TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL (C.A.T.J.P.A.M.L.D.C) registrada por ante la Oficina Subalterna del registro Público del tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 26 de enero de 1995, quedando anotado bajo el número 20, tomo 13, del Protocolo Primero y posteriormente modificada por ante la precitada oficina de Registro en fecha 22 de noviembre de 2000, quedando anotada bajo el número 50, tomo 15, del Protocolo Primero, siendo su última reforma de fecha 10 de junio de 2008, la cual quedó anotada bajo el número 49, tomo 29, Protocolo Primero. APODERADOS JUDICIALES: NANCY YSABEL RIVAS ACOSTA y JOSÉ CLEMENTE BOLÍVAR TORREALBA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicios de la profesión, titulares de las cédulas de identidad números V- 10.217.447 y V-9.263.657 respectivamente e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 78.328 y 57.819 también respectivamente.

PARTE DEMANDADA
Asociación Civil sin fines de lucro ASOCIACIÓN CRISTIANA DE JOVENES YMCA DE CARACAS, inscrita ante el Registro de Información Fiscal (RIF) bajó el número J-00070142-3, debidamente inscrita ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 24 de mayo de 1946, bajo el número 76, tomo 10, Protocolo Primero. APODERADOS JUDICIALES: ANIUSKA NAZARETH OCHOA LEÓN, RODOLFO ANTONIO RODRÍGUEZ LANZ, GHISLENE ZOE SANCHEZ MORILLO, OLGA ISABEL GARCÍA RODRÍGUEZ, MAYRA FRANCISCA GUZMÁN OROZCO, MARITZA COROMOTO MOLINA MANZILLA y JOAN CAROLINA GONZALEZ RIVERA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio de la profesión, titulares de las cédulas de identidad números V-6.931.682, V-11.995.707, V-5.285.631, V-18.003.613, V-12.397.389, V-5.301.047 y V-17.059.982 respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 37.058, 75.072, 77.032, 175.049, 178.002, 47.003 y 141.575 también respectivamente.
MOTIVO
RESOLUCIÓN DE CONTRATO

Objeto de la pretensión: tres (3) contratos de opción a compraventa, los cuales versan sobre tres bienhechurías, cada una identificada de la siguiente forma: (i) bienhechurías construidas en Terreno Municipal que se encuentra situado en la Parroquia San Juan, con un Área de Terreno de ONCE MIL DIEZ Y SEIS METROS CUADRADOS (11.016,10 mts2), ubicado en la urbanización “Las Ameritas San Martín”; (ii) bienhechuría situada en la Parroquia Sucre, con un área de terreno de MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (1.575 mts2) y un área de construcción de SEISCIENTOS SESETNA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTIOCHO CENTÍMETROS (664,28 mts2); (iii) bienhechuría que se encuentra ubicada en la Parroquia Santa Rosalía, con un área de terreno de MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (1.575 mts2) y un área de construcción de TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES CON CINCUENTA CENTÍMETROS (353,50 mts2).

I
Se recibieron las presentes actuaciones en fecha 30 de noviembre de 2015 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del recurso de apelación interpuesto el 29 de Octubre de 2015 por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 20 de octubre de 2015 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas relativo al juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL en contra de la Asociación Civil sin fines de lucro ASOCIACIÓN CRISTIANA DE JOVENES YMCA DE CARACAS.

Por auto de fecha 08 de diciembre de 2015 el ciudadano Juez de esta alzada se abocó al conocimiento de la causa, fijando el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la mencionada data para que tuviera lugar el acto de informes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En el acto de informes verificado el 28 de enero de 2016, se dejó constancia de que ambas partes comparecieron por ante este órgano jurisdiccional y consignaron sus respectivos escritos.
Por auto de fecha 15 de julio de 2016, siendo el octavo (8º) día del lapso previsto para las observaciones a los informes, se dejó constancia que sólo la parte demandante hizo uso de tal derecho, por lo que se dijo “vistos”, entrando la causa en estado de sentencia.

Mediante auto de fecha 20 de abril de 2016, esta Alzada difirió el pronunciamiento de la sentencia en el caso de marras para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a la mencionada data.

II
ANTECEDENTES

Mediante libelo admitido el 28 de mayo de 2012 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la ciudadana la CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL demandó por RESOLUCIÓN DE CONTRATO a la Asociación Civil sin fines de lucro ASOCIACIÓN CRISTIANA DE JOVENES YMCA DE CARACAS.

Por diligencia de fecha 17 de julio de 2012, el alguacil del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de la infructuosa citación personal.

A través de diligencia de fecha 04 de abril de 2015, la representación judicial de la parte demandada se dio por citada en el juicio.

Mediante escrito de fecha 13 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda.

Por escrito de fecha 12 de junio de 2013, la parte actora promovió sus respectivas pruebas, pruebas que fueron admitidas en virtud de la declaratoria con lugar del recurso de apelación proferido por el Juzgado Superior noveno en contra del auto de admisión de las pruebas del 26 de junio de 2013 dictado por el Tribunal de la causa.

A través de escrito de fecha 19 de junio de 2013, la representación judicial de la parte demandada promovió sus respectivas pruebas, las cuales fueron inadmitidas por el Tribunal de la causa por extemporáneas, siendo esta inadmisibilidad confirmada por el Juzgado Superior noveno en virtud del recurso de apelación en contra del auto auto de admisión de las pruebas del 26 de junio de 2013 dictado por el a quo.

A través de sentencia de fecha 20 de octubre de 2013, el Juzgado Duodécimo de de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró parcialmente con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL en contra de la Asociación Civil sin fines de lucro ASOCIACIÓN CRISTIANA DE JOVENES YMCA DE CARACAS, ejerciendo recurso de apelación ambas partes, siendo oído el mismo en ambos efectos el 26 de noviembre de 2015.

III
DE LA MOTIVACIÓN

Vista la apelación interpuesta el 29 de octubre de 2015 por la parte demandada y el 12 de noviembre por la parte actora, en contra de la sentencia dictada el 20 de octubre de 2015 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y subsecuente resolución de las mismas.

Se inició el presente proceso con motivo de la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoara la CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL en contra de la Asociación Civil sin fines de lucro ASOCIACIÓN CRISTIANA DE JOVENES YMCA DE CARACAS.

Mediante decisión del 20 de octubre de 2015 el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia de mérito, señalando en su motiva, lo siguiente:

“Siendo la oportunidad procesal correspondiente a los fines de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la actual controversia, el Tribunal pasa a decidir con fundamento en las siguientes consideraciones: Así las cosas, conviene observar lo siguiente: Ahora bien, probar es esencial para salir victorioso de la litis, en el caso de auto, la parte actora pretende la resolución de unos contratos de opción de compra venta sobre los inmuebles identificados en las actas, en virtud de señalar que la demandada no cumplió con la entrega de los documentos necesarios para la suscripción del documento definitivo de compra de venta. Ante esto, la demandada nada probó, en virtud que el momento procesal correspondiente a la promoción de pruebas sus instrumentos fueron declarados por tardío, por lo que en este sentido nada probó al respecto. El artículo 1.133 del Código Civil establece la figura de los contratos, como especie más relevante de los medios de obligaciones. En este sentido, lo preceptúa de la siguiente manera “el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Asimismo, como una de las formas de los efectos o consecuencias de los contratos, como convención libre y lícita de las en comento, regla el Código Civil “Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. En este sentido, ante el estado de una convención entre particulares, aun cuando el modo de funcionamiento de los contratos dependerá en buena medida de las cláusulas pactadas entre las partes, el derecho –en este caso, el derecho de las obligaciones- rige por antonomasia las actuaciones de los tales, desde el proceso formativo de los contratos in commento, como el modo o tipo de desenvolvimiento de las contratantes. De modo que ante el incumplimiento de una obligación por una de las partes contratantes, la otra puede solicitar la resolución del contrato de marras y a su vez, el pago de los daños y perjuicios a que hubiere a lugar por el indicado incumplimiento. Así las cosas, no controvertido la existencia de los contratos aquí en discusión y no habiendo prueba en contrario que haya aportado la demandada en las actas de los argumentos esgrimidos en el libelo referido a la documentación necesaria para la suscripción del contrato definitivo de compra venta, en virtud de la extemporaneidad antes declarada, debe forzosamente declararse resueltos los contratos objetos de la presente causa. Así se decide. En consecuencia de lo anterior se acuerda la devolución de la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOÍVARES (Bs. 750.000,00), que corresponde a la suma pagada por los tres inmuebles de auto. Así mismo, se acuerda la indexación de las cantidades demandadas tomando en cuenta el índice de costo al consumidor, emitido por el Banco Central de Venezuela. En cuanto a las costas, se hará pronunciamiento en el dispositivo del presente fallo. En relación al saneamiento de los inmuebles acá discutidos y esgrimido por la parte actora, se observa de la lectura de los contratos de opción de compra venta, que no fue pactada entre las partes cláusula alguna referida a la misma, por lo que resulta improcedente imputarle tal incumplimiento a la demandada, por lo que debe negarse.”

Declarada parcialmente con lugar la demanda, ejercieron recurso de apelación ambas partes en contra de la referida decisión, el cual fue oído en ambos efectos por auto de fecha 26 de noviembre de 2015, otorgando así plena jurisdicción sobre el caso a este Órgano Jurisdiccional.

En este mismo orden, argumentó la parte accionante en su escrito del libelo de la demanda, entre otros hechos, los siguientes:
• Que las partes suscribieron tres (3) contratos bilaterales de promesa de opción de compra-venta sobre tres inmuebles;
• Que en dichos contratos se estableció el precio de cada uno de los inmuebles, precio que ha pagado la parte demandante en su mitad;
• Que para la fecha de interposición de la demanda no ha sido posible la ejecución definitiva de la compraventa de los inmuebles, lo que comporta un incumplimiento por parte de la accionada, puesto que se acordó que el precio restante sería pagado al momento de sanear totalmente los inmuebles;
• Que la accionada actúa de mala fe puesto que ofreció en venta los inmuebles litigados a la Alcaldía del Municipio Libertador, sin notificación alguna;

Junto al libelo de la demanda, la parte actora consignó los siguientes documentos:
• Marcado con la letra “A”, instrumento poder debidamente otorgado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual acredita el carácter del abogado José Clemente Bolívar Torrealba como apoderado de la actora(folios 12-14);
• Marcado con la letra “B”, instrumento de fecha 07-06-2010 suscrito por ante la Notaria Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito con el número 5 del tomo 41 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual versa sobre un inmueble compuesto de bienhechurías construidas en Terreno Municipal que se encuentra situado en la Parroquia San Juan, con un Área de ONCE MIL DIECISEIS METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTIMETROS (11.016,10 mts2), ubicado en la Urbanización las Ameritas San Martín. Con el mismo, al no ser cuestionado, sino más bien reconocido por la accionada, queda acreditada la existencia de la opción de compraventa suscrita por las partes, cuya resolución se pretende respecto a las mencionadas bienhechurías (folios 15-18);
• Marcado con la letra “C”, instrumento suscrito en fecha 07-06-2010 por ante la Notaria Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito con el número 6 del tomo 41 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual versa sobre un inmueble compuesto de la bienhechuría que se encuentra situado en la Parroquia Sucre, con un Área de Terreno de MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (1.575 mts2) y un área de construcción de SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CON VEINTIOCHO CENTÍMETROS (664,28 mts2) cuya cédula catastral es 01-01-21-U01-023-028-001-000-000-000. Con el mismo, al no ser cuestionado, sino más bien reconocido por la accionada, queda acreditada la existencia de la opción de compraventa suscrita por las partes, cuya resolución se pretende respecto a las mencionadas bienhechurías (folios 19-22);
• Marcado con la letra “D”, instrumento suscrito en fecha 07-06-2010 por ante la Notaria Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito con el número 7 del tomo 41 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual versa sobre un inmueble constituido por una bienhechuría que se encuentra situado en la Parroquia Santa Rosalía con un área de Terreno de superficie de MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (1.575 mts2) y un área de TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTÍMETROS (353,50 mts2), cuya cédula catastral es 01-01-19-U01-007-040-007-000-000. Con el mismo, al no ser cuestionado, sino más bien reconocido por la accionada, queda acreditada la existencia de la opción de compraventa suscrita por las partes, cuya resolución se pretende respecto a las mencionadas bienhechurías (folios 23-26);
• Marcado con la letra “E”, comprobante de pago realizado a favor de la ASOCIACIÓN CRISTIANA DE JÓVENES YMVA DE CARACAS, por un monto de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bsf. 450.024) (folios 27-30), el mismo se valora procesalmente por haber sido aceptado por las partes y estar vinculado al monto a que se refiere el acta del 07 de junio de 2010;
• Marcado con la letra “F”, inspección judicial realizada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, practicada en la sede de la ASOCIACIÓN CRISTIANA DE JÓVNES YMCA, en la que se dejó constancia de varios locales, un taller, un preescolar, un cafetín, un local habitado por cinco personas, etc. Con dicha inspección se pretende demostrar que la propietaria (demandada) “no cumplió con el saneamiento de ley para así poder perfeccionar” los contratos. Dicha inspección practicada por un Órgano Judicial que da fe de sus actos, produce convencimiento en este jurisdicente y con ella solo queda acreditado que para el 18 de noviembre de 2010, el sitio donde se encuentra la sede de la ASOCIACIÓN CRISTIANA DE JOVENES YMCA DE CARACAS se encuentra una diversidad de locales variados (taller, una litografía, un preescolar, etc.)(folios 31-43)
• Marcado con la letra “G”, nota de prensa del diario “EL Nacional” publicada en fecha 10 de octubre de 2011 (folio 44);
• Marcado con la letra “H”, nota de prensa del diario “EL UNIVERSAL” publicada en fecha 12 de octubre de 2011 (folio 46).

Las referidas noticias constituyen un hecho comunicacional, quedando acreditado que el ciudadano director del YMCA manifestó haber ofrecido las instalaciones a la Alcaldía de Libertador y que no se pudo negociar con los concesionarios de San Martín.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, alegando, entre otros hechos, los siguientes:

• Que efectivamente se celebraron los tres (3) contratos a los cuales se refirió la demandante en su escrito de demanda;
• Que conviene en que se acordó en la clausula segunda de dichos contratos que “el tiempo de ejercicio de la presente opción a compraventa es de un (1) año, el cual rige contados a partir de la fecha de autenticación de este documento por ante la notaría pública respectiva”;
• Que conviene en el contenido de la clausula tercera de cada contrato, que especifica de forma detallada la forma en que se realizaría cada pago referente a la compraventa de cada inmueble;
• Que conviene en el contenido de las declaraciones del Director General de la Asociación Civil sin fines de lucro ASOCIACIÓN CRISTIANA DE JÓVENES YMCA DE CARACAS, las cuales rielan en los folios 43 al 44 del presente expediente;
• Que niega, rechaza y contradice que la demandada no haya tramitado, ni obtenido el título supletorio, que acreditaran los derechos de propiedad sobre todas las bienhechurías ampliamente indicadas en los contratos;
• Que niega, rechaza y contradice que la demandada no haya hecho entrega a la demandante del título supletorio sobre las bienhechurías sobre las cuales versan los contratos;
• Que niega, rechaza y contradice que la demandada haya incumplido con las obligaciones contraídas en cada uno de los convenios celebrados;
• Que no es cierto que la demandada haya dado en venta a la Alcaldía del Municipio Libertador los inmuebles objeto de los convenios;

En la oportunidad legal para promover pruebas, la parte demandante hizo valer a su favor, el mérito de las instrumentales consignadas junto al libelo de la demanda, las cuales constan de los contratos de compraventa suscritos por las partes.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas:

• Titulo Supletorio en original del Centro Deportivo y Social YMCA-SAN MARTIN, referido a las bienhechurías ubicadas en la parroquia San Juan, con el objeto de demostrar la existencia del Título Supletorio Suficiente de Propiedad, decretado en fecha 20 de mayo de 1980, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (folios 155-158);
• Título Supletorio en original del Centro Deportivo Juvenil y Social YMCA-Catia, el cual está referido a las bienhechurías ubicadas en la parroquia Sucre, con el objeto de demostrar la existencia del Título supletorio suficiente de propiedad, decretado en fecha 13 de octubre de 1980 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (folios 159-163);
• Copia certificada del asiento número 4 del libro diario del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del día martes 20 de mayo de 1980, el cual demuestra la expedición y la existencia del título supletorio a favor de la demandada y sobre los bienhechurías ubicadas en la Parroquia Santa Rosalía (folios 164-165);
• Marcado con la nomenclatura “B-1”, copia del certificado número 38051, expedido por la Oficina Municipal de Catastro, sobre el Centro Deportivo y Social YMCA-SAN MARTIN, referido a las bienhechurías ubicadas en la Parroquia San Juan, con el objeto de demostrar el cumplimiento a las ordenanzas sobre Catastro Municipal Urbano e Impuestos sobre Muebles Urbanos (folios 166-168);
• Marcado con la nomenclatura “E-1”, copia de la comunicación de fecha 21 de abril de 2010, suscrita por el presidente de la CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL (C.A.T.J.P.A.M.L.D.C), en donde notifica a la accionada su intensión e interés en concretar la negociación, con el objeto de demostrar el reconocimiento por parte de la actora de que la propiedad de dichos terrenos es de la accionada;
• Marcado con la nomenclatura “F-1”, copia del acuse de recibo y comunicación de fecha 30 de septiembre de 2010, suscrita por el ciudadano Martín García, en representación de YMCA-CARACAS, dirigida al ciudadano Domingo Romero, en su carácter de presidente de la CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL (C.A.T.J.P.A.M.L.D.C), en donde le notifica que ha realizado numerosas llamadas a su celular y oficina y en dónde se solicita se concrete una reunión personal, con el objeto de demostrar las gestiones realizadas por la accionada para que se concluyera satisfactoriamente la citada negociación;
• Marcado con la nomenclatura “G-1”, copia de la notificación a través de la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, solicitada por la accionada en fecha 27 de octubre de 2010 y practicada en fecha 29 de octubre de 2010 en la sede de la CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL (C.A.T.J.P.A.M.L.D.C), la cual fue debidamente firmada por el ciudadano Domingo Alberto Romero Castro, y en el cual se dejó constancia de que la accionada tenía en sus manos las solvencias y todos los documentos inherentes al inmueble ubicado en la urbanización Las Américas, Avenida San Martín, Parroquia San Juan, con el objeto de demostrar las gestiones realizadas por la accionada a los fines de impulsar el negocio;
• Marcado con la nomenclatura “H-1”, copia de la notificación a través de la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador solicitada el 27 de octubre de 2010 y practicada el 29 de octubre de 2010 en la sede de la CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL (C.A.T.J.P.A.M.L.D.C), la cual fue debidamente firmada por el ciudadano Domingo Alberto Romero Castro, y en el cual se dejó constancia de que la accionada tenía en sus manos las solvencias y todos los documentos inherentes al inmueble ubicado en la Parroquia Santa Rosalía a los fines de que se lleve a efecto el otorgamiento de documento definitivo, esta prueba fue promovida con el objeto de demostrar las gestiones realizadas por la realización del convenio definitivo;
• Marcado con la nomenclatura “I-1”, copia de la notificación a través de la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador solicitada el 27 de octubre de 2010 y practicada el 29 de octubre de 2010 en la sede de la CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL (C.A.T.J.P.A.M.L.D.C), la cual fue debidamente firmada por el ciudadano Domingo Alberto Romero Castro, y en el cual se dejó constancia de que la accionada tenía en sus manos las solvencias y todos los documentos inherentes al inmueble ubicado en la Parroquia Sucre a los fines de que se lleve a efecto el otorgamiento de documento definitivo, esta prueba fue promovida con el objeto de demostrar las gestiones realizadas por la realización del convenio definitivo;
• Marcado con la nomenclatura “J-1”copia de la comunicación de fecha 25 de noviembre de 2010, suscrita por la ciudadana Yasmín Córdoba, en representación de YMCA-CARACAS. Dirigida al ciudadano Domingo Romero, en su carácter de presidente de la CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL (C.A.T.J.P.A.M.L.D.C), en donde le notifica que por cuanto aun a la fecha no se ha concretado la venta definitiva de los inmuebles agradecería no hacer uso de las instalaciones en ellas construidas, comunicación que fue recibida, firmada y sellada por el ciudadano Domingo Romero, con lo que se demuestra las gestiones realizadas por la accionada para que concluyera positivamente el convenio;

Advierte esta Alzada que todas las pruebas promovidas por parte accionada fueron desechadas por el A-quo por extemporáneas por decisión de fecha 22 de septiembre de 2014.

En el acto verificado (el 28/01/2016) de informes, la parte accionada, adujo entre otros hechos, los siguientes:
• Que por concepto de daños y perjuicios, la accionada está en el derecho de retener las arras que ha recibido de la accionante;
• Que la parte actora nunca demostró que hubiera redactado y presentado ante la Oficina de Registro correspondiente, el documento de venta definitivo;
• Que del acervo probatorio se deriva que la accionada demostró a lo largo del proceso haber cumplido con todas las obligaciones inherentes a los contratos suscritos por las partes.
Estando en la oportunidad legal para presentar informes alusivos al recurso contra la declaratoria parcial de la demanda y sobre la no imposición de cosas, la parte accionante arguyó, entre otros hechos, los siguientes:
• Que correspondía a la parte demandada probar haber cumplido con sus obligaciones;
• Que por no tener la actora interés en adquirir los inmuebles, solicita la declaratoria de resolución de los contratos contraídos por las partes, porque no solicitaron el saneamiento de los inmuebles;
• Que el A-quo debió tomar en cuenta lo dispuesto en el artículo 1.505 del Código Civil.

Vistas y analizadas las pruebas, esta alzada para decidir hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO: La acción por la cual se contrae el presente proceso es la de resolución de contratos de opción de compra venta (todos de fecha 07/06/2010), incoado por la CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL (C.A.T.J.P.A.M.L.D.C), relativos a tres bienes identificados de la siguiente manera: (i) un (1) inmueble compuesto de bienhechurías construidas en Terreno Municipal que se encuentra Situado en la Parroquia San Juan, con un Área de ONCE MIL DIECISEIS METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTIMETROS (11.016,10 mts2), ubicado en la Urbanización las Ameritas, San Martín; (ii) un inmueble compuesto de la bienhechuría que se encuentra situado en la Parroquia Sucre, con un Área de Terreno de MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (1.575 mts2) y un área de construcción de SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CON VEINTIOCHO CENTÍMETROS (664,28 mts2) cuya cédula catastral es 01-01-21-U01-023-028-001-000-000-000; (iii) un inmueble constituido por una bienhechuría que se encuentra situado en la Parroquia Santa Rosalía con un área de Terreno de superficie de MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (1.575 mts2) y un área de TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTÍMETROS (353,50 mts2), cuya cédula catastral es 01-01-19-U01-007-040-007-000-000. Manifiesta la actora, mutatis mutandi, que hizo entrega a la demandada del cincuenta por ciento (50%) del precio total de la venta, correspondiendo a la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bsf 750.000) cumpliendo con la cláusula “TERCERA” de cada uno de los convenios celebrados entre las partes. Además de la petición de resolución, la demandante solicitó la devolución de lo que fue entregado a la aquí demandada (Bsf. 750.000) y el resultante de la indexación.

En el acto de contestación a la demanda (13/05/2013), la representación de la accionada reconoció expresamente los tres (3) contratos de opción de compraventa. Además expresó: “convenimos y reconocemos que el director de la asociación (demandada), Martín García Valdez ofreció las declaraciones insertas a los folios 43 y 44 en fechas 11 y 12 de octubre de 2011 en los Diarios “El Nacional” y “El Universal”, en las que se señala que se ofreció en venta las instalaciones a la Alcaldía del Municipio Libertador”.

Asimismo, el apoderado judicial de la accionada negó, rechazó y contradijo que su representada no hubiese tramitado y obtenido Título Supletorio y que no le hubiese entregado los mismos a la Caja de Ahorros. Por otro lado, adujo la representación de la demandada que desde el 08 de abril de 2010 que acudió a la sede del YMCA-Caracas el ciudadano Domingo Alberto Romero Castro, presidente del Consejo de Administración de la Caja de Ahorros, le propuso al YMCA adquirir los inmuebles por los que se había fijado el monto de UN MILLÓN DE BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 1.500.000), haciendo la aclaratoria de que en dichos bienes habían ciertos espacios arrendados. También alegó la representación de la accionada que no actuó de mala fe y que su patrocinada le notificó a la Caja de Ahorros que tenía en sus manos las solvencias y documentos inherentes al inmueble, aunque no hizo entrega de los mismos a la compradora.

SEGUNDO: revisado el acervo probatorio que fue objeto de análisis, esta Alzada observa que la representación judicial de la parte demandada adujo en su escrito de informes ante esta superioridad que el carácter de documento público de las instrumentales consignadas junto al escrito de promoción de pruebas les otorga pleno valor probatorio pese a haber sido desechadas por extemporáneas por el A-quo.

Al respecto este Órgano Jurisdiccional considera pertinente señalar que si bien la parte accionada invoca el valor probatorio de los instrumentos consignados ante esta Alzada, conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, no se escapa de la vista el hecho de que el valor probatorio de las mismas fue rechazado por el Tribunal de la causa por extemporáneas, y apelada la resolución, quedó confirmada en fecha 05 de marzo de 2014 por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial y desechado por haber sido las mismas consignadas de forma en el tribunal de la causa,.

Sin embargo, ante esta alzada fueron promovidos los Títulos Supletorios de fechas 20 de mayo de 1980, 13 de octubre de 1980 y certificación del Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, tránsito y Bancario expedida el 17 de noviembre de 2011, sobre el asiento número 3 referido a la diarización del Título Supletorio del 20 de mayo de 2011 (cursantes a los folios 155 al 165). No obstante lo anterior, esta alzada actuando conforme al contenido del artículo 26 de la Carta Magna, avanza al examen de los mentados medios sin entrar en disquisiciones profusas y profundas sobre los mencionados instrumentos, los cuales se asimilan al valor probatorio de los documentos auténticos previsto en el artículo 1363 del Código Civil, acreditando aquellos el derecho que tiene la Asociación Cristiana de Jóvenes (YMCA) sobre las bienhechurías edificadas sobre: (i) un terreno municipal que se encuentra situado en la Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, con un Área de ONCE MIL DIECISEIS METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTIMETROS (11.016,10 mts2), ubicado en la Urbanización las Americas, San Martín; (ii) bienhechurías en terreno municipal situado en Parroquia Sucre, con un Área de terreno de MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (1.575 mts2) y un área de construcción de SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CON VEINTIOCHO CENTÍMETROS (664,28 mts2); (iii) bienhechuría en la Parroquia Santa Rosalía con un área de Terreno de superficie de MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (1.575 mts2) y un área de TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTÍMETROS (353,50 mts2) de construcción.

De igual forma, la accionada hizo valer la mencionada ficha catastral (folio 168) sobre el centro deportivo y social YMCA-San Martín, documento que al no ser original no es susceptible de ser hacerlo valer en segunda instancia conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se desestima.

Adicionalmente, la representación de la demandada hizo valer en esta alzada notificaciones (folio 175 al 202) practicadas el 27 de octubre de 2010 por la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Corales; los cuales se desestiman por no constituir un medio de prueba susceptible de ser promovido en segunda instancia conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, ya que, los producidos en autos constituyen fotostatos de notificaciones.

De ahí que, fuera de los mencionados instrumentos antes mencionados y evaluados, habiendo sido declarada inadmisible por extemporáneas los demás documentos promovidos por la accionada que se mencionan en la decisión del A-quo de fecha 20/10/2015, los cuales quedan desestimados.

TERCERO: ambas partes aluden en sus defensas que su contrario incumplió en las obligaciones contraídas en los contratos de opción a compraventa celebrados en fecha 07 de junio de 2010, derivándose de ahí que nunca se contrajera la venta definitiva de los inmuebles sobre los cuales versaron las opciones de compraventa.

Así pues, es necesario equiparar y analizar los incumplimientos alegados por las partes con las pruebas que rielan en autos así como con los deberes legales del comprador y el vendedor.

Al Respecto Esta Alzada Observa:

El Código Civil en los artículos 1486, 1487, 1488 y 1491 regulan, a groso modo, los deberes que nacen al vendedor con relación a los contratos de compraventa en los siguientes términos:

Artículo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
Artículo 1.487.- La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.
Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

Así pues, en los contratos objetos de la litis, se deriva que las partes acordaron en la cláusula “PRIMERA” (de los tres contratos) que: “estará vigente la presente opción a compra hasta que el PROPIETARIO, obtenga las solvencias y documentos inherentes a este inmueble”, sin hacer mención a cuáles solvencias o documentos son las referidas por ellas. empero, en el decurso del proceso las partes aducen que se referían a los títulos supletorios versados sobre cada inmueble objeto de la venta pactada, sin embargo no escapa a esta alzada el hecho de que si los Títulos Supletorios fueron expedidos como lo arguye la parte accionada, en el año 1980, los mismos entonces se encontraban en manos de la vendedora (aquí demandada), por lo que no sería lógico pensar que la condición de venta fuere la obtención de un documento ya existente, siendo entonces en modo inespecífico los documentos a los cuales se refiere la cláusula “PRIMERA” de los contratos objeto de la litis.

Ahora bien, aluce la parte accionante que la demandada no cumplió con su deber de saneamiento, aún cuando ello no fue pactado en el contrato, no hay cláusula en ninguna de los convenios que haga referencia al mencionado saneamiento.

Pero, al revisarse el contenido de los hechos libelados, se desprende que la actora semeja la expresión “sanear” con la obligación de “tener los inmuebles libres de personas y de bienes”, obligación a la que está sometido el vendedor”.

Con respecto al saneamiento, el cual según la accionante comportó el incumplimiento de las obligaciones de la demandada, señala José Luis Aguilar Gorrondona que aquél es la obligación del vendedor de garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa vendida, cosa en el caso de marras queda evidenciado que no se podía cumplir, por cuanto en la inspección ocular extra litem, la cual no fue impugnada por la accionada y que fue practicada el 18 de noviembre de 2010, anterior al vencimiento de los contratos de opción de compra, en sede de uno de los inmuebles objeto de venta, se dejó constancia de que el mismo no se encontraba libre de bienes ni de personas, siendo obvio que la ocupación pacífica de aquél no sería posible, desvirtuando así el alegato de la parte accionada con respecto a que el saneamiento de los inmuebles ya se había realizado.

De modo que, para la referida fecha de la inspección no era posible que, al menos, las bienhechurías de San Martín pudiesen ser entregadas, en caso de haberse verificado la venta, pues se encontraban ocupadas por talleres, herrería, un preescolar, etc. Y la parte vendedora (accionada), tampoco produjo en autos medio probatorio que desvirtuara ese hecho o que a la fecha de interposición de la demanda (04/05/2012), vencido en demasía el plazo para la venta, ya se encontrase libre de personas o bienes todos los inmuebles objeto de los contratos.

Más bien, la parte accionada trata, en el acto de contestación de la demanda, de desvirtuar lo referente al hecho de que los bienes se encontraban ocupados, al agregar un elemento fáctico nuevo: que la parte actora tenía conocimiento de ello, al serle aclarado que habían locales o espacios arrendados y demás instalaciones. Pero en el decurso del proceso la parte demandada no acreditó la verosimilitud de ese hecho.

De manera que, conforme a lo antes señalado y al hecho de que la vendedora no demostró haber entregado a la compradora toda la documentación que se requería para la redacción de los documentos de venta y su protocolización, aunado al hecho de que el plazo de los contratos venció en demasía, resulta procedente la resolución peticionada conforme al artículo 1167 del Código Civil, retrotrayéndose la situación al status quo previo a la suscripción de los contratos de fecha 07-06-2010, resultando procedente la demanda y la apelación de la actora e improcedente el recurso de la accionada, quien debe reintegrar la cantidad global de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bsf 750.000, debidamente indexados.

IV
DE LA DECISION

Por las motivaciones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO: Se MODIFICA, con base en la motivación precedente, la sentencia proferida el 20 de octubre de 2015 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual había declarado parcialmente con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL en contra de la Asociación Civil sin fines de lucro ASOCIACIÓN CRISTIANA DE JOVENES YMCA DE CARACAS, y en su lugar se declara CON LUGAR la demanda;

SEGUNDO: se declaran RESUELTOS los contratos de opción de compraventa celebrados el 07 de junio de 2010 entre la CAJA DE AHORROS DE LOS TRABAJADORES, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL y la Asociación Civil sin fines de lucro ASOCIACIÓN CRISTIANA DE JOVENES YMCA DE CARACAS alusivos a las bienhechurías identificadas ab initio y, como consecuencia de ello, se deberá retrotraer la relación al status quo anterior a la celebración de los mismos. Se condena a la Asociación Civil sin fines de lucro ASOCIACIÓN CRISTIANA DE JOVENES YMCA DE CARACAS deberá reintegrar a la actora la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BSf 750.000), debidamente indexada, para lo cual se ordena la corrección monetaria mediante experticia complementaria del fallo por un solo perito, quien tomará en consideración la tasa establecida para tales fines por el Banco Central de Venezuela tomando en cuenta la fecha de admisión de la demanda (28-05-2012) hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo;

TERCERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada;
CUARTO: se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora;
QUINTO: se CONDENA, en costas a la parte accionada con respecto al presente recurso, así como en costas generales por haber sido vencida totalmente.
Regístrese, Publíquese y notifíquese la presente decisión.
Dada, firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República, a los nueve (09) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016).

EL JUEZ

Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA TEMPORAL

Abg. JEANETTE LIENDO A.

En esta misma fecha, siendo las tres y treinta de la tarde (3:30 p.m.) se publicó y registró la presente decisión.

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abg. JEANETTE LIENDO A

AP71-R-2015-001199
(11.102)
AJCE/JLA/jean