TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
206º y 157º

Asunto: AP11-V-2016-000650
Sentencia Interlocutoria
Materia: Civil/Contratos

DE LAS PARTES DE AUTOS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES 19-86, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 30 de Marzo de 2005, bajo el Nº 62, Tomo 39-A-Pro., representada por el ciudadano BRYAM AUGUSTO AMIGO VALDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-13.137.363, en su carácter de Director Gerente y Representante Legal.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano IBRAHIM GORDILS DELGADO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 12.868.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES 19-86, C.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de identidad Números V-16.591.750.
APODERADOS DE LAS DEMANDADAS: No tiene apoderados constituidos en autos.
MOTIVO: Desalojo.

DE LA SÍNTESIS DE LOS HECHOS PLANTEADOS

Presentado el libelo de demanda el 16 de Mayo de 2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el sorteo de Ley, correspondió su conocimiento a este Juzgado y estando dentro de la oportunidad para ello, pasa en consecuencia a pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la misma, previa las siguientes consideraciones:
Invoca la representación judicial de la parte accionante, INVERSIONES 19-86, C.A., que según celebró un contrato verbal de subarrendamiento con el ciudadano GERMAN ANTONIO VEGAS HERNANDEZ, sobre un espacio de aproximadamente ciento cincuenta metros (150 mts.2) al fondo de la planta baja de la casa distinguida con el Nº 27, la cual tiene una superficie aproximada de novecientos metros cuadrados (900 mts.2) de terreno y setecientos metros cuadrados (700 mts.2) de construcción, ubicada en la Avenida Páez de la Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Señala que en dicho contrato verbal se acordó fijar un canon de subarrendamiento por la suma de DIECISIETE MIL BOLIVARES (Bs.F 17.000,00) mensuales, el cual fue aumentado anualmente, siendo que en la actualidad está fijado en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.F 60.000,00) mensuales, pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días siguientes de cada mes.
Indica que en dicho contrato verbal se convino en que el tiempo de duración sería de un (1) año no renovable, siempre y cuando una de las partes no le manifieste a la otra con treinta (30) días corridos de anticipación a su término su voluntad de renovar, contados a partir del primero (01) de Junio de 2012, prorrogable por períodos iguales.
Expone que la parte demandante no decidió prorrogar de nuevo el contrato verbal de subarrendamiento por lo que necesita el espacio para ocuparlo para ampliar su área de trabajo donde funciona una franquicia dedicada a la venta y reparación de aires acondicionados de vehículos bajo la denominación de TALLERES SOLOAIRE, lo que da derecho a la parte accionante, INVERSIONES 19-86, CCA,, en su carácter de subarrendadora a solicitar el desalojo del inmueble por la necesidad que tiene de ocupar el espacio para la ampliación de la mencionada franquicia, bajo el fundamento de los Artículos 1.159, 1.167 y 1.579 del Código Civil y de los Artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, circunstancia en la cual se ha notificado al subarrendatario y que éste se ha negado a la devolución del espacio.
Con vista a lo anterior se observa.
Analizada la pretensión incoada por la parte actora, tenemos que, del contenido del escrito libelar se desprende que el ciudadano BRYAM AUGUSTO AMIGO VALDEZ, en su carácter de Director Gerente y Representante Legal de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 19-86, C.A. demanda al ciudadano GERMAN ANTONIO VEGAS HERNÁNDEZ, para que convengan o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, al desalojo del espacio antes mencionado, de lo cual entonces, cabe destacar lo siguiente:
En el petium libelar, es donde la parte demandante concreta el objeto del proceso con base a los hechos en que fundamenta su pretensión, tal como lo ha señalado la Doctrina en palabras de Rengel-Romberg, cuando afirma que “aunque la pretensión comprende dos aspectos: uno de hecho (afirmación) y otro de derecho (petición), lo determinante para individualizar el objeto litigioso es la petición y no la relación de los hechos contenida en la afirmación”. Entonces tenemos que la petición concreta el objeto del proceso, puesto que es la conclusión a la que llega el actor partiendo de los hechos que alega como comprendidos, a su juicio, en el supuesto abstracto de la norma jurídica que invoque.
De igual manera, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, mediante Sentencia de fecha 18 de Agosto de 2004, con Ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocanto, Expediente N° 1618, estatuye:
“(…) No obstante lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva. La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa...”

En este mismo orden de ideas, estima éste Jurisdicente pertinente hacer algunas precisiones acerca de los elementos de la acción en la forma que sigue:
Sobre este particular, ha sido conteste la Doctrina y la Jurisprudencia Patria, que en la estructura del ordenamiento jurídico, la acción procesal está concebida como el medio para acceder a la función jurisdiccional, cuando existe la necesidad de satisfacer pretensiones jurídicas. Si se entiende la acción procesal como un derecho a la jurisdicción, debe precisarse que ella es un presupuesto lógico de todo derecho, dado su carácter de medio o instrumento jurídico para lograr, por intermedio de los Órganos Jurisdiccionales, el goce y ejercicio pleno de todos los demás derechos.
La referida relación de medio a fin, permite calificar a la acción como un derecho especial o de segundo nivel, es decir, un auténtico derecho, frente a todos los demás derechos del ordenamiento jurídico. Este especial derecho de acción procesal está previsto y garantizado expresamente en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su Artículo 26, en los siguientes términos:
“Artículo 26.- Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente (...)

Ahora bien, en materia procesal establece el Numeral 41 del Artículo 340 de la Ley Adjetiva Civil, que
“El libelo de la demanda deberá expresar: …4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales…”

Es claro pues, que cuando se interpone ante el Órgano Jurisdiccional una demanda, en la misma se hace valer la acción procesal y se deduce la pretensión, de manera que es entendido que la pretensión se constituye en el elemento fundamental de este especial derecho de acción; ella se evidencia cuando una persona afirmándose titular de un derecho insatisfecho, pide a los Jueces se le otorgue la necesaria tutela judicial.
De lo precedentemente señalado emergen los tres (3) elementos fundamentales de la acción procesal, a saber, los sujetos, la pretensión y el título o causa petendi. El primero está representado por quien pretende algo y la persona contra quien se pretende ese algo; el segundo, es la tutela que se pide al Órgano Jurisdiccional de un derecho alegado como insatisfecho y el tercero es el fundamento o motivo de la acción aducida en juicio. En este sentido se ha dicho que la pretensión viene a ser lo que se pide, mientras que el título establece el por qué se pide.
Con vista a las anteriores consideraciones se observa del escrito libelar que la representación actora, pretende el desalojo del espacio alquilado al demandado en su condición de subarrendatario, para que su mandante pueda ocuparlo a fin de ampliar su área de trabajo donde funciona una franquicia dedicada a la venta y reparación de aires acondicionados de vehículos bajo la denominación de TALLERES SOLOAIRE, todo ello con fundamento al Literal b) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razones por las cuales es necesario destacar lo siguiente:
Dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 34 que:
“Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: … b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”

Por su parte establece la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en su Artículo 40, lo siguiente:
“Artículo 40: Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador. d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, h) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”

En el mismo orden de ideas pauta la Disposición Derogatoria Primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que:
“Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999…”

Analizadas las normas anteriormente transcritas juzga este Despacho que la acción de desalojo bajo análisis esta referida a un espacio de aproximadamente ciento cincuenta metros (150 mts.2) ubicado al fondo de la planta baja de la casa distinguida con el Nº 27, ubicada en la Avenida Páez de la Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, sin embargo de tales señalamientos no se establece de manera concreta el objeto de la pretensión, puesto que solo se señala un espacio, cuando este debe determinarse con precisión, conforme lo ordena en forma expresa el Numeral 4º del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que si no se tiene certeza si el mismo versa sobre una vivienda o un local comercial, se haría imposible establecer si la ley aplicable a este caso en concreto es la de Arrendamientos Inmobiliarios o la de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, tomando en cuenta que lo que se persigue con la necesidad de ocupación es para la explotación de una franquicia y que la Disposición Derogatoria Primera de esta última norma desaplica todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 07 de Diciembre de 1999, aunado a que el referido desalojo no se corresponde con los supuestos de hecho establecidos en forma expresa en el Articulo 40 de la citada Ley para el uso Comercial, por consiguiente la acción no se encuentra ajustada a derecho al no encontrar sustento legal y por vía de consecuencia la misma deviene en inadmisible. Así se declarará en la parte dispositiva de esta decisión.

DE LA DISPOSITIVA

Por todo lo que antecede este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de Desalojo incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 19-86, C.A., representada por el ciudadano BRYAM AUGUSTO AMIGO VALDEZ, en su carácter de Director Gerente y Representante Legal, en contra del ciudadano GERMAN ANTONIO VEGAS HERNÁNDEZ.
SEGUNDO: No se hace especial condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veinticuatro (24) días del mes de Mayo de Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez,
La Secretaria,
Abg. Juan Carlos Varela Ramos
Abg. Aurora Montero

En la misma fecha anterior, siendo las 03:00 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
La Secretaria,

Abg. Aurora Montero.

JCVR/AJMB/ANAID/PL-B.CA
ASUNTO: AP11-V-2016-000650