TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 30 de Mayo de 2016
206º y 157º
ASUNTO: AP11-V-2013-000890
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: Definitiva
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA:
ERLIN OSWALDO NUÑEZ CAZORLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.129.798.
APODERADOS
DE LA PARTE ACTORA:
JAIME RIVEIRO VICENTE, ELBA MEJIAS, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 30.979, 12.854, respectivamente
PARTE DEMANDADA:
RAYZA COROMOTO LIPORACI SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.128.897.
DEFENSORA JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA:
ANA MARÍA QUINTERO MEDINA, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 149.113.
-II-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado previa distribución, siendo admitida por auto de fecha 14 de Agosto de 2013. (f.65).
En fecha 26 de Septiembre de 2013, se requirió información al Servicio Autónomo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), sobre el movimiento migratorio de la parte demandada; cuya respuesta fue recibida en fecha 30 de Octubre de 2013. (f.72).
Por auto de fecha 6 de febrero de 2014, se ordenó la citación de la parte demandada mediante carteles de conformidad con el Artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, por haberse determinado según el informe recibido, que la demandada no se encuentra en el país. (f.84).
En fecha 10 de junio de 2014, se designó defensor judicial, ordenándose su notificación, por lo que una vez efectuada la misma, éste compareció a aceptar el cargo recaído en su persona, y prestar juramento de ley. Así también, en fecha 4 de Diciembre de 2014, la defensora judicial se dio por citada en nombre de su representado, y contestó a la demanda en fecha 15 de enero de 2015. (f.111).
Abierto el lapso probatorio, se publicaron las pruebas promovidas en el proceso en fecha 24 de febrero de 2015, y se dictó auto de admisión de pruebas en fecha 3 de marzo de 2015. (f.115).
En fecha 25 de marzo de 2015, se tomó la declaración testimonial de la ciudadana LOURDES TERESA MARCIALES DAVILA, titular de la cédula de identidad Nº V-6.167.348. (f.127).
En fecha 22 de abril de 2015, se libró oficio relativo a prueba de informes dirigido al Banco Mercantil, Banco Universal, cuya respuesta fue recibida en fechas 27 de julio de 2015 y 10 de agosto de 2015. (f.140, 150).
- III -
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
DEL LIBELO DE LA DEMANDA:
Para fundamentar la pretensión de Cumplimiento de Contrato, la representación judicial de la parte actora planteó lo siguiente:
• Que en fecha 5 de febrero de 2013, y ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, según documento anotado bajo el Nº 34, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, su mandante, el ciudadano ERLIN OSWALDO NUÑEZ CAZORLA, suscribió con el ciudadano Abel Darío Vivas Liporaci, quién actuó en representación de la propietaria del inmueble, la ciudadana RAYZA COROMOTO LIPORACI SANCHEZ, en uso de poder autenticado y posteriormente protocolizado, un contrato de Opción de Compra Venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido 2-16-D, situado en el piso 16 de la Torre 2 del Edificio “Churuata”, el cual se encuentra ubicado entre las Esquinas de San Gabriel y Trocadero, en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital, que aparece registrado a nombre de la ciudadana RAYZA COROMOTO LIPORACI SANCHEZ, según documento protocolizado ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de julio de 1.998, inserto bajo el Nº 11, Tomo 2 del Protocolo Primero.
• Que en dicho contrato de Opción de Compra Venta, que en su criterio constituye un verdadero contrato de compra venta, su mandante adquirió el inmueble señalado, por un monto de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 900.000,00), pagando en el acto de la firma, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 400.000,00), los cuales fueron pagados de la siguiente forma: la cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 13.500,00), entregados mediante cheque librado contra el Banco Mercantil, cuya copia se anexa marcado con la letra “D”, emitido a favor de la ciudadana Lourdes Marciales, titular de la cédula de identidad Nº 6.167.348, quien fungiría como intermediaria en la operación inmobiliaria de compra venta; y la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 386.500,00), entregado mediante cheque de gerencia librado contra el Banco Mercantil, el cual anexa marcado con la letra “E”.
• Que se obligó a pagar el saldo restante del precio de la venta, es decir, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 500.000,00), en el mismo acto de protocolización del documento definitivo de compra venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliario, según se desprende la Cláusula Segunda del referido contrato.
• Que el tiempo establecido para que se materializara la protocolización de la compra venta, fue de 90 días continuos contados a partir de la fecha de la firma, es decir, del 5 de febrero de 2013, prorrogándose automáticamente, en caso de que la institución bancaria en la cual su mandante podía tramitar el crédito hipotecario, no hubiese dado oportuna respuesta sobre el respectivo trámite, como lo dispone la Cláusula Tercera del contrato.
• Que la propietaria se obligó a entregar a su mandante, los documentos y constancias administrativas necesarias para poder introducir ante la Oficina de Registro Inmobiliario el documento de compra venta definitivo del inmueble, y fijar la fecha de firma de éste, lo que nunca ocurrió como lo establece la Cláusula Cuarta del contrato.
• Que las partes establecieron en el contrato, que la cantidad de dinero entregada por su mandante al momento de su firma, sería considerado parte del precio de venta del inmueble, como reza la Cláusula Quinta.
• Que es el caso que su mandante, quien además no tenía ni siquiera la necesidad de recurrir a financiamiento bancario para la adquisición del inmueble adquirido, en muchas oportunidades y a través de la intermediaria inmobiliaria, con la ciudadana Lourdes Marciales, solicitó al apoderado de la vendedora, la entrega de los documentos requeridos por la Oficina de Registro Inmobiliario para la introducción y cálculo de los derechos de registro y demás gastos del documento definitivo de compra venta del inmueble, entre los que se encuentran: la Solvencia de Derecho de Frente (Impuestos Municipales); Cédula Catastral y el Registro de Información Fiscal (RIF) de la vendedora; la Constancia de Pago de Anticipo de Impuesto sobre la Renta, por la venta del inmueble, o en su defecto la Constancia de que el inmueble estaba inscrito como vivienda principal; que éstos documentos nunca fueron entregados por el apoderado de la vendedora dentro del plazo contractual, ni siquiera tomándose en cuenta la prórroga automática del mismo.
• Que el día 5 de junio de 2013 venció el lapso establecido en la Opción de Compra Venta, tomándose en cuenta los 90 días iniciales y los 30 días continuos adicionales de prórroga, y el representante de la vendedora nunca entregó los documentos requeridos para el trámite registral correspondiente, y a esa fecha la representante de la vendedora le manifestó a su mandante su decisión de no vender el inmueble negociado y no suscribir el documento de venta correspondiente.
• Fundamenta la acción en los Artículos 1.133, 1.159, 1.167, 1.211, 1.141, 1.161, 1.259, 1.264, 1.266, 1.269, 1.271, 1.273, 1.474, 1.486, 1.487, 1.488, 1.527, 1.528.
• Cita sentencia Nº 00116 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 22 de marzo de 2013, con Ponencia de la Magistrada Yraima de Jesús Zapata Lara, Exp. 12-274.
• Que habiendo incumplido la vendedora su obligación de realizar la tradición de Ley en caso de venta, y otorgar el documento respectivo ante la autoridad administrativa, queda facultado su mandante, a tenor de lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, y a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los Daños y Perjuicios si hubiere lugar a ello.
• Que el contrato es perfectamente válido, a tenor de lo establecido en el Artículo 1.141 del Código Civil, ya que existió consentimiento mutuo entre las partes, se determinó el objeto del contrato y su causa lícita.
• Que siendo la convención suscrita entre las partes, un contrato que tiene por objeto la transmisión de la propiedad sobre el bien inmueble negociado, ésta se transmitió por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de los establecido en el Artículo 1.161 del Código Civil.
• Que el incumplimiento de la obligación por parte de la vendedora, de realizar la tradición de Ley, la hace responsable de los Daños y Perjuicios causados a su mandante, de acuerdo a los establecido en el Artículo 1.264 del Código Civil, y frente al cumplimiento judicial exigido a través de la presente acción, se pretende que el Tribunal en sentencia reconozca que el contrato suscrito entre las partes en fecha 5 de febrero de 2013, constituye un verdadero contrato de venta, y obligue a la vendedora a suscribir el respectivo documento ante la Oficina de Registro Inmobiliario, o la sentencia que recaiga en la causa sirva de justo título de propiedad para su registro ante la Oficina Pública.
• Que a tenor de los establecido en el Artículo 1.269 del Código Civil, la vendedora del inmueble, se encuentra en mora desde la fecha en que venció el lapso establecido en el contrato suscrito entre las partes, es decir, desde el día 5 de junio de 2013, y además, es responsable de los Daños y Perjuicios causados por su incumplimiento, de acuerdo al Artículo 1.271 del Código Civil.
• Que su mandante es el propietario del bien inmueble descrito, desde la misma fecha en que las partes convinieron en la respectiva operación de compra venta.
• Que su mandante expresa su conformidad en pagar a la orden y a beneficio de la vendedora, el saldo del precio de venta pendiente de pago, es decir, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 500.000,00), dado que no se ha pagado por el fragrante incumplimiento de la vendedora de otorgar el respectivo documento ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, y en consecuencia, se encuentra amparado bajo el principio legal de que el incumplimiento de las obligaciones asumidas por una de las partes, libera a la otra de cumplir las asumidas, hasta que se verifique el cumplimiento de las obligaciones inicialmente contraídas.
• Que la presente acción se refiere a una demanda por cumplimiento de contrato de venta de un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido 2-16-D, situado en el piso 16 de la Torre 2 del Edificio “Churuata”, el cual se encuentra ubicado entre las Esquinas de San Gabriel y Trocadero, en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital, que aparece registrado a nombre de la ciudadana RAYZA COROMOTO LIPORACI SANCHEZ, según documento protocolizado ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de julio de 1.998, inserto bajo el Nº 11, Tomo 2 del Protocolo Primero, que anexa marcado con la letra “B”.
• Que el derecho que tiene su mandante a solicitar judicialmente el cumplimiento del contrato de venta del inmueble, se deriva de lo establecido en las normas legales aplicables y del contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes, que se encuentra debidamente autenticado.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
La defensora judicial de la parte demandada contradijo la demanda de la siguiente manera (f.111):
• Que en aras de procurar una mejor defensa de los derechos e intereses de la demandada, ha intentado entrevistarse con ella siendo esto totalmente infructuoso, en la dirección señalada en el libelo de la demanda, y no ha sido posible porque su defendida se encuentra fuera del país.
• Que niega, rechaza y contradice la demanda en toda y cada uno de los aspectos no favorables a su defendida, por no ser ciertos los hechos alegados por la parte accionante, y especialmente niega, rechaza y contradice que la demandante haya cumplido con las cláusulas del contrato pautado.
• Que niega, rechaza y contradice la demanda de Cumplimiento de Contrato, tanto los hechos como el derecho.
- IV -
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
De seguidas pasa este sentenciador a realizar las siguientes observaciones:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
• Instrumento Poder, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 5 de agosto de 2013, anotado bajo el Nº 43, Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f 39-42.).
Este instrumento autenticado, al no ser impugnado ni tachado corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.
• Copia de la Cédula de Identidad, Nº 6.129.798, del ciudadano ERLIN OSWALDO NUÑEZ CAZORLA. (f.43).
Este instrumento constituye un documento público administrativo, que en criterio de la doctrina patria contiene una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario y como quiera que no lo fue en forma alguna, se aprecia en todo su contenido.
• Copia certificada del documento de venta, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 7 de julio de 1.998, anotado bajo el No. 11, Tomo 02, Protocolo Primero; mediante el cual el ciudadano ABEL DARIO VIVAS BARRIOS, titular de la cédula de identidad Nº 2.752.123, da en venta a la ciudadana RAYZA COROMOTO LIPORACI SANCHEZ, titular de la cédula de identidad Nº 1.128.897, un inmueble constituido por un apartamento distinguido 2-16-D, situado en el piso 16 de la Torre 2 del Edificio “Churuata”, el cual se encuentra ubicado entre las Esquinas de San Gabriel y Trocadero, en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital. En cuyo documento se constituyó hipoteca de Primer Grado sobre el inmueble a favor del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPAS - ME). (f.44-48).
Esta prueba constituye un documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.
• Original de documento de Opción de Compra Venta, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 5 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 34, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; suscrito por una parte por el ciudadano ABEL DARIO VIVAS LIPORACI, titular de la cédula de identidad Nº 6.240.626, procediendo en representación de la ciudadana RAYZA COROMOTO LIPORACI SANCHEZ, titular de la cédula de identidad Nº 1.128.897, conforme a poder otorgado ante el Notario Público del Estado de Florida, el 21 de marzo de 2012, (prominente vendedor); y por la otra por el ciudadano ERLIN OSWALDO NUÑEZ CAZORLA, titular de la cédula de identidad Nº 6.129.798, (prominente comprador), del inmueble constituido por un apartamento distinguido 2-16-D, situado en el piso 16 de la Torre 2 del Edificio “Churuata”, el cual se encuentra ubicado entre las Esquinas de San Gabriel y Trocadero, en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital. (f.50-52).
Constituye este instrumento original de documento auténtico, que corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.
• Copia simple de cheques. (f.54, 55).
Estos instrumentos se desechan, toda vez que constituyen copias fotostáticas de documentos privados, sin valor probatorio, toda vez que sólo pueden ser producidos en juicio en esa forma los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia simple de Instrumento Poder, autenticado en el Estado de Florida, con certificación de Apostilla. (f 57, 58).
Este instrumento se valora en virtud de no haber sido impugnado por la parte contraria.
• Original de Certificación de Gravamen, emitido por el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de julio de 2013, correspondiente al inmueble constituido por un apartamento distinguido 2-16-D, situado en el piso 16 de la Torre 2 del Edificio “Churuata”, el cual se encuentra ubicado entre las Esquinas de San Gabriel y Trocadero, en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante la cual se certificó la no existencia, para esa fecha, de gravamen alguno, ni existencia de medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar, ni Embargos sobre el referido inmueble. (f 60).
Esta prueba constituye un documento público administrativo que en criterio de la doctrina patria contiene una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario y como quiera que no lo fue en forma alguna, se aprecia en todo su contenido. ASÍ SE DECLARA.
• Copia simple de documento de venta, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 7 de julio de 1.998, anotado bajo el No. 11, Tomo 02, Protocolo Primero. (f.61-64).
Este instrumento ya fue valorado supra.
• Declaración testimonial de la ciudadana LOURDES TERESA MARCIALES DAVILA, titular de la cédula de identidad Nº V-6.167.348. (f.127).
Primera pregunta: ¿“Diga la testigo, cual es su actividad comercial o profesional? Respondió la Testigo: “mi actividad comercial es, Corredora de Bienes y Raíces. Segunda pregunta: “Diga la testigo,”si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano ERLIN OSWALDO NUÑES CAZORLA? Respondió la testigo: “Si lo conozco”.Tercera pregunta: “Diga la testigo si conoce de vista trato y comunicaron al ciudadano ABEL DARIO VIVAS LIPORACI?. Respondió la testigo: “Si conozco al señor de vista trato y comunicación”. Cuarta pregunta: “Diga la testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana RAYZA COROMOTO LIPORACI SÁNCHEZ?. Respondió la testigo: “No conozco a la señora Raiza”. Quinta pregunta: “Diga la testigo, si usted como Corredora Inmobiliaria, realizó las gestiones de publicidad y venta de un inmueble tipo apartamento, numero 2-16,-D, del piso 16, de la torre 2, del edificio Churuata, el cual esta ubicado entre las esquinas de San Gabriel y Trocadero de la Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de la ciudadana Raiza Coromoto Liporaci Sánchez.?.Respondió la testigo: “Si, si hice la publicidad y la venta del inmueble. Sexta pregunta: “Diga la testigo si producto de su labor como Corredora Inmobiliaria, sabe y le consta que el ciudadano ERLIN OSWALDO NUÑEZ CAZORLA, convino con usted la compra del inmueble antes referido? Respondió la testigo: “Si después de yo mostrarle el inmueble el decidió comprar el apartamento, porque le gusto”. Séptima pregunta: “Diga la testigo, si sabe y le consta que el precio en que ambas partes contratantes, compradora y vendedora del inmueble, pactaron como precio de compra del mismo, la cantidad de (Bs. 900.000,00)? Respondió la testigo: “Si, si me consta que pactaron ese precio de venta” Octava pregunta: “Diga la testigo, si sabe y le consta que el ciudadano ERLIN OSWALDO NUÑEZ CAZORLA, a los fines de adquirir el apartamento, antes referido entregó la cantidad de (Bs. 400.000,00), como cuota inicial? Respondió la testigo: “Si, el le entregó esa cantidad en un acto en una Notaria, al señor Abel Darío Vivas Liporaci” Novena pregunta: “Diga la testigo, si sabe y le consta que el ciudadano ERLIN OSWALDO NUÑEZ CAZORLA, pagó los (Bs. 400.000,00) de cuota inicial para la compra del apartamento, antes referido de la siguiente manera (Bs. 13.500,00) mediante cheque librado contra el banco Mercantil, identificado con el numero 22484118, a favor de Lourdes Marciales y (Bs. 386.500,00), mediante cheque de gerencia librado contra el Banco Mercantil identificado con el numero 17259079, a favor de la vendedora del inmueble? Respondió la testigo: “Si, si me consta que el entregó los dos cheques, no recuerdo la numeración, pero si me consta que los entregó, uno a nombre del propietario y uno a nombre de Lourdes Marciales, en una notaria”. Décima pregunta: “Diga la testigo, si a los fines de realizar los trámites para el registro del documento de venta definitivo del inmueble referido la propietaria del mismo o su representante, le hicieron entrega de los documentos requeridos por la oficina del Registro Inmobiliario, para la introducción y cálculos de los derechos de registros y demás gastos del documento definitivo de compra venta del inmueble, entre los que se encuentran, (la Solvencia del Derecho de Frente del Inmueble, Impuesto Municipal, la Cédula Catastral y el Registro de Información Fiscal, Rif de la vendedora, la constancia de pago del anticipo de Impuesto Sobre la Renta por la venta del inmueble) (0,5%), del precio de venta del inmueble o en su defecto, la constancia de que el inmueble estaba inscrito como vivienda principal de la vendedora ante las autoridades fiscales venezolanas entre otras?. Respondió la testigo: “No, no me hicieron entrega de los documentos” Décima Primera pregunta: “Diga la testigo, si sabe y le consta que la propietaria del inmueble y su representante decidieron no vender el inmueble señalado al ciudadano ERLIN OSWALDO NUÑEZ CAZORLA y que la testigo de razón fundada de sus dichos?. Respondió la testigo: “A mi no me comunicaron en ningún momento que no le iban a vender, que a partir de que firmaron la opción de compra no supe mas nada me quede en espera, supe de eso por que yo publique, la venta del inmueble, lo mostré varias veces, hasta que el señor Erlin, le gusto el inmueble, decidió comprarlo, previo a esto el señor ABEL se reunió conmigo y solicitó mis servicios de promoción y venta del inmueble antes mencionado”.
Estamos en presencia de lo que en la prueba testimonial se conoce como el testigo Único o el testigo Singular, observándose que la declaración rendida por la ciudadana LOURDES TERESA MARCIALES DAVILA, fue conteste y categórico en sus afirmaciones, no incurriendo en contradicción alguna; sin embargo, aunque la testimonial fue evacuada, cumpliendo con los requisitos previstos en la norma adjetiva, su deposición no puede ser valorada, al no permitir la ley el uso de la prueba testifical para la demostración de la convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor de objeto exceda de dos mil bolívares, conforme a la interpretación de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia, dictada en fecha 14 de marzo de 2000, expediente 99-312, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez:
“…omisis….
A dichos efectos, considera la Sala:
El acápite del artículo 1.387 del Código Civil Venezolano dispone:
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor de objeto exceda de dos mil bolívares…”.
Al respecto, Francesco Messineo, refiriéndose al artículo 2.721 del Código Civil Italiano, equivalente al artículo 1.387 del Código Civil Venezolano, nos señala:
“La prueba testifical, además de ser excluida cuando se exija la escritura ad substantiam…omissis…,sufre en materia de contrato una primera restricción en su admisibilidad en orden al valor del objeto del contrato en controversia (no más allá de cinco mil liras) (art. 2.721, primer apartado). El valor debe determinarse con referencia al momento de la conclusión del contrato.” (Subrayado de la Sala). "Manual de Derecho Civil y Comercial, Tomo II, Doctrinas Generales", página 521
Visto que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares, considera esta Sala de vital importancia en el caso de autos determinar, ….”
• Prueba de informes dirigido al Banco Mercantil, Banco Universal. (f.140, 150).
Este Tribunal le otorga valor probatorio a esta prueba, por haber cumplido con los requisitos existenciales para su validez de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
De la evacuación de esta prueba se recabó lo siguiente:
a. En fechas 27 de julio de 2015: respuesta mediante la cual se indica que se anexa copia del cheque Nº 22484118, a nombre de la ciudadana Lourdes Marciales, por la cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.500,00), en fecha 4 de febrero de 2013, girado contra la cuenta corriente Nº 0105-0012-57-1012482049, depositado a la cuenta de ahorro Nº 0105-0704-9877-0422-2619; y copia del cheque de gerencia Nº 2699259079, por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 386.500,00), de fecha 4 de Febrero de 2013, por concepto de Opción de Compra Venta, emitido contra la cuenta de ahorro Nº 0105-0131-8501-3106-3618, perteneciente al ciudadano Núñez Cazorla Erlin Oswaldo, de lo cual se anexa copia de la nota de débito del cheque de gerencia. Cuyo cheque de gerencia fue librado a favor del ciudadano Abel Darío vivas Liporaci.
b. En fecha 10 de agosto de 2015: respuesta mediante la cual se indica que no fue posible ubicar el cheque de gerencia Nº 2699259079, por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 386.500,00), de fecha 4 de Febrero de 2013, por concepto de Opción de Compra Venta, emitido contra la cuenta de ahorro Nº 0105-0131-8501-3106-3618, perteneciente al ciudadano Núñez Cazorla Erlin Oswaldo.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Durante la fase probatoria, el defensor judicial designado, no presentó prueba alguna.
- V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Juzgador pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:
Establece el Artículo 1.133 del Código Civil que “El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico“, y agregamos que para que el mismo pueda existir, debe haber consentimiento de las partes, objeto y causa lícita.
Por otra parte, el Código Civil también señala en su Artículo 1.159 que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las parte. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Así también, en su Artículo 1.160 se establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Tenemos así, que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, existiendo la posibilidad de entregar parte del precio en calidad de arras y pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
Así mismo el artículo 1.167, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Este Juzgador observa que la presente demanda versa sobre el cumplimiento de un CONTRATO denominado “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA”, sobre cuya existencia y contenido no existe controversia, celebrado entre las partes del proceso, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 5 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 34, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; suscrito por una parte por el ciudadano ABEL DARIO VIVAS LIPORACI, titular de la cédula de identidad Nº 6.240.626, procediendo en representación de la ciudadana RAYZA COROMOTO LIPORACI SANCHEZ, titular de la cédula de identidad Nº 1.128.897, conforme a poder otorgado ante el Notario Público del Estado de Florida, el 21 de marzo de 2012, (el prominente vendedor); y por la otra por el ciudadano ERLIN OSWALDO NUÑEZ CAZORLA, titular de la cédula de identidad Nº 6.129.798, (prominente comprador), del inmueble constituido por un apartamento distinguido 2-16-D, situado en el piso 16 de la Torre 2 del Edificio “Churuata”, el cual se encuentra ubicado entre las Esquinas de San Gabriel y Trocadero, en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital. (f.50-52); en cuyo contrato se establece un plazo de noventa (90) días continuos calendarios y una prórroga de treinta (30) días continuos.
Ambas partes, establecieron condiciones en la negociación celebrada, por lo que, una vez cumplidas en la forma pactada conducirían a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.
Este Juzgador observa que la controversia entre las partes se reduce a determinar quién ha incumplido o no en las obligaciones del Contrato de Opción a Compra, pues la parte actora (compradora) alega que la parte demandada (vendedora) no suministró los recaudos para la correspondiente protocolización de la venta definitiva.
El Defensor Judicial designado en este proceso, hizo formal contradicción a la demanda, dado que en la oportunidad legal correspondiente dio contestación a la misma, indicando entre otras determinaciones, que le fue imposible lograr alguna comunicación con su defendida; en este sentido, negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
De una síntesis de la actividad probatoria se puede precisar, del análisis de todas las probanzas aportadas en el presente asunto, que quedó demostrado lo siguiente:
o Que el demandado es propietario del inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra cuya ejecución se demanda, según documento público de propiedad, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 7 de julio de 1.998, anotado bajo el No. 11, Tomo 02, Protocolo Primero; correspondiente a un inmueble constituido por un apartamento distinguido 2-16-D, situado en el piso 16 de la Torre 2 del Edificio “Churuata”, el cual se encuentra ubicado entre las Esquinas de San Gabriel y Trocadero, en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital.
o La existencia del contrato de opción de compra autenticado celebrado el 5 de febrero de 2013; entre el ciudadano ABEL DARIO VIVAS LIPORACI, titular de la cédula de identidad Nº 6.240.626, procediendo en representación de la ciudadana RAYZA COROMOTO LIPORACI SANCHEZ, titular de la cédula de identidad Nº 1.128.897, y por la otra por el ciudadano ERLIN OSWALDO NUÑEZ, con las siguientes particularidades:
 RAYZA COROMOTO LIPORACI SANCHEZ, se comprometió a vender y ERLIN OSWALDO NUÑEZ, se comprometió a comprar un apartamento propiedad de la primera, distinguido 2-16-D, situado en el piso 16 de la Torre 2 del Edificio “Churuata”, el cual se encuentra ubicado entre las Esquinas de San Gabriel y Trocadero, en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital, por un precio de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000)
 ELIN OSWALDO NUÑEZ, pagó como parte del precio la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 400.000,00), de la siguiente forma: la cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 13.500,00), entregados mediante cheque librado contra el Banco Mercantil, emitido a favor de la ciudadana Lourdes Marciales, titular de la cédula de identidad Nº 6.167.348, quien fungiría como intermediaria en la operación inmobiliaria de compra venta; y la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 386.500,00), entregado mediante cheque de gerencia librado contra el Banco Mercantil, el cual anexa marcado con la letra “E”.
 ELIN OSWALDO NUÑEZ se obligó a pagar el saldo restante del precio de la venta, es decir, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 500.000,00), en el mismo acto de protocolización del documento definitivo de compra venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliario, según se desprende la Cláusula Segunda del referido contrato.
 Que el tiempo establecido para que se materializara la protocolización de la compra venta, fue de 90 días continuos contados a partir de la fecha de la firma, es decir, del 5 de febrero de 2013, prorrogándose automáticamente, por treinta (30) días mas, en caso de que la institución bancaria en la cual su mandante podía tramitar el crédito hipotecario, no hubiese dado oportuna respuesta sobre el respectivo trámite.
 Que la propietaria se obligó a entregar a su mandante, los documentos y constancias administrativas necesarias para poder introducir ante la Oficina de Registro Inmobiliario el documento de compra venta definitivo del inmueble, y fijar la fecha de firma de éste, conforme lo establece la Cláusula Cuarta del contrato.
 Que las partes establecieron en el contrato, que la cantidad de dinero entregada por su mandante al momento de su firma, sería considerado parte del precio de venta del inmueble, como reza la Cláusula Quinta.
o Que sobre el inmueble objeto de la demanda no pesa gravamen hipotecario.
Por otra parte, del análisis de las defensas esgrimidas por la parte demandada, efectuadas por el defensor judicial, no habiendo sido desconocido ni ejercido ningún tipo de impugnación sobre el documento fundamental de la demanda, es concluyente para este operador de justicia otorgarle pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.159 del Código Civil, ya que si bien es cierto que el Defensor negó, rechazó y contradijo la demanda, no es menos cierto que en la fase probatoria respectiva no probó el cumplimiento del contrato objeto del presente proceso, ni creó en el ánimo de quien suscribe algún indicio referido a algún hecho extintivo de la obligación demandada conforme a lo que estipula el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
De la lectura de la CLÁUSULA CUARTA del contrato, tenemos que en la misma se estableció que:
“A los fines de la protocolización del documento definitivo de compra venta “EL PROMINENTE VENDEDOR” se obliga a entregar al “PROMINENTE COMPRADOR”, con por lo menos diez (10) días de anticipación a la finalización del plazo previsto en la cláusula Tercera, la Solvencia de Impuesto sobre el inmueble (Derecho de Frente), copia del Registro de Información Fiscal (RIF)”;
Observa este juzgador que no aparece probado en autos que se hubiere hecho la entrega de los recaudos señalados, lo que a la luz del pensamiento racional y lógico impedía la celebración del acto de protocolización traslativo de propiedad, ya que este, necesariamente, depende de la presentación de todos los recaudos necesarios solicitados por el Registro, para que pueda fijarse oportunidad para tal acto.
Así entonces, demostrada como ha sido la existencia de la obligación aducida por la actora, correspondía a la parte demandada demostrar que había cumplido con dicha obligación, para lo cual no es suficiente negar, rechazar y contradecir la pretensión, sin la presentación de ningún medio probatorio que sustentara la contradicción de la demanda.
Se constata que, las obligaciones asumidas por la parte demandada, no fueron debidamente honradas, ya que no produjo los medios de pruebas, que efectivamente comprobaran el cumplimiento de la obligación; que conforme a la CLÁUSULA CUARTA del contrato, era entregar al “PROMINENTE COMPRADOR”, con por lo menos diez (10) días de anticipación a la finalización del plazo previsto en la cláusula Tercera, la Solvencia de Impuesto sobre el inmueble (Derecho de Frente), copia del Registro de Información Fiscal (RIF), con lo cual obstaculizó totalmente la celebración del otorgamiento de la venta definitiva. Así se declara.
En tal sentido, en vista que, el artículo 1.264 del Código Civil prevé que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y en el caso de marras, la parte demandada no demostró en autos, que diera cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de Opción de Compra Venta, razón por la que resulta forzoso concluir que el otorgamiento definitivo de la venta del inmueble objeto de la demanda, no se protocolizó por el incumplimiento del demandado en cuya virtud la demanda debe ser declarada CON LUGAR. Así se declara.
En cuanto a la naturaleza del Contrato cuyo cumplimiento se demanda, necesario es traer a colación la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, la cual es del tenor siguiente:
“Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia Nº 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
(…)
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
(…)
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
(…)
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
(…)
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
(…)
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
(…)
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
(…)
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
(…)
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.” (Resaltado del Tribunal)
Este sentenciador asume el anterior criterio jurisprudencial y concluye que el contrato cuyo cumplimiento se demanda es un contrato preliminar de compraventa porque para el momento de su estipulación, se aceleraron los efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes, de modo que ante la negativa de alguna de ellas de suscribir el documento definitivo de venta, es necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado y para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante.
- VI -
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por el ciudadano ERLIN OSWALDO NUÑEZ CAZORLA, contra la ciudadana RAYZA COROMOTO LIPORACI SANCHEZ. En consecuencia, se condena a la parte demandada, la ciudadana RAYZA COROMOTO LIPORACI SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.128.897, a que previo el pago del saldo restante del precio previsto en el contrato, es decir la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), a otorgar por ante el Registro Subalterno correspondiente, el documento definitivo de venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido 2-16-D, situado en el piso 16 de la Torre 2 del Edificio “Churuata”, el cual se encuentra ubicado entre las Esquinas de San Gabriel y Trocadero, en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital, al ciudadano ERLIN OSWALDO NUÑEZ CAZORLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.129.798. En el supuesto de que la parte demandada no cumpla en la firma definitiva de venta del inmueble antes descrito, la presente sentencia servirá como título de propiedad, ordenándose al Registrador Subalterno correspondiente, la protocolización de la presente sentencia, teniéndose como propietario del inmueble antes identificado, al ciudadano ERLIN OSWALDO NUÑEZ CAZORLA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.129.798, de conformidad con lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil; SEGUNDO: Se condena al pago de las costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes, Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los treinta (30) días del mes de Mayo del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
EL JUEZ

Dr. LUÍS ERNESTO GÓMEZ SÁEZ
LA SECRETARIA,

Abg. SONIA CARRIZO ONTIVEROS
En esta misma fecha, siendo las ____________, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada.
LA SECRETARIA,

Asunto: AP11-V-2013-000890
LEG/SCO/Eymi