TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 206° y 157°

DEMANDANTE
RECONVENIDA: AIDA LUZ CALLE SALCEDO, nacionalidad colombiana, de este domicilio, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. E.- 82.185.719, luego nacionalizada venezolana, titular de la cédula de identidad No. 24.209.501.
APODERADOS
JUDICIALES: JUAN LUIS AGUANA FIGUERA, ANGEL DARIO SOLER RAMIREZ y WENDY J. RODRIGUEZ C., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo el N° 1.608, 139.924 y 164.736, respectivamente

DEMANDADOS
RECONVINIENTES: ZORAIDA ORTIZ SILVA (†), venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula identidad N° 2.133.178 y los herederos conocidos de la de cujus ut supra identificada ciudadanos OSCAR ALFREDO FERMÍN ORTIZ, SARETH MILAGROS FERMÍN e INDIRA SOLEDAD FERMÍN ORTIZ, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.194.622, V-11.560.388 y V-12.689.681, en ese mismo orden.
APODERADAS
JUDICIALES: MIRNA PEINADO GOMEZ y GLADIS CECILIA GUTIERREZ, abogadas en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.211 y 49.404, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA Y RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2012-000797

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta Alzada conocer de la apelación interpuesta en fecha 5 de diciembre de 2012, por la apoderada judicial de la parte demandada abogada GLADIS CECILIA GUTIERREZ, contra la decisión dictada en fecha 25 de mayo de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta interpuso la ciudadana AIDA LUZ CALLE SALCEDO contra la ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA (†). En el expediente signado con el No. AH13-V-2005-000086 (nomenclatura del aludido juzgado).

Por auto fechado 10 de diciembre de 2012, el juzgado a quo oyó en ambos efectos la referida apelación y en consecuencia, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 13 de diciembre de 2012, procedió a realizar el sorteo de ley, correspondiendo el conocimiento y decisión de la presente causa a esta Superioridad.

Por auto de fecha 19 de diciembre de 2012, se dio entrada al expediente y se fijó de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa fecha, -exclusive-, para que las partes presenten informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes, se procedería con la apertura de un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes a esa fecha exclusive, para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 eiusdem.

En fecha primero de marzo de 2013, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes constante de tres (3) folios útiles a través del cual alegó lo siguiente: 1) Que “…Aunque consciente estoy que este acto de informes debe estar referido, por nuestra parte, a la justificación de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de mayo de 2.011, somos de la consideración que es menester explanar los antecedentes del citado proceso, así como del fallo recaído en procura de explicar los fundamentos que dieron origen al mismo, y así llevar a conocimiento de este juzgador superior actuando en alzada suficientes y plurales elementos de convicción, que permita de manera pertinente, acreditar nuestra pretensión, y producir la mayor certeza de los alegatos producidos, a los fines de permitir fundamentar su motivación y decisión de manera justa y apegado conforme a los lineamientos establecidos en las normativas legales delDerecho (sic)…”; 2) Que “…Así tenemos en fecha 23 de mayo de 2.003, fue suscrito un contrato de opción de compra venta de un inmueble entre mi representada Aída Luz Calle Salcedo y la ciudadana Zoraida Ortiz Silva, amabas partes plenamente identificados en autos, cuyo bien inmueble se encuentra constituido por una casa de habitación y el terreno sobre el cual se encuentra construida, situada en el Callejón Santa Ana, urbanización Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, verificándose que dicha operación fue legalmente autenticada ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador, bajo el N° 75, Tomo 25, de fecha 23/05/2003, de los Libros de Autenticaciones llevados ante dicha oficina notarial, cuyo instrumento constituyó prueba fehaciente y fundamental de la acción interpuesta. A los fines de evidenciar que la ciudadana Zoraida Ortiz (parte demandada) era la legitima propietaria del inmueble objeto del contrato accionado se consignó adjunto al escrito libelar todo la documentación que la acreditaba como tal. Del citado documento a que hemos referido, es incuestionable el contenido, firmeza y decisión que ambas partes manifestaron y firmaron para proceder a realizar el negocio convenido…”; 3) Que “…Conforme a ello Ciudadano Juez Superior, si hay algo que evidencia de manera irrefragable la real intención y el expreso consentimiento, sin vicios, de ambos partes, es precisamente el documento autenticado consignado en autos, se repite, como documento fundamental de la acción propuesta dentro del cual quedaron plasmadas las manifestaciones expuestas por ambas contratantes para llevar a cabo la operación de opción de compra venta suscrito entre ellas, cuyo documento al no ser objeto de impugnación o tacha por la parte contraria adquirió pleno valor probatorio…”; 4) Que “...En razón de ello, dado el sentido que se le debe dar la intención de las partes dentro de una contrato bilateral, por una parte la aceptación por parte de mi representada Aída Calle Salcedo (formalizada con escritura) bajo la conformidad por parte de la vendedora Zoraida Ortiz. Tal manifestación expresa de voluntades concretó la finalidad a la cual estaba dirigida la celebración del contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio…”; 5) Que “…Más sin embargo habiendo recibido la demandada parte del dinero acordado contractualmente, montos detallados así: específicamente la suma de Tres Mil de (sic) Bolívares fuertes (Bsf. 3.000.00) al momento de la autenticación del documento, a ello debe sumársele la cantidad de Ocho Mil Novecientos Cincuenta (Bs.f 8.950,00) por concepto de cuotas de abono del monto total de venta, lo cual conforme a una pequeña operación aritmética generó la cantidad de Once Mil Novecientos Cincuenta Bolívares fuertes (Bs. F. 11.950,00), quedando un remanente a favor de la vendedora por el monto de Ocho Mil Cincuenta Bolívares (Bs. F. 8.050,00) para alcanzar la suma total de Veinte Mil Bolívares (Bs. F. 20.000,00), determinándose a través de las pruebas producidas en juicio en que la parte demandada de manera irresponsable no suministró a la actora compradora dentro del lapso legal obligada y establecida contractualmente para hacerlo, las solvencias de los servicios públicos (agua, derecho de frente y aseo urbano) incumpliendo de esta forma la cláusula séptima del contrato tantas veces descrito…”; 6) Que “…Aún cuando manifestamos nuestra conformidad con la decisión proferida por el A quo y la consecuente condenatoria a la parte demandada, cuyos extractos se verifican dentro de la citada decisión, debemos agregar la desmedida actuación procesal de una de las herederas de la demandada, la cual se cobijó (ver escrito de contestación) con alegaciones incongruentes y sin fundamentos legales que desvirtúan de alguna forma los hechos narrados y el derecho invocado por mi representada…”; 7) Que “…Bajo el amparo de los fundamentos de hecho y de Derecho traídos al presente escrito, relacionados con la controversia y el dictamen recaído en este proceso, es consideración de esta representación judicial de la parte actora, que en base a los mismos y a los razonamientos que con criterio de una justicia recta fue sustentada, tales criterios jurídicos guardan una absoluta correspondencia y fidelidad, tanto con los hechos, como el acervo probatorio los cuales sirvieron de marco a la procurada tutela judicial de nuestra legitima (sic) pretensión en el presente asunto…”

De esta manera quedó agotada la sustanciación del presente juicio según el procedimiento en segunda instancia para sentencias definitivas, y de seguidas se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman su expediente.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició este juicio mediante demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que en fecha 26 de enero de 2005, interpuso el abogado JUAN LUIS AGUANA FIGUERA, dicho texto libelar contiene los siguientes alegatos: 1) Que “…La vendedora, ZORAIDA ORTIZ SILVA, se obligó a vender pura y simple e irrevocablemente a la compradora, AIDA LUZ CALLE SALCEDO, y está a su vez obligó a comprar un inmueble constituido por una casa de habitación y el terreno sobre la cual está construida, ubicado en el Callejón Santa Ana de la Urbanización Prado de Maria, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. El terreno mide seis (6) metros de frente por nueve (9) metros de fondo, siendo su superficie, en consecuencia, de CINCUENTA Y CUATRO (54) METROS CUADRADOS, y su linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Callejón Santa Ana, en seis metros (6 Mts.); SUR: En seis metros (6 Mts.) con el lindero Norte de la otra parcela del mueble identificado con el N° 36-20, que le corresponde a las co-herederas REINA M. ORTIZ DE ALONZO y MARIA ELENA ORTIZ SILVA; ESTE: En nueve metro (9 Mts.) con casa de la Sucesión Guerra; y, OESTE: En nueve metros (9 Mts.) con casa de la Sucesión Mieres.- 2) Que “…El precio de la venta se fijó en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), los cuales serían cancelados por la compradora en el domicilio de la vendedora, que ésta declaró conocer; 3) Que “...En consecuencia, la cantidad de dinero que hasta mayo de 2004 había pagado mi poderdante a cuenta del valor del inmueble a que se refiere el contrato celebrado entre las partes, se discrimina de la siguiente manera: 1) TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) al firmar el llamado Contrato de Opción de Compra-Venta, en cumplimiento de lo previsto en la Cláusula Tercera de dicho contrato; 2) TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.150.000,00) de QUINCE (15) cuotas mensuales y consecutivas a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) cada una, y un abono de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000) a la cuota correspondiente al mes de septiembre de 2004; y, 3) SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) por la cancelación de TRES (3) pagos especiales. Todos estos pagos suman la cantidad de DOCE MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 12.150.000,00)…”; 4) Que “…La vendedora, ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA, se comprometió, y así quedó estipulado en la Cláusula Séptima del contrato firmado entre las partes a cancelar la deuda que pesa sobre el inmueble vendido a mi mandante, a favor de la Compañía Anónima la Electricidad de Caracas, y a entregar a la compradora la solvencia del referido servicio, dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de autenticación del documento donde consta el denominado Contrato de Opción de Compra-Venta, a los fines de que la compradora pudiera gestionar el cambio respectivo del beneficiario del servicio, y así la compradora pudiera comenzar a cancelar dicho servicio de luz por su cuenta. La citada deuda montaba a la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 241.471.00) para el 02 de mayo de 2002, fecha en que le fue suspendido al inmueble el servicio de luz, según consta de la comunicación de fecha 01 de diciembre de 2004, emanado de SERDECO, y en consecuencia cuando se celebró el Contrato de Opción de Compra-Venta el inmueble carecía del servicio de luz eléctrica y continúa sin dicho servicio, ya que la vendedora no cumplió el compromiso de pagar dicha deuda dentro de los seis (6) meses después de la autenticación del citado contrato de Opción de Compra-Venta, acto que se efectuó el 23 de mayo de 2003…”; 5) Que “(…) Con el fin de superar la difícil situación por el incumplimiento de la vendedora, le participó, en el mes de mayo de 2004, a la vendedora en atención a lo contemplado en el Particular Quinto del contrato celebrado entre las partes, su intención de cancelar la totalidad del saldo deudor del precio de venta del inmueble es decir, la cantidad de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 7.850.000,00), y al efecto le pidió que se procediera a la redacción del documento definitivo de venta y luego se lo entregara para revisarlo y se fijara la fecha para su protocolización, a lo que la vendedora le respondió que autorizaba a mi mandante para que solicitara los servicios de un abogado y se redactara el documento definitivo de venta. Seguidamente, mi mandante hizo redactar por un abogado el documento definitivo de venta y le pidió a la vendedora que le entregara las solvencias de electricidad, agua y derecho de frente, lo que no se efectuó debido a que la vendedora no ha pagado lo adeudado por los mocionados servicios públicos…”; 6) Que “…Por las razones de hecho y de derecho expuestas, cumpliendo expresas instrucciones de mi mandante, la ciudadana AIDA LUZ CALLE SALCEDO, con fundamento en lo estipulado en el artículo 1167 del Código Civil, procedo a demandar como efecto formalmente demando en este acto, a la ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA, ambas antes identificados, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en el incumplimiento del contrato bilateral de venta celebrado el 23 de mayo del año 2003, y en consecuencia, otorgue a mi mandante el documento definitivo de venta del inmueble a que se refiere el citado contrato de promesa bilateral de venta, previa consignación en el Tribunal del saldo deudor del precio fijado para la venta, montante a la cantidad de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 7.850.000,00), y en el caso de que la demandada no acredite durante el desarrollo del proceso, haber cancelado las deudas que pesan sobre el inmueble objeto de la venta, por concepto de los servicios de electricidad y de agua, el monto de estas deudas sean descontados del saldo deudor del precio que debe consignar mi mandante en el Tribunal, que es la suma de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 7.850.000,00). Igualmente pido, que para el caso de que la demandada se negare a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, la sentencia que se dicte en este proceso y que ordene dicho otorgamiento, sirva de titulo de propiedad de mi mandante sobre el inmueble en referencia, una vez realizada su protocolización, a tenor de lo previsto en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil…”

Quedando admitida dicha demanda en fecha 2 de febrero de 2005, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA, a los fines de dar contestación a la demanda.

Luego de ello, en fecha 11 de febrero de 2005, comparece el abogado JUAN LUIS AGUANA FIGUERA, en su condición de apoderado judicial de la parte actora y procede a consignar un talonario de recibos constante de veinte nueve (29) recibos de pagos en original señalados en el libelo de la demanda, los cuales se identificaran a continuación, plasmando dichos montos en su equivalente en la actualidad en virtud de la reconversión monetaria efectuada mediante Decreto Presidencial N° 5.229 del 06/03/2007 y publicado en Gaceta Oficial N° 353.179.

Por otro lado, consta gestiones por parte del alguacil José Fajardo, en fecha 21 de marzo de 2005, donde se evidencia la práctica efectiva de la citación personal de la ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA, parte demandada en el presente juicio (f. 63).

Posterior a ello, comparece en fecha 27 de abril de 2005, la abogada CHELIDE BOLIVAR COVA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demanda, y procede a dar contestación al fondo de la demanda; a su vez, reconviene a la misma alegando en dicho escrito lo siguiente: i) Procede a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho en que invoca su pretensión. ii) Reconoce que el precio pactado para dicha venta fue la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 20.000.000,00), hoy día en virtud de la reconversión monetaria corresponde a la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 20.000,00). iii) De igual forma alega, que la demandante se ha atrasado en los pagos de las cuotas de la opción de compra-venta del inmueble de marras, lo cual es causal de la resolución del contrato conforme lo estipula la cláusula quinta del contrato de compra-venta. Asimismo, aduce que mal podría la ciudadana AIDA LUZ CALLE SALCEDO, en su condición de actora en el presente juicio, solicitar la entrega de las escrituras del inmueble, cuando la misma no ha terminado de pagar el precio estipulado de la referida venta, además que dichos pagos siempre fueron realizados con demora. iv) Por otro lado, arguye que la parte actora no paga desde el mes de noviembre de 2003 las mensualidades, y que a su vez el último pago especial fue efectuado en febrero de 2004, por tanto es evidente el incumplimiento de su obligación. Aunado a ello, alega su desacuerdo con la cantidad señalada por la demandante que haya sido entregada a su defendida hasta el momento, puesto que considera que mal podría la parte actora consignar por ante el tribunal una cantidad inferior a la que corresponde. v) Por último, alega que a pesar de que su representada no ha recibido el monto total de la referida opción de compra-venta, la compradora a disfrutado del inmueble ut supra mencionado desde el día 30 de mayo de 2003.

Respecto a la reconvención: Procede la parte demandada-reconviniente a subsumir la presente pretensión en el incumplimiento del contrato de opción de compra-venta, más específicamente en el incumplimiento de las cláusulas tercera y quinta, las cuales hacen alusión al precio convenido de venta y a su pago, incluso a la fecha en las cuales se debía realizar dichos pagos. Por lo tanto, alega la representación judicial de la parte demandada-reconviniente que la parte actora-reconvenida no ha ejecutado su obligación principal, la cual es pagar el precio convenido para la venta del inmueble en la forma y tiempo establecido en el contrato, al punto de que se encuentra atrasa en ello, a pesar que se ha beneficiado de dicho inmueble toda vez que lo viene ocupando desde el momento que se autentico el contrato de opción de compra-venta. Siendo así, solicita la resolución de contrato celebrado con la ciudadana AIDA LUZ CALLE SALCEDO, conjuntamente con el resarcimiento de daños y perjuicios.

Seguidamente, por auto del 10 de junio de 2005, el tribunal a quo procede a admitir la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, quedando emplazada la parte actora-reconvenida en virtud de encontrarse la misma a derecho. Siendo así, comparece en fecha 21 de junio de 2005, el apoderado actor y consigna escrito de contestación a la reconvención a través del cual ratifica en todas sus partes tanto en el derecho como los hechos en que fundamenta su pretensión. Asimismo, niega, rechaza y contradice las afirmaciones realizadas por la parte demandada-reconviniente, respecto al supuesto atraso de las cuotas convenidas por parte de la actora, ya que para el mes de mayo de 2004, se había cancelado a la vendedora la suma actual de DOCE MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 12.150,00), tal y como se desprende de la serie de comprobantes traídos al proceso y los cuales no fueron objeto de desconocimiento por parte de la demandada-reconviniente en la etapa de contestación, obteniendo así su reconocimiento de conformidad al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

De igual manera, aduce que todo incumplimiento se deriva por parte de la demandada-reconviniente al no cumplir con lo pactado en el contrato de opción de compra-venta, en lo que respecta a su cláusula séptima la cual establecía que la vendedora −demandada-reconviniente− se comprometió a entregar a la compradora −actora-reconvenida− la solvencia de los servicios públicos, esto es agua, aseo y derecho de frente del inmueble objeto de compra-venta, dentro de los seis (6) meses subsiguiente a la autenticación del contrato in comento, esto es, 23 de noviembre de 2003, ya que el mismo fue autenticado el 23 de mayo de 2003.

Por otro lado, argumenta que en virtud de que la vendedora no había cumplido con lo pactado en la cláusula séptima, le manifestó que estaba dispuesta a pagar el saldo restantes que adeudaba para el mes de mayo de 2004, y así proceder con la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble; proposición ésta que estuvo de acuerdo la vendedora autorizando inclusive a su mandante para la redacción del documento definitivo para su revisión, siendo imposible luego la localización de la misma y por ende con base a lo preceptuado en el artículo 1.168 del Código Civil, resolvió en el mes de mayo de 2004 acogerse a esta disposición legal y acude ante la vía judicial para exigir el cumplimiento de la vendedora de lo pactado en el contrato de opción de compra-venta suscrito el 23 de mayo de 2003.

Asimismo, arguye que lo manifestado por parte de la demandada-reconviniente, respecto a lo exagerado de la estimación de la demanda es mentira, ya que si bien la compradora habita el inmueble desde la autenticación del documento −23.5.2003−, tal circunstancia ocurre en virtud de lo pactado en la cláusula cuarta, por tanto la estimación de la demanda se ajusta a las ocurrencias.

Por último, rechaza el petitorio atinente al pago de la suma en la actualidad de TREINTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 30.000,00) por concepto de daños y perjuicios, puesto que su representada en ningún momento ha ocasionado daños y perjuicios a la vendedora, y además el petitorio no puede ser considerado por el Tribunal, ya que no cumple con lo previsto en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que si la demanda recae sobre daños y perjuicios, los mismos deben especificarse y cuales fueron sus causas, que la demandada reconviniente no cumplió con dicho requisito.

Vencido el lapso de contestación a la reconvención, comparece en fecha 22 de julio de 2005, el abogado Juan Luís Aguana Figuera, apoderado actor-reconvenido y consigna escrito de promoción de pruebas, constantes de dos (2) folios útiles, siendo agregado el mismo a los autos en fecha 25 de julio de 2005.

Por auto del 11 de agosto de 2005, el tribunal procedió con la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, ordenando la notificación de las partes puesto que dicho pronunciamiento fue realizado fuera de la oportunidad legal (f. 79).

Verificada la notificación de las partes, conforme se evidencia de diligencia suscrita por la propia representación judicial de la parte actora-reconvenida ciudadana AIDA LUZ CALLE SALCEDO, en fecha 9 de febrero de 2006; y por la constancia dejada por parte de la secretaria en fecha 12 de enero de 2007, donde indica que se cumplieron las formalidades establecidas en el artículo 233 de nuestra ley adjetiva; comparece la representación judicial de la parte actora-reconvenida y solicita que se libren los oficios respectivos atinentes a la admisión de las pruebas de informes promovidas, procediendo el tribunal a oficiar a HIDROCAPITAL, C.A., oficina comercial Andrés Bello y Administradora SERDECO, C.A., mediante oficios Nros. 10538 y 10539, fechados 22 de febrero de 2006, respectivamente.

En fecha 16 de abril de 2007, compareció la ciudadana INDIRA SOLEDAD FERMIN, debidamente asistida por el abogado VICTOR RUBIO, y procede a consignar acta de defunción de la ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA(†), de lo cual el tribunal se pronuncia por auto del 18 de abril de 2007, suspendiendo la causa de conformidad con lo preceptuado en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil (f. 99).

En virtud de lo anterior, compare en fecha 09 de octubre de 2007, el abogado JUAN LUIS AGUANA FIGUERA, en su condición de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, consignado escrito a través del cual solicita la citación de los herederos conocidos de la de cujus ZORAIDA ORTIZ SILVA(†), y a su vez solicita que al conocerse los herederos de la fallida no es necesario agotar la citación −edictos− de los herederos desconocidos, fundamentándose en sentencia dictada en fecha 15 de marzo de 2000, por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia; de lo cual el tribunal procede a pronunciarse en fecha 18 de octubre de 2007, donde ordena la citación de los ciudadanos OSCAR ALFREDO FERMÍN ORTIZ, SARETH MILAGROS FERMÍN e INDIRA SOLEDAD FERMÍN ORTIZ, en su condición de herederos de la ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA(), quien fuera parte demandada en el presente juicio.

Una vez agotada la citación personal de los herederos, tal y como se evidencia en diligencias suscritas en fechas 7 de enero de 2008 (folios 127 y 129), y, 07 de marzo de 2008 (folio 131); el nuevo juez temporal dictó auto el 04 de agosto de 2008, mediante el cual se abocó al conocimiento de la causa, concediendo a las partes el lapso de 3 días establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo así, en fecha 25 de mayo de 2011, el juzgado de la causa procedió a dictar sentencia en el presente juicio, declarando parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y sin lugar la reconvención propuesta. Asimismo, ordenó la notificación de las partes por cuanto la decisión recurrida fue dictada fuera del lapso natural de sentencia.

En fecha 1 de junio de 2011, comparece la representación judicial de la parte actora-reconvenida, y se da por notificado de la sentencia in comento, solicitando a su vez la notificación de la parte demandada, acordando tal pedimento por auto fechado 2 de junio de 2011. Así las cosas, mediante diligencia de fecha 30 de noviembre de 2012, el alguacil Rosendo Henríquez, procedió a dejar constancia de la práctica efectiva de la notificación de la parte demandada-reconviniente, quien por diligencia suscrita en fecha 5 de diciembre de 2012, interpuso recurso ordinario de apelación contra el fallo definitivo dictado en fecha 25 de mayo de 2011.

Ahora bien, luego de asignado a esta superioridad el conocimiento de la apelación interpuesta contra la referida sentencia antes indicada, tal y como ya ha sido reseñado en los antecedentes de este fallo, quedó cumplido el trámite de sustanciación conforme al procedimiento en segunda instancia, por lo que nos encontramos en la fase decisoria que ahora nos ocupa.

III
MOTIVACION PARA DECIDIR

Procede este Tribunal a proferir sentencia, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que a continuación se exponen:

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón al recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 5 de diciembre de 2012, por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de mayo de 2011, que declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta y sin lugar la reconvención o mutua petición propuesta. Esa decisión judicial es en su parte pertinente como sigue:

”…DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA
El abogado de la parte demandada objetó la estimación del valor de la demanda presentada por la representación accionante. Al respecto se infiere que en el presente caso, lo que produce la presente acción es el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, en virtud de lo cual, el Tribunal debe señalar que a pesar de que la parte demandada rechazó la estimación de la cuantía al considerarla exagerada y señaló que esta debía tomarse en consideración en virtud de que la actora había vivido más de un (1) año en el inmueble sin pagar ningún tipo [de] contraprestación, como un hecho nuevo, es bien sabido que en los contratos que tengan por objeto la transmisión de la propiedad, se debe establecer como requisito sine cua (sic) non, el valor del inmueble, y en el caso bajo estudio consta de autos que el precio del inmueble objeto del litigio se estableció en la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs.F 20.000,00) actuales, sin embargo, quien aquí decide señala que no se debe considerar el argumento esgrimido como un hecho nuevo para determinar la impugnación de la cuantía, por cuanto nada quedó establecido en dicha cláusula al respecto; y no habiendo quedado determinado ni probado el nuevo hecho alegado, se tiene como improcedente la impugnación hecha y en consecuencia queda firme la estimación propuesta por la representación judicial de la parte actora, y así se decide.
(Omissis)

De autos surge que en el JUICIO PRINCIPAL no fue un hecho controvertido la existencia de la relación contractual bajo estudio ni las obligaciones que se derivaron de la misma para las contratantes, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito tal convención, y así se decide.
Igualmente quedó evidenciado en autos que la parte actora le pagó a la parte demandada por concepto de aras la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs.F 3.000,00) al momento de autenticar la mencionada convención más la cantidad de Ocho Mil Novecientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 8.950,00) por concepto de cuotas de abono del monto total de venta del inmueble de marras, acordadas en la negociación, comprendidas entre el mes de Mayo de 2003 y el mes de Mayo de 2004, lo cual suma en su totalidad la cantidad de Once Mil Novecientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 11.950,00), quedando en consecuencia pendiente un remanente de Ocho Mil Cincuenta Bolívares (Bs.F 8.050,00) para alcanzar la suma total de Veinte Mil Bolívares (Bs.F 20.000,00) por la cual fue pactada la venta del inmueble de marras, y siendo que también se verificó en el juicio que la parte demandada no suministró las solvencias de los servicios públicos dentro de los seis (6) meses posteriores a la autenticación de la opción de compra-venta en mención, es obvió (sic) que ante tal incumplimiento resulta procedente la excepción de cumplimiento argumentada por la compradora en el escrito libelar conforme el Artículo 1.168 del Código Civil, de seguir pagando las subsiguientes cuotas con posterioridad al mes de Mayo de 2004, exclusive, tomando en consideración que la acción fue intentada en el mes de Enero del año 2005, y así se decide.
No obstante lo anterior, si bien se evidencia de autos que la parte demandada incumplió con su obligación de suministrar las solvencias de los servicios públicos inherentes al inmueble dentro del lapso legal establecido para ello y que para la fecha de interposición de la pretensión existe una deuda por tales conceptos, también es cierto que en el documento fundamental de la pretensión no se pactó que en caso de generarse alguna deuda por tales rubros la misma fuese descontada del total del saldo deudor en caso de incumplimiento, aunado a que esta no es la vía idónea para reclamar sus derechos en ese sentido, por consiguiente se DECLARA IMPROCEDENTE este petitorio, y así se decide.

(Omissis)
DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN
(Omissis)
Precisados los puntos anteriores, infiere quien suscribe que la representación de la ciudadana AIDA LUZ CALLE SALCEDO al demostrar en autos que ésta última tiene en su poder los recibos de pagos Ut Supra analizados, debidamente cancelados por su acreedora y por las personas autorizadas para ello, es obvio que cumplió con tal obligación y siendo que se excepcionó conforme a la Ley y al Contrato en seguir pagando las cuotas mensuales a partir del mes de Mayo de 2004, por cuanto la parte demandada no cumplió con la suya al dejar de entregar las solvencias de los servicios públicos y el saneamiento del inmueble dentro del lapso de los seis (6) meses posteriores a la autenticación del documento de opción de compra-venta, tal como quedó determinado en la pretensión principal, y en vista que ésta última ni sus causahabientes aportaron prueba alguna que acreditaran sus alegatos a tales respectos, lo ajustado a derecho es DECLARAR SIN LUGAR LA ACCIÓN RESOLUTORIA RECONVENIDA en sus PARTICULARES PRIMERO y SEGUNDO, conforme el marco legal determinado Ut Supra, y así se decide.
En relación al PARTICULAR TERCERO del escrito de reconvención, donde la representación demandada solicita por vía subsidiaria el pago de daños y perjuicios por la cantidad hoy equivalente de Treinta Mil Bolívares (Bs.F 30.000,00) por concepto de entrega y deterioro del bien vendido así como por deudas contraídas por su mandante que ha tenido que afrontar y por negocios que ha perdido, el Tribunal considera oportuno destacar que, para la procedencia del resarcimiento del daño, la víctima tiene derecho a que se le indemnice en su tutela, pero, siempre y cuando exista un agente doloso o culposo, que efectivamente se le haya causado un daño y que ese daño haya sido demostrado de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 1.185 del Código Civil, y siendo que tal representación no demostró en ninguna forma de derecho los conceptos aducidos por ella, lo ajustado a derecho es DECLARAR IMPROCEDENTE LA INDEMNIZACIÓN INVOCADA por no estar ajustada a derecho dentro del marco legal arriba analizado, ya que solo se limitó a solicitarlo en el petitorio del escrito libelar sin ningún tipo de argumentación al respecto, y así lo decide formalmente éste Órgano Jurisdiccional.
(Omissis)

…se debe DECLARAR PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA opuesta, ya que la misma encuadra en el dispositivo contenido en los Artículos 1.161, 1.265, 1.267, 1.474, 1.488, 1.877 y 1.920, Ordinal 1º del Código Civil y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina éste Operador de Justicia…”

Expuesto lo anterior, debe determinar previamente este Juzgador los límites en que ha quedado planteada la controversia, o thema decidendum, el cual queda fijado en virtud de la pretensión actora que persigue el cumplimiento del documento de opción de compra-venta autenticado en fecha 23 de mayo de 2003, ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador, bajo el N° 75, Tomo 25, mediante el cual la ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA(†) dio en venta un inmueble constituido por “…una casa y el terreno sobre la cual está construida, ubicado en el callejón Santa Ana de la Urbanización Prado de Maria, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. El terreno mide seis metros (6 mts.) de frente por nueve metros (9 mts.) de fondo, siendo su superficie, total de CINCUENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (54 mts2)…”, a la ciudadana AIDA LUZ CALLE SALCEDO, cuyo precio establecido fue VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) y que hoy en día corresponde a la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), lo cual seria pagado de conformidad con la cláusula tercera del contrato in comento de la siguiente manera: i) La cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) hoy día TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) al momento de la celebración del contrato de opción a compra, siendo este monto imputado al valor del que formaría parte del precio definitivo del inmueble y el cual declaró la ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA haber recibido; ii) La cantidad de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.200.000,00) hoy día CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.200,00), mediante veintiún (21) cuotas mensuales desde el mes de junio de 2003 inclusive, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) hoy día DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00); iii) La cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (12.000.000,00) hoy día DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), en seis (6) pagos especiales a realizarse en las siguientes fechas, agosto 2003, noviembre 2003, febrero 2004, mayo 2004, agosto 2004 y noviembre 2004, a razón de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy día DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00); y, iv) La cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) hoy día OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), a través de un pago especial a realizarse en el mes de febrero de 2005. Asimismo la vendedora se comprometió a entregar las solvencias de servicios públicos del inmueble de marras dentro de un lapso de seis (6) meses contador a partir de la autenticación de documento de opción de compra venta.

Ahora bien, en principio la parte actora en su escrito libelar alega el incumplimiento de la cláusula séptima del contrato suscrito entre su representada y la ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA, en su condición de demandada, puesto que la misma no cumplió presuntamente en el lapso pautado en el contrato con la entrega de las solvencias de los servicios públicos a la compradora ciudadana AIDA LUZ CALLE SALCEDO, evitando de esta manera que ésta última gestionara la actualización al respecto.

Asimismo, el apoderado judicial de la parte actora expuso que su representada pagó hasta el mes de mayo de 2004, la cantidad de hoy día DOCE MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 12.150,00), suma que corresponde al pago de quince (15) cuotas mensuales por un monto actual de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) concernientes a los meses desde junio del año 2003 hasta agosto del año 2004 ambas inclusive; un abono por la cantidad en la actualidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) correspondiente al monto del mes de septiembre del año 2004; y, finalmente el pago de tres (3) cuotas por un monto actual de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), más la cantidad actual de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) pagados al momento de la autenticación del documento de opción de compra-venta, para un total de DOCE MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 12.150,00), quedando un remanente de sólo SIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 7.850,00) para el monto total del bien inmueble en venta.

Ahora bien, dicha pretensión impetrada por la parte actora fue negada, rechazada y contradicha, tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los alegatos formulados en el escrito libelar, alegando así que la actora no ha pagado en su oportunidad los pagos correspondientes, los cuales fueron pactados en su oportunidad por el documento celebrado entre ellos, y a razón de esto, ejerció la reconvención solicitando de esta forma la resolución de contrato de opción de compra-venta, e impugnado la cuantía de la demanda.

Fijados de esta manera los hechos controvertidos requeridos de solución judicial, esta superioridad deja asentado que el único hecho admitido por las partes es la celebración del contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble objeto del presente asunto judicial, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador, Distrito Capital en fecha 23 de mayo de 2003, bajo el No.75, Tomo 25 de los libros respectivos.

Determinado lo anterior, pasa este Sentenciador antes de dirimir el merito de fondo, a realizar un examen exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes, de lo cual se evidencia que únicamente hizo uso de tal derecho la parte actora-reconvenida, lo cual se hace de la siguiente manera:

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Con el escrito libelar promovió:

• Marcada con la letra “B” y cursante a los folios 11 al 14, original de contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, debidamente autenticado en fecha 23 de mayo de 2003, ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador, bajo el N° 75, Tomo 25. Este medio en virtud de que no fue impugnado ni tachado de falso, y al contrario fue reconocido por las partes se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.368 del Código Civil. De allí su pertinencia para demostrar la relación jurídica que vincula a las partes respecto al inmueble objeto de demanda, el precio, condiciones de pago, obligaciones contraídas recíprocamente y el lapso de duración para que ambas partes dieran cumplimiento al mismo. Así se declara.

• Marcada con la letra “C” y cursante a los folios 15 al 18, copia simple del certificado de la planilla y declaración sucesoral, emitido en fecha 8 de julio de 1999, siendo que la misma no fue impugnada por su contraparte se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicho documento se desprende que la parcela donde se encuentra el inmueble objeto de demanda y el cual en aquella oportunidad correspondía a un todo, perteneció a la ciudadana SOLEDAD SILVA DE ORTIZ, titular de cedula de identidad N° V-18.783, actualmente fallecida y en virtud de ello ocurre el hecho de que dicha parcela haya sido dividida entre las herederas REINA ORTIZ, MARÍA ORTIZ y ZORAIDA ORTIZ, y así la última de las nombradas proceder a celebrar el negocio jurídico que se ventila en este juicio. Así se declara.

• Marcado con la letra “D” y cursante a los folios 19 al 21, copia simple del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal hoy día Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de abril de 1939, bajo el N° 21, Folio 46, Protocolo Primero, Tomo 7, el cual al no ser igualmente tachado ni impugnado por la contraparte, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. El mismo es pertinente para demostrar que la ciudadana SOLEDAD SILVA DE ORTIZ (†), adquirió el todo del terreno donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de opción de compra-venta. Así se declara.

• Marcado con la letra “E” y cursante a los folios 22 al 24, copia certificada del documento de partición de la parcela de terreno que le pertenecía a la ciudadana SOLEDAD SILVA DE ORTIZ (†), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de enero de 2000, bajo el N° 08, Tomo 05 de los libros de autenticación llevados por dicha notaria. Siendo que el mismo no fue tachado ni impugnado en su oportunidad correspondiente por la parte adversaria, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicho documento es pertinente para acreditar la propiedad del inmueble objeto del litigio por parte de la demandada ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA, y así a la postre poder celebrar la opción de compra-venta. Así se declara.

• Marcado con la letra “F” y cursante a los folios 25 al 29, copia certificada del documento de venta protocolizado por ante el Servicio Autónomo sin personalidad Jurídica de Registro Público, Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de diciembre de 2003, bajo el N° 8, Tomo 40, suscrito por las co-herederas REINA ORTIZ DE ALONZO y MARIA ELENA ORTIZ SILVA por una parte y por la otra la ciudadana NORA OLIVEROS DE MICHEL. El precitado documento por no ser objeto de impugnación o tacha por la contraparte se le otorga pleno valor probatorio de conformidad a los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil; a su vez, dicho documento es pertinente para demostrar la tradición efectuada por las co-herederas arribas identificadas con la ciudadana NORA OLIVEROS DE MICHEL, respecto a los derechos de propiedad que poseían del inmueble −terreno− que formaba parte de un todo en conjunto con el hoy inmueble objeto de litis. Así se declara.

• Marcado con la letra “G” y cursante a los folios 30 al 33, copia certificada del documento de deslinde del lote de terreno protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de agosto de 2004, bajo el N° 7, Tomo 28, Protocolo Primero, suscrito por las ciudadanas NORA OLIVEROS DE MICHEL y ZORAIDA ORTIZ SILVA. Ahora bien, dicho documento al no ser tachado ni impugnado por la contraparte, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil; entonces, el mismo es pertinente para demostrar que las ciudadanas anteriormente identificadas procedieron a dividir el todo del inmueble −los 132mts2− identificado en el documento anteriormente valorado, y así, poder posteriormente la ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA celebrar el contrato de opción de compra-venta que se discute en este juicio. Así se declara.

• Marcado con la letra “H” y cursante a los folios 34 al 36, copia simple constante de tres (3) estados de cuenta emitidos por la ADMINISTRADORA SERDECO, C.A. Esta prueba, que no fue objeto de impugnación o ataque alguno por parte de la representación judicial de la parte demandada, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; siendo por lo tanto pertinente para demostrar que para la fecha en la cual fue emitido dicho estado de cuenta −01/12/2004−, el inmueble de marras se le acredita una deuda por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 241.471,00) actualmente DOSCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 241,47). Así se declara.

• Marcado con la letra “I” y cursante a los folios 37 y 38, copia simple de presupuesto y print de pantalla emitidos ambos por la compañía HIDROCAPITAL, C.A. Esta prueba, que no siendo objeto de impugnación o ataque alguno por parte de la representación judicial de la parte demandada, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, el mismo es pertinente para demostrar la existencia de una deuda por servicio de agua potable y saneamiento al 01/12/2004, por la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS NOVENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 1.991.196,00) y que hoy día corresponde la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 1.991,19). Así se declara.

• Cursante a los folios 42 al 60 veintinueve (29) recibos de pago, correspondiente a un monto total de ONCE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. F.11.950), emitido a favor de la ciudadana AIDA LUZ CALLE SALCEDO unos por la ciudadana ZORAIDA ORTIZ y otro del ciudadano RODOLFO FERMIN, ellos por concepto de abono al monto de la venta del inmueble objeto de juicio; medios estos que se tienen por legales por considerarse documentos privados emanados de la parte demandada de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

En el lapso probatorio:

• Reprodujo el merito favorable que se desprenden de los autos. En relación a la promoción del mérito favorable de los autos es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que el autor colombiano Jairo Parra Quijano, lo explica como:“…El resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…” En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…El principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que consagra el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a cada parte involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó o promovió al proceso, sino que respetando los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba la misma se apreciará lo que pudiera favorecer −de ser el caso− a la contraparte. Siendo así, quien aquí decide considera inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio de prueba y mucho menos un tipo probatorio susceptible de apreciación particular. Así se declara.

• Promovió prueba de informe a los fines de oficiar a la empresa ADMINISTRADORA SERDECO, con el propósito de que informara si en fecha 1 de diciembre de 2004, emitió el estado de cuentas al interlocutor comercial 6000872822, perteneciente a la ciudadana ORTIZ SILVA ZORAIDA, referente a la cuenta contrato N° 100000868312, donde consta si la ciudadana anteriormente mencionada adeudaba para la mencionada fecha la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 241.471,00) hoy día DOSCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVAR CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 241,47), por concepto de aseo urbano y suministro de electricidad del inmueble ut supra mencionado y objeto de la negociación de las partes en el presente proceso. No obstante, si bien consta que se procedió con la admisión y posterior trámite de dicha prueba, esto es, librar el respectivo oficio a la administradora arriba indicada, en autos no consta respuesta alguna por parte de la ADMINISTRADORA SERDECO, por lo que siendo así este sentenciador nada tiene que apreciar y valorar al respecto. Así se declara.

• Promovió prueba de informe a los fines de oficiar a la empresa HIDROCAPITAL, C.A., con el designio de verificar si en fecha 1 de diciembre de 2004, en comunicación constante de dos (2) folios, participó a la parte demandada en este juicio, los datos de suministro de agua potable y saneamiento referente de la deuda contraída por el citado concepto desde el año 1998 hasta el 01 de diciembre de 2004, sobre el inmueble objeto de negociación pactado entre las partes. Ahora bien, aun cuando dicho medio de prueba fue legalmente promovido y evacuado (oficio N° 10538 del 22/02/2007, folio 95), consta resultas por parte de la empresa HIDROCAPITAL, a través carta N° G-07-04318, de fecha 18/07/2007, donde manifiesta su imposibilidad de suministrar tal información, ya que para realizar dicha búsqueda era necesario el numero de identificación de contrato (NCI); entonces por cuanto la misma no cumplió el fin para el cual fue promovida, y sin constar posteriormente en actas ratificación por parte del promovente, este tribunal desecha dicho medio.

Si bien es cierto como se plasmo anteriormente que la parte demandada no realizó ningún aporte probatorio a los autos, bien sea en la contestación o etapa de promoción de pruebas, se evidencia que en fecha 16 de abril de 2007, fue adherida al proceso copia certificada acta de defunción de la ciudadana Zoraida Ortiz, C.I. V-2.133.718, emitida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal hoy día Distrito Capital; documento éste que otorga fe pública por estar suscrito por una autoridad facultada por la Ley para ello, de conformidad con el artículo 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil.

Así pues, siguiendo en análisis del asunto de marras, pasa este jurisdicente primariamente a pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía formulada por la parte demandada en su escrito de contestación de demanda y reconvención.

PRIMERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador pasa a decidir la impugnación a la cuantía realizada por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación de demanda y reconvención, dicha estimación en principio fue realizada por la parte actora-reconvenida en su escrito libelar por la cantidad VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), hoy día VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), arguyendo la parte demandada-reconviniente que desde el mes de mayo de 2003, la demandante ha ocupado el inmueble de marra, ello sin cancelar desde el mes de mayo de 2004, motivo por el cual este juzgador cumple con dar solución judicial de manera previa, en los siguientes términos:

Así pues, ha pretendido dicha demandada que dicha impugnación encuadre dentro del supuesto de hecho contemplado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que según la doctrina establecida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00807 de fecha 30 de noviembre de 2005, caso E. D´Escriban y otro contra E. Martínez, requiere que la misma sea demostrada en juicio según lo que a continuación se transcribe de su parte pertinente:

“…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada, Alberto Enrique Fuenmayor Galue y Nereida Del Valle Bravo Machado contra Pablo Segundo Bencomo, Ledy Santander de Bencomo y Juan Pablo Bencomo Santander, estableció:
“…se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ´el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considera insuficiente o exagerada´.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar …omissis…” (Negrita de esta superioridad).

Así las cosas, precisa este juzgador que el caso de marras recae sobre el cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, y en virtud que la parte demandada en su escrito de contestación y reconvención, procedió a rechazar dicha cuantía, queda claro que tal establecimiento de la cuantía va referido en principio a la competencia para resolver el fondo de la controversia, y en armonía al criterio jurisprudencial pacifico que ha sostenido nuestro máximo tribunal, es de estricto cumplimiento que el demandado al contradecir la estimación debió necesariamente alegar un hecho nuevo y/o probar en juicio que tal cuantía era exagerada, puesto que no opera de forma automática el rechazo de la misma de manera pura y simple. En consecuencia, se evidencia en el caso de marras que la parte demandada solo se limitó a negar, rechazar y contradecir la estimación de la cuantía por exagerada, ello sin aportar nada al proceso de lo alrgando, bien en el mismo escrito de contestación y reconvención o en lapso probatorio, o en su defecto durante el juicio. Por tanto resulta forzoso para este tribunal declarar improcedente tal impugnación y, a su vez, declara firme la estimación hecha por el demandante a la cuantía de su demanda en la cantidad hoy día de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00), y así se decide.

Resuelto lo anterior, pasa quien aquí decide a resolver el fondo de la presente causa y lo hace, con vista a las pruebas aportadas por las partes en el proceso.

Pues bien, de las cláusulas del contrato suscrito, se puede observar que la ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA, quien funge como la vendedora y demandada en este juicio, suscribió un contrato de opción de compra-venta con la ciudadana AIDA LUZ CALLE SALCEDO, sobre un inmueble constituido por una casa y el terreno sobre la cual está construida, ubicado en el Callejón Santa Ana de la Urbanización Prado de Maria, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, y cuyo precio se pactó en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) hoy día VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), los cuales serían pagados a la compradora de la siguiente manera: 1) un monto de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) hoy día TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), al momento de la celebración del contrato de opción a compra, siendo este monto imputado al valor definitivo del inmueble y el cual declaró recibido en su totalidad la ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA; quedando entonces un monto restante de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000,00) hoy día DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 17.000, 00) a ser pagados dentro de un lapso de dos (2) años contados a partir de la autenticación del contrato de opción de compra-venta, los cuales serían pagados por la compradora a la vendedora en veintiún (21) cuotas mensuales contados a partir del mes de junio del año 2003 inclusive, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) hoy día DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00), para una cantidad total de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.200.000,00) hoy día CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.200,00); seis (6) cuotas especiales por un monto cada una de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy día DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), monto este a cancelar en los meses de agosto y noviembre del año 2003 y febrero, mayo, agosto y noviembre del año 2004, lo que sumaria un total de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) hoy día DOCE MIL BOLÍVARES (12.000,00); y, finalmente un pago especial a realizar en el mes de febrero de 2005, por un monto de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) hoy día OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), todo ello se desprende de lo estipulado en la cláusula tercera del contrato in comento. Asimismo, se estableció en el referido contrato en su cláusula séptima, que desde el momento de la autenticación de mencionado documento de opción de compra-venta, esto es, 23/05/2003, la vendedora se comprometió en un lapso de 6 meses a entregar las solvencias de los servicios públicos concernientes al inmueble, tales como, agua, aseo, derecho de frente, así como, la deuda que pesaba sobre dicho inmueble ante la ELECTRICIDAD DE CARACAS, C.A., todo esto con la finalidad de que la compradora procediera a realizar el cambio del servicio y luego pagar ella sus respectivos servicios públicos por cuenta propia.

Ahora bien, la representación de la parte demandada ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA, reconoce de manera tácita el contrato de opción de compra-venta celebrado entre ésta y la parte actora ciudadana AIDA LUZ CALLE SALCEDO. Sin embargo alegó no solo que los pagos se realizaron con demora sino que el monto en que se pactó la venta no ha sido pagado en su totalidad, por ende mal podría solicitar la celebración del documento definitivo cuando no se ha cumplido con la obligación pecuniaria pactada.

Siendo así, este jurisidicente considera pertinente precisar que la promesa bilateral de venta (contrario a la opción, que se podría denominar promesa unilateral de venta), tanto el promitente vendedor como el promitente comprador tienen obligaciones, uno la de vender (transferencia de la propiedad y/o tradición del inmueble.), y el otro la de comprar (pagar el precio en las formas y tiempo estipulado).

En ese sentido, en cuanto a este tipo de contratos considera oportuno quien aquí decide traer a colación los criterios doctrinarios que se han manejado en esta materia.

Parte de la doctrina considera que cuando en el instrumento de opción de compra se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 ibidem, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1930, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano comentado, EMILIO CALVO BACA, pág. 502).

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.

Castán, citado por Vegas Rolando, define el contrato de opción de compra: “…Como el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal…”

Por su parte, José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, pág. 143, define la venta como:
“…Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales…”

Con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, expresó lo siguiente:
“….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica:
“…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”

Así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en algunos casos ha sido proclive a la aceptación que los contratos de opción (o promesa unilateral de venta) y el contrato de promesa bilateral de venta, son contratos que en tanto que reúnen los mismos requisitos de la venta, en nada se diferencian de ella, por lo que, de ese modo debe tenérsele como una venta (contrato definitivo) y no como una promesa de contratar. Así, se desprende de lo sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de abril de 2005 (No. RC.00116, caso: Ana Morela Serrano Iriarte y otro), donde expresó:

“(…) la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil.”

Esa línea de pensamiento fue abandonada en sentencias de fechas 9/07/2009 y 12 de mayo de 2011 luego reasumida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013 (No. RC.000116, Diego Argüello), volviendo actualmente al criterio anterior.

Asimismo, se observa que como quiera la parte actora persigue el cumplimiento del contrato suscrito con la ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA, la misma en su escrito libelar pretende eximirse del cumplimiento total de su obligación, en razón al incumplimiento que había incurrido la vendedora y parte demandada-reconviniente en este juicio, alegando así, la excepción del contrato no cumplido por la parte demandada, correspondiendo de esta manera demostrar a la parte accionada el efecto de cumplir con la obligación contraída, la cual se le imputa por incumplida, en razón al mismo este jurisdicente considera pertinente precisar el contenido del articulo 1168 del Código Civil, el cual señala: “…En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”.

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 13 de febrero de 2012, asentó:

“…En relación a la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, la Sala en decisión de fecha 20 de julio de 2009, caso: CARMELA FERRI DE ARNONE y MICHELE ARNONE ZORZOLA, contra GERARDO ZARRIELLO PORCIELLO, sentencia N° 401, expresa lo siguiente:
“…Argumenta el recurrente que, contrariamente a lo aseverado por la recurrida, el haber sido acogida la excepción non adimpleti contractus, no le arrebata al contratante de buena fe su legítimo derecho de pedir, con base en el incumplimiento que le da soporte a la excepción, la resolución del contrato, caso contrario, el contratante que ha cumplido quedaría absurdamente atado a ejecutar su obligación de manera indefinida en el tiempo, una vez que su co-contratante ejecute la suya. Que la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que persigue es “…desactivar o inhibir la correlativa obligación del contratante de buena fe, precisamente por el incumplimiento previo de la otra parte, pero a fin de que no se le condene a ejecutar dicha obligación, y no –como lo estableció la recurrida- a conminarlo en definitiva a cumplir su obligación indefinidamente en el tiempo, una vez que la otra parte cumpla la suya…” y que por tal motivo, interpretó erróneamente el artículo 1.168 del Código Civil.

(Omissis)
Como se ha señalado, frente al incumplimiento contractual que el demandante imputó al demandado, este último opuso la excepción non adimpleti contractus, estipulada en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:
Art. 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”
Tal excepción de contrato no cumplido, al ser declarada procedente, justificó la posición del demandado en no cumplir con su prestación de hacer el otorgamiento ante el Registro del documento de compra venta, en virtud del incumplimiento primigenio del demandante en pagar las cuotas cuarta y quinta del precio de venta, cada una por la cantidad de $26.000,oo.
De esta forma, la excepción non adimpleti contractus, suspendió la obligación del demandado en cumplir su prestación, hasta tanto el demandante no cumpla con la suya. Es una justificación a la posición jurídica del demandado, en no dar cumplimiento a su prestación, encontrando apoyo en un primigenio incumplimiento de su co-contrantante. Como efecto de esta situación, donde el Juez de Alzada determinó el orden de las obligaciones contractuales, la situación temporal de cada prestación y del análisis de las pruebas, consideró que la pretensión del demandante por cumplimiento de contrato no podía prosperar…”.
Sobre el particular se ha pronunciado el autor José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Caracas 2006, págs. 772 al 782, el cual en relación a las condiciones de aplicación de la excepción non adimpleti contractus expresa lo siguiente: “… ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA EXCEPCIÓN. La exigencia de la bilateralidad del contrato. El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus “sólo se da en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”… la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones;….”

La doctrina y la jurisprudencia han admitido la posibilidad de que el demandado alegue como defensa ante una demanda en su contra, la referida excepción del contrato no cumplido conforme el artículo 1.168 del Código Civil, en virtud del incumplimiento del propio demandante, correspondiéndole en este caso al demandado la carga de la prueba del incumplimiento del actor, el cual opera como un hecho impeditivo del presupuesto de la demanda, pues, conforme al principio procesal de la carga de la prueba consagrado en nuestro ordenamiento jurídico, quien se excepciona debe probar los hechos en los cuales la fundamenta en virtud de la máxima latina “reus in excepcione fit actor”, el demandado excepcionante se coloca en su excepción en la misma posición que el actor en cuanto a la prueba de los hechos que sirven de base a su demanda, porque el hecho nuevo alegado en este caso, implica el reconocimiento de la existencia de la obligación, del acto o convenio celebrado por las partes que obligaría al cumplimiento de la misma.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa la parte actora-reconvenida pretende la celebración del contrato de venta definitiva del inmueble de marras y a su vez que la demandada-reconviniente le otorgue las solvencias de los servicios públicos correspondiente a dicho inmueble, sin embargo se evidencia que la parte actora-reconvenida pretende exceptuarse del cumplimiento de la totalidad de su obligación por incumplimiento contractual que se deriva de la demandada-reconvenida tal como se evidencia de lo antes narrado, esto es, terminar de pagar la cantidad de dinero que aun adeuda; correspondiendo a quien decide arbitrar acerca de la gravedad de los incumplimientos enfrentados, el de la demandante-reconvenida y de la demandada-reconviniente, a fin de verificar no solo si realmente la demandada-reconviniente a incumplido, sino además que ese incumplimiento sea anterior al incumplimiento de la demandante reconvenida.

Así, en cuanto a las condiciones necesarias para que pueda prosperar la excepción non adimpleti contractus, la mayor parte de la doctrina como la jurisprudencia nacional coinciden en afirmar que son las siguientes:

1. Que se trate de un contrato bilateral.
2. Que las obligaciones recíprocas deban satisfacerse en forma simultánea.
3. Que el incumplimiento atribuido por el excepcionante a la otra parte sea de tal importancia, que incida sobre lo principal del contrato suscrito.
4. Que la parte que oponga la excepción no haya motivado, a su vez el incumplimiento de la otra parte.

Al respecto se observa, que de las pruebas de autos quedó demostrado, que la parte actora-reconvenida alega en su escrito libelar el incumplimiento por parte de la demandada-reconviniente en no entregar en el lapso correspondiente −6 meses posteriores a la autenticación del contrato− las solvencias de los servicios públicos del inmueble que fue objeto de opción de compra-venta, lo que determina el incumplimiento de la parte demandada-reconviniente como ya quedó analizado, por lo que considera este juzgador que resulta procedente la excepción del contrato no cumplido, al configurarse un incumplimiento del contrato por parte de la demandada-reconviniente, quien incumplió primeramente su obligación asumida en el contrato frente a la demandante- reconvenida, razón por la cual la excepción non adimpleti contractus opuesta resulta procedente, y dada la naturaleza del contrato, algunas de las partes puede exceptuarse del cumplimiento de su obligación contractual, cuando la otra contratante no cumpla con su obligación. Así se establece

Por otra parte, la actora-reconvenida fundamentó su pretensión de cumplimiento de contrato, aduciendo que había procedido a “cancelar” una cantidad de DOCE MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 12.150.000,00) hoy día DOCE MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (BS. 12.150,00), sin embargo se evidencia de los medios probatorios aportados por la propia parte actora-reconvenida, que la misma solo ha procedido a pagar la cantidad de OCHO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 8.950.000,00), conforme se evidencia de los recibos de pago cursante a los folios 42 al 60, en beneficio de la ciudadana ZORAIDA SILVA ORTIZ, y que los mismos ya fueron valorados con anterioridad; más la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) hoy día TRES MIL BOLÍVARES (BS. 3.000,00), pagados al momento de la autenticación del contrato objeto de discusión en este juicio, y que la vendedora reconoció haber recibido conforme, montos estos que hacen un total de ONCE MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 11.950.000,00) hoy día ONCE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 11.950,00), y de una simple operación aritmética se puede aseverar entonces que queda una remanente por la cantidad de OCHO MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 8.050.000,00) que hoy día equivalen a la cantidad de OCHO MIL CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 8.050,00), y así cubrir el total del precio pactado entre las partes que la misma se exceptuó a la cancelación total, puesto que existió incumplimiento por la parte demandada-reconviniente al no solo proceder a entregar las solvencias de los servicios públicos en el lapso pautado de seis (6) meses, sino que a su vez, no se llevó a cabo la celebración del documento definitivo traslativo de la propiedad del inmueble.

Por su parte en el escrito de contestación y reconvención quedó admitido por la parte demandada-reconviniente la existencia de la relación contractual que unía a las partes y el pago de una porción del monto total de inmueble, el cual dicho monto no fue señalado por la parte demandada-reconviniente excepcionándose de esta forma en cuanto al incumplimiento atribuido, arguyendo igualmente, que la actora-reconvenida no realizó los pagos correspondientes en las fechas estipuladas en el contrato de origen, sin que haya probado nada al respecto; pero si habiendo probado el actor que cumplió con algunos de los pagos requeridos conforme a la prueba documental adjunta a la demanda y que fue objeto de análisis por este sentenciador. Así, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, señala: “… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Pues bien, en el sub iudice si se parte de la premisa de que estamos en presencia de una promesa de venta, siguiendo la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, podía la ciudadana AIDA LUZ CALLE SALCEDO (quien asumió la obligación de comprar), pedir su ejecución o cumplimiento a la ciudadana ZORAIDA ORTIZ SILVA (quien asumió la obligación de vender), de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”. Asimismo, en el presente caso es evidente que en la contestación de la demanda no se alegó la aplicación de penalidad por el simple retardo o demora, de conformidad con los artículos 1.257 y 1.258 eiusdem, por lo que la existencia de la misma, no impide la acción de ejecución o cumplimiento del contrato, la cual resulta ha lugar por todas las consideraciones antes expuestas. Así se declara.

DE LA RECONVENCIÓN:

Al respecto, es pertinente señalar por este ad quem, que en relación a la reconvención, esta se configura en una clase de oposición que puede ser utilizada por el demandado-reconviniente en su escrito de contestación, operando de esta manera como una contraofensiva explicita, siempre y cuando, sea deducida en el mismo proceso por mandato de la ley, es decir, como un supuesto de acumulación de pretensiones en beneficio de los principios de economía y celeridad procesal.

Pues bien, es menester traer a colación el criterio de la Sala de Casación Civil, que mediante decisión proferida el 26 de marzo de 1987, en el juicio seguido por la sociedad mercantil Inversiones Xoma, C.R.L. contra Lya Márquez Corao de Valery, expresó:

“…Ahora, bien, la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal…”.

Así, se evidencia que la abogada CHELIDE BOLIVAR COVA, ejerció su facultad consagrada en los artículos 361 y 365 de nuestra Ley Adjetiva Civil, reconviniendo de esta forma a las ciudadanas AIDA LUZ CALLE SALCEDO e INES MARIA SALCEDO DE CALLE, de nacionalidad colombiana y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-82.185.719 y E-82.147.499, respectivamente, por resolución de contrato de opción de compra-venta, que recae sobre el inmueble ya identificado en autos, aunado a ello la pretensión de daños y perjuicios por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) hoy día TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (BS. 30.000,00) contra de la parte actora- reconvenida.

Asimismo, esta Alzada considera conveniente citar el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil en sentencia publicada el 12 de junio de 1991, en el juicio de Inversiones Siciliano Maggiolo C.A., contra Dr. José J. Amaro López, donde indicó:

“…Para la doctrina, la reconvención o mutua petición es la acción que intenta el demandado contra el actor, dentro del mismo proceso al que ha sido llamado, para con ello obtener la declaración de existencia de su propio derecho o de liberación de su propia obligación independientemente de la decisión sobre la pretensión del actor…” (Subrayado del Tribunal)

Siendo así, se observa en autos que la demandada-reconviniente interpone dicha acción contra las ciudadanas AIDA LUZ CALLE SALCEDO e INES MARIA SALCEDO DE CALLE, anteriormente identificadas, evidenciándose de ello que la última de las nombradas no se configura como parte actora en el presente proceso, para poder ser reconvenida en la etapa de contestación, como así lo asentó la demandada-reconviniente; entonces, en razón a esto, considera este tribunal superior acertada la determinación tomada por el juzgado a quo, respecto a que dicha pretensión incoada contra la ciudadana INES MARIA SALCEDO DE CALLE, no es procedente. Puesto que, si bien es cierto que el tribunal a quo incurrió en un error material al admitir la reconvención e instar al emplazamiento de la ciudadana antes mencionado tal como se evidencia en autos de fecha 10 de junio de 2005, (folio 69), no es menos cierto que la reconvención se trata de una mutua petición la cual solamente opera contra los sujetos que figuran como parte actora, tal como lo ha mantenido el criterio pacífico de nuestro Máximo Tribunal. Así se establece.

Ahora bien, verificadas las actas cursantes en el caso de marras, se evidencia que no cursa inserto ningún medio probatorio que apoye de forma directa o indirecta dicha pretensión o mutua petición realizada por la demandada, careciendo así de algún tipo de argumentación probatoria que haga que este sentenciador establezca de una manera clara y precisa un fallo en beneficio de la parte reconviniente en razón a la acción invocada, como lo es la resolución de contrato de opción de compra-venta dado como ya quedó analizado, la parte actora cumplió cabalmente con la obligación asumida, quedando demostrado en autos el incumplimiento de la parte demandad reconviniente. Por lo tanto resulta forzoso para esta alzada declarar sin lugar tal reconvención. Así se decide.

Congruente con todo lo que se ha venido señalando, es menester considerar de los hechos alegados y probados en autos que la parte actora, alegó en su escrito libelar haber “cancelado” a la vendedora una cantidad de DOCE MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 12.150.000,00) que hoy día corresponde a la cantidad de DOCE MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 12.150,00), no obstante a ello, se evidencia que la parte actora-reconvenida no comprobó a través de ningún medio, que efectivamente había pagado la cantidad alegada en su escrito libelar, ya que del conglomerado de medios aportados por la misma parte actora, este Juzgador pudo verificar que solo consta acreditado un pago por la cantidad de ONCE MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 11.950.000,00) y que hoy día equivale a la cantidad de ONCE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.950,00), tal y como fue señalado en el cuerpo del presente fallo por este jurisidicente, aunado a que el a quo declaró improcedente el descuento por los montos que se aducen por servicios públicos, aspecto que no fue recurrido por la parte actora, entonces, ello da a lugar que la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta sea declarada parcialmente con lugar, debiendo consignar la parte actora-reconvenida ciudadana AIDA LUZ CALLE SALCEDO, la cantidad en su equivalente hoy en día en virtud de la reconversión monetaria efectuada por el ejecutivo nacional, de OCHO MIL CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 8.050,00), a los fines de cubrir la totalidad del precio pactado en el contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 23/05/2003, por ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 75, tomo 25, del bien inmueble ubicado en el callejón Santa Ana de la Urbanización Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. El terreno mide seis metros de frente (6 mts.) por nueve metros de fondo (9 mts.), teniendo una superficie de CINCUENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (54 mts2); y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con callejón Santa Ana, en seis metros (6 mts.); SUR: En seis metros (6 mts.) con el lindero norte de la otra parcela que le corresponde a las co-herederas REINA ORTIZ DE ALONZO y MARIA ELENA ORTIZ SILVA; ESTE: En nueve metros (9 mts.) con casa de la sucesión Guerra; y, OESTE: En nueve metros (9 mts.) con casa de la sucesión Mieres. Dicho monto deberá ser consignada a favor de los ciudadanos OMAR ALFREDO FERMIN ORTIZ, INDIRA SOLEDAD FERMIN ORTIZ y SARETH MILAGROS FERMIN ORTIZ en su condición de co-herederos de la de cujus ciudadana ZORAIDA SILVA ORTIZ (†), y así dar por consumada dicha venta. Así se decide.

Por los razonamientos aquí expuesto, se ordena a los ciudadanos OMAR ALFREDO FERMIN ORTIZ, INDIRA SOLEDAD FERMIN ORTIZ y SARETH MILAGROS FERMIN ORTIZ en su condición de co-herederos de la ciudadana ZORAIDA SILVA ORTIZ (†), cumplir voluntariamente con la celebración definitiva traslativa del bien inmueble ut supra identificado, en beneficio de la ciudadana AIDA LUZ SALCEDO CALLE en su condición de parte actora, previa evidencia de haberse efectuado el pago correspondiente al remanente del monto total. En consecuencia, se confirma el fallo recurrido, por lo que se declara sin lugar el recurso ejercido tal y como se establecerá en forma precisa y positiva en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, abogada GLADIS CECILIA GUTIERREZ en fecha 5 de diciembre de 2012, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de mayo de 2011, quedando confirmada con la motivación aquí expuesta.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato interpuso la ciudadana AIDA SALCEDO CALLE, contra la ciudadana ZORAIDA SILVA ORTIZ (†), identificadas en el presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada-reconviniente sustituida en juicio por sus herederos OMAR ALFREDO FERMÍN ORTIZ, INDIRA SOLEDA FERMÍN ORTIZ y SARETH MILAGROS FERMÍN ORTIZ a cumplir previo el pago del saldo que adeuda la actora-reconvenida correspondiente a la cantidad de OCHO MIL CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 8.050,00), y entregar las solvencias de los servicios que se prestan al inmueble necesarias para la protocolización y cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta a la ciudadana AIDA LUZ SALCEDO CALLE, en los mismos términos y condiciones establecidas en el contrato de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 75, tomo 25. En caso que la parte demandada-reconviniente, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, y se ordenará protocolizar en la Oficina de Registro Inmobiliario competente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previa consignación ante el tribunal a quo en cheque de gerencia, el saldo de la deuda que corresponde a la cantidad de OCHO MIL CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 8.050,00), para su total finiquito.

TERCERO: IMPROCEDENTE la impugnación a la cuantía por exagerada, opuesta por la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, en su escrito de contestación y reconvención de demanda presentado en fecha 27 de abril de 2005, por no haber alegado y probado en juicio un nuevo hecho que haga saber que dicha estimación debe regir en este juicio.

CUARTO: SIN LUGAR la reconvención interpuesta por el representante judicial de la parte demandada de la de cujus ZORAIDA ORTIZ SILVA (†) contra la parte actora ciudadana AIDA SALCEDO CALLE, ut supra identificadas.

QUINTO: Se imponen las costas del recurso a la parte recurrente conforme al artículo 281 eiusdem.

Por cuanto el presente fallo se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ibídem, se ordena notificar a las partes.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias definitivas, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 206 de la Independencia y 157° de la Federación, a los dieciséis (16) de mayo de dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ,

DR. ARTURO MARTÍNEZ JÍMENEZ

LA SECRETARIA,

ABG. MARICEL CARRERO PÉREZ

En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se público, registró y agregó al expediente la anterior decisión, constante de trece (13) folios útiles.
LA SECRETARIA,

ABG. MARICEL CARRERO PÉREZ

Expediente No. AP71-R-2012-000797
AMJ/MCP/Lr.-