REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 16 de mayo de 2016 206º y 157º ASUNTO: AP11-V-2014-000568 PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 473.384. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados EDGAR ANGULO ALBORNOZ, OSWALDO TOVAR GARCIA y HUMBERTO MARVAL LUGO, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 25.622, 58.648 y 2.539, respectivamente. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.550.071. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado GUSTAVO J. GUERRA REYES, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 242.481. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA. -I- SÍNTESIS DEL PROCESO Se inicia el presente juicio conducto de escrito libelar presentado en fecha 16 de Mayo de 2014, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual una vez cumplidos los trámites administrativos de distribución, correspondió conocer de la causa a este Juzgado. Por auto de fecha 23 de Mayo de 2014, este Tribunal admitió la causa por cuanto la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En consecuencia se ordenó el emplazamiento del ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, quien deberá comparecer por ante el Tribunal DENTRO DE LOS VEINTE (20) DIAS DE DEPACHO siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de dar contestación a la demanda o promover las defensas que considere pertinentes. En fecha 12 de Junio de 2014, la representación judicial de la parte actora, consignó los fotostatos necesarios para que el Tribunal librara la respectiva compulsa de citación a la parte demandada y por constancia de fecha 13 de Junio de 2014, este Tribunal dio cumplimiento con lo solicitado librando la compulsa al demandado JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN. Mediante diligencia de fecha 11 de Julio de 2014, el ciudadano ROSENDO HERNANDEZ, actuando en su condición de alguacil de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber sido imposible la citación en virtud que la parte demandada se encontraba de viaje. La representación judicial de la parte actora en fecha 16 de Julio de 2014, solicitó la citación de la parte demandada por carteles publicados en prensa y por auto de fecha 17 de Julio de 2014, este Juzgado se hizo saber a dicha representación que era insuficiente el traslado realizado por el funcionario de la Unidad de Alguacilazgo para considerar agotada la citación personal del demandado, en virtud de ello negó el pedimento. Por diligencia de fecha 1° de Agosto de 2014, la representación judicial de la parte actora, solicito que se practique nuevamente la citación del demandado ENRIQUE BLANCO, en la dirección aportada en el libelo de la demanda, y por auto de fecha 4 de Agosto de 2014, este Tribunal ordenó desglosar la compulsa de citación a fin que por intermedio de de un Alguacil se practique la citación del ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN. Luego en fecha 24 de Septiembre de 2014, la representación judicial de la parte actora, consignó copia certificada del título de propiedad del apartamento 15-B, del Edificio Residencias Central Parka, y solicitó que sea agregado a los autos. En diligencia de fecha 10 de Noviembre de 2014, el ciudadano JULIO ARRIVILLAGA RODRIGUEZ, actuando en su condición de alguacil de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber sido imposible la citación en virtud de no obtener respuesta de persona alguna. La representación judicial de la parte actora en fecha 21 de Noviembre de 2014, solicitó la citación por carteles y por auto de fecha 24 de Noviembre de 2014, este Tribunal dio cumplimiento con lo peticionado librando cartel de citación al ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, para que sea publicado en los diarios EL UNIVERSAL y EL NACIONAL. Luego en fecha 24 de Abril de 2015, el Secretario de este Juzgado dejó constancia de haber cumplido las formalidades a que se refiere el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia de fecha 14 de Mayo de 2015, la representación judicial de la parte actora solicitó que se le nombre al demandado un defensor judicial y por auto de fecha 15 de Mayo de 2015, este Tribunal designó al abogado JUAN LEONARDO MONTILLA GONZALEZ, como defensor judicial de la parte demandada y en esa misma fecha le libró la respectiva boleta de notificación. Por diligencia de fecha 8 de Junio de 2015, el ciudadano MIGUEL PEÑA, actuando en su condición de alguacil de este Circuito Judicial, consignó debidamente firmado boleta de notificación dirigida al abogado JUAN LEONARDO MONTILLA GONZALEZ, en su condición de defensor judicial del demandado. En fecha 8 de Julio de 2015, la representación judicial de la parte actora, consignó los fotostatos necesarios para que el Tribunal libre la compulsa al defensor judicial del demandado, y este Juzgado en fecha 9 de Julio de 2015, libró la correspondiente compulsa de citación al abogado JUAN LEONARDO MONTILLA GONZALEZ, en su condición de defensor judicial del demandado, a los fines que comparezca por ante el Tribunal DENTRO DE LOS VEINTE (20) DIAS DE DEPACHO siguiente a la constancia en autos de su citación, para dar contestación a la demanda o promover las defensas que considere pertinentes. Mediante diligencia de fecha 21 de Julio de 2015, el ciudadano RICARDO TOVAR, actuando en su condición de alguacil de este Circuito Judicial, consignó debidamente firmado compulsa de citación dirigida al abogado JUAN LEONARDO MONTILLA GONZALEZ, en su condición de defensor judicial de la parte demandada. Luego en fecha 29 de Julio de 2015, el abogado GUSTAVO GUERRA REYES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 242.481, consignó poder que lo acredita apoderado judicial del ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN. Asimismo, en fecha 21 de Septiembre de 2015, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación al fondo de la demanda, de conformidad con el artículo 359 del Código de Procedimiento Civil. Este Tribunal por auto de fecha 22 de Septiembre de 2015, admitió la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada y ordenó el emplazamiento de la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, para que de contestación a la reconvención al QUINTO (5°) DIA DE DESPACHO siguiente. La representación judicial de la parte actora en fecha 28 de Septiembre de 2015, dio contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, constante de 7 folios útiles. Mediante auto de fecha 23 de Octubre de 2015, este Juzgado agrego las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora en fecha 7 de Octubre de 2015, y las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada en fecha 22 de Octubre de 2015. Seguidamente en fecha 23 de Octubre de 2015, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, por ser presentadas en forma extemporánea. Por auto de fecha 26 de Octubre de 2015, este Juzgado le hizo saber a la parte actora que las pruebas presentadas por la representación judicial de la parte demandada fueron presentadas de forma tempestiva, por cuanto del cómputo proveído por este Tribunal se observa que están dentro del lapso procesal correspondiente. Asimismo, por escrito de fecha 27 de Octubre de 2015, la representación judicial de la parte demandada presentó contradicción a las pruebas promovidas por la parte actora, constante de 3 folios útiles. Además, este Tribunal por auto de fecha 2 de Noviembre de 2015, admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de ambas partes y ordenó la evacuación de las mismas. En fecha 5 de Noviembre de 2015, este Tribunal procedió a la evacuación de las pruebas testimoniales promovidas por la representación judicial de la parte demandada, en la cual se declaró desierto el acto de los ciudadanos MARIA DE LOS ANGELES BARRIO DE PALACIOS y GERARDO ENRIQUE VILLALOBOS; y se procedió a la evacuación de los ciudadanos ARELIS MARIA ESCALANTE y LEOPOLDO MONTESINOS TRUJILLO. La representación judicial de la parte demandada, en fecha 5 de Noviembre 2015, consignó los fotostatos necesarios para que se proceda a librar los correspondientes oficios, respecto a las prueba de informe. Mediante auto de fecha 6 de Noviembre de 2015, este Juzgado libró los respectos oficio a la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, Dirección de Catastro; a la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, Dirección de Rentas Municipales; y a la Inmobiliaria Luxor. Luego, por diligencia de fecha 17 de Noviembre de 2015, el ciudadano WILLIAMS BENITEZ, actuando en su condición de alguacil de este Circuito Judicial, consignó debidamente sellado y firmado oficio dirigido a la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, Dirección de Catastro; y a la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, Dirección de Rentas Municipales. Asimismo, por auto de fecha 7 de Diciembre de 2015, este Tribunal agrego las resultas provenientes de la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, Dirección de Catastro. Por acta de fecha 9 de Diciembre de 2015, este Juzgado declaró desierto la prueba de Inspección Judicial, promovida por la representación judicial de la parte demandada. Seguidamente, en diligencia de fecha 9 de Diciembre de 2015, el ciudadano RAFAEL PALIMA, actuando en su condición de alguacil de este Circuito Judicial, consignó debidamente sellado y firmado oficio dirigido a la Inmobiliaria Luxor. La representación judicial de la parte demandada en fecha 15 de Diciembre de 2015, solicitó una prorroga al lapso de evacuación de pruebas. De seguida, en fecha 15 de Diciembre de 2015, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de informes, constante de 6 folios útiles. Este Tribunal por auto de fecha 16 de Diciembre de 2015, negó la prorroga de pruebas solicitada por la representación judicial de la parte demandada, por ser inoficioso. En fecha 17 de Diciembre de 2015, este Juzgado fijó plazo para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes. Por auto de fecha 18 de Diciembre de 2015, este Despacho agrego las resultas provenientes de la Inmobiliaria Luxos y en esa misma fecha, también agrego las resultas provenientes de la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, Dirección de Rentas Municipales. Luego, en fecha 27 de Enero de 2016, este Juzgado por auto fijó oportunidad para que las partes presentaran sus observaciones a los informe de la contraparte. De seguida, en fecha 27 de Enero de 2016, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de informes, constante de 6 folios útiles. Mediante escrito de fecha 3 de Febrero de 2016, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de observaciones a los informes presentado por la parte actora, constante de 10 folios útiles. En fecha 10 de Febrero de 2016, este Tribunal se hizo saber a las partes que a partir de esa fecha empezó a correr el lapso para dictar la correspondiente sentencia definitiva. La representación judicial de la parte demandada, en fecha 29 de Marzo de 2016, solicitó que se dicte sentencia en la presente causa. Finalmente, por auto de fecha 11 de abril de 2016, se difirió la oportunidad para dictar sentencia.- -II- MOTIVACIÓN DEL FALLO Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera: DE LA DEMANDA PRINCIPAL: La representación judicial de la parte actora, en su escrito libelar de fecha 16 de Mayo de 2014, expone los siguientes alegatos: • Que celebró con el demandado Contrato denominado PROMESA DE COMPRA-VENTA, en fecha 19 de Junio de 2009, inscrito bajo el N° 18, Tomo 76 de los Libros de Autenticaciones, ante la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual acompaña en copia certificada. • Que el inmueble cuya venta se opcionó es propiedad de la parte demandante, según se desprende del documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario (antes Oficina Subalterna de Registro) del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda. Boleíta, en fecha 1° de Febrero de 1977, quedando anotado bajo el N° 23, Tomo 35, Folio 102 del Protocolo Primero. • Que, el inmueble consiste en un apartamento identificado con el N° 15-B, que forma parte del Edificio Residencias Central Park (A), ubicado entre la Avenida El Samán, Sanz y Avenida Principal, Las Calles Orupe, Guaicamacuto y Paramaconi de la Urbanización El Márquez, antigua Jurisdicción del Municipio Petare, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda. Sus linderos son los siguientes: NORTE: Fachada norte del edificio; SUR: Con apartamento 15-C, escaleras generales del edificio y área de circulación; ESTE: Con fachada este del edificio; y OESTE: Con apartamento 15-A, como techo tiene la Planta Pent House, y por piso apartamento 14-B, tal y como se encuentra expresado en la Cláusula o aparte PRIMERO del mencionado Contrato de Compra-Venta. • Que, en el aparte SEGUNDO del mencionado Contrato del 19 de junio de 2009, se expresa la obligación de su representada de VENDER y del OFERIDO de aceptar la oferta de venta, por tanto se obliga a comprar el apartamento. • Que, mediante el otorgamiento del contrato del 19 de junio de 2009, al OFERIDO se le entregó la posesión del inmueble. • Que, en el aparte TERCERO del mencionado Contrato de Compra-Venta, se estableció el precio de la venta en la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 680.000,00) que según esta cláusula, pagaría el OFERIDO en dinero en efectivo al momento de protocolizar la venta. • Que, en el aparte QUINTO del mencionado Contrato del 19 de junio de 2009, se estableció que el OFERIDO para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones que las partes asumieron, entregó al OFERENTE por concepto de arras, la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 136.000,00) que según esta cláusula le seria devuelta al OFERIDO sin intereses en el mismo acto del otorgamiento del documento de Compra-Venta o le sería aplicada dicha cantidad al pago del precio del apartamento de marras, en cuyo caso, para aquella época de la celebración del expresado contrato, solo le restaría pagar la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00) al momento de protocolización de la venta. • Que en el aparte QUINTO del mencionado Contrato del 19 de junio de 2009, se estableció que si por causa imputable a EL OFERIDO (demandado) no cumple con su obligación de comprar el inmueble dentro del plazo y condiciones estipuladas en el plazo previsto en el documento, la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) quedaran en propiedad del OFERENTE, para resarcirlo de los daños y perjuicios; y como quiera que están demandando al OFERIDO por su incumplimiento hacen valer el término del contrato, y en nombre de su mandante se comprometen a devolverle al OFERIDO la cantidad de ciento dieciséis mil bolívares (Bs. 116.000,00) sin intereses (pues así lo determinó el contrato) una vez que se decrete por sentencia la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA que están demandando. • Que, en el aparte SEXTO del mencionado Contrato del 19 de junio de 2009, se estableció la obligación del OFERENTE (demandante) de tener la solvencia de derecho de frente, catastro, servicio de agua y cancelados los derechos de autoliquidación de impuesto en el Ministerio de Hacienda, lo cual fue cumplido por su mandante; y el OFERIDO la obligación de entregar el cheque de Gerencia por el precio de la Compra-Venta del inmueble de marras, lo cual nunca cumplió el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN. • Que, el ciudadano BLANCO AMUNDARAIN, gozaba de la ocupación del bien inmueble, debido a la bondad de su representada y confiando en la buena fe que nunca tuvo el comprador, y así ha continuado hasta esos momentos, ocupando el bien inmueble y negándose en repetidamente a cumplir con su obligación. • Que, el inmueble ha recobrado un mayor valor del que tenía cuando celebró el Contrato de Opción a Compra Venta y para estos momentos es imposible, debido al incumplimiento del demandado, sostener el precio con el que fue celebrado el Contrato de Promesa de Compra Venta, el cual se demanda su Resolución. • Que, el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, no es ni nunca ha sido arrendatario del bien inmueble de marras, por cuanto él no paga, ni nunca ha pagado cánones de arrendamiento, por lo tanto, no es sujeto de ser protegido por la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda ni por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas, ya que lo que hubo en el caso aquí narrado fue un Contrato de Opción a Compra-Venta o Promesa de Compra-Venta, como se denominó en el contrato; con la concesión de su mandante de la ocupación del bien inmueble, se cumplían las obligaciones del contrato. • Que, nunca ha sido el demandado arrendatario, ni poseedor legítimo del inmueble y la demanda que aquí se está intentando está plenamente sustentada en derecho, por lo tanto, no es arbitrario ni carece de fundamento legal. • Del Derecho: señala como asidero jurídico de su pretensión, los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil. • Que, las partes estaban obligadas a dar cumplimiento con la Promesa de Compra-Venta, siendo que su mandante residenciada en la Ciudad de Puerto Ordaz, se encontraba plenamente dispuesta y cumplió todo los tramites administrativo para la época, que era, firmar el Contrato de Promesa de Venta y además le entregó las llaves del apartamento prometido en venta al ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN. • Que, el prometido Comprador nunca dio muestra de cumplimiento, pues jamás buscó ni llamó a su representada ni a su cónyuge-apoderado para pagar el precio del inmueble, es decir, a pesar que para el prometido comprador del expresado contrato tenía fuerza de ley para cumplir sus términos, los mismos no fueron cumplidos por el demandado. • Que, en la ejecución de las obligaciones del contrato por parte del ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, nunca hubo buena fe y jamás cumplió con lo expresado en dicho contrato, por el contrario valiéndose de su amistad con su mandante y su familia, logró la convención de que le entregará la posesión del inmueble, mientras él hacia los trámites para que le otorgará el crédito en una Entidad Bancaria y para el momento que le fue dada la ocupación del inmueble y nunca más se ocupó del cumplimiento del contrato. • Que por consiguiente, por parte del demandado operó toda la mala fe, pues su objetivo era entrar al inmueble para quedarse allí sin cumplir con el Contrato de Opción a Compra Venta. • Que, está sabido que el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, no cumplió con su obligación de extender el cheque de gerencia por la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00), es decir reunir el resto del precio final del apartamento. • Que, aunque el demandado pueda alegar que su mandante no cumplió con su obligación de tener al día los pagos de impuestos y solvencias correspondientes, lo cual se cumplió, pero esto sólo eran tramites administrativo de rápida y fácil resolución que aunque se vencieran, se podrían gestionar y obtener nuevamente, ya que a pesar del tiempo que ha pasado su representada y su esposo hicieron múltiples gestiones amistosas para que el señor JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, procediera pagar el precio establecido en el contrato de Compra-Venta sin obtener ningún resultado. • Que, el abogado EDGAR ANGULO ALBORNOZ, se traslado hasta el apartamento 15-B, ya identificado, y se entrevistó con el demandado en el mes de Agosto de 2012, a los fines de llegar a un acuerdo honorable y beneficioso para ambas partes, sin que él hoy demandado diera alguna solución ni quisiera establecer ningún acuerdo. • Que, demandan por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA al ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, para que voluntariamente cumpla o a ello sea obligado por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En dar por resuelto el Contrato de Promeso de Compra-Venta celebrado entre el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN y el ciudadano BALRAJ RAMIRES HARRY SAMDAYA, en su cualidad de apoderado de su mandante AMABELLE ALFONZA DE HARRY. SEGUNDO: En declarar la RESOLUCIÓN del contrato por el artículo 1.167 del Código Civil, y proceda el demandado a entregar el apartamento N° 15-B, libre de personas y bienes en las mismas buenas condiciones que lo recibió. TERCERO: En estimar en calidad de DAÑOS Y PERJUICIOS ocasionado por el incumplimiento del contrato en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE CON TREINTA UNIDADES TRIBUTARIAS (45.669,30), lo que equivale a la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON UN CENTIMO (Bs. 5.800,01), que es el precio actual del apartamento demandado. La representación judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda en fecha 21 de Septiembre de 2015, señalando los siguientes argumentos: • Que, rechaza y contradice la demanda propuesta por la ciudadana AMABELLE ALFONSA DE HARRY, contra su mandante JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO denominado Promesa de Compra-Venta, que ambas partes suscribieron por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de Junio de 2009, quedando anotado bajo el N° 18, Tomo 76, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria e INDENNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos, salvo los que expresamente reconocerá, como en el derecho que de estos se pretende deducir. • Que, es cierto que la ciudadana AMABELLE ALFONSA DE HARRY, adquirió por documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario (antes Registro Subalterno de Registro) del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 1 de Febrero de 1977, bajo el N° 23, Tomo 35, Protocolo Primero, el inmueble objeto del presente juicio. • Que, es cierto que el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, suscribió con la ciudadana AMABELLE ALFONSA DE HARRY, un Contrato denominado Promesa de Compra-Venta, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de Junio de 2009, quedando anotado bajo el N° 18, Tomo 76, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que la venta pactada en ese documento fue autorizada por el ciudadano BALRAJ RAMIRES HARRY SAMDAYA, en su carácter de cónyuge de la ciudadana AMABELLE ALFONSA DE HARRY, conforme se lee en la parte final del contrato. • Que, se desprende en la Cláusula Tercera del contrato bajo examen, el precio de la venta pactada y se estableció en la suma de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 680.000,00), que sería pagado al momento de protocolizarse la escritura de la venta definitiva, previéndose igualmente en la Cláusula Quinta que era elección de su mandante aplicar como parte del precio, la suma que entregó por concepto de arras, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (136.000,00), en cuyo caso solo tendría que pagar como saldo del precio la suma de QUINIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00), en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta. • Que, se desprende en la Cláusula Sexta del contrato bajo examen, que LA OFERENTE AMABELLE ALFONZA DE HARRY, para perfeccionar la Compra-Venta y otorgar los respectivos documentos, debía tener las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicios de Agua y pagados y cancelados los derechos de Autoliquidación de Impuesto en el Ministerio de Hacienda, siendo la única carga de su mandante JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, tener el cheque de gerencia a fin de realizar el pago del saldo del precio, aplicando como fuera a su elección y esta era y es su voluntad, como parte del precio, la suma que entregó por concepto de arras, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (136.000,00), en cuyo caso su mandante solo tendría que pagar como saldo del precio la suma de QUINIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00), en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, conforme a lo convenido en la Cláusula Quinta del contrato autentico bajo examen de fecha 19 de Junio de 2009. • Que, en ese sentido y en sintonía con el acuerdo contractual, la parte demandante en el libelo de la demanda afirma que el saldo del precio que debe pagar su mandante es la suma de QUINIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00), con lo cual aplica al precio convenido de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 680.000,00), la cantidad entregada en arras, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (136.000,00), con esa afirmación esa representación está de acuerdo, ya que esa era y es su voluntad. • Que, LA OFERENTE AMABELLE ALFONZA DE HARRY, no obtuvo y por ende no presentó ni a su patrocinado ni ante el Registro Inmobiliario, las solvencias de Derecho de Frente, Catastro Servicio de Agua, ni pago los derechos de Autoliquidación de Impuestos en el Ministerio de Hacienda, lo que impidió la fijación y materialización del acto para la protocolización del documento definitivo, razón por la cual su mandante JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, no ha podido cumplir con el pago del saldo del precio, es decir la suma de QUINIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00), aplicada como fuera parte del precio, a su elección y esta era y es su voluntad, la suma que entregó por concepto de arras, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (136.000,00), ya que el pago debía realizarse en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, conforme a lo convenido en el Cláusula Quinta del contrato autentico bajo examen de fecha 19 de Junio de 2009. • Que, tal es el incumplimiento de la parte actora que en la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, Oficina de Catastro, que es el sitio donde debe pagar el Impuesto de Catastro la parte actora, la inscripción del inmueble cuya venta se pactó se encuentra todavía a nombre del ciudadano FRANCISCO SANTANA, quien es la persona a la cual la parte actora le compró, quedando más que evidente que la actora nunca hizo ningún trámite para dar cumplimiento con la Cláusula Sexta del Contrato de Promesa de Compra-Venta, para que luego EL OFERIDO, es decir su representado procediera a consignar el Cheque de Gerencia con el pago restante del Contrato de Promesa de Compra-Venta. • Que, se concluye que fue el incumplimiento de la demandante, hoy oferente, lo que ha impedido que su poderdante pueda cumplir con el pago del saldo del precio de la venta pactada de modo que no es el imputable a su patrocinado ningún incumplimiento contractual que puede dar lugar a la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil. • Que, la falta de solvencias de Derecho de Frente, Catastro Servicio de Agua, ni pago los derechos de Autoliquidación de Impuestos en el Ministerio de Hacienda, constituye un verdadero impedimento para que su poderdante haya podido cumplir, hasta la fecha, con el pago del saldo del precio de la venta pactada, ya que materialmente es imposible, toda vez que tal obligación debe cumplirse conforme al contrato en el momento de protocolización de la venta definitiva, cuyo acto no se ha podido llevar a cabo en virtud que la OFERENTE no obtuvo y por ende no presentó ni a su patrocinado ni ante el Registro Inmobiliario, dichas solvencias y pago de los derechos de Autoliquidación de Impuestos en el Ministerio de Hacienda, lo que ha impedido la fijación y materialización del acto para la protocolización del documento definitivo. • Que adicionalmente a lo anterior ante el incumplimiento de la oferente vendedora; su representado puede negarse a ejecutar su obligación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil, sin embargo en este caso no se ha negado, sino que no ha podido cumplir ya que el pago debe realizarse en el acto de protocolización del documento definitivo de venta y este no se ha podido llevar a cabo por causas imputables a la demandante-oferente. • Que, conviene con la afirmación contenida en el libelo de la demanda (folio 4-lineas 4, 5, 6, 7, 8), atinente a que con el otorgamiento del contrato autentico de fecha 19 de junio de 2009, la demandante-oferente-vendedora le hizo entrega del inmueble objeto de la venta pactada y con ese acto cumplió con obligación de hacer la tradición del inmueble. • Que, debe alegar que con anterioridad a la celebración del contrato de fecha 19 de Junio de 2009, ocupaba el inmueble objeto de la venta pactada, como ARRENDATARIO, tal como oportunamente probará. • Que, pide al Tribunal que determine la naturaleza como VENTA del contrato autentico de fecha 19 de Junio de 2009, aun cuando fue denominado PROMESA DE COMPRA-VENTA, aplicando el criterio vigente al momento de proponerse la demanda según el cual aun cuando el convenio contractual fue denominado PROMESA DE COMPRA-VENTA, debe reputarse como VENTA ya que contiene todos los elementos de la venta, objeto, precio y tradición del inmueble vendido, según se desprende de sentencia dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de Junio de 2015, N° RC-000348, Expediente N° 14-728, con ponencia de la Dra. Iris Peña Espinoza y la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de Julio de 2015, N° 878, Expediente N° 14-0662, con ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte Padrón. • Que, pide al Tribunal que declare sin lugar la demanda propuesta contra su mandante por AMABELLE ALFONZA DE HARRY, condenándola al pago de las costas que el proceso causare. DE LA RECONVENCIÓN • Que, estando dentro de la oportunidad legal de conformidad con el artículo 359 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con el artículo 365 ejusdem, plantea RECONVENCIÓN contra la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, que estima en la suma de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 680.000,00) equivalente a CUATRO MIL QUINIENTAS TREINTA Y TRES CON TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS. • Que, la ciudadana AMABELLE ALFONSA DE HARRY, por documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario (antes Registro Subalterno de Registro) del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 1 de Febrero de 1977, bajo el N° 23, Tomo 35, Protocolo Primero, adquirió el bien inmueble objeto del presente juicio. • Que, su representado JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, suscribió con la ciudadana AMABELLE ALFONSA DE HARRY, un Contrato denominado Promesa de Compra-Venta, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de Junio de 2009, quedando anotado bajo el N° 18, Tomo 76, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que la venta pactada en ese documento fue autorizada por el ciudadano BALRAJ RAMIRES HARRY SAMDAYA, en su carácter de cónyuge de la ciudadana AMABELLE ALFONSA DE HARRY, conforme se lee en la parte final del contrato. • Que, se desprende en la Cláusula Tercera del contrato bajo examen, el precio de la venta pactada y se estableció en la suma de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 680.000,00), que sería pagado al momento de protocolizarse la escritura de la venta definitiva, previéndose igualmente en la Cláusula Quinta que era elección de su mandante aplicar como parte del precio, la suma que entregó por concepto de arras, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (136.000,00), en cuyo caso solo tendría que pagar como saldo del precio la suma de QUINIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00), en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta. • Que, se desprende en la Cláusula Sexta del contrato bajo examen, que LA OFERENTE AMABELLE ALFONZA DE HARRY, para perfeccionar la Compra-Venta y otorgar los respectivos documentos, debía tener las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicios de Agua y pagados y cancelados los derechos de Autoliquidación de Impuesto en el Ministerio de Hacienda, siendo la única carga de su mandante JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, tener el cheque de gerencia a fin de realizar el pago del saldo del precio, aplicando como fuera a su elección y esta era y es su voluntad, como parte del precio, la suma que entregó por concepto de arras, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (136.000,00), en cuyo caso su mandante solo tendría que pagar como saldo del precio la suma de QUINIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00), en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, conforme a lo convenido en la Cláusula Quinta del contrato autentico bajo examen de fecha 19 de Junio de 2009. • Que, en ese sentido y en sintonía con el acuerdo contractual, la parte demandante en el libelo de la demanda afirma que el saldo del precio que debe pagar su mandante es la suma de QUINIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00), con lo cual aplica al precio convenido de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 680.000,00), la cantidad entregada en arras, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (136.000,00), con esa afirmación esa representación está de acuerdo, ya que esa era y es su voluntad. • Que, LA OFERENTE AMABELLE ALFONZA DE HARRY, no obtuvo y por ende no presentó ni a su patrocinado ni ante el Registro Inmobiliario, las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicio de Agua, ni pago los derechos de Autoliquidación de Impuestos en el Ministerio de Hacienda, lo que impidió la fijación y materialización del acto para la protocolización del documento definitivo, razón por la cual su mandante JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, no ha podido cumplir con el pago del saldo del precio, es decir la suma de QUINIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00), aplicada al precio convenido de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 680.000,00) a su elección y esta era y es su voluntad, la suma que entregó por concepto de arras, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (136.000,00), ya que el pago debía realizarse en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, conforme a lo convenido en el Cláusula Quinta del contrato autentico bajo examen de fecha 19 de Junio de 2009. • Que, tal es el incumplimiento de la parte actora que en la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, Oficina de Catastro, que es el sitio donde debe pagar el Impuesto de Catastro la parte actora, la inscripción del inmueble cuya venta se pacto se encuentra todavía a nombre del ciudadano FRANCISCO SANTANA, quien es la persona a la cual la parte actora le compró en el año 1977 el inmueble cuya venta fue pactada, quedando más que evidente que la actora nunca hizo ningún trámite para dar cumplimiento con la Cláusula Sexta del Contrato de Promesa de Compra-Venta, para que luego EL OFERIDO, es decir su representado pudiera pagar el saldo del precio. • Que, se concluye que fue el incumplimiento de la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, lo que ha impedido que su poderdante pueda cumplir con el pago del saldo del precio de la venta pactada y no le es imputable a su patrocinado ningún incumplimiento contractual. • Que, el citado incumplimiento de AMABELLE ALFONZA DE HARRY, constituye un verdadero impedimento para que su poderdante haya podido cumplir hasta la fecha, con el pago del saldo del precio de la venta pactada, ya que materialmente es imposible, toda vez que tal obligación debe cumplirse conforme al contrato en el momento de protocolización de la venta definitiva, cuyo acto no se ha podido llevar a cabo en virtud que la OFERENTE AMABELLE ALFONZA DE HARRY, no obtuvo y por ende no presentó ni a su patrocinado ni ante el Registro Inmobiliario, las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicio de Agua, ni pago los derechos de Autoliquidación de Impuestos en el Ministerio de Hacienda. • Que adicionalmente a lo anterior ante el incumplimiento de la oferente vendedora; su representado puede negarse a ejecutar su obligación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil, sin embargo en este caso no se ha negado, sino que no ha podido cumplir ya que el pago debe realizarse en el acto de protocolización del documento definitivo de venta y este no se ha podido llevar a cabo por causas imputables a la demandante-oferente. • Que, conviene con la afirmación contenida en el libelo de la demanda que dio inicio a estas actuaciones (folio 4-lineas 4, 5, 6, 7, 8), atinente a que con el otorgamiento del contrato autentico de fecha 19 de Junio de 2009, la demandante-oferente-vendedora le hizo entrega del inmueble objeto de la venta pactada, lo que resulta lógico pues con ese acto cumplió con obligación de hacer la tradición del inmueble. • Que, de conformidad con lo dispuesto en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de Julio de 2015, N° 878, Expediente N° 14-0662, con ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte Padrón, pide al Tribunal que la sentencia que dirima la controversia establezca la naturaleza del contrato autentico de fecha 19 de Junio de 2009, como contrato de venta, aun cuando fue denominado PROMESA DE COMPRA-VENTA, ya que este contiene todo los elementos de la venta, objeto, precio y tradición del inmueble vendido. • Que, a los fines de determinar la naturaleza contrato autentico de fecha 19 de Junio de 2009, como contrato de venta aun cuando fue denominado PROMESA DE COMPRA-VENTA, debe aplicarse el criterio vigente al momento de proponerse la demanda, según el cual aun cuando el convenio contractual fue denominado PROMESA DE COMPRA-VENTA, debe reputarse como VENTA ya que contiene todos los elementos de la venta, objeto, precio y tradición del inmueble vendido, según se desprende de sentencia dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de Junio de 2015, N° RC-000348, Expediente N° 14-728, con ponencia de la Dra. Iris Peña Espinoza y la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de Julio de 2015, N° 878, Expediente N° 14-0662, con ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte Padrón. • Del Derecho: señala como asidero jurídico de su pretensión, los artículos 1.168 y 1.167 del Código Civil. • Que, de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, propone la RECONVENCIÓN contra la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO que suscribió con el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, denominado Promesa de Compra-Venta, por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de Junio de 2009, quedando anotado bajo el N° 18, Tomo 76 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria, para que la parte actora convenga y voluntariamente cumpla o sea condenado por este Tribunal en: PRIMERO: En dar cumplimiento con la Cláusula Sexta del Contrato de Promesa de Compra-Venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de Junio de 2009, y en consecuencia en gestionar, obtener, presentar y entregar, las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicio de Agua, y la Autoliquidación de Impuestos en el Ministerio de Hacienda que correspondan al inmueble cuya venta se pactó, para que posteriormente las mismas sean presentadas ante el Registro Inmobiliario correspondiente, para que se lleve a efecto la fijación y materialización del acto para la protocolización del documento definitivo de la venta pactada en el citado documento autentico, en cuyo caso el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, pagará la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00). SEGUNDO: En el caso que la demandante AMABELLE ALFONZA DE HARRY, se niegue a dar cumplimiento a lo peticionado en el numeral anterior, se condene hacerlo y en el supuesto de no hacerlo en cumplimiento voluntario de la sentencia que así lo ordenare, solicita que en ejecución forzosa se autorice a su representado a gestionar, obtener, presentar y entregar, las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicio de Agua, y la Autoliquidación de Impuestos en el Ministerio de Hacienda que correspondan al inmueble cuya venta se pactó, para que luego de obtenidas y consignadas en el expediente previo la consignación ante el Tribunal del saldo del precio de la venta pactada, es decir la suma de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00), sean remitidas por este Tribunal al Registro Inmobiliario correspondiente conjuntamente con copia certificada de la sentencia que dirima el fondo de la controversia, para que se lleve a efecto la fijación y materialización del acto de protocolización del documento definitivo de la venta pactado en el citado documento autentico, de fecha 19 de Junio de 2009. Por su parte, la representación judicial de la parte actora, dio contestación a la reconvención en fecha 28 de Septiembre de 2009, señalando los siguientes argumentos: • Que, niega, rechaza y contradice la reconvención interpuesta por la parte demandada, tanto en los hechos, como en el derecho, en todas y cada una de sus partes, por ser contraria a derecho y falsos tantos sus argumentos de hecho, como de derecho. • Que, es cierto que entre las partes se celebró un Contrato de Opción a Compra, es decir un Contrato Preparatorio de Venta, en el cual AMABELLE ALFONZA DE HARRY, representada por su cónyuge BALRAJ RAMIRES HARRY SAMDAYA, celebró con el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, la promesa de venderle el inmueble objeto del presente juicio; en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción a Compra-Venta, se estableció el precio del bien inmueble en la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 680.000,00); el OFERIDO dio la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 136.000,00) comprometiéndose a pagar el restante, al momento de la protocolización del documento de venta. • Que, luego que se firmó el Contrato de Opción de Compra-Venta, el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, le manifestó a sus mandantes que él no tenía esa cantidad de dinero y que iba a hacer las gestiones por un banco para que le otorgarán el préstamo y nunca obtuvo ninguno, ni manifestó tener el dinero para pagar el precio del apartamento. Igualmente manifestaba que Petróleos de Venezuela (PDVSA) le debía un dinero que él estaba esperando que les pagarán, para a su vez pagar el precio del inmueble, lo cual nunca sucedió. • Que, sus mandantes procedieron de la mayor y más amplia buena fe, a dejarle la posesión del bien inmueble, luego que el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, había entrado en el mismo durante la enfermedad de su señora madre CARMEN TERESA BLANCO y su posterior muerte, se quedó en dicho apartamento y no quiso devolverlo a sus mandantes. • Que, en vista a la negativa del ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, de salir del inmueble, sus representados le propusieron que él le comprara el inmueble, fue así como establecieron el acuerdo de la Opción a Comprar que luego el demandado-reconviniente, incumplió. • Que, en la Cláusula Sexta del Contrato se establece que sus mandantes debían presentar solvencias y cancelados los derechos de autoliquidación de impuesto en el Ministerio de Hacienda, sin embargo personal y verbalmente el demandado-reconviniente, se comprometió ante su representado BALRAJ RAMIRES HARRY SAMDAYA, a diligenciar las solvencias municipales, solvencias de hidrocapital (agua), catastro, en vista de ello, por cuanto sus mandantes viven en la Ciudad de Puerto Ordaz del Estado Bolívar, además de presentarle la copia del Cheque de Gerencia, a los efectos que sus mandantes pudieran estar seguro de que ya el pago del bien inmueble; el borrador del documento de compra-venta visado por abogado para poder agilizar los trámites administrativos y luego presentar el documento al Registro Inmobiliario. • Que, el demandado-reconviniente no dio nunca cumplimiento a la promesa verbal y que reiteradamente manifestó, cuando lo llamaban por teléfonos sus mandantes, decía que él no tenía con que pagar, que le dieran mas oportunidad y así transcurrieron los 90 días del Contrato de Opción a Compra y hemos llegado al año 2015, y nunca manifestó voluntad de pagar el precio del apartamento. • Que, la obligación de presentar el documento de Compra-Venta redactado y visado por un abogado, corresponde al comprador, así lo establece el artículo 1491 del Código Civil. • Que, el demandado-reconveniente nunca presentó el documento de compra-venta, ante sus mandantes para que estos lo analizaran, como lo establece el artículo 1491 del Código Civil, en este caso el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, nunca mandó hacer o redactar el documento con un abogado, ni menos aun, se lo presentó a sus mandantes, aquí se manifiesta una falta de cumplimiento desde el inicio de la relación jurídica del Contrato de Opción a Compra. • Que, en la práctica acostumbrada de las compra ventas en nuestra sociedad, se actúa con la norma del Código Civil, la redacción del documento de compra-venta y el pago de esta redacción a un abogado, le corresponden al comprador y nunca al vendedor, pues ENRIQUE BLANCO, se comprometió como así debía ser, a contratar un abogado para redactar el documento, enviar el borrador a sus mandantes y éste nunca lo hizo. • Que, en la ejecución de las obligaciones del contrato por parte del ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, nunca hubo buena fe y jamás cumplió con lo expresado de dicho contrato, valiéndose de su amistad con su mandante y su familia (pues era una amistad de más de 30 años que había conservado la ciudadana madre del demandado-reconviniente, señora CARMEN TERESA BLANCO), luego de que esta señora enfermara y muriera aproximadamente entre el año 1993 y 1994, el demandado-reconviniente ocupó el inmueble al morir la madre y nunca quiso entregarlo ni salirse del mismo, ni firmar un contrato de arrendamiento, ni mucho menos pagar cánones de arrendamientos. • Que, el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, ocupo el inmueble hasta la contratación de la Opción a Compra en forma precaria y tuvo cierta legitimidad hasta que incumplió con todos los términos y condiciones, tanto de la prestación del documento de Compra-Venta ante sus mandantes, como de la demostración del pago, por lo tanto es un poseedor ilegitimo precario. • Que, cuando le fue encomendado el caso como abogado tuvo varias entrevistas con el señor JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, una de ella en fecha 12 de Agosto de 2012, y él le manifestó que no tenía ni siquiera para ese año 2012, como pagar el precio del bien inmueble y pidió la oportunidad para ver si conseguía el dinero, que él había hablado con el abogado PEDRO CAÑAS (anterior abogado de sus mandantes) y le había manifestado lo mismo, que no tenía dinero para pagar. • Que, en esas conversaciones tanto personales, como telefónicas, el señor JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, siempre le manifestó lo mismo que no tenía dinero para pagar el precio del bien inmueble, nunca aportó ninguna solución, ni propuso ningún acuerdo honorable. Además le manifestó que tenía la posesión del bien y que estaba muy cómodo, pues no pagada arrendamiento, que en caso que lo demandaran se iba a defender y alargar el juicio durante muchos años para quedarse en el bien inmueble. • Que, no es cierto, niega, rechaza y contradice que el demandado-reconviniente sea o haya sido arrendatario de sus mandantes, el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, no ha pagado cánones de arrendamiento a sus representados, pues no entró al apartamento objeto de este juicio como arrendatario, sino con ocasión de que su madre enfermó y luego falleció, el entró sin ninguna autorización por parte de sus mandantes, y nunca lo quiso entregar, ni firmar un contrato de arrendamiento. • Que, para solucionar la situación con el ciudadano, le propusieron darle el apartamento en venta y así firmaron la Opción a Compra celebrada en fecha 19 de Junio de 2009. • Que, en cuanto a la supuesta y falsa imposibilidad de pagar el precio del bien, rechazó, negó y contradijo lo afirmado por la representación judicial del demandado-reconviniente, que le haya sido imposible pagar el precio porque supuestamente sus mandantes no le presentaron los documentos de solvencia de los servicios y pagos de impuestos, cuando ello eran de trámites administrativos en los que él se había comprometido verbal y personalmente, aprovechando que su mandantes viven en la Ciudad de Puerto Ordaz, nunca lo cumplió y aprovecho de mala fe que el contrato obliga a sus mandantes para excusarse de no pagar el precio del bien inmueble, hasta el día de hoy. • Que, rechaza, niega y contradice la afirmación del apoderado del demandado-reconviniente, de que supuestamente por la falta de presentación de las solvencias y demás recaudos administrativos, eso le hizo imposible a la contraparte pagar el precio y este vacío argumento para ello es suficiente de haber dejado pasar 6 años, para no cumplir con el pago. • Que, es incierta, falsa y carece de argumentos esa afirmación de la imposibilidad de pagar, pues nuestra legitimación establece: que la institución jurídica de la OFERTA REAL DE PAGO, estableció en el artículo 1306 y siguiente del Código Civil, utilizando el procedimiento establecido en estas normas el Oferido hubiera podido pagar el precio del bien inmueble y con ello obligar a sus mandantes a cumplir, pero nunca tuvo intensión de pagar o bien llamar por teléfonos a sus mandantes en cualquier momentos desde Junio hasta Septiembre 2009, meses en los cuales se cumplieron los 90 días del plazo de la Opción a Compra, hasta que esa representación personalmente se entrevistó con el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, en Agosto de 2012 y manifestó que tenía el precio. • Que, también hubiera podido trasladar un Notario Público o un Juez de Municipio de la Ciudad de Puerto Ordaz, para notificar a sus mandantes de que tenía el precio para pagar y con ello realmente sus mandantes si hubieran quedado en estado de mora en el cumplimiento de su obligación, pero el demandando-reconviniente no utilizó ninguno de estos recursos, por no tener el dinero para pagar y así incumplió. • Que, sus mandantes 2 personas de la tercera edad, le hubieran recibido el precio y él hubiera obtenido su documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliario, pero el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, se conformó con quedarse en el inmueble como un ocupante gratuito hasta esta fecha, por lo tanto es falso, tendencioso, carente de verdad que él alegue que le haya sido imposible pagar el precio del bien inmueble, cuando nuestra legislación prevé instituciones jurídicas y procedimiento legales. • Que, el demandando-reconviniente faltó a su obligación de presentar el documento de compra-venta ante sus mandantes, como es el compromiso del comprador, según lo establecido en el artículo 1491 del Código Civil. • Que, si el demandado pide la ejecución de la obligación que le otorguen el documento de propiedad, con fundamento al Contrato de Opción de Compra-Venta tantas veces citado, debe probar en base al cumplimiento de la obligación que ha tenido 6 años para proceder por las vías legales a pagar. Pedir la ejecución de la obligación irresponsablemente así lo demanda en la reconvención y esto nunca lo podrá probar porque su insolvencia ha sido prolongada y sostenida, ya que el señor JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, en Agosto de 2012, le manifestó que no tenía el dinero para pagar ni siguiera el precio fijado en la opción a compra. • Que, rechaza y contradice la afirmación del apoderado judicial de la parte demandada, que al ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, le hicieron la tradición de la cosa (folio 108, líneas 14 en adelante), pues no es así, no se le puede hacer la tradición del bien a alguien que no ha cumplido con el pago del precio fijado entre las partes, el señor JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, se aprovecho de la buena fe de su mandantes para quedarse en la posesión del inmueble, por la enfermedad de su anciana madre para entrar a la posesión del inmueble sin pagar ni un bolívar mas, desde esa época, por lo tanto ocupa el inmueble de mala fe y sin ningún beneficio para su mandantes. • Que, rechaza, niega y contradice la condición de arrendatario del demandado-reconviniente, por cuanto nunca ha pagado cánones de arrendamientos ni ninguna contraprestación por ocupar el bien inmueble que ocupa de manera ilegal y de mala fe, en prejuicio de sus mandantes. • Que, rechaza, niega y contradice lo pretendido por la representación judicial de la parte demandada de equiparar el Contrato de Opción a Compra-Venta con un Contrato de Venta, la jurisprudencia y la doctrina está de acuerdo en calificar a estos contratos como verdadero contratos Preparatorios de otros Contratos, es decir como un Pre-Contrato, porque aun y cuando tengan casi todos los elementos que posteriormente llevan los verdaderos contratos de venta no se convierte en éstos últimos, ya que es una antesala una preparación para el verdadero contrato de venta. Estamos en lo que la doctrina denomina Promesa Bilateral de Compra-Venta y no de una venta perfecta, tal y como establece la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, signada con el N° 460, de fecha 27 de Octubre de 2010, con ponencia de la Magistrada Iris Peña Espinosa. • Que, de acuerdo con las sentencias del Tribunal Supremo de Justicia, no constituye el Contrato de Opción Compra, un documento de venta, sino in contrato preparatorio de éste. • Que, visto el incumplimiento del OFERIDO COMPRADOR de no pagar el precio establecido, ni las otras obligaciones que le correspondían, como presentar el documento de compra-venta ante sus representados de conformidad a lo establecido en el artículo 1491 del Código Civil. • Que, opone la prescripción quinquenal de los términos del contrato de opción a compra y de su acción por reconvención por cumplimiento de contrato, de conformidad a lo establecido en el artículo 1346 del Código Civil, por cuanto desde el 19 de Junio de 2009, hasta esta fecha han transcurrido 6 años sin que la contraparte hubiese hecho alguna gestión para cumplir o exigir el contrato y mal puede un contrato suscrito entre las partes, con duración de 90 días continuos permanecer vigente por años, encadenando las obligaciones cuasi eternamente. • Que, opone como excepción de fondo la prescripción quinquenal para la acción por la reconvención propuesta por cumplimiento del contrato de opción a compra celebrado entre las partes en fecha 19 de Junio de 2009, según la Cláusula Cuarta que establece que tenía un plazo de 90 días continuos, los cuales se cumplieron en fecha 19 de Septiembre de 2009 y desde esa fecha han transcurrido 6 años conforme a lo establecido en el artículo 1346 del Código Civil y la sentencia de la sala de casación civil del tribunal supremo de justicia, dictada por el magistrado ponente Carlos Oberto Vélez, en fecha 30 de Abril de 2002, expediente N° AA20-C-2000-000961. & De la actividad probatoria: Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el Artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente: Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción. De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, distinto al material probatorio instrumental antes analizado, para lo cual bien se puede apreciar: La representación judicial de la parte actora promovió los siguientes medios probatorios: • Documento autenticado producido en copia certificada, relativo a mandato en el cual el ciudadano BALRAJ RAMIREZ HARRY SAMDAYA, actuando en su carácter de apoderado de la ciudadana AMABELLE ALFONZA WALLACE DE HARRY, confiere poder especial a los abogados EDGAR ANGULO ALBORNOZ y OSWALDO TOVAR GARCIA, debidamente notariado por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, en fecha 30 de Septiembre de 2013, quedando anotado bajo el N° 13, Tomo 292, de los Libros de Autenticaciones. • Documento autenticado producido en copia certificada, relativo a poder en el cual la ciudadana AMABELLE ALFONZA WALLACE DE HARRY, confiere poder especial de administración y disposición al ciudadano BALRAJ RAMIREZ HARRY SAMDAYA, debidamente notariado por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, en fecha 19 de Julio de 2010, quedando anotado bajo el N° 7, Tomo 117, de los Libros de Autenticaciones y Registrado en el Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 6 de Septiembre 2010, quedando anotado bajo el N° 28, Folio 113, del Tomo 30, del Protocolo de Transcripciones del presente año. Estos instrumentos constituyen documentos autenticados, los cuales han sido incorporados al proceso en copia certificada, de conformidad con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como quiera que no fueron impugnados ni tachados, corren en autos con todo su valor probatorio. • Documento autenticado producido en copia certificada, relativo al documento de compra venta en el cual consta que la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, adquirió el inmueble objeto del presente juicio, por documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario (antes Registro Subalterno de Registro) del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 1 de Febrero de 1977, quedando anotado bajo el N° 23, Tomo 35, del Protocolo Primero. Dicho instrumento constituye documento público, el cual ha sido incorporado al proceso en copia certificada, de conformidad con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual ha sido incorporado al proceso en copia certificada, de conformidad con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como quiera que no fue impugnado ni tachado, corre en autos con todo su valor probatorio. Del análisis de dicho documento se desprende que la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, es la propietaria del inmueble objeto del presente juicio. • Contrato denominado Opción a Compra-Venta, autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de Junio de 2009, anotado bajo el N° 18, Tomo 76 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que corre inserto a los folios 17, 18 y 19 del presente expediente No existe controversia sobre la existencia y contenido de este contrato, de modo que corre en autos con todo valor probatorio. • De conformidad con el artículo 1400 del Código Civil, la confesión formulada por la parte demandada en el escrito de reconvención, en cuanto a que el contrato autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 18, Tomo 76 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, fue celebrado en fecha 19 de Junio de 2009. La confesión es un medio de prueba, que se incorpora en el proceso para que sea apreciada por el juez, y necesariamente debe cumplir con los requisitos procesales, pues, la falta de algunos de ellos que sean esenciales podría afectar la confesión. Esta Juzgadora observa que la parte actora-promovente, pretende hacer valer como confesión afirmaciones expuestas por la parte demandada en la RECONVENCION, relacionadas con la fecha de autenticación del Contrato Cuya Resolución se demanda y cuyo cumplimiento se reconviene, la cual NO ES OBJETO DE CONTROVERSIA, de modo que tal hecho no esta sujeto a pruebas, por ser un hecho reconocido por ambas partes. Ahora bien, necesario es aclarar que la jurisprudencia nacional ha sido reiterada y pacifica al precisar que las afirmaciones del libelo de demanda y reconvención no constituyen pruebas, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dichos escritos no puede haber confesión, pues no existe el ánimo de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión. Dada las características de la demanda, no se puede hablar de confesión en el libelo ni en la reconvención, sino de que la parte demandante o reconvincente, quien tiene interés en la obtención de una sentencia favorable, afirma los hechos en que fundamenta su pretensión, relacionándolos con los preceptos normativos que invoca como causa jurídica, estableciendo los límites de la controversia pero sin incurrir en una confesión. Sentencia No. 474, Ponente JUAN RAFAEL PERDOMO, Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, dieciséis (16) de noviembre de 2000; Sentencia Nº 25 de Sala de Casación Social, Expediente Nº 00-372 de fecha 22/02/2001. Adicionalmente en este caso nos encontramos con un obstáculo insalvable, ya que la confesión en nuestra legislación no es divisible, lo que impide que la parte promovente de la misma solo pretenda hacer valer lo que le es favorable y deseche lo que lo perjudica. En efecto establece el artículo 1.404 del Código Civil que “La confesión judicial o extrajudicial, no puede dividirse en perjuicio del confesante.” En cuanto a los requisitos para que se configure la prueba de confesión la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No 724 de fecha 08 de noviembre de 2005 estableció: “ … cabe señalar que la doctrina autoral y jurisprudencial patria, ha sido conteste en sostener que aunque la confesión se refiere a un hecho, no toda declaración de parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por sí misma y no será lícito inferirla de los alegatos, argumentos y defensas de los litigantes. Para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de dicha parte este acompañada del ánimo correspondiente, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia e n beneficio de la otra parte”. Por las razones expuestas esta juzgadora desecha como prueba la confesión promovida, sin embargo advierte que la fecha de autenticación del Contrato Cuya Resolución se demanda y cuyo cumplimiento a su vez se reconviene, ES un hecho reconocido por ambas partes, y por ende esta libre de pruebas, como resultado de los términos en que fue trabada la litis. • Prueba de posiciones juradas. La admisión de esta prueba fue negada. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada promovió lo siguiente: • Documento autenticado producido en copia certificada, relativo a poder en el cual el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, confiere poder especial a los abogados GUSTAVO J. GUERRA REYES, debidamente notariado por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, en fecha 30 de Septiembre de 2013, quedando anotado bajo el N° 13, Tomo 292, de los Libros de Autenticaciones. Este instrumento constituye documento autenticado, el cual ha sido incorporado al proceso en copia certificada, de conformidad con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como quiera que no fue impugnado ni tachado, corre en autos con todo su valor probatorio. • Contrato de Promesa de Compra-Venta, suscrito ante la Notaría Pública Octava (8va) del Municipio Baruta del Estado Miranda, Chuao, en fecha 19 de Junio de 2009, entre su mandante JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN y BALRAJ RAMIRES HARRY SAMDAYA, este ultimo representando a su cónyuge, ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, el cual quedo inscrito bajo el N° 18, Tomo 76 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. No existe controversia sobre la existencia y contenido de este contrato, de modo que corre en autos con todo valor probatorio. • Documento administrativo producido en copia simple del Certificado de Defunción de la De Cujus CARMEN TERESA AMUNDARAIN DE BLANCO, expedida por el Ministerio de Salud, Dirección General de Epidemiologia y Análisis Estratégico, Dirección de Información Social y Estadística. Este instrumento constituye documento público administrativo, producido en esa forma de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que se considera fidedigno por no haber sido impugnado, y de conformidad con criterio de la doctrina patria, contiene una presunción de certeza desvirtuable, y en virtud que en el presente juicio no se aportó prueba alguna que desvirtuara tal presunción, se certifica su contenido. De los documentos bajo análisis se desprende la muerte de CARMEN TERESA AMUNDARAIN DE BLANCO, fue en fecha 30 de Junio de 2007. Y así se establece • De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de INFORME, que fue solicitada a la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, Dirección de Catastro. En fecha 3 de Diciembre de 2015, se agregaron a estos autos las resultas proveniente de la Alcaldía Sucre, Directora de Catastro Municipio y en la misma se comunica: Que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra inscrito en la Alcaldía Sucre Dirección de Catastro Municipal bajo el N° 503-55-01; además que dicho inmueble aparece en la Alcaldía Sucre Dirección de Catastro Municipal a nombre de la ciudadana CILIA SEBASTIANO GIORGIO; y que en el sistema de la Alcaldía Sucre Dirección de Catastro Municipal no fue posible ubicar constancia que los ciudadanos AMABELLE ALFONZA DE HARRY o BALRAJ RAMIRES HARRY SAMDAYA, hayan solicitado un trámite de cedula catastral, sin embargo los seguimientos se realiza principalmente a través de números de recepción y no de las personas. • De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de INFORME, que fue solicitada a la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, Dirección de Rentas Municipales, agregadas al expediente en fecha 18 de Diciembre de 2015, evidenciándose de la misma lo siguiente: Que la división de Inmuebles y Vehículos revisó el Sistema de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Sucre (VANSAT) y no encontró ningún inmueble que estuviese a nombre del ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN; además se revisó el inmueble identificado como apartamento 15-B, ubicado en el piso 15, del Edificio Residencias Central Park, Avenida El Saman, con Avenida Sanz y Calle Orupe, Urbanización el Márquez, Municipio Sucre del Estado Miranda, que está identificado con el número de Cuenta Renta del inmueble 010063362 y el mismo se encuentra a nombre de CILIA SEBASTINO GIORGIO; y dicho inmueble no se encuentra solvente en el Municipio desde el año 2010 no pagan impuesto municipales, correspondiente al derecho de frente de ese inmueble. ASI SE DECLARA • De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de INFORME, que fue solicitada a la Inmobiliaria Luxor, agregadas al expediente en fecha 18 de Diciembre de 2015, evidenciándose de la misma lo siguiente: Que a la presente fecha las cuotas de condominio correspondiente al apartamento 15-B de la Residencias Central Park, situada en la intersección de las Avenidas El Samán, Sanz y Calle Orupe, de la Urbanización el Márquez de esta ciudad de Caracas, están siendo pagadas por el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN; y que el ciudadano antes mencionado, ha venido pagando dichas cuotas de condominio de manera ininterrumpida desde el año 2005. ASI SE DECLARA • Prueba testifical evacuada en fecha 5 de Noviembre de 2015, correspondiente a los ciudadanos ARELIS MARIA ESCALANTE y LEOPOLDO MONTESINO TRUJILLO, que fueron coincidentes en afirmar conocer de vista, trato y comunicación desde hace mucho tiempo al ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN; Que el ciudadano JESUS BLANCO, vive actualmente junto a su esposa y sus dos hijas, en el inmueble objeto del presente juicio y mucho antes del años 2009; Que el ciudadano JESUS BLANCO, suscribió un contrato con la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, por la adquisición del inmueble objeto del juicio en fecha 19 de Junio de 2009; Que el ciudadano JESUS BLANCO, estaba angustiado porque la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, no realizaba ninguna diligencia para obtener la inscripción en el Catastro y las Solvencias Municipales del inmueble y eso lo impedía pagar el precio del inmueble; Que el ciudadano JESUS BLANCO, está en toda la disposición de pagar el precio del inmueble y así lo hizo saber en las diferentes juntas de condominio que se celebraron en el inmueble. Los declarantes no se contradijeron en sus dichos y sus afirmaciones concuerdan con lo expuesto por los promoventes en el escrito de contestación a la demanda y la reconvención. Este Tribunal a los efectos de este fallo, le otorga todo valor probatorio a las declaraciones rendidas por los ciudadanos ARELIS MARIA ESCALANTE y LEOPOLDO MONTESINO TRUJILLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad N° 5.410.952 y 4.809.646, respectivamente, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA -&- Necesario es establecer que trabada la litis en la forma expuesta, no son controvertidos los siguientes hechos: • Existencia, contenido y celebración de contrato autenticado en fecha 19 de junio de 2009, por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, Chuao, quedando anotado bajo el N° 18, Tomo 76 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria, del cual se desprende lo siguiente:  Dicho contrato fue suscrito por el ciudadano BALRAJ RAMIRES HARRY SAMDAYA, actuando en su carácter de apoderado de su cónyuge AMABELLE ALFONZA DE HARRY y por el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN.  El ciudadano BALRAJ RAMIRES HARRY SAMDAYA, actuando en su carácter de apoderado de su cónyuge AMABELLE ALFONZA DE HARRY, como OFERENTE se comprometió a VENDER y el ciudadano JESUS BLANCO AMUNDARAIN como OFERIDO se obligó a COMPRAR, un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 15-B, que forma parte del Edificio Residencias Central Park (A), ubicado entre la Avenida El Samán, Sanz y Avenida Principal, Las Calles Orupe, Guaicamacuto y Paramaconi de la Urbanización El Márquez, antigua Jurisdicción del Municipio Petare, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda; que pertenece a la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, según se desprende del documento de propiedad que se encuentra registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario (antes Oficina Subalterna de Registro) del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda. Boleíta, en fecha 1° de Febrero de 1977, quedando anotado bajo el N° 23, Tomo 35, Folio 102 del Protocolo Primero.  En el aparte TERCERO del mencionado Contrato de Compra-Venta, se estableció el precio de la venta en la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 680.000,00), y en el aparte QUINTO, se estableció que el OFERIDO para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones que las partes asumieron, entregó al OFERENTE por concepto de arras, la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 136.000,00) que según esta cláusula le seria devuelta al OFERIDO sin intereses en el mismo acto del otorgamiento del documento de Compra-Venta o le sería aplicada dicha cantidad al pago del precio del apartamento de marras, en cuyo caso, para la celebración del expresado contrato, solo le restaría pagar la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00) al momento de protocolización de la venta.  En el aparte QUINTO del mencionado Contrato de Compra-Venta, se estableció que si por causa imputable a EL OFERIDO, no cumple con su obligación de comprar el inmueble dentro del plazo y condiciones estipuladas en el plazo previsto en el documento, la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) quedaran en propiedad del OFERENTE, para resarcirlo de los daños y perjuicios. En cuanto a la naturaleza del Contrato cuyo cumplimiento se demanda, necesario es traer a colación la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, la cual es del tenor siguiente: “Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). (…) Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano;Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). (…) La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. (…) El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. (…) El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas. En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. (…) C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato. D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere. 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. (…) 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. (…) Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. (…) Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.” (Resaltado del Tribunal) Esta sentenciadora asume el anterior criterio jurisprudencial y concluye que el contrato cuyo resolución de contrato se demanda es un contrato de opción de compraventa, púes tiene todas las características de un contrato preparatorio, entendidos como aquellos en los cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Establecido lo anterior requisito, este Tribunal procede a verificar los requisitos para la procedencia de la pretensión propuesta: Señala el artículo 1160 de Código Civil: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto por el artículo 1264 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…” Las disposiciones legales anteriormente transcritas, encuentran apoyo en nuestra doctrina cuando señala lo siguiente: “Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída. Quien contrae una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente (aún en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia). En el primer caso, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución voluntaria de la obligación, y en último caso mencionado, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación. Resumiendo lo expuesto, podemos afirmar que por lo que respecta al cumplimiento, las obligaciones producen dos efectos fundamentales. 1º El deudor queda obligado al cumplimiento de la obligación contraída. 2º El acreedor tiene la facultad o derecho de imponerle coactivamente el cumplimiento al deudor que voluntariamente no ejecute la obligación asumida.” (MADURO LUYANDO, Eloy. “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”. Tomo I. Caracas, 2001. p 83.) De la lectura de los dispositivos legales y doctrinarios reproducidos en la presente decisión, se observa el deber que tiene el deudor de una determinada convención, de darle cumplimiento en los mismos términos en que fue pactada con el acreedor. Dicho cumplimiento será realizado mediante la ejecución de las diferentes prestaciones contenidas en un contrato determinado. Asimismo, dicho cumplimiento no es facultativo de las partes, son obligaciones que ha asumido en virtud de un convenio, y por ello deben ser efectuadas voluntariamente, y en defecto de ello, el acreedor puede solicitar la intervención de los órganos jurisdiccionales, a fin de que lograr la ejecución coactiva de la obligación contraída por el deudor. Ahora bien en el caso que nos ocupa, pasamos a examinar los hechos controvertidos teniendo en primer lugar que la actora alega en su escrito libelar que mediante el otorgamiento del Contrato de Promesa de Compra-Venta, se le entregó la posesión del inmueble al ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN; rebatiendo el demandado en su escrito de contestación, que él ocupa el inmueble antes de la celebración del referido contrato; objetando la actora en la contestación a la reconvención, que el demandado entró al inmueble durante la enfermedad de la madre y su posterior muerte, no queriendo devolver el inmueble a la parte actora, además manifestó que la madre del demandado murió aproximadamente entre el año 1993 y 1994, ocupando el demandado en inmueble y nuca quiso entregarlo ni salir del mismo, ni firmar un contrato de arrendamiento. Ahora, bien luego de producidas las pruebas en este proceso, las afirmaciones de la parte demandante a este respecto, resultaron no ajustarse a la verdad, púes en autos quedó probado que CARMEN TERESA AMUNDARAIN DE BLANCO, madre del demandado murió en fecha 30 de Junio de 2007, tal y como se desprende del Certificado de Defunción expedido por el Ministerio de Salud, Dirección General de Epidemiologia y Análisis Estratégico, Dirección de Información Social y Estadística; adicionalmente la prueba testimonial de los ciudadanos ARELIS MARIA ESCALANTE y LEOPOLDO MONTESINO TRUJILLO, coincidieron que el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN vive en el inmueble objeto del juicio mucho antes del año 2009, fecha en la cual se suscribió el Contrato de Promesa de Compra-Venta y asimismo de la prueba de INFORMES rendida por Inmobiliaria Luxor, deja evidencia que el demandado paga las cuotas de condominio correspondiente al apartamento 15-B de la Residencias Central Park, situada en la intersección de las Avenidas El Samán, Sanz y Calle Orupe, de la Urbanización el Márquez de esta ciudad de Caracas, de manera ininterrumpida desde el año 2005. Por lo tanto considera esta Sentenciadora que el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, entró a ocupar el inmueble mucho antes del año 2009, y así se declara. Por otra parte, la parte actora en su escrito libelar expresa que en el aparte SEXTO del Contrato de Compra-Venta, se estableció la obligación del OFERENTE (demandante) de tener la solvencia de derecho de frente, catastro, servicio de agua y cancelados los derechos de autoliquidación de impuesto en el Ministerio de Hacienda, lo cual fue cumplido por ella; y la obligación del OFERIDO (demandado) de tener el cheque de Gerencia del precio de la Compra-Venta del inmueble de marras, lo cual nunca cumplió el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN. Refuta el demandado en su escrito de contestación que la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, no obtuvo y por ende no presentó ni a él ni ante el Registro Inmobiliario, las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicio de Agua, ni pago los derechos de Autoliquidación de Impuestos en el Ministerio de Hacienda, lo que impidió la fijación y materialización del acto para la protocolización del documento definitivo y que este por este hecho él no ha podido cumplir con el pago del saldo del precio, es decir la suma de QUINIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00), ya que el pago debía realizarse en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, conforme a lo convenido en el Cláusula Quinta del contrato autentico bajo examen de fecha 19 de Junio de 2009. Además alega que tal es el incumplimiento de la parte actora que en la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, Oficina de Catastro, que es el sitio donde debe pagar el Impuesto de Catastro la parte actora, la inscripción del inmueble cuya venta se pactó se encuentra todavía a nombre del ciudadano FRANCISCO SANTANA, quien es la persona a la cual la parte actora le compró, quedando más que evidente que la actora nunca hizo ningún trámite para dar cumplimiento con la Cláusula Sexta del Contrato de Promesa de Compra-Venta, para que luego él procediera a consignar el Cheque de Gerencia con el pago restante del Contrato de Promesa de Compra-Venta, pero adicionalmente a lo anterior y ante el incumplimiento de la actora, él podía negarse a ejecutar su obligación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil, sin embargo él no se ha negado, sino que no ha podido cumplir ya que el pago debe realizarse en el acto de protocolización del documento definitivo de venta y este no se ha podido llevar a cabo por causas imputables a la actora. De lo anterior se hace necesario señalar que la Cláusula Sexta de Contrato de Promesa de Compra-Venta, suscrito entre las partes en fecha 19 de Junio de 2009, establece lo siguientes: SEXTA: Para los efectos de perfeccionar la compra-venta y otorgar los respectivos documentos en la Notaria y/o en el Registro Subalterno correspondiente, EL OFERENTE deberá tener las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicios de Agua y cancelados los derechos de Autoliquidación de Impuesto en el Ministerio de Hacienda; y EL OFERIDO, el cheque de gerencia a los fines de realizar el pago. De la lectura a la Cláusula Sexta del contrato se puede demostrar que la forma de perfeccionar el contrato es que el OFERENTE- ACTORA tuviera la solvencia de derecho de frente, catastro, servicios de agua y cancelados los derechos de autoliquidación de impuesto en el ministerio de hacienda y el OFERIDO-DEMANDADO el cheque de gerencia a los fines de realizar el pago. Asimismo tenemos, que la actora no probó nada que permita aseverar sus alegatos, en cuanto a la obtención de las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicios de Agua y cancelados los derechos de Autoliquidación de Impuesto en el Ministerio de Hacienda. Por el contrario la parte demandada trajo a los autos las siguientes pruebas: 1) Prueba de informe requerida a la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, Dirección de Catastro, que demuestra que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra inscrito en la Alcaldía Sucre Dirección de Catastro Municipal bajo el N° 503-55-01; además que dicho inmueble aparece en la Alcaldía Sucre Dirección de Catastro Municipal a nombre de la ciudadana CILIA SEBASTIANO GIORGIO; y que en el sistema de la Alcaldía Sucre Dirección de Catastro Municipal no fue posible ubicar constancia que los ciudadanos AMABELLE ALFONZA DE HARRY o BALRAJ RAMIRES HARRY SAMDAYA, hayan gestionado algún trámite de cedula catastral. 2) Prueba de informe requerida a la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre del Estado Miranda, Dirección de Rentas Municipales, que demuestra que la división de Inmuebles y Vehículos revisó el Sistema de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Sucre (VANSAT) no encontró ningún inmueble que estuviese a nombre del ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN; además se revisó el inmueble identificado como apartamento 15-B, ubicado en el piso 15, del Edificio Residencias Central Park, Avenida El Saman, con Avenida Sanz y Calle Orupe, Urbanización el Márquez, Municipio Sucre del Estado Miranda, que está identificado con el número de Cuesta Renta del inmueble 010063362 y el mismo se encuentra a nombre de CILIA SEBASTINO GIORGIO; y dicho inmueble no se encuentra solvente en el Municipio desde el año 2010, no pagan impuesto municipales, correspondiente al derecho de frente de ese inmueble. Ahora bien, de los documentos bajo análisis se demostró que los ciudadanos AMABELLE ALFONZA DE HARRY o BALRAJ RAMIRES HARRY SAMDAYA, no han hecho solicitud alguna de cédula catastral por ante la Alcaldía de Sucre, ni se han dirigido a dicho ente a gestionar la actualización de la información que corresponde al propietario, ya que el inmueble aun se encuentra a nombre de CILIA SEBASTIANO GIORGIO, además no hay ninguna prueba que permita establecer que la actora se haya dirigido a obtener alguna solvencia del inmueble para cumplir con su obligación contraída en el Cláusula Sexta del Contrato de Promesa de Compra-Venta, de fecha 19 de Junio de 2009y así se declara. Por todo lo anteriormente expuesto concluye esta Sentenciadora que la parte actora no ha gestionado ningún trámite bien sea por sí mismo o a través de persona alguna dirigido a obtener las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicios de Agua y la cancelación de los derechos de Autoliquidación de Impuesto en el Ministerio de Hacienda, tal y como se obligó en la Cláusula Sexta del Contrato de Promesa de Compra-Venta, cuyo cumplimiento previo es necesario para generar el alegado incumplimiento del demandado en el pago del precio de la venta pactada, púes este acto debía tener lugar al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de venta pactada, el cual era de imposible fijación sin las presentación de las mencionado solvencias. De la misma manera se observa que la actora no aportó prueba alguna que permita presumir que el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, no tenía a su disposición la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00) que era el restante del pago del inmueble, pago este que debía realizarse en el acto de la protocolización del documento definitivo de venta. Como quiera que de conformidad con lo previsto en los artículos 1160 y 1264 de Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe, obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos y las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, la demanda por la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, contra el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA e INDENNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, debe ser declarada SIN LUGAR y así se decide. DE LA RECONVENCION La actora-reconvenida en la contestación a la reconvención que opone la prescripción quinquenal, de conformidad a lo establecido en el artículo 1346 del Código Civil, por cuanto desde el 19 de Junio de 2009, hasta esta fecha han transcurrido 6 años sin que la contraparte hubiese hecho alguna gestión para cumplir o exigir el contrato y mal puede un contrato suscrito entre las partes, con duración de 90 días continuos permanecer vigente por años, encadenando las obligaciones cuasi eternamente, y así lo señala la sentencia de la sala de casación civil del tribunal supremo de justicia, dictada por el magistrado ponente Carlos Oberto Vélez, en fecha 30 de Abril de 2002, expediente N° AA20-C-2000-000961. Por su parte, el demandado alega en su escrito de contradicción que la actora opone la defensa nueva relativa a “la Prescripción Quinquenal” fundamentada en el artículo 1346 del Código Civil y en este sentido reitera que tal absurdo argumento debió en todo caso oponerse en la oportunidad de dar contestación a la reconvención pero nunca en el escrito de promoción de pruebas. Aunado arguye la parte demandada-reconviniente que la oposición de esta temeraria e infundada defensa es totalmente absurda e improcedente toda vez que al examinar el artículo invocado forzosamente se llega a la conclusión que el mismo se refiere a “…LA ACCION PARA PEDIR LA NULIDAD DE UNA CONVENCION DUARA CINCO AÑOS…” y en el caso de marras la demanda principal pretende la resolución del contrato de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de Junio de 2009, anotado bajo el N° 18, Tomo 76, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y la reconvención pretende el cumplimiento de dicho contrato. En primer lugar se evidencia el presente expediente que la actora opuso la Prescripción Quinquenal en el escrito de contestación a la reconvención, por tal razón considera esta sentenciadora que el alegato de prescripción quinquenal fue promovido en forma tempestiva y así se declara. De una revisión de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictada por el Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, en fecha 30 de Abril de 2002, la prescripción de 5 años preceptuado en el artículo 1.346 del Código Civil, se concluye que la misma se refiere a la acción de nulidad de las convenciones y en el caso que nos ocupa la demanda principal pretende la resolución del contrato de opción compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de Junio de 2009, anotado bajo el N° 18, Tomo 76, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y la reconvención pretende el cumplimiento de dicho contrato, de modo que no se peticiona la NULIDAD DEL CONTRATO DE FECHA 19 de Junio de 2009, siendo inaplicable el lapso de prescripción previsto en el artículo 1346 del Código Civil, en cuya virtud esta defensa previa se desecha. Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente: Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción. De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar: Alega el demandado en la reconvención, que en la Cláusula Sexta del contrato bajo examen, que LA OFERENTE AMABELLE ALFONZA DE HARRY, para perfeccionar la Compra-Venta y otorgar los respectivos documentos, debía tener las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicios de Agua y pagados y cancelados los derechos de Autoliquidación de Impuesto en el Ministerio de Hacienda, siendo la única carga de él tener el cheque de gerencia a fin de realizar el pago del saldo del precio, aplicando como fuera a su elección y esta era y es su voluntad, como parte del precio, la suma que entregó por concepto de arras, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (136.000,00), en cuyo caso él solo tendría que pagar como saldo del precio la suma de QUINIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00), en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, conforme a lo convenido en la Cláusula Quinta del contrato autentico bajo examen de fecha 19 de Junio de 2009. Esta sentenciadora, reitera que en estos autos quedó probado que la parte actora no gestionó ni obtuvo las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicios de Agua y la cancelación de los derechos de Autoliquidación de Impuesto en el Ministerio de Hacienda, tal y como se obligó en la Cláusula Sexta del Contrato de Promesa de Compra-Venta, cuyo cumplimiento previo es necesario para generar el alegado incumplimiento del demandado en el pago del precio de la venta pactada, púes este acto debía tener lugar al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de venta pactada, el cual era de imposible fijación sin las presentación de las mencionado solvencias. De la misma manera se observa que la actora no aportó prueba alguna que permita presumir que el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, no tenía a su disposición la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00) que era el restante del pago del inmueble, pago este que debía realizarse en el acto de la protocolización del documento definitivo de venta. En virtud de que de conformidad con lo previsto en los artículos 1160 y 1264 de Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe, obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos y las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, la RECONVENCION propuesta por el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN contra la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA, debe prosperar de conformidad con lo previsto en el artículo 1167 ejusdem y así se decide. -III- DISPOSITIVA Por las razones antes expuestas, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demandan por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA e INDENNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIO, interpuesta por la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, contra el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, contra la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en consecuencia, a) SE ORDENA a la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, a dar cumplimiento con la Cláusula Sexta del Contrato de Venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, Chuao, de fecha 19 de Junio de 2009, es decir debe gestionar, obtener y entregar las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicio de Agua y la Autoliquidación de Impuesto en el Ministerio de Hacienda, que corresponden al bien inmueble cuya venta se pactó y sean posteriormente presentada en el Registro Inmobiliario correspondiente, para la fijación del acto de protocolización de la venta definitiva pactada, en cuyo acto el ciudadano JESUS ENRIQUE BLANCO AMUNDARAIN, debe pagar la cantidad QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00) a la ciudadana AMABELLE ALFONZA DE HARRY, como saldo del precio convenido en el contrato de venta de fecha 19 de Junio de 2009. b) En el caso que la demandante AMABELLE ALFONZA DE HARRY, no de cumplimiento a lo ordenado en el anterior literal, el demandado-reconviniente deberá gestionar, obtener y consignar en estos autos, las solvencias de Derecho de Frente, Catastro, Servicio de Agua, y la Autoliquidación de Impuestos en el Ministerio de Hacienda que correspondan al inmueble cuya venta se pactó, para que luego de obtenidas y consignadas en el expediente y previo la consignación ante el Tribunal del saldo del precio de la venta pactada, es decir la suma de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 544.000,00), sean remitidas por este Tribunal al Registro Inmobiliario correspondiente conjuntamente con copia certificada de la presente sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.- Por cuanto la presente decisión ha sido dictada dentro de la oportunidad legal prevista para ello no requiere la notificación de las partes.- PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de mayo del año dos mil dieciséis (2016).- Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación. LA JUEZ, EL SECRETARIO, CAROLINA GARCÍA CEDEÑO.- CARLOS TIMAURE ALVAREZ.- En esta misma fecha, siendo la una y veinte minutos de la tarde (1:20 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.- EL SECRETARIO, ABG. CARLOS TIMAURE ALVAREZ.-