REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. Exp. N° AP71-R-2015-000427 PARTE ACTORA: TOMÁS SOSA OCHOA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 2.071.360. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LAURA VALERIA ODOARDI DI FRANCESCO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 71.237. PARTE DEMANDADA: JOSE GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERAN, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Cúpira, estado Miranda y titular de la cédula de identidad Nº V-5.515.657. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos ANTONIO MATHEUS BRICEÑO, ANTONIO JOSE MATHEUS RANGEL, MARIA GIOVANNINA PAESANO ALFARO, CESAR ALBERTO MATHEUS RANGEL y MARIAN NAKADA TOLEDO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº. 37.214, 73.779, 73.778, 97.466 y 103.609, respectivamente. TERCERO INTERVINIENTE: MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.200.034 y domiciliado en el Municipio Páez, Estado Miranda. APODERADA JUDICIAL DEL INTERVINIENTE: JUDITH MILLAN DE LEON, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 18.286. MOTIVO: DESALOJO (Sentencia Definitiva). ANTECEDENTES EN ALZADA Corresponde a éste Tribunal conocer de la presente actuación en virtud del recurso de apelación intentado en fecha 16 de abril de 2015, por el abogado César Matheus Rangel y ratificado en fecha 20 de abril de 2015 por el abogado Antonio Matheus Briceño, ambos apoderados judiciales de la parte demandada, contra la decisión de fecha 21 de enero de 2015 proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de Desalojo incoada por el ciudadano Tomás Sosa Ochoa contra el ciudadano José Gerardo Hernández; sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, y condenó a la parte demandada a la entrega del bien inmueble arrendado; apelación que fuera admitida en ambos efectos por auto de fecha 22 de abril de 2015. Por auto de fecha 30 de abril de 2015, éste Tribunal le dio entrada al expediente bajo el No. AP71-R-2015-000427 y se fijó el Vigésimo (20º) día de despacho siguiente al precitado auto, a los fines de que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes. (f. 248 al 249). En fecha 2 de junio de 2015, el ciudadano Antonio Matheus Briceño, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó mediante diligencia escrito de informes con anexos (f. 250 al 263 ambos inclusive). Asimismo, en esa misma fecha, mediante diligencia la abogada Judith Millán de León, actuando en su carácter de apoderada judicial del tercero interesado, ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, consignó su respectivo escrito de informes (f. 264 al 268 ambos inclusive). En fecha 04 de junio de 2015, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito donde solicitó se desestimara el informe presentado por la representación judicial del tercero interesado, en virtud de que el mismo no es parte en el presente juicio de desalojo y consignó de igual forma la homologación de la transacción realizada entre el actor Tomás Sosa Ochoa y el ciudadano José Gerardo Hernández (f. 269 al 275 ambos inclusive). En fecha 12 de junio de 2015, la abogada Judith Millán de León, apoderada judicial del tercero interesado consignó escrito de observaciones a los informes (f. 276 al 280 ambos inclusive). Por auto de fecha 16 de junio de 2015, este Tribunal dijo “Vistos” y dejó constancia que la causa entró en el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, a partir del 13 de junio de 2015 inclusive (f. 281). Mediante diligencia de fecha 30 de julio de 2015, el ciudadano Antonio Matheus Briceño, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó que la notificación judicial de fecha 19/11/2014 promovida por el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes –tercero interesado- se valore como una prueba documental, por su parte solicitó que dicha notificación se tenga en resguardo y finalmente señaló que los únicos intervinientes en el presente juicio es el ciudadano Tomás Sosa Ochoa, parte actora y el ciudadano José Gerardo Hernández Berroterán, parte demandada (f. 282 y su vto). Por auto de fecha 11 de agosto de 2015, este Juzgado Superior difiere el pronunciamiento de la sentencia en la presente causa por un lapso de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha del presente auto exclusive (f. 283 de la pieza 2/2). Estando dentro del lapso de diferimiento, no fue posible emitir pronunciamiento, debido a que el análisis de la causa ameritó mayor tiempo; por lo que en esta oportunidad se pasa a dictar sentencia en los siguientes términos: DE LA SENTENCIA RECURRIDA Riela del folio 204 al 220 ambos inclusive del presente expediente, el fallo proferido en fecha 21 de enero de 2015 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró en primer lugar con lugar la demanda de desalojo incoada por el ciudadano Tomás Sosa Ochoa contra el ciudadano José Gregorio Hernández; y en segundo lugar declaró sin lugar la reconvención propuesta por el demandando ciudadano José Gregorio Hernández contra el ciudadano Tomás Sosa Ochoa, tomando en consideración lo siguiente: “(…Omissis…)” “…- III - DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes: PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: - Junto con el libelo de demanda: 1) Marcado “B”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos TOMAS SOSA OCHOA y JOSE GERARDO HERNANDEZ, sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, en fecha 1 de julio de 2003, bajo el Nº 40, Tomo VII de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha oficina. 2) Marcado “C”, copia simple de la notificación judicial practicada en fecha 6 de junio de 2006 por el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Río Chico. Al respecto, este juzgador observa que dichos instrumentos no fueron tachados por la parte demandante, por lo que a tenor de los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil se les otorga valor probatorio. Y así se establece.- - En la oportunidad probatoria: 3) Marcado “A”, copia certificada de las consignaciones de cánones de arrendamiento, expedidas por el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 7 de octubre de 2010, relacionadas con el inmueble objeto del presente juicio, donde se evidencia que las consignaciones fueron efectuadas de manera extemporánea. 4) Marcado “B”, constancia expedida por la Dirección de Hacienda Municipio de la Alcaldía del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda, donde se evidencia que el inmueble del presente presentaba una deuda por concepto de aseo urbano domiciliario, correspondiente al período 2006-2010, incumpliendo de esta manera lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. 5) Marcada “C”, constancia expedida por CADAFE, Oficina Comercial Río Chico, en fecha 7 de octubre de 2010, donde se evidencia que el inmueble presentaba una deuda por concepto de energía eléctrica, incumpliendo nuevamente lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Al respecto, este juzgador observa que dichos instrumentos no fueron tachados por la parte demandante, por lo que a tenor de los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil se les otorga valor probatorio. Y así se establece.- 6) Promovió prueba de informes a ser evacuada por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda, a fin de que informe a este Juzgado el estado de solvencia del inmueble objeto del presente juicio, con respecto a la patente de industria y comercio del local. Con respecto a dicha prueba que la misma fue debidamente evacuada en fecha 01 de agosto de 2011, mediante oficio número DHM-018-2011, librado por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda, a través del cual se dejó constancia de la existencia de una deuda de impuesto acumulada desde el año 2006. En consecuencia, se aprecia dicha prueba a los fines de la decisión. Así se declara. 7) Promovió prueba de informes a ser evacuada por la Oficina de Hidrocapital ubicada en Río Chico, a los fines de que informe a este Tribunal la existencia del servicio de agua potable, con respecto al inmueble objeto del presente juicio. Con respecto a dicha prueba, se evidencia de autos que la misma no fue evacuada, por lo que en consecuencia este Juzgado la desecha del análisis probatorio. Así se decide. 8) Promovió inspección judicial a ser practicada por el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual del Estado Miranda, para que se constituya y traslade el Tribunal al inmueble objeto del presente juicio a los fines de dejar constancia de una toma sin agua sin medidor proveído por Hidrocapital. Con respecto a dicha prueba este Juzgado observa que la misma fue debidamente practicada en fecha 01 de agosto de 2011, por el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, oportunidad en la que se levantó el acta respectiva a los fines de dejar constancia de la existencia de una toma de agua que suministraba el servicio al estacionamiento, la cual se encuentra tapada con arena por no recibir el suministro de agua. En consecuencia, al haber sido evacuada la prueba, se le confiere valor probatorio a los fines de dictar la respectiva decisión. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA - Junto con el escrito de contestación y reconvención: 1) Marcados A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9, A10, A11, A12, A13, A14, A15, A16, A17, A18, A19, A20, A21, A22, A23, A24, A25, A26, A27 y A28, recibos de pago emitidos desde el mes agosto de 2003 hasta el mes de noviembre de 2005, por concepto de cánones de arrendamiento, los cuales fueron suscritos por el arrendador. 2) Cursantes del folio 79 al 151, copia certificada de las consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el Juzgado de Judicial del Estado Miranda con sede en Río Chico, desde el mes de diciembre de 2005 hasta el mes de enero de 2.008. Con respecto a dichas probanzas, este Juzgado las aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar que la parte demandada no cumplió con la obligación asumida en el contrato de arrendamiento, relativa al pago de la cantidad de Quinientos Bolívares Mensuales (Bs. 500,00) por concepto de cánones de arrendamiento, ya que si bien efectuó pagos reiterados y consecutivos, siempre fueron realizados por montos menores al establecido en el contrato de arrendamiento. Así se declara. 3) Copia certificada del documento celebrado en fecha 16 de junio de 2006 por medio del cual el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA dio en venta al ciudadano MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES, un lote de terreno donde funciona el Estacionamiento Roalca, ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, Carretera Nacional de Oriente del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda, por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), el cual fue debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, en fecha 04 de agosto de 2006, bajo el Nº 21, Folios 117 al 121, Tomo Tercero, Tercer Trimestre del año 2006. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio a la presente probanza, considerándola plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.- - En la oportunidad probatoria: La parte demandada no uso hizo uso de su derecho de promover pruebas en la oportunidad correspondiente. - IV - MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Vistas las actuaciones descritas con anterioridad, este sentenciador procede a pronunciarse respecto del mérito de la controversia en el presente proceso de la siguiente manera: Sobre el arrendamiento dispone el artículo 1.592 del Código Civil que el arrendatario tiene dos obligaciones pagar el canon y servirse de la cosa conforme al uso establecido en el contrato. En efecto, dispone textualmente esta norma: “Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” En el caso que nos ocupa resulta establecido con las afirmaciones concurrentes de las partes que la pensión de arrendamiento se convino en la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (BS. 500,00), pago que debía ser efectuado en el domicilio del arrendador, lo cual se vino cumpliendo hasta el mes de diciembre de 2005, fecha en la cual el arrendatario comenzó a consignar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado de los Municipios Paez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Río Chico, observándose que dichas consignaciones fueron realizadas por cantidades menores al monto establecido en el contrato de arrendamiento. Nuestro sistema jurídico concibe el incumplimiento como cualquier diferencia entre la prestación prometida y la cumplida, por ello el acreedor no está obligado a recibir un pago distinto del pactado. Siendo ello así, es claro que en el presente caso el arrendatario no pago el canon en los términos convenidos.- A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, modificado por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, por sentencia de fecha 28 de junio de 2005, a saber: “Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.” La norma anteriormente citada consagra la acción de desalojo, la cual podrá ser usada para atacar un contrato de locación verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Los efectos de la procedencia de dicha acción consisten en la extinción del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes. Dicha acción sólo puede ser ejercida cuando esté fundamentada en una serie de causales taxativas, enumeradas en el mismo artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De la lectura del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se desprenden los elementos constitutivos de dicha norma, aplicables al caso que nos ocupa, a saber: A. Un supuesto de hecho: La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y que el arrendador se encuentre en la necesidad de habitar el inmueble arrendado. B. Una consecuencia jurídica: La procedencia del desalojo del inmueble arrendado. En el caso de marras, la parte actora trajo a los autos el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de julio de 2003, el cual tenía una duración primigenia de un año fijo, en virtud de lo establecido en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento. Ahora bien, debe este Tribunal considerar que después del vencimiento del contrato el inquilino siguió disfrutando de la cosa alquilada y el arrendador a su vez, consintió en dejarlo en posesión de la mencionada cosa arrendada y por lo tanto, las partes se encuentran ligadas por el nacimiento de un nuevo contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción del contrato, tal como establece el artículo 1600 del Código Civil de Venezuela. En virtud de lo anterior, este Tribunal debe reconocer como satisfecho en el caso de marras el primero de los presupuestos para que sea dictada la procedencia de la acción de desalojo, es decir, la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. En cuanto al segundo requisito necesario para la procedencia de la acción de desalojo, es decir, la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, evidencia este Sentenciador que si bien la parte demandada consignó recibos de pago y consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dichas consignaciones fueron realizadas por montos menores, incumpliéndose así lo dispuesto en el contrato de arrendamiento. De tal manera, que al haberse verificado los extremos tipificados por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal debe declarar con lugar la acción de desalojo incoada por el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA en contra del ciudadano JOSE GERARDO HERNANDEZ, en virtud de haberse cumplido en el presente caso con los supuestos de hecho consagrados de forma abstracta en la ley adjetiva vigente. Así se decide. - V - DE LA RECONVENCION Por otra parte, corresponde a este Tribunal verificar la procedencia o no de la reconvención propuesta por la parte demandada en el presente asunto. En ese sentido, el demandado pretende ejercer su derecho a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, con el objeto de que se le subrogue en todos los derechos derivados de la venta efectuada al ciudadano MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES. Por otro lado, la parte actora reconvenida alegó que el lapso para ejercer el derecho de retracto y la preferencia legal arrendaticia es de cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la fecha de la notificación cierta, y siendo que el demandado tuvo conocimiento de la venta el día 10 de abril de 2007, el lapso para ejercer el derecho de retracto habría precluido en fecha 20 de mayo de 2007, por lo tanto, alegó la actora reconvenida que en el presente caso operó la caducidad de la acción. Ahora, bien la figura de la Reconvención o mutua petición se encuentra establecida en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.” En este orden de ideas, debe entenderse que la reconvención es una pretensión que debe acumularse al proceso pendiente, es decir a la pretensión principal, y es por ello que la reconvención debe tramitarse por el mismo procedimiento que es tramitado el juicio principal. Así se establece. Siendo esto así, tal y como se dejó plasmado con anterioridad, en el presente caso operó la caducidad de la acción interpuesta mediante reconvención, por tanto, lo ajustado a derecho es declarar sin lugar la reconvención, conforme el marco legal determinado y así lo deja establecido formalmente quien suscribe. -VII- DISPOSITIVA Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA contra el ciudadano JOSE GERARDO HERNANDEZ, ambos suficientemente identificados en autos. SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el ciudadano JOSE GERARDO HERNANDEZ contra el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, ambos suficientemente identificados en autos. TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada a entregarle a la parte actora, libre de bienes y personas, un inmueble constituido por un terreno dedicado a estacionamiento, galpón con paredes de concreto, vigas doble “T”, techo de plataforma, un tanque de agua y una casa destinada para vivienda, construida con bloques de cemento, techo de acerolit, puertas de hierro, dos (2) dormitorios y tres (3) baños, ubicado dicho inmueble en la margen izquierda de la Carretera Nacional que conduce a la población de El Guapo, a la vía de Oriente, frente al Comando de la Inspectoría de Tránsito, Cúpira, Estado Miranda, el cual tiene una extensión de treinta metros (30 mts) de frente por ciento cuarenta y seis metros (146 mts) de fondo, el cual está destinado para uso comercial. CUARTO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, se condena en costas a la parte accionante tal como lo pauta el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión…” (Fin de la cita). Contra este fallo, en fecha 16 de abril de 2015 el abogado César Matheus Rangel ejerció recurso de apelación, el cual fue ratificado en fecha 20 de abril de 2015, por el abogado Antonio Matheus, ambos apoderados judiciales de la parte demandada, apelación que fue admitida en ambos efectos por el Tribunal de la causa por auto de fecha 22 de abril de 2015. INFORMES EN ALZADA a) INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA APELANTE: Riela del folio 251 al 258 ambos inclusive; escrito de informes, consignado por el abogado Antonio Matheus Briceño, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, -ciudadano José Gerardo Hernández Berroterán- mediante el cual expuso lo siguiente: “(…Omissis…)” “…CAPÍTULO I DE LOS HECHOS. Se inició el presente Juicio, mediante demanda interpuesta en fecha 27 de Febrero de 2007, por la ciudadana Abogada; NANCY MARTÍNEZ PALACIOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 20.076, actuando en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano TÓMAS SOSA OCHOA, por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, cumpliendo así con la formalidad de la Distribución legal, la cual recayó en el Juzgado 4to de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, signándolo bajo el Nº: AH14V-2007-000270, cumpliéndose todas las formalidades que el proceso y procedimiento requiere para la sustanciación del expediente, hasta llegar a la fecha de 27 de Febrero de 2008, en donde actuando en mi carácter de Apoderado Judicial de mi representado, se introdujo escrito de Contestación y Reconvención, a la demanda interpuesta, siendo así, que en fecha 07 de Marzo de 2008, consigné copias certificadas, las cuales constituyen el soporte documental del escrito de Contestar de la demanda y Reconvención propuesta, consignando en fecha 21 de Febrero de 2008. Seguidamente, en fecha 16 de Julio de 2010, el Juzgado A Quo, el, admitió la demanda, fijando el 5to de despacho siguiente a la constancia en autos, de la notificación de las partes a los fines de su contestación. Así mismo, en fecha 20 de Octubre de 2010, éste Juzgado ordenó agregar a los autos el escrito de prueba, promovido por la parte actora reconvenida. Seguidamente, es importante destacar y señalar que durante éste periodo de los 5 días señalados en el auto de fecha 16 de Julio de 2013, se presentó en mi oficina (Centro Ciudad Comercial Tamanaco "C.C.C.T", Nivel C-2. Sector Yarey, Mez 1, Oficina MZ 01. Chuao. Caracas- Venezuela), el ciudadano: TOMÁS SOSA OCHOA, quien manifestó tener el deseo de resolver éste problema, es decir, el problema de la demanda, al momento que manifestó también, no tener recurso para responder por la medida de embargo solicitada y propuesta en la Reconvención, de allí, que surgió como solución al conflicto judicial, efectuar como en efecto se efectuó consensual y concertadamente, una “Amiga Transacción Judicial” en términos favorables para ambas partes, llenando los extremos exigidos por la Ley, para la celebración de una transacción válida, legal y efectiva. Cumplidos como fueron los extremos exigidos por la ley, para la celebración de una Transacción Judicial. Yo, en mi carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, en fecha 22 de Noviembre de 2010, consigné el escrito de la Amigable Transacción Judicial. Dicha Transacción Judicial fue homologada por el Tribunal 4to de Primera Instancia en lo Civil. Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante “Sentencia” de fecha 10 de Diciembre de 2010. Es importante destacar Ciudadana Jueza Superior, que en fecha 19 de Enero de 2011, es decir, cerca de mes y medio después de dictada la Sentencia por el Aquo, la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia, solicitó al Tribunal, que deje sin efecto la Transacción Judicial y su respectiva homologación en autos, por cuanto la misma lesiona los derechos de un tercero, el cual ya había adquirido la propiedad del inmueble de autos. En éste sentido, Ciudadana Jueza Superior cabe destacar dos reflexiones: En primer lugar, a Amigable Transacción Judicial, celebrada consensual y concertadamente, entre el dueño de la causa, el ciudadano TOMÁS SOSA OCHOA, como parte actora y mi persona, como representante judicial de la parte demandada, no requería la aprobación o no, de sus apoderados judiciales, porque tal como lo señalo anteriormente, el ciudadano TOMÁS SOSA OCHOA, autorizó y convalidó dicha Transacción Judicial, y para ello no requería de la autorización o no de sus apoderados judiciales. En segundo lugar, dicha amigable Transacción Judicial, bajo ningún concepto lesionaba los derechos de ningún tercero, por cuanto dicha Transacción no trataba el problema de la propiedad del inmueble, ni ningún otro derecho. En tercer lugar Ciudadana Jueza, es importante destacar, que cómo se tratáramos de profundizar en éste punto, que el documento de de venta del inmueble de parte TOMÁS SOSA OCHOA, a de MAURICIO ECHENIQUE PAREDES, se haya efectuado por la vía de autenticación, en fecha 16 de Junio de 2006 y posteriormente protocolizado el 04 de agosto de 2006, en donde por mandato reza lo siguiente: “Yo, TOMÁS SOSA OCHOA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N. 2.701.360, soltero, por medio del presente documento declaro: Que confiero poder Especial amplio y suficiente en cuanto a Derecho se requiere Al Ciudadano: MAURICIO ECHENIQUE PAREDES, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N. V-11.200 034, soltero, para que en mi nombre y representación nombre a abogado o abogados de confianza a fin de que defiendan mis derechos e intereses sobre un lote de terreno de mi propiedad donde funciona el Establecimiento Cupira HP 2000, ubicado en el sector conocido como Managua, Cupira, Carretera Nacional de Oriente, del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda (Fin de la cita)", tal como se evidencia del Documento cuya copia simple anexo marcado con la letra “A”. ¿Cómo se explica jurídicamente, que el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, haya otorgado un Mandato al ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, para que actuara en su propio nombre y presentación sobre un inmueble que ya no le pertenecía, por cuanto la venta se habla protocolizado el 04 de Agosto de 2006 y en segundo lugar, ¿Cómo podía haber actuado el ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, en nombre y representación a todo evento de TOMÁS SOSA OCHOA, cuando él ya no era el verdadero propietario. Posteriormente Ciudadana Jueza, el precipitado Juzgado 4to de Primera Instancia, mediante decisión de Fecha 16 de Febrero de 2011, es decir, 78 días después de la Homologación, de fecha 10 de Diciembre de 2010, y en flagrante violación a lo dispuesto en el último aparte del artículo 252 del Código de Procedimiento Civil que establece un lapso dentro de 3 días para solicitar aclaraciones y ampliaciones de la Sentencia, hecho éste que no es el caso que nos ocupa, por lo que constituye una flagrante violación al: Artículo 12 Principio Dispositivo; Articulo 14 Principio de Dirección; Articulo (sic) 252 Principio de irrevocabilidad por el A Quo (Artículos todos correspondientes al Código de Civil Venezolano), lo que constituye una violación al Principio de Legalidad y al Principio Constitucional del Debido Proceso establecido en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como también la violación de la Garantía Constitucional de la Tutela Judicial Efectiva establecido en el Artículo 26 de la precitada Constitución, siendo que el Tribunal A Quo ordenó abrir una articulación probatoria por un lapso de 8 días de despacho, a fin de que las partes promoviesen lo que consideren pertinente, cabe destacar, que no conociendo las razones, por las cuales en la narrativa de la presente Sentencia, el Juzgado 4to, antes identificado, no menciona o ignora la diligencia presentada por la Apoderada Judicial de la parte actora, en donde expresamente te manifestó al Tribunal su deseo de no continuar con el juicio y resolver éste problema tal y como fue presentado en la Amigable Transacción Judicial, tal como se evidencia en el documento cuya copia simple Anexo Marcado con la letra "B". Seguidamente Ciudadana Jueza, cabe destacar de manera alarmante, que en fecha 15 de Marzo de 2011, el Juzgado A Quo, dicto decisión por medio de la cual declaro declaró la nulidad de la Amigable Transacción Judicial, efectuada en fecha 22 de Noviembre de 2010, así como el auto de homologación dictado en fecha 10 de Diciembre de 2010, restituyéndose la situación jurídica al estado en que se encontraba, para el día 22 de Noviembre de 2010, quebrantando o violentando con su conducta, los Principios anteriormente señalados y de manera especial, lo establecido en la Diligencia de fecha 01 de Marzo de 2011, en donde, la Apoderada Judicial de la parte Actora, por mandato expreso del ciudadano TOMÁS SOSA OCHOA, exactamente en los puntos Tercero y Cuarto. "TERCERO: Así mismo ciudadano Juez, por instrucciones expresas de mi poderdante, ratifico en éste acto manifestado por el ciudadano TOMÁS SOSA OCHOA, en el sentido de poner fin al presente Juicio, de acuerdo a la reunión celebrada por usted en la audiencia sostenga en la semana próxima pasada, donde se encontraba presente igualmente el representante de la parte demandada, por lo que solicito formalmente en éste acto se decrete la ejecución de la amigable transacción judicial celebrada en fecha 22 de noviembre de 2010 y debidamente homologada por éste honorable juzgado en fecha 10 de Diciembre de 2010” (Fin de la cita). “Cuarto: En cuanto a la notificación emanada por éste juzgado que versa sobre la articulación probatoria, por mandato expreso de mi poderdante, me doy por notificada, renunciando al lapso previsto para presentar cualquier otro documento probatorio por lo que pido formalmente en éste acto que se tenga como cierta, válida y con toda la eficacia jurídica tanto la amigable transacción judicial con su respectiva homologación” (Folios 7 y 8 vueltos). (Fin de la cita). En éste sentido Ciudadana Jueza Superior, cabe destacar la flagrante y atrevida violación de los Principios antes enumerados y de manera especial, al Principio de Autonomía de la Voluntad de las Partes, al quebrantar lo dispuesto en una Amigable Transacción Judicial, consensual, concertada, legítima, cierta y eficaz jurídicamente, en donde solo podía ser modificada por las partes que la suscribieron, so pena de, un juicio de nulidad o invalidación según sea el caso, por alguna de las partes que pudiera sentirle lesionada o vulnerada en su derecho, y en segundo lugar, la flagrante violación del Principio de la Cosa Juzgada, toda vez, que tal como se menciona en la narrativa de la Sentencia, dicha transacción, fue homologada por el Tribunal mediante "Sentencia" de fecha 10 de Diciembre de 2010, lo que la convirtió en Sentencia pasada en Autoridad de Cosa Juzgada, por lo que el Juzgado A Quo, al declarar la nulidad de la Amigable Transacción Judicial, efectuada en fecha 22 de Noviembre de 2010, violentó los Principios antes mencionados, inclusive, el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, que establece en su primera parte: "Después de pronunciada la sentencia definitiva o la interlocutoria sujeta a apelación, no podrá revocarla ni reformarla el Tribunal que la haya pronunciado" (Fin de la cita). Sin embargo, el Tribunal podrá a solicitud de parte, aclarar los puntos dudosos, salvar las omisiones y rectificar los errores de copias, de referencia o de cálculos numéricos, que aparecieren de manifiesto en la misma sentencia, o dictar ampliaciones, dentro de tres días, después de dictada la Sentencia con , tal de que dicha aclaraciones y ampliaciones lo solicite alguna de las partes en el día de la publicación o en el siguiente en el día (Fin de la cita), hechos estos como son las ampliaciones y aclaraciones no eran pertinentes en éste caso, y mucho menos fuera del lapso de los 3 días. De modo que los Jueces no pueden revocar sus propias sentencias. En éste sentido destacar, que en el caso de que alguna de las partes considerase que la Amigable Transacción Judicial lesionaba algún derecho, debía instaurar un Recurso Extraordinario de Revisión Constitucional, ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, siendo ésta la única autoridad jurisdiccional competente para revisar y revocar las Sentencias Definitivamente Firmes que hayan dictado los distintos órganos del Poder Judicial exclusivamente. Por lo que, de la lectura del precitado artículo 252 del Código de Procedimiento Civil Vigente Venezolano, se desprende no solo la violación al Principio de Irrevocabilidad por el Tribunal A Quo, sino que, excediéndose en el límite de su capacidad, éste revocó la precitada Sentencia Firme dentro de un periodo superior al mes y medio (45 días), aun cuando el precitado artículo solo otorgaba un lapso máximo dentro de 3 días. Así mismo Ciudadana Jueza Superior, no obstante la revocatoria del poder otorgado al ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, por parte de TOMÁS SOSA OCHOA, en fecha 01 de Marzo de 2011, éste continúo ejerciendo su representación aún sin tener la cualidad para ello, y el Tribunal A Quo procesando lo solicitado, en una flagrante violación a lo dispuesto en los artículos 1704, 1706 y 1708 del Código Civil Venezolano. De la extinción del Mandato. …Omissis… Situación ésta violentada por el Juzgado A Quo, al continuar proveyendo lo solicitado por el ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, (antiguo apoderado judicial), sin tener la cualidad requerida para ejercer en el juicio, y aún más habiéndose revocado el poder anterior. En éste sentido, cabe destacar, que se ha querido confundir, por lo menos así lo ha querido entender el Juzgado A Quo, de la preexistencia de una tercería, formalmente interpuesta, hecho éste que no es cierto, por cuanto dicha figura jamás fue promovida en el presente juicio, ni siquiera en su carácter de propietario del inmueble, ya que el ciudadano: MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, a todo evento actuó en nombre y representación de TOMÁS SOSA OCHOA, y en la causa de desalojo y no una tercería, toda vez que se trata de un Juicio de desalojo de un inmueble sometido a un contrato de arrendamiento indeterminado, y no un juicio que versare sobre la propiedad del inmueble. Siendo así las cosas, se fueron sucediendo hasta llegar a la etapa de la Sentencia Definitiva, en fecha 21 de Enero de 2015, no obstante, ratificar formalmente en éste acto, que el Juez A Quo no tenía, como en efecto no lo tiene, la capacidad para dictar la sentencia sobre la presente controversia, por cuanto ya la misma había sido decidida, mediante la amigable Transacción Judicial de fecha 22 de Noviembre de 2010 y debidamente homologada mediante Sentencia Definitiva, de fecha 10 de Diciembre de 2010, creando con su conducta, un enredo jurídico que no sabemos con qué intenciones se realizó, pero no obstante, me he visto en la necesidad de continuar con éste proceso, para que en ésta instancia se resuelva dicha controversia. Finalmente Ciudadana Jueza, en el capítulo referente a "Motivación para Decidir" (Folios 215-216), el artículo 1592 del Código Civil Venezolano señala lo siguiente: …Omissis… Así mismo, establece la Sentencia in comento, en el folio 217 señala en cuanto al requisito necesario para la procedencia de la acción de desalojo, es decir, la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, evidencia éste sentenciador, que si bien la parte demandada consignó recibo de pago y consignaciones arrendaticias, efectuadas por ante el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dichas consignaciones fueron realizadas por montos menores, incumpliéndose así lo dispuesto en el Contrato de Arrendamiento, para ratificar ante ésta instancia, que mi representado no pagó cánones de arrendamiento por debajo de los cancelados y consignados ante el Tribunal. En éste estado, exhibo, invoco y opongo formalmente en éste acto, documento esencial, como prueba fundamental la notificación judicial hecha por el ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, en fecha 19 de Noviembre de 2014, en donde en el punto primero expresa lo siguiente: “PRIMERO: Que MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-11.200.034, ha considerado debido al índice inflacionario actual del País, el aumento del CANON DE ARRENDAMIENTO DE BOLÍVARES TRESCIENTOS EXACTOS (Bs. 300,00) a BOLÍVARES VEINTE MIL EXACTOS (20.000,00), considerando que el inmueble en cuestión posee superficie de Cuatro Mil Trescientos Ochenta metros cuadrados (mts2), o en su defecto se haga el peticionado aumento del Canon de Arrendamiento en base a lo que establece la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial". (Fin de la cita). Tal como se evidencia del documento cuya copia anexo Marcado "C", lo que demuestra fehacientemente, que el Juzgado A Quo erró nuevamente, partiendo de una premisa falsa como lo es considerar que tanto el pago del canon de arrendamiento como las consignaciones hechas en el precitado Juzgado del Municipio Pedro Gual, eran insuficientes, documento éste que por ser una manifestación expresa del propietario del inmueble arrendado, reproduzco, invoco y opongo formalmente en éste acto, a la decisión dictada por el Juzgado A Quo. CAPÍTULO II DE LAS NORMAS JURÍDICAS VIOLENTADAS EN QUE SE FUNDAMENTA LA APELACIÓN Como bien lo señalábamos anteriormente, Ciudadana Jueza, en la presente causa se desarrollaron una cadena de acontecimientos, que fueron señalados en la oportunidad legal correspondiente, por ante el Juzgado A-Quo, y sin que fueran estimados o valorados por Tribunal, a la hora de decidir, entre éstos, podemos señalar lo siguiente: 1) Ignoró o desestimó el Juzgado 4to de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el contenido del "OBJETO" del poder otorgado por TOMÁS SOSA OCHOA a MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, en el sentido de señalar, expresamente: "Yo. TOMÁS SOSA OCHOA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula identidad N. 2.701.360, soltero, por medio del presente documento declaro: Que confiero poder Especial amplio y suficiente en cuanto a Derecho se requiere Al Ciudadano: MAURICIO ECHENIQUE PAREDES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N. V-11.200.034, soltero, para que en mi nombre y representación nombre a abogado o abogados de confianza a fin de que defiendan mis derechos e intereses sobre un lote de terreno de mi Propiedad donde funciona el Establecimiento Cúpira HP 2000, ubicado en el sector conocido como Managua, Cupira, Carretera Nacional de Oriente, del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda (Fin de la cita)", toda vez que dicho inmueble para la fecha del otorgamiento del respectivo poder, ya no estaba bajo el dominio o propiedad de TOMÁS SOSA OCHOA, tanto en lo referente a la propiedad, como al contrato de arrendamiento cedido, sino de MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, quien ha debido actuar en su propio nombre y no en nombre de su otorgante, por lo que por interpretación en contrario, TOMÁS SOSA OCHOA no tenía ya la cualidad ese inmueble y MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE no ha debido actuar en nombre y representación de TOMÁS SOSA OCHOA, sino en su propio nombre y representación, si así lo considerase. 2) De la violación al principio de la autonomía de la voluntad, señala el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Tomo I, de Cabanellas, página 423: “En virtud de tal principio, las personas capaces de obrar, pueden obligarse en la medida que lo consideren pertinente y con las modalidades que convengan entre sí. El límite se encuentra en no contravenir normas generales de moral y de orden público y en no perjudicar a terceros que sean ajenos a tales convenciones. El legislador refuerza la autonomía de la voluntad, declarando que las convenciones, pactos, cláusulas y condiciones de los contratos, obligan como la ley misma. Completando lo querido y no expresado, el legislador concede de igual eficacia a lo convenido libremente por los particulares y a todas las consecuencias que se ajusten a la lógica, a la buena fe y a la costumbre, por lo que invocamos dos principios contractuales como son "pacta sunt servanda" y "standum estcharta e” De allí que, el Juzgado A Quo, en su nefasta decisión irrumpió, violenta, irrespetuosamente y atrevidamente, la voluntad de lo que las personas intervinientes querían obligarse consensual y concertadamente, como lo fue la celebración de la Amigable Transacción Judicial. 3) De la violación de la Amigable Transacción Judicial. Señala el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Artículo 255: La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada". 4) De la violación de la homologación de la Amigable Transacción Judicial. Así mismo señala el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil vigente, lo siguiente: "Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a si ejecución” En éste sentido, si alguna de las partes considerase que la transacción es nula, debía instaurar demanda por vía principal ante un Juez distinto al que dictó la homologación de la Amigable Transacción Judicial y no actuar como en efecto así lo hizo el Juzgado 4to de Primera Instancia (A Quo), al declarar la nulidad de la de la Transacción efectuada por las partes en fecha 22 de Septiembre de 2010, y del auto de homologación dictado por ese Juzgado en fecha 10 de Diciembre de 2010. En éste sentido, debo aclarar de que no se trata en éste caso un auto de mera sustanciación, sino de una homologación judicial, que es lo equivalente a una sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada de Sentencia, por lo que repito formalmente en éste acto, ya el Juzgado 4to de Primera Instancia no era competente para seguir conociendo de dicha causa, por cuanto su actividad jurisdiccional había concluido en esa instancia, con la sentencia pasada en Autoridad de Cosa Juzgada. 5) De la violación al Principio de la Verdad Procesal y Legalidad (Principio Dispositivo). Señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil Vigente Venezolano. …Omissis… En éste sentido, el Juez A Quo, tantas veces mencionados, violó éste principio, al decidir en su sentencia, lo que no fue alegado, probado y acordado, en la precipitada Amigable Transacción Judicial, incorporando nuevos elementos o argumentos de hecho que no estaban como en efecto no están comprendidos en la Amigable Transacción. 6) De la violación del Principio Constitucional del Debido Proceso. Violó el Juez A Quo, éste Principio consagrado en el articulo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al quebrantar las normas establecidas, no solo en el Código de Procedimiento Civil, referido a la figura de la Auto-composición Procesal (Transacción), toda vez que las partes se encontraban sometidas al debido proceso, que es un derecho constitucional, aplicable a las partes, y que como derecho les correspondía. única y exclusivamente a las partes n (sic) el juicio, toda vez, que el Juez A Quo, solo es un Director del Proceso, Articulo (sic) 14 del Código de Procedimiento Civil, y que con esa limitación a sus facultades, no podía irrumpir en un juicio ya decidido por las partes, conforme a lo dispuesto al Principio de Autonomía de de la Voluntad, imponiendo con su voluntad, su aptitud caprichosa, quebrantando con su conducta, el debido proceso. 7) De la violación a la Garantía Constitucional de la Tutela Judicial efectiva. Señala el Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo siguiente: …Omissis… En éste sentido cabe destacar, que el Ciudadano Juez A Quo, en su decisión violó lo dispuesto en el precipitado artículo, al quebrantar con su decisión la Tutela Judicial Efectiva, que no es otra cosa que la Garantía Constitucional para que los ciudadanos hagan valer sus derechos e intereses, mediante una decisión parcializada, poco transparente, irresponsable y con formalismos rebuscados, quebrantando de ésta manera lo que las partes convinieron durante la amigable transacción, y ajustadas al Debido Proceso, es decir, que el Juez A Quo a debido respetar, como en Principio lo había hecho, la Amigable Transacción Judicial, corno su respetiva homologación, y no revocar tanto la precia Amigable Transacción y su respectiva homologación, no teniendo facultad Legal y Constitucional para ello. CAPÍTULO III PETITORIO En éste sentido Ciudadana Jueza, visto los hechos narrados en el presente escrito, en donde se evidencia la miopía jurídica, para sustanciar la presente causa y visto las flagrantes violaciones a las normas jurídicas comentadas, pido formalmente en éste acto, con el mayor respeto y consideración, se sirva declarar CON LUGAR la presente Apelación y revocar la decisión dictada el 21 de Enero de 2015, por el Juzgado 4to de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…” Igualmente, en fecha 2 de junio de 2015 la abogada Judith Millán de León, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, tercero interviniente en esta causa, presentó su respectivo escrito de informes, bajo los siguientes términos: “(…Omissis…)” “…DE LA DEMANDA.- Se inició por demanda de Desalojo sobre un inmueble constituido por terreno, dedicado a la actividad comercial de Estacionamiento, donde el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA lo diera en arrendamiento a JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ, ambos identificados, sometiéndose éste ultimo a las cláusulas contractuales especificadas en el Contrato de arrendamiento firmado por las partes en fecha primero (1°) de enero de 2003 al 31 de diciembre de 2003. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.- Citada la parte demandada, en fecha 21 de febrero de 2008, consignó escrito contentivo de contestación a la demanda rechazando, contradiciendo y negando tanto en los hechos como en el derecho, todos y cada uno de los argumentos, alegatos y planteamientos esgrimidos por la parte actora en el libelo de demanda, por no ser ciertos; rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión de la parte actora al demandar el incumplimiento de contrato; que sin que hubiese existido motivo para ello el arrendador se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, lo que lo obligó a consignar las pensiones de arrendamiento ante el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; negó, rechazo y contradijo que el demandado se encontrare obligado en la entrega del inmueble al arrendador; negó, rechazó y contradijo que el demandado se encontrare obligado al pago de la cantidad de Ocho mil Bolívares (Bs. 8.000) por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionado por el incumplimiento o retardo en la entrega del inmueble por no estar probados; negó, rechazó y contradijo que el demandado se encontrare obligado al pago de las costas procesales, incluyendo honorarios profesionales. Asimismo, la parte demandada reconvino a la Actora al haber violado la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios relativo a la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, al no haber notificado mediante documento auténtico su voluntad de vender el inmueble objeto de la demanda (sic) a su representado, quien tenía el derecho al ofrecimiento del bien. (Resaltado nuestro). DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS.- La parte ACTORA consignó pruebas tales como el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, firmado en fecha 1° de julio de 2003 ante el Registro Subalterno del Municipio Zaraza del Estado Guárico, notificación judicial efectuada por el arrendador en fecha 06 de junio de 2006, a través del Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de finalización del contrato y entrega del inmueble, consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por el arrendatario ante el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual del estado Miranda, Constancia expedida por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía de Pedro Gual del Estado Miranda, donde se observa la insolvencia del inmueble por concepto de Aseo Urbano, Constancia expedida por Cadafe, Oficina de Río Chico, donde se demuestra la insolvencia del inmueble por concepto de energía eléctrica, Información emanada de la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda, donde se evidencia la existencia de una deuda por impuestos municipales del inmueble, acumulada desde el año 2.006, Inspección judicial practicada por el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual del Estado Miranda en fecha 01 de agosto de 2011, en la cual se dejó constancia de la existencia de una toma de agua que suministra el servicio al Estacionamiento, tapada con arena por no recibir el suministro de agua.- La parte DEMANDADA consignó pruebas consistentes en recibos de concepto de cañones de arrendamiento suscritos por el arrendador hasta el mes de noviembre 2005; consignó copia certificada del expediente contentivo de consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado de los Municipios Páez, y Pedro Gual del Estado Miranda con sede en Río Chico, desde el mes de diciembre 2005 hasta enero 2008; consignó asimismo, copia certificada del documento de venta celebrada entre los ciudadanos TOMAS SOSA OCHOA y MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, sobre el lote de terreno y edificación construida donde funciona el Estacionamiento de vehículos Roatca, derecha dieciséis (16) de junio de 2.006, inscrita ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, en fecha cuatro (04) de agosto de 2006, por la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000).- Del análisis y valoración de las pruebas aportadas por la parte demandada, en conjunto, el Juez de Instancia llegó a la conclusión que las pruebas aportadas por la demandada, en cuanto a los pagos efectuados al arrendador y las consignaciones arrendaticias, todas fueron efectuadas por un monto menor al acordado por las partes en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, cuyo canon se estipuló en la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00) mensuales, adminiculados dichos pagos parciales al hecho probado por el actor en cuanto a la insolvencia por parte del demandado en lo relativo a los servicios del inmueble, tales como Agua, electricidad e incluso impuestos de rentas municipales, todos ellos previstos asimismo en la contratación arrendaticia, por lo que configura la actitud del demandado "un incumplimiento reiterado a mantenerse solvente con las obligaciones del local arrendado” Asimismo en relación a la Reconvención propuesta en relación al hecho de no haber sido notificado de la venta que efectuaran el arrendador TOMAS SOSA OCHOA y mi representado MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, es claro y manifiesto que el arrendatario así como no fue diligente en el mantenimiento de las obligaciones contractuales, tampoco fue diligente en el hecho de accionar en tiempo oportuno contra la venta efectuada, por cuanto el arrendatario tuvo conocimiento de la venta efectuada, tal y como se demuestra de la copia certificada consignada con el escrito de contestación a la demanda y reconvención, en fecha diez (10) de abril de 2.007, por lo que para el día 21 de febrero de 2008, fecha de la contestación de la demanda, para el arrendatario ya se encontraba totalmente vencido el lapso para actuar en contra de la venta efectuada, operando de esta manera la caducidad de la acción.- Especial mención merece el documento llamado: CONVENIO AMIGABLE DE TRANSACCION JUDICIAL, efectuado por la parte Actora, ciudadano TOMAS SOSA OCHOA y demandada, ciudadano JOSE GRERARDO HERNANDEZ, celebrado en la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha ventidós (22) de noviembre de 2.010, a espaldas de mi representado MAURICIO ECHENIQUE PAREDES, donde, sin contar con su presencia dejan sin efecto la venta efectuada a éste y mediante subrogación en la persona del demandado JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ, le confieren el derecho de propiedad sobre el inmueble previamente vendido a tercero y sobre el cual el arrendador TOMAS SOSA OCHOA ya había percibido el pago producto de la venta y donde no se menciona la restitución del pago al tercero acreedor del derecho de propiedad. Es obvio, Ciudadana Juez, que la mencionada actuación constituyó un fraude procesal, con el cual las partes, Actora y demandada quisieron burlar la acción de la justicia y sorprender buena fé (sic) del Ciudadano Juez de Instancia; quien homologó erróneamente la transacción judicial, subsanando posteriormente con la sentencia interlocutoria de fecha 15 de marzo de 2011 donde declara LA NULIDAD DE LA TRANSACCION EFECTUADA POR LAS PARTES en fecha 22 de noviembre de 2.010, así como el Auto de Homologación dictado por el Juzgado a su cargo, en fecha 10 de diciembre de 2.010.- DE LA SENTENCIA.- EI ciudadano Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por sentencia dictada en fecha 21 de enero de 2015, declaró CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA contra el ciudadano JOSÉ GERARDOD HERNÁNDEZ, SIN LUGAR la reconvención propuesta por JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ contra TOMAS SOSA OCHOA, condenó a la parte demandada, JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ, a la ENTREGA A LA PARTE ACTORA DEL INMUEBLE constituido por terreno dedicado a Estacionamiento, galpón con paredes de concreto, vigas doble T, techo de plataforma, tanque de agua y casa destinada a vivienda, ubicada en la población de El Guapo, vía de Oriente, frente al comando de la Inspectoría de Transito, Cúpira del Estado Miranda, destinado para uso comercial y la consecuente condenatoria en costas.- Ahora bien. Ciudadano Juez de Alzada, por considerar que la sentencia dictada por el Juez de Instancia estuvo ajustada a derecho y se atuvo a los alegatos y pruebas aportadas por las partes en el proceso, pedimos que la misma sea CONFIRMADA en todas sus partes con la consecuente condenatoria en costas a la parte demandada.-…” Se evidencia de las actas que la parte demandada y el tercero interviniente presentaron observaciones a los informes respectivos. TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA Se aprecia de las actas que la abogada Nancy Martínez Palacios, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, quien a su vez es mandatario del ciudadano Tomás Sosa Ochoa, presentó libelo de demanda de desalojo con sus respectivos anexos en fecha 27 de febrero de 2007, ante los Juzgados Distribuidores de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, contra el ciudadano José Gerardo Hernández Berroterán, correspondiéndole conocer previa distribución de ley al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (f. 1 al 6 ambos inclusive de la pieza 1/2).- En fecha 17 de abril de 2007, la abogada Nancy Martínez Palacios, abogada en ejercicio, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó ante el Tribunal de la causa, instrumento poder que le acredita su representación, así como documentos para satisfacer su pretensión (f. 7 al 23 ambos inclusive de la pieza 1/2). Por auto de fecha 20 de junio de 2007, el Tribunal de la causa admitió la demanda, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, más un (1) día de despacho siguiente por término de la distancia, a los fines de que procediera a dar contestación a la demanda (f. 24 y 25 ambos inclusive de la pieza 1/2). Mediante diligencia de fecha 17 de julio de 2007, la representante judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa (f. 26). A su vez, en esa misma fecha el ciudadano Miguel Ricardo Peña, en su carácter de alguacil dejó constancia de la cancelación de los emolumentos para su traslado por parte de la abogada de la parte actora (f. 27 de la pieza 1/2). Por oficio Nº 2007-1867-A.- de fecha 4 de octubre de 2007, el Tribunal de causa, remitió al Juez de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, comisión a los fines de que se practicara la citación del demandado (f. 28 y 29 ambos inclusive). Igualmente en fecha 25 de octubre de 2007, la abogada Nancy Martínez Palacios, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, dejó constancia de haber recibido la comisión dirigida al Juez de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (f. 30 de la pieza 1/2). Mediante diligencia de fecha 18 de febrero de 2008, el ciudadano Cesar Matheus Rangel, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; se dio por citado en el presente juicio y consignó instrumento poder que lo acredita como apoderado judicial del mismo (f. 40 al 43 ambos inclusive de la pieza 1/2). Mediante diligencia de fecha 21 de febrero de 2008, el abogado Cesar Matheus Rangel, actuando en su carácter de apoderado judicial de parte demandada, consignó escrito de contestación a la demandada con sus respectivos anexos e igualmente reconvino a la parte actora (f. 44 al 252 ambos inclusive de la pieza 1/2). En fecha 8 de junio la abogada Nancy Martínez Palacios, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó al tribunal de la causa, el avocamiento del Juez provisorio (f. 256 de la pieza 1/2). Por auto de fecha 27 de junio de 2008, el Juez Provisorio designado al Tribunal de la causa, se avocó al conocimiento de la presente causa (f. 257 de la pieza 1/2). En fecha 30 de julio de 2008, la abogada Nancy Martínez Palacios, apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta por la demandada (f. 258 al 260 ambos inclusive de la pieza 1/2). Mediante diligencia de fecha 4 de agosto de 2008, la abogada Nancy Martínez Palacios, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal de la causa la reconvención propuesta por el demandando sea desechada, igualmente consignó originales de los recibos de pago de servicios (f. 261 al 268 ambos inclusive de la pieza 1/2). En fecha 29 de septiembre de 2008, el abogado César Matheus Rangel, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó al Tribunal de la causa se pronunciara en cuanto a la reconvención propuesta en el escrito de contestación e igualmente se sirviera proveer sobre la medida preventiva de embargo solicitada con la reconvención (f. 269 de la pieza 1/2). Mediante diligencia de fecha 3 de abril de 2009, la abogada Nancy Martínez Palacios, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal de la causa se pronunciara en cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada, asimismo se opuso a la medida preventiva de embargo de bienes de su representado solicitada por la parte demandada (f. 271 al 272 ambos inclusive de la pieza 1/2). Mediante diligencia de fecha 30 de abril de 2009, la abogada Nancy Martínez Palacios, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sustituyó poder, reservándose de su ejercicio a la ciudadana Judith Millán de León, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 18.286 (f. 274 y 275 de la pieza 1/2). En fecha 4 de noviembre de 2009, el abogado Antonio Matehus Briceño, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y mediante solicitó al Tribunal de la causa, se avocara al conocimiento de la presente causa, e igualmente el pronunciamiento de la reconvención propuesta en el escrito de contestación a la demanda (f. 277 de la pieza 1/2). Por auto de fecha 15 de julio de 2010, el Juez Provisorio se avoco al conocimiento de la presente causa (f. 278 de la pieza 1/2). Por auto de fecha 16 de julio de 2010, el Tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta por el abogado César Matheus Rangel apoderado judicial de la parte demandada, y fijó el quinto día de despacho siguiente a la precipitada fecha a los fines de que el demandante diera contestación a la misma (f. 279 de la pieza 1/2). Por auto complementario de fecha 20 de julio de 2010, el Tribunal de la causa señaló a las partes que el término indicado para dar contestación a la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, comenzaría a computarse una vez que constará en autos la notificación de ambas partes (f. 280 de la pieza 1/2). Mediante diligencia de fecha 26 de julio de 2010, el abogado Antonio Matheus Briceño, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado del auto que admitió la reconvención y solicitó se notificará a la parte actora (f. 282 de la pieza 1/2). En fecha 12 de agosto de 2010, la apoderada judicial de la parte actora, ciudadana Judith Millán, mediante diligencia se dio por notificada de la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada, y solicitó se dejará sin efecto la orden de notificación de fecha 26 de julio de 2010 (f. 284 de la pieza 1/2). En fecha 22 de septiembre de 2010, la abogada Judith Millán de León, apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación a la reconvención (f. 286 al 289 ambos inclusive de la pieza 1/2). En fecha 13 de octubre de 2010, la abogada Judith Millán de León, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas (f.292 al 42 ambos inclusive de la pieza 1/2). Por auto de fecha 20 de octubre de 2010, el Tribunal de la causa, ordenó agregar las pruebas a los autos y ordeno la notificación de las partes y una vez que constarán en autos su notificación empezaría a computarse el lapso para la admisión y oposición de las mismas (f. 291 de la pieza 1/2). Mediante diligencia de fecha 12 de noviembre de 2010, la abogada Judith Millán de León, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, se dio por notificada del auto dictado por el Tribunal de la causa en fecha 20/10/2010 y solicitó se librara boleta de notificación a la parte demandada (f. 426 de la pieza 1/2). En fecha 22 de noviembre de 2010, el abogado Antonio Matheus, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó documento original de “transacción amigable” celebrada entre el ciudadano Tomás Sosa Ochoa y la parte demandada ciudadano José Gerardo Hernández, asimismo solicitó al Tribunal de la causa, se homologara dicha transacción amigable (f. 428 al 443 ambos inclusive de la pieza 1/2). Mediante sentencia de fecha 10 de diciembre de 2010, el Tribunal de la causa, homologó la transacción realizada por la parte actora y demandada en el presente juicio (f. 444 al 446 ambos inclusive de la pieza 1/2). En fecha 19 de enero de 2011, la abogada Judith Millán de León actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó al Tribunal de la causa, se dejara sin efecto la homologación de la transacción de fecha 10/12/2010 (f. 450 y 451 de la pieza 1/2). Mediante diligencia de fecha 21 de enero de 2011, el ciudadano Mauricio José Echenique asistido por la profesional del derecho Milena Marabay, se dio por notificado del auto de homologación dictado por el Tribunal de causa en fecha 10/12/2010 (f. 453 de la pieza 1/2). En fecha 28 de enero de 2011, el ciudadano Mauricio José Echenique, asistido por la abogada Mariana Quintero, apeló de la sentencia de homologación de transacción dictada por el Tribunal de la causa en fecha 10/12/2010 (f. 455 de la pieza 1/2). Mediante escrito de fecha 03 de febrero de 2011, el ciudadano Mauricio José Echenique, asistido por el abogado José Gregorio Blanco Zuloaga, solicitó al Tribunal de la causa, la suspensión de la ejecución de la sentencia de fecha 10/12/2010, por cuanto alega que para transigir se necesita facultad expresa, igualmente solicitó al A-quo, se abriera una articulación probatorio de ocho días a los fines de esclarecer el hecho controvertido (f.457 al 459 ambos inclusive de la pieza 1/2). Asimismo en fecha 9 de febrero de 2011, el ciudadano Mauricio José Echenique, debidamente asistido por el abogado José Gregorio Blanco Zuloaga, consignó escrito de ampliación de solicitud de suspensión de la ejecución del fallo de fecha 10/12/2010 (f. 468 al 463 ambos inclusive de la pieza 1/2). Mediante diligencia de fecha 14 de febrero de 2011, el abogado Antonio Matheus Briceño, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, realizó una serie de observaciones en relación a la apelación interpuesta por el ciudadano Mauricio José Echenique sobre la decisión que homologó la transacción en fecha 10/12/2010 (f. 465 y su vto. de la pieza 1/2). Por auto de fecha 15 de febrero de 2011, el Tribunal de la causa acordó cerrar la pieza uno (1) por cuanto por su volumen se hace dificultoso su manejo, y en consecuencia ordenó abrir una nueva pieza (f. 466 de la pieza 1/2). Mediante auto de fecha 16 de febrero de 2011, el Tribunal de la causa, por cuanto según adujo, evidenció que existe controversia en relación a la persona sobre la cual recae la titularidad del derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del presente juicio, el a-quo, ordenó abrir una articulación probatoria de ocho días de despacho, a los fines de que las partes promovieran lo conducente, igualmente ordenó el emplazamiento del ciudadano Mauricio José Echenique, a que compareciera al primer día de despacho siguiente a su citación, con la finalidad de que consignara los medios probatorios que éste considerase pertinentes (f. 2 al 4 de la pieza 2/2). En fecha 28 de febrero de 2011, el ciudadano Mauricio José Echenique mediante diligencia se dio por citado y notificado del mencionado auto, y asimismo consignó copias simples para su certificación (f. 6 y su vto. de la pieza 2/2). En fecha 1 de marzo de 2011, la abogada Laura Odoardi, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Tomás Sosa Ochoa, consignó documento en original de la revocatoria del poder que fuere conferido por el referido ciudadano a Mauricio José Echenique Paredes (f. 8 al 13 ambos inclusive de la pieza 2/2).- Mediante diligencia de fecha 10 de marzo de 2011, el abogado Antonio Matheus Briceño, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado del auto de fecha 16/02/2011, asimismo reprodujo los elementos probatorios correspondientes, y por último, solicitó la ejecución de la transacción amigable (f. 16 y su vto de la pieza 2/2). En fecha 11 de marzo de 2011, el ciudadano Mauricio José Echenique asistido de abogado consignó escrito de pruebas en la incidencia con sus respectivos anexos (f. 18 al 57 ambos inclusive de la pieza 2/2). En fecha 15 de marzo de 2011, el Tribunal de la causa, dictó sentencia mediante el cual declaró la nulidad de la transacción efectuada por las partes en fecha 22 de noviembre de 2010 por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, así como las consecuencias jurídicas que se desprenden del referido auto que acordó dicha homologación (f. 48 al 53 ambos inclusive de la pieza 2/2). Mediante diligencia de fecha 24 de marzo de 2011, el ciudadano Mauricio José Echenique debidamente asistido por el abogado José Gregorio Blanco Zuloaga, solicitó al Tribunal de la causa se pronunciara en cuanto a la admisión de las pruebas, e igualmente solicitó se le tuviera como parte en el juicio (f. 60 de la pieza 2/2). Por auto de fecha 13 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa, admitió las pruebas presentadas por la representación judicial de la parte actora en cuanto ha lugar a derecho, salvo su apreciación o no en la definitiva (f. 65 al 67 ambos inclusive de la pieza 2/2). Mediante diligencia de fecha 20 de mayo de 2011, el abogado Antonio Matheus Briceño actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado de la sentencia de admisión de la pruebas de fecha 13/05/2011 y asimismo apeló de la misma (f. 71 de la pieza 2/2). En fecha 7 de junio de 2011, el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes confirió poder apud-acta a la profesional del derecho Judith Millán de León (f. 73 y 74 de la pieza 2/2). Por auto de fecha 10 de junio de 2011, el Tribunal de la causa ordenó notificar a la parte actora de la admisión de las pruebas promovidas por ésta y en virtud de que el mismo se encontraba domiciliado en la ciudad de Cúpira, Estado Miranda, ordenó exhortar al Juzgado de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, a los fines de que éste practicará la citación del ciudadano Tomás Sosa Ochoa –parte actora-, igualmente designó como correo especial a la ciudadana Judith Millán de León, a que hiciera entrega de la boleta de notificación al mencionado Juzgado (f. 77 al 81 ambos inclusive de la pieza 2/2). Mediante diligencia de fecha 13 de julio de 2011, el abogado Antonio Matheus Briceño, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó documentos originales emitidos por el Consejo Comunal Alcabala-Reyenteria del Municipio Pedro Gual, Cúpira, Estado Miranda, asimismo solicitó al Tribunal de la causa se aplicara lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, asimismo solicitó la suspensión de la aplicación de dicha norma por lo preceptuado en el artículo 4 del decreto en referencia (f. 89 al 94 ambos inclusive de la pieza 2/2). En fecha 15 de julio de 2011, la abogada Judith Millán de León, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, interesado en el presente juicio, se opuso al pedimento del apoderado judicial de la parte demandada, referido a la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (f. 96 y vto de la pieza 2/2). Por auto de fecha 21 de julio de 2011, el Tribunal de la causa, dio por recibido oficio Nro. 2810-222-11, de fecha 1 de julio de 2011, proveniente del Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Río Chico, en el cual remitieron al a-quo las resultas de la notificación practicada al ciudadano actor (f. 97 al 108 ambos inclusive de la pieza 2/2). Por auto de fecha 25 de julio de 2011, el Tribunal de la causa negó lo solicitado por el apoderado de la parte demandada en fecha 13/07/2011 (f. 109 y 110 de la pieza 2/2). En esa misma fecha, el tribunal de la causa exhortó al Juzgado de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, a los fines de que practicara la inspección judicial promovida por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitido mediante auto de fecha 13/05/2011 y ordenó remitir oficios correspondientes (f. 111 al 115 ambos inclusive de la pieza 2/2). Mediante diligencia de fecha 29 de julio de 2011, el abogado Antonio Matheus Briceño, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apeló del auto proferido por el Tribunal de la causa en fecha 25/07/2011, donde negó la solicitud de suspensión de la causa (f. 120 de la pieza 2/2). Por auto de fecha 2 de agosto de 2011, el Tribunal de la causa vista la diligencia presentada por el apoderado judicial de la parte demandada en fecha 29/07/2011, admitió la apelación en un solo efecto y ordenó remitir las copias que señalara el apelante al Juzgado Superior (distribuidor de turno), de la esta misma Circunscripción Judicial (f. 121 de la pieza 2/2). Mediante diligencia de fecha 22 de julio de 2011, la abogada Judith Millán de León, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Mauricio José Echenique, se opuso a la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, asimismo solicita se oficie al Consejo Nacional Electoral (CNE), a los fines de verificar el domicilio del ciudadano José Gerardo Hernández (f. 123 al 125 ambos inclusive de la pieza 2/2). En fecha 3 de agosto de 2011, el Tribunal de la causa recibió Oficio Nº 2810-267-11 proveniente del Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, remitiendo al A-quo, las resultas de la inspección judicial practicada (f. 129 al 149 ambos inclusive de la pieza 2/2). En fecha 24 de octubre de 2011, el abogado Antonio Matheus Briceño, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia señaló cuales eran los documentos fundamentales para remitir a la alzada, solicitó al Tribunal de la causa mantuviera bajo custodia el documento presentado por el tercero interesado (f. 156 de la pieza 2/2). Mediante diligencia de fecha 30 de julio 2012, la abogada Judith Millán de León, actuando en su carácter de apoderada judicial del tercero interesado, solicitó que: “…Visto que la apelación de la parte demandada de fecha 29 de julio de 2011, con señalamiento de copias en fecha 24 de octubre de 2011, aún cuando fue oída por el Juzgador en fecha 02 de agosto de 2011 no fueron remitas las copias certificadas mediante oficio ni consta en autos que el impulso de las referidas copias las hubiere gestionado ante este Juzgador con lo cual se demuestra un total y reiterado abandono de trámite, pido a este Juzgado que se sirva dictar sentencia en el presente caso…” Por auto de fecha 26 de marzo de 2013, el Tribunal de la causa declaró el decaimiento por pérdida de interés procesal del recurso de apelación interpuesto por el abogado Antonio Matheus Briceño, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra el auto de fecha 13/05/2011, que admitió las pruebas de la parte actora (f. 159 y 160 de la pieza 2/2). Mediante diligencia de fecha 3 de abril de 2012, el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, debidamente asistido por el abogado Hely Germán Sanabria Gómez, se dio por notificado del auto dictado por el a-quo, en fecha 26/03/2013 y solicitó a éste la notificación de la parte actora y demandada (f. 162 de la pieza 2/2). Siendo dicho pedimento acordado por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 23 de abril de 2013, ordenó librar comisión al Juzgado de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda a los fines de que practicara la notificación de la parte actora y demandada (f. 163 al 168 ambos inclusive de la pieza 2/2). Por auto de fecha 31 de mayo de 2013, el Tribunal de la causa dio por recibido oficio Nº 2818-164-13, proveniente del Juzgado de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, donde remitió al a-quo las resultas de la notificación (f. 171 al 185 ambos inclusive de la pieza 2/2). Mediante diligencia de fecha 4 de junio de 2013, la abogada Judith Millán de León, actuando en su carácter de apoderada judicial del tercero interesado, solicitó al Tribunal de la causa, dictará sentencia (f. 187 de la pieza 2/2). En fecha 5 de junio de 2013, el abogado Antonio Matheus Briceño actuando en su carácter de apoderado judicial de parte demandada, apeló del auto de fecha 26-03-2013 (f. 189 de la pieza 2/2). Siendo oída la apelación por el a-quo, en fecha 7 de junio de 2013, en solo efecto (f. 190 de la pieza 2/2). Mediante diligencia de fecha 17 de junio de 2013, la abogada Judith Millán de León, actuando en su carácter de apoderada judicial del tercero interviniente, solicitó al Tribunal de la causa revocara por contrario imperio el auto proferido por este de fecha 7/6/2013 e igualmente solicitó, se dictará sentencia (f. 192 de la pieza 2/2). En fechas 2 de julio de 2014, 7 de julio de 2014, el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, debidamente asistido por el abogado José Gabriel Dautant Contreras, actuando como tercero interesado solicitó al Tribunal de la causa, dictará sentencia (f. 194 y 196 de la pieza 2/2). En fecha 21 de enero de 2015, el Tribunal de la causa, dictó sentencia declarando con lugar la demanda por desalojo incoada por el ciudadano Tomás Sosa Ochoa, contra el ciudadano José Gregorio Hernández; sin lugar la reconvención propuesta por el ciudadano José Gerardo Hernández, contra el ciudadano Tomás Sosa Ochoa; se condenó a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora el inmueble libre de bienes y personas (f. 204 al 220 ambos inclusive de la pieza 2/2). Mediante diligencia de fecha 26 de enero de 2015, el ciudadano Mauricio José Echenique, debidamente asistido por el abogado Henry Bravo, actuando en su carácter de tercero interesado, se dio por notificado de la sentencia dictada por el tribunal de la causa en fecha 21/01/2015, y solicitó a este la notificación de la parte demandada (f. 222 de la pieza 2/2). Siendo acordado dicho pedimento por el Tribunal de la causa, en fecha 4 de febrero de 2015, comisionando al Juzgado de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los fines de que practicará la notificación de la parte demandada (f. 223 al 226 ambos inclusive de la pieza 2/2). Por auto de fecha 13 de abril de 2015, el Tribunal de la causa, recibió oficio Nº 2810-079-15, de fecha 7/4/2015, proveniente del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante el cual remitió las resultas de la notificación de la parte demandada (f. 229 al 238 ambos inclusive de la pieza 2/2). Mediante diligencia de fecha 16 de abril de 2015, el abogado César Matheus Rangel, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada por el a-quo, en fecha 21/01/2015 (f. 240 de la pieza 2/2). Siendo ratificada mediante diligencia dicha apelación por el abogado Antonio Matheus Briceño, también apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 20 de abril de 2015 (f. 242 de la pieza 2/2). Por auto de fecha 22 de abril de 2015, el Tribunal de la causa admitió la apelación en ambos efectos, y ordenó la remisión del expediente original a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial (f. 243 al 245 ambos inclusive de la pieza 2/2). LIMITES DE LA CONTROVERSIA 1.- DE LA DEMANDA Mediante demanda presentada en fecha 28 de febrero de 2007, la ciudadana Nancy Martínez Palacios, abogada en ejercicio, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Tomás Sosa Ochoa, fundamentó su demanda de la siguiente manera: “(…Omissis…)” “…I DE LOS TÉRMINOS DEL CONTRATO: Mi representado, TOMAS SOSA OCHOA, antes mencionado, suscribió CONTRATO De ARRENDAMIENTO con el ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ, de nacionalidad venezolano, mayor de edad, casado, de profesión comerciante, domiciliado en el Municipio Páez del Estado Miranda, titular de la cédula de Identidad № V-5.515.657, un inmueble constituido por terreno dedicado a Estacionamiento, galpón con paredes de concreto, vigas doble “T”, techo de platabanda, un tanque para agua y una casa destinada vivienda, construida con techo de acerolit, puertas de hierro, dos (2) dormitorios y tres (3) baños, ubicado dicho inmueble en la margen izquierda de la Carretera Nacional que conduce a la población de El Guapo, a la vía de Oriente, frente al Comando de la Inspectoría de tránsito, Cúpira, Estado Miranda, el cual tiene una extensión de treinta metros (30 mts) de frente por ciento cuarenta y seis metros (146 mts) de fondo , el cual está destinado para uso comercial, tal como se desprende de la cláusula PRIMERA del respectivo CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes en fecha primero (1°) de enero de 2003, fecha de inicio de la relación contractual, primero debidamente autenticado en fecha (1°) de julio de 2003, bajo el Nº 40, Tomo 8, ante la Oficina Subalterna de Registro Público con funciones Notariales, del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, el cual consigno marcado con la letra “B”, y así lo opongo al demandado, inmueble sería destinado exclusivamente con fines comerciales, tal como se lee en la PRIMERA cláusula. DEL CANON DF ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento mensual fue convenido en la cantidad de Quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), pagadera dicha cantidad por EL ARRENDATARIO, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mensualidad, pago que debía efectuarse en el domicilio de el arrendador, asimismo eran de su cargo el pago de servicios de electricidad, teléfono, agua, gas y cualquier uso contratado para su uso, así lo establece la CLAUSULA SEGUNDA DEL CONTRATO. DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO: Se estableció en la CLAUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento que el tiempo determinado de duración, es de UN (1) ANO FIJO, SIN PRORROGA, a partir del día PRIMERO (1º) DE ENERO DE 2003, hasta el día TREINTA Y UNO (31) DE DICIEMBRE DE 2003. Finalizado el contrato, EL ARRENDATARIO debía hacer entrega del inmueble a EL ARRENDADOR, libre de personas y bienes, en perfectas condiciones de aseo y limpieza y solvente de todas sus obligaciones. DE LA NOTIFICACION DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO: En fecha seis (06) de junio de 2006, EL ARRENDATARIO, ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ, fue notificado judicialmente, a través del Ciudadano Juez de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Rio (sic) Chico, que como consecuencia del vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre el y mi representado, se le concede un plazo de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS, contados a partir de la notificación, para la entrega del inmueble, libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en las cuales lo recibió, fecha que se verificó el día SEIS (06) DE SEPTIEMBRE DE 2006, tal como se prueba de la respectiva notificación judicial, constante de ocho (8) folios útiles, la cual se consigna en original marcada con la letra “C”, con el texto siguiente: …Omissis… II DEL DERECHO Además de lo establecido en la CLAUSULA TERCERA del contrato, el cual ha sido citado con anterioridad en lo relacionado con la duración del contrato y la entrega a su vencimiento, cláusula que es de obligatorio cumplimiento por ser Ley entre las partes, se estableció una PENALIDAD para el caso de Incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO, en la entrega del inmueble, de la manera siguiente: …Omissis… III PETITORIO Por las razones anteriores, ciudadano juez, es por lo que acuerdo ante su competente autoridad en nombre de mi representado, antes identificado, a fin de demandar como en efecto formalmente demando al ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ, ya identificado, para que convenga o en su defecto, sea condenado por el tribunal, en lo siguiente: 1.- En el incumplimiento del contrato que firmara con mi representado TOMAS SOSA OCHOA, en fecha PRIMERO (1°) DE ENERO DE 2003, autenticado en fecha PRIMERO (1°) DE JULIO DE 2003, bajo el Nº 40, Tomo 8, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guarico, en lo relacionado con la terminación por vencimiento del lapso. 2.- En la entrega del INMUEBLE descrito en la CLAUSULA PRIMERA, en buen estado de conservación, libre de personas y bienes, al arrendador. 3.- En el pago de la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 8.000.000,00) por concepto de indemnización, por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento o retardo por parte de EL ARRENDATARIO, en la entrega del inmueble, a EL ARRENDADOR, de conformidad con lo dispuesto en la CLAUSULA TERCERA del contrato, tomando como fecha inicial para el cómputo, el día SEIS (06) DE SEPTIEMBRE DE 2006, fecha en la cual venció el lapso establecido mediante NOTIFICACIÓN JUDICIAL, para la entrega, arrojando un total de días de CIENTO SESENTA (160) DÍAS, a razón de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000) por cada día, tomando como fecha tope el día DIECISÉIS (16) DE FEBRERO DE 2007, más los que se sigan venciendo hasta su total y definitiva entrega por parte de EL ARRENDATARIO, así como los arrendamientos que ha dejado de percibir mi representado ante la imposibilidad de arrendar el inmueble actualmente y la pérdida monetaria como consecuencia de ello. 4.- En el pago de las costas procesales, incluidos los honorarios de Abogado, de conformidad con lo establecido en la Ley, estimados prudencialmente por esta parte demandante en un porcentaje del treinta por ciento (30%) sobre el monto demandado, La presente acción se fundamenta en lo dispuesto en la cláusula tercera (3a) del contrato de arrendamiento, así como en los artículos 1.167 y 1.599 del Código Civil vigente de la República Bolivariana de Venezuela. DE LA CUANTIA DE LA DEMANDA …Omissis… DEL DOMICILIO DE LA CITACIÓN …Omissis… DE LA ADMISION Y CITACION Por último, solicito que la presente demanda sea admitida, que se ordena el emplazamiento del demandado y la respectiva compulsa de citación para el Juez correspondiente, que sea sustanciada conforme a derecho y sea declarada CON LUGAR en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley…”. (Fin de la cita). 2.- DE LA CONTESTACIÓN. En fecha 21 de febrero de 2008, el abogado César Matheus Rangel, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada -ciudadano José Gregorio Hernández Berroteran- dio contestación a la demanda en los siguientes términos: “(…Omissis…)” TITULO 1. CAPITULO 1. Es el caso Ciudadano (a) Juez (a), que Rechazo, Niego y Contradigo formalmente en éste acto, tanto en los hechos como en el derecho, todos y cada uno de los argumentos, alégalos y planteamientos, esgrimidos por la parte actora, en el líbelo de demanda, por no ser ciertos y no adecuados a la realidad, salvo aquellos aspectos, sobre los cuales convengamos expresa y formalmente en éste acto. CAPITULO II Es el caso Ciudadano (a) Juez (a), que rechazo, niego y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión de la parte actora, al demandar a mi representado, la Acción de Cumplimiento de Contrato, por haberse vencido el periodo de vigencia del mismo, (del 01 de Enero de 2.003 al 31 de Diciembre de 2.003), bajo la figura de CONTRATO A TIEMPO DETERMINIDO, siendo lo válido, cierto y legal, que lo que en un principio pudo haber nacido como un contrato a tiempo determinado, se convirtió en un CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO, toda vez, que el ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, antes identificado, como Propietario Arrendador, CONSINTIÓ, en convertir el precitado contrato de arrendamiento en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, verificado esto, al pasar a cobrar mes a mes, año a año, todos y cada uno de los cánones de arrendamiento vencidos, hasta la presente fecha, cuyos documentos, consigno en este acto, marcados en su conjunto con las letras A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9, A10, A11, A12, A13, A14, A15, A16, A17, A18, A19, A20, A21, A22, A23, A24, A25, A26, A27 y A28. Recibos estos, los cuales fueron firmados, aceptados y convenidos, por el ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, antes identificado, desde Agosto de 2.003, hasta, Noviembre de 2.005. Ahora bien Ciudadano Juez, sin que haya existido motivo alguno para esa fecha, el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, antes identificado, se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, lo que nos obligó a aperturar EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS, por ante el Juzgado de los Municipios, Páez, y Pedro Gual, de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, signado bajo el numero: 3006-02, cuya copia anexamos al presente escrito, marcado con la letra “B”, desde el mes de Diciembre de 2.005, hasta la presente fecha para su justa valoración. Ahora bien Ciudadano Juez, no es sino hasta el día 06 DE JUNIO DE 2.006, mediante notificación judicial, practicada por el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la cual fue notificado nuestro representado, de la necesidad de ocupar el inmueble, el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, antes identificado. Como se podrá observar Ciudadano Juez, en el caso que nos ocupa, lo que ha operado es una TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO, por lo que se desvirtúa la pretendida acción de cumplimiento de contrato, como lo señale anteriormente. CAPITULO III Igualmente Ciudadano (a) Juez (a), niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, que mi representado se encuentre obligado a la entrega del inmueble libre de personas y bienes, al Arrendador, como consecuencia de la temeraria Acción de Cumplimiento de Contrato, y como quiera que la entrega del inmueble, es una circunstancia accesoria a lo principal, y desvirtuada la causa principal, obviamente se encuentra desvirtuada la causa accesoria, por aplicación del principio jurídico de accesoriedad, el cual significa que, LO ACCESORIO SIGUE LA SUERTE DE LO PRINCIPAL CAPITULO IV. Asi ismo (sic) Ciudadano (a) Juez (a), niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, que mi representado se encuentre obligado al pago de la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLIVARES, /Bs. 8.000.000,00), por concepto de indemnización, por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento o retardo por parte de el arrendatario, en la entrega del inmueble. Razón ésta Ciudadano (a) Juez (a), a la que pudiéramos aplicarle los mismos argumentos alegados en el capitulo anterior y que reproduzco íntegramente en este acto y mas aun, que la parte actora, no ha probado en ningún momento los daños y perjuicios ocasionados al arrendador. CAPITULO V. Así mismo Ciudadano (a) Juez (a), niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, que mi representado se encuentre obligado al pago de las costas procesales incluyendo los honorarios profesionales de abogados, toda vez, que la presente acción es improcedente, temeraria y atrevida, por cuanto se fundamenta en hechos que no se corresponden con la realidad y certeza apropiada y en el derecho, con una fundamentación legal distinta a la verdadera del presente contrato y que desarrollo en el capitulo siguiente. CAPITULO VI DE LA ACCIÓN DEMANDADA Y SU FUNDAMENTO LEGAL Es el caso Ciudadano (a) Juez (a), que comete un error conceptual y procesal, la parte actora, en la presente causa al pretender demandar la Acción de Cumplimiento de Contrato, en donde la naturaleza jurídica del mismo contrato, fue desnaturalizada y desvirtuada, por el mismo arrendador, en donde a través de la Tacita Reconducción, convirtió lo que en un principio fue un contrato a tiempo indeterminado previo su determinado para convertirlo en un contrato a tiempo indeterminado previo su consentimiento libremente otorgado para cobrar sus cánones de arrendamiento, es más, al mandar a retirar cantidades de dinero a cuenta del canon, arrendamiento, sin que haya manifestado necesidad alguna del inmueble. Esta conducta manifiesta de EL ARRENDADOR, que convirtió el precitado contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que la acción pertinente y adecuada a demandar, ha debido ser, como en efecto lo es, LA ACCIÓN DE DESALOJO, previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34, más no así, la acción de cumplimiento demandada, la cual es fundamentada en el capitulo II, Del Derecho, del libelo de la demanda, invocando los artículos 1.159. 1160, 1167 1599, del Código Civil Venezolano, haciendo total y absoluta omisión, a la acción de desalojo, prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes citada, por lo que, tanto la escogida, como su fundamentación legal invocada por la parte actora, en su escrito libelar, son TOTAL Y ABSOLUTAMENTE IMPERTINENTES E IMPROCEDENTES, y fuera del marco legal regulatorio de la materia que nos ocupada y en consecuencia, resultan inaplicables, en éste caso y así lo invoco y opongo formalmente en éste acto. CAPITULO VIII CONCLUSIONES. Ahora bien Ciudadano (a) Juez (a), de lo anteriormente expuesto, se evidencia, que el ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, suficientemente identificado anteriormente, violó atrevida, grosera y deliberadamente, lo dispuesto en la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, en su Título VI, DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en sus artículos 42, 43 y 44, ejusdem (sic), al NÓ notificar su voluntad de venderle el bien inmueble objeto de la presente controversia a mi representado, el ciudadano: JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BEROTERAN, también identificado anteriormente, y quién tiene según la norma jurídica in comento, el pleno y absoluto derecho a que se le haya ofrecido el bien inmueble, en las mismas condiciones en que fue vendido, y quién está dispuesto a SUBROGARSE, en el derecho del tercero adquirente, a quien efectivamente, se le vendió, tal como se evidencia del documento inserto en el presente escrito bajo la letra C. CAPITULO IX DE LA MEDIDA PREVENTIVA EL EMBARGO PREVENTIVO Es el caso Ciudadano (a) Juez (a), que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 585 y 588, Numeral Primero, de nuestro Código de Procedimiento Civil, solicitamos formalmente en éste acto, DECRETE medida preventiva de EMBARGO DE BIENES MUEBLES, propiedad de la Actora-Reconvenida, es decir el ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.071.360, suficientemente identificado en autos. Por cuanto a la Pretensión que lleva contenida, la presente reconvención, se le suma, EL RIESGO MANIFIESTO DE QUE QUEDE ILUSORIA LA EJECUTORIA DEL FALLO, de la presente Reconvención, es decir, se encuentra presente, el principio jurídico de el “Pericullum in mora”, en razón del riesgo inminente que representa, la voluntad manifiesta, de la parte actora-convenida, de insolventarse, lo cual se evidencia, través de la venta del inmueble dado en arrendamiento, frente a UN TERCERO, lo cual se demuestra, evidencia y prueba, de manera fehaciente e indubitada, a través del Documento de Venta Pura y simple, perfecta e irrevocable, realizada entre la parte actora-reconvenida y el ciudadano: MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, titular de la cédula de identidad № V- 11.200.034, TERCERO, en la presente relación arrendaticia, en franco incumplimiento, al deber de la OFERTA PREFERENCIAL DE VENTA, a la cual tiene derecho, mi representado, en su carácter de Arrendatario, tal y como ha sido desarrollado anteriormente Documento de Venta éste, el cual fue Protocolizado, por ante Registro Público de los Municipios, Páez, Andrés Bello, y Pedro Gual, del Estado Miranda, asentado bajo el No: 21 de fecha 04 de Agosto de 2.006, folios que van 117 al 121; Tomo: Tercero, Tercer Trimestre, el cual, como DOCUMENTO PÚBLICO que es, constituye prueba suficiente, para la determinación del requisito establece articulo 585, referente al Riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución de fallo, en este caso, el de la reconvención, como lo es el Principio Jurídico de “Pericullum In Mora”, Documento Público éste el cual anexamos al presente escrito marcado con la letra “C”. Y siendo de igual manera, Ciudadano (a) Juez (a) , que la “Presunción Grave del Derecho que se Reclama” es decir, lo referido al principio jurídico de "Fomus Boni luris", lo constituye en el caso de mi representado, tanto, el Contrato de Arrendamiento, como la antes referida Venta Inmobiliaria, los cuales se incorporan a los autos, y que en el caso del contrato de arrendamiento, el mismo, es reconocido judicialmente por el actor reconvenido, al ser anexado en su escrito libelar al presente expediente. Razones éstas por las cuales, consideramos suficientemente probado, a través del dichos documentos públicos, la Presunción Grave al Derecho que se Reclama, o el principio jurídico de "Fomus Boni Iuris" haciendo valer así, ésta representación judicial el principio jurídico, de la comunidad de la prueba, el cual rige nuestro Proceso Civil. Por las razones antes expuestas, y visto como ha sido, el cumplimiento taxativo de los requisitos establecidos en el articulo 585 de nuestro Código Adjetivo, para el decreto de las medidas preventivas, con la presentación de los medios probatorios necesarios y suficientes, solicito formalmente en éste acto, de éste honorable Tribunal, se sirva DECRETAR, MEDIDA PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE BIENES MUEBLES, propiedad de la parte Actora-Reconvenida, es decir, el ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, titular de la cédula de identidad № V- 2.071.360, suficientemente identificado en autos, solicitud ésta la cual, realizamos jurando la urgencia del caso. CAPITULO X. …Omissis… CAPITULO X PETITUM Finalmente ciudadano (a) Juez (a), por las razones de hecho y de derecho, anteriormente expuestas, es que formalmente solicitamos al ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, titular de la cédula de identidad Nº 2.071. 360, antes identificado, convenga o en su defecto a ello sea condenado sobre: PRIMERO: Que la presente demanda de cumplimiento de contrato, sea declarada SIN LUGAR en la definitiva. SEGUNDO: Que la presente RECONVENCIÓN, la cual contiene, la acción de RETACTO LEGAL, sobre el inmueble dado en arrendamiento, incoada contra la parte actora-reconvenida, sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR, en la definitiva. TERCERO: A que reconozca y acepte que no dio cumplimiento a lo dispuesto en la LEY DE ARREDAMIENTOS INMOBILIARIOS, EN SU TÍTULO VI, DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y DEL RETRASCTO (sic) LEGAL ARRENDATICIO, en su artículo desde el 42 al 44 ejusdem (sic). CUARTO: A que se SUBROGUE a mi representado JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ, antes identificado, en todos y cada uno de los derechos, especialmente el derecho de propiedad derivados de la venta efectuada al ciudadano MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 11.200.034, soltero, civilmente hábil, domiciliado en el Sector Cúpira del Estado Miranda, Tal como se evidencia del documento anteriormente identificado con la letra ( ) (sic), en las mismas condiciones y términos en que se produjo la venta. QUINTO: Que se DECRETE MEDIDA PREVENTIVA DE EMBARGO DE BIENES MUEBLES, propiedad de la parte actora-reconvenida, el ciudadano: TOMAS SOSA PAREDES, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.071.360, antes identificado. SEXTO: A la cancelación de las costas y costos procesales, incluyendo los Honorarios profesionales de Abogado (s), estimados prudencialmente en un 30% del monto de la negociación, es decir, de los SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES, (BsF. 75.000,00)…”. (Fin de la cita). 3.- DE LA RECONVENCIÓN. En fecha 21 de febrero de 2008, el abogado César Matheus Rangel, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada -ciudadano José Gregorio Hernández Berroteran- reconvino a la parte actora, en los siguientes términos: “(…Omissis…)” “…CAPÍTULO VII DE LA RECONVENCIÓN. Es el caso Ciudadano (a) Juez (a) que de acuerdo a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es que procedemos a RECONVENIR, formalmente en éste acto, al ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, titular de la cédula de identidad Nº 2.071.360, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, domiciliado en Cúpira, Estado Miranda, parte actora reconvenida en el presente juicio, de Cumplimiento de Contrato, reconvención ésta, la cual realizamos por los conceptos jurídicos de INCUMPLIMIENTO DEL TÍTULO VI. DE LA PREFERENCIA OFETIVA Y DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO en sus artículos 42 y 43 de la precipitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los Ciales establecen lo siguiente: artículo 42: La Preferencia Ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se te ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario: Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de tos cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. (Fin de la Cita). En éste sentido Ciudadano Juez, consta de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario, de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, de fecha 04 de Agosto de 2.006, registrado bajo el №: 21; Tomo: 3ro; Folios: 117 al 121 del Tercer trimestre del año 2,006, que el ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, titular de la cédula de identidad № V- 2.071.360, anteriormente identificado, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano: MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.200.034, soltero, un lote de terreno, donde funciona el Estacionamiento Roalca, C.A, (hoy Estacionamiento HP 2.000, señalado nuestro, ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, carretera Nacional de Oriente, del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda, el cual tiene un área de Treinta metros de frente (30 Mts) por Ciento Cuarenta y Seis metros con Cincuenta Centímetros (146,50 Mts) de fondo, ALINDERADO NORTE. Con terreno de Pedro Miguel Campos; SUR. Con terreno de Angel Alcántara, ESTE. Con Carretera de la Costa y por el OESTE. Con el Rio (sic) Cúpira; y las bienhechurias consistentes, en una vivienda construida de bloque, piso de cemento, techo de acerolit, puertas de hierro, dos /2) dormitorios, un salón, un corredor, tres (3) baños con servicio sanitario, servicio telefónico y de electricidad, un galpón con paredes de concreto, vigas de doble T, Techo de platabanda, un tanque para almacenar 8.000 litros de agua. El precio de la venta es por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 70.000.000,00), los cuales serán cancelados, de la siguiente manera: PRIMERO: Al momento de la firma del presente recibo del comprador, la cantidad de VENTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 25.000.000,00), en dinero de curso legal en el país, en mis manos a mi entera y cabal satisfacción; SEGUNDO: Dentro de noventa días hábiles, contados a partir desde el día siguiente de la firma del presente documento, el comprador entregará al vendedor la cantidad de VENTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 25.000.000,00), en efectivo, garantizados en una letra de cambio signada con el número 1/1, con un valor de VENTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 25.000.000,00), y TERCERO: Y los restante VEINTE MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 20.000.000,00), en veinte letras de cambio, de cambio con un valor nominal de UN MILLON DE BOLÍVARES, (Bs. 1.000.000,00), con vencimiento mensual. Fechadas a partir de la entrega de los últimos VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 25.000.000,00), (Sic.), y que para una mayor evidencia anexo a la presente Reconvención, Copia Certificada del precitado documento, marcado con la letra C. Ahora bien Ciudadano (a) Juez (a), es de observar que bajo ningún concepto ó circunstancia, a mí representado nunca le fue ofrecido en venta el inmueble que ocupa en su carácter de Arrendatario, y al cual tenía como en efecto lo tiene el derecho consagrado en el precitado artículo 44 de la tan nombrada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no obstante, reunir todos los requisitos norma jurídica como son: Tener más de dos (02) años con su cualidad de Arrendatario, y encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, Situación .ésta (sic) que cumple fielmente mi representado, y prueba de ello, es que hasta la presente fecha, mi representado ocupa el inmueble en su carácter de Arrendatario, y que basta con leer el contenido de la presente demanda para observar que el objeto de la misma NO es por cobro de bolívares por los cánones de arrendamiento insolutos, sino que es por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, como erróneamente ha sido planteada, y en donde mi representado está dispuesto a satisfacer las aspiraciones está dispuesto a satisfacer las aspiraciones del propietario, que en éste caso, tratándose del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ya conocemos el precio y las condiciones en que fue vendido el inmueble antes identificado. Igualmente señala el Artículo 43, de la misma ley lo siguiente …Omissis… En éste sentido, mi representado, manifiesta expresamente en éste acto, su disposición de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, y así lo invocamos y pedimos formalmente en éste acto a tan digno juzgado, por cuanto de habérsele notificado la preferencia ofertiva de la venta del inmueble, jamás hubiera dudado en adquirir el inmueble. …Omissis… CAPITULO X PETITUM Finalmente ciudadano (a) Juez (a), por las razones de hecho y de derecho, anteriormente expuestas, es que formalmente solicitamos al ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, titular de la cédula de identidad Nº 2.071. 360, antes identificado, convenga o en su defecto a ello sea condenado sobre: PRIMERO: Que la presente demanda de cumplimiento de contrato, sea declarada SIN LUGAR en la definitiva. SEGUNDO: Que la presente RECONVENCIÓN, la cual contiene, la acción de RETACTO LEGAL, sobre el inmueble dado en arrendamiento, incoada contra la parte actora-reconvenida, sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR, en la definitiva. TERCERO: A que reconozca y acepte que no dio cumplimiento a lo dispuesto en la LEY DE ARREDAMIENTOS INMOBILIARIOS, EN SU TÍTULO VI, DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y DEL RETRASCTO (sic) LEGAL ARRENDATICIO, en su artículo desde el 42 al 44 ejusdem (sic). CUARTO: A que se SUBROGUE a mi representado JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ, antes identificado, en todos y cada uno de los derechos, especialmente el derecho de propiedad derivados de la venta efectuada al ciudadano MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 11.200.034, soltero, civilmente hábil, domiciliado en el Sector Cúpira del Estado Miranda, Tal como se evidencia del documento anteriormente identificado con la letra ( ) (sic), en las mismas condiciones y términos en que se produjo la venta. QUINTO: Que se DECRETE MEDIDA PREVENTIVA DE EMBARGO DE BIENES MUEBLES, propiedad de la parte actora-reconvenida, el ciudadano: TOMAS SOSA PAREDES, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.071.360, antes identificado. SEXTO: A la cancelación de las costas y costos procesales, incluyendo los Honorarios profesionales de Abogado (s), estimados prudencialmente en un 30% del monto de la negociación, es decir, de los SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES, (BsF. 75.000,00)…”. (Fin de la cita). 4.- DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN. En fecha 30 de julio de 2008, la abogada Nancy Martínez Palacios, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora –ciudadano Tomás Sosa Ochoa-, dio contestación a la reconvención propuesta bajo los siguientes términos: “(…Omissis…)” “…Rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la Reconvención propuesta por la parte demandada, fundada la misma en la acción de preferencia legal arrendaticia, de conformidad con los siguientes alegatos: PRIMERO: Es falso que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los de arrendamiento, contrariando de esta manera lo dispuesto en el Artículo 1592 del Código Civil, ordinal 2°, que expresa que una de las obligaciones principales del arrendatario es: “pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que “sólo será acreedor a la PREFERENCIA OFERTIVA, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal y que se encontrare solvente en el pago de los cánones de arrendamiento”. El arrendatario, ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERAN, no se encuentra solvente con los pagos de arrendamiento establecidos en el contrato por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00) o su equivalente en B.F. de QUINIENTOS CON 00/100 (B.F. 500,00), prueba de su INSOLVENCIA, lo constituye el contrato de arrendamiento consignado por te parte actora, que por el presente juicio se demanda y los recibos de pago consignados por el propio arrendatario, los cuates solo evidencian que la consignación no se produjo sobre la base de Quinientos mil Bolívares con 00/100 (Bs. 500.000,00) convenidos y aceptados por el arrendatario, recibos que promovemos como prueba en contra de su promoverte, en virtud del principio de comunidad de la prueba, por lo que dicho alegato no puede prosperar en derecho y en este sentido pido que sea declarado por el Tribunal y en consecuencia la improcedencia de la acción propuesta por vía de reconvención. SEGUNDO: Alega el demandado reconviniente que la venta efectuada, se produjo en fecha 04 de agosto de 2006, según documento que el propio demandado consigna, no obstante, a tenor del Articulo 47 de la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el lapso para ejercer el derecho de retracto y la preferencia legal arrendaticia es de “cuarenta (40) días calendario” a partir de la fecha de la notificación cierta....”.. (sic) en concordancia con el Artículo 1.547 del Código Civil, que establece la prohibición de ejercer la acción, por parte del accionante, después de transcurridos “nueve (9) días” contados a partir del aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene ese derecho. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de "cuarenta días", contados desde la fecha de registro de la escritura. De los documentos consignados por la parte demandada reconviniente, el demandado tuvo conocimiento de la venta desde el día 10 de abril de 2007, así se expresa de la copia certificada solicitada en la misma fecha, que consigna con el escrito de contestación-reconvención, por lo que el lapso para ejercer el derecho de retracto precluyó en fecha veinte (20) de mayo de 2007, verificándose para la fecha catorce (14) de septiembre de 2006, es decir, cuarenta días posteriores a la fecha en la cual se produjo la venta, un lapso de caducidad IPSO JURE, de la acción de retracto legal, no obstante, por cuanto desde el día diez (10) de abril de 2007, fecha en la cual la parte demandada solicitó la copia certificada que produjo en autos y tomando como fecha cierta de conocimiento de la parte demandada, de la supuesta venta alegada, el día veinte (20) de mayo de 2007, precluyó fatalmente el lapso establecido en la Ley, por lo que dicha acción de retracto legal arrendaticio no puede prosperar en derecho en virtud de haberse operado te caducidad de la acción y así pido que sea declarado por el Tribunal. Por los razonamientos anteriormente expuestos, pido a la ciudadana Juez, que se sirva de declarar SIN LUGAR la presente RECONVENCION intentada por la parte demandada…”. (Fin de la cita). Asimismo, en fecha 22 de septiembre de 2010, la abogada Judith Millán de León, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, dio nuevamente contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, arguyendo los siguientes particulares: “(…Omissis…)” “…ÚNICO: Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes la Reconvención propuesta por la parte demandada, fundada la misma en la acción de preferencia legal arrendaticia, de conformidad con los siguientes alegatos: 1.- EN VIRTUD DE HABER OPERADO LA CADUCIDAD PARA INTENTAR LA ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL Alega el demandado reconviniente que la venta efectuada, se produjo en fecha 04 de agosto de 2006, según documento que el propio demandado consigna, no obstante, a tenor del Articulo 1.547 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 47 de la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el lapso para ejercer el derecho de retracto y la preferencia legal arrendaticia es de “cuarenta (40) días calendario” a partir la fecha de la notificación cierta....”.. (sic) , que establece la prohibición de ejercer la acción, por parte del accionante, después de transcurridos “ nueve (9) días ” contados a partir del aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene ese derecho. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de “cuarenta días”, días contados desde la fecha del registro de la escritura. De los documentos consignados por la propia parte demandada reconviniente, se observan las siguientes situaciones: A.- El demandado tuvo conocimiento de la venta desde el día diez (10) de abril de 2007, así lo expresa la copia certificada solicitada en la misma fecha, por lo que se toma la misma como fecha cierta, del conocimiento de la venta, aportado dicho documento con el escrito de contestación-reconvención, por lo cual, para la fecha veinte (20) de mayo de 2007, verificándose para la fecha catorce (14) de septiembre de 2006, cuarenta (40) días posteriores a la fecha en la cual inequívocamente, se tuvo conocimiento de la venta, un lapso de caducidad IPSO JURE de la acción de retracto legal, iniciándose el día diez (10) de abril de 2007. B.- Asimismo, partiendo desde la fecha en la cual consta que el demandado tuvo conocimiento de la venta: diez (10) de abril de 2007, fecha en la cual la parte demandada solicitó la copia certificada que produjo en autos y tomando como fecha cierta de conocimiento de la parte demandada, de la supuesta venta alegada, el día veinte (20) de mayo de 2007, precluyó fatalmente el lapso establecido en la Ley, por lo que dicha acción de retracto legal arrendaticio no puede prosperar en derecho en virtud de haberse operado la caducidad de la acción y así pido que sea declarado por el Tribunal. 2.- EN VIRTUD DE LA INSOLVENCIA DEL ARRENDATARIO TANTO LOS PAGOS DEL CANON DE ARRENDAMIENTO ESTIPULADO EN EL CONTRATO Y EN EL PAGO DE LOS SERVICIOS DEL INMUEBLE: Expresa el demandado en su escrito de reconvención, entre otros alegatos que el ARRENDATARIO se encuentra SOLVENTE en el pago de los cánones de arrendamiento, argumento que es totalmente falso, por cuanto el contrato, establece: CLAUSULA SEGUNDA: “El canon de arrendamiento se ha pactado en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES Bs. 500.000.00), mensuales que EL ARRENDATARIO Pagará dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en dinero efectivo en dinero efectivo en el domicilio de EL ARRENDADOR y el cual EL ARRENDATARIO declara conocer. Será por la exclusiva cuenta de ELARRENDATARIO (sic) todo lo relativo al servicio y pago del suministro de electricidad, teléfono, agua, gas y cualquier otro servicio público contrato para su uso”. Se evidencia de los documentos aportados que la consignación, por demás extemporánea, tomando como base de la misma los disminuidos pagos efectuados a partir de la fecha de venta, es decir, posteriores al mes de SEPTIEMBRE DE 2006, fecha en la cual se verificó la venta, no se produjo sobre la base de Quinientos mil Bolívares con 00/100 (Bs. 500.000,00) convenidos y aceptados por el arrendatario, recibos que promovemos como prueba en contra de su promovente, en virtud del principio de comunidad de la prueba, contrariando de esta manera lo dispuesto en el Artículo 1.592 del Código Civil, ordinal 2°, que expresa que una de las obligaciones principales del arrendatario es: Artículo 1.592: "pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos", en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece textualmente: Artículo 42 …Omissis… El arrendatario, ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERAN, no se encontraba para la fecha, solvente con los pagos de arrendamiento establecidos en el contrato por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00) o su equivalente en B.F. de QUINIENTOS CON 00/100 (B.F. 500,00), prueba de su INSOLVENCIA, lo constituye el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, que por el presente juicio se demanda y los recibos de pago consignados por el propio arrendatario, por lo que dicho alegato no puede prosperar en derecho y en este sentido pido que sea declarado por el Tribunal y en consecuencia la improcedencia de la acción propuesta por vía de reconvención. En efecto, la contratación de arrendamiento se celebró el día 01 de julio de 2003 y se estableció claramente en la cláusula SEGUNDA: “El canon de arrendamiento se ha pactado en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 500.000,00), mensuales que EL ARRENDATARIO pagará dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en dinero en efectivo en el domicilio de EL ARRENDADOR y el cual EL ARRENDATARIO declara conocer. Será por la exclusiva cuenta de EL ARRENDATARRIO todo lo relativo al servicio y pago del suministro de electricidad, teléfono, agua, gas y cualquier otro servicio público contrato para su uso. De la lectura anterior y de los documentos aportados por el demandado, se desprende la reiterada renuncia a dar cumplimiento a las cláusulas que él mismo había pactado, por parte de EL ARRENDATARIO, ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ, pues, luego de haberse obligado al pago de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00) mensuales consigna depósitos ante un Juzgado de Municipio por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 300.000,00) modificando unilateralmente las condiciones estipuladas en el contrato, que él mismo aceptó con su firma. Asimismo, nunca pagó EL ARRENDATARIO, los servicios de los cuales está dotado el inmueble, prueba de ello es el pago efectuado por mi representado TOMAS SOSA OCHOA, por el servicio de Aseo urbano domiciliario, correspondiente a los años 2004, 2005 y2006 a la Alcaldía del Municipio Autónomo Pedro Gual del Estado Miranda, véase certificado de solvencia expedida en virtud de los pagos efectuados por mi representado en fecha 30 de junio de 2.006. Igualmente puede verse estado de cuenta expedido por ELECENTRO, Oficina Cúpira, en fecha 27 de junio de 2.006, que el referido comercio adeuda para esa fecha, la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CIENTO SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 05/100 (Bs. 1.282174,05). Por los anteriores razonamientos, pido a la ciudadana Juez, que se sirva declarar SIN LUGAR la presente RECONVENCION intentada por la parte demandada, con la consecuente condenatoria en costas…”. (Fin de la cita). PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES DE LA PARTE ACTORA: a) Anexas al escrito libelar: 1. Riela al folio 8 al 10 ambos inclusive, marcado con la letra “A”, original del instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 18 de enero de 2007, quedando asentado bajo el Nº 04, Tomo 05, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha; por lo tanto, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del instrumento poder bajo análisis se evidencia, que el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, actuando en representación del ciudadano Tomás Sosa Ochoa, otorgó poder especial a los ciudadanos Nancy Martínez Palacios y Carlos Tomoche Ortuño, abogados en ejercicio, para que éstos representaran sus derechos e intereses; y se aprecia que el ciudadano Tomás Sosa Ochoa, confirió poder especial al ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, para que éste último actuará en su nombre y nombrara abogados de su confianza. 2. Riela al folio 11 al 15 ambos inclusive, marcado con la letra “B”, copia fotostática simple del contrato de arrendamiento, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, el 1º de julio de 2003, anotado bajo el Nº 40, Tomo VII, de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina. Observa esta juzgadora, que el instrumento bajo análisis es una copia fotostática simple de un instrumento autenticado por ante un Registrador Subalterno, autorizado con las solemnidades legales de un funcionario –el registrador- que tiene facultad para darle fe pública a las declaraciones contenidas en él; en virtud de lo cual, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y por cuanto la existencia del contrato de arrendamiento no fue controvertida, se tiene como cierta su existencia; y así se declara. De lo anterior se evidencia que el ciudadano Tomás Sosa Ochoa dio en arrendamiento un inmueble destinado exclusivamente para uso comercial, ubicado en Cúpira, Estado Miranda, en la población de El Guapo, vía oriente, al ciudadano José Gerardo Hernández, estableciendo en las cláusulas del contrato bajo análisis lo siguiente: “(…Omissis…)” “…PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO quien toma en tal concepto, el inmueble ubicado en la margen izquierda de la carretera nacional que conduce de la Población de El Guapo a la vía de Oriente, frente al comando de la Inspectoría de Tránsito ubicadas en Cúpira, Estado Miranda, dicho inmueble mide treinta (30) metros de frente por ciento cuarenta y seis (146) metros de fondo. Dicho inmueble será destinado única y exclusivamente a fines comerciales. Forma parte del inmueble arrendado una vivienda construida con paredes de bloque de cemento, techo de acerolit, puertas de hierro, consta de dos (2) dormitorios, un salón, un corredor, tres (3) baños con servicio sanitario, así como también un galpón con paredes de concreto, vigas doble “T”, techo de platabanda y un (1) tanque para almacenar ocho mil (8.000) litros de agua. SEGUNDA: El canon de arrendamiento se ha pactado en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 500.000,00), mensuales que EL ARRENDATARIO pagará dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en dinero en efectivo en el domicilio de EL ARRENDADOR y el cual EL ARRENDATARIO declara conocer. Será por la exclusiva cuenta de EL ARRENDATARRIO todo lo relativo al servicio y pago del suministro de electricidad, teléfono, agua, gas y cualquier otro servicio público contrato para su uso. TERCERA: El plazo de duración del arrendamiento es de UN (1) AÑO FIJO SIN PRORROGA, contado a partir del día primero (01) de enero de 2003, hasta el día treinta y uno (31) de diciembre de 2003, oportunidad en la cual EL ARRENDATARIO deberá hacer entrega a EL ARRENDADOR del inmueble arrendado libre de bienes y personas, y en perfectas condiciones de limpieza y aseo y solvente en todas sus obligaciones, sin necesidad de desahucio alguno. Expresamente queda convenido por las partes signatarias del presente contrato que todo retardo o demora en la entrega del inmueble arrendado, al vencimiento del plazo estipulado, obliga al EL ARRENDATARIO a pagar una indemnización, y hasta la entrega definitiva del inmueble, de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) diarios a título de indemnización por los daños y perjuicios causados, sin que EL ARRENDADOR esté en la obligación de demostrar dichos daños y perjuicios. CUARTA: Es pacto expreso que EL ARRENDATARIO se obliga a hacer uso de la cosa arrendada como buen padre de familia y, (sic)por ello, debe someter su conducta y la de sus relacionado, a las normas morales y sociales que lo acrediten como persona circunspecta. En consecuencia queda obligado a destinar la totalidad del inmueble objeto de este arrendamiento única y exclusivamente a los fines expresados en la cláusula primera de este contrato y en ningún caso para uso contrario. QUINTA: Como quiera que EL ARRENDATARIO recibe el inmueble aquí arrendado en perfectas condiciones y a su entera y cabal satisfacción, especialmente en cuanto se refiere a pintura, cerraduras, instalaciones eléctricas, puertas y ventanas, etc, se obliga a devolverlo, a la terminación del contrato, en las mismas buenas condiciones en que lo recibe. SEXTA: Este contrato se celebra rigurosamente intuito personae, y en atención a ello EL ARRENDATARIO no podrá cederlo, ni traspasarlo en forma alguna, total ni parcialmente, bajo pena de nulidad, sin haber obtenido previamente y en cada caso, autorización expresa dada por escrito por EL ARRENDADOR. No será reconocido como ARRENDATARIA o ARRENDATARIO ninguna entidad, socio, relacionado o apoderado si no existe previamente la autorización expresada en esta misma cláusula. En consecuencia, quedan rigurosamente prohibidas las llamadas ventas de punto, traspasos, cesión etc., sin la autorización previa a que se hace referencia con anterioridad. Cualquier intento o acto violatorio de esta disposición será considerada dolosa y dará origen a las acciones civiles y o penales pertinentes, además del derecho que compete a EL ARRENDADOR de exigir el desalojo inmediato de la persona o personas que total o parcialmente hubiesen ocupado el inmueble objeto de este arrendamiento, con motivo de la indebida cesión o autorización que le hubiese dado EL ARRENDATARIO. Serán por cuenta de EL ARRENDATARIO todos los gastos, daños y perjuicios que tal conducta generare. SEPTIMA: Todas las reparaciones que tengan que hacerse al inmueble, correrán por cuenta de EL ARRENDATARIO, entendiéndose por éstas las que no excedan en valor del Setenta y Cinco por Ciento (75%) del canon mensual de arrendamiento. Asimismo, queda expresamente convenido que EL ARRENDATARIO, no podrá realizar modificaciones al inmueble arrendado, sin la previa aprobación dada por escrito por EL ARRENDADOR, en cuyo caso quedará a beneficio del inmueble arrendadazo todas las obras realizadas, sin que el ARRENDADOR tenga que pagar ninguna cantidad por ningún concepto. Si EL ARRENDADOR realizare obras o mejoras sin la debida autorización dada por escrito por EL ARRENDADOOR, EL ARRENDATARIO estará obligado a restablecer el inmueble al mismo estado en que lo recibe. OCTAVA: EL ARRENDADOR del inmueble no podrá ser considerado responsable en ningún caso, por los daños y perjuicios que pueda sufrir EL ARRENDATARIO o sus relacionados, o cualquier otra persona, o las cosas que se encontraren en el inmueble, causados por el uso de ventanas, escaleras, terrazas, fuerza eléctrica, etc. Tampoco será responsable por concepto de ruina o deterioro del inmueble arrendado, o como consecuencia de inundaciones, derrumbes, movimientos sísmicos o fuego, sea cual fuere su causa u origen. Serán por cuenta de EL ARRENDATARIO, los daños que pudiesen ocasionarse al inmueble, si el fuego o derrumbe, inundaciones, etc, son originados por EL ARRENDATARIO o cualquier otra persona bajo su dependencia, y mientras éste vigente el presente contrato. NOVENA: EL ARRENDADOR se reserva el derecho de practicar por si o por intermedio de persona o personas que designare al efecto, vistas las inspecciones, periódicas al inmueble arrendado, a fin de asegurar y constatar el buen uso y mantenimiento en perfectas condiciones, obligándose EL ARRENDATARIO a permitir el acceso correspondiente, el día y la hora que de común se acuerde. EL ARRENDADOR se compromete a realizar no más de una (1) inspección mensual. DECIMA: El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas en este contrato, dará derecho a EL ARRENDADOR a darlo por terminado, y a exigir sin formula de juicio, la inmediata desocupación del inmueble arrendado, sin perjuicio de las demás acciones civiles y penales a que hubiere lugar. DECIMA PRIMERA: Si EL ARRENDATARIO decidiere unilateralmente rescindir antes de su término el presente contrato, deberá cancelar como indemnización a EL ARRENDADOR, además de las estipulaciones de este contrato, los cánones de arrendamiento que correspondieren pagar hasta la fecha del término del mismo. DECIMA SEGUNDA: Las partes convienen expresamente que cualquier notificación que deban dirigirse con ocasión del presente contrato, se tendrá por válidamente efectuada mediante el envío de una carta o telegrama a las direcciones del domicilio de las partes, las cuales declaran conocer, y cuya prueba se derivará del acuse de recibo en las referidas direcciones. Cualquier cambio de dirección deberá notificarse por escrito y solo surtirá efecto cinco (5) días hábiles después de la correspondiente notificación. DECIMA TERCERA: EL ARRENDATARIO hace entrega en este acto a EL ARRENDADOR por concepto de depósito legal, de la suma UN MILLON QUINNIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 1.500.000,00), dicho depósito le será devuelto a El Arrendatario una vez concluido el presente contrato, previa solvencia en los servicios públicos y la debida conversación de los bienes muebles e inmueble. DECIMA CUARTA: Del presente contrato se hacen dos ejemplares a un mismo tenor y a un solo efecto. Para todos los efectos derivados de este contrato, la partes eligen como domicilio especial la ciudad de Caracas, a la jurisdicción de cuyos Tribunales se someterá su conocimiento.” 3. Riela al folio 16 al 23 ambos inclusive, marcado con la letra “C”, copia fotostática simple de la solicitud de notificación judicial, requerida por la ciudadana Zeudi Josefina Urbina Canache, abogada en ejercicio, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Tomás Sosa Ochoa, a los fines de que el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual del Estado Miranda, notificará al ciudadano José Gerardo Hernández, respecto al plazo que le concedía el arrendador para desalojar el bien inmueble. Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis no fue impugnado; por lo tanto, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del presente instrumento se evidencia que la ciudadana Zeudi Urbina Canache, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora -ciudadano Tomas Sosa Ochoa- solicitó al Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual del Estado Miranda, realizará una notificación judicial al ciudadano José Gerardo Hernández, a los fines de hacerle de su participación que el actor le concedía noventa días (90) días continuos para que hiciera entrega del bien inmueble objeto de la presente demanda al actor, libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió; a su vez el tribunal antes mencionado, dejó expresa constancia mediante acta de fecha 6 de junio de 2006, que practicó dicha notificación judicial al antes mencionado ciudadano. b) Anexas al escrito de promoción de pruebas: En fecha 13 de octubre de 2010, la abogada Judith Millán de León, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora –ciudadano Tomás Sosa Ochoa-, presentó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos, argumentando los siguientes particulares: 1. Promovió el mérito favorable de los autos. Considera quien suscribe, que el mérito favorable de los autos no constituye la promoción específica de una prueba, por cuanto, el Juez, conforme el principio de adquisición procesal de la prueba se encuentra obligado a analizar todo el material probatorio oportunamente aportado al proceso, independientemente que favorezca o no al promovente. Así se establece. 2. Promovió marcada con la letra “A” copia certificada que riela a los folios 296 al 422 ambos inclusive de la pieza 1/2, del expediente Nº 2006-02, contentivo de las consignaciones de los cánones de arrendamiento, efectuadas por la parte demandada ante el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 7 de octubre de 2010. Dicho instrumento al haber sido certificado por la abogada María Antonieta Pacheco Baute, en su condición de Secretaria del Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue tachado ni impugnado por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente. Del mismo se evidencia que en el referido tribunal consta un expediente signado con el Nro.2006-02 constante de 127 folios útiles incluida la carátula, con motivo de Consignaciones Arrendaticias consignadas por el ciudadano José Gerardo Hernández a favor del ciudadano Tomás Sosa Ochoa, respecto a un lote de terreno situado en el sector La Alcabala, Municipio Pedro Gual, Cúpira, Estado Miranda. 3. Promovió marcada con la letra “B” original de la constancia que riela al folio 423 de la pieza 1/2, expedida por la Alcaldía del Municipio Pedro Gual, Dirección de Hacienda Municipal, División de Rentas Municipales, de fecha 8 de octubre de 2010, donde se evidencia que el ciudadano José Gerardo Hernández, por el local comercial denominado Estacionamiento Cúpira HP 2003, C.A., adeuda unas cantidades de dinero a la Municipalidad antes mencionada. 4. Promovió marcada con la letra “C” original de constancia que riela al folio 424 de la pieza 1/2, expedida por CADAFE, donde se evidencia que el ciudadano José Gerardo Hernández, adeuda una cantidad de ciento cincuenta y tres bolívares con treinta y cinco céntimos (Bs. 153, 35), por concepto de energía eléctrica, por el local comercial denominado Estacionamiento Cúpira HP 2003, C.A. ubicado en el Sector La Alcabala, Carretera Nacional Vía Oriente, Estado Miranda. A este instrumento se le otorga valor probatorio por cuanto no fue tachado en la oportunidad correspondiente, como un documento público de carácter administrativo por ser expedido por CADAFE Filial de la Corporación Eléctrica Nacional. 5. Promovió prueba de informes, donde solicitó al Tribunal de la causa, oficiara a la Alcaldía del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda, División de Rentas Municipales, a los fines de que informara el estatus de la solvencia del Estacionamiento Cúpira HP 2.003, C.A. desde el año 2006 hasta 2010, todos inclusive, cuyo representante es el ciudadano José Gerardo Hernández, parte demandada en el presente juicio; igualmente solicitó se librara oficio a la Oficina Comercial de Hidrocapital, Sistema de Barlovento, Acueducto de Río Chico, a los fines de que informara al tribunal de la causa, la existencia del servicio de agua potable al inmueble destinado a estacionamiento, cuyo representante es el ciudadano antes mencionado. Se aprecia de los autos que estas pruebas informativas fueron admitidas por el Tribunal de la causa por auto de fecha 13 de mayo de 2011 (f.65 al 67, pz.2/2). Consta que en fecha 03 de agosto de 2011 fue recibido el oficio Nro.018-2011 de fecha 01/08/2011 procedente de la Alcaldía del Municipio Pedro Gual, Dirección de Hacienda Municipal, Cúpira (f.126 y 127 pz.2/2), en el cual informan que “…con respecto a su contenido le notifico que esta Dirección, revisó el expediente de la empresa ESTACIONAMIENTO CUPIRA HP 2003, C.A., Licencia Nº: LAB-001, Representante legal: JOSÉ GERARDO HERNANDEZ, de la misma se constató que la referida empresa se encuentra solvente hasta el 31/12/2011 con respecto a la LICENCIA SOBRE LAS ACTIVIDADES ECONOMICAS DE INDUSTRIA, COMERCIO, SERVICIO O DE INDOLE SIMILAR. Sin embargo, con el impuesto correspondiente al inmueble no se encuentra solvente, puesto que tiene una deuda acumuladas desde el 2006…”. Respecto a esta prueba informativa, se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierto su contenido. Respecto a la prueba informativa dirigida a la Oficina Comercial de Hidrocapital, Sistema de Barlovento, Acueducto de Río Chico, a los fines de que informara al tribunal de la causa, la existencia del servicio de agua potable al inmueble destinado a estacionamiento, cuyo representante es el ciudadano demandado. Se aprecia que no consta en autos que la prueba informativa haya sido evacuada, en virtud de lo cual, no hay materia sobre la cual pronunciarse. 6. Promovió prueba de inspección judicial, y para ello solicitó se comisionara al Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual del Estado Miranda, a los fines de que el mencionado Juzgado se trasladara a la sede donde funciona el Estacionamiento Cúpira HP 2003, C.A., y se dejara constancia de la existencia de una toma de agua sin medidor proveído por Hidrocapital, Sistema de Barlovento, Acueducto Río Chico. Consta que en fecha 13 de mayo de 2011 fue admitida la prueba de inspección judicial, y se comisionó al Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual del Estado Miranda con sede en Río Chico, para que practicara la misma (f.65 al 67, pz.2/2). Y se aprecia que en fecha 03 de agosto de 2011, fueron recibidas las resultas de la inspección procedentes del referido Tribunal, y que riela a los folios 128 al 149 de la pieza 2/2. A la presente inspección judicial se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se desprende que la Juez temporal María Antonieta Pacheco Baute, se trasladó y constituyó en la dirección del Estacionamiento Cúpira HP 2003, C.A., y dejó constancia de los siguientes particulares: que fueron atendidos por una ciudadana que se identificó como Isabel Padrón, cédula de identidad Nro. V-5.484.805, que les permitió el acceso; que “De acuerdo a la información suministrada por los dueños del Estacionamiento, quienes se identificaron como: José Gerardo Hernández Berroteran, C.I. Nº5.515.657 y Padrón de Hernández Isabel, C.I. Nº5.484.805, si existe la toma de agua que suministraba el servicio al estacionamiento, el cual se encuentra tapado con arena por aproximadamente dos años por no recibir el suministro de agua y manifiestan que en la actualidad se ven en la necesidad de comprarla por cisternas.- Se deja constancia que si existe una toma de agua sin medido proveído por Hidrocapital, Sistema Barlovento. Acueducto Río Chico…”. Así se establece. DE LA PARTE DEMANDADA a) Anexas al escrito de contestación a la demanda: 1. Riela al folio 51 al 78 ambos inclusive de la pieza 1/2, marcadas con las letras de la “A1 a la A28”, copias de los comprobantes o recibos de los cánones de arrendamiento. De los mismos se evidencia que el ciudadano Tomás Sosa, recibió del Estacionamiento Cúpira H.P 2003, C.A. los cánones correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2003; los cánones de arrendamiento correspondientes al año 2004 completo, y por último los meses desde Enero hasta Noviembre del año 2005. 2. Riela al folio 79 al 151 ambos inclusive de la pieza 1/2, copia simple del expediente Nº 2006-02 contentivo de las consignaciones de los cánones de arrendamiento, efectuadas por la parte demandada, ante el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los fines de demostrar que la demandada ha realizado una única consignación del canon de arrendamiento. Por tratarse de una copia fotostática simple de actuaciones judiciales, el cual no fue impugnado por la parte contraria, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se desprenden las consignaciones de los cánones de arrendamiento presentados por el ciudadano José Gerardo Hernández, ante el Juzgado antes mencionado a favor del ciudadano Tomás Sosa Ochoa. 3. Riela al folio 152 al 158 ambos inclusive de la pieza 1/2, copia certificada del documento de compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de junio de 2006, anotada bajo el Nº 19, Tomo 86, de los libros de autenticaciones llevadas por dicha Notaría, siendo posteriormente debidamente protocolizada por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, quedando asentado bajo el Nº 21, folios 117 al 121 del Tomo Tercero, del tercer trimestre del año 2006. Observa quien aquí se pronuncia que por cuanto el referido instrumento no fue objeto de impugnación, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo modo se evidencia que el ciudadano Tomás Sosa Ochoa, dio en venta un lote de terreno, al ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, donde funciona el Estacionamiento Roalca, ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, Carretera Nacional de Oriente, del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda, por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,00). Del instrumento bajo análisis se evidencia que el actor vendió de forma pura y simple el lote terreno objeto del presente juicio en el que actúa como tercero interesado en la presente causa, evidenciándose que la referida venta fue debidamente autenticada y protocolizada por ante los entes respectivos, por lo tanto se tiene como válido. DEL TERCERO INTERESADO Anexas al escrito de promoción de pruebas. 1. Promovió copia certificada marcada con la letra “A”, cursante a los folios 25 al 32 ambos inclusive de la pieza 2/2, documento de compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de junio de 2006, anotado bajo el 19, Tomo 86, de los Libros autenticaciones llevados por dicha Notaría, siendo posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, en fecha 4 de agosto de 2006, quedando inserto bajo el Nº 21, folios 117 al 121, Tomo Tercero del Tercer Trimestre del año 2006. Observa quien aquí se pronuncia que por cuanto el referido instrumento no fue objeto de impugnación, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicho documento se evidencia que el ciudadano Tomás Sosa Ochoa, dio en venta, pura y simple el lote terreno destinado a estacionamiento al ciudadano Mauricio José Echenique Paredes. 2. Promovió copia certificación marcada con letra “B”, cursante a los folios 34 al 37 ambos inclusive de la pieza 2/2, documento de cesión de un lote de terreno, donde funciona un estacionamiento objeto de juicio del presente asunto; debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 1, Tomo 20 de los libros de autenticaciones, en fecha 5 de diciembre de 2006. De dicho documento se desprende que el ciudadano Tomás Sosa Ochoa, cedió el lote de terreno, donde funciona un estacionamiento, al ciudadano Mauricio José Echenique Paredes. 3. Promovió copia certificada marcada con la letra “C”, cursante a los folios 38 al 42 ambos inclusive de la pieza 2/2; instrumento poder debidamente autenticado por ante el Registro Público de los Municipios Autónomos Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, actuando en funciones notariales, en fecha 6 de octubre de 2006, quedando asentado bajo el Nº 37, Tomo 16 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina. Del instrumento poder bajo análisis, se evidencia que el ciudadano Tomás Sosa Ochoa le confió poder especial al ciudadano Mauricio José Echenique a los fines de que este ultimo lo representara en todos sus derechos e intereses. 4. Promovió copia fotostática simple marcada con la letra “D” cursante al folio 43 de la pieza 2/2; de la diligencia de fecha 9 de noviembre de 2010, donde el ciudadano actor Tomás Sosa Ochoa, asistido por el ciudadano Antonio Matheus Briceño, consignó expediente signado con el Nº 2006-02, contentivo de la consignación realizada por el arrendatario sobre los cánones de arrendamiento. De la referida copia fotostática simple se evidencia que el ciudadano actor, solicitó al a-quo, computara el monto de los cánones de arrendamiento consignados desde el día 26 de enero de 2006 hasta el 25 de octubre de 2010, ambos inclusive, y una vez realizado dicho computo se le hiciera entrega del mismo. 5. Promovió copia certificada marcada con la letra “E”, cursante al folio 44 al 54 ambos inclusive de la pieza 2/2; contentiva del expediente de consignaciones Nº 2006-02 del Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Río Chico. Del referido expediente de consignaciones se evidencia que el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, -tercero interesado-, mediante diligencia de fecha 11 de febrero de 2011, debidamente asistido por la abogada Mercedes Flores Machado, consignó copia certificada del documento de cesión, donde Tomás Sosa Ochoa, cedió al referido ciudadano el lote de terreno, constituido como un Estacionamiento denominado Estacionamiento Cúpira HP 2000, C.A. 6. Promovió copia fotostática simple, cursante al folio 55 al 57 ambos inclusive de la pieza 2/2; de la sentencia de fecha 07 de febrero de 2011, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. De la referida copia simple se evidencia que el mencionado Juzgado, invoca algunas consideraciones referidas al fraude procesal, las cuales alega el tercero interesado que existe en el presente asunto. PUNTO PREVIO En el caso bajo análisis, antes de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, se hace necesario hacer algunas consideraciones con relación a la transacción que realizaron en el curso de este juicio los abogados Laura Valeria Odoardi Di Francesco, actuando como apoderada judicial del ciudadano Tomás Sosa Ochoa, y el abogado Antonio Matheus Briceño, actuando como apoderado judicial del ciudadano José Gerardo Hernández Berroteran; y que fue homologada por el tribunal de la causa mediante decisión de fecha 10 de diciembre de 2010, homologación posteriormente anulada por decisión de fecha 15 de marzo de 2011, emitida por el mismo tribunal de la causa que antes homologó dicha transacción. También se aprecia, que la acción de desalojo fue interpuesta por la abogada Nancy Martínez Palacios, quien actuó como apoderada judicial del ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, quien a su vez actuó en principio como mandatario del ciudadano Tomás Sosa Ochoa, tal como se evidencia de los poderes que rielan al expediente en los folios 08 al 10 de la pieza 1/2, y 38 al 42 de la pieza 2/2. El poder que riela a los folios 38 al 42 de la pieza 2/2, autenticado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, en fecha 06 de octubre de 2006, quedando anotado bajo el N° 37, Tomo 16, de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina fue otorgado por el ciudadano Tomas Sosa Ochoa a Mauricio José Echenique Paredes, en los siguientes términos: “…Yo, TOMAS SOSA OCHOA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.071.360, soltero, por medio del presente documento declaro: Que confiero Poder Especial pero amplio y suficiente en cuanto a Derecho se requiere Al ciudadano: MAURICIO JOSE ECHEQUENIQUE PAREDES, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.200.034, soltero, para que en mi nombre y representación nombre abogado o abogados de mi confianza a fin de que defiendan mis derechos e intereses sobre un lote de terreno derechos e intereses sobre un lote de terreno de mi propiedad donde funciona el Estacionamiento Cúpira HP 2000, ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, Carretera Nacional de Oriente, del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda, el cual tiene un área de TREINTA METROS (30 MTS) de frente por CIENTO CUARENTA Y SEIS METROS CON 50 CENTÍMETROS (146,50 MTS) de fondo, ALINDERADO: NORTE: Con terreno de Pedro Miguel Campos; SUR: Con terrenos de Ángel Alcántara; ESTE: Con Carretera Nacional de la Costa y por el OESTE: Con el Río de Cúpira; y las Bienhechurías consistentes en una vivienda construida de Bloque, piso de cemento, techo de acerolit, puertas de hierro, dos (02) dormitorios, un (01) salón, un (01) corredor, tres (03) Baños con servicio sanitario, servicio telefónico y de electricidad, un (01) galpón con paredes de concreto, vigas de doble T, techo de platabanda, un Tanque para almacenar 8.000 litros de agua, el cual me pertenece tal como consta en documento registrado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, en fecha treinta de diciembre de dos mil dos, anotado bajo el No. 11, folios 54 al 58, Tomo 5to. Del cuarto trimestre del año dos mil dos; por ante cualquier autoridad judicial o ante cualquier Tribunal de la República, bien sea con carácter de demandante o de demandado. En ejercicio del presente mandato, podrá mi apoderado hacer cuanto sea necesario en mi representación.”. (Fin de la cita). A su vez, el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, en su condición de mandatario de Tomas Sosa Ochoa, otorgó poder judicial a la abogada Nancy Martínez Palacios, para que ejerciera la defensa judicial relacionada con los derechos e intereses de su mandante sobre el lote de terreno donde funciona el Estacionamiento Cúpira HP 2003, C.A., ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, Carretera Nacional de Oriente. De manera que en este juicio, la acción de desalojo la interpuso el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, en su condición de mandatario del ciudadano Tomas Sosa Ochoa; quien en ejercicio del citado mandato estaba facultado para que -en su nombre y representación- nombrara a abogados de su confianza, a los fines de defender sus derechos e intereses sobre el lote de terreno donde funciona el Estacionamiento Cúpira HP 2003, C.A., ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, Carretera Nacional de Oriente. También riela a los folios 153 al 158 ambos inclusive, copia certificada del documento de compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Séptimo del Municipio Libertador en fecha 16 de junio de 2006, anotado bajo el n° 19, tomo 86, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, en fecha 04 de agosto de 2006, quedando inserto bajo el n° 21, folios 117 al 121, Tomo 3ero, del tercer trimestre del año 2006 mediante el cual el ciudadano Tomás Sosa Ochoa, dio en venta pura, simple, e irrevocable al ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, un terreno donde funciona un estacionamiento denominado Roalca. Así entonces, se evidencia que en este juicio, la acción de desalojo la interpuso el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes en su condición de mandatario del ciudadano Tomas Sosa Ochoa quien en ejercicio del mandato estaba facultado para que -en su nombre y representación - nombrara a abogados de su confianza, a los fines de defender sus derechos e intereses sobre el lote de terreno donde funciona el Estacionamiento Cúpira HP 2003, C.A., ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, Carretera Nacional de Oriente; constatándose también, que en fecha anterior al mandato otorgado por Tomas Sosa Ochoa a Mauricio José Echenique Paredes, Tomas Sosa Ochoa dio en venta a Mauricio José Echenique Paredes “…un lote de terreno donde funciona el Estacionamiento Roalca ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, Carretera Nacional de Oriente, del Municipio Pedro Cual del Estado Miranda, el cual tiene un área TREINTA METROS (30 MTS) de frente por CIENTO CUARENTA Y SEIS METROS CON 50 CENTÍMETROS (146.50 MTs) de Fondo, ALÍNDERADO NORTE Con terreno de Pedro Miguel Campos; SUR: Con terrenos de Ángel Alcántara; ESTE: Con Carretera Nacional de la Costa y por el OESTE; Con el Río de Cúpira; y las Bienhechurías, consistentes en una vivienda construida de Bloque, piso de cemento, techo de acerolit, puertas de hierro, dos (02) dormitorios, un (01) salón, un (01) corredor, tres (03) baños con servicio sanitario, servicio telefónico y de electricidad, un (01) galpón con paredes de concreto, vigas de doble 1, tedio de platabanda, un tanque almacenar 8.000 litros de agua.”. En consideración entonces a los instrumentos mencionados supra, los que fueron valorados en el capítulo relacionado con la valoración de las pruebas y que aquí se analizan; la condición del ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, en esta causa es en un primer momento, la de mandatario del ciudadano Tomas Sosa Ochoa, para ejercer acciones relacionadas con “…derechos e intereses sobre un lote de terreno de mi propiedad donde funciona el Estacionamiento Cúpira HP 2000 (sic), ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, Carretera Nacional de Oriente, del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda…” También cabe resaltar, con relación a la intervención del ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, que en la reconvención por retracto legal arrendaticio que propuso la parte demandada, ésta sostuvo: “…Es el caso Ciudadano (a) Juez (a) que de acuerdo a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es que procedemos a RECONVENIR, formalmente en éste acto, al ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, (…), parte actora reconvenida en el presente juicio, de Cumplimiento de Contrato, reconvención ésta, la cual realizamos por los conceptos jurídicos de INCUMPLIMIENTO DEL TÍTULO VI. DE LA PREFERENCIA OFETIVA Y DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO en sus artículos 42 y 43 de la precipitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen lo siguiente: artículo 42: La Preferencia Ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se te ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario: Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de tos cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. (Fin de la Cita). En éste sentido Ciudadano Juez, consta de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario, de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, de fecha 04 de Agosto de 2.006, registrado bajo el №: 21; Tomo: 3ro; Folios: 117 al 121 del Tercer trimestre del año 2,006, que el ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, titular de la cédula de identidad № V- 2.071.360, anteriormente identificado, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano: MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.200.034, soltero, un lote de terreno, donde funciona el Estacionamiento Roalca, C.A, (hoy Estacionamiento HP 2.000, señalado nuestro, ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, carretera Nacional de Oriente, del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda, el cual tiene un área de Treinta metros de frente (30 Mts) por Ciento Cuarenta y Seis metros con Cincuenta Centímetros (146,50 Mts) de fondo, ALINDERADO NORTE. Con terreno de Pedro Miguel Campos; SUR. Con terreno de Ángel Alcántara, ESTE. Con Carretera de la Costa y por el OESTE. Con el Rio (sic) Cúpira; y las bienhechurías consistentes, en una vivienda construida de bloque, piso de cemento, techo de acerolit, puertas de hierro, dos /2) dormitorios, un salón, un corredor, tres (3) baños con servicio sanitario, servicio telefónico y de electricidad, un galpón con paredes de concreto, vigas de doble T, Techo de platabanda, un tanque para almacenar 8.000 litros de agua. El precio de la venta es por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 70.000.000,00), los cuales serán cancelados, de la siguiente manera: PRIMERO: Al momento de la firma del presente recibo del comprador, la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 25.000.000,00), en dinero de curso legal en el país, en mis manos a mi entera y cabal satisfacción; SEGUNDO: Dentro de noventa días hábiles, contados a partir desde el día siguiente de la firma del presente documento, el comprador entregará al vendedor la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 25.000.000,00), en efectivo, garantizados en una letra de cambio signada con el número 1/1, con un valor de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 25.000.000,00)…” Por lo que, se evidencia, que la preferencia ofertiva recayó sobre el mismo inmueble que fue antes vendido al ciudadano Mauricio Echenique Paredes. Consta también del contrato de venta cursante a los folios 27, 28 y 29 de la pieza 2/2; que el ciudadano Tomas Sosa Ochoa dio en venta a Mauricio Echenique Paredes un lote de terreno donde funciona el estacionamiento Roalca, que a decir de la demandada en la reconvención propuesta, es el actual Estacionamiento Cúpira HP 2000. Ahora bien, en el curso del juicio bajo análisis, una vez contestada la demanda y propuesta reconvención, en fecha 22 de noviembre de 2010, el abogado Antonio Matheus, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano José Gerardo Hernández Berroteran, consignó documento original denominada “amigable transacción” celebrada entre el ciudadano Tomás Sosa Ochoa y el ciudadano José Gerardo Hernández, solicitando al Tribunal de la causa, se homologara dicha transacción. La denominada “amigable transacción” consta a los folios 429 al 432 ambos inclusive de la pieza 1/2, celebrada en fecha 22 de noviembre de 2010, y autenticada por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotada bajo el n° 15, Tomo 173 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. Dicho convenio fue suscrito por la abogada Laura Valeria Odoardi Di Francesco, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Tomás Sosa Ochoa, y el abogado Antonio Matheus Briceño, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano José Gerardo Hernández Berroteran; y cuyo contenido se transcribe a continuación: “…Entre, LAURA VALERIA ODOARDI DI FRANCESCO, venezolana, mayor de edad titular la cédula de identidad N° V-11.916454- civilmente hábil, domiciliada en el Área Metropolitana de Caracas, Distrito Capital, Abogada en ejercicio, debidamente inscrita por ante el I.P.S.A., bajo el n° 71.237, actuando en éste acto con el carácter de apoderada judicial del ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, cédula de identidad n° V-2.071.360, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, domiciliado en la población de Cúpira, Estado Miranda y tránsito por esta ciudad, y suficientemente facultada para este acto, tal como se evidencia del Documento Poder, debidamente autenticado, por ante el Registro Público de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 09 de noviembre de 2.010 quedando asentado bajo el N° 50; Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina, cuyo documento original anexo marcado “A “ parte actora en el juicio incoado por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente N° AH14-V-2007-000270, por una parte, y por la otra el ciudadano: Dr. ANTONIO NATHEUS BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N- V-2.622.319, Abogado en ejercido, debidamente inscrito por ante el I.P.S.A bajo el N° 37.214, civilmente hábil domiciliado en la ciudad de Caracas Distrito Capital, actuando en este acto, en nombre y representación del ciudadano: JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad № 5.515.657, civilmente hábil, domiciliado en la población de Cúpira, Estado Miranda y suficientemente facultado para este acto, de acuerdo al Documento Poder, debidamente autenticado por ante el Registro Público de los Municipios Páez, Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, de fecha 09 de Enero de 2.007, asentado bajo el N° 05, Tomo: Primero (1°) de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho Registro, cuyo documento original reposa en el cuerpo del expediente antes identificado y cuya copia anexo marcada con la letra (B) parte demandada en el juicio antes señalado, se ha convenido en celebrar la presente "AMIGABLE TRANSACCIÓN JUDICIAL", que ponga fin al presente juicio (el expediente AH14-V-2007-000270), el cual se regirá bajo las siguientes estipulaciones: PRIMERA: El ciudadano, TOMAS SOSA OCHOA, antes identificado, acepta, reconoce y conviene, haber celebrado un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el margen izquierdo de la Carretera Nacional que conduce de la población de El Guapo a la vía de Oriente, frente a la Inspectoría de Tránsito ubicada en Cúpira, Estado Miranda, en su carácter de Arrendador, por una parte, y por la otra, con el ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERAN, antes identificado, en su carácter de Arrendatario. SEGUNDA: Así mismo, el ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, antes identificado, acepta, reconoce y conviene formalmente en este acto, que no dio cumplimiento a lo dispuesto en el título VI, de la preferencia OFERTIVA Y DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en sus artículos 42,43 y 44 EJUSDEM de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido, de no haber notificado al Arrendatario en este caso, al ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERAN, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el bien inmueble objeto de la presente controversia, y quien tiene según la norma jurídica in comento, el pleno y absoluto derecho a que se le haya ofrecido el bien inmueble, en las mismas condiciones y términos en que fue vendido al ciudadano Echenique Paredes, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.200.034, tal como se evidencia del documento cuya copia anexo marcada "C", TERCERA: Ahora bien, en virtud de la Reconvención propuesta, por la parte demandada (José Gerardo Hernández Berroteran) y admitida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción de Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de Julio de 2.010, la parte actora del presente juicio de desalojo (Tomas Sosa Ochoa), acepta, manifiesta y conviene expresamente en este acto, la petición propuesta en LA RECONVENCIÓN, en el sentido de que opere el RETRACTO LEGAL PROPUESTO EN LA RECONVENCION, toda vez que reconoce no haber cumplido con el mandato legal contenido en La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su título VI de la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal, en su artículos desde el 42 al 44 Ejusdem (sic) a la cual tiene derecho el ciudadano José Gerardo Hernández Berroteran. CUARTA: Así mismo la parte actora ciudadano Tomas Sosa Ochoa, reconoce, conviene, acepta y pide formalmente en este acto, de que en virtud de la reconvención propuesta se anule o se deje sin efecto legal alguno, el documento de venta realizado entre éste y el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes en su carácter de comprador, como consecuencia del incumplimiento de lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de la Preferencia Ofertiva y del retracto legal, invocado y opuesto en dicho juicio por la parte demandada. QUINTA: Así mismo, el ciudadano Tomas Sosa Ochoa pide formalmente en este acto que se subrogue al ciudadano José Gerardo Hernández Berroteran, en todos y cada uno de los derechos, especialmente el derecho de propiedad contenido en el documento de venta efectuado al ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, antes identificado. SEXTA: Así mismo, acuerdan ambas partes que con ocasión del presente juicio, de desalojo y posterior reconvención propuesta, las costas y costos procesales derivados del presente Juicio, serán cubiertos indistintamente por cada parte. SÉPTIMA: Así mismo, acuerdan ambas partes, de que una vez autenticada la Presente amigable transacción judicial por ante la Notaria Pública, correspondiente cualquiera de ellas deberá consignar dicho documento por ante el Jugado Cuarto lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del área los fines de que dicho juzgado imparta la correspondiente homologación, la cual solicitamos formalmente en este acto para lo cual pedimos se habilite el tiempo y los recursos necesarios, para que a su vez homologada dicha transacción se proceda formalmente a la venta del dicho inmueble objeto de la presente controversia de parte del ciudadano Tomas Sosa Ochoa (vendedor), al ciudadano José Gerardo Hernández Berroteran, por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, con sus correspondientes asientos en los libros…”. (Fin de la cita). Dicha transacción fue homologada por el tribunal de la causa mediante decisión de fecha 10 de diciembre de 2010. Esta transacción en su clausula cuarta señala expresamente: “…CUARTA: Así mismo la parte actora ciudadano Tomas Sosa Ochoa, reconoce, conviene, acepta y pide formalmente en este acto, de que en virtud de la reconvención propuesta se anule o se deje sin efecto legal alguno, el documento de venta realizado entre éste y el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes en su carácter de comprador, como consecuencia del incumplimiento de lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de la Preferencia Ofertiva y del retracto legal, invocado y opuesto en dicho juicio por la parte demandada…”. Pues bien, ante tal manifestación en la que se pretende la nulidad de un contrato de venta suscrito sobre el inmueble en el que recayó la acción de desalojo y de retracto legal; contrato en el que además se evidencia, que el ciudadano Tomas Sosa Ochoa da en venta el referido inmueble a Mauricio José Echenique Paredes, quien además actuó como mandatario de Tomas Sosa Ochoa para el ejercicio de la acción de desalojo; el tribunal de la causa -en garantía de los derechos de todas las partes y los interesados e intervinientes- tenía que pronunciarse sobre la intervención del ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, y proceder a abrir la incidencia prevista en el artículo 607 Código de Procedimiento Civil, a los fines de que el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, ejerciera la defensa de sus derechos, y el tribunal –luego de abierta la articulación probatoria – en caso de considerarla necesaria, estableciera entonces la procedencia o no de la homologación de la llamada “amigable transacción”. No obstante, el tribunal de la causa procedió de inmediato a homologar la transacción sin oír al ciudadano Mauricio José Echenique Paredes. Posterior a dicha homologación es cuando el tribunal de la causa, una vez que el ciudadano Mauricio José Echenique, se dio por notificado de la misma en fecha 21 de enero de 2011 (f. 453 pz. 1/2), posteriormente mediante diligencia efectuada en fecha 28 de enero de 2011, apeló de la transacción en referencia y sin dar trámite a la apelación propuesta; abre la articulación probatoria y en fecha 15 de marzo de 2011, declara la nulidad de la transacción en referencia. Ahora bien, respecto a los medios de impugnación contra los autos que homologan un acuerdo transaccional, la Sala de Casación Civil en sentencia N° RC-384 de fecha 14 de junio de 2005, caso de Estein Arias contra Garbaz, C.A., expediente N° 04-1006, se estableció lo siguiente: “...En este sentido, la doctrina de este Supremo Tribunal ha establecido de manera determinante cuales son los medios de impugnación contra este tipo de autos. Así, la Sala Constitucional en sentencia N° 3588 de fecha 19 de diciembre de 2003, determinó lo siguiente: “…Atendiendo las disposiciones transcritas, se colige que el ordenamiento jurídico positivo confiere una doble naturaleza a la transacción: en primer término, la transacción es un contrato, en tanto que –a tenor de lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil – la misma tiene fuerza de ley entre las partes. En segundo término, la transacción es un mecanismo de autocomposición procesal, en el que las partes, mediante recíprocas concesiones, determinan los límites de las situaciones jurídicas controvertidas, y de allí que –esencialmente– tenga efectos declarativos, con carácter de cosa juzgada. Respecto del auto de homologación, viene a ser la resolución judicial que –previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como la disponibilidad de la materia para ello – dota de ejecutoriedad al contrato en cuestión, esto es, la facultad de las partes de solicitar al órgano jurisdiccional competente su cumplimiento. Desde esta doble perspectiva, emerge que los autos de homologación son impugnables por la vía de apelación (la cual debe oírse en ambos efectos ex artículo 290 del Código de Procedimiento Civil), siendo que tal recurso debe atender únicamente a la ilegalidad propia del acto de autocomposición procesal, ergo, a la incapacidad de la partes que lo celebraron y/o la indisponibilidad de la materia transigida (vid. Sentencia No. 1294/2000 y Sentencia No. 150/2001 de esta Sala Constitucional). Empero, lo antedicho no desvirtúa la naturaleza de la transacción como contrato, de forma tal que confirmado el auto de homologación por el Juez de Alzada (si se ha ejercido el recurso de apelación), la vía para enervar los efectos de la transacción es el juicio de nulidad, por las causales prevenidas en los artículos 1719 al 1723 del Código Civil (vid. Sentencia No. 709/2000), que así expresamente lo previene.” (Subrayado de la Sala)…” Conforme al citado criterio jurisprudencial, el auto que homologa la transacción celebrada por las partes en el juicio, puede ser impugnado mediante el recurso de apelación, y de ser confirmada la homologación por el juzgado de alzada, la acción autónoma de nulidad es la vía idónea para atacar los efectos que se acordaron en la transacción por las causales previstas en los artículos 1719 al 1723 del Código Civil. Así entonces, a la luz del citado criterio, estaba impedido el tribunal de la causa que homologó la transacción, para revocar esa homologación y proceder a declarar la nulidad de la transacción; dado que corresponde al juez de alzada, mediante el recurso de apelación revisar la homologación declarada por la primera instancia, o mediante una acción autónoma de nulidad de contrato, enervar los efectos de la transacción a los fines de obtener su nulidad por las causales prevenidas en los artículos 1719 al 1723 del Código Civil. Ahora bien, constatada la subversión procedimental que trajo como consecuencia la limitación de los derechos del ciudadano Mauricio Echenique Paredes al haberse homologado un acuerdo en el que se anula una venta, en la que él aparecía como comprador, sin haber tenido oportunidad para ser oído; constatado además, que el tribunal de la causa revisó su propia decisión y anuló un contrato (Transacción) en un juicio de desalojo, cuya pretensión es distinta a la declarada nulidad; en este contexto se hace necesario determinar la utilidad de la reposición, y a tal efecto, cabe señalar, que en jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, se sostiene -respecto al principio finalista de los actos y la utilidad de la reposición regulada por el 206 Código de Procedimiento Civil- que: “…Ahora bien, en relación a la reposición de la causa, esta Sala en sentencia N° RC.00436, de fecha 29 de junio de 2006, caso René Ramón Gutiérrez Chávez contra Rosa Luisa García García, con ponencia de la Magistrada que con tal carácter suscribe el presente fallo indicó lo siguiente: “…Respecto a la reposición de la causa, es necesario indicar que el Código de Procedimiento Civil, contempla, en sus artículos 206 y siguientes tal posibilidad, así pues, la reposición trae consigo la nulidad, por lo que los jueces deben revisar muy cuidadosamente antes de declararla, pues sólo es posible cuando haya menoscabo al derecho a la defensa y al debido proceso, o se haya violentado el orden público y siempre que dichas fallas no puedan subsanarse de otra manera, lo que se traduce en que tal reposición debe decretarse exclusivamente cuando esta (sic) persiga una finalidad útil, pues de no ser esta manera se estarían violentando los mismos derechos que presuntamente se deben proteger cuando se acuerda…”. (Subrayado de la Sala) De igual modo, la Sala en sentencia N° RC. 00255, de fecha 12 de junio de 2003, caso: Yaneth Josefina Cárdenas Morillo contra Gelvis José Morillo expediente N° 02-209, estableció, lo siguiente: “…Cabe señalar, que en nuestro proceso civil desapareció la norma que permitía al juez declarar la nulidad de la sentencia de primera instancia y reponer la causa al estado de que se dictara una nueva, corrigiendo el vicio detectado por el Tribunal (sic) Superior (sic). Así, con el sistema acogido por el vigente Código de Procedimiento Civil, ya no es posible declarar la nulidad y reposición de la causa, si estas (sic) no tienen por objeto corregir quebrantamientos de formas procesales que hayan impedido o limitado alguna de las partes el ejercicio de la defensa en el juicio. En efecto, expresamente dispone el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que la nulidad de los actos procesales no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez; y el artículo 209 eiusdem establece que la declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio...”. (Negrillas de la Sala. Sentencia No. RC.000463 de fecha 29 de junio de 2012, bajo la ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, expediente Nro.12-000242). En el caso bajo análisis, tal como se verificó supra, resulta entonces evidente que, correspondía al tribunal de la causa –una vez presentada la llamada “amigable transacción”– en la que se solicitaba se declarara la nulidad de una venta que hizo el ciudadano Tomás Sosa Ochoa a Mauricio José Echenique Paredes; abrir la articulación a la que se refiere el artículo 607 Código de Procedimiento Civil y garantizar los derechos del ciudadano Mauricio José Echenique Paredes; por lo que al no actuar así, y por el contrario homologar dicha transacción para posteriormente declarar la nulidad de la misma; evidentemente que el juez de la causa actuó fuera de los límites de su competencia y subvirtió el procedimiento. En consideración además a que, de las actas surgen dudas acerca de la propiedad del inmueble sobre el que recae la acción principal de desalojo y de preferencia ofertiva incoada por reconvención, al alegar el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes que “había adquirido la propiedad del referido local”, y que “esa venta que no se podía dejar sin efecto de manera unilateral”; evidenciado además, que la transacción presentada está contenida de manifestaciones y disposiciones de derechos que pudieran tener efectos en este juicio; resulta evidente entonces la utilidad de la reposición en esta causa a los fines de garantizar los derechos de todas las partes en controversia. En consideración a los motivos señalados, conforme lo previsto en los artículos 12, 15, 206 y 208 del Código de Procedimiento Civil, y para salvaguardar el derecho de defensa de las partes; se repone la causa al estado en que fue presentada la denominada “transacción amigable” a los fines de que el tribunal de la causa –una vez que todas las partes (actora y demandada, apoderados y mandatarios) sean notificados de conformidad con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil; se ordene la incidencia prevista en el artículo 607 eiusdem previo a emitir pronunciamiento sobre la referida transacción, y las partes puedan ejercer contra ese pronunciamiento los recursos a que hubiere lugar. Así se decide. En consecuencia, por efecto de la reposición de la causa decretada, se declaran nulas todas las actuaciones sucedidas en el tribunal de la causa posteriores a la presentación de la transacción realizada en fecha 22 de noviembre de 2010, autenticada por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en esa misma fecha 22/11/2010, anotada bajo el Nro.15, Tomo 173 de los Libros de Autenticaciones, incluidas la sentencia de fecha 10 de diciembre de 2010 dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, que homologó la transacción presentada; la sentencia de fecha 15 de marzo de 2011 que declaró la nulidad de la transacción efectuada por las partes en fecha 22/11/2010 y del auto de homologación; y la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de enero de 2015, que declaró con lugar la demanda de desalojo intentada. Así se establece. DISPOSITIVA Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando e impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SE REPONE LA CAUSA al estado en que fue presentada la denominada “transacción amigable” realizada en fecha 22 de noviembre de 2010, autenticada por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en esa misma fecha 22/11/2010, anotada bajo el Nro.15, Tomo 173 de los Libros de Autenticaciones, a los fines de que el tribunal de la causa –una vez que todas las partes (actora y demandada, apoderados y mandatarios) sean notificados de conformidad con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil-; se ordene la incidencia prevista en el artículo 607 eiusdem previo a emitir pronunciamiento sobre la referida transacción, y las partes puedan ejercer contra ese pronunciamiento los recursos a que hubiere lugar. SEGUNDO: Por efecto de la reposición de la causa decretada, se declaran nulas todas las actuaciones sucedidas en el tribunal de la causa posteriores a la presentación de la transacción realizada en fecha 22 de noviembre de 2010, autenticada por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en esa misma fecha 22/11/2010, anotada bajo el Nro.15, Tomo 173 de los Libros de Autenticaciones, incluidas la sentencia de fecha 10 de diciembre de 2010 dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, que homologó la transacción presentada; la sentencia de fecha 15 de marzo de 2011 que declaró la nulidad de la transacción efectuada por las partes en fecha 22/11/2010 y del auto de homologación; y la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de enero de 2015, que declaró con lugar la demanda de desalojo intentada. TERCERO: Dada la reposición decretada, no hay condenatoria en costas. CUARTO: Por cuanto el presente fallo no se pronunció dentro del lapso correspondiente, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada en el copiador de sentencias de este Tribunal, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de mayo del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZ, DRA. ROSA DA’SILVA GUERRA. LA SECRETARIA, ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B. En la misma fecha 31 de mayo de 2016, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 3:27 P.M. LA SECRETARIA, ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B. Exp. AP71-R-2015-000427. RDSG/GMSB/pos*