El presente procedimiento fue admitido y ha sido sustanciado por los trámites del procedimiento previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, previa constatación de que la parte actora había agotado el procedimiento administrativo correspondiente, por el cual fue habilitada la vía judicial, mediante decisión dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el 20 de julio de 2012. Luego de la admisión de la demanda y de haberse realizado diversos trámites para lograr la citación del demandado, el 10 de julio de 2015 compareció el abogado Ibrahin Rodríguez Pulido, y presentó diligencia por la que se dio por citado en nombre del demandado. En el mismo acto consignó original de instrumento por el cual el ciudadano ABDULFATTAKH KHASSAN le otorgó poder judicial, con facultad para darse por citado.
En base a ello, correspondió la celebración de la audiencia de mediación, al quinto (5º) día de despacho siguiente, acto en el cual estuvieron presentes los apoderados judiciales de ambas partes, quienes expusieron que no había posibilidad de llegar a acuerdo amistoso alguno. Posteriormente, el apoderado judicial del demandado presentó escrito en el que contestó tempestivamente la demanda. Luego de llevarse a cabo los diversos trámites procesales contemplados en la señalada Ley, en la oportunidad prevista para la fijación de los términos de la controversia, mediante auto dictado el 23 de septiembre de 2015, este juzgado realizó tal actuación, tomando en consideración los hechos expuestos tanto en el libelo como en la contestación de la demanda.
Posteriormente, ambas partes promovieron pruebas tempestivamente, entre estas prueba testimonial por la parte actora, admitidas por este juzgado mediante auto dictado el 27 de noviembre de 2015, señalando que la prueba testimonial sería evacuada en la oportunidad de celebrarse la audiencia de juicio.
Actuando de conformidad al artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este juzgado dictó auto el 3 de febrero de 2016, fijando el vigésimo quinto (25º) día de despacho siguiente para que tuviese lugar la celebración de la audiencia de juicio, que correspondió al día catorce (14) de marzo de 2016, a las (9:00) a.m., oportunidad en la que efectivamente se celebró dicho acto, con la presencia de la ciudadana ADRIANA BALDUCCI DE SANTIS, apoderada del actor, ciudadano LUCIANO ROMEO BALDUCHI SANTIS, el abogado Carlos Augusto Lotuffo Adrián, asistiendo a dicha ciudadana; así como los abogados Ibrahin Rodríguez Pulido y Willians Medina León, en carácter de apoderados judiciales de la parte actora, cuya acta cursa en el expediente, así como la certificación de la secretaria del tribunal, por la que dejó constancia que fue dictado oralmente el dispositivo y motivación de la decisión, de conformidad a lo previsto en el artículo 120 eiusdem, al día siguiente, por haber sido diferido dicho pronunciamiento en base a las razones expresadas en el acta de la audiencia de juicio.
En consecuencia, corresponde a este tribunal publicar el fallo completo, para ser agregado al expediente, conforme a lo dispuesto en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
La demanda por DESALOJO fue interpuesta por el abogado Willian Anaya, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 203.170, en carácter de apoderado judicial designado por la ciudadana ADRIANA BALDUCCI DE SANTIS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.141.801, quien a su vez representa al ciudadano LUCIANO ROMEO BALDUCHI SANTIS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.526.537, en carácter de propietario y arrendador del apartamento 15-A, ubicado en el piso 15 del edificio Residencias El Puente, situado en la avenida 17 Sur, entre las esquinas de Puente Arauco y Puente República, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital; contra el ciudadano ABDULFATTAKH KHASSAN, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E- 82.230.771, en carácter de arrendatario, fundamentada en que la ciudadana ADRIANA BALDUCCI DE SANTIS, en su condición de apoderada del propietario LUCIANO ROMEO BALDUCHI SANTIS, arrendó el apartamento identificado, al ciudadano ABDULFATTAKH KHASSAN, según se evidencia de contratos de arrendamiento autenticados ante la Notaría Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de marzo de 2006, bajo el Nº 41, Tomo 27, que tendría duración de un año; el 19 de enero de 2007, bajo el Nº 55, Tomo 05, con duración de diez (10) meses; y el tercero bajo el Nº 01, Tomo 25, que acompaña marcados “C”, “D” y “E”.
Que a partir del 7 de agosto de 2008, no se le realizó mas contrato de arrendamiento, permitiendo al arrendatario permanecer en el uso, goce y disfrute del bien inmueble, estableciéndose un canon de arrendamiento de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), actualmente (Bs. 450,00), que el arrendatario dejó de cancelar a partir del mes de enero de 2012, procediendo a abrir el procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos, del cual consigna Certificado Electrónico de Solvencia, del cual se demuestra que solo ha consignado los meses de mayo y junio de 2012, encontrándose insolvente; que acompaña marcada “F” la señalada certificación.
Que por ese motivo se interpuso el procedimiento previo a las demandas judiciales ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el que fue habilitada la vía judicial el 20 de julio de 2012. Que el arrendatario adeuda la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,00), correspondiente a los cánones comprendidos desde enero 2012 hasta enero 2014, a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00), configurándose la causal de desalojo prevista en el artículo 91, numeral 1º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Que aunado a ello, el propietario se encuentra fuera del país y quiere regresar a éste, por lo cual tiene la imperiosa necesidad de que le desocupen su inmueble para habitarlo, lo cual está fundamentado en el numeral 2º eiusdem.
Al contestar la demanda, el abogado Ibrahin Rodríguez Pulido como apoderado judicial del ciudadano ABDULFATTAKH KHASSAN, expresó que rechazaba y contradecía totalmente la demanda; realizó señalamientos sobre la Resolución administrativa consignada a los autos y expuso que el contrato de arrendamiento fue celebrado por el arrendador LUCIANO ROMEO BALDUCHI SANTIS, y no la ciudadana ADRIANA BALDUCCHI DE SANTIS, como lo expresó la demandante y que era bueno realizar dicha aclaratoria para determinar quién es el demandante, si la apoderada o el propietario arrendador.
Que en cuanto a la falta de pago alegada, observa que cuando el arrendador acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en su escrito no alegó la falta de pago de pensiones de arrendamiento, y que ello puede comprobarse en la Resolución dictada por dicho organismo, en la que se expresa que no hubo acuerdo alguno en la entrega del inmueble por Cumplimiento de Contrato.
Que es falso lo alegado por el demandante, puesto que su representada está totalmente solvente en sus pagos de arrendamiento hasta la fecha actual; quien venía cancelando los pagos de arrendamiento mediante las consignaciones que se efectuaban mediante planillas de depósitos bancarios que se consignaban en el “desaparecido Juzgado Quinto de Municipio”, quien estaba facultado para recibir dichos pagos; y que como es del conocimiento público ese tribunal suspendió el procedimiento de recibir las consignaciones a partir del mes de abril del año 2012, y hasta esa fecha su representado había consignado puntualmente sus pagos de arrendamiento correspondiente a los meses de enero hasta abril, tal como puede evidenciarse de las planillas electrónicas que anexa marcadas “A”, certificadas por la Secretaría del Tribunal 25 de Municipio.
Que igualmente cabe destacar que esa suspensión de recibir los pagos por parte del citado tribunal duró varios meses hasta septiembre 2013, fecha en que se abrió el Registro de Arrendamiento de Vivienda adscrito a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, organismo en el cual su representado consignó los recaudos exigidos para dar cumplimiento a su inscripción como arrendatario y continuar pagando los cánones de arrendamiento, inscribiéndose así en el SAVIL, según consta de las planillas electrónicas que acompaña marcadas “C”; así como planilla de pago certificada por la Secretaria del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, expedida el 1/8/2014, de la que se pueden verificar todos los pagos efectuados por su representado mediante depósitos bancarios desde el 14/02/2011 hasta el 30/04/2012, que incluye los meses demandados del 2012. Que cabe destacar la osadía del arrendador al pretender demandar el pago de cánones de arrendamiento supuestamente dejados de pagar, cuando el 28 de febrero de 2012, mediante cheque Nº 87007855 efectuó un retiro por la cantidad de (Bs. 2.307,70) en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, tal como se evidencia en la planilla debidamente certificada marcada “A”.
Que por lo que respecta a la causal contenida en el numeral 2 del artículo 91 de citada ley, invocada por el demandante para fundamentar su acción, señala que tampoco es procedente toda vez que la apoderada del arrendador cuando acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para ejercer el procedimiento previo a la demanda judicial, en ningún momento alegó y mucho menos demostró, por medio de prueba contundente, que el propietario o arrendador tenía la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, para sí o para alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, tal como lo prevé el Parágrafo Único del artículo 91 de la referida ley.
Que por otro lado es de hacer notar que el propietario o arrendador del inmueble, ciudadano LUCIANO ROMEO BALDUCHI SANTIS no reside en el país desde hace algún tiempo, tal como fue señalado en el libelo, por lo tanto no es cierto que tenga la necesidad justificada de ocupar el inmueble arrendado; por lo que en consecuencia pide que este tribunal oficie a la Dirección de Extranjería del SAIME, a los fines de solicitar el movimiento migratorio del citado ciudadano.
Que igualmente cabe destacar que el arrendador, por intermedio del mismo abogado WUILLIAN ANAYA, ya había demandado a su representado en el año 2014, por DESALOJO, juicio que se ventiló ante el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio, expediente Nº AP31-V-2014-000314, que culminó por sentencia dictada el 7 de octubre de 2014, en la que se declaró terminado el procedimiento y extinguida la instancia, debido a que el demandante no acudió al acto de mediación. Finalmente solicitó que la demanda fuese declarada sin lugar.
Al fijar los hechos controvertidos, este tribunal señaló lo siguiente: “De acuerdo a los hechos expuestos por ambas partes, este juzgado observa que la relación arrendaticia fue admitida por la parte demandada, a pesar de haber comenzado la contestación negando todos los hechos expuestos en la demanda, sobre el inmueble antes identificado e igualmente quedó reconocido el monto del canon de arrendamiento, pues al respecto nada alegó la demandada; quedando entonces la controversia planteada en los siguientes términos: La parte actora afirmó que el demandado adeuda los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde enero de 2012 hasta enero de 2014, y que igualmente el propietario arrendador tiene la necesidad de que sea desalojado el inmueble arrendado para ocuparlo él mismo, en vista de que quiere regresar a la República, bajo el fundamento legal contenido en los numerales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; mientras que la parte demandada se excepcionó alegando que pagó los cánones de arrendamiento señalados por la actora, primero ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y posteriormente a través del sistema implementado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. En razón a ello, corresponde a la parte demandada demostrar su excepción de pago y a la parte actora demostrar la necesidad alegada.”
En la oportunidad en que fue celebrada la audiencia de juicio, luego de la evacuación de la prueba testimonial promovida por la parte actora, los asistentes al acto en representación de dicha parte, realizaron un resumen de los hechos expuestos en el libelo, se refirieron a las demás actas procesales y a las pruebas evacuadas y solicitaron que fuese condenado el demandado al desalojo y entrega del inmueble, por la necesidad alegada y la falta de pago.
Por su parte, también en el mismo acto, el apoderado judicial del demandado ejerció el derecho a la defensa de su representado; insistiendo en cuestionar la admisibilidad de la demanda, relacionado con la actuación administrativa previa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, en concordancia con lo dispuesto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, exponiendo entre otros aspectos, lo siguiente:
“…el presente juicio recayó en este tribunal por libelo de demanda intentado por el ciudadano ROMEO BALDUCCI, representado mediante poder por la ciudadana ADRIANA BALDUCCI y por el abogado WILIAM AMYA, a quien le sustituyo el poder. Observamos en el libelo que la presente demanda, se fundamenta en los numeras 1 y 2 del Articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, es decir, falta de pago de arrendamientos vencidos y la necesidad que tiene el arrendador de ocupar el inmueble arrendado. Asimismo la citada ley establece que previo a la demanda judicial, existe la vía administrativa para reclamar la parte accionante su derecho el cual debe hacerse mediante escrito debidamente fundamentado. Es importante destacar que en el escrito que presento (sic) la ciudadana ANA MARIA BALDUCCI en representación de su hermano ROMEO SANTIS tuvo como finalidad dejar claro y establecer que su reclamación estaba planteada en el echo (sic) que el arrendatario se le había vencido la prorrogo (sic) legal a la que había sido convenida y por lo tanto solicito (sic) la entrega del inmueble por cumplimiento de contrato, llegada la audiencia de mediación en ese procedimiento administrativo la representante del demandante ratifico (sic) el pedimento de la entrega del inmueble por cumplimiento de contrato, en ningún momento en esa oportunidad alego (sic) ni la falta de pago ni la necesidad que tenia el arrendador de ocupar el inmueble, si observamos lo que establece el articulo 91 de la citada ley, podemos observar que en relación al numeral 2º alegado en la demanda por el demandante referido a la necesidad de ocupar el inmueble arrendado por parte del arrendador, existe el parágrafo único el cual dispone que en este caso el arrendado (sic) deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y es evidente que no lo hizo en esa oportunidad y prueba de ello es que la resolución N° 035, de fecha 20-06-2012, mediante la cual se habilita la vía judicial para la interposición de la demanda lo hace basado en la entrega del inmueble arrendado, por cumplimiento de contrato, en ninguna parte de dicha providencia se hace mención a la falta de pago de arrendamiento vencido o a la necesidad que tenia el arrendador de ocupar el inmueble arrendado. (…) Ahora bien en relación a la causal segunda ratifico lo dicho anteriormente en relación a que no se demostró en la etapa previa al proceso judicial de manera contundente como lo establece la ley la necesidad que tiene el arrendador de ocupar el inmueble arrendado, por tal motivo en su debida oportunidad de la contestación de las pruebas presentadas alegamos que nos oponíamos a la prueba de testigo, por cuanto no se demostró de manera contundente tal necesidad y es así como en el escrito del auto del tribunal dictado en fecha 27-11-2015, en el capitulo III, en relación a la solicitud que hicieron para que se dirigiera mediante oficio a la dirección de Extranjería a los fines de solicitar informe de los movimientos migratorios del demandante LUCIANO BALDUCCI para así comprobar que si no residía en el país era obvio que no necesitaba el inmueble para ocuparlo y en ese sentido el tribunal declaro inadmisible tal promoción por considerarla impertinente señalando mas adelante que el presente juicio recae en el Cobro de arrendamiento insoluto por parte del arrendatario y esto nos llama poderosamente la atención por cuanto en el citado escrito del tribunal a nuestro entender existe una contradicción ya que admitió la prueba de testigo promovida por el demandante y que nosotros en su oportunidad nos opusimos por considerarla improcedente por las rezones anteriormente expuesta, dicho esto es importante señalar igualmente que en el año 2014 el demandante, representado por el mismo abogado William Amaya intento una demanda similar a esta y fue declarado terminado por no asistir a la audiencia es importante destacar que en esa demanda en el libelo, su fundamento esta basado únicamente en el cobro de arrendamiento insoluto, idénticos en la presente demanda y no incluyo la necesidad de ocupar el inmueble en el articulo 91 ordinal 2º, no sabemos por que no lo hizo pero evidentemente fue así, debemos señalar que por cuanto observamos de acuerdo a la resolución ya citada emanada de la Superintendencia Nacional de arrendamientos de fecha 20-07-2012, que habilita la vía judicial por cumplimiento de contrato hacemos la observación al tribunal de que el procedimiento judicial estuvo, desde el inicio estuvo totalmente errado, por que como dije antes aquí lo que se planteo desde el inicio ante la autoridad administrativa fue cumplimiento de contrato y en ningún momento falta de pago y la necesidad de ocupar el inmueble por lo tanto en nuestro criterio consideramos que la presente demanda nunca debió haber sido admitida por que eso no fue el criterio establecido por la citada resolución administrativa, y en tal sentido, lo ratificamos en este acto, que el presente juicio sea declarado sin lugar con el correspondiente pago de costas señalando igualmente en este acto improcedente los testimonios de los testigos presentados por el demandante. Es todo.” (Subrayado del tribunal).
Entonces, aun cuando la parte demandada no lo había alegado claramente al contestar la demanda, las observaciones relacionadas con el procedimiento administrativo previo a la demanda, están dirigidas a controlar la debida admisibilidad de la demanda y así lo expresó claramente en el acto de la audiencia de juicio.
En consecuencia, como punto previo este tribunal se pronunciará sobre dichos alegatos, pues las disposiciones contenidas tanto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas como en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, son de orden público, conforme a lo dispuesto en el artículo 6 de esta última, por lo que debe descartarse que la demanda no estuviese afectada de una causal de inadmisilidad. En razón a ello este tribunal pasa a decidir dicha excepción de la parte demandada, en punto previo al mérito de la controversia.
Para acudir a la vía judicial a interponer cualquier demanda relacionada con el arrendamiento de vivienda, los interesados, entre ellos el arrendador, deben agotar el procedimiento previo administrativo ordenado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuyo artículo 6 estipula que debe consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la que expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y por tanto el desalojo del sujeto protegido por dicha ley, que en este caso es el arrendatario.
Esa solicitud escrita, motivada y documentada que se le exige al accionante tiene su fundamento en que posteriormente el accionado debe comparecer ante el órgano administrativo, a la celebración de la audiencia conciliatoria y ejercer su defensa ante los alegatos del arrendador o cualquier persona que tenga interés en interponer la demanda, tal como lo establece el artículo 7 eiusdem; concluido lo cual será dictada un acta en la que se constarán los acuerdos o soluciones que las partes hubiesen adoptado o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas. Y de conformidad a lo dispuesto en el artículo 9 del mismo Decreto-Ley, cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que corresponda, con base en los argumentos y alegatos presentados por las partes; y como sucedió en el presente caso habilitará la vía judicial para el solicitante.
Esta obligación de agotar previamente el procedimiento previo administrativo, está ratificada en los artículos 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que igualmente exigen que el interesado debe consignar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, solicitud escrita y documentada, con exposición de los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada, de lo cual se concluye que de no cumplirse esa solicitud administrativa previa, deberá ser inadmitida la demanda, en interpretación de lo previsto también en los artículos 4 y 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pues se trata de un presupuesto procesal para la admisión de la demanda.
Ahora bien, en el libelo la parte actora, debidamente representada por el abogado Willian Anaya, manifestó que el demandado dejó de pagar los cánones de arrendamiento a partir del mes de enero 2012 y que este fue el “motivo por el cual se procedió a interponer el procedimiento previo a las demandas judiciales, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el cual en fecha 20 de Julio de dos mil doce (2012) habilitó la vía judicial”…
Y seguidamente en el mismo libelo, expuso lo siguiente: “Aunado a esto el poderdante de mi representada se encuentra fuera del país y quiere regresar a la República Bolivariana de Venezuela, por tanto tiene la imperiosa necesidad de que le desocupen su inmueble para habitarlo, cuestión esta que será demostrada en su oportunidad legal, cuestión esta sancionada en el numeral 2º de la referida Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”.
Para demostrar que dicho procedimiento administrativo previo a la interposición de la demanda judicial se llevó a cabo, produjo una copia simple de la Resolución Nº 00035, dictada el 20 de julio de 2012, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Por cuanto no fue impugnada por la parte contraria, este tribunal aprecia dicha Resolución con valor de plena prueba, conforme a lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas se observa que tal como lo alegó la parte demandada, en el primer considerando de la Resolución el órgano administrativo expresó que dicho procedimiento fue interpuesto por el ciudadano BALDUCHI SANTIS LUCIANO ROMERO (sic) contra el ciudadano ABDULFATTAKH KHASSAN, fundamentado en que mantienen una relación arrendaticia sobre el inmueble destinado a vivienda, ubicado en el edificio Residencias El Puente, apartamento 15-A, situado en la avenida Sur 17, entre las esquinas Puente Arauco y Puente República, Municipio Libertador, Caracas, así como, “presuntamente requiere que el ciudadano ABDULFATAKH KHASSAN entregue el inmueble antes mencionado por cumplimiento de contrato.” (Subrayado de este tribunal).
La parte demandada, a través de su apoderado judicial alegó como defensa previa que no era cierto lo afirmado en el libelo, de que el procedimiento previo administrativo había sido llevado a cabo por falta de pago de los cánones de arrendamiento; y que de conformidad a lo previsto en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, Parágrafo único, en caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador debe demostrar con prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial.
Por su parte, el accionante en este proceso judicial no produjo medio probatorio alguno dirigido a probar lo afirmado en el libelo en el sentido de que el procedimiento administrativo previo se llevó a cabo bajo la motivación de que el demandado estuviese insolvente en los meses de arrendamiento alegados; y tampoco produjo pruebas dirigidas a desvirtuar lo expresado en la Resolución administrativa analizada, de la cual se deduce que aquel procedimiento se llevó a cabo bajo el fundamento de que el arrendatario debía entregar el inmueble, en base a que se le exigía el cumplimiento de contrato, más no por desalojo por falta de pago, como lo afirmó en el libelo la parte actora.
Y claramente se evidencia de lo afirmado en el libelo que la causal de desalojo por necesidad de uso del inmueble arrendado, fue invocada por primera vez al interponer este proceso judicial, más no ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. De lo cual se concluye que el ciudadano ABDULFATTAKH KHASSAN fue llamado a defenderse en un procedimiento administrativo bajo el fundamento de que debía cumplir el contrato de arrendamiento entregando el inmueble arrendado, es decir que no fue fundamentado en ninguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y sin embargo fue demandado judicialmente por motivos diferentes al alegado en sede administrativa; lo que permite a este tribunal declarar que para interponer la presente demanda de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento y necesidad de uso del inmueble no fue cumplido el requisito legalmente previsto en las normas antes mencionadas. Si este tribunal juzgase al demandado por los hechos alegados en el libelo, diferentes a los afirmados en sede administrativa, estaría violando su derecho constitucional al debido proceso y a la defensa, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que establece que el debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas, por lo que la defensa y asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso, toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa.
El procedimiento administrativo previo que exigen las leyes nombradas es una garantía del derecho a la defensa del poseedor legítimo del inmueble, en razón a ello no puede permitir este tribunal que el mismo sea burlado como pretendió hacerse en este caso, en que fue ventilado por una causa y luego se demandó judicialmente por otras. En consecuencia, este juzgado declara que es inadmisible la demanda interpuesta, por ser contraria a disposiciones expresas de ley, específicamente por no haberse cumplido el procedimiento administrativo previo a la interposición de la demanda, previsto en los artículos 5 y siguientes de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Con fundamento en las precedentes consideraciones, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este juzgado declara: INADMISIBLE la demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana ADRIANA BALDUCCI DE SANTIS, en carácter de apoderada del ciudadano LUCIANO ROMEO BALDUCHI SANTIS contra el ciudadano ADBULFATTAKH KHASSAN.
Por la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas a la parte actora.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese. Por cuanto es dictada dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo, no requiere notificación a las partes.
Dada, firmada y sellada a los dieciséis (16) días del mes de marzo de dos mil dieciséis, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 204º año de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,



ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,



VIOLETA RICO CHAYEB

En la misma fecha, y siendo las (11:30) horas de la mañana, fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,
VIOLETA RICO CHAYEB

EXP. Nº AP31-V-2015-V-000147.