TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, ocho de marzo de dos mil dieciséis
205º y 157º
PARTE ACTORA: BRITTA ANNEMARIE MARGARETE MANGELOW DE VENSTER Y MARCOS VENSTER FINGERHUT, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 81.094.430 y 6.814.445, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RICARDO RODRIGUEZ GONZALEZ Y MARIA ALEJANDRA GONZALEZ SOLANO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 24.116 y 118.560, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS GONZALEZ SALAS, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 6.827.754.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA : Se hizo asistir del abogado AGUSTIN BRACHO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.318.355.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
El presente proceso, inicia en virtud de libelo presentado a los fines de su distribución ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual se encuentra adscrito este Tribunal, presentada por el abogado Ricardo Rodríguez González, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos Britta Annemarie Margarete Mangelow de Venster y Marcos Venster Fingerhut, el cual en virtud de la distribución efectuada fue asignado para su debido conocimiento y tramitación a este Tribunal.
El petitum de la pretensión contenido en el libelo de la demanda, se contrae al desalojo del inmueble constituido por un apartamento destinado al uso exclusivo de oficina, ubicado en el piso 1 del Edificio Camurí, situado en el cruce de la Segunda Avenida con la antigua Calle Real de Sabana Grande, Sector Las Delicias, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, demanda que es intentada por los ciudadanos Britta Annemarie Margarete Mangelow de Venster y Marcos Venster Fingerhut; en su condición de propietarios arrendadores, en contra del ciudadano Juan Carlos González, en su condición de arrendatario del citado inmueble, basada en el supuesto fáctico previsto en los literales a y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es falta de pago de dos mensualidades consecutivas y cesión del contrato sin el consentimiento del arrendador.
Admitida como lo fue la demanda el Tribunal ordenó el emplazamiento de la parte demandada, librando a tales efectos la compulsa respectiva.
Habiendo realizado oportunamente la representación judicial de la parte actora, las gestiones necesarias encaminadas a lograr la citación de la parte demandada, compareció al proceso el Alguacil Accidental de este Juzgado, dejó expresa constancia de no haber logrado la citación personal de la parte demandada, no obstante su traslado a la dirección señalada por la parte actora, en virtud de ello y a solicitud de la parte actora; el Tribunal ordenó su citación por carteles, formalidad que también fue cumplida a cabalidad, sin embargo; la parte demandada no compareció ni por sí ni por intermedio de apoderado a darse por citado en el lapso fijado en los carteles.
Estando dentro del lapso establecido en los carteles compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de reforma de la demanda, cuya admisión fue efectuada por el Tribunal, ordenándose nuevamente la citación de la parte demandada.
Por diligencia realizada por el alguacil designado a tales efectos, se dejó expresa constancia de no haberse logrado la citación personal del demandado, razón por la que el Tribunal a solicitud de la parte actora ordenó su citación por carteles, formalidad que fue cumplida a cabalidad.
Vista la no comparecencia de la parte demandada, el Tribunal previa solicitud de la parte actora le designó defensor judicial, cargo que recayó en el Abogado Roberto Salazar, quien notificado de su designación compareció al proceso y prestó el juramento de Ley.
En fecha 10 de febrero de 2.016, compareció al proceso la parte demandada, debidamente asistido de abogado a darse por citado en el presente proceso.
En fecha 12 de febrero compareció el demandado asistido de abogado y consignó escrito en el cual alegó inepta acumulación de pretensiones y dio contestación a la demanda incoada.
Llegada la oportunidad procesal para promover y evacuar pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal prerrogativa.
Siendo esta la oportunidad para emitir un pronunciamiento al fondo el tribunal observa:
II
PUNTO PREVIO
Visto que el presente procedimiento se tramita por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal en virtud del principio de exhaustividad de la sentencia pasa a pronunciarse previo a la decisión de fondo, respecto a la inepta acumulación de pretensiones señalada por la parte demandada en su escrito en los siguientes términos:
Alude la parte demandada que en el numeral 2 del petitum obliga a cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento causados y los que están por causarse hasta la entrega definitiva del inmueble sin especificar que se demanda por daños y perjuicios por tanto en su opinión hay acumulación indebida de pretensiones y en consecuencia la demanda se encuentra en el supuesto de inadmisibilidad por ser contraria a derecho.
El Tribunal a tales efectos observa:
No existe la acumulación a la cual hace referencia la parte demandada, pues del escrito de reforma de la demanda se determina con claridad meridiana que lo pretendido es el desalojo del inmueble objeto de la demanda por falta de pago de cánones de arrendamiento y sub arrendamiento del mismo y el pago de una indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento que es equivalente al monto que por cánones de arrendamiento están siendo señalados como insolutos, es decir, el pago de cantidades de dinero por vía indemnizatoria, no es una acción separada, sino una exigencia de la actora producto o consecuencia del supuesto incumplimiento de la parte demandada, que es lo que dio origen a la acción. Lo que existe en el presente caso son sólo una serie de pedimentos provenientes no sólo de un mismo título, sino también de una misma causa que de prosperar la acción, consecuencialmente harían procedente la exigencia de la parte actora en relación a la cancelación de las cantidades reclamadas, por tanto, es forzoso desechar por improcedente lo aducido por la parte demandada y así expresamente se decide.
DEL FONDO
En el caso sub iudice, la pretensión de la parte actora se contrae al desalojo del inmueble constituido por un apartamento destinado al uso exclusivo de oficina, ubicado en el piso 1 del Edificio Camurí, situado en el cruce de la Segunda Avenida con la antigua Calle Real de Sabana Grande, Sector Las Delicias, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, basada en la falta de pago de cánones de arrendamiento y la cesión parcial del contrato sin la debida autorización del arrendador, incumplimiento que es imputado al ciudadano Juan Carlos González Salas, en su condición de arrendatario del precitado inmueble.
Los supuestos fácticos que fundamentan la pretensión deducida fueron expuestos por la representación de la parte actora en los siguientes términos:
Expone el apoderado de la actora que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador que el demandado es arrendatario del inmueble señalado en el párrafo anterior.
Que dicho contrato fue suscrito por su representada como arrendadora, hecho aceptado por el demandado quien reconoce la existencia de la relación contractual.
Que la relación arrendaticia se ha mantenido desde el año 2.005 por cuanto el inquilino se mantuvo solvente con el pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de noviembre de 2.010, que realizó su última consignación en el Tribunal 25 de Municipio, el día 6 de diciembre de 2.010.
Que a pesar de haberlo increpado en diferentes oportunidades al pago de las pensiones adeudadas cauda de ellas a razón de 3.500 Bolivares mensuales, este se ha negado y ha dejado acumular 50 pensiones de arrendamiento.
Señaló que en el inmueble se encuentran personas sub arrendadas sin que en ningún caso sus mandantes dieran autorización alguna para ello.
Añadió que uno de los cubículos internos está siendo ocupado por el ciudadano Francisco De Jesús Toledo, quien se identifica como Presidente de la empresa PROTEC-LOCK C,A e inquilino del demandado Juan Carlos González Salas, quien ha mostrado un contrato y hasta recibos de pago expedidos por este ciudadano.
Que igualmente ha sabido de sub alquiler de otros cubículos internos de la oficina a otro grupo de personas totalmente desconocidas, llegando incluso al extremo de modificar el inmueble, situación que es indignante por que el arrendatario se lucra de lo que no es suyo y además está prohibido en el contrato, agravado con la circunstancia de que adeuda cincuenta pensiones de arrendamiento.
Fundamentó legalmente su pretensión en las disposiciones legales contempladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal A, artículo 1.159, 1.160, 1.167, respectivamente del Código Civil.
En base a los hechos planteados demandó el desalojo del inmueble, su entrega libre de bienes y personas y el pago de la suma adeudada por cincuenta cánones vencidos y no pagados.
Frente a los supuestos fácticos expuestos como fundamento de la pretensión deducida, la parte demandada negó, rechazó y contradijo los hechos expuestos en sustento de la pretensión y expresamente negó adeudar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses señalados en el libelo de la demanda.
Objetó el contenido de lo reclamado.
Añadió que como ha contestado en globo es decir, de manera general es por lo que la carga de la prueba se revierte.
Señaló que no se demuestra la relación arrendaticia.
Negó que existan personas sub arrendadas en el inmueble por cuanto el personal que allí se encuentra está en calidad de empleados de su compañía.
Por último pidió se declare sin lugar la demanda incoada
II
Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, el Thema decidendum se contra a determinar en primer lugar la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso y el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada al no pagar oportunamente los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles desde el mes de diciembre de 2.010 hasta la fecha de interposición de la demanda y que el inmueble se encuentra sub arrendado parcialmente a terceras personas.
En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.
En este sentido y encontrándonos en presencia de una demanda de desalojo fundada en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, es conveniente acotar que siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, consensual; el mismo genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Es decir, es obligación de la parte actora probar la existencia del contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada y de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impiden cumplir con sus obligaciones.
En concordancia con lo anteriormente expresado el literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales:
a) Falta de pago de dos mensualidades consecutivas”.
Para resolver respecto a la primera causal invocada esto es, la prevista en el literal a de la Ley, referida a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas el Tribunal observa:
El artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En este sentido y a los fines de demostrar los hechos en los cuales basó su pretensión, la parte actora aportó a los autos, original de contrato de arrendamiento suscrito ente la parte actora y la parte demandada, sobre el apartamento destinado al uso exclusivo de oficina, ubicado en el piso 1 del Edificio Camurí, situado en el cruce de la Segunda Avenida con la antigua Calle Real de Sabana Grande, Sector Las Delicias, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, no desconocido en su firma en su debida oportunidad procesal, quedando expresamente reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del citado instrumento la certeza de las afirmaciones realizadas por la parte actora, en lo que respecta a la celebración del contrato y su naturaleza jurídica, esto es, la de ser un contrato celebrado inicialmente a tiempo determinado, pero por efectos de la tácita reconducción se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y así expresamente se establece.
Ahora bien, demostrada como ha quedado la existencia del contrato de arrendamiento y su naturaleza jurídica, observa el Tribunal que la pretensión de desalojo de la parte actora estuvo fundada en falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2.010 a enero de 2.015, a cuyos efectos se observa que aportó la parte actora copia fotostática certificada de consignaciones realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no impugnadas en forma alguna, de cuyo texto se desprende que las consignaciones correspondientes a los meses de julio, agosto , septiembre, octubre y noviembre de 2.010 fueron realizadas en forma acumulativa. Adicionalmente se observa que tales consignaciones no producen efectos liberatorios a favor de la parte demandada, al no aportar esta a los autos, ningún elemento probatorio del cual pueda deducirse el pago de los meses que van desde el mes de diciembre de 2.010 a enero de 2.015, pues en virtud de las normas que rigen la carga de la prueba el hecho de excepcionarse el demandado, hizo surgir la obligación legal de probar su solvencia, hecho que no ocurrió en el caso que se analiza configurándose con tal actuación la causal invocada como fundamento de la pretensión deducida, razón por la cual la demanda incoada debe prosperar y así se decide.
En lo que se refiere a la causal prevista en el literal g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, esto es, que el arrendatario haya cedido el contrato o sub arrendado total o parcialmente el inmueble, que también fue invocada en sustento de la pretensión, es forzoso para el Tribunal desecharla por no aportarse a las actas procesales elemento probatorio del cual pueda determinarse la violación aducida en este sentido.
II
En virtud a las consideraciones que se han dejado extendidas, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara improcedente la inepta acumulación de pretensiones y CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentaron BRITTA ANNEMARIE MARGARETE MANGELOW DE VENSTER Y MARCOS VENSTER FINGERHUT, contra JUAN CARLOS GONZALEZ SALAS, en consecuencia, se condena a la parte demandada.
PRIMERO: A desalojar el apartamento destinado al uso exclusivo de oficina, ubicado en el piso 1 del Edificio Camurí, situado en el cruce de la Segunda Avenida con la antigua Calle Real de Sabana Grande, Sector Las Delicias, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital,
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma de ciento setenta y cinco mil bolívares como indemnización por el uso del inmueble y la suma de tres mil quinientos bolívares por cada uno de los meses que van desde el mes de febrero de 2.015 a la fecha que la presente decisión quede definitivamente firme.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días de marzo de dos mil dieciséis. Años 205° de la independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,
MARINA SANCHEZ GAMBOA,
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
EXP AP31-V-2015-103.