TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 23 de Noviembre de 2016
206º y 157º

ASUNTO: AP11-V-2014-000015

PARTE ACTORA: YVONNE ALICIA GONZÁLEZ ALMEIDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.801.589.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: HÉCTOR JOSÉ GALARRAGA GIMÉNEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 28.519.
PARTE DEMANDADA: GILBERTO ENRIQUE MAVAREZ ASCANIO y PATRICIA VANESSA PONCE DE MAVAREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, casados y titulares de las cédulas de identidad Nos. 10.828.116 y 16.576.004, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MIREYA GALVIS PEREZ, OSCAR SPECHT SANCHEZ, ELY DAYANA MENDOZA MOGOLLON y ANDREINA VIELMA GALVIS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 16.591, 32.714, 121.997 y 70.417, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
DE LOS HECHOS Y LA PRETENSIÓN
PROCESAL DEL ACTOR

La pretensión objeto de estudio fue presentada en fecha 13/01/2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado, siendo admitida en fecha 20/01/2014, librándose previa consignación de las copias simples requeridas las compulsas de citación, siendo dirigidas mediante comisión de citación al Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (Zamora), con el propósito de practicar la citación personal de la parte demandada.
Mediante auto de fecha 13/05/2014, se agregaron a los autos las resultas de la comisión proveniente del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentiva de la constancia de citación debidamente suscrita por los co-demandados.
En fecha 17/06/2014, compareció al proceso la parte demandada ciudadanos GILBERTO ENRIQUE MAVAREZ ASCANIO y PATRICIA VANESSA PONCE DE MAVAREZ, debidamente asistidos por la Abogada MIREYA GALVIS PEREZ, quienes procedieron a dar contestación al fondo de la demanda, consignando a su vez documento otorgado a los abogados MIREYA GALVIS PEREZ, OSCAR SPECHT SANCHEZ, ELY DAYANA MENDOZA MOGOLLON y ANDREINA VIELMA GALVIS.
En fecha 14/07/2014, la abogada ELY DAYANA MENDOZA apoderada judicial de la parte demandada promovió escrito de pruebas, siendo agregado a los autos en fecha 15/07/2014 y en la misma fecha la parte actora consignó escrito de pruebas.
En fecha 18/07/2014, el apoderado judicial demandante solicitó la reapertura del lapso de oposición a las pruebas, ordenándose agregar a los autos en esa misma fecha las pruebas promovidas por la parte actora y se acordó efectuar un cómputo por secretaría, con el propósito de proveer sobre su petición de reapertura del lapso de oposición, negando su petición, declarando extemporáneo por tardío el escrito de pruebas consignado en fecha 15/07/2014.
Por auto de fecha 18/07/2014, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada y en fecha 29/07/2014, el apoderado judicial de la actora consignó diligencia contentiva de alegatos sobre la falta de pronunciamiento con respecto a su escrito de pruebas, su petición de reapertura del lapso de oposición a las pruebas y la impertinencia de los elementos probatorios promovidos por su contraparte.
Previo cómputo por secretaría el Tribunal mediante sentencia de fecha 29/09/2014, ordenó la reposición de la causa al último día del lapso de promoción de pruebas, por lo que una vez constara en autos la última de las notificaciones, la causa quedaría abierta al lapso de oposición probatoria, declarándose la nulidad de las actuaciones posteriores al día 15/07/2014.
En fecha 29/10/2014, la parte actora se dio por notificada de la decisión de fecha 29/09/2014, solicitando la notificación de su antagonista jurídico, por lo que en fecha 11/11/2014, se libró boleta de notificación dirigida mediante comisión al Juzgado Distribuidor del Municipio Zamora del Estado Miranda, comisión que fue devuelta al Tribunal por falta de impulso procesal.
Previa petición de la parte demandante, en fecha 16/04/2015, se libró nuevamente boleta de notificación dirigida mediante comisión al Juzgado Distribuidor del Municipio Zamora del Estado Miranda y por auto de fecha 17/06/2015, fueron agregadas a los autos las resultas de la comisión contentiva de la notificación de la parte demandada.
En fecha 22/06/2015, el abogado de la parte demandante consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada, oposición que fue desechada mediante decisión de fecha 27/07/2015, siendo admitidas en esa misma fecha las pruebas promovidas por la parte accionada, acordándose la notificación de las partes.
En fecha 04/08/2015, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se “revoque por contrario imperio” la decisión dictada por el Tribunal alusiva a la oposición a las pruebas de la parte demandada, pedimento que le fue negado según sentencia interlocutoria de fecha 24/11/2015, siendo admitidas las pruebas promovidas por la parte demandante por auto de fecha 10/12/2015.
Por auto de fecha 11/02/2016, se acordó la notificación de la parte demandada mediante comisión dirigida al Juzgado Distribuidor del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Guatire, siendo agregadas a los autos sus resultas por auto de fecha 24/05/2016
En fecha 20/06/2016, me avoque al conocimiento de la presente causa.
En fecha 20/09/2016, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes.
II
PARTE MOTIVA

Corresponde a esta Juzgadora analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo y luego la parte demandada en su litis contestación.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Sostiene la ciudadana IVONNE GONZÁLEZ ALMEIDA, parte demandante en este litigio, que suscribió con los ciudadanos GILBERTO ENRIQUE MAVAREZ ASCANIO y PATRICIA VANESSA PONCE DE MAVAREZ, ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, un contrato de opción de compra venta fechado en 09/08/2013, inscrito bajo el No. 09, tomo 112, por medio del cual los prenombrados ciudadanos le ofrecieron en venta un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y números L-42, situado en el piso tres (03) del Edificio denominado L-1, construido sobre el lote etapa 3 del Conjunto La Explanada, situado en la parcela B-1 de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.
Que conforme a la cláusula primera del aludido contrato el precio de la venta fue establecido en la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00), cuyo monto sería cancelado de la siguiente manera: La cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), mediante cheque de gerencia signado con el número 00171836, girado contra la cuenta número 01020127610000022021 del Banco de Venezuela de fecha 19/02/2013, cheque que según alegó la demandante le fue hecho entrega a los demandados al momento del acto de autenticación del contrato de marras.
La cantidad de dinero restante, es decir, la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), sería cancelada a los vendedores, una vez fuese aprobado el crédito hipotecario que la demandante solicitó a través de la institución bancaria BANCO DEL CARIBE, BANCO UNIVERSAL, según quedó establecido en el contrato, monto que sería cancelado a los propietarios al momento de la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna conducente, estableciéndose en la cláusula tercera que el plazo de la opción de compra, sería de noventa (90) días continuos, más una prorroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la suscripción del mismo.
Alegó la demandante que en fecha 24/09/2013, le fue aprobado el crédito por parte del Banco del Caribe, Banco Universal, según anexo consignado al expediente, motivo por el cual procedió a introducir el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, requiriendo así la entrega inmediata por parte de los vendedores de los recaudos necesarios para materializar la venta, requerimiento que fue hecho a través de notificación dirigida a su residencia practicada por la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda.
Que a pesar del tiempo transcurrido y vencido como esta el contrato suscrito entre los vendedores y su persona, ellos se han negado a entregarle los recaudos solicitados y le han manifestado verbalmente, mediante mensajes de texto y correo electrónico, que no procederán a cumplir con sus obligaciones, lo cual le ha impedido continuar con las gestiones indispensables para la culminación de los tramites dirigidos a la entrega del dinero restante a los vendedores.
Razón por la cual procedió a demandar a los ciudadanos los ciudadanos GILBERTO ENRIQUE MAVAREZ ASCANIO y PATRICIA VANESSA PONCE DE MAVAREZ, el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 09/08/2013 ante la Notaría Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, conforme lo previsto en los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.155, 1.159, 1.160, 1.163, 1.167, 1.264, 1.270, 1.271 y 1.273 del Código Civil.

DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte los ciudadanos GILBERTO ENRIQUE MAVAREZ ASCANIO y PATRICIA VANESSA PONCE DE MAVAREZ, asistidos debidamente de abogado procedieron a trabar la litis, alegando en su defensa que la relación contractual con la demandante se inició en el mes de febrero del año 2013, cuando suscribieron un primero contrato de opción de compra venta en fecha 26/02/2013, ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el No. 30, tomo 26.
Que según la cláusula segunda la venta fue pactada por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00), de los cuales la optante entregó en calidad de arras la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), por medio de cheque de gerencia No. 00171638, girado contra la cuenta bancaria No. 010201276100000220221 del Banco de Venezuela, dinero que no devengaría intereses y sería descontado del precio de la venta y el saldo restante sería cancelado por medio de la obtención de un crédito hipotecario solicitado por la optante, el lapso de vigencia del contrario sería de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días adicionales de prorroga contados a partir de la autenticación del contrato.
En la cláusula cuarta del aludido contrato, se estableció que si por razones de incumplimiento tanto del la optante como de los propietarios no se llevaba a cabo la negociación, el que incumpliera pagaría al otro la cantidad DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00), como justa indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento.
Que motivado a la negociación de su apartamento comenzaron a buscar un inmueble para adquirirlo y establecerse con su núcleo familiar, suscribiendo un contrato de opción de compra venta-venta con los ciudadanos WALTHER ARMANDO SALAS y LUZ COROMOTO ZACHMANN DE SALAS, cuyo objeto fue una parcela de terreno y la casa sobre ella construida ubicada en el Conjunto Residencial Los Chaguaramos de la Urbanización Valle Arriba, Municipio Zamora del Estado Miranda, según contrato suscrito en fecha 26/04/2013.
Una vez suscrito el referido contrato la ciudadana IVONNE ALICIA GONZALEZ ALMEIDA, desapareció y no hizo contacto con los demandantes, quienes trataron de ubicarla, no siendo posible y faltando pocos días para el vencimiento del contrato y en vista que la optante no tenía intenciones de cumplir, se vieron en la necesidad de conversar con los ciudadanos WALTHER ARMANDO SALAS y LUZ COROMOTO ZACHMANN DE SALAS, para lograr la anulación del contrato en vista que dependían de la venta de su vivienda para cumplir con este contrato.
Luego la ciudadana IVONNE ALICIA GONZALEZ ALMEIDA, reapareció y les manifestó que ella no puedo realizar la negociación en vista de los problemas de salud de su madre, quien falleció posteriormente, solicitando a los vendedores no le aplicaran la cláusula penal y que le dieran otra oportunidad para cumplir con la opción de compra, que no le hiciesen entrega de la cantidad de dinero contenida en el cheque, para que sirviera de arras en la nueva negociación, siendo así luego de varias conversaciones con la optante, decidieron (demandados) suscribir una nueva opción de compra-venta con fecha 09/08/2013, bajo el No. 09, tomo 112, ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas.
En consecuencia, iniciaron la búsqueda inmediata de otro inmueble para adquirirlo y en fecha 09/07/2013, suscribieron un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos MARIO ZEOLLA LALLA y GUISEPPE ANTONIO ZEOLLA LALLA, con vigencia de noventa (90) días, más treinta (30) días de prorroga el cual vencía en fecha 09/11/2013. Posteriormente, en el mes de octubre de 2013, los ciudadanos MARIO ZEOLLA LALLA y GUISEPPE ANTONIO ZEOLLA LALLA, le manifestaron que debido a los altos índices de inflación que había en el país ellos tomaron la decisión unilateral de no vender el inmueble que estábamos negociando y les devolvieron el dinero que habían entregado en calidad de arras, situación que influyó en su decisión de rescindir la venta de su apartamento con la ciudadana IVONNE ALICIA GONZALEZ ALMEIDA, ya que constituye su vivienda principal y de sus menores hijos.
Motivo por el cual se comunicaron inmediatamente con la optante (actora), para notificarle que en vista que se les había caído su negociación, no podrían cumplir con el contrato de opción suscrito y que a tales efectos se apegarían a la cláusula cuarta del contrato, referido a la devolución del dinero entregado como arras y la cantidad establecido como indemnización por daños y perjuicios ocasionados, muchas fueron las llamadas telefónicas y mensajes por correo electrónico enviados a la ciudadana IVONNE ALICIA GONZALEZ ALMEIDA, para resolver la situación planteada y devolverle íntegramente su dinero según lo pactado en la cláusulas cuarta y sexta del referido acuerdo, siendo imposible ya que la demandante solo quería que le negociaran la vivienda.
En fecha 21/11/2013, compraron dos (02) cheques de gerencia del Banco Provincial, uno por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00) distinguido con el No. 00178073 correspondiente a las arras y el otro por la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00) distinguido con el No. 00178061 correspondiente a la clausula penal, pero la demandante se ha negado rotundamente a recibirlos.
DE LAS PRUEBAS

Se deben valorar las pruebas presentadas por ambas partes; tanto las presentadas junto con el escrito libelar y el escrito de litis contestación, así como las promovidas en el lapso de pruebas, con el fin de cumplir con el imperativo deber del Juez de analizar los elementos probatorios aportados al proceso conforme lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA PARTE ACTORA
a). Pruebas de la parte actora.
1) Consta del folio 10 al folio 18 copia certificada del contrato de opción de compra-venta celebrado entre los ciudadanos GILBERTO ENRIQUE MAVAREZ ASCANIO y PATRICIA VANESSA PONCE DE MAVAREZ (propietarios vendedores) venezolanos, mayores de edad, de estado civil casados y titulares de las cédulas de identidad Nos. 10.828.116 y 16.579.004, respectivamente y la ciudadana IVONNE ALICIA GONZALEZ ALMEIDA (optante), venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad 13.801.589, en fecha 09/08/2013, por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 09, tomo 112, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y números L-42, situado en el piso tres (03) del Edificio denominado L-1, construido sobre el lote etapa 3 del Conjunto La Explanada, situado en la parcela B-1 de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, el referido contrato no fue objeto de impugnación por parte de los ciudadanos demandados, incluso fue reconocido de manera expresa en el acto de contestación a la demanda, hecho que le confiere pleno valor de prueba conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y de su contenido se evidencian las estipulaciones objeto de acuerdo entre las partes conforme al principio de voluntad de contratación establecido en el artículo 1.159 ibídem.
2) Consta del folio 19 al folio 21 en original notificación extrajudicial de fecha 19/11/2013, practicada a petición de la ciudadana IVONNE ALICIA GONZÁLEZ ALMEIDA, por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda con sede el Guatire, con el propósito de infórmale a los ciudadanos GILBERTO ENRIQUE MAVAREZ ASCANIO y PATRICIA VANESSA PONCE DE MAVAREZ, sobre la aprobación del crédito que le fue otorgado por la Institución Bancaria BANCO DEL CARIBE y en tal sentido debían hacerle entrega a la optante de los requisitos pertinentes para introducir ante el Registro Inmobiliario respectivo el documento definitivo de venta, este documento no fue impugnado por la defensa de la parte demandada, por tal razón, debe ser apreciado positivamente en derecho conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, de su contenido se evidencia que la parte actora le requirió en fecha cierta a los demandados los requisitos necesarios para la posterior suscripción del documento definitivo de venta del inmueble.
3) Consta del folio 22 al folio 30 copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de compra-venta que aquí se discute, las cuales emanan del Registro Inmobiliario del Municipio Zamora del Estado Miranda, de fecha 20/10/2005, bajo el No. 16, tomo 08, protocolo primero, estas copias fotostáticas no fueron impugnadas por la parte demandada, siendo así se les confiere pleno valor de prueba conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, del cual se evidencia la titularidad del inmueble a favor de la parte demandada, vale decir, los vendedores del inmueble de marras.
4) Consta al folio 31 copia simple del cheque de gerencia signado con el número 00171836 de fecha 19/02/2013, girado contra la cuenta corriente del Banco de Venezuela No. 01020127610000022021, por la cantidad CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) a nombre del ciudadano GILBERTO ENRIQUE MAVAREZ ASCANIO, adquirido ante esa institución financiera por la ciudadana IVONNE ALICIA GONZALEZ ALMEIDA, titular de la cédula de identidad No. V-13.801.589, el fotostáto objeto de análisis no fue impugnado por la parte demandada, inclusive durante el acto de contestación a la demanda, los accionados hicieron mención a un cheque emitido por el mismo monto, sobre la misma cuenta bancaria, por el mismo concepto, adquirido por la demandante, pero con un número de serie distinto al indicado en su escrito de traba de litis, vale decir, No. 0017138 (ver folio 84). Sin embargo, pareciera tratarse del mismo instrumento mercantil cambiable y que la disparidad del número obedece a un error material de trascripción, lo que si no tiene lugar a dudas es que se trata de la cantidad dada por la demandante a los demandados por concepto de arras.
5) Consta del folio 33 al folio 48 copias simples del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato emanado presuntamente del departamento legal del Banco del Caribe, estos fotostátos contienen una certificación (también en copia simple) que emana de la Notaría Publica Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 30/10/2013, este detalle adminiculado al hecho que no fueron objeto de impugnación por la defensa de la parte demandada, trae como consecuencia que se deban valorar positivamente, ya que enlazadas con los demás elementos probatorios apunta a que ese documento es el posible resultado de las labores conclusivas de la presunta venta objeto de este proceso.
6) Consta al folio 227 copia simple del acta de defunción No. 869 emanada del Registro Civil de la Parroquia Petare, perteneciente a la ciudadana LIBIA DEL CARMEN ALMEIDA LUNA, difunta madre de la ciudadana IVONNE ALICIA GONZALEZ ALMEIDA. Al respecto, este Tribunal considera que este elemento de prueba es irrelevante al fondo de la pretensión aquí debatida, que no es otro que el cumplimiento o no de una obligación contractual celebrada entre las partes con posterioridad al fallecimiento de la precitada decujus, razón por la cual este elemento de prueba debe ser desechado del proceso, ya que no aporta mayor elemento de convicción sobre el fondo de la causa.

b) Pruebas de la parte demandada.

1. Promovió bajo el principio de la comunidad de la prueba, el contenido del contrato de opción de compra venta suscrita entre las partes inserto al folio 10 al 17, haciendo hincapié en el contenido de las cláusulas cuarta y sexta alusivas a la cláusula penal. Sobre este particular la parte demandante, no hizo oposición alguna.
Ahora bien, este Tribunal decidirá respecto a la procedencia o no de la defensa esgrimida por la parte demandada alusiva a la cláusula penal durante la fase motiva de esta decisión, tomando en cuenta que las pruebas una vez consignadas a la causa, no le pertenecen a las partes sino al proceso con el fin de probar las aseveraciones por ellas alegadas, todo ello en base al principio de la comunidad de pruebas esgrimido por las partes en el juicio.
2. Consta del folio 103 al folio 106, impresiones digitales de correos electrónicos o mensajes de datos (email) intercambiados entre las cuentas de correo: ivonnexg@hotmail.com (perteneciente presuntamente a la ciudadana YVONNE ALICIA GONZALEZ ALMEIDA); ponce.patricia83@gmail.com (perteneciente presuntamente a la ciudadana PATRICIA VANESSA PONCE DE MAVAREZ) y delisalazar@gmail.com (Se desconoce a quien pertenece, aun cuando se hace mención a una persona de identificada como Lic. Delia Salazar, quien es ajena a la litis), correos de fecha 31/10/2013, 21/11/2013, 18/12/2013, 19/12/2013 y 20/12/2013, marcados con las letras A, B, C.
En cuanto a este particular, el abogado de la parte demandante se opuso a su admisión, alegando la impertinencia de la prueba, ya que, a su decir, su representada no pretende la devolución del dinero sino el cumplimiento de contrato. Sin embargo, más allá de ello no procedió a impugnar las impresiones digitales que fueron consignadas por su antagonista jurídico, según lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas, cuya norma equipara este elemento de prueba libre al carácter probatorio que poseen las copias o reproducciones fotostáticas del artículo 429 Código Procesal Civil.
Esta situación trae como consecuencia, que la simple oposición genérica a la prueba basándose en la impertinencia, sin atacarla según lo establecido en la tarifa legal, deba apreciarse el contenido de los mensajes y con ellos se establece -en principio- que los demandados mediante esta vía de correo electrónico, intentaron la búsqueda de la entrega de las arras y la conciliación extrajudicial, situación que debe se analizada dentro del contorno de las cláusulas contenidas en el contrato suscrito interpartes.
3. Consta al folio 107 original de los cheques disntiguidos con los números 00178073 por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00) y 00178061 por la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00) ambos provenientes de la entidad Bancaria Banco Provincial, girados contra la cuenta corriente número 0108-0921-59-0900000011. En tal sentido, se aprecia que la parte demandante se opuso a su admisión, alegando que es impertinente, pero nuevamente no señaló en que fundamento de ley basa su ataque, solo se limitó a indicar que no se demanda la resolución del contrato, sino su cumplimiento.
Ahora bien, se trata de sendos documentos mercantiles cambiables que pertenecen a la esfera privada, aún cuando emanan de un ente bancario, que actúa en nombre y representación del cliente o cuenta habiente que solicita sus servicios según sea el caso, siendo así debió impugnarlo conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, situación que no sucedió lo cual trae como consecuencia jurídica que deba valorase positivamente el contenido de los dos (02) cheques aportados al proceso por la parte demandada y de ellos se evidencia que la parte demandada puso a disposición de la parte demandada la cantidad de dinero por concepto de arras y cláusula penal, este hecho debe ser evaluado en contesto general con las cláusulas pactadas en el contrato objeto de litigio.
4. Consta al folio 109 al 117 copias certificadas del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 26/02/2013, por los ciudadanos GILBERTO ENRIQUE MAVAREZ ASCANIO y PATRICIA VANESSA PONCE DE MAVAREZ (propietarios vendedores), venezolanos, mayores de edad, de estado civil casados y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 10.828.116 y 16.579.004 respectivamente e IVONNE ALICIA GONZALEZ ALMEIDA (optante) venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad 13.801.589, ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 30, tomo 26, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido la letra y números L-42, situado en el piso tres (03) del Edificio denominado L-1, construido sobre el lote Etapa 3 del Conjunto La Explanada, situado en la parcela B-1 de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.
Al respecto, este Tribunal observa que el quid del asunto gira en torno al contrato suscrito en fecha 09/08/2013 (folios 10 al 18), ya que el contrato de fecha 26/02/2013, quedo sin efecto legal alguno con la suscripción de un acuerdo posterior, sobre el mismo inmueble, las mismas partes y el mismo monto de venta, situación que hace irrelevante traer a colación este hecho en el proceso, razón suficiente para desecharlo del juicio, ya que no constituye ningún elemento de prueba que permita llevar al Juez a la convicción del cumplimiento de la obligación reclamada en este juicio.
5. Consta del folio 118 al 129 copia certificada del contrato de opción de compra venta de fecha 26/04/2013, así como el acuerdo de anulación de fecha 21/06/2013, ambos celebrado entre los ciudadanos WALTHER ARMANDO SALAS y LUZ COROMOTO ZACHMANN DE SALAS (vendedores) y los ciudadanos GILBERTO ENRIQUE MAVAREZ ASCANIO y PATRICIA VANESSA PONCE de MAVAREZ (optantes), mayores de edad, casados y titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.009.390, 5.565.435, 10.828.116 y 16.576.004, respectivamente, cuyo contrato tuvo por objeto una parcela de terreno y la casa sobre ella construida ubicada en el Conjunto Residencial Los Chaguaramos de la Urbanización Valle Arriba, en el Municipio Zamora del Estado Miranda, parcela No. 36. En cuanto, a la admisión de este documento la parte actora hizo oposición durante el lapso de ley, pero no señaló sobre que norma del Código Procesal Civil, basó su defensa. Sin embargo, este Tribunal advierte que este documento fue suscrito por dos personas que son ajenas a este proceso (tercero), situación que debe ser analizada a la luz del artículo 431 ibídem, ya que estamos ante un documento que posee fecha cierta y aunque fue autenticado no deja de pertenecer a la esfera privada, ya que en su formación no concurren los elementos necesarios indicados en el artículo 1.357 del Código Civil, siendo así, la parte promovente debía ratificar su contenido mediante la prueba testimonial contenida en el artículo 431 del Código Procesal Civil, para mantener a su contraparte con el control de la prueba situación que no sucedió y trae como consecuencia que debe ser desechado de la causa, ya que no posee valor probatorio alguno. Así decide.-
6. Consta del folio 130 al folio 135 copia certificada del contrato de opción de compra venta de fecha 09/07/2013, celebrado entre los ciudadanos MARIO ZEOLLA LALLA y GUISEPPE ANTONIO ZEOLLA LALLA (vendedores) y los ciudadanos GILBERTO ENRIQUE MAVAREZ ASCANIO y PATRICIA VANESSA PONCE de MAVAREZ (optantes), mayores de edad, casados y titulares de las cédulas de identidad Nos. 11.482.351, 10.693.361, 16.576.004 y 10.828.116 respectivamente, cuyo contrato tuvo por objeto una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida ubicada en el Conjunto Residencial Los Chaguaramos de la Urbanización Valle Arriba, en el Municipio Zamora del Estado Miranda, parcela No. 115, con respecto a este documento la parte actora hizo oposición a su admisión, incurriendo en el mismo error de no señalar la norma de ley sobre la cual basa su defensa, asimismo nuevamente este Tribunal se encuentra que este documento corre lamentablemente con la misma suerte del anterior contrato, ya que se trata de otro documento suscrito por terceros que no son parte en el proceso y en consecuencia la parte promovente no hizo lo necesario a los fines de promover la ratificación testimonial, siendo así se desecha del proceso ya que carece de valor probatorio alguno. Así se decide.-
7. Consta al folio 136 misiva o carta de índole privada fechada el mes de octubre de 2013, marcada con la letra “J”, que emanada de los ciudadanos MARIO ZEOLLA LALLA y GIUSEPPE ANTONIO ZEOLLA LALLA, dirigida a la parte demandada donde le manifiestan su deseo de no vender el inmueble objeto del contrato de opción de fecha 09/07/2013. Al respecto, esta Juzgado observa que se trata de otro documento privado que emana de un tercero y que no fue ratificado conforme lo prevé el artículo 431 CPC, por tal motivo se desecha del proceso, ya que carece de valor probatorio alguno. Así de decide.-

DEL CONFLICTO DE FONDO

El quid del asunto debatido en este proceso, se centra en verificar el contenido de las estipulaciones suscritas por las partes con motivo de la celebración del contrato de opción de compra venta de fecha 09/08/2013, así como el cumplimiento de la obligaciones asumidas por la demandante y el presunto incumplimiento o inejecución por parte de la demandada, ya que ambas partes están de acuerdo en la existencia del acuerdo locativo que motivo este litigio, hecho que no es objeto de ningún tipo de debate y por ende esta relevada de probanza alguna.
Comenzaremos por señalar que el tema sobre los contratos de opción compra venta de inmuebles ha sido objeto de diversas discusiones en la doctrina y la jurisprudencia, con el propósito de analizar la intensión, espíritu y propósito de las partes al momento de su celebración y escrituración, todo ello a la luz de la norma jurídica contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que al momento que surgen desacuerdos entre las partes con respecto a sus obligaciones, debe el Tribunal determinar con claridad de que tipo de contrato se trata, verbigracia: un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, con el propósito de verificar la procedencia en derecho de la petición interpuesta ante el órgano administrador de justicia.
Nuestro máximo Tribunal de Justicia ha señalado que cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado, siendo un fallo mero declarativo.
Situación que puede ser aplicable al acreedor hipotecario que se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada o la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. (Sentencia 878/2015, Sala Constitucional, ponencia del magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón).
Es necesario para esta Juzgadora determinar si estamos en presencia de un contrato preliminar, bien llámese de opción a compra o de opción a venta o cualquier otro contrato preparatorio, ya que es preciso analizar sí las partes al celebrar el mismo dejaron implícita o expresamente determinado la necesidad de arribar a un nuevo acuerdo de voluntades para alcanzar la celebración de un contrato ulterior a cuya celebración ayudó el contrato preliminar; de tal manera que, si en el contrato preliminar las partes no previeron la celebración de un contrato ulterior que configurara definitivamente la negociación, el contrato celebrado como preliminar resulta definitivo trayendo otro tipo de consecuencia jurídicas en este asunto.
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO CELEBRADO
ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA VIGÉSIMA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR
DEL DISTRITO CAPITAL, BAJO EL NO. 09, TOMO 112.

Esta Juzgadora debe establecer la verdadera naturaleza del contrato objeto de este litigio, con el propósito de determinar las consecuencias jurídicas de las obligaciones contraídas por las partes en juicio, por lo tanto debemos analizar su intención al amparo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, siendo así tenemos:
En el contrato de marras, las partes lo denominaron como “opción de compra-venta” (folio 13), los demandados de autos se denominaron como los vendedores y la demandante como la optante, según el encabezado del contrato y la cláusula primera, donde los vendedores ofrecen en venta a la optante el apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y números L-42, situado en el piso tres (03) del Edificio denominado L-1, construido sobre el lote Etapa 3 del Conjunto La Explanada, situado en la parcela B-1 de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.
En la estipulación siguiente, que debió ser denominada SEGUNDA, pero por presunto error material de trascripción se denominó de manera repetida “PRIMERA” se estableció: “PRIMERA: El precio de esta venta es la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 630.000,00)” En la cláusula siguiente SEGUNDA: “LOS VENDEDORES” se comprometen en vender a “LA OPTANTE” y está se compromete a comprar y a firmar contrato de opción de compra-venta por el antes identificado inmueble por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00) que serian cancelados de la siguiente manera: a) la cantidad de ciento ochenta mil bolívares exactos (Bs. 180.000,00), en calidad de depósito o arras a su entera cabal satisfacción que “LOS VENDERORES” declaran recibir en este acto de menos de “LA OPTANTE” mediante un (01) cheque de gerencia No. 00171836, Código Cuenta Cliente No. 01020127610000022021, emitido el día 19 de Febrero de 2013 (…) El saldo deudor es por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) que serán cancelados a “LOS VENDEDORES” una vez aprobado el crédito solicitado a través en la institución Financiera Banco de Caribe, Banco Universal, solicitado por “LA OPTANTE”, los cuales serán entregados a “LOS VENDEDORES” en el acto de la protocolización del documento definitivo de compraventa, una vez que el Banco del Caribe, Banco Universal, liquide el crédito por ante la Oficina de Registro Correspondiente.
En cláusula tercera se estableció que el lapso de vigencia del contrato sería de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del contrato, es decir, desde el 09/08/2013 al 09/01/2014.
En la estipulación cuarta establecieron: “En caso de que vencido el plazo de esta Opción de Compra no se llegare realizar por razones imputables a “LA OPTANTE” “LOS VENDEDORES” podrá de pleno derecho y sin notificación de ninguna índole resolver y dejar sin efecto jurídico el presente contrato, quedando en libertad de vender el inmueble a cualquier otro interesado, “LOS VENDEDORES” retendrá la cantidad que recibirá en calidad de arras o garantía, es decir, la cantidad de dieciocho mil bolívares exactos (Bs. 18.000,00) y en caso de que vencido el plazo de esta Opción de Compra-venta, no se llegare a realizar por culpa o razones imputables a “LOS VENDEDORES” estos se obligan a devolver a “LA OPTANTE” la cantidad recibida en calidad de arras o garantía, establecida en La Cláusula Cuarta, más una cantidad igual a titulo de indemnización por daños y perjuicios ocasionados, pactados como Cláusula Penal Convencional el equivalente a la cantidad de dieciocho mil bolívares exactos (Bs. 18.000,00). (Folio 19).
Ahora bien, establecidos up supra, los aspectos mas importantes del contrato en referencia, pasa esta juzgadora analizar cada uno de ellos, para determinar la intención y propósito de las partes al contratar, y por ende su verdadera naturaleza jurídica que lo permita calificar de opción a compra-venta o definitivo de venta.
Al respecto esta Juzgadora con respecto a la defensa de los demandantes, alusiva a la cláusula penal contenida en la cláusula cuarta, que para acogerse a este supuesto contractual tal como establecieron de mutuo acuerdo ambas partes en el contrato conforme al principio de voluntad de contratación (art. 1.159 CC) debían concurrir al efecto dos supuestos de hecho, a saber: i) Que estuviese vencido el lapso de vigencia de ciento veinte (120) días continuos del contrato establecido en la cláusula tercera y ii) Que no se llegara a realizar la negociación de venta independientemente a quien fuera imputable la culpa, ello se establece de la lectura del fragmento de la cláusula cuarta invocada por los mismos demandantes en su defensa “en caso de que vencido el plazo de la opción de compra-venta, no se llegare a realizar”
En tal sentido, se infiere de la revisión de las actas que la parte demandante cumplió con la entrega de la cantidad de dinero inicial pactada en la cláusula segunda, es decir, la suma de CIENTO OCHENTA MI BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), según alegó la parte demandada en su escrito de contestación a la demandada, hecho que resulta suficientemente probado en autos, quedando pendiente el pago de la cantidad de dinero restante, es decir, la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), supeditados -en principio- a la aprobación del crédito hipotecario por parte de la institución financiera BANCO DEL CARIBE, BANCO UNIVERSAL, situación que en teoría debía ocurrir dentro del lapso de vigencia de 120 días siguientes a la vigencia del contrato (cláusula tercera).
Ahora bien, se desprende de la lectura del documento de venta cursante a los folios 32 al 48 que la institución financiara BANCO DEL CARIBE, BANCO UNIVERSAL, aprobó satisfactoriamente el crédito hipotecaria otorgado a la demandante, situación que inclusive conllevó a que ésta practicara en fecha 19/11/2013, por intermedio de la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda una notificación extrajudicial (cuya actuación no fue impugnada por la parte demandada) a los fines de informarle la aprobación del crédito y la premura en la obtención de los requisitos necesarios para finiquitar la venta del inmueble en cuestión.
Por lo tanto, considera esta Juzgadora que nunca se dieron los supuestos necesarios para activar la cláusula cuarta alusiva a la penalidad contenida en el contrato, ya que el contrato se encontraba dentro de su lapso de vigencia cuando los vendedores le manifestaron a la optante su deseo de no venderle el inmueble, según su propia afirmación de hecho (contestación), lapso dentro del cual la ciudadana IVONNE ALICIA GONZALEZ ALMEIDA, le fue aprobado el crédito hipotecario para cancelar la segunda y última parte del pago pactado, recayendo en cabeza de los propietarios la entrega a la optante de los requisitos necesarios para concluir la negociación, situación que según se desprende de autos no sucedió, por lo tanto no es procedente en derecho la petición de aplicación de la cláusula penal. Así se decide. -
Por otra parte, se evidencia de la calificación del contrato objeto de análisis, especialmente de su parte inicial, que los infrascritos asumieron una obligación bilateral, es decir, los vendedores se obligaron a venderle a la compradora, y está por su parte se obligó a comprarle a los vendedores el apartamento indicado en la CLÁUSULA PRIMERA, es decir, que las partes celebraron una verdadera PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA y no una opción unilateral de compra o de venta, cuya característica principal es que una sola parte se obliga en el contrato.
Asimismo, las partes celebraron tal promesa bilateral sobre un apartamento cuyas características declararon conocer en la CLÁUSULA PRIMERA, es decir, que el consentimiento reciproco en contratar recayó sobre ese inmueble y no otro, acordando además un precio de venta que para ese entonces estaba dentro de los parámetros medianamente normales de una negociación por un inmueble con las condiciones del objeto de esta venta, precio que no fue modificado por las partes con posterioridad al segundo intento de negociación que efectuaron, vale decir, se mantuvo el precio, ya que la parte demandada bien pudo incrementar el valor del inmueble en virtud a la inflación y el elevado costo de los inmuebles, pero no lo hizo, manteniendo el mismo precio de venta luego de siete (07) meses del primer intento de venta (26/02/2013), costo que la parte demandante demostró haber satisfecho con la consignación del cheque por concepto del monto inicial al momento de la celebración del contrato (Bs. 180.000,00) así como la aprobación del crédito hipotecario por parte del Banco del Caribe, Banco Universal por la suma de CUATROCIENTOS CINCIENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), restando solamente el perfeccionamiento de la venta mediante la firma del documento definitivo de venta y la tradicional legal de la cosa.
En conclusión, en razón a los razonamientos antes expuestos esta Juzgadora luego de un minucioso análisis del contrato objeto del litigio que las partes a pesar de que denominaron de opción a compra venta, concluye que las mismas celebraron una promesa bilateral de compra venta que por el consentimiento que existió entre las partes sobre el objeto y sobre el precio a pagar, tal operación equivale a una venta definitiva, aunado al hecho de que las partes en el contrato bajo análisis no acordaron para la verificación o perfección de la negociación la realización de un contrato ulterior de compra venta, sino simplemente lo único que quedó pendiente por parte de los llamados vendedores fue la firma definitiva del documento de venta el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte de los vendedores de hacer la tradición del inmueble vendido, de conformidad con lo previsto en el articulo 1.488 del Código Civil, por ende resulta procedente la acción propuesta por la parte demandante ya que existe plena prueba a su favor de la obligación reclamada conforme lo previsto en los artículo 254 CPC y 1.354 CC.- Así se decide.-

III
DISPOSITIVA

En fuerza de las razones que anteceden, este Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, ordena:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA interpuso la ciudadana YVONNE ALICIA GONZÁLEZ ALMEIDA contra los ciudadanos GILBERTO ENRIQUE MAVAREZ ASCANIO y PATRICIA VANESA PONCE DE MAVAREZ, se condena a los vendedores-demandados antes identificados, a cumplir la obligación de protocolizar el documento de compra venta autenticado en fecha 09/08/2013, por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 09, tomo 112, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número L-42, situado en el piso tres (03) del Edificio denominado L-1, construido sobre el Lote Etapa 3 del Conjunto La Explanada, situado en la parcela B-1 de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, en los mismos términos establecidos en el contrato, con la advertencia que en caso de no cumplir voluntariamente dicha obligación, la presente sentencia servirá de título de propiedad suficiente a favor de la compradora-demandante, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Civil.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandante pagar a la parte demandada el saldo restante del precio de venta pactado en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), de acuerdo al crédito bancario aprobado por la Institución financiera Banco del Caribe, Banco Universal y según lo convenido por las partes en el contrato de marras.
TERCERO Se condena en costas a la parte demandada por resulta totalmente vencida en la presente litis conforme lo previsto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se ordena la notificación de las partes en virtud que la presente decisión fue dictada fuera del lapso de ley.
Déjese copia certificada de la presente decisión en aplicación del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y notifíquese déjese copia en el archivo de este Juzgado.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 11º de 1era Inst. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 23 de Noviembre de 2016. 206º y 157º.

El Juez,

Abg. Maritza Betancourt Morales
La Secretaria

Abg. Isbel Quintero

En esta misma fecha, siendo las 12:43 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Isbel Quintero

Asunto: AP11-V-2014-000015