TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: Inversiones SALVAT C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 10.09.1953, bajo el N° 470, Tomo 2-B-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Antonio Brando, Irving Maurell, Miguel Ángel Galíndez, Federica Alcalá, Mario Brando, Domingo Medina, Paola Brando, Miguel López y Pedro Miguel Nieto Martínez, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.666.807, V-12.270.179, V-11.548.165, V-16.115.915, V-16.027.541, V-17.797.644, V-16.027.540, V-16.905.109 y V-15.082.073, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 83.025, 90.759, 101.708, 119.059, 128.661, 131.293, 155.100 y 122.774, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Estética Actual C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17.03.2008, bajo el N° 12, Tomo 1780-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Alberto José Freites Deffit y Rosdelys Guadama Servigna, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.848.173 y V-10.601.515, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 95.006 y 66.858, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inversiones SALVAT C.A., en contra de la sociedad mercantil Estética Actual C.A., en cuanto a la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 01.01.2012, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un local comercial identificado con la letra D, situado en la planta alta de la Quinta San Rafael, ubicada en la Calle California de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, en virtud del alegado vencimiento de la prórroga legal, en fecha 31.12.2013, de conformidad con lo previsto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de introducción de la demanda).

En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede de seguida este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:

- I -
ANTECEDENTES

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 29.04.2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de oficina distribuidora, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal.

A continuación, el día 06.05.2014, se admitió la demanda y se ordenó tramitar por los cauces del procedimiento breve contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión de lo previsto en el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose la citación de la sociedad mercantil Estética Actual C.A., en la persona de su Presidente, ciudadana María Luisa Palacios de Laxalde, a fin de que diese contestación de la demanda, al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.

Luego, el día 21.05.2014, el abogado Mario Brando, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 22.05.2014.

Después, el día 04.06.2014, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó recibo de citación firmado, siendo que en diligencia presentada en fecha 30.06.2014, dicho funcionario judicial advirtió que la citación practicada se efectuó en persona distinta a la ciudadana María Luisa Palacios de Laxalde, de tal manera que mediante auto dictado el día 07.07.2014, se ordenó a la Unidad de Alguacilazgo proseguir con los trámites de la citación personal de la parte demandada, librándose, a tal efecto, nueva compulsa.

De seguida, en fecha 22.07.2014, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa.

Acto continuo, el día 01.10.2014, el abogado Pedro Miguel Nieto Martínez, solicitó la citación de la parte demandada a través de cartel.

Acto seguido, en fecha 03.10.2014, se dictó auto por medio del cual se ordenó proseguir con la tramitación de la pretensión deducida por la accionante por los cauces del procedimiento oral contemplado en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo pautado en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la citación de la sociedad mercantil Estética Actual C.A., en la persona de su Presidente, ciudadana María Luisa Palacios de Laxalde, a fin de que diese contestación de la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.

Después, el día 28.10.2014, el abogado Pedro Miguel Nieto Martínez, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 29.10.2014.

Luego, el día 05.12.2014, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa.

De seguida, en fecha 15.01.2015, el abogado Pedro Miguel Nieto Martínez, solicitó la citación de la parte demandada a través de cartel, cuya petición fue acordada mediante auto dictado el día 16.01.2015, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librándose, a tal efecto, cartel de citación.

Acto continuo, el día 27.01.2015, el abogado Pedro Miguel Nieto Martínez, dejó constancia de haber retirado el cartel de citación, mientras que en fecha 06.02.2015, consignó sus publicaciones efectuadas en la prensa nacional.

Acto seguido, el día 20.02.2015, la Secretaria dejó constancia de haber fijado el cartel de citación, así como de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Luego, en fecha 12.03.2015, el abogado Pedro Miguel Nieto Martínez, solicitó se designara defensor judicial a la parte demandada, siendo dicho pedimento acordado por auto proferido el día 16.03.2015, cuyo cargo recayó en la abogada Claudia Sulbey Adarme Naranjo, quien luego de notificada de su designación, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente los deberes inherentes al mismo, en fecha 17.04.2015.

Después, el día 30.04.2015, el abogado Pedro Miguel Nieto Martínez, solicitó la citación de la defensora ad-litem, cuya petición fue acordada mediante auto dictado en fecha 04.05.2015, librándose, a tal efecto, compulsa.

De seguida, el día 13.10.2015, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la defensora ad-litem, por lo cual consignó recibo de citación firmado.
Acto continuo, en fecha 29.10.2015, la abogada Claudia Sulbey Adarme Naranjo, consignó escrito de contestación de la demanda.

Acto seguido, el día 10.11.2015, el abogado Alberto José Freites Deffit, consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual además opuso la cuestión previa que motiva el presente fallo interlocutorio.

Después, en fecha 13.11.2015, el abogado Pedro Miguel Nieto Martínez, consignó escrito a título de contradicción a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, así como objetó, impugnó y desconoció las documentales aportadas con el escrito de contestación de la demanda presentado el día 10.11.2015.

Luego, en fecha 30.11.2015, se dictó sentencia definitiva por medio de la cual se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta el día 10.11.2015, por el abogado Alberto José Freites Deffit, por no haberse constatado en este estado procesal la ocurrencia del supuesto a que se contrae dicha norma legal, condenándose en costas a la parte demandada.

De seguida, en fecha 08.12.2015, se dictó auto a través del cual se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última notificación de las partes, a las once de la mañana (11:00 a.m.), a fin de que tuviese lugar la audiencia preliminar, librándose, a tales efectos, boletas de notificación.

Acto continuo, el día 09.12.2015, la abogada Rosdelys Guadama Servigna, consignó y promovió original del Libro de Accionistas de la sociedad mercantil Estética Actual C.A., siendo que por auto dictado en fecha 10.12.2015, se advirtió a la parte demandada que dicha probanza sería analizada en su oportunidad procesal, en atención de lo dispuesto en el segundo acápite del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

Acto seguido, el día 14.01.2016, el abogado Pedro Miguel Nieto Martínez, se dio expresamente por notificado del auto dictado en fecha 08.12.2015.

Luego, el día 21.01.2016, tuvo lugar la audiencia preliminar, a la cual comparecieron las representaciones judiciales de las partes.

Después, en fecha 22.01.2016, se dictó auto por medio del cual se fijaron los hechos y los límites de la controversia, abriéndose un lapso probatorio por cinco (05) días de despacho siguientes a esa fecha.

De seguida, el día 27.01.2016, el abogado Pedro Miguel Nieto Martínez, consignó escrito de promoción de pruebas.

Acto continuo, en fecha 01.02.2016, la abogada Rosdelys Guadama Servigna, consignó escrito de promoción de pruebas.

Acto seguido, el día 11.02.2016, se dictó auto en el cual se admitieron las pruebas promovidas por la partes, siendo que en relación a la prueba de exhibición de documentos promovida por la parte demandada, se fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la intimación de la parte actora, a las once de la mañana (11:00 a.m.), librándose, a tal efecto, boleta de intimación, a fin de que exhibiera la documental sobre la cual recayó dicho medio probatorio, mientras que en lo que respecta al Libro de Accionistas de la sociedad mercantil Estética Actual C.A., se negó su admisión, debido a la extemporaneidad por tardía de su promoción, toda vez que debió promoverse conjuntamente con la contestación, de acuerdo con lo previsto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.

Después, en fecha 17.02.2016, el abogado Pedro Miguel Nieto Martínez, consignó original del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, el día 01.01.2009, y solicitó se fijase oportunidad para que tuviese lugar la audiencia o debate oral, en vista de haberse logrado el objeto de la prueba de exhibición con la consignación de la referida documental.

Luego, en fecha 18.02.2016, se declaró el decaimiento de la prueba de exhibición de documentos promovida por la parte demandada, en virtud de haberse satisfecho el hecho que se pretendió demostrar con su promoción, de tal manera que se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a esa fecha, a la una de la tarde (1:00 p.m.), a fin de que tuviese lugar la audiencia o debate oral.

De seguida, el día 26.02.2016, tuvo lugar la audiencia o debate oral, a la cual sólo compareció el abogado Pedro Miguel Nieto Martínez, a quién se concedió el derecho de palabra y manifestó oralmente las argumentaciones que a bien tuvo exponer en defensa de los derechos e intereses de su representada, luego de lo cual, previa deliberación y vuelto el Juez a la Sala, se procedió a declarar con lugar la demanda, condenándose a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble arrendado, así como se condenó en costas, por haber resultado vencida en litis.

- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Encontrándose este Tribunal dentro del lapso a que se refiere el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la publicación en extenso de la decisión dictada durante la audiencia o debate oral celebrada en fecha 26.02.2016, es por lo que se procede con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inversiones SALVAT C.A., en contra de la sociedad mercantil Estética Actual C.A., se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 01.01.2012, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un local comercial identificado con la letra D, situado en la planta alta de la Quinta San Rafael, ubicada en la Calle California de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, en virtud del alegado vencimiento de la prórroga legal, en fecha 31.12.2013, de conformidad con lo previsto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de introducción de la demanda).

Por su parte, el abogado Alberto José Freites Deffit, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Estética Actual C.A., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 10.11.2015, aparte de haber alegado la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la cual fue declarada sin lugar mediante sentencia interlocutoria dictada el día 30.11.2015; también negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, con fundamento en que siendo la duración de la relación arrendaticia superior a treinta (30) años, pues los cambios en la persona de la arrendataria fueron realizados - a su juicio - a conveniencia de la arrendadora para encubrir su verdadero alcance, es por lo que afirmó que a su representada le corresponde el beneficio de la prórroga legal por el lapso de tres (03) años, contados a partir del día 01.01.2013, hasta el día 01.01.2016, conforme a lo previsto en el literal (d) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de introducción de la demanda), de tal modo que habiéndose propuesto la demanda en fecha 29.04.2014, cuando se encontraba en curso dicha prórroga legal, la obligación cuya ejecución se reclama en cuanto a la entrega del bien inmueble arrendado aún no ha ocurrido, aunado a que resulta aplicable la prohibición contenida en el artículo 41 ejúsdem, respecto de las demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término cuando se encuentra en curso la prórroga legal.

En vista al señalamiento expuesto por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, resulta forzoso para este Tribunal destacar que en relación con la vigencia de la ley procesal en el tiempo, el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, establece que “[l]a jurisdicción y la competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, y no tiene efecto respecto de ellas los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la Ley disponga otra cosa”.

Por su parte, el artículo 9 ejúsdem, contempla que “[l]a Ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y su efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior”.

En este sentido, las anteriores disposiciones jurídicas establecen, entre otros principios, el de la perpetuatio fori, el cual estipula que la competencia del Juez después de iniciada la causa, queda inalterada respecto de cualquier cambio sobrevenido a las circunstancias que la habían determinado.

En relación al señalado principio procesal de la perpetuatio fori, la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 179, dictada en fecha 09.04.2008, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 07-273, caso: Emilia Isabel Infante Rivas contra Yolimar Alejandra Hernández Díaz, puntualizó lo siguiente:

“…El artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, establece que tanto la jurisdicción como la competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, y no tienen efecto respecto de ellas los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa. (…) De conformidad con lo antes expuesto, esta Sala establece que, a los fines de determinar la competencia, la materia, la cuantía, el territorio, o el grado del tribunal, es forzoso considerar la aplicación del principio de la perpetuatio jurisdictionis establecido en el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto, la competencia se regirá por la situación de hecho existente para el momento de interposición de la demanda, sin que pueda modificarse la misma, al no tener efectos los cambios posteriores de la ley procesal, salvo que la ley disponga otra cosa…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Al unísono, en lo que atañe a la aplicación de la ley procesal en el tiempo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1182, dictada en fecha 16.06.2006, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 06-0164, caso: Francisco Zubillaga y otro, apuntó lo siguiente:

“…la aplicación de la norma procesal en el tiempo está gobernada por ciertos principios contenidos implícitamente en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, como es la aplicación inmediata, es decir que rige desde el momento mismo que entra en vigencia, pero sólo en cuanto a las reglas de procedimiento, ya que los derechos adquiridos deben ser respetados por la nueva ley; es decir, que los actos y hechos ya cumplidos, efectuados bajo el imperio de la vieja ley, se rigen por ella en cuanto a los efectos o consecuencias procesales que de ellos dimana. Por tanto, la ley procesal nueva, si bien es de inmediata aplicación, no puede tener efecto retroactivo, lo que significa que tiene que respetar los actos y hechos cumplidos bajo la vigencia de la Ley antigua y también sus efectos procesales…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Como se observa, la ley procesal se aplica de manera inmediata debido al orden público que la caracteriza, pero debe respetar la validez de los hechos anteriores y los efectos que los mismos han producido. En consecuencia, modifican los trámites futuros de un proceso en curso, pero no podrán afectar en modo alguno los trámites procesales definitivamente consumados, en razón de la regla tradicional formulada por la doctrina del principio “tempus regit actum”, ni mucho menos las situaciones fácticas que se encontraban reguladas por la ley anterior.

Aclarado lo anterior, observa este Tribunal que dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, según lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil.

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento, como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

A la luz de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de la interposición de la demanda), prevé lo siguiente:

“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Al respecto, la disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento de la arrendataria de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.

Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha inobservado sus deberes contractuales para el momento del vencimiento del término de duración de la convención locativa, no tendrá derecho a la prórroga legal, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicable sustantivamente al caso de autos), por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con una cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente entre las partes.

En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, conforme a la norma sustantiva vigente para el momento de introducción de la demanda, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Ahora bien, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis mediante contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 01.01.2009, el cual fue aportado en autos en su forma original, de tal manera que se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que al tratarse de un instrumento privado reconocido por las partes, tiene entre ellas y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones, apreciándose de dicha documental que el ciudadano Ignacio Salvatierra Ramos, actuando en su condición de Director de la sociedad mercantil Inversiones SALVAT C.A., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil Estética Actual C.A., representada por su Presidente, ciudadana María Luisa Palacios de Laxalde, el bien inmueble constituido por un local comercial identificado con la letra D, situado en la planta alta de la Quinta San Rafael, ubicada en la Calle California de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, cuya duración fue pactada por el término de un (01) año, contado a partir del día 01.01.2009, según se desprende de la cláusula tercera.

Así las cosas, se evidencia de las actas procesales que posteriormente las partes suscribieron el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.07.2011, bajo el N° 41, Tomo 62, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue aportado por la parte demandada en copias simples, de tal manera que se tienen como fidedignas, en virtud de que no fueron impugnadas dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de esa convención locativa que su duración fue pactada por el término de un (01) año, contado a partir del día 01.01.2011.

Luego de ello, las partes suscribieron privadamente en fecha 01.01.2012, el contrato de arrendamiento que sirve de instrumento fundamental de la pretensión contenida en la demanda, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que al tratarse de un instrumento privado reconocido por las partes, tiene entre ellas y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones, desprendiéndose de la documental en referencia que el arrendamiento versó sobre el mismo bien inmueble, siendo su duración convenida por el término de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.01.2012, conforme se evidencia de la cláusula cuarta, estableciendo además las partes que “…[a]l vencimiento del plazo fijo estipulado en este contrato, si La Arrendataria estuviere incurso (sic) en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales establecidas en este contrato, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente. Durante el uso de la prórroga legal, si la hubiere, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes todas y cada una de las condiciones, las cuales se ajustarán de acuerdo a lo establecido en el artículo 14 ejúsdem. Al finalizar la duración del presente contrato o su prórroga legal La Arrendataria deberá entregar el inmueble a La Arrendadora, totalmente desocupado libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en que le fue entregado al inicio del contrato, tal y como lo dispone el artículo 1.594 del Código Civil vigente. Dichas llaves deberán ser entregadas en el inmueble a los fines de su inspección y para lo cual se levantará un acta que suscribirán ambas partes, donde se dejará constancia de las condiciones de mantenimiento y conservación en que La Arrendataria lo entrega…”.

Por consiguiente, estima este Tribunal que luego del vencimiento del término de duración contractual en fecha 01.01.2013, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, por cuanto no fue establecida contractualmente, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el lapso de un (01) año, a tenor de lo previsto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de la introducción de la demanda), toda vez que la relación arrendaticia había tenido para ese momento una duración que excedía de un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, la cual finalizó el día 01.01.2014.

Aparte de ello, se desprende de las actas procesales que la parte actora aportó con la demanda original del acuse de la misiva enviada por el ciudadano Ignacio Salvatierra Ramos, actuando en su condición de Director de la sociedad mercantil Inversiones SALVAT C.A., a la sociedad mercantil Estética Actual C.A., de fecha 18.12.2012, siendo la misma recibida por una persona que la suscribió como “Ángela Bustamante”, el día 20.12.2012, a la cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.374 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 430, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue tachada ni desconocida en la contestación, apreciándose de la misma que la arrendadora comunicó a la arrendataria acerca de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento el día 01.01.2013.

Además, la parte actora promovió durante la fase probatoria la confesión judicial espontánea en que incurrió la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 10.11.2015, respecto a que aceptó haber sido notificada sobre la no prórroga del contrato de arrendamiento, cuando en el tercer párrafo del escrito contenido en el folio ciento veinte (120), afirmó que “…la notificación practicada a mi representada, según la cual se le daba terminación a la relación arrendaticia antes descrita con meridiana claridad, no dio lugar al inicio de una prórroga legal por un lapso de un (1) año, como pretende la parte demandante…”, cuya confesión hace contra ella plena prueba, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.401 del Código Civil, de tal modo pues que quedó acreditado en autos el hecho de que la arrendataria quedó notificada en fecha 20.12.2012, sobre la voluntad de la arrendadora de no renovar la convención locativa accionada.

Lo anterior conduce a precisar que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal deducida por la accionante constituía la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia existente entre las partes en virtud de un contrato escrito a tiempo determinado, sin que pueda oponerse al mismo la tácita reconducción, ya que la notificación analizada en líneas anteriores constituye el desahucio a que alude el artículo 1.601 del Código Civil.

En tal virtud, debe destacarse que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a una tutela judicial efectiva y a la defensa como expresión del debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que la parte demandada no acreditó en la contestación ni durante el lapso probatorio alguna probanza que la eximiera de entregar la cosa dada en arriendo luego de ocurrir el vencimiento de la prórroga legal en fecha 01.01.2014.

En efecto, la parte demandada aportó con la contestación original del contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 20.02.1984, entre la ciudadana Josefa María T. de Zubizarreta, en su condición de Directora de la sociedad mercantil Inversiones Umbe S.R.L., en su carácter de arrendadora, por una parte y por la otra, la ciudadana María Luisa Palacios de Laxalde, en su condición de arrendataria, el cual tuvo como objeto el mismo bien inmueble objeto de la convención locativa accionada, cuya documental fue impugnada y desconocida por la parte actora en escrito presentado el día 13.11.2015, debido a que emana de un tercero ajeno al juicio, de modo pues que al constatarse que efectivamente constituye un instrumento privado simple que emana de un tercero, debió ser ratificado por el tercero a través de la prueba testimonial, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que no se concede valor probatorio alguno.

También, la parte demandada proporcionó con la contestación original del contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.08.1985, entre la ciudadana Josefa María T. de Zubizarreta, en su condición de Directora de la sociedad mercantil Inversiones Umbe S.R.L., en su carácter de arrendadora, por una parte y por la otra, la ciudadana María Luisa Palacios de Laxalde, en su condición de arrendataria, el cual tuvo como objeto el mismo bien inmueble objeto de la convención locativa accionada, cuya documental fue impugnada y desconocida por la parte actora en escrito presentado el día 13.11.2015, por cuanto emana de un tercero ajeno al juicio, de tal manera que al constatarse que ciertamente constituye un instrumento privado simple que emana de un tercero, debió ser ratificado por el tercero a través de la prueba testimonial, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que no se concede valor probatorio alguno.

Igualmente, la parte demandada acreditó original de los recibos de pago emitidos en fecha 27.10.1999, 29.11.1999 y 13.01.2000, respecto a la cancelación de la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo), equivalentes actualmente a seiscientos bolívares (Bs. 600,oo), por concepto de indemnización sustitutiva por el uso del mismo bien inmueble objeto de la convención locativa accionada, cuya documental fue impugnada y desconocida por la parte actora en escrito presentado el día 13.11.2015, con fundamento en que no guarda relación con las partes litigantes, de tal manera que al precisarse que dichos recibos fueron emitidos con ocasión a una transacción judicial celebrada en un juicio ventilado ante el Juzgado Noveno de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° 99-188, es por lo que no se les concede valor probatorio alguno, en virtud de su manifiesta impertinencia.

Al unísono, la parte demandada proporcionó copias simples del documento constitutivo de la sociedad mercantil Alupa Instituto de Belleza y Cosmetología C.A., protocolizado ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22.02.1989, bajo el N° 78, Tomo 38-A-Pro., la cuales fueron impugnadas por la parte actora en escrito presentado el día 13.11.2015, de tal modo que no se les concede valor probatorio alguno y, en consecuencia, desechadas del proceso, en atención de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De igual forma, la parte demandada consignó impresión a tinta del Estado de Cuenta Detallado emitido por la Alcaldía de Baruta del Estado Miranda, a la sociedad mercantil Alupa Instituto de Belleza y Cosmetología C.A., siendo la misma desconocida por la parte actora en escrito presentado en fecha 13.11.2015, de tal manera que al no guardar vinculación con los hechos controvertidos, es por lo que no se le concede valor probatorio alguno, por ser manifiestamente impertinente.

De la misma forma, la parte demandada produjo actas de cobro y comparecencia emitidas en fecha 17.04.2000 y 13.02.2000, por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), siendo las mismas desconocidas por la parte actora en escrito presentado en fecha 13.11.2015, de manera que al no guardar vinculación con los hechos controvertidos, es por lo que no se les concede valor probatorio alguno, por ser manifiestamente impertinente.

Igualmente, la parte demandada produjo copias simples de su documento constitutivo - estatutos sociales protocolizado por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17.03.2008, bajo el N° 12, Tomo 1780-A., las cuales se tienen como fidedignas, por cuanto no fueron impugnadas dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de la misma que la sociedad mercantil Estética Actual C.A., fue constituida por las ciudadanas María Guadalupe Miranda Raga y Ana Isabel Villarreal, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.662.669 y V-5.762.656, respectivamente.

Del mismo modo, la parte demandada acreditó copias simples del acta de asamblea de la sociedad mercantil Estética Actual C.A., celebrada en fecha 15.04.2008, protocolizada ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 28, Tomo 23-A del año 2.009, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, la parte demandada aportó impresión a tinta del Estado de Cuenta Detallado emitidos por la Alcaldía de Baruta del Estado Miranda, a la sociedad mercantil Estética Actual C.A., en fecha 31.01.2012 y 16.06.2015, siendo los mismos desconocidos por la parte actora en escrito presentado en fecha 13.11.2015, de tal manera que al no guardar vinculación con los hechos controvertidos, es por lo que no se les concede valor probatorio alguno, por ser manifiestamente impertinentes.

Adicionalmente, la parte demandada proporcionó original de la misiva enviada por el ciudadano Ignacio Salvatierra Ramos, actuando en su condición de Director de la sociedad mercantil Inversiones SALVAT C.A., a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, en fecha 28.06.2011, la cual se tiene como reconocida, por cuanto no fue desconocida dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose que en la misma se hizo constar que el bien inmueble a que se refiere la convención locativa accionada fue arrendado a la sociedad mercantil Estética Actual C.A., a los solos fines de Atelier de Belleza, cuyo destino expuesto fue promovido además como una confesión extrajudicial, a la que no se concede tal carácter como medio probatorio, conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 1.402 del Código Civil, toda vez que ante tal forma de promoción constituye un indicio.

Por tal motivo, juzga este Tribunal que del acervo probatorio producido por la parte demandada no se evidencia que la relación arrendaticia existente entre las partes supere más de treinta (30) años, conforme fue afirmado en el escrito de contestación de la demanda, razón por la que al no haber producido alguna probanza que la eximiera de entregar la cosa dada en arriendo luego de ocurrir el vencimiento de la prórroga legal en fecha 01.01.2014, es por lo que la arrendataria incumplió su obligación contractual y legal, lo que trae como consecuencia la procedencia de la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, ya que se ajusta a las previsiones contempladas en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de la introducción de la demanda). Así se declara.

- III -
DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes:

Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, deducida por la sociedad mercantil Inversiones SALVAT C.A., en contra de la sociedad mercantil Estética Actual C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de la introducción de la demanda).

Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por un local comercial identificado con la letra D, situado en la planta alta de la Quinta San Rafael, ubicada en la Calle California de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas, así como en las mismas perfectas condiciones en que fue recibido.

Tercero: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto: El presente fallo ha sido dictado dentro del lapso a que se contrae el artículo 877 ejúsdem.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de marzo del año dos mil dieciséis (2.016). Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación.

El Juez Titular,

César Luís González Prato

La Secretaria Titular,

Solange Sueiro Lara

En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las once y cuarenta de la mañana (11:40 a.m.).

La Secretaria Titular,

Solange Sueiro Lara

CLGP.-
Exp. N° AP31-V-2014-000627