TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
205° de la Independencia y 157° de la Federación

PARTE ACTORA: COMERCIO VECINAL SANTA PAULA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 8 de enero de 2007, bajo el N° 57, Tomo 2-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MANUEL ELÍAS FELIVER y ZORAIDA ZERPA URBINA, abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 30.134 y 30.141, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CURIOSIDADES EL POTE, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de octubre de 1989, bajo el N° 26, Tomo 29-A-Sgdo.; en la persona de su representante legal, ciudadano FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nro. V-1.758.485.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARÍA TERESA LORETO GONZÁLEZ, FREDDY RAMÓN VENTO MUÑOZ y RÉGULO GUERRERO, abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 28.725, 76.047 y 49.095, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: AP31-V-2015-001037.
-I-
ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio en fecha 24 de septiembre de 2015, por libelo de demanda anexos recaudos fundamentales, presentados por el abogado MANUEL ELÍAS FELIVER, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA COMPAÑÍA ANÓNIMA, mediante el cual demandó por DESALOJO a la sociedad de comercio CURIOSIDADES EL POTE, C.A, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole previo sorteo respectivo de Ley, conocer al Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conocer del presente asunto. (F.01 al F.43).
Por auto dictado por este Tribunal en fecha 5 de octubre de 2015, se admitió la presente demanda conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, identificada con el Nro. 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, como lo establece dicha Ley en su artículo 34, en concordancia con el Procedimiento Oral, previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se ordenó el emplazamiento a parte demandada a saber CURIOSIDADES EL POTE, C.A, en la persona del ciudadano FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, para que compareciera ante este Despacho Judicial dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a última constancia en autos de haberse practicado su citación, a los fines que diera contestación a esta demanda. En esa misma fecha se requirieron fotostatos para librar la compulsa. (F.44 al F.45).
Mediante diligencias de fecha 15 de octubre de 2015, la representación judicial de la parte actora, consignó fotostátos y emolumentos a los fines de la práctica de la citación. (F.46 al F.51).
En fecha 6 de noviembre de 2015, mediante auto se acordó librar compulsa de citación.
Por diligencia de fecha 17 de noviembre de 2015, el ciudadano MARCOS DE CÓRDOVA, en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo, y designado para la práctica de la citación de la parte demandada en esta causa, dejó constancia de haberle entregado la compulsa de citación al ciudadano FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, en su carácter de Representante Legal de la empresa demandada, quien recibió la misma y se negó a firmar su recibo. (F.52 al F.54).
Mediante diligencia de fecha 23 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte actora solicitó que en virtud de la declaración del Alguacil designado para la práctica de la citación de la parte demandada, se librara boleta de notificación, a los fines de que el Secretario de este Tribunal se trasladara a practicar su notificación, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Cuestión que fue proveida por auto de fecha 1° de diciembre de 2015, librándose en la misma fecha la correspondiente boleta; y dejando constancia en fecha 3 de diciembre de 2015, el ciudadano Secretario Titular de su traslado en fecha 1° de diciembre de 2015, al domicilio de la accionada, en donde su Representante Legal recibió la boleta en comento y se negó a firmar el recibo de la misma. (F.55 al F.60).
Por diligencia de fecha 9 de diciembre de 2015, la representación judicial de la parte actora solicitó copias certificadas de todo este expediente, cuestión que fue proveída por auto de fecha 14 de diciembre de 2015. (F.61 al F.63).
En fecha 20 de enero de 2016, el abogado RÉGULO GUERRERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y anexos del mismo. (F.65 al F.112).
Por auto de fecha 21 de enero de 2016, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el cuarto (4to) día de despacho siguiente, exclusive, a fin que tuviera lugar la Audiencia Preliminar en este juicio. F.113).
En fecha 26 de enero de 2016, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito mediante el cual solicitó que el escrito presentado en fecha 20 de enero de 2016 por el abogado RÉGULO GUERRERO, sea desestimado y de manera formal sea declarado inocuo y sin ningún efecto jurídico, en virtud que fue presentado por una persona distinta a la demandada.
En fecha 27 de enero de 2016, se llevó a cabo la AUDIENCIA PRELIMINAR en el presente juicio, compareciendo al acto la abogada ZORAIDA ZERPA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora en este juicio, no haciéndose presente la parte demandada ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno, asimismo la representación actora, realizó su correspondiente exposición; se dio por concluida la audiencia, y en virtud de lo expuesto, el Tribunal ordenó que se procedería conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, a la fijación de los hechos y los límites de la controversia dentro de los tres (03) días siguientes. (F.119 al F.120).
Luego de ello, por auto de fecha 2 de febrero de 2016, este Tribunal fijó los hechos controvertidos en esta controversia. (F.121 al F.127).
En fecha 11 de febrero de 2016, la representación judicial de la parte demandada y de la parte actora, consignaron sus escritos correspondientes a la promoción de pruebas. En esta misma fecha, mediante auto se admitieron las pruebas.
Por auto de fecha 12 de febrero de 2016, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijó las diez de la mañana (10:00 a.m) del décimo quinto (15º) día continuo siguiente, exclusive, a fin que tuviera lugar el debate oral en el presente juicio. (F.144).
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
La representación judicial de la parte actora en su escrito libelar alegó lo siguiente:
Que, su representada la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, y la empresa CURIOSIDADES EL POTE C.A; suscribieron un contrato de arrendamiento que tenía por objeto el local comercial distinguido con el No. 23, ubicado en el segundo piso, del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle Géminis y Circunvalación del Sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha quince (15) julio de dos mil ocho (2008), dejándolo inserto bajo el Nro. 48, Tomo 89, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual anexo en original a las actas procesales de este expediente.
Que, el último contrato fue suscrito por su representada con la empresa arrendataria, es decir entre las partes involucradas en esta controversia, fue ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 21 de junio de 2013, inserto bajo el N° 58, Tomo 86.
Que, de acuerdo a la cláusula segunda del mencionado contrato, se estableció que el tiempo de duración sería por un (1) año fijo e improrrogable, contado a partir del treinta (30) de junio de dos mil trece (2013) hasta el treinta (30) de junio de dos mil catorce (2014).
Que, las cláusulas SEGUNDA y TERCERA, establecieron textualmente lo siguiente: “SEGUNDA: La duración del presente contrato será de un (01) año, fijo e improrrogable, contados a partir del treinta (30) de junio de 2013, has el treinta (30) de junio de dos mil catorce (2014). En caso de mora en la entrega del inmueble para la fecha de vencimiento EL ARRENDATARIO, conviene en pagar la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 500,00) diarios a título de indemnización compensatoria por daños y perjuicios ocasionados, por dicha mora. A la finalización del presente contrato EL ARRENDATARIO entregará a la arrendadora el local objeto de este contrato totalmente desocupado y en las condiciones aquí estipuladas, sin perjuicio de lo establecido en la Cláusula Quinta del presente contrato. Queda entendido que la mora en el pago del canon de arrendamiento de interés de mora, una tasa del uno por ciento (1%), mensual durante todo el tiempo que dure la misma”. “TERCERA: El canon de arrendamiento mensual que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a LA ARRENDADORA, es de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS.5.563,01), los cuales deberán ser cancelados en cheque a nombre de LA ARRENDADORA por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en las Oficinas de LA ARRENDADORA y que EL ARRENDATARIO declara conocer, o en lugar que la misma le indique por escrito, dicho canon podrá ser modificado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, o por los Tribunales Contencioso Administrativo de la Región Capital, en tal supuesto el canon que se fije será de aplicación inmediata y comenzará a regir a partir de la notificación de tal incremento. No obstante de lo anterior las partes convienen que en caso de una modificación legal que exonere de la aplicabilidad de las legislaciones inquilinarías para este tipo de inmuebles objeto de este contrato, el canon de arrendamiento se incrementara a partir de la fecha en que se acuerde dicha exoneración, tomando como base el incremento inflacionario que determine el Banco Central de Venezuela en referencia al índice de Precios al Consumidor (I.P.C)”.
Que, del texto de las cláusulas mencionadas se puede concluir, que la relación arrendaticia se encuentra en el trámite de la Prórroga Legal.
Que, en fecha 23 de mayo de 2014, entró en vigencia la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014), la cual establece en su Disposición Transitoria Primera, que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor del decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en el Decreto Ley.
Continua alegando, que a los fines de cumplir con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Primera, de la mencionada Ley, en fecha 13 de mayo de 2015, notificó a través de la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao, a la empresa CURIOSIDADES EL POTE, C.A., en la persona de su representante legal FRANCISCO JAVIER PALMA, titular de la cédula de identidad Nº V-1.758.485, que a partir del 30 de junio de 2014, comenzó a correr la prórroga legal arrendaticia, y que durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon de arrendamiento convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento como consecuencia de un procedimiento de regulación de alquileres.
Alegó igualmente, que mediante avalúo se determinó que el canon de arrendamiento del local en litis es la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON OCENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.3.544.345,85).
Que, para la fijación del canon de arrendamiento que deberá pagar durante la prórroga legal de común acuerdo, determinan el siguiente método: a) Canon de arrendamiento fijo (CAF), b) canon de arrendamiento variable (CAV); y c) canon de arrendamiento mixto (CAM).
Que, señalaron el No.de Cuenta 01510058383000051726, del banco Fondo Común, a nombre de la arrendadora, en la cual debían depositar el canon de arrendamiento, los cinco (05) primeros días de cada mes, que luego de realizado el depósito haría entrega una factura legal conforme lo preceptuado en el artículo 30 del Decreto Ley.
Que, los gastos comunes a pagar se calcularán sobre base de la alícuota del local, decir al 2.322130% y su equivalente en dinero debía ser depositado en la cuenta 0104-0011220111289670 del Banco Venezolano de Crédito a nombre de COMERCIO VECINAL SANTA PAULA, C.A.
Que, la prórroga legal vencerá el día 30 de junio de 2017.
Que, a la fecha empresa CURIOSIDADES EL POTE, C.A., no ha dado respuesta a la notificación efectuada; no ha depositado conforme al artículo 27 de la Ley, el canon de arrendamiento en la cuenta corriente Nro. 01510058383000051726, del Banco Fondo Común, a nombre de la arrendadora COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C. A., correspondiente a los meses junio, julio, agosto y septiembre del año 2015, siguientes a la notificación.
Que, no ha depositado los montos equivalentes a su alícuota para el mantenimiento de las áreas comunes del centro comercial, en la cuenta cuenta 0104-0011220111289670 del Banco Venezolano de Crédito, a nombre de Comercio Vecinal Santa Paula, C.A., los montos equivalentes a su alícuota para el mantenimiento de las áreas comunes del centro comercial, correspondiente a los meses junio, julio, agosto y septiembre del año 2015, siguientes a la notificación; gastos éstos que debían ser cancelados dentro de los diez (10) días siguientes a la emisión de las planillas de gastos tal como lo reglamentó la Comisión Paritaria del Centro Comercial, en acta de fecha 7 de enero de 2015.
Fundamentó la presente acción en el artículo 40, literales “a” e “i”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014); y Disposición Transitoria Primera de la referida Ley.
En el petitorio solicitó que los demandados convengan o a ello sean condenados por este Tribunal a: PRIMERO: Desalojar el local comercial distinguido con el Nº 23, ubicado en el segundo piso, del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle Géminis y Circunvalación del Sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, y hacer entrega del mismo libre de bienes y personas.
SEGUNDO: Pagar los costos y costas del presente juicio.
Estimaron la presente acción en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 150.000.00), equivalente a MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1000 U.T).
Por último, solicitó que la demanda sea admitida y sustanciada conforme a la Ley y se declare con lugar en la definitiva.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte, el apoderado judicial del ciudadano FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nro. V-1.758.485, dio contestación a la demanda exponiendo lo siguiente:
Como punto previo, consignó en copia simple del expediente administrativo, constante de tres (03) folios útiles, marcado B, llevados por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Área Metropolitana de Caracas, que una vez, que la referida Oficina emita copia certificada del expediente será consignada a las actas.
Que, del escrito de consignación del capítulo del “procedimiento”, establece solamente, la “OCCAI” recibiría los montos de los cánones, por cuanto el monto de los gastos no eran fijos y con respecto al pago del IVA, son arrendaticia (K,L, M, N respectivamente).
Que, en el tercer particular, presuntamente se determinó el valor del inmueble con un avalúo totalmente de espalda al arrendatario, así como del Poder Ejecutivo Nacional, por medio del Ministerio respectivo y de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) total indefensión del arrendatario, de ahí que todo lo accesorio sigue la suerte de lo principal, si el contrato es írrito, por consecuencia, todo lo demás goza de la misma suerte.
Que, con respecto al particular cuarto, se puede leer: “Que para la fijación del canon de arrendamiento que deberá pagar durante la prórroga legal, debemos determinar de común acuerdo mediante uno de los siguientes métodos”, resaltado del artículo 32 de la LRAIUC, se transcribe el encabezamiento (primera parte).
Que, al folio 39 de la demanda riela una certificación de un acta, de una presunta comisión paritaria del Centro Comercial Santa Paula, la cual desconoce en derecho, tanto en su forma como en el contenido, pues se desdeñó la lógica jurídica, no se hizo formal invitación o convocatoria al arrendatario para tal fin; la parte actora no hizo los debidos avisos de cobro de ninguno de los recibos consignados en el escrito de la demanda.
Como fundamento de lo anteriormente expuesto, invoca el alcance de lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, artículo 3º.
Asimismo alegó, en cuanto al escrito de querella, que la relación arrendaticia se encuentra en el trámite de la prórroga legal, pero desde que fecha comenzó a correr la prórroga legal, concluyendo la accionante que fue desde el contrato de arrendamiento que tenía una duración de un año, que terminaba el 30 de junio de 2014, por ser un contrato de un año fijo e improrrogable.
Alegó, igualmente que su representada suscribía año tras año, obligado por la arrendadora, contratos de igual tenor en general, desde el año 2012 (contratos marcados F y G respectivamente).
Que su representada cancelaba la cantidad de Bs 5.563,01, sólo por concepto de arrendamiento, hasta el mes de junio de 2014.
Que, a partir de julio del año 2014, le presentaron recibo de cobro para que cancelara la cantidad de Bs. 13.250,00 mensual (canon de arrendamiento), fuera de toda regulación, anexando recibos cancelados marcados H,I,J respectivamente, hasta el mes de noviembre de 2014, y que es a partir de diciembre de 2014, que están consignando en la OCCAI, sólo el monto de Bs. 5.563,01, por ser ésta la cantidad obligada contractualmente.
Que, la parte arrendadora pretende hacer valer siete (7) particulares, por medio de un documento de notificación notariado en fecha 13 mayo de 2015, donde interpreta el artículo 26, (particular segundo), de manera errónea, obviando el artículo 25 (referente al derecho de preferente del locatario), más aún, porque el señor Francisco Palma tiene más de quince (15) años en el local, ambos artículos del Capítulo IV, con el epígrafe de los contratos, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial- L.R.A.I.U.C, anexando cuatro (04) contratos de los últimos diez (10) años de relación.
Señaló, igualmente que el artículo 5º, prevé que el Ministerio en materia de comercio con asistencia del SUNDDAE, ejerce la rectoría en la aplicación de la Ley, asimismo, como defensa mencionó los artículos 10, 13,17, 35 y 37 de la Ley.
Por último, solicitó que se declare sin lugar la acción intentada con todos los pronunciamientos de Ley y se condene en costas, costos y honorarios profesionales del presente juicio.

PUNTO PREVIO
En este estado, es necesario que esta Sentenciadora, se enfoque en abordar y analizar el instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de noviembre de 2014, bajo el N° 12, Tomo 174, conferido por el ciudadano FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nro. V-1.758.485, a los ciudadanos MARÍA TERESA LORETO GONZÁLEZ, FREDDY RAMÓN VENTO MUÑOZ y RÉGULO GUERRERO, abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 28.725, 76.047 y 49.095, respectivamente, aportado conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda, en cuyo encabezamiento se lee:
“Yo, FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, civilmente hábil, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-1.758.485, por el presente documento declaro: ´Otorgo poder especial, amplio y suficiente, en cuanto a derecho se requiere a lo(a)s ciudadano(a)s MARÍA TERESA LORETO GONZÁLEZ (C.I.V-5.313.579), FREDDY RAMÓN VENTO MUÑOZ (C.I.V-5.768.056) y RÉGULO GUERRERO (C.I.V-3.972.759) quienes son abogado(a)s, de este domicilio , inscrito(a)s en el Inprfe-Abogado bajo los números 28.725, 76.047 y 49.095, respectivamente, para que actúen, conjunta o separadamente, en mi nombre y representación, sostengan y defiendan mis derechos, intereses y acciones como arrendatario, en todos los asuntos derivados del contrato con el ente mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C.A., como parte arrendadora (…)”.

Aunado a lo anterior, esta Juzgadora observa que tras realizar una lectura al contenido de la nota de la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, suscrita por la ciudadana ELENA J. ROMÁN M., en su condición de Notario Público; que únicamente se dejó constancia que se tuvo a su vista “Registro de Información Fiscal R.I.F No. 01758485-1”.
En tal sentido, quien aquí decide, observa que no se desprende ni del contenido del instrumento ni por la fe pública que otorga el funcionario competente, que los abogados MARÍA TERESA LORETO GONZÁLEZ, FREDDY RAMÓN VENTO MUÑOZ y RÉGULO GUERRERO, abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 28.725, 76.047 y 49.095, respectivamente; estén actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil demandada, a saber: CURIOSIDADES EL POTE, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de octubre de 1989, bajo el N° 26, Tomo 29-A-Sgdo.; en la persona de su representante legal, ciudadano FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nro. V-1.758.485; sino en nombre y representación de éste último en forma personal.
Ahora bien, es menester traer a colación lo asentado en Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en fecha 28 de septiembre de 1988, que reza:
“(…) aún cuando el artículo en cuestión no deja lugar a dudas, acerca de la obligación en que está el otorgante de enunciar y exhibir los recaudos que demuestran el carácter con el cual procede, no señala como deben enunciarse los recaudos. (…) el artículo 155 exige que el otorgante en el poder, al menos, identifique breve y sencillamente los recaudos que supuestamente acreditan la representación con que actúa, para que posteriormente el funcionario que autorice deje constancia de los documentos que le fueron exhibidos por el otorgante y que están identificados en el poder (…)”. (Destacado del Tribunal).

Así mismo, en Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 10 de febrero de 1993; Expediente N° 92-0456; establece:
“(…) El otorgante no enunció en el poder el recaudo pertinente y tampoco dejó constancia que exhibía esos recaudos al Notario Público que autorizó al acto quien, por lo demás en la nota pertinente deja constancia únicamente que tuvo a la vista (…) el Registro Mercantil de la empresa (…) y no del Documento Constitutivo-Estatutario de donde emana la representación legal de la otorgante. De lo antes expuesto, se concluye que el poder presentado por la formalizante, no cumple con lo dispuesto en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta Sala debe considerar como no presentado el referido escrito de formalización (…)”. (Destacado del Tribunal).

Al realizar un análisis al poder autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de noviembre de 2014, bajo el N° 12, Tomo 174, cursante a los folios 68 y 69, es necesario destacar, que de acuerdo a la doctrina patria parcialmente transcrita, el mismo debe considerarse insuficiente para el ejercicio de la defensa en el presente juicio; y por tanto, al darle validez a un poder conferido de manera personal y no en representación de la empresa demandada con el cargo que ostenta, las actuaciones de la representación judicial tales como el escrito de contestación de la demanda y aquellas posteriores y consecutivas estarían sujetas a nulidad, además de considerarse violatorias del debido proceso consagrado y protegido por nuestra Carta Magna; y así se establece.
Quien aquí decide, también observa que la Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 14 de junio de 2000, establece que: “(…) cuando el demandado se hace representar en juicio por mandatario judicial, y éste actúa con poder insuficiente, por si sólo, no es causa para que se le tenga por confeso (…)”, razón por la cual no se debe declarar la confesión ficta; no obstante ello, si se declara la insuficiencia del poder presentado a los autos a los folios 68 y 69; y en consecuencia, se tienen como “no presentados” los escritos de contestación de la demanda y promoción de pruebas, utilizados como mecanismos de defensa por el abogado RÉGULO GUERRERO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 49.095. Así, se consideran nulas todas las actuaciones presentadas por el referido profesional del derecho, en nombre y representación del ciudadano FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nro. V-1.758.485, en forma personal, por ser un tercero ajeno en la relación arrendaticia; y así se establece.
Dado lo anterior, aún cuando el Tribunal emitió un pronunciamiento con relación a la fijación de los hechos y admitió pruebas promovidas, es necesario destacar que quien aquí juzga, procedió a extender dichos autos, en virtud que no era la oportunidad legal para adelantar pronunciamiento al fondo, lo cual es abordado y decidido en esta ocasión; siendo consecuencia de ello, que esta jurisdicente no emite méritos de valoración y análisis sobre las pruebas aportadas por la parte demandada, toda vez, que dicha actuación se considera como “no presentada” por la insuficiencia del poder de representación que presenta el poder antes analizado; y así se establece.

II
DE LAS PRUEBAS Y CONSIDERACIONES DE MÉRITO

Analizado el punto previo, es preciso valorar y analizar las pruebas aportadas por la parte actora con el escrito de demanda y ratificadas en la oportunidad legal de la promoción de pruebas; y quien aquí decide lo hace de la forma siguiente:
• A los folios 5 al 7, cursa copia certificada de instrumento poder, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio autónomo Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de julio de 2008, bajo el N° 32, Tomo 78. Al respecto observa esta Sentenciadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, razón por la cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, se le aprecia en todo su alcance probatorio, quedando demostrado, el carácter con el cual actúan los profesionales del derecho en juicio; y así se declara.
• A los folios 8 al 13, cursa original de contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 15 de julio de 2008, bajo el N° 48, Tomo 89, suscrito entre la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA, C.A. y la sociedad mercantil CURIOSIDADES EL POTE S.R.L., representada por su Director Gerente, FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, antes identificados. Al respecto observa esta Sentenciadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, razón por la cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, se le aprecia en todo su alcance probatorio, quedando demostrado el vínculo jurídico que une a las partes y la relación locativa existente entre ellas; y así se declara.
• A los folios 14 y 15, cursa Declaración Jurada de Origen y Destino Lícito de Fondos, presentada por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 17 de junio de 2013, bajo el N° 58, Tomo 86. Al respecto observa esta Sentenciadora, que dicho instrumento no aporta elementos de convicción que ayuden a dilucidar el tema debatido; razón por la cual se desecha por impertinente; y así se declara.
• A los folios 16 al 20, cursa original de contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 21 de junio de 2013, bajo el N° 58, Tomo 86, suscrito entre la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA, C.A. y la sociedad mercantil CURIOSIDADES EL POTE S.R.L., representada por su Director Gerente, FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, antes identificados. Al respecto observa esta Sentenciadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, razón por la cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, se le aprecia en todo su alcance probatorio, quedando demostrado el vínculo jurídico que une a las partes y la relación locativa existente entre ellas; y así se declara.
• A los folios 21 al 26, cursa Notificación Extraoficial practicada por la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de mayo de 2015. Al respecto observa esta Sentenciadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, razón por la cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, se le aprecia en todo su alcance probatorio, quedando demostrado los alegatos expuestos por la parte demandante en su escrito libelar y la existencia de la notificación de las condiciones y términos de la relación locativa; y así se declara.
• A los folios 27 al 37, cursa Avalúo de Local Comercial, presentado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de mayo de 2015. Al respecto observa esta Sentenciadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, razón por la cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, se le aprecia en todo su alcance probatorio, quedando demostrado los alegatos expuestos por la parte demandante en su escrito libelar con respecto al avalúo realizado al inmueble de marras; y así se declara.
• Al folio 39, cursa Copia de Acta de Comisión Paritaria del Centro Comercial Santa Paula, celebrada en fecha 7 de enero de 2015. Al respecto observa esta Sentenciadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, razón por la cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, se le aprecia en todo su alcance probatorio, quedando demostrado los alegatos expuestos por la parte demandante en su escrito libelar con respecto a la Asamblea realizada por la Comisión Paritaria del Centro Comercial Santa Paula; con relación a la manera, modo y condición cómo serían pagados los gastos comunes por parte de los locales arrendados; y así se declara.
• A los folios 40 al 43, cursan recibos Nros. 201507001; 201506001 y 201508001, correspondiente a los meses de julio de 2015, junio 2015 y agosto 2015; en ese orden. Al respecto observa esta Sentenciadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, razón por la cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, se le aprecia en todo su alcance probatorio, quedando demostrada el pago insoluto de lo correspondiente a los gastos comunes por parte de la sociedad mercantil arrendataria del inmueble de marras; y así se declara.

Tras delimitar la valoración de los instrumentos aportados y su fundamento legal, de una revisión de las actas procesales que conforman el expediente, pasa esta Juzgadora a establecer la procedibilidad de la presente acción, para lo cual, observa que: Determinar la procedibilidad de la acción es dar a la misma, la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de “determinar la procedibilidad de la acción”, pueden observarse varias posiciones, para saber cuál es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, y aunado a estos presupuestos, siendo que en el caso de marras, se observa que la parte actora demanda el desalojo del local comercial conforme lo establecido en el artículo 40, literales “a” e “i”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, distinguido con el No. 23, ubicado en el segundo piso, del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle Géminis y Circunvalación del Sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha quince (15) julio de dos mil ocho (2008), dejándolo inserto bajo el Nro. 48, Tomo 89, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con ocasión a la relación arrendaticia que los une conforme el último contrato autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 21 de junio de 2013, inserto bajo el N° 58, Tomo 86; que en su cláusula segunda estableció que el tiempo de duración sería por un (1) año fijo e improrrogable, contado a partir del treinta (30) de junio de dos mil trece (2013) hasta el treinta (30) de junio de dos mil catorce (2014); y que a los fines de cumplir con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Primera, de la mencionada Ley, en fecha 13 de mayo de 2015, notificó a través de la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao, a la empresa CURIOSIDADES EL POTE, C.A., en la persona de su representante legal FRANCISCO JAVIER PALMA, titular de la cédula de identidad Nº V-1.758.485, que a partir del 30 de junio de 2014, comenzó a correr la prórroga legal arrendaticia, y que durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon de arrendamiento convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento como consecuencia de un procedimiento de regulación de alquileres; y que a la fecha empresa CURIOSIDADES EL POTE, C.A., no ha dado respuesta a la notificación efectuada; no ha depositado conforme al artículo 27 de la Ley, el canon de arrendamiento en la cuenta corriente Nro. 01510058383000051726, del Banco Fondo Común, a nombre de la arrendadora COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C. A., correspondiente a los meses junio, julio, agosto y septiembre del año 2015, siguientes a la notificación, ni ha depositado los montos equivalentes a su alícuota para el mantenimiento de las áreas comunes del centro comercial, en la cuenta cuenta 0104-0011220111289670 del Banco Venezolano de Crédito, a nombre de Comercio Vecinal Santa Paula, C.A., correspondientes al mantenimiento de las áreas comunes del centro comercial, de los meses junio, julio, agosto y septiembre del año 2015, siguientes a la notificación; gastos éstos que debían ser cancelados dentro de los diez (10) días siguientes a la emisión de las planillas de gastos tal como lo reglamentó la Comisión Paritaria del Centro Comercial, en acta de fecha 7 de enero de 2015.
De lo anterior, esta Jurisdicente observa quedó demostrado a los autos el vínculo jurídico que une a las partes a través de los contratos de arrendamiento antes valorados y analizados, así como las facturas insolutas promovidas a los autos, sin que la parte demandada aportara elementos de convicción que desvirtuaran los alegatos de la parte actora. En tal sentido, es forzoso para esta sentenciadora declarar CON LUGAR la demanda; y así se decide.
-III-
DISPOSITIVO
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 8 de enero de 2007, bajo el N° 57, Tomo 2-A-Sgdo, contra la sociedad mercantil CURIOSIDADES EL POTE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de octubre de 1989, bajo el N° 26, Tomo 29-A-Sgdo.; en la persona de su representante legal, ciudadano FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nro. V-1.758.485. En consecuencia, SE ORDENA: El desalojo del local comercial distinguido con el Nº 23, ubicado en el segundo piso, del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle Géminis y Circunvalación del Sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, y hacer entrega del mismo libre de bienes y personas.
Se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber resultado perdidosa.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita¬na de Caracas. Caracas, a los catorce (14) días del mes de marzo del dos mil dieciséis (2016). Años 205º de la Inde¬pendencia y 157º de la Federación.
LA JUEZ,

YECZI PASTORA FARIA DURAN

LA SECRETARIA ACC.,

ADALID SALAZAR
En la misma fecha siendo las 3:20 p.m. se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACC.,

ADALID SALAZAR
Exp. AP31-V-2015-001037