Fue iniciado el presente proceso mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE, interpuesta por la ciudadana EULIS NOIBET TOVAR CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V- 16.974.233, asistida por el abogado Ruber Enrique Colmenares Pinto, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 73.451; contra la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.631.077. La demanda fue admitida por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante auto dictado el 29 de julio de 2013 y ordenada la sustanciación del procedimiento por los trámites del juicio breve, con citación de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la citación. El 4 de diciembre de 2013, el alguacil de aquel tribunal dejó constancia en el expediente de que ese mismo día se trasladó a la dirección de la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTE, y le entregó la compulsa de citación y que esta a su vez le tiró al piso la compulsa señalándole que esa no era la dirección y que ella era funcionaria; a lo que el alguacil le respondió que había quedado citada. Consignó a los autos un recibo de citación sin firmar. A petición de la parte actora, fue ordenado el complemento de la citación, de conformidad a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue cumplido el 21102014, por la secretaria del tribunal, de lo que dejó constancia en el expediente el 22 de octubre de 2014. El 29 de octubre de 2014, compareció el abogado HUGO MIJARES FLORES, en carácter de apoderado judicial de la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTE, y presentó diligencia en la que expresó que se daba por notificado de la demanda y consignaba escrito de contestación; en el que promovió cuestiones previas y contestó al fondo de la demanda e igualmente presentó escrito de reconvención a la parte actora. En la misma fecha otorgó poder poder apud acta a la abogada Lisbeth Palma Bermúdez, para que conjunta o separadamente ejerciera la representación de su mandante. El 3 de noviembre de 2014, compareció la abogada Lisbeth Palma Bermúdez, apoderada judicial de la parte actora y presentó escrito mediante el cual señaló que la cuantía de la reconvención propuesta era por un equivalente a (2.775 U.T.), que superaba el límite impuesto para el conocimiento de la causa por la cuantía; y que consignaba “escrito de reforma del escrito de contestación y de la reconvención propuesta”; y en atención al principio de economía procesal previsto en los artículos 77 t siguientes y 365 del Código de Procedimiento Civil, solicitaba que fuese decretada a “acumulación de las causas” y se remita el expediente al tribunal que resulte competente. El 5 de noviembre de 2014, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito mediante el cual promovió pruebas. El 12 de noviembre de 2014, el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó librar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 22 de octubre de 2014, fecha de la constancia en autos del complemento de la citación de la parte demandada, hasta el 29 del mismo mes y año, lo cual fue cumplido al pie de dicho auto, del cual se evidencia que transcurrieron tres días de despacho entre ambas fechas, correspondientes a los días 27, 28 y 29. El mismo día aquel tribunal dictó auto mediante el cual expresó que la contestación de la demanda había sido realizada fuera de la oportunidad referida en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual decidió negar la admisión de la reconvención propuesta, por extemporánea. También el 12 de noviembre de 2014, dictó otro auto por el cual admitió las pruebas promovidas por la parte actora; ordenó librar oficio para prueba de informes y fijó oportunidad para que los testigos promovidos rindieran su declaración. El mismo día, fue presentada para el expediente diligencia firmada por la abogada Lisbeth Palma Bermúdez, mediante la cual señaló que no había constancia en el expediente de que el tribunal se hubiese pronunciado sobre la reconvención propuesta, para que comenzara a correr el lapso para la promoción de pruebas. El 14 de noviembre de 2014, fueron levantadas tres actas con ocasión a las declaraciones de testigos anteriormente admitidas. El 18 de noviembre de 2014, presentó diligencia la abogada Lisbeth Palma Bermúdez, en la que expresó que en base a que solo hasta ese día el tribunal prestó el expediente a la parte demandada, impidiéndole el derecho a la defensa, consignaba escrito de promoción de pruebas. El 19 de noviembre de 2014, fue dictado auto mediante el cual fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada; observándole que la oportunidad para ejercer el derecho de repregunta correspondía al momento de ser evacuada la prueba de testigo, por lo que mal podía pretender la parte demandada que fuesen citados los testigos para ser repreguntados, por lo que fue negada su admisión. El 2 de diciembre de 2014, el mismo tribunal dictó auto por el cual ordenó reponer la causa al estado en que se encontraba para el día 12 de noviembre de 2014, fecha en la cual se pronunció sobre la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada; dejando sin efecto las actuaciones subsiguientes. Fue ordenada la notificación de dicho auto a las partes, mediante boleta; y el 23 de noviembre de 2015 dictó auto señalando que no podía tenerse por tácitamente notificado de aquel auto a la parte actora. El 30 de enero de 2015, la abogada Lisbeth Palma Bermúdez recusó a la juez, quien se inhibió de seguir conociendo la causa y mandó a distribuir el expediente, de lo cual se dejó constancia mediante acta levantada el 10 de febrero de 2015 y ordenó los demás trámites de ley al respecto. Asignado el expediente a este tribunal, fue ordenada la notificación de las partes; quienes actuaron voluntariamente en el expediente; siendo la última de ellas la parte actora, quien compareció el 17 de septiembre de 2015 y presentó escrito mediante el cual otorgó poder apud acta al abogado Eduardo José Gutiérrez, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 124.609; quien posteriormente promovió pruebas, sobre las cuales se pronunció el tribunal por auto dictado el 30 de septiembre de 2015. El 2 de octubre de 2015 compareció la apoderada judicial de la parte demandada y presentó escritos por los cuales promovió pruebas y se opuso a la prolongación del lapso solicitado por la parte actora. Este tribunal dictó auto el 7 de octubre de 2015, mediante el cual acordó prorrogar el lapso probatorio de la presente causa, por el período de diez (10) días de despacho, contados a partir del día de despacho siguiente al auto, dentro del cual la parte actora debía demostrar en el expediente su interés en que las pruebas promovidas y admitidas ingresaran al expediente. A tales fines se le autorizó para que instara personalmente a las instituciones correspondientes, que informaran lo requerido por este tribunal, todo en beneficio del derecho a probar constitucionalmente garantizado. Posteriormente el alguacil dejó constancia de haber entregado los oficios librados por el tribunal; y los informes respectivos fueron recibidos y ordenados agregar al expediente. Ahora bien, de la narrativa que antecede, se evidencia que la parte demandada no contestó tempestivamente la demanda, pues lo hizo un día de despacho después que había vencido el término correspondiente para hacerlo, que era al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. Estando la causa dentro del lapso probatorio, su apoderada judicial promovió pruebas y señaló que la acción propuesta es ilegal, toda vez que la actora intenta hacer valer el cumplimiento de un contrato vencido, tal y como se puede observar de las pruebas aportadas a los autos por dicha parte. Ante esta situación, establecen los artículos 887 y 362 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Artículo 887.- La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio.” (Subrayado del tribunal). “Artículo 362.- Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.” Ahora bien, en base a la falta de contestación de la parte demandada, en principio deben tenerse por admitidos los hechos alegados en el libelo por la parte actora, ciudadana EULIS NOIBET TOVAR CASTILLO, que son los siguientes: Que el 16 de octubre de 2012, la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTE, en condición de promitente vendedora, y su persona en condición de promitente compradora, suscribieron un contrato que denominaron “promesa bilateral de compra venta”, sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido con los números 5-54, ubicado en la planta quinta del edificio 5-1, que forma parte del Conjunto Residencial El Torreón, Etapa I, Parcela Residencial A, situado entre el boulevard Rómulo Gallegos y avenida Leonardo Ruiz Pineda, Municipio Plaza, Parroquia Guarenas, Estado Miranda, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 58, Tomo 138; que conforme al contenido de la cláusula segunda, la promitente vendedora se obligó a venderle el inmueble por el precio de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00), que sería pagado al momento de la protocolización del documento de compra venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente; que a tenor de lo pautado en la cláusula cuarta, el plazo para la protocolización del documento definitivo de compra venta quedó convenido en 120 días continuos más 60 días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación; que según lo señalado en las cláusulas quinta y sexta, la promitente vendedora se obligó a pagar oportunamente el préstamo que originó la constitución de una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del contrato, y una vez extinguido dicho gravamen se procedería a protocolizar la compra venta pactada dentro de los plazos estipulados; que se obligó a entregarle el borrador de liberación de la hipoteca, expedido por su acreedor hipotecario, Fondo Común, Banco Universal, certificado de gravamen por 10 años, Registro de Información Fiscal, solvencias vigentes, servicios de agua, derecho de frente, aseo urbano domiciliario, condominio, luz eléctrica, teléfono, carta catastral y documento de igual naturaleza para la protocolización del documento definitivo de compra venta. Que para cumplir su obligación de pagar el precio de compra venta, y movida por la necesidad de adquirir el inmueble, en el que vive como arrendataria, efectuó las diligencias pertinentes para la obtención de crédito hipotecario. Que en vista de ello, el Banco Fondo Común, Banco Universal, luego de cumplir con toda la documentación exigida, le aprobó un crédito hipotecario por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), quedando a cargo de dicha entidad financiera la elaboración del respectivo documento de compra venta, como usualmente ocurre en estos casos, para ser protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario competente; trámites de los cuales la promitente vendedora fue notificada, de acuerdo a lo previsto en el contrato. Que la fecha para la protocolización del documento definitivo de compra venta quedó prevista para el 18 de junio de 2013, a la cual no acudió la promitente vendedora; en vista de lo cual se acordó una nueva fecha para el 25 de junio de 2013, a la que tampoco asistió la promitente vendedora, de lo que fue levantada acta ante el Registro Inmobiliario, suscrita por su persona, la apoderada del Banco Fondo Común, Banco Universal y el Registrador, la cual acompaña marcada “B”. Que para pagar el precio de compra venta, el 18 de junio de 2013, efectuó un depósito en la cuenta corriente Nº 0102-0107-150100040563, del Banco de Venezuela, cuyo titular es la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTES, su vendedora, por la suma de (Bs. 130.000,00); y el restante se pagaría el día previsto para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, mediante cheque de gerencia que el Banco Fondo Común, Banco Universal, libró el 21 de junio de 2013, por la suma de (Bs. 260.499,54), previo la deducción de la suma de (Bs. 39.500,46), que es el monto de la deuda que la prominente vendedora mantenía con dicha entidad bancaria, y por cuya causa se constituyó el gravamen hipotecario sobre el inmueble objeto del contrato; pues es obligación de la prominente vendedora extinguir dicho gravamen, conforme lo pactado en la cláusula quinta; que acompaña marcada “C” la documentación que demuestra lo afirmado. Que a pesar de las diligencias, ruegos y súplicas que efectuó frente a la promitente vendedora, para que asistiera el día fijado para el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, así como las otras fechas fijadas para dicha firma, no acudió, con lo cual sorprendió su buena fe, no solo por el esfuerzo que hizo en la obtención del crédito hipotecario, sino porque además del monto obtenido se pagaría el préstamo que originó la hipoteca que ella tenía con esa misma entidad bancaria y que pesaba sobre el inmueble y todo el esfuerzo para conseguir y depositarle en su cuenta personal la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00), que era la diferencia para completar los cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00), pago que hizo en depósitos de varios cheques a su nombre, más un depósito vía transferencia, todos con la puntualidad acordada por ambas partes; que también hizo todos los pagos referidos al inmueble para que estuviese totalmente solvente. Agregó que en el presente caso no existe duda de que entre su persona y la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTE, existe un vínculo jurídico contractual calificado como “promesa bilateral de compra venta”, conforme al cual cada parte asumió la obligación de vender y comprar, respectivamente, el inmueble, pactando para ello un precio por la suma de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00), de los cuales ya pagó en la cuenta corriente de la vendedora la suma de (Bs. 130.000,00), depositando (Bs. 63.160,00) en varios cheques y (Bs. 67.000,00) por transferencia también a su cuenta personal, imputables a dicho precio de compra venta; y el saldo sería pagado dentro de un plazo determinado. Que el contrato de promesa bilateral de compra venta accionado, demuestra las condiciones originales de la contratación, en particular lo pactado respecto al plazo fijado en la cláusula segunda. Que a través del mismo no puede concluirse si hubo o no una variación consentida por la promitente vendedora en cuanto al plazo para la adquisición del inmueble. Que en ese sentido advierte que la relación contractual trasciende lo simplemente establecido en el contrato, el cual no es sino un medio facilitador de la demostración en juicio de una relación jurídica que puede ir más allá de lo que aparentemente pactaron las partes en las cláusulas que lo conforman. Que la experiencia común nos revela que pueden existir ciertas prácticas en la relación contractual, que si bien no fueron contempladas inicialmente en las estipulaciones escritas, son constantemente aplicadas por las partes durante un lapso prolongado, con anuencia diaria o periódica de las mismas, configurando así un consentimiento tácito entre ellas y por ende la existencia de una cláusula tácita que debe entenderse como parte integrante del contrato, tal y como fue la extensión del lapso pautado, por total conveniencia de la compradora, con el fin de poder pagar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble vendido y que era su obligación. Que no cabe duda de que se ha producido una aquiescencia tácita entre las partes contratantes, que determinó la modificación de la cláusula escrita que prevé el plazo para la adquisición del inmueble, ya que sin objeción la promitente vendedora siempre estuvo de acuerdo e informada respecto a los trámites efectuados frente al Banco Fondo Común, Banco Universal, para la obtención y aprobación de un crédito hipotecario. Que por ello le suministró toda la documentación necesaria. Que tan es así que su obligación de cancelar la hipoteca que pesaba sobre la cosa en litigio la dejó correr hasta el otorgamiento definitivo, consintiendo en que dicho monto fuese cancelado con el pago que le hiciera el banco, ya que era la misma entidad que llevaba la hipoteca, para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente. Que como puede colegirse, la promitente vendedora asumió un elenco de obligaciones positivas, que exigen de su parte el comportamiento o conducta de hacer un algo estrechamente relacionado con la obligación principal del negocio jurídico en que se fundamenta la demanda, cuyo cumplimiento afecta la integridad del mismo. Que siendo así, y a pesar de que le fue difícil obtener los documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, muchos de los cuales correspondía tramitar a la promitente vendedora, esta sin embargo no asistió en la fecha fijada para tales fines, ni a las diferentes prórrogas que el Registro le dio, desconociendo el principio general de que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas e incurriendo por tanto en un incumplimiento que le es imputable. Que resulta relevante destacar que la promitente vendedora, no ha cumplido su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta, a pesar de haberse redactado y presentado ante el Registro Inmobiliario, y hacer la tradición del inmueble, no obstante que de su parte ha cumplido con sus obligaciones como promitente compradora y ha tratado por todos los medios posibles que aquella cumpla con la convención pactada. Que encontrándose frente al reiterado incumplimiento de la obligación esencial de la promitente vendedora, derivada del contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito entre las partes, con fundamento en las causas antes expuestas y la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil, formalmente acude a demandar a la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTE, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: Cumplir con su obligación contractual de transferir la propiedad, mediante el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, del inmueble ya identificado. Que a tales efectos ofrece pagar el saldo del precio con el crédito aprobado por una entidad financiera, en el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público, o en el plazo que al respecto fije el tribunal. SEGUNDO: En hacer la tradición y consecuencialmente la entrega material del inmueble objeto de la demanda, poniendo en posesión del mismo a “sus representados”. TERCERO: Para el caso que la demandada no cumpla voluntariamente con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, solicita que el tribunal ordene el registro del fallo a dictarse, a los fines de que le sirva de título de propiedad. CUARTO: En pagar las costas del proceso. Junto con el libelo, acompañó los siguientes medios probatorios. 1) Original de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, Caracas, el 16 de octubre de 2012, inscrito bajo el Nº 58, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones, firmado por las ciudadanas ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTE y EULIS NOIBET TOVAR CASTILLO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad números V- 10.631.077 y V- 16.974.233, denominadas en el mismo orden “La Promitente Vendedora” y “La Promitente Compradora”, mediante el cual convinieron en celebrar una promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble antes identificado, propiedad de la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTE, quien se obligó a venderlo a “La Promitente Compradora”, quien lo ocupa como arrendataria; por el precio de venta de (Bs. 430.000,00), suma que esta última se comprometió a pagar en su totalidad a la “La Promitente Vendedora”, al momento de la protocolización del documento público de compra venta del inmueble, ante la Oficina de Registro Público correspondiente. Pactaron el plazo para la protocolización del documento definitivo de compra venta, en 120 días continuos, mas 60 días continuos de prórroga, computado a partir de la fecha de autenticación del documento. “La Promitente Vendedora” declaró que sobre el inmueble prometido en venta pesa una hipoteca de primer grado a favor de Banco Fondo Común, Banco Universal, y se obligó a pagar oportunamente el préstamo que la originó y se diera por extinguida, para proceder a la protocolización de la compra venta, en los plazos estipulados; y se comprometió a entregar oportunamente a “La Promitente Compradora” el documento borrador de liberación de hipoteca, expedido por su acreedor hipotecario, y demás instrumentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta. 2) Original de acta levantada el 25 de junio de 2013, levantada en el Registro Público del Municipio Autónomo Plaza el Estado Bolivariano de Miranda, mediante la cual se dejó constancia que se presentaron a su sede y a la hora pautada según Constancia de Recepción Nº de Trámite 235.2013.2.1976, de fecha 11/06/2013, la ciudadana EULIS NOIBET TOVAR CASTILLO, en carácter de compradora, para firmar un documento de cancelación, venta e hipoteca; la apoderada de Banco Fondo Común, C.A., Banco Universal, ciudadana LIGIA MARGARITA SAAVEDRA DE CAMACHO, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.652.358; y que no compareció a la firma la vendedora, ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTES, “indicando vía telefónica a la Compradora que desistiría de la referida venta”. 3) Copia de 2 cheques de gerencia emitidos por Banco Fondo Común, Banco Universal, de fecha 21 de junio de 2013, para ser pagados a la orden de BANCO FONDO COMÚN, C.A., BANCO UNIVERSAL, por (Bs. 39.500,46); y de ARELYS BARRERA PUENTES, por (Bs. 260.499,54), respectivamente. Durante el lapso probatorio, fueron admitidos los siguientes medios probatorios promovidos por la parte actora: 4) Prueba de informes solicitada a la Caja de Ahorros del Ministerio de Relaciones Exteriores (CAPREVISO M.R.E.), para demostrar los pagos parciales realizados por la ciudadana EULIS NOIBET TOVAR CASTILLO, imputables a la compra venta del inmueble. Este tribunal recibió el informe requerido, a través de comunicación del 8 de octubre de 2015, emitida por los miembros del Consejo de Administración de CAPREVISO M.R.E., con todos los anexos referidos en el informe, que contiene lo siguiente: 1) Que es cierto que esa caja de ahorros emitió a nombre de la ciudadana ARELYS BARRERA el cheque Nº 4973879732, el 29 de mayo de 2013, por la cantidad de (Bs. 3.000,00) y el cheque Nº 1573879723, del 15 de mayo de 2015, por la cantidad de (Bs. 19.360,00), a través del Banco Exterior; 2) Que fue emitido el cheque Nº 73537505, a través del Banco Mercantil, el 23 de mayo de 2013, por la cantidad de (Bs. 31.800,00), a nombre de la ciudadana ARELYS BARRERA, por solicitud de préstamo a largo plazo complemento para adquisición de vivienda, con los recaudos exigidos para tal fin; 3) Que las emisiones relacionadas se efectuaron con los recaudos exigidos en los mismos, que incluyen la realización de las solicitudes y los avales respectivos del uso de los recursos, considerando importante mencionar que todas estuvieron dirigidas para la utilización en la adquisición de una vivienda, de acuerdo al documento de compra venta de fecha 16/10/2012, emitido por las partes ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, bajo el Nº 58, Tomo 138, entregado a esa institución en las oportunidades en que fueron tramitados los cheques; 5) Que la ciudadana EULIS NOIBET TOVAR CASTILLO es miembro activo de esa Caja de Ahorros. 5) Prueba de informes dirigida al Banco Exterior, C.A. Banco Universal, para demostrar que la ciudadana ARELYS BARRERO recibió pagos parciales por la parte actora, a través de los préstamos recibidos de la Caja de Ahorros de la que es miembro activa. Este tribunal recibió comunicación del 8 de octubre de 2015, de esa institución bancaria solicitando que se les indicara el número de cuenta al que correspondían los cheques, lo cual no fue indicado por este tribunal y ello obedece a que la prueba de informes había sido requerida en los términos en que fue promovida y no correspondía al tribunal excederse. 6) Prueba de informes al Banco Mercantil, C.A. Banco Universal, para que informase si el cheque Nº 73537505, del 23 de mayo de 2015, por la cantidad de (Bs. 31.800,00), no endosable, a nombre de la ciudadana ARELYS BARRETO fue pagado y hecho efectivo por ésta, para demostrar que la demandada ha recibido pagos parciales a través de los préstamos recibidos de la caja de ahorros de donde es activa. Este tribunal recibió comunicación emanada de Mercantil, C.A. Banco Universal, del 19 de octubre de 2015, mediante la cual informó que remitía copia del identificado cheque. 7) Prueba de informes al Banco de Venezuela, para demostrar que la demandada recibió pagos parciales en su cuenta y luego dispuso de esos fondos, incluso luego de la fecha pautada respecto al negocio jurídico. Este tribunal recibió comunicación emanada del Banco de Venezuela, del 8 de octubre de 2015, mediante la cual informa que en revisión efectuada de movimientos del mes de junio de 2013, de la cuenta de ahorro Nº 0102-0107-15-01-00040563, perteneciente a la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTES, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.631.077, se evidencia depósito realizado el 18/6/2013, por la cantidad de (Bs. 67.000,00); y que desde junio de 2013 hasta la fecha se evidencia que la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTES ha realizado retiros posteriores a la fecha 18 de junio de 2013. 8) Prueba de informes al Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, para que informe si sobre el bien inmueble de autos pesa hipoteca, quién es el acreedor y fecha de constitución, para demostrar que la demandada no cumplió con la carga que le imponían las cláusulas del contrato. Este tribunal recibió oficio Nº 2015-144, del 20 de octubre de 2015, emanado de dicha oficina de Registro Público, mediante el cual la Registradora informó que el apartamento antes identificado, propiedad de la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTE, posee hipoteca de primer grado, vigente, constituida a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, según documento protocolizado ante esa misma oficina, el 19 de mayo de 2008, bajo el Nº 30, Protocolo Primero, Tomo 14. 9) Prueba de informe a Fondo Común, C.A. Banco Universal, para demostrar que la demandante cumplió con la celeridad del préstamo hipotecario. Este tribunal recibió comunicación de esa institución bancaria, del 9 de octubre de 2015, mediante la cual informó que el 18 de octubre de 2012, esa institución financiera recibió solicitud de crédito hipotecario con recursos (FAOV) a nombre de la señora EULIS NOIBET TOVAR CASTILLO, titular de la cédula de identidad Nº V- 16.974.233, y que adjunta copia de la solicitud de Préstamo Hipotecario para Adquisición de Vivienda Principal con Recursos del FAOV y FAVV; que la solicitud fue aprobada en Comité de Crédito FAOV el 26 de noviembre de 2012, Acta Nº 48CAPI301112, total (Bs. 300.000,00), a la tasa del 4,66%, en plazo de 30 años; que posteriormente fue otorgada una prórroga para protocolización el 14/06/2015. Todo referido al inmueble ya identificado antes. 10) Prueba testimonial de los ciudadanos NELSON JOSÉ LÓPES, CARMEN BEATRIZ LINARES, MARÍA EUGENIA CHACIN CAMPOS y CRISTHIAN DAVID FIGUEROA LEÓN, y fueron evacuadas de la siguiente forma. NELSON LOPEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.854.684, de 41 años de edad, abogado, nacido el 07/11/1973 y residenciado en la avenida Mohedano, edificio Nazareth, Municipio Chacao, Distrito Capital, quien fue debidamente juramentado y posteriormente le fue tomada declaración, dejándose constancia en el acta, de lo siguiente: … “el apoderada de la parte actora pasa a interrogar al testigo de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si usted conoce a la ciudadana EULIS NOIBET TOVAR CASTILLO y qué tipo de nexo lo une a la misma. CONTESTÓ: Si la conozco, solo nos une un nexo laboral. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce a la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA. CONTESTÓ: Si la conozco, por que trabaja en el mismo ministerio. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene alguna deuda dineraria con la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA. CONTESTÓ: En lo absoluto. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si le ha prestado alguna cantidad dineraria a la ciudadana EULIS NOIBET TOVAR. CONTESTÓ: Si, le presté un dinero, para el pago del adelanto de la compra del apartamento que hoy es objeto de litigio. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, en qué forma le hizo el préstamo a la ciudadana EULIS NOIBET TOVAR CASTILLO y por cuánto fue el préstamo realizado. CONTESTÓ: A través de un depósito bancario, por la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 67.000,00), en la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo a través de qué medio y en la cuenta de quién efectuó el préstamo o el pago de la ciudadana EULIS NOIBET. RESPONDIÓ: El préstamo se lo efectué a la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA. En este estado intervino la apoderada judicial de la parte demandada y expuso lo siguiente:”Quiero que se deje constancia que el apoderado judicial de la parte actora está direccionando las respuestas”. SÉPTIMA PREGUNTA: Diga el cuánto fue la cantidad que depositó en la cuenta de la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA. RESPONDIÓ: El monto fue de SESENTA Y SIETE MIL BOLIAVRES (Bs. 67.000,00), en el BANCO DE VENEZUELA. Cesaron las preguntas. Seguidamente toma la palabra la apoderada judicial de la parte demandada y expone: “En este estado dejo constancia de que en fecha 02 de octubre de 2015, hice oposición a la presente prueba testimonial, por cuanto no se adecúa a lo establecido en el articulo 1387 y siguiente del Código Civil, donde se establecen las condiciones de admisibilidad de las pruebas de testigo. Es de observar que no consta a los autos del expediente la respuesta o providencia de este tribunal, respecto a la oposición efectuada, motivo por el cual solicito, que sea declarado nulo el presente acto o en su defecto se resuelva la incidencia. Es todo”. Al respecto, se observa que la prueba que se está evacuando fue admitida por este tribunal el día 30 de septiembre de 2015; y la oposición ejercida por la apoderada judicial de la parte demandada fue posterior a esa fecha, esto es, el 2 de octubre de 2015. En todo caso se observa que el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el juicio breve, por el cual se tramita la presente causa, no prevé oposición a las pruebas ni tampoco lapsos preclusivos para que el tribunal se pueda pronunciar sobre la admisión luego de una eventual oposición de la contraparte a las pruebas que hubieren sido promovidas por la otra parte. No obstante ello, se declara que las razones por las cuales las partes consideran que no deben ser admitidas o valoradas las pruebas promovidas por la parte contraria, serán consideradas por el tribunal en la oportunidad de dictar la sentencia definitiva que haya de resolver la controversia. Es de advertir a las partes que el tribunal no está obligado a proveer los escritos probatorios el mismo día de su presentación, y en el caso que nos ocupa, hoy es apenas el primer día de despacho siguiente a la presentación del escrito de oposición presentado por la parte demandada. En consecuencia, este juzgado considera que no tiene nada que anular en este caso y que las pruebas que ya fueron admitidas deben continuar con su evacuación. Así se decide. Seguidamente la apoderada judicial de la parte demanda expuso: “Dejo constancia que solicito, que se deje sin efecto las respuestas a las preguntas 5, 6 y 7, realizadas por la parte actora, toda vez que fueron direccionadas por la propia actora y su represéntate judicial, en este estado dicha apoderada procedió a repreguntar al ciudadano NELSON LOPEZ. PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce el contenido del negocio jurídico o contrato pactado entre las ciudadanas EULIS TOVAR y ENEIDA BARRERA. CONTESTO: conozco hasta que la señorita EULIS TOVAR iba a comprar el apartamento de ENEIDA BARRERA, por eso fue le realice el préstamo. SEGUNDA PREGUNTA: diga el testigo si puede mostrar en este acto el escrito mediante el cual existe un negocio jurídico de préstamo entre el ciudadano NELSON LOPEZ y la ciudadana EULIS NOIBET CASTILLO. Al ser un hecho nuevo el ciudadano NELSON LOPEZ no respondió la pregunta.” - CARMEN BEATRIZ LINARES MORALES, venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.528.118, de 44 años de edad, secretaria ejecutiva, nacida el 21-04-1971, residenciada en la urbanización La Rosa, Conjunto Residencial Contry Villa, calle H, casa N° 9, Guatire, Estado Miranda. Cumplidas las formalidades respectivas, procedió a levantarse acta de su evacuación, en los siguientes términos: … ”Seguidamente el apoderado de la parte actora pasa a interrogar a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce a las ciudadanas EULIS NOPIBET TOVAR y ARELIS ENEIDA BARRERA y que parentesco o afinidad les une a ellas. CONTESTÓ: Si las conozco, somos compañeras de trabajo. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento si entre las referida ciudadanas existe algún negocio jurídico respecto a un bien inmueble. CONTESTÓ: Si. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo que tipo de negocio jurídico le consta que existe entre las referidas ciudadanas. CONTESTÓ: una Compra-Venta de un apartamento. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta en que estado se encuentra esa negociación, es decir si se materializo la misma o no. CONTESTÓ: No se ha materializado la compra del apartamento. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo, si tiene conocimiento del motivo por el cual no se ha materializado la respectiva compra venta. CONTESTÓ: por que la vendedora, decidió no llevar acabo la venta. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo, si tiene conocimiento si la ciudadana ARELIS ENEIDA BAREERA le haya solicitado a la ciudadana EULIS NOIBET TOVAR plazo para realizar el referido negocio jurídico. RESPONDIÓ: No, no le solicitud ningún plazo. SÉPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo si entendió la pregunta anterior. RESPONDIÓ: Si. En este estado la apoderada judicial de la parte demandada procedió a repreguntar a la ciudadana CARMEN BEATRIZ LINARES MORALES. PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo de que forma le consta el negocio jurídico existente entre las ciudadanas EULIS TOVAR y ARELIS BARRERA, y si conoce las condiciones del mismo. CONTESTO: Somos compañeras de trabajo y hablamos sobre ese tema, primero ARELIS ENEIDA BARRERA, decidió alquilarle con opción a compra e incluso ARELYS BARRERA le explico las debidas diligencias pertinentes a los fines de solicitar el crédito en el banco. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, por que afirma que la vendedora decidió no llevar a cabo la venta. Contesto: Por que hablamos y ella dijo en varias oportunidades que no iba a vender, y no se presento al momento de la firma. En este estado intervino la apoderada judicial de la parte demandada y expuso lo siguiente:”Quiero que se deje constancia que el apoderado judicial de la parte actora está direccionando las respuestas”. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo, si por el conocimiento que tiene por el negocio jurídico realizado entre las ciudadanas EULIS TOVAR y ARELIS BARRERA, sabe usted que tenia fecha de caducidad para el 16 de febrero de 2013 y diga en que fecha dice usted que la ciudadana ARELYS BARRERA no compareció al registro, RESPONDIO: Dejo claro que solo soy compañera de trabajo de las dos ciudadanas, y las fechas no las se, por que yo no estoy involucrada directamente.” - MARIA EUGENIA CHACIN CAMPOS, venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.202.993, con 54 años de edad, administradora, nacida el 2-02-1961, residenciada en Ciudad Tiuna, sector B, edificio B-05, apartamento 12B, piso 12, El valle, Distrito Capital”. Cumplidas las formalidades de ley respectivas, el abogado EDUARDO JOSE GUTIERREZ, apoderado de la parte actora y promovente pasó a interrogar a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce a las ciudadanas EULIS NOIBET TOVAR y ARELIS ENEIDA BARRERA y que parentesco o afinidad les une a ellas. CONTESTÓ: si las conozco, somos compañeras de trabajo. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento si entre las referidas ciudadanas existe algún negocio jurídico respecto a un bien inmueble. CONTESTÓ: Si. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo que tipo de negocio jurídico le consta que existe entre las referidas ciudadanas. CONTESTÓ: una Compra-Venta de un inmueble. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta en que estado se encuentra esa negociación, es decir si se materializo la misma o no. CONTESTÓ: No, no se materializó. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe el motivo por el cual no se materializo el negocio jurídico. CONTESTÓ: no se materializo por que en dos oportunidades se llevo a registro para hacer legalmente la venta, y la vendedora no se presento. En este estado la apoderada judicial de la parte demandada procedió a repreguntar a la ciudadana MARIA EUGENIA CHACIN CAMPOS. PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo de que forma le consta el negocio jurídico existente entre las ciudadanas EULIS TOVAR y ARELIS BARRERA, y si conoce las condiciones del mismo. CONTESTO: tengo conocimiento de que una entidad bancaria le aprobó el crédito y que la caja de ahorros le tramito una hipoteca de segundo grado a la ciudadana EULIS TOVAR, tengo conocimiento que ella hizo tramites para depositarle un dinero a la ciudadana ARELYS BARRERA, como parte del negocio, los montos exactos no los recuerdo. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, si por el conocimiento que tiene por el negocio jurídico realizado entre las ciudadanas EULIS TOVAR y ARELIS BARRERA, sabe usted que tiene fecha de caducidad, para el 16 de febrero de 2013 y diga en que fecha dice usted que la ciudadana ARELYS BARRERA no compareció al registro, CONTESTO: Fechas como tal no las recuerdo.” Dentro del lapso probatorio, la apoderada judicial de la parte demandada promovió el mérito favorable de las pruebas documentales producidas por la parte actora con el libelo, fundamentada en el principio de la comunidad de la prueba, en los siguientes términos: 1. Contrato de opción a compra, denominado “Promesa Bilateral de Compra-Venta”, fundamentada en que allí se evidencia que el cumplimiento pretendido caducó sin más prórroga el 16-04-2013. Que puede observarse en la cláusula cuarta que el lapso pactado para la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble fue de 120 días continuos más 60 días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, cuyo otorgamiento se produjo el 16-10-2012, por lo que el plazo para la protocolización de la venta definitiva del inmueble, con sus respectivas prórrogas caducó el 16-04-2013, por lo que mal puede pretender la accionante el cumplimiento de un contrato extinto por temporalidad. 2. Acta emanada del Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, del 18/6/2013, de la que se evidencia que la demandante, a fin de justificar su incumplimiento de pago en el contrato de opción a compra, levantó un acta en ese Registro pretendiendo hacer ver que quien incumplió con la obligación fue su mandante, al no asistir al presunto acto pactado para ese fin. Que se puede ver que el contrato caducó dos meses antes de la fecha en que la demandante alega como pautada para cumplir con el contrato de compra venta en el Registro. 3. Copias de cheques librados a favor de la demandada, de Fondo Común, de fechas 21/6/2013, con el que queda demostrado que la accionante no solo pretendió forzar a su mandante al cumplimiento de una obligación extinta desde el 16/4/2014, sino que también se verifica que para la fecha en que se levantó el acta en el Registro citado, donde se dejó constancia de la incomparecencia de su representada (18/6/2013) (sic), aún no había sido librado el instrumento de pago con los cuales la demandante se supone iba a cumplir con su obligación, toda vez que tienen fecha del 21/06/2013, lo cual denota contradicción en los argumentos de la demandante. Este tribunal observa que el instrumento analizado constituye un contrato bilateral de compra venta mediante el cual la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTE, se obligó a vender el inmueble constituido por el apartamento Nº 5-54, ubicado en la planta quinta del edificio Nº 5-1, del Conjunto Residencial El Torreón Etapa I, construido sobre la parcela residencial A, de la urbanización El Torreón, situada entre el Boulevard Rómulo Gallegos y avenida Leonardo Ruiz Pineda, Municipio Autónomo Plaza, Parroquia Guarenas, Estado Bolivariano de Miranda, identificado con el número catastral 01-17-5-1-554, a la ciudadana EULIS NOIBET TOVAR CASTILLO, quien a su vez aceptó comprarlo, por el precio de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 430.000,00), a ser pagado en su totalidad al momento de la protocolización del documento público de compra venta del inmueble, ante la Oficina de Registro Público correspondiente. El plazo para la protocolización del documento definitivo de compra venta, fue pactado en 120 días continuos, mas 60 días continuos de prórroga, computado a partir de la fecha de autenticación del documento, lo que significa que dichos lapsos vencían el 16 de octubre de 2012 y 14 de abril de 2013, respectivamente; es decir que los últimos 60 días previstos como prórroga vencieron el 14 de abril de 2013. Ahora bien, habiendo quedado probado que las partes celebraron un contrato de opción de compra venta de inmueble, por la falta de contestación tempestiva de la demanda quedó igualmente como un hecho confesado que la parte demandada no cumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta, ni al vencimiento de los plazos establecidos contractualmente que vencieron el 14 de abril de 2013, ni posteriormente, el 25 de junio de 2013, fecha fijada por el Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza el Estado Bolivariano de Miranda, para que tuviese lugar el otorgamiento del documento de compra venta del inmueble identificado y transferir así la propiedad del mismo. Al respecto, este juzgado observa que las pruebas promovidas por la parte demandada no le favorecen, pues correspondía a ésta producir la contraprueba de los hechos alegados en el libelo por la parte actora, demostrando que sí cumplió con la obligación contraída, de protocolizar el contrato definitivo por cual sería transferida la propiedad del inmueble, pues ya la voluntad de vender y de comprar de ambas partes había sido expresada en el contrato analizado, y es precisamente esa opción de compra venta la que fue ejercitada a través de este proceso. Entonces, corresponde a este tribunal verificar el último presupuesto procesal previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento, referido a constatar si la pretensión de la demandante está ajustada a derecho. A tales efectos se observa que entre los medios probatorios producidos al proceso se encuentra la prueba de informes rendida por el Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, por oficio Nº 2015-144, del 20 de octubre de 2015, mediante el cual la Registradora informó que el apartamento antes identificado, propiedad de la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTE, posee hipoteca de primer grado, vigente, constituida a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, según documento protocolizado ante esa misma oficina, el 19 de mayo de 2008, bajo el Nº 30, Protocolo Primero, Tomo 14. Se observa así que sobre el inmueble propiedad de la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTE, objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento fue accionado, pesa un gravamen hipotecario a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, el cual tiene su origen en que fue adquirido a través de un préstamo otorgado bajo el amparo de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, que en sus artículos 204 y 205 establece lo siguiente: “Garantía Hipotecaria Artículo 204. Los préstamos que se otorguen bajo el imperio de esta Ley quedan garantizados con una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del mismo, cuyo único acreedor será el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, independientemente del origen de los recursos. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat podrá autorizar la construcción de: 1. Hipoteca de primer grado, compartida con acreedores institucionales. 2. Hipoteca de segundo grado con otro acreedor hipotecario. En consideración a la especial naturaleza de los créditos garantizados con la hipoteca, será necesario la fijación del monto originario en el documento constitutivo del gravamen, el cual no podrá ser alterado a efectos de ningún cálculo posterior. Esta garantizará hasta la concurrencia sobre el total adeudado por concepto de saldo de capital, intereses, gastos judiciales, honorarios de abogados y otros gastos directamente vinculados con la operación de crédito. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat fijará las características de dichas hipotecas y definirá quienes podrán ser los acreedores institucionales y elaborará los modelos de documento hipotecario y los remitirá al operador autorizado para su debida protocolización.” “Prohibición de Enajenar Artículo 205. El inmueble objeto de la hipoteca quedará afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes del deudor del crédito hipotecario y este inmueble no podrá ser enajenado sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de conformidad con la presente Ley no haya sido cancelado.” (Subrayado del tribunal). Se observa así que por razones de orden público, orientadas a la satisfacción progresiva del derecho humano a la vivienda, existe una prohibición legal de enajenación del inmueble adquirido con recursos financieros del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, bajo las políticas, planes, programas, proyectos y acciones desarrollados por el Estado en materia de vivienda y hábitat, mientras el préstamo no haya sido cancelado. Queda evidenciado entonces que a la fecha en que fue celebrado el contrato de opción de compra venta del inmueble ya existía una prohibición legal de transmitir su propiedad sin la autorización del acreedor hipotecario, en vista de que pesaba sobre el mismo una hipoteca de primer grado, constituida a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, tal como consta de la prueba de informes analizada, de la cual se evidencia que aun está vigente dicha hipoteca y por ende persiste la prohibición legal aludida. En consecuencia, este órgano jurisdiccional considera que la pretensión de la parte actora es contraria a Derecho, de conformidad a lo establecido en el artículo 205 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. Con fundamento en las consideraciones explanadas anteriormente, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara IMPROCEDENTE, por ser contraria a Derecho, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE, interpuso la ciudadana EULIS NOIBET TOVAR CASTILLO contra la ciudadana ARELYS ENEIDA BARRERA PUENTE, identificadas ut supra. De conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora. Por cuanto el presente fallo es dictado fuera del lapso legalmente establecido para dictar la sentencia definitiva, se ordena su notificación a las partes. De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 iusdem, publíquese y regístrese. Dada, firmada y sellada, a los dieciséis (16) días del mes de mayo de dos mil dieciséis (2016), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 206º año de la Independencia y 157º de la Federación. LA JUEZA TITULAR, ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO LA SECRETARIA TITULAR, VIOLETA RICO CHAYEB En esta misma fecha, y siendo las (2:30) horas de la tarde, fue publicada y registrada la anterior sentencia. LA SECRETARIA TITULAR, VIOLETA RICO CHAYEB Expediente Nº AP31-V-2013-001080.