REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 7 de noviembre de 2016
206º y 157º
ASUNTO: AP11-V-2015-001660
PARTE DEMANDANTE: ÁLVARO ENRIQUE DE JESÚS ÁLVAREZ LÓPEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.813.451.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ANA INÉS SANTANDER ORTIZ y AURA AMUNDARAIN FANAY, abogados en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 53.497 y 182.057, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ LUÍS PIÑERO CASTILLO y NAYIBE YATHALIE VILLEGAS QUEVEDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-6.670.451 y V-13.748.131, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Por NAYIBE YATHALIE VILLEGAS QUEVEDO, los abogados GUSTAVO RODRÍGUEZ FERRER y RAMÓN SOLÓRZANO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº bajo el Nº 115.078 y 143.020, respectivamente. Por JOSÉ LUIS PIÑERO CASTILLO, la abogada EVELYN CAROLINA MILLÁN MALAVÉ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº bajo el Nº 155.143.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
-I-
Se inicia el presente procedimiento mediante escrito presentado en fecha 04 de diciembre de 2015 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo, previo sorteo computarizado, conocer de la presente causa a este Tribunal.
En fecha 09 de diciembre de 2015 este Tribunal admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de los demandados.
En fecha 16 de diciembre de 2015 la apoderada judicial de la parte actora consignó los emolumentos para la práctica de la citación.
Libradas las compulsas, en fecha 27 de enero de 2016 el Alguacil expresó que se trasladó a los fines de la citación del co-demandado JOSÉ LUIS PIÑERO CASTILLO siendo infructuosa su misión.
En fecha 01 de febrero de 2016 el Alguacil dejó constancia que se trasladó a los fines de la citación de la co-demandada NAYIBE YATHALIE VILLEGAS QUEVEDO, quien recibió la compulsa y firmó debidamente el recibo. En esa misma fecha, la apoderada judicial de la parte actora solicitó a este Tribunal el desglose de la compulsa para la práctica de la citación del co-demandado JOSÉ LUIS PIÑERO CASTILLO.
En fecha 15 de febrero de 2016 el Alguacil dejó constancia que se trasladó a los fines de la citación del co-demandado JOSÉ LUIS PIÑERO CASTILLO, quien recibió la compulsa y firmó el debidamente el recibo.
En fecha 15 de marzo compareció el ciudadano JOSÉ LUIS PIÑERO CASTILLO, debidamente asistido por la abogada EVELYN CAROLINA MILLÁN MALAVÉ, y procedió a contestar la demanda. En esa misma fecha, compareció la ciudadana NAYIBE YATHALIE VILLEGAS QUEVEDO, debidamente asistida por el abogado RAMÓN ANTONIO SOLÓRZANO CONTRERAS, e hizo lo propio.
En fecha 07 de abril de 2016 la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 20 de abril de 2016 el apoderado judicial de la co-demandada NAYIBE YATHALIE VILLEGAS QUEVEDO, consignó escrito de promoción de pruebas.
Ambos escritos fueron agregados al expediente en fecha 25 de abril de 2016.
En fecha 02 de mayo de 2016 la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a las pruebas, siendo providenciadas las mismas en fecha 10 del mismo mes y año.
En fecha 06 de junio de 2016, a solicitud de la apoderada judicial de la parte actora, este Tribunal dictó auto de corrección del auto de admisión de pruebas y fijó nueva oportunidad para la evacuación de testigos.
En fecha 13 de junio de 2016 comparecieron a este Tribual a rendir declaraciones en calidad de testigos los ciudadanos SENAIDA COROMOTO PLAZ, GIORGIO LUIGI MANCHISI BLANCO y FLOR SABIK BELTRAN TORIN.
En fecha 28 de junio de 2016 la apoderada judicial de la parte actora consignó fotostatos con la finalidad de que se elaboraran los despachos de pruebas.
En fecha 14 de julio de 2016 este Tribunal libró oficios dirigidos al Fondo de Previsión, Pensiones y Jubilaciones de Trabajadores del Banco Central de Venezuela (BCV), a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), al Departamento de Beneficios Socioeconómicos del Banco Central de Venezuela (BCV) y a la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital.
En fecha 28 de julio de 2016, los apoderados judiciales de la co-demandada NAYIBE YATHALIE VILLEGAS QUEVEDO consignaron escrito de informes.
En fecha 05 de agosto de 2016 se recibió oficio proveniente de la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital.
En fecha 21 de septiembre de 2016 se recibió oficios provenientes de la SUDEBAN.
En fecha 22 de septiembre de 2016 se recibió oficio proveniente del Banco Central de Venezuela.
En fecha 23 de septiembre de 2016 se recibió comunicación proveniente del Banco Mercantil.
-II-
Ahora bien, estando en la oportunidad procesal de dictar la sentencia de mérito, este Tribunal pasa a decidir la presente controversia con base a las siguientes consideraciones:
Se inicia el presente juicio en virtud de la demanda que por Cumplimiento de un Contrato de Opción de Compra Venta fuera incoada sobre un apartamento destinado a vivienda, el cual forma parte del edificio denominado “Rancho Grande”, que esta ubicado en la Urbanización San Bernardino, Sección Las Palmas, enclavado en la Manzana PN, Parcelas A-4, A-1, A-2 y A-3, con frente en la Avenida Adolf Ernest, jurisdicción de la Parroquia San José (hoy San Bernardino) del Departamento (hoy Municipio) Libertador del Distrito Federal (hoy Capital), distinguido con el número veintidós (22) y con el Código de Catastro No. 01-01-15-U01-001-017-063-000-002-022, situado en la planta segunda del referido edificio. El referido apartamento tiene una superficie aproximada de Noventa y Seis metros cuadrados con veintiocho decímetros cuadrados (96,28mts2), y sus linderos particulares son: NORTE: Con fachada norte del edificio; SUR: Con el apartamento No. 23 y fachada Sur; ESTE: Con fachada Este del edificio; y OESTE: Con el apartamento No. 21, vacío en fachada, área de circulación, cuarto con boca receptora de basura y foso de ascensores.
Alega la parte actora que el referido contrato de Opción de Compra Venta, el cual fue acompañado como documento fundamental de la demanda, fue celebrado en fecha 21 de enero de 2013, por documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 39, Tomo 11 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; que el precio de la venta fue pactado por la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00), que debían ser pagados en cheques de gerencia, en un plazo no mayor de Noventa (90) días continuos y subsiguientes, más treinta (30) días de prórroga en caso de ser necesario, de los cuales se entregó la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) en calidad de arras y posteriormente abonó la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), al pago del precio mediante cheque No. 30155004; que luego en fecha 15 de abril de 2013, efectuó otro abono del precio por una suma igual de dinero, mediante cheque No. 00003263, más la suma de CINCUENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 57.380,00) en efectivo.
Así mismo aduce que para el 01 de marzo de 2013, el Banco Central de Venezuela, aprobó su crédito a largo plazo que solicitó por el Sistema de Fondo de Previsión, Pensiones y Jubilaciones de Trabajadores del BCV, por la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 949.620,00) y para el 04 de abril de 2013, los vendedores hoy parte demandada mediante documento ratifican su decisión de venderle el inmueble por el monto ya acordado; que por otro lado negoció la venta de su propio apartamento y luego de hacer la entrega material del mismo, se quedó sin donde vivir, por lo que los hoy demandados le ofrecieron vivir en el inmueble objeto del presente juicio y debido a la proximidad de la firma del registro aceptó; que solicitadas como fueron las solvencias del inmueble para ir adelantando los trámites solo recibieron evasivas; que debido a que se venció el plazo para firmar el documento, los demandados aumentaron el precio de venta en CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) y si llegaban al año 2014 sin firmar el incremento del precio sería mayor.
Alega la parte actora tuvo que buscar y tramitar todas las solvencias del inmueble para no depender de los vendedores, por lo que, posteriormente, introdujo el documento de compra venta ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador y, a pesar de haber notificado a los vendedores con debida antelación para la fecha de la firma del documento, solo se presentó el ciudadano JOSÉ LUÍS PIÑERO; que desde entonces no ha podido lograr la firma definitiva del inmueble de autos; que el co-demandado le solicitó que cancelara la hipoteca que aun estaba vigente sobre el inmueble, por lo que giró de nuevo un cheque No. 00003287 de fecha 03 de junio de 2015, por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 195.829,00) a favor del Banco Central de Venezuela.
Es por ello que el demandante solicita a este Tribunal ordene a los demandados, en primer lugar, a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta. En segundo lugar, solicitaron al Tribunal que en caso de negarse a efectuar el otorgamiento, la sentencia sirva como título traslativo de propiedad, ordenándose al Registrador Público la protocolización de la sentencia y por último solicitó se condene en costas y costos (sic) a la demandada.
Posteriormente, en fecha 15 de marzo de 2016, el codemandado JOSÉ LUIS PIÑERO CASTILLO al dar contestación a la demanda adujo que convenía en que es cierto que en fecha 21 de enero de 2013, suscribió con quien fuera su esposa un documento de opción a compraventa sobre el inmueble ya descrito con el hoy actor. Así mismo, convino en que el actor les canceló la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) en calidad de arras y que posteriormente otros CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) por abonos en cheque y la suma de CINCUENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 57.380,00) en efectivo.
De igual forma convino en los demás hechos alegados por la parte actora, sin embargo, negó y contradijo la pretensión del actor en el sentido que deba cumplirse el contrato de venta y se les obligue a venderle el inmueble, ya que, el apartamento objeto del presente juicio ha aumentado muy por encima de su valor de venta, por lo que no sería justo que se les obligara a vender al precio inicialmente pactado.
En esa misma fecha, 15 de marzo de 2016 la codemandada NAYIBE YATHALIE VILLEGAS QUEVEDO, al dar contestación a la demanda sostuvo que en efecto celebraron un contrato de opción a compraventa en donde se pactó el precio de venta en UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00), y que el mismo debía cancelarse en los plazos pactados contractualmente; que de conformidad con lo estipulado en la Cláusula Segunda de dicho contrato, la fecha tope para que el comprador cancelara la totalidad del precio era el 21 de mayo de 2013; que el hoy actor hizo saber que formuló un préstamo al Banco Central de Venezuela, el cual fue presumiblemente aprobado más nunca otorgado y que el mismo fue negado como consecuencia de su destitución en el cargo que desempeñaba en el Banco; que las cantidades de dinero entregadas por el comprador hasta el momento de interposición de la demanda ascienden a SEISICIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS NUEVE BOLÍVARES (Bs. 653.209,00); que aunados a los CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) de la entrega inicial arroja un total de UN MILLÓN CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS NUEVE BOLÍVARES (Bs. 1.053.209,00), por lo que frente al precio de venta convenido le falta completar la suma de SETECIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS NUEVE BOLÍVARES (Bs. 746.709,00) que hasta el 21 de mayo de 2013 debía completar.
Alegaron que debido al incumplimiento de esta obligación es lo que impidió que se pueda avanzar a la etapa culminante del proceso de venta del apartamento y por no haber satisfecho el importe del precio de venta acordado, excluía toda posibilidad de ejercer el derecho de adquirir mediante compra el apartamento ya identificado en autos. Además niega, rechaza y contradice sobre el incumplimiento sobre la exhibición de las solvencias y la exigencia del incremento del precio de venta del inmueble. En consecuencia solicitó se declare sin lugar la demanda propuesta.
-III-
Constituye un principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados por las partes. En un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes para que acrediten la verdad de los hechos plasmados, es decir, la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.
Planteada la controversia y trabada la litis en los términos explanados, este Tribunal entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas y a tal efecto considera necesario citar el artículo 1.354 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
De lo aportado por las partes al expediente se debe hacer referencia a los medios de prueba presentados por la actora, quien promovió al momento de interposición de la demanda marcado “A”, el documento contentivo del contrato de opción de compra venta objeto de este juicio, celebrado en fecha 21 de enero de 2013, el cual, al no haber sido impugnado ni cuestionado en modo alguno, se le otorga pleno y absoluto valor probatorio.
Cursa a los folios 17 al 25 marcado con la letra “B”, copia simple del documento de compraventa, mediante el cual el ciudadano JOSÉ LUIS PIÑERO CASTILLO, adquirió dicho inmueble. A dicha documental, al no haber sido objeto de controversia, se le otorga pleno y absoluto valor probatorio.
Al folio 26 marcado con la letra “C”, y folio 41 marcado con la letra “L” documentos expedidos por el Administrador del Fondo de Previsión, Pensiones y Jubilaciones de Trabajadores del Banco Central de Venezuela. Documentos los cuales en vista de que no fueron impugnados ni tachados se les otorga valor probatorio en tanto y cuanto a su contenido.
Al folio 27 marcado con la letra “D”, documento de acuerdo de separación de bienes suscrito por los ciudadanos JOSÉ LUIS PIÑERO CASTILLO y NAYIBE YATHALIE VILLEGAS QUEVEDO en fecha 04 de abril de 2013, dirigido al Departamento de Bienestar Social del Banco Central de Venezuela donde explican que de mutuo acuerdo han decidido vender al ciudadano ÁLVARO ENRIQUE DE JESÚS ÁLVAREZ LÓPEZ, por la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00). A dicha documental se le otorga valor probatorio toda vez que no fue impugnada por medio de ningún medio procesal.
Al folio 28 marcado con la letra “E” documento suscrito por el ciudadano ÁLVARO ENRIQUE DE JESÚS ÁLVAREZ LÓPEZ en fecha 12 de abril de 2013 en donde declara haber recibido de la ciudadana SENAIDA COROMOTO PLAZ, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), mediante cheque Nº 30155004 a nombre de JOSÉ LUIS PIÑERO, señalando de forma expresa y manifiesta como abono al saldo del precio de venta del inmueble en virtud de su imposibilidad actual de obtener la solvencia de Hidrocapital y señalando además extender el plazo de treinta (30) días continuos a partir del 12 de abril de 2013. A dicha documental se le otorga valor probatorio toda vez que no fue impugnada ni tachada conforme a lo previsto en el ordenamiento positivo civil vigente.
Al folio 29, marcado con la letra “F” copia simple del cheque Nº 30155004 del Banco Mercantil librado por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00); asimismo al folio 30 marcado con la letra “G” riela copia simple del cheque Nº 00003263 emitido por el Banco Provincial por la misma cantidad de dinero; y al folio 42 marcado con la letra “M” copia simple de cheque Nº 00003287 emitido por el Banco Provincial por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 195.829,15). A dichas documentales se les otorga valor probatorio toda vez que no fueron impugnadas ni formaron parte del contradictorio en este juicio.
A los folios 31 al 37, marcado con la letra “H” copia simple de documento de compraventa entre los ciudadanos ÁLVARO ENRIQUE DE JESÚS ÁLVAREZ LÓPEZ y SENAIDA COROMOTO PLAZ, quedando inscrito bajo el Nº 2013.706, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 214.1.1.10.4618 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, de Registro de Vivienda Principal. A dicha documental, toda vez que no fue impugnada ni tachada se le otorga valor probatorio.
A los folios 38 y 40 marcados con las letras “I” y “K” respectivamente, copias simple de mensaje enviado por correo electrónico. A dichas documentales se les otorga un valor de indicio conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil toda vez que no fueron ni promovidas ni impugnadas conforme a lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.
Al folio 39 marcado con la letra “J”, constancia de recepción para traslado emitida en fecha 26 de noviembre de 2013 por el Registro Público del Quinto Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital. A dicha documental se le otorga valor probatorio toda vez que no fue objetada en el transcurrir del juicio.
Al folio 43 marcado con la letra “N” copia simple de planilla de depósito en efectivo y cheque del Banco Central de Venezuela Nº 33290 de fecha 10 de junio de 2015. A dicha documental se le otorga valor probatorio toda vez que no fue objetada en el transcurrir del juicio.
Al folio 44 marcado con la letra “Ñ” copia simple de denuncia ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas de fecha 03 de junio de 2013, este Tribunal considera que la documental aludida no se encuentra dirigida a aportar algún aspecto relevante del mérito de lo controvertido por lo que se desecha del mismo.
Cursa a los folios 188 y 195 copias certificadas remitidas por el Registrador Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, al cual este Tribunal le otorga valor probatorio por no haber sido impugnadas ni haber sido objeto de controversia.
Con respecto al informe proveniente de la SUDEBAN, el cual se encuentra inserto a los folios 198 al 201, este Tribunal observa que del mismo solo se evidencia el gestionamiento de la información requerida en la fase probatoria.
Cursa a los folios 202 y 205 informe remitido por el Banco Central de Venezuela, al cual este Tribunal le otorga valor probatorio, por no haber sido impugnado ni tachado, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del que se resaltan primeramente la aprobación de un crédito a largo plazo y luego la destitución del cargo que desempeñaba el hoy actor en esa Institución.
Cursa a los folios 206 y 208 informe remitido por el Mercantil, C.A., Banco Universal, este Tribunal observa que la evacuación de la prueba y el estado de cuenta que se anexa pertenece a una ciudadana de nombre SENAIDA PLAZ quien no es parte en el juicio y quien participó en el debate con carácter de testigo, por lo tanto se desecha del contradictorio.
En relación a las testimoniales promovidas por la parte actora, las cuales fueron debidamente evacuadas se observa que las declaraciones de los testigos concuerdan entre sí y son contestes en conocer a las partes contendientes en este juicio, así como en resaltar, primero la aprobación del crédito que solicitara el actor, y luego el incumplimiento de la demandada en otorgar las solvencias pertinentes entre otras. En atención a ello este sentenciador valora los aludidos testimonios por merecer confianza en quien suscribe con tal carácter y no haber contradicciones en los dichos..
-IV-
Cumplidas con las distintas etapas del procedimiento se observa que tanto la doctrina como la jurisprudencia patria han considerado que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Básicamente, en este tipo de negocios, el vendedor promete vender y el comprador se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, existiendo la posibilidad de entregar parte del precio en calidad de arras y pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
Precisado lo anterior es oportuno señalar que de autos surge que fueron hechos no controvertidos la existencia de la relación contractual así como las obligaciones que se derivaron de los mismos para los contratantes respecto al bien de marras. Asimismo la parte accionante alegó el supuesto incumplimiento por parte de los vendedores aduciendo no haber cumplido con sus obligaciones como es la de entregar la documentación pertinente a fin de la protocolización del documento definitivo de venta, así como la de tener el inmueble libre de gravámenes para el momento de la venta definitiva, lo cual quedó evidenciado con la evacuación de las testimoniales. Al respecto, este Tribunal considera indispensable hacer una revisión de las cláusulas del contrato, entre las cuales destacan las cláusulas Segunda, Tercera y Sexta las cuales señalan:
“SEGUNDA: El precio fijo de compra será la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs.1.800.000,00), pagaderos de contado, en cheques de gerencia, en un plazo no mayor de noventa (90) días continuos y subsiguientes contados a partir de la presente fecha más treinta (30) días de prórroga en caso de ser necesarios.”
“TERCERA: (…) ‘Así mismo EL PROPIETARIO se compromete a entregar a EL OPTANTE todas las solvencias que corresponden al INMUEBLE.”
“SEXTA: EL PROPIETARIO entregará desocupado EL INMUEBLE libre de todo gravamen y pasivo al igual que todos los servicios públicos y privados, incluyendo el condominio, totalmente solventes antes de los treinta (30) días de la firma del documento de compra ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo obligándose al saneamiento de ley.”
De las cláusulas parcialmente transcritas se desprenden las obligaciones contraídas por las partes relativas a la pretensión planteada en este proceso. Al respecto se observa que las cláusulas tercera y sexta establecen claramente la obligación de los vendedores de tener la cosa libre de gravámenes para la fecha de protocolización. Asimismo en esta cláusula se vuelve a pactar la obligación de tener la cosa libre de gravámenes, en específico, hipotecas por parte de la vendedora para el momento de la venta. Al respecto es conducente transcribir lo estipulado en el artículo 1.159 del Código Civil, que reza:
“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
En este orden de ideas, con lo dispuesto en la cláusula segunda se evidencia la fechas en que se harían exigibles las obligaciones arriba transcritas, la cual se puede determinar al realizar un cómputo de noventa (90) días continuos a partir de la autenticación del contrato, más una prórroga de treinta (30). Tomando en cuenta que la fecha de autenticación del contrato, fecha 21 de enero de 2013, se observa que la fecha del vencimiento del término del contrato fue en fecha 21 de abril de 2013, de manera que quedó del demandado probar que para esa fecha había cumplido con las obligaciones contractuales que le han sido imputadas como incumplidas. Al mismo tiempo correspondió al actor probar, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los supuestos de hecho traídos libelarmente.
De los alegatos de la parte actora se observa que la misma señala que fue él mismo quien tramitó las solvencias del inmueble a pesar de que la parte demandada fue quien se obligó a suministrarlas. El co-demandado JOSÉ LUÍS PIÑERO CASTILLO, por su parte convino y afirmó tales hechos, de manera que se puede evidenciar el incumplimiento de la obligación de entregar la documentación referente a las solvencias para el registro de la venta. Así mismo se hace palpable del dicho de los testigos evacuados en la fase correspondiente que la actora no recibió las solvencias aludidas teniéndose que encargar de gestionarlas personalmente.
Asimismo, tal como se evidencia de las cláusulas transcritas, la demandada se comprometió a que para la fecha de protocolización de la venta, tendría el inmueble libre de gravámenes, obligación que, de acuerdo a lo alegado por la demandante, igualmente fue incumplida por cuanto fue la misma parte demandante quien pagó tal obligación. A tal efecto, la parte co-demandada JOSÉ LUÍS PIÑERO CASTILLO, convino y afirmó tales hechos, de manera que, al evidenciarse que no fue la parte demandada quien pagó la hipoteca con la que se encontraba gravado el inmueble se puede determinar que la demandada incumplió con lo pactado contractualmente.
Con respecto a las cantidades de dinero que han sido pagadas por el actor no hay ningún tipo de objeción por lo que, al no haber formado parte del contradictorio por ser un hecho convenido, debe deducirse que el ciudadano ALVARO ENRIQUE DE JESUS ALVAREZ LOPEZ ha pagado en total la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS NUEVE BOLÍVARES (Bs. 1.053.209,00), por lo que ciertamente para cubrir la totalidad del precio del inmueble restaría pagar la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 746.791,00).
Llama la atención de quien suscribe la endeble defensa ejercida por la parte demandada, ya que en la oportunidad de dar contestación a la demanda procedieron a convenir en una serie de aspectos (incluyendo en la demora en la entrega de las solvencias lo cual constituye uno de los incumplimientos señalados por el actor) y al momento de promover pruebas no lograron traer al proceso siquiera algún indicio dirigido a hacer ver el cumplimiento de las obligaciones que le han sido imputadas como incumplidas. De las actas se hace palpable el pretender probar la eximente de responsabilidad contractual con respecto al hecho de que el préstamo solicitado –por la actora– al Banco Central de Venezuela había sido negado en virtud de la destitución del cargo que desempeñaba, lo cual no se constató en la secuela del juicio sino todo lo contrario.
Establecido lo anterior considera este administrador de justicia que la parte actora dio efectivo cumplimiento a la carga consagrada en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil no siendo así por parte de la demandada quien, como se ha dicho reiteradamente, ha realizado una serie de confesiones que le son adversas para la suerte de este juicio.
-V-
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentó el ciudadano ÁLVARO ENRIQUE DE JESÚS ÁLVAREZ LÓPEZ en contra los ciudadanos JOSÉ LUÍS PIÑERO CASTILLO y NAYIBE YATHALIE VILLEGAS QUEVEDO, todos identificados en el encabezamiento de este fallo. En consecuencia, se ordena: PRIMERO: a hacer la tradición del inmueble mediante el documento de venta definitivo; SEGUNDO: se ordena a la parte actora a pagar el restante del precio convenido en la promesa bilateral de compraventa, es decir, la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 746.791,00); TERCERO: una vez firme el presente fallo, siempre y cuando la parte actora haya pagado con antelación la cantidad transcrita supra, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo establecido en el presente dispositivo ésta decisión servirá de título suficiente de propiedad de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se exime de costas a las partes en virtud de no haberse producido un vencimiento total.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 7 de noviembre de 2016. 206º y 157º.
EL JUEZ,
RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
En esta misma fecha, siendo las 12:56 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
Asunto: AP11-V-2015-001660
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