TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEXTO DE LO CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

Caracas, 17 de noviembre de 2016
206° y 157°
PARTE RECURRENTE: Sociedad Mercantil “INVERSIONES ALYMAR, C.A.”, domiciliada en el Distrito Capital, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del hoy Distrito Capital y del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22 de febrero de 1967, quedando anotada bajo el Nro. 64, Tomo 9-A.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE RECURRENTE: Abogados LORENA LEMOS, PENÉLOPE RODRÍGUEZ, NELMARYS MARRERO y HUMBERTO GAMBOA LEÓN, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajos los Nros. 92.666, 97.349, 140.398 y 45.806.

PARTE RECURRIDA: SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (S.U.N.A.V.I.).

MOTIVO: Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto conjuntamente con solicitud de medida de amparo cautelar y solicitud subsidiaria de medida ordinaria de suspensión de efectos.

EXPEDIENTE: 16-3986 (DECRETO DE MEDIDA CAUTELAR).

TIPO DE SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

Vistas las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en fecha 07 de noviembre de 2016 se admitió el presente recurso de nulidad, y consignadas como han sido las copias requeridas para conformar el presente Cuaderno de Medidas, esta Juzgadora pasa a pronunciarse sobre la medida cautelar innominada requerida por los apoderados judiciales de la parte recurrente, mediante la cual solicitan se ordene la suspensión de efectos del acto administrativo contenido en la Providencia Administrativa Nro. 000851, de fecha 18 de febrero de 2016, dictado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda (S.U.N.A.V.I.).
I
DE LOS ALEGATOS DEL RECURRENTE
Los apoderados judiciales de la parte recurrente como fundamento de su pretensión alegan entre otros argumentos de hecho y de derecho los siguientes:

“…Nuestra representada INVERSIONES ALYSMAR, C.A es la única propietaria del inmueble denominado edificio FOR YOU (antes DAVADA PALACE) y la parcela de terreno donde se encuentra construido, ubicado en Av. San Juan Bosco, entre 1ª y 2ª Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, Estado (sic) Bolivariano de Miranda. Dicho edificio está constituido por una planta baja conformada por tres (3) locales comerciales distinguidos con las letras A, B, y C, en su frente con la avenida San Juan Bosco y estacionamiento de fondo, y una (1) Consergería. Diez (10) Plantas tipo conformadas por (2) apartamentos por planta o piso distinguidos con letra A y letra B, y su número de planta o piso. Una (1) Planta Pent House conformada por un (1) apartamento y Planta Techo Sala de Máquinas…”

“…En fecha 15 de enero de 2015, la ciudadana MARIA ELENA TINEO GARCIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 11.535.873, es su carácter de arrendataria del referido apartamento 10-A, solicitó el inicio del procedimiento administrativo para la determinación del cálculo del justo valor, y fijación del cánon máximo de alquiler, y peticionó la notificación a nuestra representada INVERSIONES ALYMAR, C.A, en su carácter de propiedad (sic) del inmueble…”

“…en fecha, Caracas 18 de febrero de 2016, la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA dictó la Providencia Administrativa N° 000851, y determinó el justo valor del inmueble identificado con el número y letra 10-A, en la cantidad de Un millón sesenta y un mil setecientos diecinueve con 01/100 Bolívares (Bs. 1.061.719,01), así mismo, se estableció en la Inspección levantada por el funcionario, un cánon mensual para el inmueble en la cantidad de Cuatro Mil Cuatrocientos Veintitrés con 83/100 Bolívares (Bs. 4.423,83)…”

“…Violación del Derecho a la Defensa y al Debido Proceso. Y De la Violación al Derecho de Propiedad…”

“…En nuestro caso, ni en las notificaciones, ni en la fiscalización e inspección se están cumpliendo formalidades esenciales del proceso, pues éstas deben ser realizadas por funcionarios públicos capaces de dar fe pública, y envestidos (sic) de las debidas competencias. Así tenemos, que ni del Acto de Inicio de Procedimiento de fecha 08 de julio de 2015, ni del Dictamen de la Consultoría Jurídica N° 000497, ni de la lectura de la Resolución 000851 impugnada, se evidencia o menciona la capacidad, la cualidad, o la formación del inspector o fiscal asignado al caso y que rindió el informe respectivo…”

“…Debemos indicar en cuanto a los vicios del avalúo del justo valor del inmueble, que conforme al artículo 74 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el valor del metro cuadrado de construcción debe ser fijado anualmente, y desde la promulgación de la Ley, solo se ha fijado en una sola oportunidad, Resolución No. 203 de fecha 20 de noviembre de 2012 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 40.054 de la misma fecha, siendo que dicha Resolución quedó desfasada con vista a los últimos acontecimientos económicos en el país como son la inflación y devaluación…”

“…Continuando con los vicios del avalúo del inmueble que nos ocupa, importa señalar que el sistema que se utilizó para realizarlo es inconstitucional, para lo cual indicamos que los inmuebles regulados disponen de una estructura y materiales de construcción que difícilmente se construyen hoy en día, como es el caso particular del Edificio FOR YOU…”

“…Ocurre que el terreno no se valora absolutamente siendo que el factor, es parte de la propiedad y debe formar parte del avalúo, lo que infringe el artículo 115 de la constitución…”

“…También, debemos resaltar que la diversidad del sistema de avalúo crea discrepancias y desigualdades, infringiéndose el artículo 21 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, pues, quienes son propietarios de inmuebles no arrendados tienen el privilegio de que sus inmuebles se avalúan distintos a lo dispuesto en la Ley; que si se declara el inmueble a los efectos sucesorales el valor del inmueble para el fisco nacional es el del mercado y en función de ese valor es que se paga el impuesto; si ello es a los efectos del pago de lo que comúnmente se llama el impuesto al Derecho de Frente, el valor también es otro, y sobre éste es que el propietario paga impuesto…”

“…Pensamos que la fijación del valor del metro cuadrado no consideró factores como: los acabados, servicios, costo directo de materiales, equipos y manos de obra, costos indirectos de administración, beneficio de constructor, financiamiento, proyecto, permisología, gastos legales y los imprevistos que en conjunto determinan un valor de una construcción…”

“…Se insiste, entonces, que la prueba idónea para el avalúo es la experticia, la cual debe realizarse conforme a la normativa del Código de Procedimiento Civil y Código Civil, y por expertos capacitados, calificados y acreditados…”

“…Sobre el Menoscabo al Derecho de Propiedad…Consideramos necesario especificar y ampliar un poco sobre la violación a este derecho constitucional. Como ya indicamos, admitir que el terreno sobre el cual se encuentra construido el inmueble no debe ser valorado a los efectos del avalúo coloca el Órgano regulador al margen de la norma y es una manifiesta discriminación de los derechos que corresponde al propietario, entrando en franca colisión con el artículo 115 de la carta magna que garantiza el derecho de propiedad…”

“…La Providencia Impugnada Incurre en el Vicio de Falso Supuesto…En nuestro caso, la Providencia recurrida de manera errónea establece un hecho falso, lo cual ocurre cuando establece que:…”(…) Visto que se realizaron las evaluaciones en el inmueble identificado ut supra, para determinar la Tipología de Viviendas Multifamiliares, en la cual se determina el cálculo del justo valor, de acuerdo con la siguiente tabla de resumen:
Nombre del Inmueble N° de la Vivienda Justo Valor (Bs)
Edificio For You Apto N° 10-A 1.061.719,01

En consiguiente resuelve:…Artículo 1°. Se DETERMINA EL CÁLCULO DEL JUSTO VALOR sobre el inmueble sobre el apartamento No. 10-A, Piso 10, Edificio For You, Avenida San Juan Bosco, Urbanización Altamira, Municipio Chacao, estado Miranda,(…)…”

“…Con lo que procede, la recurrida establece un justo valor del inmueble y un cánon máximo de alquiler basada en un valor del metro cuadrado (mt2) que ya decayó, por un lado, por establecerlo así la propia norma sobre la periodicidad de los avalúos, y por otro lado, porque no se corresponde con la realidad actual del mercado inmobiliario aplicable a la zona o urbanización donde se encuentra localizado el edificio For You (antes DAVADA PALACE), Y por si fuera poco, como ya dijimos, existen diversos avalúos sobre un mismo inmueble, a ser considerados por administración pública…”

En lo alusivo a la solicitud de medida de suspensión de efectos del acto administrativo contenido en la providencia N° 000851, de fecha 18 de febrero de 2016, dictado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda (S.U.N.A.V.I.), la representación judicial de la parte recurrente expuso las siguientes consideraciones:

 Citaron los artículos 4 y 104 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, así como criterios jurisprudenciales, referidos a la potestades cautelares de las cuales se encuentra investido el Juez Superior Contencioso Administrativo para decretarlas en cualquier estado y grado del proceso;

 Alegaron que para la procedencia de la medida solicitada debían verificarse dos requisitos de procedencia, tales como; i) el Fumus Boni Iuris, referido a la presunción del buen derecho, el cual según el recurrente se encuentra manifiesto, en virtud de las pruebas aportadas al proceso, y ii) Periculum In Mora argumentando que este se determina por el ilegal avalúo del inmueble apartamento 10-A, en virtud que no cumple con los requisitos legales, y que a pesar de ello a su representada se le obligó a vender el apartamento antes mencionado a la inquilina ciudadana María Tineo García, el cual se encuentra situado en el piso 10, localizado en el edificio For You, ubicado en Av. San Juan Bosco, entre 1era y 2da transversal de la urbanización Altamira, Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, por la cantidad de un millón sesenta y un mil setecientos diecinueve con 01/100 Bolívares (Bs. 1.061.719,01), a través de un procedimiento a su decir viciado, violando así el derecho a la propiedad y a la defensa;

 Asimismo refirió, que consta ante el JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTÍL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, expediente Nro. AP11-V-2016-001048, demanda contra su representada por Preferencia Ofertativa y Retracto Legal Arrendaticio, incoado por la ciudadana María Tineo García, pretendiendo que se le venda el apartamento arrendado, en la cantidad de un millón sesenta y un mil setecientos diecinueve con 01/100 Bolívares (Bs. 1.061.719,01);
 Igualmente indicaron que la ciudadana María Tineo García, también solicitó ante el referido Juzgado de primera instancia una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble arrendado;
 Finalmente, en virtud de ello solicitaron sea decretada medida de suspensión de efectos del acto administrativo dictado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (S.U.N.A.V.I.).
II
CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
La Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa establece los poderes cautelares del Juez Contencioso Administrativo, así como los requisitos de procedibilidad de las medidas cautelares, señalando sus artículos 4 y 104, lo siguiente:

“Artículo 4. (…) El Juez Contencioso Administrativo está investido de las más amplias potestades cautelares. A tales efectos podrá dictar, aún de oficio, las medidas preventivas que resulten adecuadas a la situación fáctica concreta, imponiendo ordenes de hacer o no hacer a los particulares, así como a los órganos y entes de la Administración Públicas, según el caso concreto, en protección y continuidad sobre la prestación de los servicios públicos y en su correcta actividad administrativa.”(Destacada del Tribunal).

“Artículo 104. (…) El Tribunal contará con los más amplios poderes cautelares para proteger a la Administración Pública, a los ciudadanos y ciudadanas, a los intereses públicos y para garantizar la tutela judicial efectiva y el restablecimiento de las situaciones jurídicas infringidas mientras dure el proceso. (…). (Destacado de este Tribunal).

De manera que las potestades del Juez contencioso en materia cautelar, constituyen una clara manifestación de la tutela judicial efectiva; sin embargo, en garantía del derecho a la igualdad de las partes y debido proceso, exigen que las medidas preventivas resulten adecuadas a la situación fáctica concreta, siempre y cuando se verifiquen concurrentemente los requisitos de procedencia de las mismas: 1) fomus boni iuris, el cual se refiere a la presunción de buen derecho, se entiende como una posición jurídica tutelable; es decir, una posición jurídica que el pretendiente posee y de la cual se derivan intereses jurídicos que merecen tutela. Esta posición puede derivarse de relaciones o de situaciones jurídicas, que generan derechos e intereses que se debaten en el proceso; 2) periculum in mora, relacionado con el hecho de que la misma sea necesaria a los fines de evitar perjuicios irreparables o de difícil reparación; 3) periculum in damni, es decir la presunción de peligro de que el fallo quede ilusorio, o que, a pesar de la posibilidad de ejecución, ésta no sea capaz de reparar o sean de muy difícil reparación de las situaciones objetivas ocurridas durante la tramitación del procedimiento.

Adicionalmente a ello, de acuerdo con nuestra jurisprudencia, dada la naturaleza de la materia contencioso administrativa, se exige además la ponderación de los intereses generales, el análisis de los intereses en juego (principio de proporcionalidad), y de procedencia de toda medida cautelar.

Así, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en su jurisprudencia ha venido estableciendo que con el decreto de la medida preventiva de suspensión de los efectos de los actos administrativos, se procura evitar lesiones irreparables o de difícil reparación al ejecutarse una eventual decisión anulatoria del acto, por constituir ello un atentado a la garantía del derecho fundamental de acceso a la Justicia y al debido proceso (Vid. entre otras decisiones proferidas al respecto, sentencias números 01659/2004, 02270/2004 y 02904/2005); así, para su decreto se afirma debe el Juez velar porque su decisión se fundamente no sólo en un simple alegato de perjuicio, sino en la argumentación y acreditación de hechos concretos de los cuales nazca la convicción de un posible perjuicio real y procesal para la parte recurrente.

Ahora bien, en el presente caso, observa el Tribunal de los hechos descritos, de los recaudos que cursan en autos y del propio contenido del acto administrativo impugnado, que se refleja una posición jurídica tutelable que posee la parte recurrente, en su condición de propietaria del apartamento 10-A, piso 10, localizado en el edificio For You, ubicado en Av. San Juan Bosco, entre 1era y 2da transversal de la urbanización Altamira, Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda; ya que de la apreciación in limine de los recaudos tales como el documento de propiedad del inmueble anteriormente descrito(folios del 97 al 103 del expediente principal); copia del expediente AP11-V-2016-001048, llevado ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (folios del 104 al 154 del expediente principal); acto administrativo N° 000851, de fecha 18 de febrero de 2016, dictado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda (folios del 155 al 157 del expediente principal), surgen elementos y razonamientos fundados que hacen presumir derechos sobre el mismo por parte de la sociedad mercantil recurrente, por lo cual a criterio de esta Juzgadora, se deriva el primero de los requisitos de procedencia para el decreto de la medida cautelar solicitada, referido al fumus boni iuris o presunción grave sobre la existencia del derecho que se reclama, constituido por el cálculo de probabilidades por medio del cual, se llega al menos a una presunción -como categoría mínima probatoria- de que quien invoca el derecho “aparentemente” es su titular, sin perjuicio ello, de que durante el desarrollo del iter-procesal pueda demostrarse lo contrario. Así se decide.

Respecto al segundo y tercer requisito de procedencia de la medida cautelar, denominados por la doctrina periculum in mora y periculum in damni; en los casos de acciones de nulidad de actos administrativos deben estar referidos a cualquier acto de la administración que pudiera burlar o hacer nugatorio el derecho subjetivo que ha nacido en cabeza del administrado o de cualquier otro sujeto destinatario del mismo, y que se concibe como el fundado temor de que el fallo quede ilusorio en su ejecución, o que no pueda reparar los daños colaterales que de él se deriven, mientras no se materialice la voluntad definitiva de la Ley, por conducto de la sentencia de mérito que se dicte; de ahí que en el presente caso, ante la ejecución del acto impugnado pudiese eventualmente ocasionársele a la parte recurrente daños y perjuicios de difícil reparación por la definitiva, entre éstos, tal como lo constituye el supuesto negado de que el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicte sentencia mediante la cual se obligue a la parte recurrente a realizar la venta del inmueble, pudiéndose causar en consecuencia daño a su patrimonio de dificil reparación de ser declarada procedente la nulidad, dado que ante este Juzgado Superior se debe resolver el fondo del asunto referido a la validez o no del acto administrativo impugnado, el cual originó el ejercicio de la acción de Retracto Legal Arrendaticio incoada por la ciudadana María Elena Tineo García, en contra de la sociedad mercantil Inversiones Alymar C.A., la cual se sustancia en el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nro. AP11-V-2016-001048, siendo admitido por auto de fecha 02 de agosto de 2016, tal como se desprende de los folios 104 al 129 de la pieza principal de este expediente.

En ese orden de ideas, de la apreciación in lime de las documentales consignadas por la representación de la parte recurrente y alusivas al juicio de Retracto Legal Arrendaticio que cursa ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, antes identificadas, observa esta Juzgadora que emana la presunción grave de que pueda quedar ilusoria la ejecución del fallo, y de que se causen daños de difícil reparación en la definitiva a la parte recurrente, sin que ello constituya una opinión adelantada sobre el fondo del asunto, puesto que en este acto se realiza un juicio previo que no pretende otorgarle pleno valor a los documentos consignados ni dar por ciertos de manera definitiva los hechos alegados, dado que ello puede ser desvirtuado o modificado en la sentencia definitiva que ha de recaer en el presente juicio por cuanto en dicha oportunidad se apreciarán los argumentos y medios probatorios una vez trabada la litis, aunado al derecho de oposición que tiene la contraparte y/o cualquier tercero interesado que pudiera verse afectado por la medida. Así se establece.

Por otra parte se observa que en el presente caso; la suspensión de los efectos del acto per se no es capaz de afectar los derechos de la colectividad; que existe una adecuada ponderación de la medida en relación con los efectos que la misma comporta para el solicitante y que los efectos que su decreto pueda tener frente a la parte afectada, no afectarán más allá de los límites tolerables, la posición y los derechos del Órgano demandado, resultando por ello procedente la medida. Así se establece.
III
DECISIÓN
En consecuencia dadas las motivaciones antes expuestas, esta Juzgadora de acuerdo a los principios de tutela judicial y debido proceso, consagrados en los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en concordancia con los artículos 259 eiusdem, 4 y 104 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, decreta la medida cautelar solicitada y en razón de ello se SUSPENDEN durante toda la vigencia de la presente demanda de nulidad, los efectos del Acto Administrativo contenido en la Providencia Administrativa Nro. 000851, de fecha 18 de febrero de 2016, dictado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda (S.U.N.A.V.I.).
Publíquese, regístrese y déjese copia en el control de sentencias llevado por este juzgado.

Dada, firmada y sellada en el Despacho del Tribunal Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con Sede en Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA,

DAYANA ORTIZ RUBIO.
LA SECRETARIA ACC,

MARÍA VERONICA ORELLANA
En esta misma fecha, siendo las dos post meridiem (02:00 P.M.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA ACC,

MARÍA VERONICA ORELLANA

EXP. 16-3986/Jac.-