TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ÀREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 31 de marzo de 2016
205º y 156º

Parte Actora: Maximina García De Manrique, titular de la cédula de identidad nº V-3.685.768, representada judicialmente por: el abogado en ejercicio Luis Enrique Celta Alfaro, inscrito en el Inpreabogado bajo el nº 66.529, con domicilio procesal acreditado en: Avenida Teherán, urbanización Juan Pablo II, Residencia Parque 6, Apartamento 2a-20, Montalban, Parroquia La Vega Municipio Libertador, del Distrito Capital.

Parte Demandada: Maria Magdalena Matute, titular de la cédula de identidad nº V-4.904.071; representada judicialmente por: los abogados Angel Alberto Miliani Balza, Henry Winston Perez Ramirez y Kleider Gregorio Carvajal Zerpa, inscritos en el Inpreabogado bajo los nº 11.778, 195.694 y 200.057, respectivamente; con domicilio procesal en: Local comercial nº 10, ubicado en la Avenida Alejandro Carrasquel, Sector UD, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Motivo: DESALOJO

Caso: AP71-R-2015-001046

I
ANTECEDENTES
Corresponde conocer y decidir a este Tribunal de Alzada, el recurso de apelación interpuesto en fecha 25 de septiembre de 2015, por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha 22 de septiembre de 2015, por el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por la ciudadana Máxima García de Manrique contra la ciudadana Maria Matute.
Cabe considerar, que el presente juicio inició por escrito de demanda presentado en fecha 22 de abril de 2015, por el abogado Luís Enrique Celta Alfaro, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Maximina García de Manrique.
Por auto de fecha 24 de abril de 2015, el Tribunal a quo admitió la demanda, ordenando su tramitación por el procedimiento oral establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, e igualmente la citación de la parte demandada.
Cumplidas con la formalidad pertinente para la práctica de la citación de la demandada, en fecha 1 de junio de 2015, en el lapso procesal para la contestación la misma opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo contradicha por la actora mediante escrito presentado el 22 de junio de 2015.
Seguidamente, el 16 de julio de 2015, el Tribunal de la causa dictó auto fijando los límites de la controversia.
Luego, la parte actora el 22 de julio de 2015, consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas mediante auto fechado el 3 de agosto de 2015.
Llegada la oportunidad procesal respectiva, el a quo emitió fallo definitivo declarando con lugar la acción incoada en fecha 22 de septiembre de 2015, contra el cual la demandada ejerció el medio recursivo de apelación y siendo oído en ambos efectos se remitieron las presentes actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores, en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 28 de septiembre de 2015.
En este sentido, previa distribución, esta Superioridad en fecha 2 de noviembre de 2015, dictó auto dando entrada al expediente; concediendo el lapso de cinco (5) días de despacho para que las partes solicitarán la constitución del Tribunal con asociados y el vigésimo (20) día de despacho para la presentación de sus informes. Los cuales fueron presentados los escritos respectivos en fecha 23 de noviembre y 10 de diciembre de 2015, por la parte actora y la parte demandada, en su orden.
El 13 de noviembre de 2015, se dictó auto mediante el cual se negó la medida cautelar solicitada por la parte actora, mediante escrito de fecha 11 de noviembre de 2015.
Posteriormente, el 14 de diciembre de 2015, quien aquí decide se abocó al conocimiento de la presente causa.
Asimismo, por auto de fecha 08 de enero de 2016, se fijó el lapso de ocho (8) días para que las partes presentaran sus observaciones a los informes, los cuales fueron presentados por la parte actora y la parte demandada mediante escritos de fecha 20 de enero de 2016, respectivamente.
Finamente, se dictó auto el 21 de enero de 2015, en el cual se fijó un lapso de sesenta (60) días continuos, inclusive, a los fines de emitir el pronunciamiento decisorio.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó la pretensión postulada en su escrito libelar, sostuvo que en fecha 3 de junio de 2009, celebró contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana Maria Matute, sobre el local nº 10, ubicado en la avenida Alejandro Carrasquel, sector UD1, Caricuao. Que a partir del 31 de octubre de 2014, la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento valorados en dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00), correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2014, y los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2015, incumpliendo además con su obligación de realizar los gastos generados de los servicios públicos, con el mantenimiento de la fachada y el pago de los impuestos municipales relativos a la actividad comercial que la arrendataria desempeña en el local, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, procedió a instaurar la presente demanda, solicitando el desalojo del inmueble in comento.
Por su parte, su antagonista, en la oportunidad para contestar la demanda procedió a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la actora carece de capacidad jurídica para instaurar la presente acción al no ser propietaria del terreno ni de las bienhechurías sobre el construidas.
Por otra parte, llegada la oportunidad respectiva ante este a quem para la presentación de Informes, la accionante en el escrito consignado señala que la sentencia emitida por el Tribunal de cognición plasmo todos los alegatos y exposiciones emitidas por las partes en el litis, aunado a ello que las pruebas anexadas al expediente no fueron impugnadas y que la demandada no dio contestación a la demanda de acuerdo a lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, solicitando se le tenga por confesa, se declare sin lugar la apelación ejercida y por consiguiente se confirme el fallo emitido por el Tribunal de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial.
En cambio, igualmente en la preindicada etapa de Informes, la representación judicial de la demandada, sostuvo que ciertamente mantuvo una relación inquilinaria con la ciudadana Maximina García de Manrique, pero que dejó de cancelar los cánones de arrendamiento luego que le informaran que la propiedad del terreno pertenece al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI); y que en el lapso procesal de contestación opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 de la ley adjetiva, debiendo su antagonista subsanar la defensa opuesta, sin embargo, la contradijo extemporáneamente. En consecuencia, solicita sea declarada con lugar la apelación interpuesta y revocado el fallo objeto de la presente apelación.
Pues bien, sobre la base de lo antes expuesto, determina el Tribunal que el meollo del asunto o en su defecto el thema decidendum circunda en que la accionante solicita el desalojo del local comercial dado en arrendamiento, por el incumplimiento del pago de los cánones, de los servicios públicos e impuestos municipales y el manteniendo del inmueble por parte de su antagonista. Al respecto, este Tribunal Superior observa:
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Corresponde el conocimiento de las presentes actuaciones a Juzgado A quem, tal y como se señaló con anterioridad, en razón al medio recursivo de apelación interpuesto en fecha 25 de septiembre de 2015, por la representación judicial de la ciudadana María Magdalena Matute, parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 22 de septiembre de 2015, que declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana Maximina García de Manrique; que copiada parcialmente es del siguiente tenor:

“…En este estado decisorio, este juzgado observa que el cumplimiento de la principal obligación conceptuales-históricas, naturales, doctrina, legal y contractual, no fue evidenciada por el arrendatario, y la excusa de su cumplimiento es inválida, por lo cual es imperativo para este juzgado, proceder a establecer que existe suficiente material probatorio para fundamentar las alegaciones libelares, y que da razón a la Resolución del Contrato de Arrendamiento entre MAXIMINA GARCIA DE MANRIQUE Y MARIA MAGDALENA MATUTE, y a su consecuente orden de entrega material del local y al pago de las cantidades reclamadas del incumplimiento de tales obligaciones y de los accesorios provenidos del conflicto.
DISPOSITIVO
Por todas las razones anteriormente analizadas, este Tribunal, resolviendo conflictos en nombre de la Republica y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR las pretensiones contenidas en el Libelo de la Demanda relacionadas con la Resolución del Contrato entre MARÍA MATUTE y MAXIMINA GARCIA DE MANRIQUE, y en tal sentido condena y ordena:
1- La parte demandada MARIA MATUTE, debe entregar a la parte demandante MAXIMINA GARCIA DE MANRIQUE, el local Nº 10, Avenida Alejandro Carrasquel, Sector UD-1, Caricuao, Caracas, libre de bienes y personas, en el mismo estado de conservación en que lo recibió, y solvente en el pago de los servicios públicos a que se obligó.
2- La parte demandada debe pagar a la parte demandante, la cantidad de Bs. 4.500, por concepto de Costas del juicio, lo cual comprende el 30% de la cantidad demandada Cúmplase…”
En este orden de ideas, pasa esta Superioridad a analizar si los fundamentos invocados por el Tribunal a quo a los fines de emitir la decisión que fue investida por apelación se encuentran o no ajustados a derecho. Sin embargo, pese a que el Tribunal de cognición ante de emitir la decisión de fondo resolvió mediante interlocutoria la cuestión previa opuesta por la demandada, la cual declaró sin lugar, se hace imperativo para quien aquí decide realizar ciertas precisiones en cuanto a la capacidad y cualidad de las partes en la litis.
En primer lugar, se observa que la representación judicial de la parte accionada tiende a confundir la legitimidad o capacidad (legitimatio ad processum) con la legitimación o cualidad (legitimatio ad causam).
En efecto, la legitimidad pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce y corresponde solamente a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil; por lo cual, tienen reconocida la facultad negocial de contraer y crear, modificar o extinguir por si mismas relaciones jurídicas, constituyendo un presupuesto necesario para que el proceso tenga existencia jurídica y validez formal. En cambio, la legitimación a la causa expresa una relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de tal modo que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación o cualidad pasiva para sostener el juicio, por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda.
Considerando lo señalado, ambas figuras jurídicas no deben confundirse, pues la ilegitimidad que es una cuestión relativa a la falta de capacidad procesal obsta al seguimiento del juicio, mientras se subsane el defecto (legitimatio ad processum), y la cualidad o legitimación (legitimatio ad causam), a falta de ella produce el efecto de desechar la demanda. Es decir, la primera es un presupuesto procesal, cuya falta hace surtir sus efectos sobre la relación procesal; la segunda es un requisito de la sentencia de mérito, cuya falta impone al juez un pronunciamiento sobre el fondo de la causa y le obliga a desechar la demanda y no darle entrada al juicio.
Partiendo de lo anterior, sobre la base de la tutela judicial efectiva, se evidencia que el Tribunal de cognición advirtió igualmente, en la sentencia interlocutoria emitida en fecha 13 de junio de 2015, sobre la confusión que tienen los apoderados de la accionada en cuanto a la capacidad y cualidad de la parte actora; y que a pesar de la escueta motivación declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, al ser una decisión inapelable, que en principio impide a esta Alzada pronunciarse respecto a ella, por no ser el tema debatido, es conveniente verificar todo lo alegado en autos a los fines de emitir un pronunciamiento definitivo, justo, equitativo y apegado a derecho.
Ante tal la situación, resulta evidente que los hechos en que se basa la referida cuestión previa, referida a la capacidad procesal o de obrar en juicio, no se subsume en la inteligencia de dicho precepto, pues no consta en autos que la ciudadana Maximina García de Manrique, sea una persona inhábil, menor de edad o entredicha, en resumen que éste en una capitis diminutio. En todo caso, parece que lo que cuestiona la representación judicial de la parte demandada es la cualidad para intentar la demanda; pero tampoco se advierte un defecto en la integración de la litis, ni que la parte actora esté imposibilitada de integrar debidamente el contradictorio
En este sentido, la demandada invocó el contenido de la comunicación de fecha 4 de diciembre de 2014, emitida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía de Caracas, la cual indica al Instituto Nacional de Vivienda (INAVI) como propietario del inmueble ubicado en la Parroquia Caricuao del Municipio Libertador del Distrito Capital, Urbanización UD-1, Avenida Principal de Caricuao Local S/N, Código Castastral n° 010104-UD01-010, según documento de protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador, bajo el N° 20, Tomo 10, Protocolo 1°, de fecha 1946, cuyo documento fue motivación a los fines de combatir la cuestión previa opuesta a que la actora integrara a los autos contrato de compra-venta del precitado inmueble, registrado debidamente ante la Oficina de Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el día 22 de septiembre de 1987, anotado bajo el nº 35, folio 194, tomo 38 del protocolo 1, celebrado entre el referido Instituto y el ciudadano Luís Alberto Manrique, titular de la cédula de identidad nº V-3.308.856, este en su carácter de cónyuge; desprendiéndose del mismo, que la propiedad pertenece a la comunidad conyugal de estos ciudadanos, coligiéndose que la parte actora si tiene legitimidad para accionar; y además celebrar actos que excedan de la simple administración como lo es el arrendamiento, en consecuencia, es viable que la misma haga valer los derechos inherentes que acoge en razón a los intereses que del inmueble in comento devienen.
Por otra parte, y con base a lo expuesto en la parte in fine del párrafo que antecede, se entiende que el contrato de arrendamiento es aquél mediante el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. En efecto, la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial define la relación arrendaticia como “el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial…” (Negrillas de esta Alzada)
Cabe considerar, que la mejor doctrina ha establecido que para la existencia de la relación arrendaticia no es necesario la celebración de un acto escrito. Sin embargo, la novísima Ley ut supra señalada exige que el arrendador elabore un contrato escrito, el cual debe ser debidamente autenticado, y en el cual se señale lo siguiente: ”…las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley.” (Artículos 13 y 24 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial).
Pues bien, de las actas procesales que anteceden se denota del folio veinticuatro (24), al folio treinta (30), que la accionante de acuerdo a la indicado en el párrafo anterior y a la disposición Transitoria Primera de la indicada Ley, procedió a notificar a la demandada que de acuerdo al Decreto-Ley se debía adecuar el contrato y a los fines de dar cumplimiento en base a los lineamientos establecidos informará de manera escrita si deseaba o no continuar con el inmueble arrendado, como consecuencia a ello la referida demandada hizo caso omiso, no constando en autos ningún tipo de respuesta, solo se funda en argumentaciones inequívocas en la falta de cualidad de su contrincante para demandar, consignando, aparte de la comunicación girada por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía de Caracas, Título Supletorio emitido por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario Ejecutor Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 4 de marzo de 2015, cuyo título es sólo sobre bienhechurías y no genera derechos sobre el terreno en el que han sido construidas, por lo que jurídicamente no surte efectos contra la demandante y menos aun cuando fue demostrada la titularidad de propiedad mediante contrato de compra-venta del precitado inmueble registrado debidamente ante la Oficina de Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el día 22 de septiembre de 1987, anotado bajo el nº 35, folio 194, tomo 38 del protocolo 1. Asimismo, advierte esta Superioridad que de las actas procesales se desprende, específicamente en el escrito de informes consignado, la confesión espontánea por parte de la representación judicial de la inquilina en reconocer que entre ambas partes existe una relación arrendaticia dejando de pagar los cánones de arrendamientos receptivos a partir de noviembre de 2014, por cuanto su contrincante no tiene el carácter de propietaria, siendo esto una suposición falsa, debe tomarse en consideración que la misma afirma la existencia de la relación arrendaticia con la accionante y en otra perspectiva, si lo que verdaderamente se discutiese fuera la titularidad de propiedad del bien inmueble, igualmente la actora en su carácter de arrendadora puede solicitar el desalojo, lo cual, todo lo alegado por la accionada no es causal suficiente para incumplir con sus obligaciones inquilinarias.
Partiendo de lo anterior, igualmente debe este sentenciador señalar, que en cuanto a la titularidad de las bienhechurías construidas sobre el terreno propiedad de la comunidad conyugal de la que forma parte la demandante, corre en los folios Título Supletorio emitido por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario Ejecutor Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 14 de mayo de 2016, debidamente registrado por ante el precitado registro el 16 de diciembre de 2015, anotado bajo el n° 34, folio 186, tomo 23, que de acuerdo al artículo 1.924 del Código Civil, surte efectos contra el Título Supletorio de fecha el 4 de marzo de 2015, (folio74), consignado por la demandada, del cual también se hace imperioso indicarle a la accionada, de acuerdo al artículo 1.963 ejusdem, que no puede cambiarse a sí misma la causa y el principio de su posesión.
En consecuencia, de las actas que conforman el presente expediente, la falsa suposición alegada por la demandada en cuanto a que la arrendadora no era la verdadera propietaria del inmueble, no constituye un hecho modificativo o impeditivo eficaz para justificar el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, asimismo las pruebas traídas al juicio no enervan la pretensión de su contrincante, lo cual, queda demostrado que la actora en su carácter de arrendadora primeramente tiene legitimidad para exigir la desocupación del ya tantas veces indicado inmueble de acuerdo el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuya causal de desalojo deviene en el incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de noviembre de 2014, razón por la cual, con base a las argumentaciones normativas analíticas que anteceden, resulta forzoso para este jurisdicente declarar sin lugar el medio recursivo de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada en fecha 25 de septiembre de 2015, contra la decisión dictada por el Tribunal a quo en el expediente nº AP31-V-2015-000422, de la nomenclatura interna de ese Juzgado en fecha 13 de julio de 2015, y en su defecto con lugar la demanda de Desalojo incoada por la ciudadana Máxima García de Manrique contra la ciudadana Maria Matute. Y así se decide.-
IV
DISPOSITIVO
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 25 de septiembre de 2015, por los abogados Ángel Alberto Miliani Balza, Henry Winston Pérez Ramírez y Kleider Gregorio Carvajal Zerpa, inscritos en el Inpreabogado bajo los nº 11.778, 195.694 y 200.057, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada contra el fallo dictado en fecha 13 de julio de 2015 por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por Desalojo incoara por la ciudadana Máxima García de Manrique contra la ciudadana Maria Matute, y en consecuencia se ordena a la parte demandada la entrega del local nº 10, ubicado en la Avenida Alejandro Carrasquel, Sector UD-1, Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital a la parte actora, libre de bienes y personas.
TERCERO: SE CONFIRMA en todas sus partes el fallo dictado en fecha 13 de julio de 2015 por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Se condena en costas a la recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad legal, remítase con oficio el presente expediente a su Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los 31 días del mes de marzo de dos mil dieciséis (2016). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ

ABG. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE.
LA SECRETARIA

ABG. DAMARIS IVONNE GARCÍA.

En esta misma fecha, siendo las _____________________________ (_______), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

ABG. DAMARIS IVONNE GARCÍA.
Exp. n° AP71-R-2015-001046
RRB/DIV/Barp*