TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 206º y 157º

DEMANDANTE: AURA ELENA GONZÁLEZ DE TERÁN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 3.303.045, inscrita debidamente en el Inpreabogado bajo el Nro. 10.821, actuando en su propio nombre.

DEMANDADA: BRISEIDA NARANJO LEDEZMA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 4.392.963.
DEFENSORA
AD- LITEM: CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO, abogada en ejercicio, inscrita debidamente en el Inpreabogado bajo el Nro. 51.166.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000841

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 1 de julio de 2016, por la abogada CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO, actuando en su carácter de defensora ad- litem de la parte accionada, contra la decisión proferida en fecha 29 de junio de 2016, por el Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la pretensión de desalojo incoada por la parte actora, ciudadana AURA ELENA GONZÁLEZ DE TERÁN, ordenando la entrega del inmueble dado en arrendamiento, actuaciones seguidas en el expediente signado con el Nº AP31-V-2011-000607 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto dictado en fecha 13 de julio de 2016, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la insaculación legal.

Verificada la misma el día 11 de agosto de 2016, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el 19 de septiembre de 2016. Por auto dictado en fecha 20 del mismo mes y año, se le dió entrada al expediente y se ordenó notificar a las partes intervinientes en el presente juicio, con la advertencia, que una vez constara en autos el haberse practicado la última de las notificaciones y la secretaria dejara constancia en el expediente, este Juzgado procedería a fijar, mediante auto expreso, el tercer (3er) día de despacho siguiente a fin de que tuviera lugar la audiencia oral y pública a la cual alude el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Por auto dictado por este Despacho en fecha 8 de noviembre del 2016, se fijó la audiencia oral y pública para el tercer (3er) día de despacho siguiente a la referida data, exclusive, a las once y media de la mañana (11:30 a.m.), la cual se celebró el día 11 de ese mismo mes y año.

II
AUDIENCIA EN ALZADA

Este Tribunal fijó día y hora para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar el día 11 de noviembre del 2016. Así pues, a dicho acto concurrió la abogada en ejercicio AURA ELENA GONZÁLEZ DE TERÁN, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 10.821, parte actora, actuando en su propio nombre y la defensora ad-litem de la parte accionada, la abogada CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO; acto en el cual se dejó asentado lo siguiente:

“…En este estado, expuso sus alegatos en forma oral y pública la abogada AURA ELENA GONZÁLEZ CORDERO, ya identificada, quién actúa en su propio nombre y expuso: “Ratifico los hechos expuestos en el libelo de la demanda, en todo su contenido, tanto de los hechos como el derecho, la cual se incoó en marzo del 2011, respecto a los hechos, la ciudadana arrendataria no canceló once (11) meses del canon de arrendamiento, que habían sido establecidos en el contrato suscrito en octubre del año 2000, estos cánones corresponden a los meses de: febrero a diciembre del 2010, ambos inclusive y enero del 2011, como no tuvo ninguna justificación al atraso del pago, procedió a incoar la demanda de desalojo, hace constar que, desde esa fecha hasta la actualidad, no ha recibido pago alguno, por parte de la arrendataria, siendo el canon fijado por las partes la cantidad de doscientos bolívares (bs. 200,00) mensuales, además, está pagando el condominio del apartamento 2-A, del edificio Los Cuadros, en el Paraíso, igualmente, solicitó a este Tribunal, tenga bien confirmar la sentencia de desalojo, dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medi9das del Área Metropolitana de Caracas, además, que confirme el desalojo de la ciudadana arrendataria”. Es todo. Seguidamente, tomó la palabra la abogada defensora de la parte accionada, ciudadana CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO y expuso: “ En la condición de defensora ad-litem de la parte demandada BRISEIDA NARANJO LEDEZMA, que en vista de no ser posible la localización, a pesar de cumplir los requisitos de Ley y trasladarse al inmueble y enviar las correspondencia respectiva, no fue posible su localización, así como tampoco, se comunicó, es por lo que, a tenor del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ratificó lo dicho en la contestación de la demanda, y que sea declarada con lugar la apelación y sin lugar la demanda”. En este estado, por lo que las partes consideraron suficientes las exposiciones realizadas, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en los siguientes términos. En el sub iudice, se constata la defensora judicial designada cumplió cabalmente sus obligaciones en procura de localización de la parte accionada y las defensas que le impone la Ley. Igualmente, se desprende autos que quedó demostrada la indeterminación el tiempo de la relación locativa que se demanda, por desalojo dada la falta de pago de las mensualidades correspondientes a los meses de febrero a diciembre del año 2010 y enero del año 2011, sin que la parte demandada haya demostrado en autos el pago de dichas pensiones de arrendamiento, lo cual hace procedente la causal de desalojo incoada, que para el momento de incoar la demanda se correspondía con el literal A del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, actualmente prevista en el artículo 91 numeral 1 de la Ley de Regularización y Control para el Arrendamiento de Vivienda, quedando fuera el punto deferido en apelación lo correspondiente al pago de las pensiones locativas, dado a que la parte actora se conformó con lo decidido por el a quo. Con vista a lo anterior, este Juzgado Superior Segundo, le resulta forzoso declarar en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley: PRIMERO: Sin lugar el recurso de apelación ejercido al desprenderse de autos la falta de pago de los cánones de arrendamiento que configura la causal de desalojo invocada. SEGUNDO: Parcialmente con lugar la pretensión de desalojo incoada y en consecuencia, se condena a la parte demandada en hacer entrega a la parte actora del bien inmueble constituido por el apartamento Nro. 2-A, situado en el piso 2, del edificio los Cuadros, ubicado en la Avenida Principal de Las Fuentes, Urbanización el Paraíso, Municipio Libertador, Distrito Capital, totalmente desocupado de bienes y de personas y solvente en los servicios públicos y privados que le son inherentes. TERCERO: Se imponen las costas del recurso a la parte demandada con base al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. El fallo in extenso se agregará al presente expediente dentro de tres (3) días de despacho siguientes a -la presente fecha. Se deja expresa constancia que el presente acto culminó siendo la una y cuarenta y cinco minutos de la tarde (1:45pm)…”

III
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inicia mediante demanda interpuesta en fecha 9 de marzo de 2011 por desalojo, a través del apoderado judicial de la parte accionante, abogado RAUL ALDANA GUERRA contra la ciudadana BRISEIDA NARANJO LEDEZMA, fundamentada en lo siguiente: 1) Que las partes celebraron en fecha 18.10.2000, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble, propiedad exclusiva de la demandante; constituido por un apartamento, ubicado en el piso 2, Nro. 2-A, Av. Principal de Las Fuentes, edificio Los Cuadros, Urbanización el Paraíso, en el Municipio Libertador, Distrito Capital. 2) Que la condición de propietaria del inmueble, deriva por ser heredera legítima del padre, el de cujus PEDRO RAFAEL GONZÁLEZ, según se evidencia de la copia de la planilla sucesoral Nro. 600 de fecha 14.4.1975, documento tramitado ante el Ministerio de Hacienda, Administración Regional de Hacienda, Departamento de Sucesiones, Resolución Nro. 374 de 9 de abril de 1945. Marcada letra “C”. 3) Que la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito fue de seis (6) meses, no prorrogables. 4) Que el canon de arrendamiento fue establecido por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), que en bolívares actuales equivalen a DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00). Que la parte demandada se comprometió a pagar el canon convenido durante la vigencia del contrato suscrito. Que dicho pago debía hacerlo dentro de los cinco (5) primeros días a cada vencimiento. 5) Que sin motivo alguno, la arrendataria (hoy, demandada), dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2010 y enero de 2011, y en virtud de tal situación, la ciudadana AURA ELENA GONZÁLEZ DE TERÁN, realizó múltiples gestiones tendientes a lograr el pago, pero dichas actuaciones fueron infructuosas. 6) Que como consecuencia del vencimiento del contrato y la insolvencia por parte de la arrendataria, la accionante optó por notificarle la no renovación del contrato a través de una correspondencia fechada 1.3.2011, siendo aceptada y firmada por la destinataria, esto, en señal de conformidad. Marcada letra “F”. 7) Que pese al incumplimiento por parte de la arrendataria, esta no se ha visto perjudicada de forma alguna en el uso y disfrute de los servicios públicos propios del inmueble. 8) Que la presente acción se fundamentó en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 9) Que por las razones antes expuestas, solicitó: la rescisión del contrato por falta de pago del canon arrendamiento, aunado al desalojo inmediato del inmueble arrendado, y que la demandada sea condenada al pago de los cánones de arrendamiento vencidos y los que están por vencerse, más los intereses correspondientes; además de la respectiva condenatoria en costas.

Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora consignó los siguientes recaudos:

• Copia certificada del titulo de propiedad del bien inmueble arrendado, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, fechado 30 de noviembre de 1971, bajo el Nro 9, Tomo 30, Protocolo Primero. Marcado letra “B”.

• Copia de la planilla sucesoral Nro. 600 de fecha 14 de abril de 1975, tramitada ante el Ministerio de Hacienda, Administración Regional de Hacienda, departamento de sucesiones, Resolución Nro.374 de 9.4.1975. Marcada letra “C”.

• Copia del acta de defunción Nro. 17, expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia El Recreo, inserta en el folio Nro. 9, del libro original de defunciones de 1984, fechado 20 de diciembre de 2005. Marcado letra “D”.

• Original del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas AURA ELENA GONZÁLEZ DE TERÁN y BRISEIDA NARANJO LEDEZMA, el día 18 de octubre de 2000. Marcado letra “E”.

• Original de la misiva enviada por la demandante a la arrendataria, con la finalidad de solicitarle la desocupación del bien inmueble arrendado, de fecha 1.10.2000. Marcado letra “F”.

La pretensión in comento quedó admitida en fecha 15 de marzo de 2011 por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien ordenó el emplazamiento a la parte demandada, ciudadana BRESEIDA NARANJO LEDEZMA, para que diera contestación a la presente demanda al 2do día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación.

Por solicitud de la parte actora, el tribunal de la causa acordó el día 14.3.2013 la citación por carteles, esto, debido a la imposibilidad de citación personal a la parte demandada. Luego, en fecha 25 de abril de 2013, el representante judicial de la parte accionante, abogado JOSÉ ALFREDO CANELÓN, consignó dos (2) ejemplares del cartel de citación respectivo, debidamente publicados en los Diarios “Últimas Noticias y El Universal”. Seguidamente, el 18 de julio de 2013, la secretaria del tribunal dejó constancia, de haberse dado cumplimiento a las formalidades de publicación, consignación y fijación previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Debido a la no comparecencia de la parte accionada para darse por citada, el apoderado judicial de la parte actora solicitó mediante diligencia de fecha 30.9.2013, la designación de un defensor judicial. Posteriormente, mediante auto fechado 1 de octubre de 2013, el tribunal de la causa designó a la abogada SOLANGE SUEIRO LARA, como defensora ad-litem de la parte demandada.

Luego, mediante decisión proferida en fecha 28.5.2014, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción, fue declarada la nulidad absoluta de todas las actuaciones procesales llevadas a cabo con posterioridad al día 30 de septiembre de 2013, cuando la demandante solicitó la designación de un defensor judicial, a fin de que, asumiera la defensa de la parte accionada, e igualmente decretó la reposición de la causa al estado de que, fuera oficiada la Defensoría Pública con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda, para que esta, designara un defensor judicial o defensora judicial a favor de la demandada, petición que fue negada por la Defensora Pública, por tratarse de un requerimiento de parte. (f. 134-135).

En fecha 18 de diciembre de 2015, fue designada a la ciudadana CLAUDIA SULBEY ADARME, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 51.166, como defensora ad-litem de la parte demandada. Seguidamente, el día 7.4.2016 compareció la preindicada representante legal y consignó su escrito de contestación, contentivo de dos (2) folios útiles, en el cual, negó, rechazó y contradijo tantos los hechos como el derecho alegado por la demandante en su escrito libelar.

Mediante auto de fecha 2 de mayo de 2016, el juzgado a quo procedió a la fijación de los hechos y aperturó la causa a pruebas, de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (f. 168, 169 y 170).

Asimismo, el 16.5.2016, compareció ante el juzgado de la causa la abogada AURA ELENA GONZÁLEZ DE TERÁN, quién actuando en su propio nombre consignó su escrito de promoción de pruebas, ratificando los medios probatorios cursantes en autos.

Una vez concluido el iter procesal y fijación de la audiencia oral y de juicio, el a quo procedió a dictar sentencia en fecha 29 de junio de 2016, en la cual declaró parcialmente con lugar la pretensión de desalojo deducida por la demandante, ordenando a la parte accionada a entregar el bien inmueble arrendado.

Concluida la sustanciación según quedo establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 1 de julio de 2016, por la abogada CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana BRISEIDA NARANJO LEDEZMA, contra la decisión proferida en fecha 29 de junio de 2016, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda.

La sentencia in commento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:

“…Ahora bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la pretensión de desalojo planteada por la demandante, observa este Tribunal que de acuerdo con la cláusula primera su duración fue pactada por el plazo de seis (06) meses fijos, contados a partir del día 01.10.2000, hasta el día 01.03.2001, a cuyo vencimiento, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el lapso de seis (06) meses, a la que hace referencia el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que fue presentada la demanda), toda vez que la relación arrendaticia no excedía de un (01) año de duración, por lo cual la prórroga legal venció el día 01.09.2001.
Por consiguiente, habiéndose quedado la arrendataria y dejado en posesión de la cosa arrendada luego de esa oportunidad, con la anuencia de su arrendadora demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, máxime, cuando advierte libelarmente la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.010, así como enero de 2.011, de lo cual se colige que además continuó percibiendo el pago del canon de arrendamiento luego de concluir la prórroga legal, es por lo que estima este Tribunal que la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo contemplado en el artículo 1.614 ejúsdem.
En atención de lo anterior, la pretensión de desalojo deducida por la accionante se encuentra ajustada a Derecho, ya que para el momento en que fue presentada la demanda, constituía la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, a tenor de lo contemplado en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que fue presentada la demanda).

Esclarecido lo anterior, estima este Tribunal que en vista al principio procesal de la carga probatoria, a la parte actora atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.
…Omissis…
Por lo tanto, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que en virtud del principio procesal de la carga probatoria, al cual alude el artículo 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el simple hecho de negar y contradecir tanto las argumentaciones fácticas como las jurídicas que sostienen la demanda, en modo alguno desvirtúan la prestación reclamada por encontrarse fundada en un instrumento privado reconocido, ni mucho menos invierte la carga probatoria en cabeza de la parte actora, por cuanto constituye un hecho negativo, toda vez que el pago de las cantidades reclamadas en la demanda debió acreditarse en autos durante la secuela del presente procedimiento, sin que se hubiese hecho de esa forma, por lo que esta circunstancia conduce a declarar la procedencia de la pretensión de desalojo fundamentada en la falta de pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas. Así se declara.
Finalmente, en lo que atañe al cobro de los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse exigidos en la demanda, este Tribunal, tomando en cuenta que las causales de desalojo se caracterizan por ser únicas, taxativas e impuestas por el Estado, siendo que el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que fue presentada la demanda), sólo establece como causal de procedencia el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas, sin autorizar al arrendador a reclamar el cobro de las mismas de forma conjunta a la pretensión principal, cuya exigencia sólo es permitida cuando se demanda la resolución de un contrato de arrendamiento, pues el artículo 1.167 del Código Civil, faculta a reclamar los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ellos, conforme lo sostuvo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 669, dictada en fecha 04.04.2003, por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-2891, caso: María Gallo de Perdomo, razón por la que esta circunstancia conlleva a desestimar la reclamación de cobro de los cánones de arrendamiento reclamados libelarmente como insolutos y aquéllos que continuaron venciéndose. Así se declara…”

Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este ad quem los límites en que ha quedado planteado el thema decidendum en el presente caso, el cuál versa respecto a la pretensión por desalojo formulada por la ciudadana AURA ELENA GONZÁLEZ DE TERÁN, alegando que en fecha 18 de octubre de 2000, suscribió un contrato de arrendamiento con la parte accionada, ciudadana BRISEIDA NARANJO LEDEZMA, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, pactándose como canon de arrendamiento la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), que en bolívares actuales son DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00), y cuya vigencia era de seis (6) meses sin prórroga. Siendo el caso que, según lo planteado por la demandante, la arrendataria sin motivo alguno dejó de pagar el canon de arrendamiento que correspondían a los meses de: febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2010 y enero de 2011, y en aras de lograr la cancelación de los cánones pactados, realizó múltiples diligencias pertinentes a tal fin, resultado infructuosas las actuaciones realizadas; y que, en vista de tal situación, procedió en fecha 1.3.2011 a notificarle mediante misiva, a la ciudadana BRISEIDA NARANJO LEDEZMA (hoy, demandada), la no renovación del contrato suscrito, además de solicitarle la entrega del bien arrendado libre de bienes y personas, correspondencia esta, que fue aceptada y firmada por su destinataria en señal de conformidad.

Por su parte, la defensora ad-litem de la demandada, se limitó a negar, rechazar y contradecir los alegatos formulados por la parte actora en su escrito libelar, esto debido a que, no logró comunicarse por ningún medio con la accionada, pese a las diversas gestiones realizadas, incluso apersonándose en el inmueble arrendado.

Indicado lo anterior, pasa este Juzgador a valorar y analizar las pruebas aportadas por las partes -pertinente es destacar que solo hizo uso de su derecho la parte actora, a los fines de resolver el fondo del presente asunto.

Con el libelo:

• Copia certificada del titulo de propiedad del bien inmueble arrendado, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del municipio Libertador, Distrito Capital, fechado 30 de noviembre de 1971, bajo el Nro 9, Tomo 30, Protocolo Primero. Marcado letra “B”. Por cuanto este medio probatorio demuestra la existencia y propiedad del inmueble arrendado y al no ser ilegal e impertinente, este a quem le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se establece.

• Copia fotostática de la planilla sucesoral Nro. 600 de fecha 14 de abril de 1975, tramitada ante el Ministerio de Hacienda, Administración Regional de Hacienda, departamento de sucesiones, Resolución Nro.374 de 9.4.1975. Marcada letra “C”. Mediante esta probanza se verificó el origen del inmueble arrendado, además de comprobar que la arrendadora es heredera del causante Pedro González, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Copia del acta de defunción Nro. 17, expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia el Recreo, inserta en el folio Nro. 9, del libro original de defunciones de 1984, fechado 20 de diciembre de 2005. Marcado letra “D”. Visto que el presente medio probatorio, comprueba el fallecimiento de la madre de la parte actora y por tanto la herencia adquirida es el bien arrendado, lo que demuestra la propiedad por parte de quién acciona y se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Original del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas AURA ELENA GONZÁLEZ DE TERÁN y BRISEIDA NARANJO LEDEZMA, el día 18 de octubre de 2000. Marcado letra “E”. Siendo que el mismo no fue tachado ni impugnado en su oportunidad por la contraparte, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.363 del Código Civil. De allí su pertinencia para demostrar la relación jurídica que vincula a las partes respecto al bien inmueble objeto del contrato, el precio, las condiciones de pago, las obligaciones contraídas recíprocamente y el lapso de duración para que ambas partes dieran cumplimiento al mismo. Así se establece.

• Original de la misiva enviada por la demandante a la arrendataria, con la finalidad de solicitarle el bien inmueble arrendado, de fecha 1.10.2000. Marcado letra “F”. Al verificar la notificación realizada por la actora a la parte demandada, comprobando las solicitudes hechas por la primera en la fecha establecida en la misiva y, por no ser impertinente ni ilegal, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 y 1.370 del Código Civil. Así se decide.

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de esta causa.

Observa este sentenciador que la presente demanda por desalojo fue interpuesta por la ciudadana AURA ELENA GONZÁLEZ DE TERÁN, fundamentándose especialmente –a su decir- una vez que la accionada ocupó el inmueble arrendado, esto, en fecha 1 de octubre de 2000; sin razón o motivo alguno, dejó de pagar el canon convenido correspondiente a los meses: febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre, diciembre de 2010 y enero de 2011; ante dicha situación procedió a realizar diversas gestiones a fin de lograr la cancelación de la mensualidad establecida, resultando infructuosas las actividades realizadas.

La defensora ad-litem de la parte demandada, solo se limitó a negar, rechazar y contradecir los alegatos esgrimidos por la accionada, así como las normas jurídicas sobre las que fundamentó la pretensión, compareciendo a la audiencia efectuada y apelando del fallo dictado.

El contrato de arrendamiento es una relación jurídica, que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas, en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación. (Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Pág. 22.)
Asimismo, el Código Civil en su artículo 1.579 dispone, en relación al contrato de arrendamiento lo siguiente:

Art. 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella.

Visto que las partes convinieron en el contrato de arrendamiento, que el mismo tendría una vigencia de seis (6) meses sin prorroga, los cuales empezarían a ser contados desde el 1 de octubre de 2000 debiendo vencer el 1 de marzo de 2001, sin embargo, la demandante demanda el desalojo del inmueble arrendado, esto debido a que, la arrendataria sin motivo aparente dejó de pagar los cánones de arrendamientos concernientes a once (11) meses, esto es, desde febrero a diciembre de 2010, ambos inclusive y enero de 2011. Siendo así, ya no se estaría en presencia de un contrato a tiempo determinado, sino en un contrato sin determinación de tiempo, y así lo establecen en los artículos 1.599, 1.600, 1.614, del Código Civil:

Art. 1.599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

Art. 1.600: “Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Art. 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupado la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin determinación de tiempo.”

En hilo a lo anterior, Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su libro, “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, pág. 112-114, respecto a los contratos sin determinación de tiempo, aluden a lo siguiente:

“Cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se lo dejó después del vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
…Omissis…

La “indeterminación temporal” de un contrato, no consiste en la falta de tiempo, sino por el contrario, existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuàntico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como sucede con la tácita reconduccíon. Correspondiéndole al Juez, la calificación del contrato, en base al principio Iura Novit Curia.

Determinar si en el caso que nos ocupa, realmente estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o no, es fácil de verificar, ya que el mismo se deriva del texto del contrato al estipularse en una forma clara y diáfana, la vigencia de la relación jurídica en el tiempo. En este sentido cabe destacar que en la CLAUSULA PRIMERA, la cual establece: …Da en arrendamiento a la ARRENDATARIA por un tiempo de seis (6) meses contados desde el 01 de octubre de 2000 hasta el 01 de marzo de 2001, el inmueble de su propiedad, ubicado en la Avenida Principal de las Fuentes, Edificio los Cuadros, Piso 2º, Nº 2-A, el Paraíso, Caracas… Se puede observar que no se estipularon prórrogas al contrato suscrito, siendo aplicable el principio de la terminación del contrato, según lo establecido por el artículo 1.599 del Código Civil, terminado el día 1 de marzo de 2001, empero al haberse iniciado la relación arrendaticia el 1 de octubre de 2000, determina una duración de menos de un (1) año, a lo cual le correspondía una prorroga legal de seis (6) meses a la que hace referencia el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (ley vigencia para el momento de interposición de la demanda), venciendo dicho lapso el 1 de septiembre de 2001, luego de la cual operó la tácita reconduccíon al dejar al inquilino con el uso del inmueble hasta el momento de incurrir en la falta de pago alegada. Así se declara.

Ahora bien, las partes contratantes continuaron su relación arrendaticia, dando cumplimiento a los deberes establecidos, hasta que, la arrendataria quebrantó lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, según el cual, el arrendatario tiene dos obligaciones principales y una de ella, es el deber de pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos; dejando de pagar así, el canon correspondiente a once (11) meses, contados a partir de febrero a diciembre de 2010, ambos inclusive hasta enero de 2011, razón por la cual solicitó el desalojo de bien arrendado. Dicha causal se encuentra prevista en el artículo 34 literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para ese momento), en la forma siguiente:

Art. 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los dos (2) mensualidades consecutivas.

Del precepto normativo transcrito parcialmente se desprende con amplia claridad que el Desalojo puede ser exigido por vía judicial a causa de diversos motivos, entre los cuales se encuentra la falta de pago por dos o más mensualidades consecutivas.

Al respecto, alegó la parte actora que la arrendataria dejó de efectuar el pago de los cánones correspondientes a los meses de: febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2010 y enero de 2011. Siendo así, corresponde solo a la parte actora demostrar los hechos constitutivos de la pretensión, lo cual quedó probado con el contrato de arrendamiento y a la demandada corresponde probar el pago de las pensiones insolutas.
Ahora bien, examinado por este a quem el acervo probatorio presentado por la parte en cuestión, se verificó que no hay evidencia alguna que coadyuve a demostrar la insolvencia de la demandada, respecto de los cánones exigidos. En este punto, considera pertinente para quién aquí decide, traer a colación lo establecido en los artículos 254 y 506, ambos del Código de Procedimiento Civil, relativos a la carga de la prueba:

Art. 254: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella…”

Art. 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Y en concordancia con lo ya indicado, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2001, expediente No. 00-132, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, dejó establecido lo siguiente:

“… El art 506 CPC, complementándose con la primera parte del art 254 eiusdem, reitera el contenido del art 1.354 CC, siendo que las partes de no cumplir validamente con su carga de alegaciones, y como consecuencia de ello no las pueden probar, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo. Para el cumplimiento de las cargas partes, se consagraron una serie de normas que regulan el modo, tiempo y lugar como ellas pueden y deben llevar a cabo sus actuaciones para lograr su cometido. Todas esas normas tienen su inspiración en el hecho que no se puede dejar a ninguna de las partes contendientes, la posibilidad de proceder a su libre arbitrio sin desmejorar la condición de su contrario, y, por ende, sin crear las condiciones para que el proceso devenga caos en anarquía...”.

De tal manera y desde el punto de vista procedimental, éste Sentenciador, ha acogido de manera expresa el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general, según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. Sirviendo de base lo ya aludido y realizado el escudriñamiento a las pruebas correspondientes presentadas por la accionante en la oportunidad para ello, se evidenció la insolvencia de la arrendataria respecto a los meses precedentemente indicados, en tal caso y con base a lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, le corresponde a la parte demandada desvirtuar dichas afirmaciones o en su defecto invertir la carga probatoria en cabeza de la demandante, por cuanto constituye un acto negativo, sin embargo, no realizó ninguna de las dos, confirmando de esta forma lo acordado por el tribunal a quo, resultando procedente la pretensión por desalojo, por lo que, BRISEIDA NARANJO LEDEZMA (hoy, demandada), queda obligada a entregar a la ciudadana AURA ELENA GONZÁLEZ DE TERÁN, el inmueble dado en arriendo totalmente desocupado, libre de bienes y de personas. Así se decide.

En vista de las consideraciones anteriormente señaladas, a este Juzgado le resulta forzoso declarar sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada y en consecuencia, parcialmente con lugar la demanda de desalojo intentada por la parte actora, por cuanto el a quo declaró improcedente el pago de las cuotas insolutas, lo cual no fue recurrido por la accionante, conforme a lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el fallo dictado por el a quo, queda confirmado con la motivación aquí expuesta, y así se dispondrá en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

V
DISPOSITIVO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercida en fecha 1 de julio de 2016 por la abogada CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO, en su carácter de defensor ad-litem de la parte accionada, ciudadana BRISEIDA NARANJO LEDEZMA, contra la decisión proferida en fecha 29 de junio de 2016, por el Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo incoada por la ciudadana AURA ELENA GONZÁLEZ DE TERÁN, contra la ciudadana BRISEIDA NARANJO LEDEZMA, ut supra identificadas. En consecuencia, se condena a la parte demandada en hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento ubicado en el piso 2, Nro. 2-A, Av. Principal de Las Fuentes, edificio Los Cuadros, Urbanización el Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, totalmente desocupado libre de bienes y de personas y solvente en los servicios públicos y privados que le son inherentes.

TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JÍMENEZ
LA SECRETARIA ACC,

SCARLETT RIVAS ROMERO

En esta misma fecha siendo las once y media de la mañana (11:30am), se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia, constante de seis folios útiles (6).

LA SECRETARIA ACC,

SCARLETT RIVAS ROMERO

Nº Exp AP71-R-2016-000841
AMJ/SRR/RR