PARTE ACTORA: Ciudadana ELISABETTA MASTROCESARE FREZZINI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 7.682.421, y la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M. C.A., de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 12 de abril de 1985, quedando inserto bajo el Nº 21, tomo 9-A-Sgdo. APODERADOS PARTE ACTORA: Ciudadanos CORA FARIAS ALTUVE, ANA CONSUELO PÉREZ USECHE, JOSÉ ANDRÉS FAJARDO PÉREZ, MARIA CAROLINA GARCÍA OCANDO, CÉSAR SIMÓN PÉREZ GUEVARA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nº V- 3.973.385, V- 3.618.493, V- 18.010.114, V- 19.418.311, V- 19.086.087, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 10.595, 117.188, 216.826, 178.521, 232.729, en su orden de mención. PARTE DEMANDADA: Ciudadano RAFAEL ROJAS MARTÍN VON KROMWEL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.233.184. APODERADOS PARTE DEMANDADA: Ciudadanos BETZABETH MACÍAS y EMILIO GIOIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nº V- 17.059.377 y V- 6.431.482, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 130.757 y 70.880, en su orden de mención. MOTIVO: DESALOJO EXPEDIENTE: AP71-R-2015-001096 (677) CAPITULO I NARRATIVA Corresponde conocer a esta alzada de la apelación interpuesta por la abogada BETZABETH MACÍAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 130.757, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano RAFAEL EUGENIO ROJAS MARTÍN VON KROMWEL, contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 20 de octubre de 2015, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana ELISABETTA MASTROCESARE FREZZINI, y la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M. C.A., contra el ciudadano RAFAEL ROJAS MARTÍN VON KROMWEL, y que una vez realizados los trámites administrativos por el sistema de distribución de causas del Juzgado Superior Distribuidor de turno, correspondió conocer de la presente causa a este tribunal. Se inició la presente causa por libelo de demanda interpuesta por la abogada Cora Farias Altuve, en fecha 27 de mayo de 2014. Por auto de fecha 05 de junio de 2014, se admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al quinto día siguiente a que conste en autos su citación, a la Sala de Audiencias del tribunal a las 11:00 a.m., a los fines de llevar a cabo la audiencia de mediación. Una vez agotada la citación personal según consta en consignaciones de compulsas sin firmar, por el alguacil del tribunal en fechas 07 de agosto y 21 de octubre de 2014, y librado como fue el cartel de citación de fecha 06 de noviembre de 2014, publicado en fecha 21 y 25 de noviembre del mismo año, consignados a los autos en fecha 04 de diciembre de 2014, la parte demandada se dio por citada en fecha 09 de diciembre de 2014, solicitando se fije oportunidad para llevarse a cabo la audiencia de mediación, siendo ratificado dicho pedimento en fecha 16 de diciembre de 2014. Mediante acta del tribunal del causa, de fecha 08 de enero de 2015, se dejó constancia de que en la fecha y hora fijada para llevarse a cabo la audiencia de mediación compareció la apoderada judicial de la parte demandante, no compareciendo la parte demandada ni por si ni por medio de apoderado. Posteriormente, en fecha 21 de enero de 2015, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, del mismo modo reconvino y opuso cuestiones previas. Mediante diligencia de fecha 12 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora solicitó al tribunal se pronuncie respecto a la admisión de la reconvención planteada por la parte demandada. En fecha 18 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos. El día 20 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte demandada diligenció solicitando cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 03/02/2015 al 18/02/2015, del mismo modo solicitó al tribunal se pronuncie sobre las cuestiones previas así como de la admisión de la reconvención. Por auto del tribunal de fecha 26 de febrero de 2015, se realizó cómputo por secretaría, en la misma fecha, el tribunal de la causa dictó auto ordenando el proceso, mediante el cual indicó a las partes que una vez se decidan las cuestiones previas se pronunciará sobre la admisión de la reconvención. La representación judicial de la parte actora, en fecha 02 de marzo de 2015, consignó escrito de conclusiones. Mediante decisión proferida por el tribunal de la causa, en fecha 12 de marzo de 2015, se declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Del mismo modo, en fecha 16 de marzo de 2015, el tribunal de la causa admitió la reconvención planteada en la presente causa. En la misma fecha, la representación judicial de la parte demandada solicitó al tribunal se pronuncie sobre la reconvención. En fecha 30 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación a la reconvención. Seguidamente, en fecha 07 de abril de 2015, el tribunal de la causa le hizo saber a las partes que se abre un lapso probatorio de 8 días de despacho, de conformidad con el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. La representación judicial de la parte demandada, en fecha 15 de abril de 2015, consignó escrito de promoción de pruebas. Igualmente, en fecha 16 de abril de 2015, la representación judicial de la actora, consignó escrito de promoción de pruebas. Posteriormente, en fecha 22 de abril de 2015, la representación judicial de la parte demandada se opuso a las pruebas promovidas por la parte actora. Del mismo modo y en la misma fecha, la representación judicial de la parte demandante, se opuso a las pruebas de la parte demandada. En fecha 30 de abril de 2015, el tribunal de la causa se pronunció sobre la admisión de las pruebas. Asimismo, en virtud de que la parte demandada promovió prueba de informes, el tribunal en la precitada fecha ordenó oficiar al Ministerio del Poder Popular para el Turismo a los fines de que informe la información requerida, haciendo aclaración de que dicha prueba tendrá un lapso de 25 días a los fines de su evacuación. Mediante diligencia de fecha 06 de mayo de 2015, la representación judicial de la parte demandada solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 16/03/2015 al 06/05/2015, así como solicitó aclaratoria respecto al lapso de evacuación de pruebas y se agregue la documental marcada “T” (f. 285 al 302) al escrito de promoción de pruebas. En fecha 11 de mayo de 2015, el a quo realizó cómputo por secretaría, asimismo, profirió aclaratoria sobre el lapso de evacuación de pruebas. Asimismo, el día 10 de junio de 2015, el tribunal de la causa fijó el quinto día de despacho siguiente a esa fecha, las 11:00 a.m., a fin de llevar a cabo la audiencia de juicio. Llegada la oportunidad para llevarse a cabo la audiencia de juicio, 18 de junio de 2015, el tribunal de la causa difirió la misma en virtud de no haberse recibido las resultas de la prueba de informes, y que una vez consten en autos se fijará por auto separado nueva oportunidad. En fecha 05 de agosto de 2015, la representación judicial de la demandada solicitó se ratifique el oficio dirigido al Ministerio de Turismo. El día 06 del mismo mes y año, el tribunal de la causa libró oficio de conformidad con el pedimento de la parte actora. El día 25 de septiembre de 2015, se recibió comunicación de fecha 15 de agosto de 2015, proveniente del Ministerio de Turismo, en respuesta a los oficios librados por el juzgado que conocía de la causa. Por auto del tribunal de fecha 28 de septiembre de 2015, se fijó para el quinto día de despacho siguiente a esa fecha, a las 10:00 a.m., la oportunidad para que se lleve a cabo la audiencia de juicio. Del mismo modo, en fecha 07 de octubre de 2015, el tribunal de la causa difirió la audiencia de juicio para el quinto día de despacho siguiente a esa fecha, a las 10:00 a.m. Mediante acta levantada en fecha 15 de octubre de 2015, con motivo de la audiencia de juicio se declaró sin lugar la nulidad de dación en pago, parcialmente con lugar la pretensión intentada por la ciudadana ELISABETTA MASTROCESARE FREZZINI, y la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M. C.A., contra el ciudadano RAFAEL ROJAS MARTÍN VON KROMWEL, y con lugar la petición de desalojo, sin lugar la reconvención propuesta, sin lugar el alegato de falta de cualidad de los actores y no ha lugar a las costas procesales. Posteriormente, en fecha 20 de octubre de 2015, el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana dictó el extenso del fallo. En fecha 21 de octubre de 2015, la representante judicial de la parte demandada apeló de la sentencia definitiva dictada en el presente procedimiento. Dicha apelación es oída en ambos efectos en fecha 02 de noviembre de 2015. Posteriormente, subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole conocer de dicha apelación a esta alzada previa distribución de ley. El día 11 de noviembre de 2015, esta alzada le da entrada al expediente, asimismo, ordena notificación de las partes y advierte, que una vez conste en autos la última de las notificaciones se fijará por auto expreso la oportunidad para que tenga lugar la celebración de la audiencia oral, de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda. En esa misma fecha se libraron dichas boletas de notificación. La representación judicial de la parte actora en fecha 11 de noviembre de 2015, se dio por notificado del auto dictado en esa misma fecha. Una vez agotadas las formalidades necesarias a los fines de la notificación de la parte demandada-apelante, en fecha 22 de febrero de 2016 se fijó al tercer día de despacho siguiente a esa fecha, a las 11:30 a.m., a los fines de que tenga lugar la audiencia oral. El día 25 de febrero de 2016, se levantó acta con motivo de la audiencia oral establecida en el artículo 123 eiusdem, fijada como fue la oportunidad para dicho acto. Las partes expusieron sus alegatos y luego sus réplicas a lo alegado por cada una. Concluido el tiempo para las exposiciones, esta alzada procedió a dictar el dispositivo del fallo declarando SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada y fijó el lapso de tres (3) días de despacho siguientes a esa fecha para publicar el texto íntegro del dictamen. Llegada la oportunidad la publicación del extenso del fallo, este tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos: El recurso de apelación ejercido sometido a consideración de esta alzada, se circunscribe a determinar SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA La presente demanda es intentada por la ciudadana Elisabetta Mastrocesare Frezzini y la sociedad mercantil Estacionamiento I.M., C.A., supra identificadas, en virtud de los siguientes hechos: Que en fecha 21 de enero de 2013, mediante acto administrativo Nº 00214, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) habilitó la vía judicial. Asevera que el inmueble objeto de la controversia fue arrendado inicialmente en fecha 1º de abril de 2007, por la empresa “Promociones Roel Suites, C.A.” al ciudadano contra quien hoy se intenta la demanda, y posteriormente lo precitada empresa cedió la totalidad de los derechos y obligaciones a la sociedad mercantil “Estacionamiento I.M. C.A”. Y que de dicha cesión, se le notificó al arrendatario, hoy demandado. Informa que según lo pactado el canon de arrendamiento inicial fue de 870,00 Bs., y que paulatinamente fue aumentando hasta la suma actual de 2.900,00 Bs., los cuales el arrendatario se comprometió a pagar por mensualidades anticipadas dentro de los primeros 5 días de cada mes, y que el inmueble se encontraba entre los “exentos de regulación”, siendo excluido para la normativa vigente en aquella fecha (art. 3 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario). Afirma que el contrato fue pactado a tiempo determinado, por seis meses, salvo que el arrendatario notifique al arrendador con 15 días de anticipación la decisión de prescindir del mismo, lo cual hasta la fecha no ha sucedido, motivo por el cual operó la tácita reconducción regulada en el art. 1600 de nuestro Código Civil, por lo que el contrato se indeterminó en el tiempo. Arguye que el arrendatario se obligó a pagar la suma de 200 Bs. por concepto de servicios, y que según la cláusula sexta del contrato, se considerará que el incumplimiento de cualquier cláusula ocasionará la pérdida de pleno derecho el beneficio del plazo, y que tal incumplimiento se manifiesta en la falta de pago tanto de los cánones de arrendamiento como el pago correspondiente a los servicios desde el mes de enero de 2011 hasta marzo de 2012, lo cual supera los 4 meses previstos en la ley para poder intentar la acción. Además de ello, asegura que el demandado no ha cumplido su obligación ni por si ni por medio de apoderado en virtud de que ni por el ente administrativo (SAVIL, adscrito al SUNAVI) ni el judicial (Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario de esta circunscripción judicial), aparece constancia de consignaciones por parte del hoy demandado respecto a los cánones. Fundamenta su demanda en los artículos 75 y 115 constitucionales; 545, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1592 de nuestro Código Civil; artículo 42, 43 y 91 numeral 1º de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. DE LA CONTESTACIÓN La representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad para contestar la demanda como punto previo solicitó se declare la nulidad de la dación en pago homologada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en la cual se cede la propiedad del apartamento objeto de controversia a la co-demandante Elisabetta Mastrocesare Frezzini, siendo que, -en su decir- la relación arrendaticia fue pactada en fecha 01/09/2003 con la sociedad mercantil Promociones Roel Suites C.A., y la dación en pago efectuada viola su derecho a la preferencia ofertiva de la cual es acreedor. Rechazó, negó y contradijo, y se opuso al procedimiento por ser falso, temeraria e irrita la demanda opuesta contra su representado. Opuso como cuestión previa, la contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la falta de cualidad de quien se está atribuyendo la condición de co-demandante, sociedad mercantil Estacionamiento I.M. C.A., toda vez que –en sus dichos- la relación arrendaticia se desarrolló con la sociedad mercantil Promociones Roel Suites C.A. Negó, rechazó y contradijo, igualmente que la relación arrendaticia haya iniciado en fecha 01/04/2007, pues según dicha parte la misma tuvo origen el 02/09/2003, aduce que para esa fecha señalada por la parte actora ya se habían realizado 5 renovaciones de contrato de forma semestral. Desconoce e impugna la cesión de bienes realizada, y niega que su representado haya sido notificado de la misma, afirma además que la firma que se presenta en la supuesta notificación de la cesión de bienes no es la de su representado. Del mismo modo, negó que el canon de arrendamiento inicial haya sido el de 870,00 Bs., aduciendo que el canon inicial fue de 520,00 Bs., y que los aumentos subsiguientes fueron realizados en contra de la voluntad de su representado, incumpliendo los preceptos legales de congelación de cánones de arrendamiento. Asimismo, rechazó el alegato formulado por la parte actora, de que el inmueble no se encontraba bajo los regidos por la congelación de cánones de arrendamiento, en virtud de que el mismo no sirve como apart-hotel, ni se encuentra registrado en el Ministerio del Poder Popular para el Turismo, siendo ello -en sus dichos-, una conducta evasiva de la Ley. Afirmó que su representado no se encuentra en mora con 15 cánones de arrendamiento, visto que no se abrió la cuenta corriente que establece el artículo 68 de la Ley que rige la materia, y que por imperativo de la misma, hasta no aperturarse la cuenta, no se considerará en mora. De la reconvención: En el capítulo III (folio 228 al 233), del escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada reconvino afirmando que su representado pagó sobre precios ilegales en cada una de las renovaciones del contrato de arrendamiento, el cual calculan en 114.840,00 Bs., por lo que solicitan se declare con lugar la mutua petición, y asimismo se declare la solvencia de su representado, que dicha cantidad sobre estimada sea compensada y calculados los intereses de mora. De la contestación a la reconvención: La representación judicial de la parte actora-reconvenida, en la oportunidad legal correspondiente contestó la reconvención en los siguientes términos: Afirma que su co-representada Elisabetta Mastrocesare Frezzini, sólo ostenta el carácter de propietaria del inmueble objeto de litigio a partir del 23/11/2012, y por otro lado, su co-representado Estacionamiento I.M. C.A., comenzó a ser la arrendadora del inmueble a partir del día 31/01/2012, momento en el que se le cedieron los derechos y obligaciones de la contratación arrendaticia actual, por lo que –en su decir- a ninguno de ellos le es exigible el reintegro de los cánones de arrendamiento que reclama el demandado-reconviniente , en virtud de que la primera sólo es propietaria, y la segunda comenzó a ser parte de la relación arrendaticia con posterioridad a la fecha de la cual se solicita el reintegro. Igualmente, negó, rechazó y contradijo que sus representado deban reintegro alguno por concepto de sobre pagos efectuados por la parte demandada-reconviniente, y que visto que la norma legal (artículo 128 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda) establece que una vez fijado el canon de arrendamiento del inmueble de manera definitivamente firme por el ente administrativo competente comienza a correr un lapso fatal de 10 años para poder solicitar mediante la vía judicial el reintegro de los supuestos sobre pagos, aduciendo que el petitum de la reconvención no constituye el supuesto de procedencia del reintegro arrendaticio que se refiere a cantidades líquidas de dinero pagadas en exceso y que podrán ser reclamadas una vez se encuentre definitivamente firme la regulación del canon, siendo que –en sus dichos- el canon de arrendamiento del inmueble objeto de controversia fue regulado en fecha 07/01/2014, por lo que mal podrían ser reclamados. DE LAS PRUEBAS: Adjunto a su libelo de demanda, la representación judicial promovió los siguientes medios probatorios: • Marcado “A” (f. 30 al 32), original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, de fecha 21/05/2014, inserto bajo el Nº 4, tomo 29, folios 13 al 15, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, contentivo de instrumento poder otorgado por el ciudadano José Enrique Álvarez Rodríguez, en representación de la ciudadana Elisabetta Mastrocesare Frezzini, a las abogadas Cora Farias Altuve y Carmela Valentina Barrios Gil. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, la cual no impugnó el mismo, razón por la que se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide. • Marcado “B” (f. 33 al 120), copias certificadas de procedimiento administrativo –previo- de desalojo, tramitado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), contenidas en el expediente S-15512/12-4, de la nomenclatura interna de ese ente administrativo. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, la cual no impugnó el mismo, razón por la que se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide. • Marcado “C” (f. 121 al 153), copias certificadas de documento registrado por ante el Registro Público del Quinto Circuito Municipio Libertador, Distrito Capital, de fecha 23/11/2012, contentivo de documento de propiedad de la ciudadana Elisabetta Mastrocesare Frezzini, consecuencia de una transacción judicial. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, la cual no impugnó el mismo, razón por la que se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide. • Marcado “D” (f. 154), original de documento suscrito por el ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini, en su carácter de director de la sociedad mercantil Promociones Roel Suites C.A., arrendador primigenio del inmueble constituido por un apartamento PH-A, situado en el piso pent-house y 1 puesto de estacionamiento marcado con el Nº 10, situado en la planta sótano del edificio Residencias Roel Suites, ubicado en la Avenida Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino, Municipio Libertador, Distrito Capital; mediante el cual cede la totalidad de los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Rafael Rojas Martín Von Kromwel, a la sociedad mercantil Estacionamiento I.M. C.A. Dicho instrumento fue desconocido en la oportunidad legal correspondiente, y siendo lo procedente el cotejo a los fines de demostrar la autenticidad del mismo y la parte promovente no lo hizo, dicho medio probatorio se desecha, y así se establece. • Marcado “E” (f. 155 y 156), original de constancia emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), a través del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), de fecha 16/04/2014, mediante el cual informa que tras realizar la búsqueda en la base de datos del sistema, no aparece registro del ciudadano Rafael Rojas Martín, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.233.184. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, la cual no impugnó el mismo, razón por la que se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide. En la oportunidad legal correspondiente, la representación judicial de la parte actora promovió los siguientes medios probatorios: • Reprodujo el mérito favorable de los autos. Al respecto, este sentenciador considera que conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el principio de exhaustividad probatoria así como el principio de adquisición probatoria, establece la obligatoriedad del juez de analizar tantos medios probatorios como sean promovidos, por lo tanto carece de relevancia probatoria invocar el mérito. Así se establece. • Promovió, ratificó e hizo valer todos los documentos públicos y privados acompañados al libelo de demanda. Dichos instrumentos fueron valorados anteriormente, y así se decide. • Ratificó e hizo valer en todas y cada una de sus partes las alegaciones contenidas en el libelo de demanda. De igual forma, se señala que de acuerdo a la obligación del juez de examinar todas la alegaciones hechas por las partes, resulta irrelevante promover como prueba los alegatos formulados en el libelo de demanda, así se decide. • Promovió la confesión judicial de la parte demandada realizada en su escrito de contestación de la demanda Adjunto a su escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios: • Marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H” (f. 239 al 2261), copias simples de contratos de arrendamiento privados, suscritos por la sociedad mercantil Promociones Roel Suites C.A., y el ciudadano Rafael Rojas Martin Von Kromwel. Dichos documentos privados fueron impugnados por la parte actora en su oportunidad legal correspondiente, y por ser copias simples de un documento privado, lo procedente era solicitar el cotejo, lo cual la parte demandada no lo hizo, por lo cual se le niega valor probatorio, y así se decide. • Marcado “I” (f. 262), copia simple de cédula de identidad del ciudadano Rafael Eugenio Rojas Martin. • Marcados “J” y “K” (f. 263 y 264), copias simples de comunicaciones Nº 01732 y Nº 3662, de fechas 29/10/2007 y 02/11/2012, respectivamente, emanadas del Ministerio del Poder Popular para el Turismo, mediante las cuales informa que las Residencias Roel Suites, ubicadas en la Avenida Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino, Municipio Libertador, Distrito Capital, no se encuentra inscrita en el Registro Turístico Nacional. Marcado “L” (f. 265), copia simple de certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Como consecuencia de ello, alno haber consignado la promovente lo originales respectivos, deben ser desechadas. Así se establece. • Marcado “M” (f. 266 al 268), copia simple de resolución Nº 0002210, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, de fecha 07/01/2014. Dicho instrumento fue presentado a la parte actora, la cual no impugnó el mismo, razón por la que se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide. • Marcado “N” (f. 269 al 272), copia simple de expediente Nº C-000904/14, de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas. Dicho instrumento fue presentado a la parte actora, la cual no impugnó el mismo, razón por la que se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide. • Marcado “O” (f. 273), copia simple de cartel de notificación emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, de fecha 04/11/2013. Dicho instrumento fue presentado a la parte actora, la cual no impugnó el mismo, razón por la que se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide. • Marcado “P” (f. 274 al 299), copia simple de recibos de pago. Estos recibos fueron impugnados por la parte actora en su oportunidad legal correspondiente, y siendo que la promovente no insistió de los mismos, y por ser copias simples de documentos privados se les niega valor probatorio, y así se establece. • Marcado “Q” (f. 300 al 313) copia simple de sentencia de amparo constitucional de fecha 12/07/2013, proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia de Juicio, actuando como Tribunal Constitucional del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional. Dicha sentencia, en virtud de no guardar relación con lo que se discute en el presente procedimiento, se le niega valor probatorio, así se decide. • Marcado “R” (f. 314), copia simple de caratula de expediente Nº AP51-V-2013-025073, con motivo del juicio de Fraude Procesal incoado por el ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini contra los ciudadanos Rafael Rojas Martin y Damelis Rodríguez, que se sustancia en el Tribunal Segundo de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes. Se evidencia que la anterior documental no guarda relación con el presente litigio, por lo cual, se desecha la misma, así se establece. • Promovió prueba de informes dirigida al Ministerio del Poder Popular para el Turismo, a los fines de que informe si el edificio Residencias Roel Suites, ubicadas en la Avenida Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino, Municipio Libertador, Distrito Capital, se encuentra inscrita en el Registro Turístico Nacional. La valoración de la prueba de informes, prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, debe realizarse sobre la base de la sana crítica, de conformidad con lo previsto en el artículo 507 eiusdem, al no existir una regla legal expresa para su apreciación, en ese sentido, este juzgador se servirá de las reglas de la lógica y de la experiencia que le conduzcan a formar su convicción. Así se establece. • Promovió prueba de informes dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, a los fines de que remita copia certificada del expediente Nº DS-00903/02-13, perteneciente a la Sala de Sanciones, o en su defecto (en virtud de que se encuentra en remodelación), informe el motivo por el cual dicho procedimiento fue iniciado. Se reitera, la valoración de la prueba de informes, prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, debe realizarse sobre la base de la sana crítica, de conformidad con lo previsto en el artículo 507 eiusdem, al no existir una regla legal expresa para su apreciación, en ese sentido, este juzgador se servirá de las reglas de la lógica y de la experiencia que le conduzcan a formar su convicción. Así se establece. Igualmente, en la oportunidad legal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios: • Promovió e hizo valer los documentos consignados adjuntos a su escrito de contestación de la demanda, los cuales fueron valorados anteriormente. Así se decide. • Marcado “S” (f. 362 al 367), copia simple de la sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia de Juicio de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, de fecha 07/01/2015, mediante la cual se declaró sin lugar el fraude procesal. Dicha sentencia, en virtud de no guardar relación con lo que se discute en el presente procedimiento, se le niega valor probatorio, así se decide. • Marcado “T” (f. 376 al 393), copias simples de procedimiento sancionatorio a la sociedad mercantil Promociones Roel Suites C.A., tramitado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI). Se observa que dicho procedimiento no guarda relación con la controversia aquí discutida, la cual se refiere al desalojo por falta de pago, motivo por el cual el anterior medio probatorio se desecha, y así se declara. • Promovió prueba de informes dirigida al Ministerio del Poder Popular para el Turismo, a los fines de que informe si el edificio Roel Suites, ubicado en la Avenida Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino, Municipio Libertador, Distrito Capital, se encuentra inscrito en el Registro Turístico Nacional y de ser así, desde qué fecha. La valoración de la prueba de informes, prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, debe realizarse sobre la base de la sana crítica, de conformidad con lo previsto en el artículo 507 eiusdem, al no existir una regla legal expresa para su apreciación, en ese sentido, este juzgador se servirá de las reglas de la lógica y de la experiencia que le conduzcan a formar su convicción. Así se establece. DEL RECURSO DE APELACIÓN Visto el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia de fecha 20/10/2015, dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, decidió lo siguiente: De acuerdo a lo antes analizado, no hay dudas que las partes se vinculan jurídicamente mediante un contrato de arrendamiento desde que nació desde abril de 2007, dado que se trata de un hecho admitido, pues a pesar que la parte demandada alegó que la misma se inició con anterioridad, no aportó prueba valida de ello, pues los instrumentos promovidos a tal fin, son copias simples de instrumentos privados que no tienen ningún valor probatorio, teniéndose además que el inmueble se usa como vivienda. En cuanto a la cesión de los derechos derivados del contrato de arrendamiento, consta que la parte actora aportó original de instrumento privado del 31 de enero de 2012, a través del cual, el ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini, actuando como director de la sociedad mercantil Promociones Roel Suites, C.A., en su condición de arrendadora, cedió a la sociedad de comercio Estacionamiento I.M., C.A., los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Rafael Eugenio Rojas Martín, sobre el inmueble objeto del juicio. Este instrumento lo desconoció la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, por lo que correspondía a su promovente demostrar su autenticidad, a través de la prueba de cotejo y no lo hizo, por lo que dicho documento debe ser desechado del juicio. Siendo así, se tiene como no probado dicha cesión de derechos. No obstante, se advierte que el juicio también lo inició la ciudadana Elizabetta Mastrocesare Frezzini, actuando como propietaria del inmueble, por haberlo adquirido a través de una dación en pago y por ello legitimada para intentar el juicio. Además, ante una pretensión de desalojo fundamentado en la falta de pago, la conducta esperada del arrendatario es que aporte las pruebas validas que demuestren el cumplimiento de su principal obligación como arrendatario. Por ello, si no le fue notificado de la cesión de los derechos derivados del contrato de arrendamiento, le era suficiente para cumplir con dicha obligación, probar que el pago lo hizo a su antiguo u originario arrendador, pero en modo alguno puede enervarla, alegando que no se le notificó de la cesión de los derechos derivados del contrato de arrendamiento. En caso de negativa del arrendador de recibir los pagos tenía a su disposición la vía del pago mediante consignación, puesto que el tribunal competente para recibirlos cesó en sus funciones desde el 17 de abril de 2012, mientras que las pensiones reclamadas van desde enero de 2011 a marzo de de 2012, es decir, fecha en que dicho Tribunal se encontraba operativo. Respecto a que la ciudadana Elizabetta Mastrocesare Frezzini, no tramitó el procedimiento administrativo previo a la demanda, consta que si se cumplió con dicho procedimiento que se inició el 15 de agosto de 2012 y que concluyó mediante Resolución Nº 00214 del 21 de enero de 2013, de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda que habilitó la vía judicial. Por ello, si bien dicho procedimiento lo instruyó la sociedad mercantil Estacionamiento IM., C.A., se tiene que el mismo se refirió al inmueble objeto de este juicio y que el arrendatario fue representado por el Defensor Público en la materia, Oscar Damaso. Por ello, cualquier vicio de dicho procedimiento debió ser impugnado en la misma vía administrativa y no consta que así se haya hecho, por lo que a los fines legales se tiene agotado tal requerimiento previo a la demanda. Respecto a la nulidad de la dación en pago, se advierte efectivamente la propiedad del inmueble objeto del juicio la adquirió la co actora Elizabetta Mastrocesare Frezzini, a través de una dación en pago obtenido en un contrato de transacción judicial, por lo que desde el 23 de noviembre de 2012, se subrogó en los derechos del contrato de arrendamiento. Pese a que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la preferencia ofertiva opera ante cualquier medio traslativo de propiedad, ese derecho está condicionado para el caso en que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Sin embargo, ya se constató que el arrendatario en este caso no probó encontrarse solvente en las pensiones arrendaticias indicadas como insolutas y sobre las cuales se fundamentó la pretensión de desalojo, por ello no es acreedor del derecho a la preferencia ofertiva. Por el contrario, se encuentra incurso en el supuesto de hecho previsto en el numeral 1 del artículo 91 eiusdem, como causal de desalojo. En cuanto a la pretensión reconvencional, la parte demandada reconviniente, intentó esta petición a los fines que se le tenga como solvente en cuanto al pago de las pensiones señaladas como insolutas, al indicar que pagó por encima de la cantidad de quinientos veinte bolívares (Bs. 520,00), suma en que, a su decir, se había fijado la pensión mensual. No obstante, tal derecho al reintegro por sobrealquileres queda sujeto a todo aquello cobrado en exceso del canon máximo establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Pese a que consta en el expediente instrumento contentivo de la Resolución Nº 002210 del 07 de enero de 2014, que reguló la pensión máxima por el inmueble objeto del juicio en la suma de mil setecientos dos bolívares con 74/100 céntimos (Bs. 1.702,74), la misma es de fecha posterior a las pensiones alegadas como insolutas y por ello mal podría aplicarse retroactivamente. Entre tanto la parte actora reconvenida, alegó la falta de cualidad para responder de la reconvención, toda vez que la co-actora Elisabetta Mastrocesare, tiene la titularidad del derecho de propiedad desde el 23 de noviembre de 2012 y no ha sido arrendadora y la sociedad de comercio Estacionamiento IMCA., es arrendadora desde el 31 de enero de 2012, por lo que no se les puede exigir el reintegro de los cánones de arrendamiento. Sin embargo, desde el mismo momento en que Estacionamiento IM., C.A., se erigió como arrendador y Elisabetta Mastrocesare, se presentó como propietaria, tienen cualidad para sostener la pretensión reconvencional, pues la cualidad viene dado por la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y aquella que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige. Mal podría presentarse ejercer el derecho para desalojar al arrendatario y a su vez alegar su falta de cualidad para responder de una pretensión de este tipo derivada de ese mismo contrato de arrendamiento. DECISIÓN Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, en la oportunidad de la audiencia de juicio declaró: PRIMERO: SIN LUGAR la nulidad de la dación en pago. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M. C.A y la ciudadana ELISABETTA MASTROCESARE FREZZINI, contra el ciudadano RAFAEL EUGENIO ROJAS MARTIN. TERCERO: CON LUGAR la petición de desalojo. En consecuencia, se condena al demandado al desalojo del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con las letras PH-A, ubicado en el Pent House del edificio Roel Suites, situado con frente a la avenida Francisco Fajardo, sección Arauco-Eraso, de la Urbanización San Bernadino Parroquia San José, del Municipio Libertador del Distrito Capital, en las condiciones pactadas en el contrato. Igualmente se condena al demandado a pagarle a la actora la suma de trece mil cincuenta bolívares (Bs. 13.050,00), por las pensiones insolutas, a titulo de indemnización de daños y perjuicios. CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconvincente contra la demandante reconvenida. QUINTO: SIN LUGAR el alegato de falta de cualidad de los actores reconvenidos relativos, a la pretensión reconvencional y SEXTO: NO HA LUGAR las costas procesales.” DE LA AUDIENCIA ORAL En la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia oral, se dejó constancia que compareció el abogado CÉSAR SIMÓN PÉREZ GUEVARA, titular de la cédula de identidad Nº V-19.086.087, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 232.729, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana ELISABETTA MASTROCESARE FREZZINI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 7.682.421, y la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M. C.A., de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 12 de abril de 1985, quedando inserto bajo el Nº 21, tomo 9-A-Sgdo. Asimismo, se deja constancia de la comparecencia de la abogado BETZABETH AILEDIF MACÍAS YEPEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-17.059.377, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 130.757, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano RAFAEL ROJAS MARTÍN VON KROMWEL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.233.184, parte demandada en la presente causa, quienes en la audiencia expusieron lo que a continuación se transcribe: “recurrimos de la sentencia del aquo en vista de la falta de valoración de la prueba contenida en el literal “P”, del escrito de promoción de pruebas, en el cual constan los recibos del pago, que demuestran que la relación contractual empezó en 01/09/2003 y no el 01/04/2007. No tomó en consideración el principio de privación de la supremacía de la justicia sobre las apariencias, haciendo una violación al derecho de repetición de los cánones de arrendamiento, puesto existía el decreto de congelación de los alquileres. El primer contrato preveía un canon de 570 Bs. Siendo el ultimo de 2900 Bs, siendo así, pido la revisión de la sentencia apelada en aras del derecho a la defensa y que sea declarada con lugar la apelación propuesta” Seguidamente el abogado CÉSAR SIMÓN PÉREZ GUEVARA, apoderado judicial de la parte actora expuso: “el alegato formulado por mi contraparte, esto es respecto a los recibos de pagos insertos en el expediente, ellos fueron impugnados tanto material como formalmente por esta representación en el acto establecido, y la parte recurrente no insistió en lo pedido, razón por la cual, como fue establecido en la sentencia pedimos sean desechados en la presente causa. El segundo alegato de la parte recurrente, con respecto a que se ha vulnerado la justicia material por la formal, esta representación judicial tal cual como quedó señalado en la sentencia de instancia, el inmueble no tenia regulación alguna, razón por la cual las partes, de mutuo acuerdo pactaron el canon que llegó a 2900 bs. La regulación fue de fecha 7/1/2014, y la parte demandada-reconviniente pretendió que se declarara a unos supuestos sobre-pagos de fechas 03/09/2003 hasta agosto de 2012, violando el artículo 49 de la Constitución. En virtud de ello, y siendo que el contenido del recurso ha sido del tenor de los 2 puntos señalados, solicitamos sea declarado sin lugar la apelación, y sea confirmado en todas sus partes la sentencia del aquo.”. Ahora bien, concluida la exposición el tribunal se retira a deliberar por un lapso de treinta minutos para proceder a dictar el dispositivo del fallo. Concluido el tiempo antes señalado, esta alzada procede a dictar el dispositivo del fallo del siguiente tenor: “Conforme ha quedado expuesto por las partes, en la oportunidad de exponer sus defensas ante esta alzada, la recurrente sólo se limita a señalar que el aquo no valoró los recibos de pago consignados como prueba de solvencia por parte de la demandada, de otra parte, la representación de la actora señala que los mencionados recibos fueron impugnados oportunamente y que además la regulación es de fecha 7 de enero de 2014, por lo que no puede aplicarse retroactivamente lo dispuesto en la misma. Ahora bien, observa este tribunal que la recurrida resolvió todos los alegatos esgrimidos por las partes de la manera siguiente: 1- En primer término se estableció que la relación contractual existente entre las partes comenzó en fecha 1º de abril de 2007, ello por cuanto los contratos de arrendamiento aportados por la demandada de fecha anterior fueron desechados por ser copias simples de documentos privados, por lo tanto, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de trámites, deben ser desechados. Así se establece. 2- En cuanto a la nulidad de la cesión del contrato de arrendamiento, el aquo la desecha ya que la misma fue impugnada oportunamente por la demandada, no obstante, estableció que siendo una de las codemandantes propietaria del inmueble, ello la legitima conforme a la Ley para la Regularización y control de Arrendamientos de Viviendas para intentar la presente acción. Este tribunal superior acoge dicho criterio toda vez que la propietaria del inmueble ostenta cualidad para intentar la demanda. Así se decide. 3- Ahora bien, respecto a los recibos de pago de los supuestos cánones de arrendamiento, así como el reclamo relativo al reintegro de sobre alquileres, advierte este tribunal que quedó demostrado que la regulación del canon es de fecha 7 de enero de 2014, de modo que no puede reclamarse retroactivamente el pago de sobrealquileres por cuanto antes de la regulación en comento, no existía otra, y de otra parte los recibos de pago fueron presentados en copia simple lo que hace que los mismos no tengan valor probatorio alguno pues se trata de instrumentos privados. Por todo la antes expuesto y visto que la presente demanda está sustentada en el supuesto de hecho establecido en el artículo 91.1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y visto que el demandado no logró demostrar la solvencia en el cumplimiento de su obligación, este tribunal superior considera que la sentencia recurrida fue dictada conforme a derecho y por lo tanto debe ser confirmada. Así se decide. Por aplicación analógica del artículo 121 de la de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se fija un lapso de tres (3) días de despacho siguientes al día de hoy, para publicar el texto íntegro del presente fallo. Es todo, terminó, se leyó y conforme firman.-” CAPITULO II MOTIVA Vista la audiencia de juicio llevada ante esta alzada, se evidencia que la parte apelante lo hace respecto a que el a quo no valoró los recibos de pago consignados como prueba de la solvencia de la parte demandada, ahora bien, se evidencia igualmente que la parte demandante impugnó dichos recibos de pago, de los cuales la parte demandada no insistió, por lo cual no se pueden hacer valer. De otra parte se puede constatar que la parte demandada-apelante solicita el reintegro de unos supuestos cánones de arrendamiento que pagó en sobre precio, y en tal sentido este tribunal observa: Del acervo probatorio se verifica que la parte demandada consignó unos contratos de arrendamiento, los cuales reprodujo en copias simples, con los cuales pretende dar la convicción al juez que la relación arrendaticia se inició en fecha 02/09/2003, a dichos contratos se le negó valor probatorio por ser copias simples de documentos privados, en virtud de ello se establece que la relación arrendaticia inició en fecha 01/04/2007 por ser un hecho admitido por las partes. Cabe destacar además que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda establece: “Artículo 128: La acción para reclamar el reintegro de los pagos indebidos o sobre alquileres prescribe a los diez años, contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual efectuada al referido inmueble, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Artículo 129. Los reintegros previstos en este Título, podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento a solicitud del arrendatario o arrendataria y se considerará a éste o ésta en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante acto administrativo o sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de cánones de arrendamiento. Las cantidades a reintegrar serán objeto de intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, durante la vigencia de la relación arrendaticia de los últimos seis meses, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.” De lo anterior se colige que el arrendatario tiene el derecho a solicitar al arrendador el reintegro de las sumas de dinero que haya pagado en exceso con ocasión de los cánones de arrendamiento, ello si una vez fuere regulado por el ente administrativo el canon de arrendamiento, hubiere pagado sumas de más. Ahora bien, dicho esto, se puede observar que el demandado solicita el reintegro desde la fecha que afirma que inició la relación arrendaticia, lo cual no quedó probado en autos, además de ello, se aprecia que según consta en resolución Nº 0002210 emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, traída a los autos por esa misma representación judicial, el canon de arrendamiento fue regulado en fecha 07/01/2014, y es a partir de esa fecha en la que se puede solicitar el reintegro por sobre precios, por lo que mal podría aplicarse retroactivamente lo dispuesto en dicha resolución. Respecto al alegato esgrimido por la parte demandada, que quien se presenta como actor no tiene la legitimidad, este juzgador se acoge al criterio del a quo, en virtud que a pesar de no haber sido probada la cesión de derechos del inmueble objeto de la litis, por parte de la sociedad mercantil Promociones Roel Suites C.A., a la empresa Estacionamiento I.M. C.A., la co-actora ciudadana Elisabetta Mastrocesare Frezzini, si ostenta tal legitimidad, por ser propietaria del bien, el cual obtuvo mediante dación en pago que se trajo a los autos en copias certificadas. Dicha dación en pago, la parte demandada solicita sea anulada, en virtud de que el arrendatario tenía el derecho de Preferencia Ofertiva, en este sentido, es importante traer a colación el artículo 131 de la Ley que rige la materia: “En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.” Al respecto se debe señalar que tal solvencia, como se ha manifestado anteriormente, no quedó demostrada, motivo por el cual no existe tal derecho de preferencia. En consecuencia de todo lo anterior, este Tribunal Superior confirmará, en la dispositiva del presente fallo, la sentencia recurrida. CAPITULO III DISPOSITIVA Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en nombre de la República y por autoridad de la Ley Declara: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia proferida por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma circunscripción judicial, de fecha 20/10/2015, en consecuencia, se confirma la sentencia apelada, por tanto se declara: PRIMERO: SIN LUGAR la nulidad de la dación en pago. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M. C.A y la ciudadana ELISABETTA MASTROCESARE FREZZINI, contra el ciudadano RAFAEL EUGENIO ROJAS MARTIN. TERCERO: CON LUGAR la petición de desalojo. En consecuencia, se condena al demandado al desalojo del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con las letras PH-A, ubicado en el Pent House del edificio Roel Suites, situado con frente a la avenida Francisco Fajardo, sección Arauco-Eraso, de la Urbanización San Bernadino Parroquia San José, del Municipio Libertador del Distrito Capital, en las condiciones pactadas en el contrato. Igualmente se condena al demandado a pagarle a la actora la suma de trece mil cincuenta bolívares (Bs. 13.050,00), por las pensiones insolutas, a titulo de indemnización de daños y perjuicios. CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconvincente contra la demandante reconvenida. QUINTO: SIN LUGAR el alegato de falta de cualidad de los actores reconvenidos relativos, a la pretensión reconvencional; y SEXTO: Dadas las características del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas. Publíquese y regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al primero (1º) de marzo de 2016. Años 205º de la Independencia Nacional y 157º de la Federación. EL JUEZ (t), DR. VICTOR JOSÉ GONZALEZ JAIMES. LA SECRETARIA, Abg. MARÍA ELVIRA REIS. En la misma fecha, siendo las 3:20 pm. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2015-001096. LA SECRETARIA, Abg. MARÍA ELVIRA REIS.