demandado reconvincente), ante el funcionario público competente de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que el arrendatario aquí demandado reconvincente haría entrega del inmueble arrendado a mas tardar el quince (15) de noviembre de 2014; levantándose un Acta al respecto de conformidad con el artículo 9 de la Ley Contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. Siendo suscrita como indicara anteriormente por las partes en este juicio y el funcionario público competente.
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 5, numeral 9º, permite y promueve la resolución alternativa de conflictos en materia arrendaticia, a través de los medios alternativos de justicia establecidos en la Constitución de la República y las Leyes Nacionales.
Ahora bien, si el demandado reconvincente consideró que le fueron violados o menoscabados sus derechos en el procedimiento administrativo antes señalado, o actúo bajo apremio, coacción o engaño, debió haber ejercido los recursos Administrativos de nulidad en los plazos y en la forma que establece la Ley respectiva, así como ante el Juez Administrativo competente, y no pretender ahora atacar por esta vía, procedimiento y Juez Civil los presuntos vicios que el manifiesta en su escrito de reconvención.
- Por otra parte, el demandado reconvincente declara que “en fecha 29 de enero de 2013, el señor Jailer Alejo España Aranguren recibe una notificación judicial, que entre varios puntos se resalta por ser de mayor importancia y relevancia el Quinto el cual reza lo siguiente”, a su decir:
“Ratificamos en este acto, la renovación del contrato de arrendamiento, realizada por la INMNOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A., en fecha ¡10 de agosto de 2011”, se lo volvemos a participar la no renovación del contrato de arrendamiento. A tal efecto, comuníquese con el abogado Miguel Ángel Este a los teléfonos señalados, para proceder a la entrega del inmueble”. (Negritas y subrayado del transcrito)

Cuando en verdad dicho punto Quinto de la Notificación Judicial, expresa lo siguiente:

“QUINTO: “Ratificamos en este acto, la no renovación del contrato de arrendamiento, realizada por la INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A., en fecha 10 de agosto de 2011 y se lo volvemos a participar la no renovación del contrato de arrendamiento. A tal efecto, comuníquense con mi abogado Miguel Ángel Este, a los teléfonos antes señalados, para proceder a la entrega del inmueble”. (Subrayado nuestro)

Como pudo observar ciudadano Juez en la notificación judicial antes señalada, se le ratificó la no renovación del contrato de arrendamiento realizada el 10 de agosto de de 2011, y se le volvió a notificar la no renovación, es decir, se le ratificó la anterior y se volvió a notificar la no renovación del contrato.

El demandado reconvincente pretende establecer la nulidad por esta vía del Acto Administrativo cuya ejecución aquí se demanda conforme lo establece la Ley, por un presunto vicio en la notificación realizada por correo electrónico el 10 de agosto de 2011, a su decir dicha notificación es violatoria del artículo Cuarto del Contrato de Arrendamiento y fue prematuro conforme a dicho artículo, así como es violatoria del artículo 32 de Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda.

Establece el artículo Cuarto del contrato de arrendamiento lo siguiente:

“CUARTA: El término fijo de duración del presente contrato es de SEIS (06) MESES. Prorrogables sucesivamente por el mismo periodo de seis meses a menos que cualquiera de las partes notifique a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogar dicho contrato”.

Como podrá apreciar ciudadano Juez, el artículo Cuarto establece la notificación, sin indicar las formas en que se debe de hacer ésta, siendo viable la notificación vía correo electrónico conforme lo regular la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y la Jurisprudencia patria.

Por otra parte, el arrendatario reconoció expresamente en la Audiencia Conciliatoria realizada por la Superintendencia Nacional de arrendamientos de Vivienda, antes trascrita, que se había notificado la no renovación del contrato de arrendamiento, y ahora pretende decir lo contrario, negarlo, además reconoció expresamente que el contrato se encontraba vencido.

Igualmente señala que es extemporánea la notificación realizada el 10 de agosto de 2011 ya que se debía hacer con 30 días de anticipación, conforme lo regula el artículo Cuarto del contrato de arrendamiento.

Como señalamos anteriormente, el contrato de arrendamiento era por seis (06) meses contados a partir del 18 de agosto de 2010, prorrogable por seis (06) meses mas, y así sucesivamente a no ser que una de las partes le notifique a la otra su intención de no renovar el contrato con por lo menos treinta (30) días de anticipación. El 10 de agosto de 2011, el arrendador participa la no renovación del contrato, es decir, ocho (08) días antes de vencerse la primera (1º) prórroga, y con mas de treinta (30) días para que no se originara la tercera (3º) prórroga; originándose en consecuencia que el contrato se renovara por seis meses mas, venciéndose el mismo el 18 de febrero de 2012, en su segunda (2º) prórroga.

El Acto Administrativo llevado a cabo por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual cursa en actos, se fundamentó no solo en las notificaciones de la no renovación del contrato y vencimiento del mismo, las cuales fueron reconocidas por el aquí demandado reconvincente, como indicara anteriormente, sino también en la necesidad que tiene nuestro poderdante de ocupar el inmueble arrendado. Siendo el caso que las partes (actor reconvenido y demandado reconvincente) llegaron a un acuerdo, el cual consiste en entregar el inmueble a mas tardar el 15 de noviembre de 2014, no cumpliendo el demandado reconviniente; por tal razón es que estamos solicitando su cumplimiento conforme lo regula la Ley.

- El demandado reconviniente pretende con su reconvención, entre otros, que el contrato de arrendamiento esté vigente y su término de duración sea de un (1) año, como lo establece la Ley para la Regularización y Control de arrendamiento de Vivienda; siendo el caso como señalé anteriormente, el contrato esta vencido como el mismo demandado reconvincente lo reconoció, y el plazo de duración de seis (06) meses era viable al momento de su suscripción (18/08/2010), en virtud, de que la mencionada Ley entró en vigencia el 14 de noviembre de 2011.

- Expresa el demandado reconviniente en su petitorio de la reconvención (3º), que “en contra de su representado no está corriendo ninguna prórroga legal”. Siendo el caso, que no se ha denunciado ni establecido ninguna prórroga legal, no está corriendo la misma, sólo se requiere como tantas veces hemos mencionado el cumplimiento de lo acordado por le Organismo Administrativo respectivo.

- por último ciudadano Juez queremos señalarle, que el sorprendido en su buena fe ha sido mi mandante, él a cumplido con todos los procedimientos legales para lograr recuperar su apartamento. Como bien sabe el demandado reconviniente, nuestro poderdante necesita el inmueble para poder cumplir a cabalidad con el régimen de convivencia familiar con su menor hijo, además de tener donde establecerse cuando viene a Caracas, lo cual es constantemente, todo esto fue analizado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el Acto Conciliatorio.

Cuando se inició la relación arrendaticia, como bien sabe el demandado reconvincente, se hizo el contrato por seis (06) meses, prorrogables por períodos iguales, debido a que en cualquier momento nuestro mandante iba a requerir el apartamento. Al demandado reconvincente se le otorgó por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda un plazo considerable de once (11) meses para que entregara el inmueble y hasta la fecha no lo ha entregado, Bnin quiere hacerlo. Nuestro mandante es su buena fe y creyendo en el demandado reconvincente convino en otorgarle un plazo amplio de once (11) meses para que tuviera el tiempo suficiente para entregar el apartamento y hasta la fecha no lo ha entregado, tal aptitud viola los derechos del menor hijo de nuestro mandante, de tener una vivienda digna donde vivir cuando está con su padre.

- Por todo lo antes señalado solicitamos a este digno Tribunal declare sin lugar la reconvención aquí propuesta y con lugar la presente demanda.

- Por otra parte, solicitamos a este digno Juzgado, que una vez vencido el lapso para la contestación de la reconvención, dentro de los tres (3) días siguientes dicte un acto fijando los puntos controvertidos y abriendo el lapso probatorio conforme lo establece el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda…”. (Fin de la cita).

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

A. Pruebas aportadas por la parte actora:
Junto al escrito de demanda:
1. Marcado con la letra “A”, riela del folio que va del 9 al 13, instrumento poder en original otorgado por ante la Notaría Pública del Estado de Texas, Condado de Harris, Estados Unidos de Norteamérica, de fecha 4 de septiembre de 2012, el cual fue debidamente apostillado en el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en Houston, y por la Secretaría de Estado del Estado de Texas. Este instrumento por tratarse de un documento original, que no fue tachado en su oportunidad, tiene valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por ser un instrumento autenticado autorizado por un funcionario público con facultad de darle fe pública; y sirve para acreditar que el ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens confirió poder amplio y suficiente en cuanto a derecho se refiere a los abogados en ejercicio Miguel Ángel Esté Cedeño, Mariann Salem Pérez y Mirian Pavan, para que lo representen y sostengan sus derechos e intereses respecto a un apartamento distinguido con el número y letra 12-B, ubicado en el piso 12 del Edificio Residencias Remanso Rosal, calle Boyacá, cruce con calle Junín, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, Venezuela.
2. Marcado con la letra “B”, riela a los folios que van del 14 al 17, documento en original de carácter privado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18 de agosto de 2010, entre los ciudadanos Hugo López Díaz en su carácter de Director de Operaciones de la sociedad mercantil Inmobiliaria Quinta Avenida C.A., actuando en nombre de Daniel Cortez Cortez Meertens (arrendadora), con la sociedad mercantil Inversiones Coinca C.A., representada por el ciudadano Jailer Alejo España Aranguren (arrendataria). El referido contrato de arrendamiento es del siguiente tenor:
“Yo, Hugo López Díaz, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad numero V-24.348.421, procediendo en este acto en mi carácter de Director de Operaciones de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A, Sociedad Mercantil domiciliada en Valencia e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el día 20 de junio de 2006, bajo el Nº46, Tomo 53-A, sociedad esta que actúa en nombre de DANIEL CORTEZ CORTEZ MEERTENS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nuecero V-7.120.429, quien es propietario del inmueble, facultada para este acto conforme se evidencia de instrumento Poder otorgado ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, en fecha 18 de febrero de 2009 anotado bajo el Nº15, Tomo 55 de los libros de autenticaciones respectivos, y que a los efectos de este contrato se denominara LA ARRENDADORA, por una parte, y por la otra INVERSIONES COINCA, C.A., debidamente inscrita ante la oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha 02 de abril de 2007, bajo el Nº 31, Tomo 57-A, representada en este acto por el ciudadano JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-4.139.179 y de este domicilio, en su carácter de Presidente de la mencionada sociedad y quien en adelante se denominará LA ARRENDATARIA, se ha convenido en celebrar el presente Contrato de Arrendamiento, el cual se regirá por las cláusulas siguientes: PRIMERA: LA ARRENDADORA, da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un (1) inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) apartamento Nro 12-B, ubicado en el piso 12 del Edificio denominado “RESIDENCIAS REMANSO ROSAL”, ubicado en la calle Boyacá cruce con calle Junín, Urbanización El Rosal, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. El inmueble en cuestión tiene una superficie aproximada de CIENTO TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS (136.00 Mtrs2) y consta de las siguientes dependencias; tres (03) habitaciones 1) principal con walking closet y baño interno, 2) habitación con closet interno 3) habitación con closet interno, (1) un baño completo, (1/2) baño de visitas (1) habitación de servicio con closet y baño interno, salón comedor, cocina, lavandero, correspondiente dos (02) puestos de estacionamiento ubicado en la planta sótano.- SEGUNDA: LA ARRENDATARIA, destinará el inmueble arrendado única y exclusivamente a vivienda para él y su familia. Queda expresamente prohibido para LA ARRENDATARIA, llevar a cabo en el inmueble, actividades distintas a la prevista en la presente cláusula.- TERCERA: el canon de arrendamiento es la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 14.500,00) INCLUYE CONDOMINIO, que LA ARRENDATARIA, se obliga a cancelar puntualmente y de manera anticipada dentro de los cinco (05) primeros días después del día de vencimiento de cada mes. En caso contrario, LA ARRENDATARIA se compromete a cancelar los correspondientes intereses, recargos por gastos de cobranza, honorarios profesionales de Abogados, así como también los gastos judiciales o extrajudiciales que accionen por el incumplimiento de la presente cláusula. Queda expresamente convenido que si LA ARRENDATARIA falta a el pago puntual de uno cualquiera de los cánones de arrendamiento estipulados en este documento, o sobreviniera una situación de insolvencia, EL ARRENDADOR, tendrá derecho a dar por resuelto el presente contrato y a solicitar la desocupación inmediata del inmueble descrito, haciéndose acreedor de los daños y perjuicios a que hubiere lugar. LA ARRENDATARIA, pagará los cánones de arrendamiento de la manera y en el lugar que indique LA ARRENDADORA.- CUARTA: El término fijo de duración del presente contrato es de SEIS (06) MESES. Prorrogables sucesivamente por el mismo período de seis meses a menos que cualquiera de las partes notifique a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogar dicho contrato.- QUINTA: Será por cuenta exclusiva de LA ARRENDATARIA la cancelación de todos los gastos relativos al servicio de alumbrado y fuerza eléctrica, gas, teléfono, agua y aseo domiciliarios; pudiendo LA ARRENDADORA exigir en cualquier momento los recibos de cancelación y solvencia correspondientes.- SEXTA: Este contrato se celebra especialmente, en atención a la solvencia moral y económica de LA ARRENDATARIA y por lo tanto se considera “intuito personae”, en consecuencia no podrá este último, por ningún título ni causa, cederlo, ni traspasarlo en forma alguna, total ni parcialmente, bajo pena de nulidad. LA ARRENDADORA no reconocerá como Arrendatario a ninguna otra persona que ocupe el inmueble sin su previo consentimiento por escrito y LA ARRENDATARIA, será en cualquier caso responsable por la cancelación de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones contraídas en este contrato hasta su terminación. LA ARRENDATARIA quedará obligada cancelar a LA ARRENDADORA, la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (1.450,00) por cada día que ocupare el inmueble cualquier persona distinta a él y su familia; así como también se obliga al pago de los daños, perjuicios, gastos judiciales y honorarios profesionales que ocasionare por razón de cualquier procedimiento judicial o extrajudicial. Queda expresamente convenido que LA ARRENDADORA, previa notificación por escrito a LA ARRENDATARIA, podrá en cualquier tiempo transferir los derechos a los que se hacen acreedores en virtud del presente contrato.- SEPTIMA: LA ARRENDATARIA se obliga a no hacer ninguna alteración o modificación en la construcción del inmueble arrendado, sin la aprobación previa y por escrito de LA ARRENDADORA. Sin embargo, cualquier modificación o mejora que haga LA ARRENDATARIA al inmueble, quedará en beneficio de LA ARRENDADORA sin que por ello tenga aquel derecho alguno a compensación. En todo caso, si así lo exigiera LA ARRENDADORA, LA ARRENDATARIA, está obligado a restablecer el inmueble al mismo estado en que lo recibe.- OCTAVA: Será de la exclusiva cuenta de LA ARRENDATARIA todas las reparaciones menores que no excedan en su monto de la cantidad de un canon de arrendamiento; y que necesite el inmueble arrendado durante la vigencia de este contrato, tales como; pintura interior, reparaciones de paredes, puertas, ventanas, acondicionamiento de sanitarios, plomería, electricidad, etc., comprometiéndose a conservarlo y devolverlo al finalizar el presente contrato en el mismo perfecto estado en que lo recibió. Todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado compromete y obliga a LA ARRENDATARIA a pagar EL ARRENDADOR la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CIENCUENTA BOLÍVARES (Bs.1.450,00) por cada día de retraso, como estimación de los daños y perjuicios causados por la mora.- NOVENA: LA ARRENDATARIA se obliga a poner en conocimiento de LA ARRENDADORA, a la brevedad posible y por escrito, cualquier novedad dañosa o indicio que implique la necesidad de una reparación mayor en el inmueble y de no hacerlo, será responsable de los daños y perjuicios que su negligencia acarree. A tales fines, LA ARRENDATARIA, permitirá la inspección del apartamento por LA ARRENDADORA o su representante, quedando obligado a dar las facilidades necesarias para efectuar cualquier reparación en el inmueble.- DÉCIMA: Es expresamente entendido entre las partes que LA ARRENDADORA no responde por vicios ni defectos de la cosa arrendada, ni por daños y perjuicios que pudieran ocasionarse, tampoco se harán responsables por perdidas, daños materiales o morales causados a LA ARRENDATARIA sea cual fuere el alcance de aquellos o la identidad de la personas que lo causaren.- DÉCIMA PRIMERA: Queda expresamente convenido que si por causa de obra, urbanismo o hecho de cualquier naturaleza imputable a la autoridad competente, LA ARRENDATARIA se viere obligado a desocupar el inmueble, LA ARRENDADORA no le debe indemnización alguna. Así mismo LA ARRENDATARIA estará obligado a desocupar el inmueble sin derecho a indemnización, siempre que sea advertido con TREINTA (30) días continuos de anticipación por lo menos, en caso de derribo, refacción o reparación del inmueble, en el entendido que esta notificación no se requiera en los casos en que la urgencia lo amerite.- DÉCIMA SEGUNDA: LA ARRENDATARIA se compromete a entregar a LA ARRENDADORA al término efectivo de este contrato por cualquier causa, todos los recibos de electricidad, teléfono y demás servicios públicos debidamente cancelados, correspondientes al período durante el cual haya ocupado el inmueble y a pagar los respectivos saldos deudores a la fecha. Igualmente LA ARRENDATARIA, se obliga a entregar las llaves del inmueble única y exclusivamente a LA ARRENDADORA o a la persona que ésta autorice por escrito. DÉCIMA TERCERA: El incumplimiento de una (01) o cualquiera de las obligaciones que asume LA ARRENDATARIA por la ley, en virtud de este documento y por el documento de condominio correspondiente y su respectivo reglamento, los cuales declaran LA ARRENDATARIA conocer a cabalidad, dará derecho a LA ARRENDADORA a dar por resuelto de pleno derecho el presente contrato, a exigir la inmediata desocupación del inmueble, la cancelación de las cantidades adeudadas, los daños y perjuicios a que hubiere lugar y a intentar las acciones civiles y penales correspondientes.- DÉCIMA CUARTA: Para garantizar el fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que asume en este contrato LA ARRENDATARIA entrega a LA ARRENDADORA, en calidad de depósito el monto equivalente a tres cánones de arrendamiento; es decir la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 43.500,00) los cuales estarán en poder de la Inmobiliaria Quinta Avenida, C.A. cantidad esta que será devuelta al finalizar este contrato, previa deducción de cualquier cantidad que se cause como consecuencia de la reparación de daños o irregularidades que pudiera presentar el inmueble al finalizar el arrendamiento. Esta garantía no servirá para abonar cánones de arrendamiento ni a moras en pagos de mensualidad. Igualmente serán deducidos del depósito los montos que puedan estar pendientes por cancelar al finalizar el contrato, derivados del pago de facturas y/o recibos de luz eléctrica, teléfono, gas y aseo urbano; en un plazo máximo de sesenta (60) días, sin perjuicio para LA ARRENDADORA de intentar las acciones correspondientes en caso de ser los montos pendientes mayores a la cantidad entregada en depósito.- DÉCIMA QUINTA: El apartamento objeto de este Contrato de Arrendamiento se encuentra dotado de bienes: Que se indican en inventario adjunto a este documento el inmueble se entrega limpio. DÉCIMA SEXTA: Las partes eligen como domicilio especial de este contrato la ciudad de Caracas a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran expresamente someterse. Se hacen dos (02) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto…”. (Fin de la cita. Negritas y subrayado del texto transcrito).

Respecto a este instrumento se aprecia, que el mismo se constituye en un documento privado en original, suscrito entre la empresa Inmobiliaria Quinta Avenida C.A., actuando en nombre del ciudadano Daniel Cortez Cortez Merteens, como arrendador y actor, y la empresa Inversiones Coinca, C.A. representada por el ciudadano Jailer Alejo España Aranguren, como arrendataria y demandada, el cual no fue desconocido ni negado por la parte demandada, y por el contrario, se aprecia que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el demandado consignó entre el legajo de copias certificadas que presentó, el referido contrato de arrendamiento (f.231 al 233); en virtud de lo cual, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierta la existencia de la relación contractual arrendaticia celebrada entre la parte actora y la parte demandada.
3. Marcado con la letra “C” riela a los folios que van del 18 al 27, documento en copia fotostática simple, contentivo de un contrato de compra-venta suscrito por los ciudadanos Moisés Israel Serfaty, en su carácter de Director Principal de la empresa Desarrollos 210973, C.A., y Daniel Cortez Cortez Meertens, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el número y letra 12-B, de la planta 12 del Edificio Remanso Rosal, construido en una parcela de terreno ubicada en la Calle Boyacá con Calle Junín de la Urbanización El Rosal, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, con un área aproximada de 136,23 metros cuadrados, y consta de salón-comedor, jardinera, baño de visitas, dormitorio principal con vestier y baño principal incorporados, dos (2) dormitorios auxiliares con closet, un (1) baño auxiliar, cocina, lavandero, cuarto de planchado y baño de servicios; protocolizado según se evidencia en autos ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 10 de octubre de 2003, bajo el Nro. 31, Tomo 4, Protocolo Primero. Respecto a este instrumento, se aprecia, que aparece como comprador del inmueble el ciudadano Daniel Cortez Cortez Merteens; por lo que al no haber sido objeto de impugnación, se tiene como fidedigna de su original, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrada la propiedad que sobre el inmueble objeto del presente juicio ostenta el demandante.
4. Marcado con la letra “D” riela a los folios que van del 28 al 30, copia fotostática simple de una impresión emanada de la cuenta de correo electrónico identificada como admc21quintaavenida@gmail.com, dirigido a la sociedad mercantil Inversiones Coinca C.A., en el cual se adjunta comunicación privada de “notificación de no renovación El Rosal”, de fecha 10 de agosto de 2011, en la comunicación referida aparece la ciudadana Carolina Backevicius Gerente de Ventas, y la misma no posee firmas ni sellos de la Inmobiliaria Quinta Avenida C.A. Respecto a estos instrumentos se observa, que la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, impugnó dicho correo electrónico por considerar que tal notificación nunca cumplió con los requerimientos contractuales ni legales determinados en la Ley, pues en el contrato de arrendamiento –a decir del demandado- no existe expresión que autorice o acuerde que la notificación pueda hacerse por correo electrónico, y por ello esa notificación es nula. Siendo ello así, este Tribunal observa que, la documental bajo análisis es un documento informático, a saber, un mensaje de correo electrónico o e-mail, el cual ha debido aportarse no mediante la forma impresa sino en un soporte informático (como el disco duro del computador o mediante su envío telemático a través de Internet o cualquier otra red que permita la intercomunicación, por ejemplo); por lo que, la reproducción del documento informático en soporte de papel se traduce en una copia de éste, de acuerdo a lo establecido en el artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firma Electrónica, el cual señala que la información contenida en un mensaje de datos, reproducida en formato impreso tendrá la misma eficacia probatoria otorgada por la ley a las copias o reproducciones fotostáticas. En consecuencia, la documental referida se constituye en un documento privado en copia fotostática, que al haber sido impugnado por la contraparte, carece de valor probatorio, al no constar en autos su cotejo con el original, o mediante inspección ocular, tal como lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por ello se desecha.
5. Marcado con la letra “E” riela a los folios que van del 31 al 34, documento en original autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Estado Miranda, de fecha 01 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nro. 31, Tomo 409, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Respecto a este instrumento se aprecia, que al no haber sido tachado por la parte demandada, tiene valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que da fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo; y sirve para demostrar que el abogado Miguel Ángel Esté Cedeño, actuando en representación de la parte actora, ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens, revocó en todas y cada una de sus partes el poder otorgado por el ciudadano Alan Simón Cortez Meertens en nombre de su representado, a la sociedad mercantil Inmobiliaria Quinta Avenida C.A., para que lo representara en el arrendamiento y administración del apartamento objeto de la controversia.
6. Marcado con la letra “F” riela a los folios que van del 35 al 36, misiva en original de fecha 14 de noviembre de 2012, dirigida a Inmobiliaria Quinta Avenida, C.A., en la persona de Hugo López Díaz, suscrita por el abogado Miguel Ángel Esté. La referida documental se constituye en un documento privado que no fue desconocido ni tachado, y que, en consecuencia, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y el 1.371 del Código Civil. Del mismo se desprende, la notificación de la revocatoria de poder efectuada por la representación judicial de la parte actora a la sociedad mercantil Inmobiliaria Quinta Avenida C.A., en la cual se señaló el cese de la representación de esa inmobiliaria con respecto al inmueble arrendado.
7. Marcado con la letra “G” riela a los folios que van del 37 al 61, solicitud de notificación judicial presentada por la abogada Mariann Salem Pérez, apoderada judicial del ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens, y practicada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de enero de 2013, mediante la cual se notificó legalmente al arrendatario, la voluntad de no renovación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes involucradas en el presente procedimiento. Respecto a este instrumento, la parte demandada en su contestación alegó que al ser la notificación enviada el 10-08-2011 por correo, inválida, resultando ilegal y nula, mal puede interpretarse que la notificación judicial de ratificación pueda tener efecto legal alguno. Sin embargo, es preciso señalar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor a dicho documento, por cuanto se trata de un documento público, en consecuencia, la única forma de atacar su fuerza probatoria es mediante el procedimiento de tacha establecido en el artículo 438 del Código Adjetivo y según las causales establecidas en el artículo 1.380 del Código Civil; siendo así se tiene como cierto su contenido en lo que respecta a la notificación efectuada a la parte demandada de no renovación del contrato de arrendamiento suscrito.
8. Marcado con la letra “H” riela a los folios que van del 62 al 64, documento en original contentivo del Acta de la Audiencia Conciliatoria, efectuada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), de fecha 21 de enero de 2014, con la presencia de la parte actora con su apoderado judicial, y la representación legal de la empresa demandada asistido de abogado. En dicha acta se dejó establecido los alegatos de ambas partes, y el acuerdo pactado en los siguientes términos:
“ACTA DE AUDIENCIA CONCIALIATORIA”
“…Siendo las nueve de la mañana (9:00 am), del día 21 de enero de 2014, procedimiento incoado por el ciudadano DANIEL CORTEZ CORTEZ MEERTENS, venezolano, mayor de edad, divorciado, domiciliado en Estado Unidos de América y titular de la Cédula de Identidad No. V-7.120.429, respectivamente, quien a los efectos del presente acto se identifica como el accionante, de un inmueble ubicado en el Apartamento No 12-B, ubicado en el piso 12, Edificio Remanso Rosal, en la calle Boyacá cruce con Junín, Municipio Chacao, presentado por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL ESTE CEDEÑO, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V.6.912.979, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº36.170 en contra la sociedad mercantil INVERSIONES COINCA, C.A., debidamente inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure en fecha 02 de abril de 2007, bajo el Nº 31, Tomo 57-A inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el No. J-29413656-7, representada por el ciudadano JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN, venezolana. Titular de la cédula de identidad Nº V-4.139.179, y quien a los efectos del presente acto se identifica como el arrendatario asistido por el ciudadano YSAIAS ALBERTO FERNÁNDEZ, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.168.009, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el 76.280 respectivamente, a los fines de celebrar AUDIENCIA CONCILIATORIA conforme lo dispone el artículo 7 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, la cual será presidida por la ciudadana MENDOZA NOHALIS, venezolana, mayor de edad, abogado, titular de la Cédula de Identidad Nº V-15.492.856 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado Nº 105.246. a tal efecto el funcionario (Funcionario Instructor) ya identificado, tomo la palabra y les indicó a los presentes que las normas para llevar la audiencia consisten en darle el derecho de palabra por un período de cinco (5) minutos a cada una de las partes presentes, y el primero en el orden será el ciudadano (ACCIONANTE) ya identificado, y luego se le otorgara al ciudadano (ACCIONADO) ya identificado, a los fines de que éste exponga sus alegatos y defensas; en este orden, luego de los derechos de palabras se les hará mención por parte de este servidor del alcance de las normas jurídicas en atención a sus planteamientos y en relación a estos, ustedes libres de apremio y coacción harán las propuestas de los acuerdos que consideren pertinentes. A tal efecto, el (Funcionario Instructor) ya identificado, le otorgó el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte (ACCIONANTE) ya identificado, para que exponga los hechos, razones y pedimentos, manifestando que: se le dio en arrendamiento el inmueble identificado en autos por un término de 6 meses prorrogables por lapsos iguales, en virtud de que el propietario se fue a vivir por motivos de trabajo al exterior del país, y su intención fue arrendarlo por un término corto a una compañía porque sabía que en cualquier momento lo iba a requerir para ocuparlo nuevamente, le presentó para ser evidenciado el pasaporte original del propietario los distintos movimientos migratorios de salida y entrada al país del propietario cuyas entradas se deben entre otras cosas para cumplir con un régimen de convivencia familiar de su menor hijo, además de asuntos de trabajo y no tiene donde hospedarse en el país donde se encuentra el inmueble en litigio, viéndose obligado hospedarse en hoteles. Por otra parte tal y como consta en auto en agosto de 2011 y enero de 2012 se le notificó a la empresa arrendadora la no renovación del contrato, hemos sostenido varias reuniones con el representante legal de la empresa a fin de solventar la situación por vía amistosa y lamentablemente no hemos podido resolverlo por esa vía, en tal virtud acudimos ante esta competente autoridad, solicitó la vía judicial de no conciliar por esta Superintendencia para terminar de resolver nuestras diferencias. Es todo, el (Funcionario Instructor) ya identificado, le otorgó el derecho de palabra al abogado asistente de la parte (ACCIONADA) ya identificado, para que exponga sus alegatos y defensa manifestando que efectivamente entre el ciudadano arrendador y arrendatario que consta en auto se celebró un contrato de arrendamiento por un tiempo determinado de 6 meses prorrogables a voluntad de las partes con la finalidad de que dicho bien iba a ser destinado única y exclusivamente para vivienda del ciudadano arrendador y su familia, dicho contrato actualmente se encuentra vencido y no ha sido renovado, posteriormente el ciudadano arrendador en el mes de marzo de 2012 procedió a realizar la inscripción de su condición de arrendador por ante registro nacional de arrendamiento de vivienda dándole cumplimiento de esa forma al requerimiento de la ley que rige la materia luego en fecha de abril de 2012 el arrendador dirigió un comunicado a la Superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda en donde indico que el referido contrato de arrendamiento se acababa de vencer y que la voluntad del arrendador era la no renovación del mismo debido a que había decidido colocarlo en venta por un precio de 3 millones de bolívares, ahora bien queremos manifestarle que el ciudadano arrendatario mantiene la misma necesidad de seguir ocupando el dicho inmueble por cuanto no posee vivienda propia y que en el cumplimiento de dicho contrato ha sido responsable en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento. Es todo. A tal efecto, tomó la palabra el (Funcionario Instructor) ya identificado y expuso que: (…) A tal efecto, tomo la palabra la Funcionaria Instructora ya identificada, y expuso que: vista las situaciones planteadas por las partes en conflicto debo indicar que de acuerdo a lo establecido en el artículo 9 de la Ley Contra Desalojos y Desocupaciones Arbitrarias de Viviendas. HUBO UN ACUERDO ENTRE LAS PARTES; POR LO CUAL EN ESTA ACTA SE PAUTARA LO ACORDADO. ES TODO. A TAL EFECTO, EN VIRTUD DE LO ANTERIOR, LOS COMPARECIENTES A ESTA AUDIENCIA CONCILIATORIA HAN CONVENIDO PARA LA SOLUCIÓN PACÍFICA DEL CONFLICTO, LIBRES DE APREMIO Y COACCIÓN LOS SIGUIENTES ACUERDOS: (mayúsculas mía).
PRIMERO: EN ESTE ESTADO LA PARTE ACCIONANTE EL CIUDADANO DANIEL CORTEZ CORTEZ MEERTENS, AMPLIAMENTE IDENTIFICADO LE OTORGÓ A LA PARTE ACCIONADA CIUDADANO JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN, AMPLIAMENTE IDENTIFICADO, UN TIEMPO JUSTIFICADO CONTADOS A PARTIR DE LA PRESENTE FECHA 21 DE ENERO DE 2014, VENCIENDOSE DICHO LAPSO EL DÍA SÁBADO 15 DE NOVIEMBRE DE 2014.
A TAL EFECTO, EL (FUNCIONARIO INSTRUCTOR) YA IDENTIFICADO, LES INFORMA QUE SI ALGUNA DE LAS PARTES NO LLEGARE A DAR CUMPLIMIENTO A LOS ACUERDOS AQUÍ ALCANZADOS, PARA TODOS LOS EFECTOS LEGALES ULTERIORES SE CONSIDERARÁ AGOTADA LA INSTANCIA ADMISNITRATIVA Y EN CONSECUENCIA SE ENTIENDE HABILITADA LA VÍA JUDICIAL, A LOS FINES QUE LOS QUE LOS TRIBUNALES DE LA RÉPUBLICA COMPETENTES EN LA MATERIA PUEDAN DIRIMIR Y DECIDIR SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA. ASI MISMO SE ORDENA EL CIERRE DEL EXPEDIENTE.
Es todo, se leyó y conformes firman, siendo las once (11:00) de la mañana.…”.

Respecto a este instrumento, este Tribunal observa que es un documento en original emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ente adscrito al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, por lo que es un documento público de carácter administrativo, y siendo que la contraparte no lo tachó ni lo impugnó en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; y del mismo se desprende que en dicho organismo ambas partes resolvieron acordar un plazo para la entrega del inmueble arrendado, desde el 21 de enero de 2014 hasta el 15 de noviembre de 2014; y se dejó constancia que ante el incumplimiento del acuerdo, se habilitaba la vía judicial, a los fines que los Tribunales de la República pudieran decidir sobre el fondo de la controversia.
9. Marcado con la letra “I” riela a los folios que van del 65 al 66, instrumento en original con firma ilegible, y sello húmedo que indica lo siguiente: “República Bolivariana de Venezuela Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat Registro Nacional de Arrendamientos de Vivienda Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda”, y cuyo título expresa “CERTIFICADO DE REGISTRO NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA”. Al presente instrumento, se le otorga valor probatorio por constituirse en un documento público de carácter administrativo, y del cual se desprende que el ciudadano Daniel Cortez Cortez Merteens, aparece como arrendador del inmueble de marras ante el referido Sistema de Arrendamiento a partir del 08 de agosto de 2013.
10. Marcado con la letra “J” riela a los folios que van del 67 al 73, instrumento en copias fotostáticas simples, contentivo de la sentencia de divorcio emitida por la Sala de Juicio 3º del Tribunal de Protección del Niño, Niña y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que disolvió el vinculo matrimonial existente entre el ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens y la ciudadana Patricia Elena Velazquez Figueroa, y en la cual se estableció el régimen de convivencia familiar; así como también de la partida de nacimiento del hijo menor de los mencionados ciudadanos. Respecto a la sentencia de divorcio, este Tribunal aprecia, que la misma fue consignada posteriormente en copia fotostática certificada, que riela a los folios 282 al 286. A estos instrumentos por cuanto no fueron impugnados ni desconocidos, se les otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.

Junto al escrito de promoción de pruebas:
En fecha 17 de julio de 2015, la abogada Oreana Juárez Valor, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual promovió los siguientes medios probatorios:
1. La parte actora promovió y reprodujo los siguientes instrumentos consignados junto al escrito libelar: i) el documento marcado con la letra “C”, consignado con el escrito libelar, que contiene el documento de propiedad del bien inmueble objeto de la controversia; ii) el documento marcado con la letra “G”, que contiene la notificación judicial de fecha 29 de enero de 2013, realizada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; iii) el documento marcado con la letra “H”, contentivo del Acta de Audiencia Conciliatoria, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), de fecha 21 de enero de 2013; iv) el documento marcado con la letra “I”, contentivo del certificado de registro nacional de arrendamientos de vivienda; vi) la copia fotostática marcada con la letra “J”, que contiene la partida de nacimiento del hijo menor del demandante. Respecto a estos instrumentos, se aprecia, que los mismos ya fueron objeto de análisis y valoración por este Tribunal en acápites anteriores, y se les otorgó valor probatorio.
2. Con fundamento al principio de adquisición procesal y de comunidad de las pruebas, la parte actora reprodujo e hizo valer, en toda y cada una de sus partes las copias certificadas y todo el proceso cumplido por su mandante ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, el cual fue consignado en autos marcado “A” por la parte demandada reconviniente, ciudadano Jailer Alejo España Aranguren, en su escrito de contestación a la demanda. Este instrumento será valorado en la oportunidad de analizar las pruebas aportadas por la parte demandada.
3. También ratificó lo siguiente: i) la copia fotostática marcada con la letra “J”, consignado con el escrito libelar, contentivo de la sentencia de divorcio, emitida por la Sala de Juicio 3º del Tribunal de Protección del Niño, Niña y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; ii) el documento marcado con la letra “B”, el cual es de carácter privado, contentivo del contrato de arrendamiento, de fecha 18 de agosto de 2010; iii) el instrumento marcado con la letra “D”, el cual es de carácter privado, contentivo del E-mail emitido en fecha 10 de agosto de 2011, por la parte actora-reconvenida, en la cual se le participa a la parte demandada-reconviniente la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre ellas; iv) el documento marcado con la letra “E”, el cual es de carácter privado, contentivo de la revocatoria de poder a la sociedad mercantil Inmobiliaria Quinta Avenida, la cual representaba al ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens, en el arrendamiento y administración del inmueble arrendado; v) la misiva marcada con la letra “F”, notificando a la sociedad mercantil Inmobiliaria Quinta Avenida, el cese de su representación sobre el inmueble arrendado que le concierne. Respecto a estos instrumentos, este Tribunal observa que todos fueron valorados en acápites anteriores y se les otorgó valor probatorio, a excepción del documento marcado con la letra “D”, el cual fue desechado del análisis probatorio.

B. Pruebas aportadas por la parte demandada:
Junto al escrito de contestación a la demanda:
La parte demandada acompañó a su escrito de contestación, los siguientes documentos:
1. Marcada con la letra “A”, consignó a los autos un legajo de copias certificadas que contienen el procedimiento impulsado por el actor ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (S.U.N.A.V.I), que riela a los folios 142 al 250. Al respecto, se aprecia, que los documentos consignados son copias fotostáticas certificadas de actuaciones administrativas que corren insertas en el expediente No.MC-00670/13-09 (nomenclatura interna de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda) contentivo del procedimiento de administrativo solicitado por el abogado Miguel Ángel Esté Cedeño, en su condición de apoderado judicial del ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens contra la sociedad mercantil Inversiones Coinca, C.A., en la persona del ciudadano Jailer Alejo España Aranguren, que fueron certificadas por el ciudadano José Rafael Jiménez Villasana, en su carácter de Superintendente Nacional, expedidas en fecha 14/01/2015; por lo que es un documento público de carácter administrativo, y siendo que la contraparte no lo tachó ni lo impugnó en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
2. Consignó en copias fotostáticas simples, legajo de comprobantes de depósitos bancarios hechos por el ciudadano Jailer Alejo España Aranguren, en un principio a la Inmobiliaria Quinta Avenida, C.A.; y posteriormente al ciudadano Daniel Cortez Cortes Meertens, que rielan a los folios 251 al 265. Los anteriores documentos no se les atribuye valor probatorio en este juicio, por cuanto el pago del canon de arrendamiento no es objeto de la presente controversia.

Junto al escrito de promoción de pruebas.
La parte demandada en fecha 17 de julio de 2015, consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitido por el Tribunal de la causa, mediante el cual promovió los siguientes medios probatorios:
1. Invocó y reprodujo el contrato de arrendamiento suscrito el 18/08/2010, en lo que respecta a la cláusula Segunda del contrato con el objeto de demostrar que el inmueble fue arrendado “única y exclusivamente para vivienda para él y su familia”, y alegó que esa cláusula está referida a su co-representado ciudadano Jailer Alejo España Aranguren y su familia, y que no puede pretender el actor reconvenido que el referido ciudadano no tiene cualidad para actuar en este proceso, y mucho menos suponer que el contrato de arrendamiento fue concebido como vivienda para Inversiones Coinca, C.A., quien por supuesto no tiene familia para habitar como vivienda el inmueble.
2. Invocó e hizo valer la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito, por cuanto allí se estableció que la duración del contrato era por 6 meses y que era prorrogable por 6 meses a menos que cualquiera de las partes notificara a la otra con por lo menos 30 días de anticipación su deseo de no prorrogar el contrato, a los efectos de demostrar que la arrendadora, además de notificar indebidamente, por medio no establecido ni tipificado en el contrato, lo hizo prematuramente y con tan solo 8 días de anticipación al vencimiento de la prórroga legal, reconocido por el actor en su libelo y ratificado en la contestación a la reconvención.
3. Reprodujo el documento marcado “A” consignado junto al escrito de contestación, consistente en copia certificada de la solicitud y de todo el proceso administrativo cumplido, especialmente haciendo valer el contenido del folio 75 de dichas copias, señaladas por el actor como Prueba Marcada “E”, que contiene la notificación, con el objeto de demostrar que la notificación efectuada es improcedente, por estar fuera de lo estatuido en el contrato de arrendamiento, y alegó que en el supuesto negado que se validara como legítimamente hecha, ésta se hizo de manera prematura, mucho antes del lapso convenido, con tan solo 8 días de antelación, y no como está previsto, con treinta días de antelación al término o cualquiera de sus prórrogas.
4. Reprodujo e hizo valer el legajo de comprobantes bancarios que consignó junto al escrito de contestación a la demanda, hechos por la arrendataria a favor del arrendador, con el objeto de demostrar que el demandado continúa cumpliendo con el pago de arrendamiento, consentido por la parte demandada, aún después del presunto término del contrato de arrendamiento que alega el accionante se cumplió el 18 de febrero de 2016, por lo que el contrato no está terminado o extinguido.
5. Promovió prueba de informes dirigida al Banco Mercantil, par que de acuerdo a los vauchers y comprobantes bancarios, informen: i) si el ciudadano Jailer Alejo España Aranguren es el titular de la cuenta bancaria No.0105 0070 25 1070292303; ii) si el ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens, es titular de la cuenta bancaria Nro.0105 0189 03 1189007312; iii) si de la cuenta bancaria Nro. 0107 0189 03 1070292303, se hicieron vía internet, transferencias bancarias, a la cuenta bancaria No.01050189031189007312, por la suma de Bs.14.500,00; iv) si se realizaron depósitos bancarios a la cuenta bancaria Nro.0105 0189 03 1189007312, por la suma de Bs.14.500,00. Y alegó, que el objeto de esta prueba era demostrar los pagos de cánones de arrendamiento hechos por el arrendatario al arrendador. Se aprecia que esta prueba fue admitida por auto de fecha 29/07/2015 (f296 al 297), por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, siendo librado el oficio Nro.583/2015 a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), en fecha 03/08/2015 (f.300 al 301). Asimismo, consta que en fecha 12 de agosto de 2015, el ciudadano Williams Benitez, en su carácter de alguacil adscrito al Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, consignó el oficio firmado y sellado el día 10/08/2015, no constando en autos su evacuación; por lo tanto, este Juzgado Superior no tiene materia sobre la cual pronunciarse, por no constar su evacuación.

MOTIVACIÓN
La acción incoada corresponde a una acción de cumplimiento de un acuerdo suscrito ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en virtud de un contrato de arrendamiento que vincula a los ciudadanos Daniel Cortez Cortez Meertens (arrendador), con la sociedad mercantil Inversiones Coinca C.A., representada por el ciudadano Jailer Alejo España Aranguren (arrendataria).
La pretensión de la parte actora es que se declare el cumplimiento del acuerdo suscrito por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en fecha 21 de enero de 2014, y que el demandado proceda a la entrega inmediata del inmueble arrendado, constituido por un apartamento propiedad de mi mandante señalado como 12-B, ubicado en el piso 12, del Edificio Remanso Rosal, calle Boyacá, cruce con calle Junín, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, Caracas; a entregar el inmueble junto con los bienes dado en arrendamiento en perfectas condiciones como lo recibió, y totalmente cancelado la electricidad, teléfono y demás servicios públicos inherentes al bien raíz; a la cancelación de la cantidad de Bs.1.450,00 diarios, por cada día de atraso a la entrega del inmueble arrendado, causados desde el 16 de noviembre de 2014, fecha que debió entregar el apartamento (inclusive) hasta la entrega efectiva del mismo, como estimación de los daños y perjuicios convenidos contractualmente; y al pago de las costas y costos del juicio.
Respecto a esta pretensión, la parte demandada alegó que es falso que en el contrato suscrito por su representado, en forma privada con el demandante, esté vencido o esté terminado, mucho menos que se haya corrido ninguna prórroga legal; pues, simplemente, nunca la hubo, ni hay ninguna notificación que pueda implicar desahucio del contrato de arrendamiento en los términos que lo alega el accionante, y por consiguiente, no existiendo esa sedicente notificación, mal se le puede dar crédito o efecto legal alguno al Acuerdo suscrito en fecha 21 de enero de 2014, entre ambas partes por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, por cuanto, su representado no renuncia, ni renunciará a los derechos que le consagra la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; que la notificación enviada por correo electrónico por la parte actora nunca cumplió con los requerimientos contractuales, ni los legales determinados en la Ley que compete, ni aun con lo que pauta supletoriamente el Código Civil vigente, pues no existe en el contrato de arrendamiento, expresión alguna que autorice o acuerde que la notificación podía o pueda hacerse por “correo electrónico”, como pretende la parte actora se le valide o convalide, por lo tanto, es nula, no solamente por no formar parte de los derechos, condiciones y obligaciones contractuales, sino porque no existe forma legal alguna que lo autorice y determine fuera del contexto de este contrato, y que, al no existir en el contrato, las únicas formas, fórmulas o formalidades son la notificación personal, y en su ausencia o negativa, impera entonces la notificación en forma autentica, ya sea por acta notarial o judicialmente.
Señaló también el demandado, que la notificación se hizo con tan solo ocho (8) días de anticipación, y no con por lo menos treinta (30) días de anticipación como correspondía, y que no se cumplió con la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, por lo tanto, en este otro aspecto, también es claro que la notificación es nula de toda nulidad, y así solicitó se declare en la definitiva.
Respecto a la notificación judicial efectuada por la parte actora, la parte demandada en su contestación expresó que, la parte actora refiere que notificó judicialmente a su representada, con fecha 29 de enero de 2013, y que en tal documento hay una serie de puntos que no guardan relación con lo debatido, pero que en el punto QUINTO de la mencionada notificación judicial, que reza lo siguiente: “Ratificamos en este acto, la renovación de contrato de arrendamiento, realizada por la INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A., en fecha 10 de agosto de 2011, se lo volvemos a participar la no renovación del contrato de arrendamiento. A tal efecto, comuníquese con el abogado Miguel Ángel Este a los teléfonos señalados, para proceder la entrega del inmueble”. Enfatizando la parte actora –a decir del demandado- que con este acto judicial, le ratificó la notificación que había efectuado el 10 de agosto de 2011 (o 2010), alegando a tal efecto, que no se puede ratificar o convalidar lo que en derecho o esencia es nulo, pues simplemente este acto no nació a la vida jurídica.
Y concluye el demandado en su contestación, que el acuerdo suscrito en fecha 21 de enero de 2014, entre ambas partes y por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por cuanto este acto no tiene validez o ningún efecto legal, pues su firma y contenido se propició y se logró bajo un falso supuesto, de que hubo una notificación, bajo la cual, según el actor, no se renovó el contrato de arrendamiento, y por lo tanto el contrato estaba terminado, y bajo esas falsedades o maniobras se indujo a su representada a la firma del inválido acuerdo; y aunque a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, le presentaron y consignaron toda la serie de supuestas pruebas de dicha sedicente notificación y supuesto término del contrato, no las analizó como debió hacerlo, en prevención y en resguardo de los derechos e intereses del arrendatario, que insiste fueron menoscabados y vulnerados sus derechos, siendo la materia arrendaticia de orden público.
Negó y rechazó que la demandada tenga obligación alguna de hacer entrega del inmueble arrendado, en los términos formulados por la accionante; rechazó, negó y contradijo lo expuesto por el actor en el punto TERCERO del citado petitorio, por cuanto su representado no convino ni podrá ser condenado a pagar la suma de Bs. 1.450,00 por cada día de un supuesto e inexistente retraso en la entrega del inmueble, debido a que el contrato se encuentra vigente, no se ha terminado o extinguido, pero además porque estos daños y perjuicios que pretenden le sean indemnizados no pueden hacerse valer bajo un falso supuesto, ni bajo violaciones o menoscabos de derechos, que no se encuentran expresados ni convenidos en ninguna cláusula del contrato; y negó que la demandada deba ser condenada al pago de costas y costos, toda vez que su demanda debe ser declarada sin lugar.
DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO
La representación judicial de la parte actora –tal como se dijo supra- ejerce una acción de cumplimiento de un acuerdo conciliatorio contenido en acta que suscribió junto a la demandada, ante el órgano administrativo creado por el Estado (Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda), al cual se le asignó competencias para atender - de manera preliminar - las situaciones derivadas de las relaciones arrendaticias, con la finalidad, de que previo a las acciones judiciales pertinentes, las partes involucradas tuvieran la oportunidad de solucionar mediante conciliación sus controversias y la habilitación de la vía jurisdiccional agotada esa fase conciliatoria; oponiendo en este caso la representación judicial de la parte actora a la demandada acta suscrita por ambos, para que de acuerdo a las obligaciones allí contenidas, específicamente la atinente a la entrega del inmueble en el lapso convenido, la demandada sea obligada a su cumplimiento; sosteniendo la representación judicial de la demandada que se vulneró su derecho a la defensa y al debido proceso, violentándose normas que son de estricto orden público.
Ahora bien, respecto la naturaleza de orden público de las normas que rigen la materia inquilinaria, el artículo 6 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, expresamente señala:
“Artículo 6. Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República...”.

Por su parte, el artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece:
“Artículo 32. Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores.”.

Conforme las citadas disposiciones, las normas contenidas en esta especial ley que regula las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda son de orden público y de obligatorio cumplimiento, por lo que las disposiciones y procedimientos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no pueden ser derogadas o relajadas por acuerdos, cláusulas o estipulaciones de las partes.
En tal sentido, se aprecia que el procedimiento administrativo previo a las demandas judiciales, está establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, según el cual dispone:
“Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

En este contexto, cabe señalar, que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) como órgano administrativo rector en materia inquilinaria, establece el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, por cuanto le corresponde ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores, arrendatarios o arrendatarias, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, y por ello se encarga de velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la Ley.
Asimismo, el artículo 96 de la referida Ley especial de arrendamiento establece:
“Artículo 96. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N°8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.”.

El artículo 6 del citado Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, establece que para iniciar el procedimiento administrativo previo a las demandas, el interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección en la referida Ley; y los artículos 7 al 10 establecen el procedimiento en los siguientes términos:
Audiencia conciliatoria
“Artículo 7. El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para que comparezca acompañada de abogado de su confianza a exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez (10) días hábiles ni mayor de quince (15) días hábiles, contado a partir del día siguiente al de su citación. Si dicha parte manifestare no tener abogado, o no compareciere dentro del plazo antes indicado, el funcionario actuante deberá extender la correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando debidamente a todos los interesados.

Si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a éste.

Si, una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá a dictar su decisión.

Todas las actuaciones serán recogidas en un acta, que al efecto formarán parte integrante del expediente.

La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la última audiencia fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento.

La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de veinte (20) días hábiles.

En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias en el curso del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto.

Culminación del procedimiento
Artículo 8. Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas.

Resultado de la audiencia conciliatoria
Artículo 9. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado.
Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas.

Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante.

Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.

Acceso a la vía judicial
Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.”.

De las normas antes citadas se puede colegir que, luego de tramitado el procedimiento administrativo y celebrada la audiencia conciliatoria, se prevén 3 supuestos: i) llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado; ii) cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario administrativo dicta una decisión motivada conforme a los argumentos y alegatos presentados por las partes; y iii) cuando hay una decisión favorable a una sola de las partes, y en ese caso se establecen dos consecuencias, a saber: Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.
En el caso bajo análisis, se observa que se sustanció el procedimiento administrativo conforme a lo previsto en los artículos 7 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tal como se evidencia del acuerdo suscrito por las partes en fecha 21 de enero de 2013, que riela a los folios 62 al 64, contenido en el Acta de Audiencia Conciliatoria, efectuada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), con la presencia de la parte actora con su apoderado judicial, y la representación legal de la sociedad mercantil demandada asistido de abogado; y por cuanto no resultó infructuoso el mismo, al llegarse a un acuerdo entre arrendador y arrendatario, el funcionario administrativo no pronunció decisión motivada conforme a dispone uno de los supuestos previstos en el artículo 9 del precitado Decreto contra los Desalojos Arbitrarios; ello en virtud de que las mismas partes establecieron la forma y tiempo de ejecución de los términos al establecer en el citado acuerdo que “…la parte accionante el ciudadano DANIEL CORTEZ CORTEZ MERTEENS, ampliamente identificado, le otorgó a la parte accionada ciudadano JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN, ampliamente identificado, un tiempo justificado contados a partir de la presente fecha 21 de enero de 2014, venciendo dicho lapso el día 15 de noviembre de 2014…”.
Así, se observa como en fecha 21 de enero de 2014 se celebró audiencia conciliatoria con la presencia de ambas partes, representada una y asistida otra por abogado, en conformidad con el artículo 9 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Se constata también en el citado acuerdo realizado ante el órgano administrativo; que la sociedad mercantil demandada en su condición de arrendataria, representada en ese acto por el ciudadano JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN, asistido por el abogado Ysaias Alberto Fernández, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.76.280, en el caso bajo análisis, manifestó con relación a la vigencia del contrato de arrendamiento que “…dicho contrato actualmente se encuentra vencido y no ha sido renovado…”.
Ahora bien, no obstante lo antes señalado, en este caso cabe resaltar, que ese acuerdo no constituye un nuevo contrato, toda vez que la relación arrendaticia se rige por el contrato privado inicial, siendo una sola la referida relación arrendaticia en la que se convino plazo, cláusulas y condiciones en protección de ambos contratantes; pero que posterior a ello - estando aparentemente vencido el contrato- se llegó a un acuerdo nuevo, solo respecto al plazo para la entrega del inmueble, por lo que la única regla que no tiene vigencia entonces conforme al contrato inicial es el plazo, que en este caso, se estableció por acuerdo que se entregaría el inmueble el día 15 de noviembre de 2014.
La representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora de que su representado haya gozado de alguna prórroga legal, habida cuenta que al no existir, por inválida y extemporánea, la sedicente notificación, mal se puede deducir de ello que el contrato estuviera o esté extinguido o terminado.
Respecto el referido alegato, de la revisión de las actas procesales, se evidencia que para el momento en que el Tribunal de la causa admitió la demanda a que se contrae la presente decisión, se encontraba vigente la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual derogó las disposiciones relacionadas o vinculadas con el arrendamiento de viviendas contenidas en el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), por disposición expresa de la Disposición Derogatoria Única, cuyo tenor es el siguiente:
“…Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda” (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Así, en conclusión se tiene entonces, que con la entrada en vigencia de la citada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, quedan derogadas todas las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, que resultaban aplicables a los asuntos relacionados con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda y que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, entró en vigencia el 12 de noviembre de 2011, y a partir de ese momento, sus disposiciones son de obligatoria aplicación en toda la República Bolivariana de Venezuela.
En consideración a los señalamientos anteriores, revisadas las actas en el caso bajo juzgamiento, se evidencia que la pretensión deducida por la parte actora, tiene por objeto el cumplimiento del acuerdo suscrito el 21 de enero de 2014 por las partes ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en el que se estipuló que el arrendatario haría entrega del inmueble arrendado en un plazo de 10 meses.
Asimismo, los artículos 89 y 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establecen:
“Artículo 89. Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario o arrendataria tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de arrendamiento seguirá por lo establecido en la presente Ley.
El arrendatario que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda”.

“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el concejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión…”.

De las citadas disposiciones, se evidencia que el artículo 91 supra mencionado, no hace referencia alguna al tiempo de duración del contrato y tampoco hace referencia de la figura de la prórroga legal arrendaticia, la cual no fue contemplada por el Legislador en la redacción del referido texto normativo, y en contraposición a ello, se establece a favor del arrendatario el derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato correspondiente y las leyes que regulan la materia.
De allí que, conforme a las señaladas consideraciones; resulta forzoso para esta Alzada concluir, que no estando contemplada en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda -que regula la materia de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda-, la figura de la prórroga legal arrendaticia –que sí estaba prevista en la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios– se hace necesario entonces, desechar la defensa de que el arrendatario haya gozado de la prórroga legal esgrimida por la representación judicial de la parte demandada en el caso de marras. Y así se decide.
Respecto al alegato de la representación judicial de la parte demandada, referido a que el contrato de arrendamiento del apartamento cuya desocupación se demanda, está suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES COINCA, C.A., pero los derechos, condiciones y obligaciones giran en torno al ciudadano JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN, quien lo ocupa y lo posee con su familia como vivienda, siendo que los derechos que se puedan desprender de la relación arrendaticia y de la Ley competente, benefician a este y su entorno familiar, como inquilinos y ocupantes del inmueble, objeto del contrato, lo cual no fue previsto por la parte actora; este Tribunal observa, que en el contrato de arrendamiento suscrito el 18 de agosto de 2010, aparece por una parte, el ciudadano Hugo López Díaz, procediendo en su carácter de Director de Operaciones de la sociedad mercantil Inmobiliaria Quinta Avenida C.A., sociedad que actúa en nombre de Daniel Cortez Cortez Meertens, quien es propietario del inmueble, y que a los efectos del contrato se denominó LA ARRENDADORA, y por la otra, la sociedad mercantil Inversiones Coinca, C.A., representada en ese acto por el ciudadano Jailer Alejo España Aranguren, en su carácter de presidente de la mencionada compañía, y no como persona natural; por lo tanto, de conformidad con lo previsto en el artículo 138 del Código de Procedimiento Civil “...Las personas jurídicas estarán en juicio por medio de sus representantes según la ley, sus estatutos o sus contratos…”. En consecuencia, siendo que el contratante fue la sociedad mercantil Inversiones Coinca, C.A., se desecha el alegato de la parte demandada referido a que los efectos del contrato de arrendamiento recaen sobre el presidente de la compañía como persona natural. Así se establece.
Respecto al alegato de la parte demandada quien aduce que el contrato suscrito es un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto nunca ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento a la arrendadora, significando ello, que el actor por haber seguido recibiendo el pago, simplemente ha convalidado el alegato de que el referido contrato de arrendamiento está totalmente vigente y nunca se ha terminado; aprecia este Tribunal Superior que del contrato de arrendamiento que corre inserto en el expediente y al cual se le dio pleno valor probatorio, por cuanto ambas partes admitieron su existencia y por ende no es un hecho controvertido, como no lo es la fecha de suscripción del mismo y su duración, establece en su cláusula cuarta que el plazo de duración del contrato es de seis (6) meses contados desde el 18 de agosto de 2010 hasta el 18 de febrero de 2011, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre y cuando, una de las partes no manifestase a la otra por escrito, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, al final de cada período, su deseo de no prorrogarlo, proyectándose indicios de una relación de arrendamiento a tiempo determinado, entre Daniel Cortez Cortez Meertens y la sociedad mercantil Inversiones Coinca, C.A., por cuanto es posible determinar el momento de finalización del mismo.
Así tenemos, que la arrendadora por intermedio del Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción judicial realizó notificación de no prórroga el día 29 de enero de 2013, mediante la cual se notificó legalmente al arrendatario, la voluntad de no renovación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes involucradas en el presente procedimiento.
Del contenido de la notificación se infiere que el Juzgado encargado de practicarla se constituyó en el inmueble arrendado, esto es, en el apartamento No. 12-B, ubicado en el piso 12, del Edificio Remanso Rosal, calle Boyacá, cruce con calle Junín, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, siendo atendido después de dar los toques de ley por una persona que dijo ser y llamarse JAILER ALEJO ESPAÑA ARANGUREN quien se identificó con la cédula de identidad Nº 4.139.179, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil Inversiones Coinca, C.A., a quien el Tribunal impuso de su misión, haciendo entrega de una copia del escrito de notificación, evidenciándose del acta levantada al efecto que el referido ciudadana estampó su firma en el espacio correspondiente a “El Notificado”; quedando entonces notificado de los siguientes particulares:
“PRIMERO: Que revocamos en nombre de nuestro mandante, en todas y cada una de sus partes, el poder que él otorgará a la INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A., según consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, Estado Miranda, en fecha 01 de noviembre de 2012, bajo en Nº 32, Tomo 409, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; cuyo documento se le anexó en copia. (Negritas y subrayado del transcrito)

SEGUNDO: Que en virtud de dicha revocatoria, cesa la representación de la mencionada Inmobiliaria Quinta Avenida C.A., como arrendador sobre el apartamento antes señalado. (Negritas y subrayado del transcrito)

TERCERO: Que ahora en adelante el arrendador del mencionado inmueble es su propietario el Sr. Daniel Cortez Cortez Meertens, y los pagos de los alquileres los debe realizar en la cuenta corriente del Banco Mercantil Nº 0105-0189-031189007312, a nombre del mencionado señor, titular de la Cédula de Identidad Nº C.I.: 7.120.429, correo electrónico cortezda@gmail.com; propiedad que consta en el mismo contrato de arrendamiento suscrito por ustedes. (Negritas y subrayado del transcrito)

CUARTO: Que el representante legal del Sr. Daniel Cortez Cortez Meertens, es el abogado Miguel Ángel Esté Cedeño, al cual podrán comunicarse a los teléfonos: (0212) 952-25-85 y 0416-622-20-52. Representación que consta en el instrumento poder otorgado por ante Notario Público del Estado de Texas, de los Estados Unidos de Norteamérica, en fecha 4 de septiembre de 2012, apostillado (convención de la Haya del 05 de octubre de 1961), el cual se anexo a este escrito en copia. (Negritas y subrayado del transcrito)

QUINTO: Ratificamos en este acto, la no renovación del contrato de arrendamiento, realizada por la INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A., en fecha 10 de agosto de 2011 y se lo volvemos a participar la no renovación del contrato de arrendamiento. A tal efecto, comuníquense con el abogado Miguel Ángel Esté Cedeño, a los teléfonos antes señalados, para proceder a la entrega del inmueble.” (Negritas y subrayado del transcrito)

Considerando quien decide, que no obstante que en dicha notificación se ratificó otra notificación realizada mediante correos electrónicos, señalándose: “Ratificamos en este acto, la no renovación del contrato de arrendamiento, realizada por la INMOBILIARIA QUINTA AVENIDA C.A., en fecha 10 de agosto de 2011 y se lo volvemos a participar la no renovación del contrato de arrendamiento.”. Y que los referidos correos resultaron desechados en texto anterior de esta sentencia; dicha notificación judicial logró el fin al cual estaba destinada, esto es, poner en conocimiento de la arrendataria la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato conforme el contenido de los particulares señalados en la misma. Así se establece.
A tal notificación se le otorga el pleno valor que de ella emana, al haber sido realizada por un funcionario público que da fe de lo presenciado; y, haberse limitado la representación de la demandada a impugnarla por considerarla nula; sin tacharla formalmente, conforme lo dispuesto en el artículo 438 y siguientes del Código Adjetivo. En virtud de ello se desechan los argumentos de impugnación de la notificación, y se establece que de la misma se infiere la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato y el cumplimiento de éste a lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, adminiculándose esta notificación con el acuerdo suscrito ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el cual el representante legal de la sociedad mercantil Inversiones Coinca, C.A., expresamente señaló que “…dicho contrato actualmente se encuentra vencido y no ha sido renovado…”. Así se resuelve.
Señala la parte demandada, que el actor demanda el cumplimiento del Acuerdo suscrito por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en fecha 21 de enero de 2014, en vez de demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 18 de agosto de 2010 en forma privada, entre el arrendador, aquí demandante, y él como arrendatario, pero que no lo hizo, para eludir de alguna manera los alcances y efectos de lo que significa esta última acción de cumplimiento.
Al respecto, se señala, que si bien se demanda el cumplimiento del acuerdo suscrito en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 21 de enero de 2014, cabe reiterar, que ese acuerdo no constituye un nuevo contrato, toda vez que la relación arrendaticia se rige por el contrato privado inicial, siendo una sola la relación arrendaticia en la que se convino plazo, cláusulas y condiciones; pero que posterior a ello -estando aparentemente vencido el contrato- se llegó a un acuerdo nuevo, sólo respecto al plazo para la entrega del inmueble, por lo que la única regla que no tiene vigencia entonces conforme al contrato inicial es el plazo, que en este caso, se estableció por acuerdo que se entregaría el inmueble el día 15 de noviembre de 2014; por lo que la acción de cumplimiento incoada versa sobre el acuerdo de la Superintendencia cuyo fundamento es el contrato privado que vincula a las partes. También se aprecia que durante el juicio las partes hicieron sus alegatos respecto al contrato de arrendamiento inicial y el referido acuerdo ante el órgano administrativo, todo ello en defensa de los derechos derivados del contrato y acuerdo y que se analizan mediante esta decisión. Así se establece.
Con relación a la violación del orden público aducida por la parte demandada conforme se señaló supra al inicio de la motivación de esta decisión; se observa, que la representación judicial de la sociedad mercantil demandada alegó que en el acuerdo suscrito por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para la entrega del inmueble arrendado, se incurrió en una serie de violaciones de derecho que menoscabaron derechos legales y constitucionales a la demandada, toda vez que implicó la renuncia a tales derechos. Al respecto, cabe señalar, que no se constata en este caso la vulneración al orden público que aduce la representación judicial de la parte demandada apelante, toda vez que en ningún caso, el arrendatario renunció a los atributos que le corresponden como arrendatario, en garantía de sus derechos de defensa y debido proceso, además, se evidencia del acta emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda que, en dicho organismo ambas partes estuvieron acompañados de abogados, se les dio derecho de palabra, resolvieron acordar un plazo para la entrega del inmueble arrendado, desde el 21 de enero de 2014 hasta el 15 de noviembre de 2014; y se dejó constancia que ante el incumplimiento del acuerdo, se habilitaba la vía judicial, a los fines que los Tribunales de la República pudieran decidir sobre el fondo de la controversia; procedimiento que se llevó conforme la Ley para la Regularización para el Control de Arrendamiento de Vivienda, y en ningún caso se vulneraron las disposiciones contenidas en los artículos 6 y 32 de la citada Ley.
El demandado en su contestación, también señaló que la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento de marras, es contraría a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por cuanto los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de una año, y por consiguiente, tal cláusula es inválida, bajo el amparo de esta Ley y desde que nació el contrato, al haberse estipulado una duración de solo seis (6) meses, y así solicitó que sea declarado por el Tribunal.
Respecto a este alegato, cabe señalar, que la acción incoada es la de cumplimiento de un acuerdo entre las partes (arrendador y arrendatario) quienes están vinculados por la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18/08/2010 por ambos.
La representación de la demandada, quien aduce la nulidad de una cláusula del contrato en referencia, cuenta a su vez con la acción de nulidad parcial o total del contrato; acción que no se evidencia se haya incoado en esta causa mediante reconvención. En consideración a lo anterior, la defensa de nulidad sobre una cláusula del contrato de arrendamiento en los términos señalados, debe ser desechada por ser improcedente.
Ahora bien, respecto a la acción de cumplimiento el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la supra cita norma, se colige, que para que proceda la acción de cumplimiento es necesario la concurrencia de dos (2) requisitos necesarios, a saber: i) la existencia de un contrato bilateral; y, ii) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En el presente caso, la parte actora, pretende el cumplimiento del acuerdo suscrito con la arrendataria por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 21 de enero de 2014, con fundamento en el contrato privado de arrendamiento que suscribieron el día 18 de agosto de 2010, consistente en la entrega del inmueble arrendado para el día 15 de noviembre de 2014, demostrando ésta la existencia de la relación arrendaticia y la existencia del acuerdo suscrito, evidenciándose además, que el contrato se encuentra vencido, tal como lo reconoció la parte demandada, sin que el demandado haya logrado demostrar la entrega del inmueble arrendado ni algún otro hecho modificativo o impeditivo de la acción pretendida; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar procedente la acción intentada, y así se declara.
Con relación a lo expresado por el apoderado judicial de la parte demandada, respecto al petitorio contenido en el particular tercero de la demanda, que rechazó, negó y contradijo por cuanto aduce que su representado no convino ni podrá ser condenado a pagar la suma de Bs. 1.450,00 por cada día de un supuesto e inexistente retraso en la entrega del inmueble, debido a que el contrato se encuentra vigente, no se ha terminado o extinguido, pero además porque estos daños y perjuicios que pretenden le sean indemnizados no pueden hacerse valer bajo un falso supuesto, ni bajo violaciones o menoscabos de derechos, que no se encuentran expresados ni convenidos en ninguna cláusula del contrato.
Se observa, que en el contrato de arrendamiento suscrito el 18 de agosto de 2010 entre las partes, admitida por ambos su existencia, en la cláusula octava, se estableció expresamente lo siguiente: “OCTAVA: Será de la exclusiva cuenta de LA ARRENDATARIA todas las reparaciones menores que no excedan en su monto de la cantidad de un canon de arrendamiento; y que necesite el inmueble arrendado durante la vigencia de este contrato, tales como; pintura interior, reparaciones de paredes, puertas, ventanas, acondicionamiento de sanitarios, plomería, electricidad, etc., comprometiéndose a conservarlo y devolverlo al finalizar el presente contrato en el mismo perfecto estado en que lo recibió. Todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado compromete y obliga a LA ARRENDATARIA a pagar EL ARRENDADOR la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CIENCUENTA BOLÍVARES (Bs.1.450,00) por cada día de retraso, como estimación de los daños y perjuicios causados por la mora…”. (Fin de la cita. Negrillas del texto transcrito y subrayados de esta alzada).
Por lo que, habiéndose establecido anteriormente, que el contrato de arrendamiento suscrito se encuentra vencido, y que la parte demandada incumplió con la entrega del inmueble arrendado pautada para el día 16 de noviembre de 2014 –por cuanto el plazo establecido fue hasta el día 15 de noviembre de 2014-; le corresponde a la parte demandada en cumplimiento de la cláusula octava del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, el pago de la cantidad de un mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs.1.450,00) por cada día de retraso en el cumplimiento de la entrega del inmueble arrendado como indemnización de los daños y perjuicios ocasionados al arrendador por la mora en la entrega, contados a partir del día 16 de noviembre de 2014 (inclusive), fecha que debió entregar el apartamento conforme lo acordado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) hasta el día en que resulte definitivamente firme la presente sentencia; y así se declara.

DE LA RECONVENCIÓN
El demandado en su contestación, reconviene al demandante por cumplimiento de contrato, alegando que mediante la notificación judicial practicada en fecha 29 de enero de 2013 en el particular quinto, el actor reconvenido ratifica la renovación del contrato, y que la notificación realizada por medio de correo electrónico en fecha 10 de agosto de 2011 es nula, en los mismos términos señalados en la contestación. Señaló que el actor trata de menoscabar sus derechos protegidos en la ley especial en materia de arrendamiento de vivienda vulnerando su derecho a la defensa; y señala que el acuerdo celebrado ante la SUNAVI es simplemente un trámite el cual fue firmado por la accionada en virtud de artimañas y engaños realizados por el actor; por lo que solicita que se condene a la parte demandante en el cumplimiento del contrato, en el sentido de que permita que la demandada reconviniente siga ocupando el inmueble con su familia y evicción por el goce pacífico del inmueble arrendado; en que cumpla con el término establecido en la cláusula cuarta del contrato; y que sea condenado en costas.
Por su parte, la parte actora reconvenida, alegó que la reconvención es inadmisible por cuanto no es una pretensión en sí sino que constituye una defensa contra la demanda al igual que la contestación de la misma; solicita que se declare la falta de cualidad del ciudadano Jailer Alejo España Aranguren para proponer la reconvención, por cuanto el acuerdo cuyo cumplimiento se demanda, fue suscrito entre el actor y la compañía anónima Inversiones Coinca, y no con el Sr. Jailer Alejo España Aranguren. También alegó la inepta acumulación de pretensiones, por considerar que el demandado reconviniente pretende en su reconvención dos acciones que se excluyen mutuamente y son contrarias entre sí, por cuanto una cosa es el cumplimiento del contrato de arrendamiento y otra totalmente distinta la evicción del mismo, cuestión esta última que no tiene cabida en este procedimiento. Y finalmente, a todo evento dio contestación a la reconvención.
La reconvención está prevista en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda en el artículo 110, estableciéndose que, en el acto de contestación el demandado puede proponer reconvención, siempre que el tribunal sea competente por la materia, por la cuantía y el procedimiento sea compatible.
La reconvención, mutua petición o contrademanda es definida doctrinariamente como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma Sentencia.
Asimismo el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho- o el resarcimiento de unos daños y perjuicios deducidos-, que atenuará o excluirá la acción principal”.
Así pues, se aprecia de la lectura de la reconvención propuesta por el demandado, que no se trata de una nueva pretensión, sino que sus defensas son las mismas alegadas en la contestación de la demanda, a las cuales ya se les dio respuesta en acápites anteriores.
En este sentido, la doctrina patria ha venido sosteniendo que cuando la mutua petición o reconvención, no introduce hechos nuevos al debate, y se equipara a un rechazo puro y simple de los términos de la demanda, la misma se torna en inoperante e inadmisible. Ello es así, en virtud de que una reconvención planteada en los referidos términos, no se constituye en una nueva demanda del demandado contra el demandante, y no teniendo por objeto obtener el reconocimiento de un derecho o el resarcimiento de unos daños; impiden el ejercicio del derecho a la defensa por parte del actor reconvenido, quien se verá privado de expresar razones y demostrar hechos, lo cual, por constituirse en un obstáculo para el ejercicio de un acto fundamental del proceso, atenta contra los principios de contradicción e igualdad procesal (Ver Sentencia N° 1722 de la Sala Constitucional, Exp. N° 08-0638, con ponencia de la Magistrada Dra. Carmen Zuleta de Merchán). En consecuencia, es inoficioso pasar a analizar la reconvención planteada, por cuanto los alegatos explanados fueron resueltos por esta juzgadora en la demanda principal, motivo por el cual se declara inadmisible dicha reconvención. Así se decide.
En consideración a los motivos de hecho y de derecho explanados, es forzoso para este Tribunal declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada; se confirma en los términos expresados en esta sentencia la decisión apelada; se declara con lugar el cumplimiento del acuerdo suscrito entre las partes por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y se condena en costas del juicio y del recurso a la parte demandada por haber resultado vencida en la presente causa. Así se declara.
DISPOSITIVA
Por la motivación precedente, este Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido en fecha 23 de noviembre de 2015 por el abogado Pedro J. Cabrera Pérez, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 13 de noviembre de 2015, proferida por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de acuerdo suscrito por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda incoara el ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens contra la sociedad mercantil Inversiones Coinca, C.A.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, con la motivación aquí expresada, la sentencia dictada el 13 de noviembre de 2015, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de acuerdo que incoara el ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens contra la sociedad mercantil Inversiones Coinca, C.A., con fundamento en el contrato privado de arrendamiento que suscribieron la actora y demandada el día 18 de agosto de 2010; en consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente: a) Se ordena a la parte demandada dar cumplimiento al acuerdo celebrado en la audiencia de conciliación por ante por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 21 de enero de 2014. b) Se debe entregar el inmueble arrendado a la parte actora, constituido por el apartamento No. 12-B, ubicado en el piso 12, del Edificio Remanso Rosal, calle Boyacá, cruce con calle Junín, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, junto con los bienes dado en arrendamiento en perfectas condiciones como lo recibió, y totalmente cancelado la electricidad, teléfono y demás servicios públicos inherentes al bien raíz. c) Se condena a la demandada a la cancelación de la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.1.450,00) diarios, por cada día de atraso a la entrega del inmueble arrendado, causados desde el 16 de noviembre de 2014, fecha que debió entregar el apartamento (inclusive) hasta el día en que resulte definitivamente firme la presente sentencia; como estimación de los daños y perjuicios convenidos en la cláusula octava del contrato de arrendamiento.
CUARTO: INADMISIBLE la reconvención por cumplimiento de contrato y evicción planteada por la sociedad mercantil Inversiones Coinca, C.A. contra el ciudadano Daniel Cortez Cortez Meertens.
QUINTO: SE CONDENA en costas del juicio y del recurso de apelación a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil; por haberse confirmado la sentencia apelada.
Por cuanto la presente decisión está siendo dictada en la oportunidad de la audiencia de apelación, en presencia de ambas partes, no es necesaria la notificación de las mismas.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Despacho, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al día 08 del mes de marzo de 2016. Años 205º de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.
En la misma fecha 08 de marzo de 2016, se registró y publicó la decisión, siendo las 3:00 P.M.
LA SECRETARIA

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.

EXP. No. AP71-R-2015-001248.
RDSG/GMSB.