REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS EXP. N° AP71-R-2015-000971 (9363). ASUNTO: “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA”. TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA. “VISTOS” CON INFORMES DE AMBAS PARTES. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS- PARTE DEMANDANTE: Constituida por la ciudadana CARMEN AMÉRICA MOYA MONTAÑO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-10.221.139. Representada en este proceso por el abogado: Heman José Velásquez Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.695. PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana OGLEDYS NEREIDA TERÁN GARCÍA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº. V-9.407.476, de profesión abogada e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 153.638 Quien actúa en este proceso debidamente asistida por la abogada: Emérita Coromoto Pérez Santander, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº. 13.854. -II- -DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA- Conoce la presente causa este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 23/09/2015 (F.132), por la parte demandada, Ogledys Nereida Terán García, contra la sentencia dictada en fecha 18/05/2015 (F.116-126), por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró, en síntesis, lo siguiente: (Sic) “...(Omissis)...” ...Observa esta sentenciadora que la acción intentada es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, por no haber la parte demandada ciudadana OGLEDYS NEREIDA TERÁN GARCÍA, cumplido con los pagos establecidos en el contrato. Por su parte la demandada en su escrito de contestación, manifestó que el contrato dejó de tener vigencia por haberse cumplido su plazo y la prórroga, por razones imputables a que no le fue entregada oportunamente la documentación y solvencias de pago de impuestos y servicios del inmueble requeridas para la materialización de la venta. Que el ocupa el inmueble, pagando a la propietaria una mensualidad por concepto de arrendamiento. Que la relación jurídica existente entre la demandante y su persona, es una relación arrendaticia, ya que el contrato de compraventa culminó su plazo de vigencia el día 15 de enero de 2011, y su prórroga el día 15 de Febrero de 2011. Observa este Juzgadora, que la acción intentada por la parte actora es la resolución de contrato de Opción de Compra Venta, por haber incumplido la demandada con los pagos acordados en el contrato, pero es el caso que aún cuando la parte demandada solicita que la demanda sea declara (Sic) sin lugar, ésta manifiesta que el contrato dejó de tener vigencia por haberse cumplido su plazo y prórroga, ya que el mismo no se materializó en razón a que no le fue entregada oportunamente la documentación y solvencia de pago de impuestos y servicios del inmueble, manifestando que se encuentra habitando el inmueble en calidad de arrendataria. Ahora bien observa quien aquí decide, que según la cláusula Séptima del contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio, el mismo tenía un lapso de vigencia de Seis (6) meses, contados a partir de la fecha de autenticación, con una prórroga de Treinta (30) días, por lo que habiendo sido debidamente autenticado en fecha 15/07/2010, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el contrato y su prórroga vencieron el día 15 de Febrero de 2011, por lo que no habiendo la parte demandada demostrado a través de ningún medio probatorio, haber cumplido con los pagos establecidos en el contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio, y siendo que tal como el mismo demandado señala en su escrito de contestación, tanto el contrato y su prórroga se encuentran vencidos, sin que la parte demandada haya igualmente demostrado sus afirmaciones de hecho, es decir, que la parte actora haya incumplido con su obligación de entregarle la documentación y solvencias de pago de impuestos y servicios del inmueble requeridas para la materialización de la venta, es por lo que esta Juzgadora considera procedente la presente acción, debiéndose declarar resuelto el contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio. Así se decide. En cuanto a la alegado por la parte demandada, respecto a su condición de arrendataria del inmueble objeto del presente juicio, considera quien aquí decide que dicho alegato no guarda relación con los hechos controvertidos, ya que la pretensión en el presente juicio es la resolución de un contrato de opción de compra venta, el cual no afecta la condición de arrendataria o no de la parte demandada. “...Omissis...” (...)...declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA sigue la ciudadana CARMEN AMÉRICA MOYA MONTAÑO contra la ciudadana OGLEDYS NEREIDA TERÁN GARCÍA. SEGUNDO: Se declara RESUELTO el contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre las ciudadanas CARMEN AMÉRICA MOYA MONTAÑO contra la ciudadana OGLEDYS NEREIDA TERÁN GARCÍA, por ante la Notaría Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nº 06, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento. Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem. Por haberse publicado la presente decisión fuera del lapso, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil Venezolano...” (Cita textual). Todo ello en el juicio que por resolución de contrato de opción de compra-venta intentara la ciudadana Carmen América Moya Montaño, contra la ciudadana Ogledys Nereida Terán García; ambas partes plenamente identificadas al inicio de la presente decisión. Ahora bien, el conocimiento de la apelación se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho la sentencia dictada por el a-quo en fecha 18/05/2015 (F.116-126), parcialmente transcrita, mediante la cual se declaró, curiosamente y de manera errada, por una parte (Sic) “...PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA sigue la ciudadana CARMEN AMÉRICA MOYA MONTAÑO contra la ciudadana OGLEDYS NEREIDA TERÁN GARCÍA...”, y, por otra parte (Sic) “...SEGUNDO: Se declara RESUELTO el contrato de Opción de Compra-Venta...” (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno), celebrado entre las referidas ciudadanas por ante la Notaría Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nº 06, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. De ésta anomalía cometida en el Dispositivo de la sentencia definitiva dictada en la primera instancia, esta Juzgadora se pronunciará más adelante en la decisión que aquí se dicta. -III- -SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA- Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, referidas al proceso de distribución de expedientes, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior quien fijó los lapsos legales a que se refieren los artículos 517, 519 y 521 del Código de procedimiento Civil, mediante auto de fecha 16/10/2015 (F.147). Posteriormente, siendo la oportunidad para la presentación de los Informes, ambas partes hicieron uso de tal derecho consignando su respectivo escrito. El de la demandante cursa a los folios que van desde el 150 al 159, y el de la demandada a los folios 160 y 161, del presente expediente en apelación. Por auto de fecha 18/02/2016 (F.164), fue diferido el pronunciamiento de la sentencia para dentro de los treinta (30) días siguientes a esa fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. ACTUACIONES EN LA PRIMERA INSTANCIA: DE LA DEMANDA: Mediante libelo de demanda presentado en fecha 02/12/2014 (F.02-06), el abogado Heman José Velásquez Rodríguez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la actora, Carmen América Moya Montaño, interpuso demanda por resolución de contrato de opción de compra-venta contra la ciudadana Ogledys Nereida Terán García, arguyendo, grosso modo, lo siguiente: Que, su mandante celebró contrato de opción de compra-venta con la demandada, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25/07/2010, que quedó anotado bajo el Nº 06, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones (Acompañado al libelo marcado “B”), sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número ocho raya cuatro (Nº 8-4), que forma parte del Edificio Nº “1”., del Conjunto Residencial “Bricemont”, Zona Norte, ubicado entre las calles 1 y 2 del Sector Briceño Montero, de los Jardines del Valle, Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital; el cual le pertenece según consta de documento protocolizado en fecha 05/06/2000, ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Departamento (Hoy Municipio) Libertador del Distrito Federal (Hoy Capital), bajo el Nº 48, Protocolo Primero, Tomo 14 (Acompañado al libelo marcado “C”). Que, el precio convenido de la venta fue la suma de Bs.F. 400.000,00, la cual se comprometió la demandada a cancelar a su mandante de la siguiente manera: Al momento de la firma del contrato de opción la cantidad de Bs.F. 40.000,00, y el resto, es decir, la cantidad de Bs.F.360.000,00, los cancelaría así: Bs.F. 80.000,00, dentro de los tres meses siguientes a la firma del contrato de opción, y los otros Bs.F. 280.000,00, restantes, dentro de los seis (6) meses siguientes a la autenticación del contrato, oportunidad en la cual se otorgaría el documento definitivo de compra-venta del aludido bien. Que, en la cláusula “QUINTA” del contrato las partes acordaron que en caso de no materializarse la venta por causa imputable a la compradora, la propietaria podría retener para sí un 20% de la cantidad inicialmente entregada (Bs.F. 40.000,00), a titulo de indemnización por los daños y perjuicios causados, y, para el caso que el incumplimiento fuese imputable a la propietaria, ésta quedaría obligada a devolver la cantidad recibida inicialmente, más un 20% adicional de ésta cantidad, por el mismo concepto. Que, en la cláusula “OCTAVA” del contrato fue acordado que el mismo tendría un plazo de duración de seis (6) meses contados a partir de la fecha de su autenticación, cuyo plazo habiendo sido pactado en beneficio de ambas partes, podía ser prorrogado por treinta (30) días más. Que, siendo que a la presente fecha la parte demandada no ha pagado a su mandante las cantidades de dinero que se obligó en el contrato de la opción, habiendo resultado infructuosas todas las gestiones realizadas para obtener el pago, es por lo que acuden por ante esta autoridad jurisdiccional, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.133, 1.134, 1.1.60, 1.167, 1.264 y 1.527, todos del Código Civil, para demandar (Sic) “...PRIMERO: la resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el quince (15) de julio de 2010, quedando inscrito bajo el Nº 06, Tomo 35, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.- SEGUNDO: Las costas y costos, así como los honorarios de abogados, causados en el presente juicio...”. Por último, estimó la demanda en la cantidad de Bs.F.50.000,00, equivalentes a 393,7, unidades tributarias. Mediante auto de fecha 11/02/2015 (F.18), el juzgado a-quo, esto es: el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (A quien correspondió el conocimiento del asunto por efecto de la distribución de Ley), admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En consecuencia, ordenó el emplazamiento de la accionada para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines que diese contestación a la demanda propuesta en su contra. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: Efectuadas las diligencias pertinentes a fin de lograr la citación de la demandada, en fecha 14/04/2015 (F.29-31), ésta compareció por ante el a-quo, asistida de abogado, y dio contestación a la demanda alegando en su defensa, lo siguiente: Reconoce como cierto que en fecha 15/07/2010, suscribió con la demandante el contrato de opción de compra-venta cuya resolución aquí se demanda. En tal sentido, alegó que (Sic) “...El Contrato en referencia dejó de tener vigencia por haberse cumplido el plazo y la prórroga por razones imputables a que no entregó oportunamente la demandante la documentación y solvencias del pago de impuestos y servicios del Inmueble requeridas para la materialización de la venta, sin que se hubiere llevado a cabo, por lo que se hace aplicable el contenido del artículo 118 del Código Civil que prevé que en los Contratos Bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ha ejecutado la suya...”. Acto seguido, afirma que ella (Demandada) continuó ocupando el inmueble de manera pacifica sin que la actora demandara la resolución o cumplimiento del contrato de opción de compra-venta. Que, en fecha 02/11/2012, la actora solicitó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento la desocupación del inmueble, con fundamento en una relación arrendaticia, en cuya oportunidad el ente administrativo se pronunció declarando abierta la vía judicial, al no lograrse la conciliación entre las partes. Que, posteriormente la actora procedió a demandarla por la desocupación del inmueble objeto de litis, por falta de pago, ante el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, como se desprende del expediente signado bajo el Nº. AP31-V-2013-00124, de su numeración particular, cuya demanda no prosperó. Que, no obstante esto, ella (Demandada) continúa ocupando el citado inmueble, pagando a la propietaria una mensualidad por concepto de arrendamiento, estipulado por ésta, a razón de Bs.F. 1.500,00, mensual. Que, es a finales del año 2014, que la actora introduce la demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta que fue celebrado en el año 2010, invocando que ella (Demandada) no efectuó los pagos convenidos en la cláusula CUARTA del contrato, omitiendo que ella (Demandante) no cumplió con la entrega de la documentación y solvencias requeridas, dejando fenecer el tiempo de duración del contrato y su prórroga, y accionando la resolución del mismo casi 4 años después. Afirma, que (Sic) “...la relación jurídica existente entre la demandante y mi persona es una relación arrendaticia, toda vez que el citado contrato de compra-venta culminó su plazo de vigencia el día 15 de enero de 2011 y su prórroga el día 15 de febrero de 2011. Tomándose para sí la propietaria conforme a la cláusula Quinta del contrato el veinte por ciento de la cantidad entregada en garantía a la firma de la Opción y ella me permitió seguir ocupando el inmueble, reconociéndome el carácter de Arrendataria...” (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno). Que, en virtud que la actora no cumplió con sus obligación de entregarle la documentación referidas a la solvencias e impuestos cancelados para la presentación del documento y su debida protocolización, fue por lo que ella (Demandada), conforme a lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil, se negó a efectuar los pagos, surgiendo una relación distinta a la inicial, como fue la arrendaticia. En razón de todo lo expuesto, solicita se declare: (Sic) “...PRIMERO: Sin lugar la demanda interpuesta en mi contra por la ciudadana CARMEN AMÉRICA MOYA MONTAÑO, por cuanto el Contrato de Opción de Compra-Venta fundamento de la acción, se extinguió por haberse cumplido el plazo de vigencia, sin que ninguna de las partes hubiese cumplido sus obligaciones.- SEGUNDO: Que se declare la condenatoria en costas y costos de este juicio...”. (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno). Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que estimaron pertinentes para la demostración de sus respectivas afirmaciones de hechos. Posteriormente, en auto de fecha 30/05/2015, fue diferida la oportunidad para dictar sentencia para el Cuarto (4º) día de despacho siguientes a esa fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Fue así como en fecha 18 del referido mes y año, tuvo lugar en esta causa la sentencia definitiva dictada por el a-quo, la cual quedó parcialmente transcrita en el Capitulo II del presente fallo. Contra la aludida sentencia únicamente ejerció recurso de apelación la parte demandada de autos, la cual fue ordenada oír en ambos efectos mediante auto de fecha 30/09/25. En consecuencia, se ordenó la remisión del expediente al (Sic) “...JUEZ SUPERIOR (DISTRIBUIDOR DE TURNO)...”, cuya denominación efectivamente es: Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En los resumidos términos que preceden, queda planteada la apelación sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado Superior. -IV- -PUNTO PREVIO A LA SENTENCIA DE FONDO- Como quiera que de la lectura efectuada al texto íntegro de la sentencia definitiva recurrida, específicamente de su parte Dispositiva (F.125-126), se ha podido verificar la existencia de una grave anomalía al resultar esta decisión de tal modo contradictoria, que no será posible su ejecución, toda vez que, por una parte, se declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta interpuesta, y, por otra parte, se declara la resolución del mismo contrato acompañado a la demanda, cuyas acciones (La de cumplimiento y la de Resolución), resultan incongruentes acordarlas entre sí con base a un único contrato de opción de compra-venta exhibido y admitido por las partes; es por lo que, quien aquí sentencia, estima ineludible pronunciarse como punto previo a la sentencia de fondo sobre ésta anormalidad que presenta tal decisión del a-quo. Ello, en el entendido, que la Alzada comporta una función examinadora y a la vez pedagógica en relación a las sentencias que le son sometidas a su conocimiento y decisión. Al respecto, se observa: El fenómeno más relevante del derecho procesal moderno ha sido el de la “consecución del proceso”, al considerarlo de interés público y otorgarle la finalidad de la recta administración de justicia. Considerar el proceso a tenor de una concepción ceñidamente privatista como una contienda entre particulares, en la que el Estado sólo interviene para imponer ciertas normas que garantice la libertad del debate, el régimen de las pruebas y la decisión judicial, se encuentra ampliamente superada. Pues si el bien el proceso civil tiene, respecto al contenido, por regla general, un carácter disponible o privado, la justa resolución de la litis interesa a la sociedad. De allí que, debe distinguirse claramente el objeto del proceso, -derecho e intereses de las partes-, del proceso como medio idóneo tendiente a lograr la concreta tutela por parte del estado de los intereses litigiosos. El modo de desarrollarse el proceso no pertenece a los litigantes sino al Estado, único titular de la función jurisdiccional, que se sirve del proceso como instrumento para garantizar la efectividad de la misma. En un Estado moderno es del interés público hacer Justicia y el único medio éticamente aceptable para ese objetivo es el descubrimiento de la verdad. Un Juez que abdique de tan sagrada misión no estará comprometido con el orden legal vigente ni con las garantías constitucionales y el pronunciamiento pecará de arbitrario. A medida que se abandona el concepto del juez desempeñando un rol pasivo, -como mero espectador, manteniéndose a la expectativa para dictar al final del proceso su pronunciamiento, asignando la victoria de la contienda a quien mejor hubiera defendido su derecho-, aumenta los poderes de aquél con referencia a la conducción y dirección del proceso, en la formación del material de cognición y en la vigilancia de la conducta de los justiciables. Esta facultad de los jueces de dirigir el proceso, se convierte en un deber, por cuanto, en el proceso, las partes tienen cargas que cumplir y los jueces deberes a satisfacer y en esa inteligencia, éstos deben hacer todo aquello que conduzca al mejor resultado del proceso, por cuanto esa es la función pública impuesta por la naturaleza propia del servicio. El deber de dirección del proceso, sostiene Clemente Díaz (“Instituciones de Derecho Procesal”. Aveledo-Perrot, 1.972. Tomo I. Pág. 242), constituye la reacción más importante de la orientación publicista del derecho procesal y en este marco de sujeto actuando que interviene activamente en el proceso, se destaca la asignación en los ordenamientos procesales de deberes y potestades ordenatorias e instructorias a los magistrados tendientes a procurar impulsar y sanear el proceso y ordenar las diligencias necesarias para esclarecer la verdad de los hechos controvertidos, respetando el derecho de defensa en juicio, es decir, los principios de bilateralidad, igualdad de las partes y congruencia. De allí que sea deber esencial que pesa sobre los jueces, de que causa alguna les excusa dejar de satisfacer el acceso a la verdad jurídica objetiva, pues ello resulta incompatible con el adecuado servicio de justicia. De otra parte, interesa señalar, que, la moderna concepción del proceso implica que éste se sigue en interés público y tiende a un resultado de justicia y por ello, la parte sirve al proceso y no el proceso a la parte; el principio dispositivo es nada mas que una directriz de conveniencia que puede ser limitado. Está claro que el litigio civil depende de la iniciativa de las partes, que son obviamente las interesadas directas, pero ello de manera alguna significa que sean “las dueñas” del proceso, la efectividad de la jurisdicción depende del juez. Resulta claro que el proceso civil no actúa en el interés de ninguna de las partes, pero sí por medio del interés de ambas. El interés de las partes no es sino un medio, un estímulo, para que el Estado, representado por el juez, intervenga y conceda razón a quien efectivamente la tenga, concomitantemente satisfaciendo el interés público en la actuación de la Ley para la justa composición de los conflictos. De esta manera la dimensión social en que se encuentra imbuido actualmente el derecho exige un rol protagónico no sólo del juez, desempañando su poder-deber de dirección del proceso a fin de lograr la síntesis de los dos valores que debe cristalizar en su pronunciamiento: la paz y la justicia, sino que el comportamiento de las partes también tendrá una vital relevancia para la dilucidación del conflicto planteado. Y ello es así por cuanto el proceso civil debe concebirse como una empresa compartida en pos de un ideal común: una sentencia justa que plasme la verdad material de los hechos debatidos en la causa. Así, concebido el proceso como un instrumento que el legislador pone en manos del juez y de los litigantes para resolver las conflictos entre éstos, es fácil advertir que la actividad que ellos desarrollan obedece a móviles distintos, pues en tanto que las fuerzas que mueven a las partes es su propio interés, el juez en cambio no puede tener ningún interés en cuanto al resultado del proceso, y como órgano del Estado sólo representa el interés de éste en la realización de la justicia. Ahora bien, precisado lo anterior, se observa que en el caso de estos autos, ha sido dictada por el a-quo una sentencia contraria a los principios de congruencia e inteligencia del fallo, es decir, una sentencia que resulta contradictoria desde todo punto de vista, la cual no podrá ejecutarse al no definirse con claridad si lo que allí se declara es el cumplimiento o la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes intervinientes en este proceso, y que fuera autenticado en fecha 15/07/2010, ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 06, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría, que se acompañó a la demanda marcado con la letra “B”. La sentencia como juicio lógico, declaratorio de certeza y fuente de la cosa juzgada, de conformidad con los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, está sometida a ciertos requisitos de forma que son de orden público, en virtud de los cuales debe acoger o rechazar el pedimento que se hacen valer bien sea en la demanda o en la contestación, existiendo una cabal adecuación entre la pretensión, su excepción y la sentencia definitiva, que limita al juez a pronunciarse en los términos en que ha quedado fijado la controversia entre las partes, de manera que no exceda ni menoscabe la causa pretendida. De esta manera, si el actor demanda la resolución del contrato de opción de compra-venta que suscribió con su antagonista, tal pretensión debe ser resuelta bien sea negándola o acordándola, según sea caso, toda vez que esta petición que hace el accionante pasa a ser el thema decidendum, por lo que el sentenciador debe, ineludiblemente, fijar criterio sobre lo que se pide y reclama. Por tanto, visto que en la sentencia definitiva dictada en fecha 18/05/2015 (F.116-126), la juez a-quo incurre en una abierta contradicción respecto de lo que allí decidió, pudiendo verse afectado, incluso, con esta anomalía detectada, el principio de ejecución de sentencia al resultar de imposible cumplimiento su inminente ejecución, es por lo que le resulta forzoso a este Tribunal de Alzada, implantar una reformar a la Dispositiva de la sentencia recurrida en apelación, lo cual se hará al momento en que se proceda a elaborar el Dispositivo del fallo que aquí se dicta. Y así expresamente se establece. -V- -MÉRITO DEL ASUNTO- Con relación al fondo del asunto, como ya se dijo, la acción propuesta persigue la resolución del contrato de opción de compra-venta que suscribieron las partes en fecha 15/07/2010, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº. 06, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría; sobre el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 8-4, del Edificio “1”, del Conjunto Residencial Bricemont, Zona Norte, situado entre las Calles 1 y 2, Sector Briceño Montero, Los Jardines del Valle, jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones constan en el documento general del condominio debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Departamento (Hoy Municipio) Libertador del Distrito federal (Hoy Capital), en fecha 10/05/1982, bajo el Nº 25, Tomo 6, Protocolo Primero. Dicho apartamento le pertenece a la parte demandante, Carmen América Moya Montano, plenamente identificada, según consta de documento protocolizado ante la precitada Oficina de Registro, en fecha 05/06/2000, bajo el Nº 48, Protocolo Primero, Tomo 14. Por su parte, la demandada, Ogledys Nereida Terán García, en su escrito de contestación, alega que no cumplió con su obligación de pago, dentro del tiempo convenido en el contrato de opción de compra-venta cuya resolución se demanda, argumentando que las razones por la cual no lo hizo son imputable únicamente a la parte actora, toda vez que ésta no le entregó oportunamente la documentación y solvencias de pago de impuestos y servicios del inmueble objeto del aludido contrato, para poder llevar a cabo la firmar del documento definitivo de la venta del apartamento. En tal sentido, invocó a su favor la excepción non adimpleti contratus, contrato no cumplido, que prevé que en los contratos bilaterales cada parte puede negarse a ejecutar su obligación si la otra no ejecuta la suya. Asimismo, afirmó de manera expresa y categórica que el citado (Sic) “...Contrato de Opción de Compra Venta fundamento de la acción, se extinguió por haberse cumplido el plazo de vigencia, sin que ninguna de las partes hubiese cumplido sus obligaciones...” (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno); y que, en virtud de haber continuado ella (Demandada) ocupando el inmueble objeto del contrato, en calidad de arrendataria, por cuanto le paga un canon de arrendamiento a la actora por su uso, nació entre las partes una relación jurídica distinta a la inicialmente contratada; por tal razón, alega que no puede ser objeto de perturbación alguna en el uso y goce pacificó del inmueble que ocupa. En este estado, debe quien aquí sentencia hacer un paréntesis para referirse a lo siguiente: Alega la demandada que ella mantiene una relación arrendaticia con su antagonista, sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta cuya resolución se demanda, y que, por esta razón, la demanda debe ser declarada sin lugar en virtud que no puede verse afectada y/o perturbada en su condición de arrendataria del referido bien inmueble. Ahora bien, la acción que se ha intentado con la demanda que diera inicio al presente procedimiento, es una acción de resolución de contrato de opción de compra-venta, y si bien es cierto que la pretensión que se ejerce involucra al apartamento que dice la accionada ocupa como inquilina, no es menos cierto, que la declaratoria con o sin lugar de la demanda de resolución en nada afecta tal condición, por cuanto para obtenerse la desocupación o desalojo de este bien (Apartamento), se hace necesario incoar una acción, fundamentada en ese supuesto contrato verbal que pudiera existir entre las partes sobre el aludido bien, previo al cumplimiento del procedimiento administrativo que se establece en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, de fecha 06/05/2011. Por tanto, resulta impertinente el alegato que se analiza por no guardar relación con los hechos controvertidos. Y así se deja establecido. Precisado lo anterior, para decidir se observa: La acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas. Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes. Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber: a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello. b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos. c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y, d).- Debe ser declarada sin lugar a dudas por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes. Derivado de los anteriores señalamientos, se tiene que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación. Así, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar. Por último, cabe señalar que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. Aportados como han sido los criterios generales referentes a la acción resolutoria, para decidir la controversia sometida al estudio y decisión de este Superior, de seguida, se procederá a valorarse las pruebas que trajeron las partes a estos autos, en el entendido, que las de la actora han de estar dirigidas a la demostración del incumplimiento de pago que alega incurrió la demandada. Y, para el caso de ésta última, sus pruebas deben estar dirigidas a la demostración de la falta de entrega por parte de su antagonista, de la documentación y solvencias de pago de impuestos y servicios del inmueble, que se alega en la contestación. Veamos: Marcado con la letra “C” (F.16-17), fue acompañado en copia fotostática simple a la demanda, documento protocolizado en fecha 05/06/2000, ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Publico, del Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy día, Distrito Capital), registrado bajo el Nº 48, Protocolo Primero, Tomo 14. Ahora bien, esta prueba fue acompañada en copia certificada en la oportunidad probatoria aperturada en la primera instancia (F.89-94), con lo cual adquiere el valor probatorio que le asigna los artículos 1.957 y 1.959 del Código Civil; y de la lectura realizada a esta documental, se observa que se corresponde con el documento mediante el cual le fue dado en venta a la actora, Carmen América Moya Montaño (Plenamente identificada), el bien inmueble objeto de litis. Y así se establece. Marcado con la letra “B” (F.13-15), acompañó el actor a su escrito libelar, copia fotostática simple del contrato de opción de compra-venta cuya resolución demanda, debidamente autenticado en fecha 15/07/2010, ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 06, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría. Ahora bien, ésta documental fue consignada en copia certificada en la oportunidad probatoria aperturada en la primera instancia (F.96-100), con lo cual adquiere el valor probatorio que le asigna los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; siendo reconocida en la contestación -en contenido y firma- por la parte demandada, quien convino en la autenticidad del referido contrato, por lo que se aprecia como plena prueba de esa opción de compra-venta que suscribieron las partes sobre el bien inmueble objeto de litis. De la lectura efectuada a este medio de prueba se aprecia que en las Cláusulas “TERCERA”, “CUARTA”, “OCTAVA” y “NOVENA”, del aludido contrato, las partes acordaron: (Sic) “...TERCERA: En virtud del presente Contrato de Opción de Compra-venta y dentro del lapso de vigencia del mismo, los propietarios se obliga a vender, libre de todo gravamen a La Compradora y ésta última se obliga a comprar a la Vendedora, el inmueble objeto de este contrato...” (Resaltado de esta Juzgado Superior Noveno). (Sic) “...CUARTA: El precio acordado por las partes para esta negociación de compra-venta es la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.F. 400.000,00), que La Compradora pagará a La Propietaria en dinero de curso legal, de la forma siguiente: En este acto la suma de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F. 40.000.00), al momento de firmar el presente Contrato de Opción de Compra-Venta para garantizar el fiel cumplimiento del presente opción de compra-venta y el resto de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F. 360.000,00); La Compradora cancelara OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F. 80.000,00) dentro de los tres meses siguientes a la firma del presente documento y los DOSCIENTOS OCHENTA MIL (Bs.F. 280.000,00) restante dentro de seis meses siguientes a la firma de autenticación de este documento y se entregará para ese momento de la última cancelación el Documento definitivo de compra-venta...” (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno). (Sic) “...OCTAVA: El presente contrato de Opción de compra tendrá una vigencia de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de autenticación del mismo. El referido plazo ha sido pactado en beneficio de ambas partes y podrá ser prorrogado por TREINTA (30) días más...” (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno). (Sic) “...NOVENA: La Propietaria se compromete a solventar y mantener vigentes todos los impuestos Nacionales, Estadales y Municipales inherentes al inmueble, así como también solventar los pagos por los servicios públicos prestados al inmueble, tales como electricidad, agua, aseo urbano...” (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno). De acuerdo con éstas Cláusulas transcritas, ambas partes convinieron que la negociación debía llevarse a cabo dentro del lapso de vigencia del contrato, que comenzó a regir con la firma de la opción ante la Notaría Pública correspondiente. Luego, habiéndose estipulado que el contrato tendría una vigencia de seis (6) meses a contar desde su firma, con una prórroga de treinta (30) días más, resulta concluyente que la vigencia del contrato se mantuvo durante las fechas: 15/07/2010 hasta el 15/02/2011; comprometiéndose la compradora (Aquí demandada) a cancelar -dentro de éste único lapso de vigencia- a la vendedora (Aquí demandante), en las oportunidades y forma convenida, las cantidades de dinero descritas. Por su parte, la vendedora se comprometió a solventar y mantener vigentes todos los impuestos Nacionales, Estadales y Municipales inherentes al inmueble, así como también solventar los pagos por servicios públicos prestados al inmueble, tales como: electricidad, agua, aseo urbano. Tales hechos y acuerdos contenidos en el contrato de opción de compra-venta que ahora se analiza, al encontrarse debidamente admitidos por ambas partes, los aprecia y valora esta Juzgadora a los fines de formar su criterio respecto de la pretensión incoada. Y Así se establece. De igual manera fue traído a estos autos, en la oportunidad probatoria aperturada en la primera instancia, copia fotostática simple del Registro de Información Fiscal (R.I.F.), emitido por el SENIAT en fecha 28/11/2007 (F.101), a favor de la actora, Carmen América Moya Montaño, con fecha de vencimiento el 28/11/2010. Ahora bien, este medio de prueba no fue objeto de impugnación alguna por parte de la demandada en la oportunidad legal establecida para ello, razón por la que se estima fidedigna a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De su lectura se aprecia que éste R.I.F., de la demandante vencía en la fecha Ut Supra indicada, es decir, antes de vencerse la vigencia del contrato de opción: 15/07/2010 hasta el 15/02/2011. Y así se establece. Trajo de igual manera la demandante, en la oportunidad probatoria aperturada en la primera instancia, Recibo de Solvencia de Condominio emitido por la empresa Administradora Actual, C.A., de fecha 19/05/2010 (F.102), mediante el cual la Gerente de Cobranzas de la aludida empresa hace constar que la demandante, Carmen Moya Montaño, perteneciente a las Residencias “BRICEMONT 1”, (Sic) “...se encuentra solvente en sus pagos de condominio y servicio de agua...”; haciéndose la salvedad que ésta constancia tendría validez hasta el 31/05/2010. Ahora bien, esta prueba emana de un tercero que no es parte en este proceso, como lo es “Administradora Actual, C.A.”, por lo que debió ser ratificada en juicio durante la etapa de prueba a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, estima esta Sentenciadora que ésta prueba en análisis reviste importancia dentro de este proceso, toda vez que en la misma se hace constar que para la fecha 31/05/2010, vale decir, dos meses antes de la vigencia del contrato de opción (15/07/2010 hasta el 15/02/2011), la demandante se encontraba solvente en sus pagos de condominio y servicio de agua. Asimismo, se observa que la parte demandada se mantuvo pasiva frente a la promoción de esta constancia de solvencia de condominio, pues nada señaló ni hizo para alzarse contra su promoción, sólo se limitó a solicitar en su escrito de promoción una prueba de Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin que el a-quo mediante oficio requiriera a la “Administradora Actual”, C.A., (Sic) “...informe sobre si el inmueble identificado como el apartamento Nº 8-4 , del Edificio 1 del Conjunto Residencial Bricemont, Calles 1 y 2, Sector Briceño Montero de los Jardines del Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, se encontraba solvente en los pagos de condominio durante el lapso comprendido desde el 15 de julio de 2010 al 15 de febrero de 2011 y que indique la identidad de la persona que ha cancelado los recibos de condominio hasta el recibo del mes de marzo de 2015...”, ello lo solicitó así la accionada en su escrito de promoción de pruebas (F.36-41), con el fin de demostrar que la actora no cumplió con la obligación adquirida en el contrato de opción de compra venta cuya resolución se demanda. Ahora bien, de la lectura pormenorizada e individualizada que se hizo a las actas procesales que integran al presente expediente en apelación, no se evidencia que la referida prueba de Informes haya sido debidamente evacuada, pues, a pesar de haber librado el a-quo el oficio requiriendo la información descrita, su promovente mostró apatía frente al medio de prueba promovido. No obstante, se observa que a los folios 67, 68 y 69 del expediente, cursan originales de Recibos de Condominio del inmueble objeto de litis, que trajo la demandada, signados bajo los Nros. 617013, 631936 y 639485, emitidos por la “Administradora Actual, C.A.”, en donde se hace constar unos pagos por concepto de pago de condominio de los períodos: 01/2015, 02/2015 y 03/2015, del inmueble Bricemont, Apto. 08-04, cuyo propietario se señala en el cuerpo de los referidos recibos es la demandante, Carmen Moya Montaño. Éste hecho (Cancelación de éstas cuotas de condominio), hace nacer una presunción legal que refleja una solvencia a favor del propietario del inmueble Ut Supra descrito, por concepto de recibos de condominio. En efecto, señala el artículo 1.296 del Código Civil, que: (Sic) “Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deban satisfacer períodos determinados, y se acredite el pago de las cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario” (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno); por lo que, siendo un hecho conocido por máximas de experiencia, que la cancelación de un recibo de condominio otorga al propietario del apartamento la solvencia respecto al mes cancelado, y no existiendo en estos autos otras pruebas distintas a las analizadas que demuestren la no solvencia de los recibos de condominio del inmueble objeto de litis, durante la vigencia del contrato de opción de compra-venta (15/07/2010 hasta 15/02/2011), tales probanzas, salvo prueba en contrario, reflejan la solvencia del condominio del apartamento durante el período en que estuvo vigente el contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes. Y así se establece. Asimismo trajo a los autos la parte demandante, durante la etapa probatoria, marcado con la letra “K” (F.61), copia fotostática de la Cédula Catastral del inmueble objeto de litis, signada bajo el Nº 0006532, emitida por la Dirección de Documentación, Información Catastral y Asentamiento Urbanos Populares, Gestión General de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador. Esta prueba fue traída también por la parte demandada, en la oportunidad en que presentó su escrito de promoción de pruebas, con lo cual, queda admitida su existencia dentro de este proceso. Ahora bien, de la lectura que se hizo al contenido de la referida probanza, se desprende que en ella se hace constar todas las especificaciones y demás características del apartamento objeto del contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes, al cual (Apartamento), le fue asignado el número Catastral 01-01-10-U01-007-059-001-001-008-084, señalándose como propietaria del aludido bien a la demandante, Carmen América Moya Montaño, con fecha de emisión el 07/04/2008. Obsérvese que la fecha de emisión de ésta Cédula Catastral es anterior al período en que estuvo vigente el contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes (15/07/2010 hasta 15/02/2011), con lo cual, en principio, resulta impertinente su promoción en esta causa; pero, sin embargo, se debe señalar lo siguiente: Conforme al principio de comunidad de la prueba, que informa que la prueba no pertenece exclusivamente a quien la aporte, puesto que una vez incorporada al proceso puede beneficiar no solo a quien la haya producido, sino también a la parte contraria, observa esta Juzgadora, que entre las pruebas documentales que trajo a estos autos la parte demandada, en la etapa de pruebas aperturada en instancia, existe una “Solicitud de Cédula Catastral”, marcado con la letra “L” (F.92), que hiciera la demandante Carmen Moya, en fecha 19/05/2010, ante la Dirección de Documentación e Información Catastral, Coordinación de Atención al Contribuyente, Gestión General de Infraestructura del la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, en donde, conforme a la lectura que se hizo al contenido de ésta solicitud, se estampan entre las casillas de la misma, una serie de datos relativos a las características y demás especificaciones del bien inmueble objeto de litis. Este medio de prueba no fue atacado en forma alguna de derecho por la parte actora en la oportunidad legal establecida para ello, razón por la cual, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna de su original y se aprecia como demostrativa que en fecha 19/05/2010, vale decir, dos (2) meses antes de comenzar el período en que estuvo vigente el contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes (15/07/2010 hasta 15/02/2011), la actora de autos realizó una solicitud de Cédula Catastral por ante el organismo Municipal Ut Supra citado. Y así se establece. Promovió igualmente la parte actora, en la etapa de pruebas en instancia, copia simple de certificado Nº 0375971, contentivo de la Solvencia de Aseo Urbano y Domiciliario del apartamento objeto de litis (F. 104), emitida a favor de la demandante, Carmen América Moya Montaño. Ahora bien, este medio de prueba no fue atacado en forma alguna de derecho por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, razón por la que se tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y se aprecia como demostrativa que la referida Solvencia fue emitida con fecha de vencimiento el día 31/12/2010, vale decir, dentro del período durante el cual estuvo vigente el contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes (15/07/2010 hasta 15/02/2011). Y así se establece. También promovió la parte actora, en la etapa de pruebas en instancia, copia simple de Certificado de Solvencia de Derecho de Frente Nº 00042957 (F.105), del apartamento objeto de litis, con fecha de vencimiento el 31/12/2010, emitido por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMIAT) de la Alcaldía de Caracas, Distrito Capital, a favor de la demandante, Carmen América Moya Montaño. Este medio de prueba, al igual que el anterior, no fue atacado en forma alguna de derecho por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, razón por la cual se tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora como demostrativa que el apartamento objeto de la opción se encontraba solvente respecto del Derecho de Frente, dentro del período en que estuvo vigente el contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes (15/07/2010 hasta 15/02/2011). Y así se establece. Asimismo promovió la actora, en etapa de pruebas en instancia, copia fotostática simple de Cheque de Gerencia Nº 69000849 (F.106), emitido a su nombre por el Banco del Tesoro, Banco Universal, C.A., por la cantidad de Bs.F.40.000,00. Éste medio de prueba fue traído a estos autos para demostrar el primer y único pago que hizo la demandada de la referida cantidad de dinero, en la oportunidad en que procedió a firmar ante la Notaría Pública correspondiente, el documento de opción de compra-venta cuya resolución se demanda. Ahora bien, no obstante no haber sido atacada la prueba en análisis en ninguna forma de derecho por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, la misma, al no corresponderse con el tipo de documentos que pueden presentarse en copia simple dentro del proceso (Art.429 C.P.C.), se desecha y no se le otorga ningún valor probatorio. Y así se establece. Promovió de la misma manera, en etapa de pruebas en primera instancia, copia fotostática simple de Registro de Vivienda Principal, emitido en fecha 22/04/2009, a favor de la actora, Carmen Moya Montaño, sobre el bien inmueble objeto de litis. Ahora bien, este medio de prueba no fue impugnado en ninguna forma de derecho por la demandada en la oportunidad legal establecida para ello, razón la cual se tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como demostrativa de la constancia de Vivienda Principal que le fue expedida a la demandante sobre el apartamento de su propiedad (plenamente identificado en estos autos). Y así se establece. Trajo asimismo la actora, en etapa de pruebas en instancia, copia fotostática simple de Acta de Audiencia Conciliatoria que fue llevada a cabo en fecha 31/01/2013 (F.108-110), Ante la Superintendecia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, donde comparecieron las partes aquí litigantes para tratar de llegar a un arreglo amistoso (Cosa que no sucedió), respecto de la situación de hecho que existe entre éstas sobre el bien inmueble objeto de litis. Esta prueba al no haber sido impugnada en ninguna forma de derecho por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, se tiene como fidedigna de su original a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, la misma, al no arrojar elementos de convicción que sirvan para dilucidar la acción de resolución de contrato aquí impetrada, se desecha del proceso y no se le otorga ningún valor probatorio. Y así se establece. De acuerdo al análisis probatorio que se efectuó en precedencia, de las pruebas presentadas por la demandante de autos, se observa que para el momento en que estuvo vigente el contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes sobre el bien inmueble objeto del mismo, la vendedora, Carmen América Moya Montaño, se encontraba solvente respecto de los pagos que por derecho de frente, aseo urbano, condominio, obtención de la Cédula Catastral, entre otros, tenia del referido bien, con lo cual, a juicio de quien aquí sentencia, dio cumplimiento a la obligación a la estaba sometida en éste documento de opción de compra venta cuya resolución ahora demanda. Por su parte, la demandada de autos, en la oportunidad en que procedió a dar contestación a la demanda de resolución de contrato, ésta expresamente admite que (Sic) “...El contrato en referencia dejó de tener vigencia por haberse cumplido el plazo y la prórroga...”, por lo que admite que ya el contrato no tiene vigencia alguna, es decir, reconoce la extinción del contrato de opción de compra venta cuya resolución aquí se demanda. Si embargo, afirmó que ella (Compradora-demandada) no había cumplido con la obligación de pago que adquirió en el contrato de opción por culpa de la Vendedora-demandante, por cuanto ésta no le había entregado oportunamente los documentos y solvencias del inmueble requeridos para la materialización de la venta definitiva, por lo que se exime de su obligación de pago alegando la excepción non adimpleti contractus, de contrato no cumplido, que prevé que en los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ha ejecutado la suya. Al respecto, se observa: Conforme a la lectura y análisis exhaustivo que se hizo al contrato de opción de compra venta cuya resolución se demanda, las partes allí contratantes no acordaron una fecha cierta para que tuviera lugar la entrega de los documentos y solvencias del inmueble (Apartamento) objeto del contrato, únicamente se obligaron a materializar la venta dentro del plazo convenido en la cláusula “OCTAVA”, en la forma, manera y oportunidad en que se pactó en la cláusula “CUARTA” del aludido contrato. Asimismo, en la cláusula “NOVENA”, asumió la propietaria -aquí demandante- la obligación de solventar y mantener vigentes todos los impuestos Nacionales, Estadales y Municipales inherentes a, inmueble, así como también solventar los pagos por los servicios públicos prestados al inmueble, tales como electricidad, agua, asea urbano, condominio, etc., todo lo cual debía procurar y/o hacer dentro del período durante el cual estuvo vigente el contrato de opción suscrito por las partes (15/07/2010 hasta 15/02/2011). Luego, con vista a los resultados que arrojaron las pruebas Ut Supra analizadas y valoradas, la Vendedora-demandante lo hizo así, dando cumplimiento a la obligación que adquirió en el contrato de opción. Y así se precisa. Ahora, respecto de la obligación a la que quedó obligada la Compradora-demandada, en el contrato de opción de compra-venta que suscribió, la misma, sólo se limitó a sostener que la actora no le había entregado los documentos y solvencias del apartamento para llevar a cabo la venta del mismo, pero, no trajo ni promovió en estos autos prueba alguna que demostrase tal aseveración. En efecto, aún cuando promovió prueba testimonial en esta causa para demostrar la no entrega de los documentos y solvencias, no fue diligente en la evacuación de las testimoniales, pues, habiendo sido fijada la oportunidad para obtener las declaraciones de los testigos promovidos, los mismos no fueron presentados en la oportunidad legal establecida para ello (F.76, 78, y 79), por lo que fue declarado DESIERTO el acto por la no asistencia de los testigos ni de la parte promovente. Luego, solicitada como fue una nueva oportunidad para que fuesen presentados los testigos, le fue negada a la demandada la misma, en virtud de haberla pedido ya encontrado vencido el lapso de promoción de pruebas en esta causa, tal y como se declaró en el auto de fecha 30/04/2015 (F.112 y Vto.); sin que evidencia de estos autos la interposición de recurso alguno contra ésta negativa por parte del a-quo, con lo cual quedó firme éste auto. También se debe acotar, que entre las pruebas documentales que trajo a estos autos la parte demandada, no se evidencia que las mismas estén dirigidas a la demostración de esa alegada falta de entrega por parte de la actora de los documentos y solvencias del apartamento objeto de litis, para llevar a cabo su venta definitiva, como tampoco se evidencia que tales probanzas estén encaminadas a demostrar su cumplimiento respecto de la obligación de pago que adquirió en el contrato de opción de compra-venta que suscribió con la actora. En efecto, la parte accionada trajo a la causa una serie de probanzas que van dirigidas a una demostración de una supuesta relación arrendaticia que existe entre ella y su antagonista sobre el aludido bien inmueble, cuyas pruebas son las siguientes: Marcado con la letra “A” (F.42-43), trajo en etapa de pruebas en instancia, original de Notificación de fecha 02/11/2012, suscrita por el Superintendente Nacional de Arrendamiento de Viviendas, donde se le informa del inicio de un procedimiento previo administrativo a la demanda civil ordinaria, de conformidad con lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, a solicitud de la parte actora, Carmen América Moya Montaño. Este medio de pruebas no obstante no haber sido impugnado en forma alguna de derecho por la parte demandante en la oportunidad establecida para ello, se desecha y no se le otorga ningún valor probatorio al no arrojar elementos de convicción que sirvan para dilucidar la pretensión de resolución de contrato de opción de compra-venta que aquí se ha intentado. Y así se establece. Marcado con la letra “B” (F.44-46), trajo original de Acta de Audiencia Conciliatoria levantada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, de fecha 31/01/2013, donde la actora, Carmen América Moya, se identifica como arrendadora del bien inmueble objeto de litis, y reconoce la existencia de un contrato de arrendamiento con su antagonista, Ogledys Nereida Terán García. Ahora bien, no obstante no haber sido impugnado este medio de prueba por parte de la demandante en la oportunidad legal establecida para ello, se desecha y no se le otorga ningún valor probatorio al no arrojar elementos de convicción que sirvan para dilucidar la pretensión de resolución de contrato de opción de compra-venta que aquí se ha intentado. Y así se establece. Marcado con la letra “C” (F.4-48), trajo la demandada, en etapa de pruebas en instancia, copia simple de Providencia Nº 00240, dictada en fecha 05/02/2013, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante la cual el referido ente Administrativo insta a la demandante, Carmen Mota Montaño, a no ejercer ninguna acción arbitraria para conseguir el desalojo del bien inmueble objeto de litis, en perjuicio de la demandada Ogledys Terán García. Este medio de prueba no obstante no haber sido impugnado en forma alguna de derecho por la parte demandante en la oportunidad legal establecida para ello, se desecha y no se le otorga ningún valor probatorio al no arrojar elementos de convicción que sirvan para dilucidar la pretensión de resolución de contrato de opción de compra-venta que aquí se ha intentado. Y así se establece. Marcado con las letras “D”, “E” y “F” (F.49-59), acompañó a su escrito de pruebas consignado en instancia, copias fotostáticas simples de actuaciones contenidas en la causa que por Desalojo interpusiera la actora, Carmen Moya Montaño, contra la demandada, Ogledys Terán García, en fecha 31/07/2013, que le tocó conocer al Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Estas pruebas no obstante no haber sido impugnadas en ninguna forma de derecho por parte de la demandante en la oportunidad legal establecida para ello, se desechas y no se les otorga ningún valor probatorio al no arrojar elementos de convicción que sirvan para dilucidar la pretensión de resolución de contrato de opción de compra-venta que aquí se ha intentado. Y así se establece. Marcado con las letras “J”, “K” y “M” (F.60-63), acompañó la accionada a su escrito de promoción de pruebas consignado en instancia, copias fotostáticas de historial de cobro, Solicitud de Cédula Catastral y Certificado de Solvencia. Estos medios de pruebas los trajo la accionada a fin de demostrar un presunto estado de insolvencia en que se encontraba el bien inmueble objeto de litis, para la oportunidad en que estuvo vigente el contrato de opción de compra-venta que suscribieron las partes. Si embargo, de acuerdo al contenido de las probanzas que se analizaron en precedencia de la parte actora, y de su debido análisis y valoración, tal insolvencia no existió en esta causa, por lo que tales documentales -aquí análisis- se desechan del proceso y no se les otorgan ningún valor probatorio. Y así se establece. Finalmente, marcado con las letras “G”, “H” e “I”, acompañó la demandada a su escrito de promoción de pruebas consignado en instancia, unos originales de recibos de condominios “pagados” del bien inmueble objeto de litis. Sobre éstos recibos de condominio ya esta Juzgadora emitió su apreciación en la oportunidad en que procedió a pronunciarse respecto de las pruebas de la actora, en virtud del principio de comunidad de las pruebas. Ahora bien, con respecto a los vauches bancarios que también aparecen consignados y pegados en la parte superior de los mismos folios donde fueron pegados los recibos de condominio Ut Supra citados, los mismos (Vauches), al no haber sido obtenido a través de la prueba de Informe, donde se le requiera a la institución bancaria que los emite, información relacionada con sus contenidos, se deben desechar del proceso por no arrojar elementos de convicción que sirvan para dilucidar la pretensión de resolución de contrato de opción de compra-venta que aquí se ha intentado. Y así se establece. Luego de este análisis y valoración que se ha efectuado tanto a las pruebas de la demandante, como a las de la actora, no cabe duda para este Juzgadora que la accionada no demostró esa alegada falta de entrega de los documentos y solvencias por parte de la actora, para poder llevar a cabo la venta definitiva del bien inmueble objeto de litis, así como tampoco logró demostrar el pago al cual se encontraba obligada efectuar en virtud de éste contrato de opción, en la forma, manera y oportunidad en que lo conviniera con la actora. Por tanto, mal pudiera prosperar en esta proceso la excepción non adimpleti contractus que alega en su contestación como eximente de esa falta de pago y cabal cumplimiento de la obligación adquirida en el tan mencionado contrato de opción de compra-venta, toda vez que, para que la misma resultase procedente -en este caso especifico- se hacía necesario que la demandante no hubiese cumplido con la obligación a su cargo, que no fue otra que solventar y mantener vigentes todos los impuestos Nacionales, Estadales y Municipales inherentes a, inmueble, así como también solventar los pagos por los servicios públicos prestados al inmueble, tales como electricidad, agua, asea urbano, condominio, etc., todo lo cual lo hizo así y mantuvo dentro del período durante el cual estuvo vigente el contrato de opción suscrito por las partes (15/07/2010 hasta 15/02/2011). De allí que, la acción resolutoria interpuesta a tenor de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.527 y 1.167 del Código Civil, procede en derecho como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en la dispositiva de la presente decisión. Y así se declara. En consecuencia, resulta procedente la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes en fecha 15/07/2010, ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nº 06, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría, en el entendido, que la resolución de contrato aquí declarada no debe afectar la condición de presunta arrendataria que pudiera tener la demandada, Ogledys Nereida Terán García, sobre el bien inmueble objeto del contrato aquí declarado resuelto, por lo que, si bien la pretensión que se ejerce involucra al apartamento que dice la accionada ocupa como inquilina, la declaratoria con lugar de la demanda de resolución no puede afectar tal condición, por cuanto para obtenerse la desocupación o desalojo de este bien (Apartamento), se hace necesario incoar una acción, fundamentada en ese supuesto contrato verbal que pudiera existir entre las partes sobre el aludido bien, previo al cumplimiento del procedimiento administrativo que se establece en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, de fecha 06/05/2011. Y así se precisa. -VI- -DISPOSITIVO- Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta intentara la ciudadana Carmen América Moya Montaño, contra la ciudadana Ogledys Nereida Terán García, ambas plenamente identificadas en este fallo. En consecuencia, SE DECLARA RESUELTO el referido contrato que fuera autenticado ante la Notaría Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nº 06, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría; en el entendido, que la resolución de contrato aquí declarada no debe afectar la condición de presunta arrendataria que pudiera tener la demandada, Ogledys Nereida Terán García, sobre el bien inmueble objeto del contrato aquí declarado resuelto, por lo que, si bien la pretensión que se ejerce involucra al apartamento que dice la accionada ocupa como inquilina, la declaratoria con lugar de la demanda de resolución no puede afectar tal condición, por cuanto para obtenerse la desocupación o desalojo de este bien (Apartamento), se hace necesario incoar una acción, fundamentada en ese supuesto contrato verbal que pudiera existir entre las partes sobre el aludido bien, previo al cumplimiento del procedimiento administrativo que se establece en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, de fecha 06/05/2011. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandada, por haber resultado vencida en esta causa. TERCERO: En los términos que preceden SE REFORMA la dispositiva de la sentencia recurrida en apelación, dictada en fecha 18/05/2015 (F.116-126). CUARTO: En virtud de la decisión a la cual se llegó en este Tribunal de Alzada, se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 23/09/2015 (F.132), por la parte demandada, Ogledys Nereida Terán García, contra la sentencia dictada en fecha 18/05/2015 (F.116-126), por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. QUINTO: En virtud de la naturaleza del fallo que aquí se dicta, no se hace especial condenatoria en costas del recurso de apelación en esta Alzada. SEXTO: Por cuanto el presente fallo es dictado fuera de la oportunidad legal establecida para ello, motivado al exceso de trabajo que existe actualmente en este Tribunal Superior, se ordena la notificación de las partes de la decisión que aquí se dicta, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. -VII- -PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los nueve (09) días del mes de mayo del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. LA JUEZ, DRA. NANCY ARAGOZA ARAGOZA. LA SECRETARIA, ABOG. ENEIDA VÁSQUEZ. En la misma fecha, siendo las tres y doce minutos de la tarde (03:12:p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, ABOG. ENEIDA VÁSQUEZ. NAA/EV/Ernesto. EXP. N° AP71-R-2015-000971 (9363). UNA (01) PIEZA; 32 PAGS.