TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, quince de marzo de dos mil dieciséis
205º y 157º
ASUNTO : AP31-V-2015-000934
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil REPESA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 21 de octubre de 1974, bajo el Nº 29, Tomo 178-A-Pro.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FLOR CARVAJAL DE PATIÑO y ANDRO J. RESTAINO R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 52.626 y 179.450.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil SEGURIDAD GUARREDI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de septiembre de 2003, bajo el Nº 15, Tomo 124-A-Pro, representada EDGAR JOSE CONTRERAS MIRANDA, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio e identificado con la Cédula de Identidad Número V-5.225.380.
DEFENSOR AD-LITTEM DE LA PARTE DEMANDADA: ALFONSO MARTIN BUIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 78.345.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS
Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 13 de agosto de 2015, por los abogados FLOR CARVAJAL DE PATIÑO y ANDRO J. RESTAINO R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 52.626 y 179.450, quienes actúan en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, Sociedad Mercantil REPESA, C.A., antes identificada, mediante el cual demanda a la sociedad mercantil SEGURIDAD GUARREDI, C.A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
Entre otras cosas, señala la parte actora en su escrito libelar que en fecha 07 de noviembre de 2006, la Sociedad Mercantil REPESA, C.A., suscribió por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, contrato de arrendamiento anotado bajo el Nº 2, Tomo 89, de los libros correspondientes, con la Sociedad Mercantil SEGURIDAD GUARREDI, C.A., representada por su Presidente, ciudadano EDGAR JOSE CONTRERAS MIRANDA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-5.225.380, cuyo objeto lo constituyó un inmueble identificado como : Oficina 2-B, Piso 2, del Edificio Jolly Palace, el cual se encuentra ubicado en la Calle Chacaito con Avenida Casanova, jurisdicción del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, cuyo contrato se acompaña junto con el escrito libelar.
Que el plazo de duración del contrato se estableció por el periodo comprendido entre el día 15 de noviembre de 2006, hasta el día 14 de noviembre de 2007, renovable automáticamente por periodos de tres (3) meses.
Que la parte demandada se obligó a pagar inicialmente por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), cantidad que al día de hoy y motivado a la conversión monetaria es el equivalente a setecientos bolívares fuertes (BsF. 700,00) mensuales, canon que se modificó con el tiempo.
Que en fecha 9 de abril de 2010, mediante acto administrativo emanado de la Dirección General de Inquilinato, se estableció como canon de arrendamiento, la cantidad de cuatro mil doscientos veinticuatro bolívares (Bs. 4.224,00), más la cantidad de doscientos cincuenta y seis bolívares con cincuenta y tres céntimos (Bs. 256,53), ello como contribución de los gastos comunes (condominio), para un total de cuatro mil cuatrocientos ochenta bolívares con cincuenta y tres céntimos (Bs. 4.480,53) por concepto de canon de arrendamiento mensual, pago que debía efectuar la parte demandada, por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días del mes en curso.
Que la parte demandada dejo de pagar las pensiones de arrendamiento correspondiente desde el mes de Febrero hasta el mes de Agosto del año 2015, a razón de cuatro mil cuatrocientos ochenta bolívares con cincuenta y tres céntimos (Bs. 4.480,53), y como quieran que han sido infructuosas todas las diligencias realizadas con el fin de que fueran pagadas las pensiones de arrendamiento insolutas, sin haber obtenido respuesta alguna por parte de la Inquilina, dicha situación trajo como consecuencia que su representada acudió a la vía judicial, a los fines de obtener la declaratoria judicial de la resolución del contrato de arrendamiento, motivado al incumplimiento reiterado en el pago del canon de arrendamiento conforme quedo establecido en la cláusula tercera, cuya consecuencia se concatena con el incumplimiento de lo establecido en el numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil.-
Admitida la demanda en fecha 17 de septiembre de 2015, por los trámites del procedimiento breve, se ordenó emplazar a la parte demandada, Sociedad Mercantil SEGURIDAD GUARREDI, C.A., antes identificada, en la persona de su Presidente, ciudadano EDGAR JOSÉ CONTRERAS MIRANDA, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 25 de septiembre de 2015, se dictó auto mediante el cual el Tribunal ordenó librar la compulsa a la parte demandada Sociedad Mercantil SEGURIDAD GUARREDI, C.A., antes identificada, en la persona de su Presidente, ciudadano EDGAR JOSÉ CONTRERAS MIRANDA.
En fecha 21 de octubre de 2015, compareció el ciudadano MARIO DIAZ, en su carácter de Alguacil Adscrito a este Circuito Judicial y consignó por medio de diligencia, compulsa sin firmar librada a la Sociedad Mercantil SEGURIDAD GUARREDI, C.A., antes identificada, en la persona de su Presidente, ciudadano EDGAR JOSÉ CONTRERAS MIRANDA, parte demandada, por cuanto se trasladó en fechas 19/10/2015 y 20/10/2015, a la dirección señalada, y no atendido por Bety Rivas titular de la cédula de identidad 5.-567.538, quinen dijo ser esposa del ciudadano solicitado quien informó que no se encontraba para el momento de su visita.-
En fecha 30 de octubre de 2015, se recibió diligencia presentada por el abogado ANDRO J. RESTAINO R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 179.450, actuando en este acto como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó cartel de citación, conforme al artículo 223 del CPC.
En fecha 02 de noviembre de 2015, se dictó auto mediante el cual el Tribunal acordó Cartel de Citación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02 de Diciembre de 2015 compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó publicaciones de cartel de citación, conforme lo establece el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 17 de diciembre de 2015, el Secretario dejó constancia que se trasladó a la siguiente dirección: Calle Chacaito con Avenida Casanova, Edificio Jolly Palace, Piso 2, Oficina 2-B, y haber fijado cartel de citación librado a la parte demandada, sociedad mercantil SEGURIDAD GUARREDI, C.A., en la persona de su Presidente EDGAR JOSE CONTRERAS MIRANDA, dando así por cumplidas las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de enero de 2016, previa solicitud de la parte actora, se dictó auto mediante el cual se acordó designar como defensor judicial de la parte actora al Profesional del Derecho ALFONSO MARTIN BUIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 78.345, ordenándose librar Boleta de Notificación al referido abogado, quien compareció a darse por notificado y aceptar el caro en fecha 22 de enero de 2010.
Que por auto de fecha 26 de enero de 2016, previa consignación efectuada por el apoderado judicial de la parte actora se libró compulsa de citación al Defensor Ad-litem designado Alfonso Martín Buiza.-
Que en fecha 16 de Febrero de 2016 el alguacil Omar Hernández alguacil adscrito al circuito judicial dejo constancia de haber entregado compulsa de citación al Defensor Judicial de la parte demandada.-
En fecha 18 de febrero de 2016, se recibió escrito de contestación, presentado por el abogado ALFONSO MARTIN BUIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 78.345, actuando en su carácter de defensor ad litem de la parte demandada y consignó telegrama remitido a la parte demandada.
En fecha 25 de febrero de 2016, se recibió Escrito de Pruebas, presentado por la abogada FLOR CARVAJAL DE PATIÑO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 52.626, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora.
II
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
1.-Contrato de arrendamiento suscrito entre Repesa, C.A representada por su Presidente Avilan C. Gilberto y la sociedad mercantil Seguridad Guarredi, C.A representada por su Presidente Sr. Edgar José Contreras, debidamente autenticado en fecha 07 de Noviembre de 2006 por ante la Notaría Público Trigésimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nro. 02, Tomo 89 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, con su anexo inventario perteneciente al Contrato de Arrendamiento de la oficina 2-B EDF JOLLY PALACE.-
2.-Resolución de fecha 09 de Abril de 2010 de la Dirección General de Inquilinato Expediente Nro. 64.415-F8 por medio de la cual se resuelve fijar como canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, al inmueble constituido por la Oficina Nro. 2-B del Edificio denominado Jolly Palace, Ubicado en la Calle Chacaito con Avenida Casanova, Urbanización Bello Monto, Parroquia El Recreo, por la cantidad de Cuatro Mil Doscientos Veinticuatro con cero céntimos (Bs. 4.224.00).-
3.-Resolución de 10 de Octubre de 2007, mediante la cual mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina a la Oficina 2-B (PROPIEDAD HORIZONTAL), del Edificio denominado Jolly Palace, ubicado en la calle chacaito con casanova, Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, con 64.00m2 en la cantidad de Un millón seiscientos mil ochocientos bolívares con cero céntimos (BS.1.612.800,00), además de establecer la cantidad de Ochenta y ocho mil ochocientos cincuenta y uno con cero céntimos (BS.88.851,00).-
DE LAS PRUEBA APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
NO APORTO NINGUN TIPO DE PRUEBAS

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La apoderada judicial de la parte actora señaló que en fecha 07 de noviembre de 2006, la Sociedad Mercantil REPESA, C.A., suscribió por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, contrato de arrendamiento anotado bajo el Nº 2, Tomo 89, de los libros correspondientes, con la Sociedad Mercantil SEGURIDAD GUARREDI, C.A., representada por su Presidente, ciudadano EDGAR JOSE CONTRERAS MIRANDA, por un inmueble identificado como : Oficina 2-B, Piso 2, del Edificio Jolly Palace, el cual se encuentra ubicado en la Calle Chacaito con Avenida Casanova, jurisdicción del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, que el plazo de duración del contrato se estableció por el periodo comprendido entre el día 15 de noviembre de 2006, hasta el día 14 de noviembre de 2007, renovable automáticamente por periodos de tres (3) meses.
Que en fecha 9 de abril de 2010, mediante acto administrativo emanado de la Dirección General de Inquilinato, se estableció como canon de arrendamiento, la cantidad de cuatro mil doscientos veinticuatro bolívares (Bs. 4.224,00), más la cantidad de doscientos cincuenta y seis bolívares con cincuenta y tres céntimos (Bs. 256,53), ello como contribución de los gastos comunes (condominio), para un total de cuatro mil cuatrocientos ochenta bolívares con cincuenta y tres céntimos (Bs. 4.480,53) por concepto de canon de arrendamiento mensual, pago que debía efectuar la parte demandada, por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días del mes en curso. Que la parte demandada dejo de pagar las pensiones de arrendamiento correspondiente desde el mes de Febrero hasta el mes de Agosto del año 2015, a razón de cuatro mil cuatrocientos ochenta bolívares con cincuenta y tres céntimos (Bs. 4.480,53), motivo por el cual procede a demandar la Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago de cánones de arrendamiento.
En la oportunidad de dar contestación a la litis el defensor judicial designado rechazó la demanda en forma pura y simple; negando en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho invocado en el escrito libelar, configurándose así la denominada “contestación genérica” en la cual la carga de la prueba continúa en cabeza del actor por lo que corresponde a esta sentenciadora proceder a examinar los instrumentos y demás pruebas objeto de la presente acción de Resolución de Contrato, de conformidad con el artículo 509 del texto adjetivo civil.
La parte actora a los fines de probar la existencia de la relación arrendaticia trae a los autos copia de Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil Repesa, C.A y la Sociedad Mercantil Seguridad Guarredi,C.A, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el 02 tomo 89 de fecha 07.11.2006, contrato que es valorado como plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue impugnado por la contraparte, de las cláusulas segunda del contrato de arrendamiento se estableció:
“CLAUSULA SEGUNDA: DURACIÓN DEL CONTRATO: La duración del presente contrato es desde el: Quince (15) de NOVIEMBRE DE 2.006, hasta él CATORCE (14) DE NOVIEBRE DE 2.007, y se renovará automáticamente por períodos de tres (3) meses a menos que una de las partes con anterioridad a ese vencimiento, conviniera en no renovar el aludido termino lo cual deberá constar necesariamente por escrito. Dichas renovaciones en todo caso estarán sujetas a que se aumente el canon de arrendamiento, siendo el referido aumento, igual a la tasa de inflación anual que fije el Banco Central de Venezuela. Para todos los efectos legales y contractuales, las renovaciones estarán sujetas a las modalidades y las estipulaciones que habrá durante el plazo o términos inicial. En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso se operara la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que el contrato, en ningún caso, se convierta a tiempo indeterminado”. Fin de la cita
De lo anterior se establece que el contrato de arrendamiento genera en forma específica derechos y obligaciones entre las partes que lo suscriben; ahora bien en el presente caso quedó plenamente demostrado que la relación arrendaticia existente entre las partes se ha venido renovando trimestralmente, toda vez que no consta en auto que se haya notificado la no renovación del contrato de arrendamiento, motivo por el cual se debe concluir que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Y así se decide.-
Asimismo la parte actora alegó el incumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero hasta agosto de 2015, que con dichos alegatos la parte actora obliga a la demandada ha demostrar el hecho negativo del incumplimiento de la cláusula Tercera del referido contrato, es decir, que probada la existencia del contrato de arrendamiento en la forma señalada, es la demandada quien debe probar que cumplió con su obligación.
Ahora bien establece el artículo 1.592 del Código Civil lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…)
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia (…)
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Se desprende de la norma parcialmente transcritas que la arrendataria debe pagar al arrendador el canon de arrendamiento de la forma convenida en el contrato de arrendamiento, ya que el contrato suscrito entre las partes tiene fuerza de Ley, tal como lo establece el artículo 1.159 del citado Código Civil.
En éste sentido pasa a analizar la cláusula Tercera del contrato que se ventila en la presente demanda, y al respecto se evidencia:
“CLAUSULA TERCERA: PENSIÓN DE ARRENDAMIENTO: La pensión mensual por el arrendamiento de “EL INMUEBLE”, objeto del presente contrato es la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (BS.*700.000,00) mensuales, mas el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que “EL INQUILINO”, se obliga a pagar en moneda de curso legal a “EL ARRENDADOR” o a su orden, en las oficinas de éste o de la persona que designare, mensualidades adelantadas los primeros Cinco (5) días, “ EL ARRENDADOR” exigirá el pago del canon de arrendamiento que estableciere para “EL INMUEBLE”, cualquier resolución y/o sentencia que dictaren los Organismo competentes, durante la vigencia de este contrato o de sus renovaciones, si las hubiere, la que entrará en vigor de manera automáticas, a partir de la fecha de la resolución y/o sentencia inclusive, y “EL INQUILINO”, así declara aceptarlo.” Fin de la cita
Del análisis de la Cláusula antes señalada, se aprecia que las partes convinieron que el canon de arrendamiento sería pagado por mensualidades adelantas los primeros cinco (5) días de cada mes, en tal sentido el Defensor Judicial designada a la parte demandada en su contestación de la demanda señaló que lo cierto es que fueron pagadas mediante consignaciones legítimamente efectuadas por ante la oficina de control de consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI) de esta Circunscripción Judicial, esto debido a que la arrendadora en el mes de enero de 2015 se negó a recibir el pago arrendaticio, y que a su vez el accionante reconoce expresamente en su libelo de demanda, según la regulación del canon de arrendamiento a la que hace referencia. De manera que las siete (7) mensualidades por concepto de canon de arrendamiento se encuentra legítimamente consignadas, por lo tanto no se adeuda la exageraba cantidad de Treinta y un mil trescientos sesenta y tres con setenta y uno céntimos (BS.31.363,71) por el impago de los cánones de arrendamiento vencidos, mensualidades que fueron canceladas por ante la Oficina de Consignaciones correspondiente.
De la argumentación esgrimida por el defensor judicial se aprecia que la representación judicial de la parte actora le correspondía probar la existencia de la relación contractual arrendaticia, la cual quedó plenamente demostrada; y que es carga de la parte demandada desvirtuar el hecho negativo del incumplimiento de la cláusula tercera del referido contrato, trayendo a los autos los medios probatorios que demostrará haber cumplido con su obligación o de haber realizado cualquier hecho que extinguiera la misma, y siendo que en el presente caso el defensor no aportó ningún dato referente a la supuesta consignación efectuada en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios, ni aportó ningún medio de prueba que demostrara dicho alegato, es decir que hubiere cancelado oportunamente a la parte actora, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero hasta agosto de 2015, a tenor de la previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia de lo expuesto, éste Tribunal concluye, que ciertamente la accionada Sociedad Mercantil Seguridad Guarredi, C.A, está insolvente con respecto a las pensiones arrendaticias demandada, por la cantidad de Cuatro Mil Cuatrocientos veintisiete bolívares con cero céntimos (BS.4.427,00)por cada mensualidad, en virtud de la resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato expediente Nro.64.415-F8 de fecha 09 de abril de 2010, mediante la cual se fijó dicho canon en la referida cantidad, canon que se le da plena validez, toda vez que dicha resolución no fue impugnada, motivo por el cual este Órgano Jurisdiccional le otorga valor probatorio. Y Así se decide.-
En virtud de lo anteriormente señalado es forzoso para esta Juzgadora declarar procedente la pretensión contenida en la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que dio origen a este proceso, y así se decide.
IV -
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil Repesa C.A, en contra de la ciudadana Sociedad Mercantil Seguridad Guarredi, C.A, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo, en consecuencia se resuelve el contrato de arrendamiento, condenándose a la parte perdidosa en lo siguiente:
-PRIMERO: Entregar el bien inmueble constituido por una Oficina 2-B, Piso 2, del Edificio Jolly Palace, el cual se encuentra ubicado en la Calle Chacaito con Avenida Casanova, jurisdicción del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió.
-SEGUNDO: Pagar la cantidad de TREINTA MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS.30.989,00)por concepto de canon de arrendamiento de los meses de febrero hasta agosto de 2015 a razón CUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS.4.427,00)
-TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber vencimiento total, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE
Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Quince(15) días del mes de Marzo de dos mil Dieciséis (2016). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ,

ABOG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ

LA SECRETARIA
ABOG. VICTORIA AGUILAR

En la misma fecha se publicó el presente fallo.-
LA SECRETARIA
ABOG. VICTORIA AGUILAR