TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE TRIBUNALES DE MUNICIPIO ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP31-V-2014-001741

PARTE ACTORA: JUSTO JESUS MENDOZA PEREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.436.075.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOSE HERNANDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 18.873.
PARTE DEMANDADA: BEATRIZ LETICIA MADRIZ ALVAREZ, de nacionalidad Ecuatoriana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº E- 82.150.218.
DEFENSOR AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS OJEDA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado Nº 207.033.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

- I -
ANTECEDENTES

ACTUACIONES PROCESALES
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 05 de diciembre de 2014, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento a este Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que mediante auto dictado en fecha 09 de diciembre de 2014, la admite y ordena su trámite conforme a las normas del juicio oral.
En fecha 18 de diciembre de 2014, previa solicitud del demandante, ciudadano JUSTO JESÚS MENDOZA PÉREZ, antes identificado, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada, ciudadana BEATRIZ LETICIA MADRIZ ALVAREZ, antes identificada, y se hizo entrega de la misma a la Oficina de Alguacilazgo adscrita a este Circuito Judicial, a los fines de la práctica de la citación ordenada.
En fecha 22 de enero de 2015, se dictó auto habilitando todo el tiempo necesario para el día sábado 24 de enero de 2015, entre las 9: 00 a.m. y 12:00 m, para que sea practicada la citación de la parte demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 192 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de febrero de 2015, compareció el Alguacil JESÚS RANGEL y consignó mediante diligencia, compulsa sin firmar librada a la parte demandada, ciudadana BEATRIZ LETICIA MADRIZ ÁLVAREZ, por cuanto se trasladó en fecha 24/01/2015, a la dirección suministrada y no fue posible lograr la citación personal.
En fecha 05 de febrero de 2015, previa solicitud del representante judicial de la parte actora, se dictó auto mediante el cual se ordenó la citación mediante cartel a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de abril de 2015, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia mediante nota de secretaría de haberse dado fiel cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de mayo de 2015, previa solicitud del representante judicial de la parte actora, se dictó auto mediante el cual se acordó designar como Defensora Judicial de la parte demandada, a la Abogada YUDELKIS KARINA DURAN ASTOR, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 91.719.
En fecha 19 de junio de 2015, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó la designación de un nuevo defensor judicial en virtud que le fue imposible comunicarse con la defensora judicial designada; por lo que en fecha 23 de junio de 2015, se designó como nueva Defensora Ad-litem de la parte demandada a la ciudadana SANDRA RINCONES, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 24.969, a quien se ordenó notificar.
En fecha 08 de julio de 2015, compareció la abogada SANDRA RINCONES, y mediante diligencia notifico que por motivos de salud no podía aceptar el cargo de DEFENSOR AD-LITEN; por lo que en fecha 09 de julio de 2015, se dictó auto acordando revocar el nombramiento como defensora a la ciudadana SANDRA RINCONES, y como consecuencia de ello, se acordó designar en su lugar al ciudadano CARLOS OJEDA, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado Nº 207.033.
En fecha 21 de julio de 2015, previa aceptación y juramentación del cargo por parte del Defensor Judicial designado, se dictó auto ordenando librar compulsa de citación del Defensor Ad-litem designado, ciudadano CARLOS OJEDA.
En fecha 29 de septiembre de 2015, en virtud de haber sido designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, mediante oficio No. CJ-15-3047 de fecha 12 de agosto de 2015, como Juez Temporal de este Juzgado, y debidamente juramentada en fecha 24 de septiembre de 2015 por ante la Rectoría Civil, la abogada DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba.
En fecha 01 de octubre de 2015, compareció el Defensor Ad-litem, abogado CARLOS OJEDA, y consignó el escrito de Contestación de la Demanda.
En fecha 17 de noviembre de 2015, oportunidad fijada para que tenga lugar la Audiencia Preliminar en la presente causa contenida en el expediente, el alguacil respectivo anunció dicho acto en la correspondiente forma de ley, compareciendo al llamado el abogado JOSE HERNANDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 18.873, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y el abogado CARLOS OJEDA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 207.033, actuando en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, llevándose a cabo dicho acto.
En fecha 20 de noviembre de 2015, se dictó auto fijando los hechos controvertidos en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil y abriendo al efecto a pruebas la causa por el lapso de cinco (5) días de despacho para que las partes promuevan las que consideren pertinentes.
En fecha 18 de diciembre de 2015, se dictó auto admitiendo el escrito de promoción de pruebas promovido por el abogado JOSE HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora. Dejándose constancia que el lapso para la evacuación de pruebas será de veinte (20) días de despacho, todo ello de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29 de febrero de 2016, en virtud de haber sido designado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, mediante oficio No. CJ-2016-0055, de fecha 02 de febrero del 2016, como Juez Temporal de este Juzgado, y debidamente juramentado en fecha 18 de febrero de 2016, por ante la Rectoría Civil, el abogado AILANGER FIGUEROA CÓRDOVA se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba. Asimismo, se negó lo peticionado por el abogado JOSE HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, relativo a la solicitud de oficiar al Instituto de Transporte y Tránsito Terrestre (INTTT), dado que el presente proceso versa sobre una acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, regida por el novísimo Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y mal puede este Tribunal dar trámite a una solicitud de embargo preventivo, cuando el procedimiento en cuestión no contempla el decreto de dicha medida.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Narra la parte actora que en fecha 08 de marzo de 2010, suscribió un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Séptima de Caracas, anotado bajo el Nº 33, tomo 25, con la ciudadana BEATRIZ LETICIA MADRIZ ÁLVAREZ, por un Local Comercial ubicado en la Urbanización El Cementerio del Prado de María, Av. Santa Ana con Avenida Louis Brailet, Local Nº 13-07 y 13-08, de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital; que se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.500,00), suma esta que debía ser pagada los cinco (05) primeros días posteriores al vencimiento de la mensualidad respectiva.
Que en la cláusula Décima Primera se estableció como causal de Resolución de Contrato en el literal a); Cuando la arrendataria haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.
Concluye alegando que la arrendataria ha dejado de cancelar veintidós (21) mensualidades consecutivas, correspondiente a los meses que van desde abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, por el monto de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.500,00), cada una de ellas, que suman un total de TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 31.500,00); por lo que conviene a este Tribunal a demandar a la ciudadana BEATRIZ LETICIA MADRIZ ÁLVAREZ, por Resolución de Contrato de Arrendamiento; al pago de las mensualidades vencidas y el desalojo del Local Comercial, libre de bienes y personas.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
El Defensor Judicial designado a la parte demandada, abogado CARLOS OJEDA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 207.033, en su escrito de contestación, manifiesta como cierta y acepta la relación arrendaticia alegada por la parte actora, por estar la misma en plena vigencia para la fecha, así como el canon de arrendamiento fijado ya que fue el establecido en el contrato suscrito por las partes; por otra parte niega, rechaza y contradice que su representada adeude la cantidad de TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 31.500,00), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde abril de 2013 a diciembre de 2014, por cuanto los recibos que señala la parte demandante en su escrito de demanda, no han sido aceptados por su defendida
Concluye narrando, que promueve y hace valer toda aquella documentación y actuación judicial que curse en las actuaciones de la presente causa que beneficie a su patrocinada, de conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; solicitando a todas estas que el escrito sea admitido para su posterior sustanciación hasta su apreciación en la definitiva.

- II -
DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
1. Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 33, Tomo 25, de fecha 06 de diciembre de 2013, entre los ciudadanos JUSTO JESUS MENDOZA PEREZ con la ciudadana BEATRIZ LETICIA MADRID ALVAREZ, sobre el inmueble identificado como: Local Comercial ubicado en la Urbanización El Cementerio del Prado de María, Av. Santa Ana con Avenida Louis Brailet, Local Nº 13-07 y 13-08, de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Esta instrumental se valora conforme a la regla contenida en el artículos 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa.
2. Original del recibo de pago por concepto de canon de arrendamiento recibido de la ciudadana BEATRIZ LETICIA MADRID ALVAREZ, por el monto de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.500,00), cancelando el mes correspondiente a la fecha del 03-02-2013 al 03-03-2013. Esta instrumental se valora conforme a la regla contenida en el artículos 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del último pago efectuado por la arrendataria.
3. Originales de veintiún (21) recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento, a nombre de la ciudadana BEATRIZ LETICIA MADRID ALVAREZ, por el monto de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.500,00), correspondiente a los meses que van de abril de 2013 a diciembre de 2014. Estas probanzas se desechan por ilegal ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo puede promoverse reproducción de instrumentos públicos y privados reconocidos.

- III -
MOTIVA

Adminiculando las probanzas anteriores concluimos que esta suficientemente demostrado que existe un contrato de arrendamiento entre las partes en conflicto y que tiene por objeto el inmueble constituido por un Local Comercial ubicado en la Urbanización El Cementerio del Prado de María, Av. Santa Ana con Avenida Louis Brailet, Local Nº 13-07 y 13-08, de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Ahora bien, en el presente caso estamos ante el ejercicio de la acción resolutoria cuya precedencia supone demostrar que la aparte demandada no ha cumplido con las obligaciones que para ella derivan del contrato de marras. Es tal incumplimiento de esta obligación lo que da lugar a la demanda que nos ocupa.
Respecto a la inepta acumulación en materia arrendataria, la Jurisprudencia de la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, de fecha 4 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, señala:

“[…] Si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas […] Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato. La Sala, de la lectura del petitorio del libelo […] considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto […] Para la sala es indudable que no pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios. […].

En el caso de marras, la lectura del contrato de arrendamiento accionado patentiza, la existencia de una relación arrendaticia entre las partes en conflicto; por consiguiente, puede la parte actora pretender la resolución judicial conforme lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil. No obstante, incurre en una acumulación prohibida de pretensiones, pues ante el incumplimiento del arrendatario, según se afirma en el libelo de la demanda, peticiona la resolución judicial del contrato accionado y al mismo tiempo aspira que el arrendatario cumpla con el pago de unos pretensos cánones de arrendamiento insolutos, más los que se sigan causando hasta la definitiva desocupación del inmueble, pretensiones que resultan contrarias entre sí. En efecto, el pago del canon mensual solo podrá demandarse en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados como contraprestación por el uso del inmueble, lo cual no es el caso de marras.
El Tribunal para pronunciarse observa: En materia civil, las normas que señalan las pautas que deben seguir las partes para poder vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con los postulados establecidos dichas normas, dentro de un proceso judicial, quien pide la ejecución de una obligación debe probar su existencia mientras que quien se pretende liberado debe probar el pago u otro hecho capaz de liberarlo. Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil, refiere, que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble, por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella; y el 1.592 eiusdem, indica, como obligación principal del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones, y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. De tal manera que, una vez probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución o el desalojo del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte; conforme a esta norma la actora demuestra la existencia de una relación locativa con la parte demandada, así como el último pago realizado por ésta, correspondiente a la fecha del 03-02-2013 al 03-03-2013; mientras la demandada no demostró ni haber seguido efectuando el pago de los cánones de arrendamiento, ni el pago de la cantidad que se le reclama, ni ningún hecho capaz de liberarla.
Así dentro de los límites de esta causa se establece que la ciudadana BEATRIZ LETICIA MADRIZ ALVAREZ, no cumplió con el pago de veintiún (21) recibos por concepto de canon de arrendamiento y de conformidad con lo establecido en el ordinal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual reza textualmente lo siguiente:

“Articulo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (…)”

En tal sentido, para que prospere la acción de desalojo fundada en falta de pago, es requisito indispensable que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas. En el caso sub iudice, observa quien aquí sentencia, que no fue controvertida en la secuela del proceso la relación jurídica que vincula a las partes; por tanto, habiendo alegado la actora como fundamento de su pretensión el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, al no cancelar los cánones de arrendamiento desde abril de 2013 a diciembre de 2014; debe expresamente el Tribunal constatar la prueba de los hechos alegados, no demostrando la parte demandada durante la secuela del proceso que haya cumplido con tal obligación.
Siendo así se estiman llenos los extremos fácticos y jurídicos para concluir que la pretensión del actor se encuentra ajustada a derecho, por lo que la acción intentada debe prosperar, en tal virtud debe declararse en el dispositivo del presente fallo parcialmente con lugar la demanda, condenándose a la parte demandada por vía de consecuencia, a la entrega material del local objeto de la litis. Igualmente deben negarse las cantidades reclamadas por concepto de pago de cánones de arrendamientos, en virtud que dichos montos no fueron reclamados como pago indemnizatorio, tal y como lo establece la Ley, y así se decide.

- IV -
DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Cuarto (24º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALENTE CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano JUSTO JESUS MENDOZA PEREZ, en contra de la ciudadana BEATRIZ LETICIA MADRIZ ALVAREZ, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. Así se decide.
SEGUNDO: Se declara la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y en consecuencia el desalojo del bien inmueble objeto de la demanda. Así se decide.
TERCERO: Se ordena la entrega material real y efectiva a la parte actora del inmueble constituido por un Local Comercial ubicado en la Urbanización El Cementerio del Prado de María, Av. Santa Ana con Avenida Louis Brailet, Local Nº 13-07 y 13-08, de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, en las misma condiciones en que fue recibido. Así se decide.
Dada la Naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto (24º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los diez (10) días del mes de mayo del año dos mil dieciséis (2016). 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL,

ABG. AILANGER FIGUEROA CÓRDOVA.
LA SECRETARIA,

ABG. JERIMY UZCATEGUI.

En esta misma fecha 10 de mayo de 2016, siendo las 10:00 am., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.-
LA SECRETARIA,

ABG. JERIMY UZCATEGUI.

AFC/JU/Viviana*
EXP. Nº AP31-V-2014-001741