TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp: N° AP71-R-2016-000220

PARTE ACTORA: sociedad mercantil GRUPO BELSU, C.A; debidamente inscrita ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, quedando asentada bajo el N° 04, Tomo 136-A-Cto, en fecha 18 de diciembre de 2007 y el ciudadano ROBERTO BELLELI DEL MONTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.940.069.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos HAYDEE CONTRERAS, ALEJANDRO YEMES y ALEJANDRO YEMES NAVA, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.645, 37.117 y 77.209 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano HENRY HERNAN LÓPEZ ROBLES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 15.149.722.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano JULIO CÉSAR TERÁN MARTÍNEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 82.740.
MOTIVO: DESALOJO (Sentencia Definitiva).-

I
ANTECEDENTES EN ALZADA

Corresponde a éste Tribunal conocer de la presente actuación en virtud del recurso de apelación intentado en fecha 11 de enero de 2016 (58), por el abogado César Terán Martínez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 07 de enero de 2016, proferida por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró, CON LUGAR la demanda y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada, (f. 62 y 63).
Por auto de fecha 04 de marzo de 2016, éste Tribunal le dio entrada al expediente asignándole el No. AP71-R-2016-000220 y se estableció el Vigésimo (20º) día de despacho siguiente al precitado auto, a los fines de que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes. (f. 64).
En fecha 20 de abril de 2016, el abogado Julio César Terán Martínez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó su respectivo escrito de informes (f. 66 al 73 ambos inclusive). Igualmente en esa misma fecha, los abogados Haydee Contreras y Alejandro Yemes, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de informes (f. 74 al 84 ambos inclusive).
Posteriormente en fecha 16 de mayo de 2016, los abogados Julio César Terán Martínez en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y los abogados Haydee Contreras y Alejandro Yemes, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ambos consignaron escritos de observaciones a los informes (f.86 al 91 ambos inclusive).
Por auto de fecha 23 de mayo de 2016, este Tribunal dijo “Vistos” y dejó constancia de que la causa entro en lapso sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, a partir del 18 de mayo de 2016, inclusive (f. 92).
Mediante diligencia de fecha 06 de julio de 2016, el abogado Alejandro Yemes, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó a este Juzgado Superior, decretara in limini litis la medida innominada que posee el local comercial objeto del presente juicio (f. 93 al 98).-
Mediante diligencia de fecha 08 de julio de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada, se opuso a la medida cautelar innominada solicitada por el actor (f. 99).-
Por auto de fecha 18 de Julio de 2016, quien aquí se pronuncia se abocó al conocimiento de la presente causa, y asimismo difiere el pronunciamiento de la presente causa por un lapso de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha del presente auto exclusive (f. 100).-
Mediante diligencia fecha 26 de julio de 2016, el abogado Julio César Terán en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado del auto de abocamiento de fecha 18/07/2016. Igualmente en esa misma fecha el abogado Alejandro Yemes, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado del auto de abocamiento en referencia (f. 101 y 102).-
Siendo la oportunidad para ello, este Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento en los siguientes términos:
II
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Riela del folio 52 al 56 ambos inclusive de la pieza 2/2 del presente expediente, el fallo proferido en fecha 07 de enero de 2016, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró en primer lugar, CON LUGAR, la demanda que por desalojo incoara la sociedad mercantil GRUPO BELSU, C.A y el ciudadano ROBERTO BELLELI DEL MONTE contra el ciudadano HENRY HERNÁN LÓPEZ ROBLES, y en segundo lugar SIN LUGAR, la reconvención propuesta por el demandado; tomando en consideración lo siguiente:

“…Omissis…”
“…I
En la causa seguida por los abogados HAYDEE CONTRERAS, ALEJANDRO R. YEMES, y ALEJANDRO YEMES NAVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 12.645, 37.117 y 77.209, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales la sociedad mercantil Grupo Belsu, C.A., propietario-arrendador del inmueble objeto del juicio y del ciudadano Roberto Belleli del Monte, titular de la cédula de identidad Nº V-2.940.069, en su carácter de arrendatario-subarrendador del mismo inmueble, en contra del ciudadano Henry López, titular de la cédula de identidad N° V-15.149.722, representado por el abogado Julio César Terán Martínez, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 82.740, se celebró en fecha tres (3) de diciembre de 2015, el debate oral y se produjo la decisión, conforme consta en el acta que en esa oportunidad se levanto. Ahora bien, estando en la oportunidad de publicar el fallo completo, conforme lo dispone el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procede a ello, advirtiendo que se hará sin narrativa en acatamiento de esa misma norma. A tal efecto tenemos:
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

La parte demandante sostiene que según documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 2008, asentado bajo el Nº 68, Tomo 100 de los libros respectivos, la sociedad de comercio Grupo Belsu, C.A dio en arrendamiento el inmueble situado en la Planta Baja de la Quinta contigua a la Policlínica Las Mercedes, ubicada en la avenida Principal de las Mercedes, Calle California, Edificio Centro Belsu, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, al ciudadano Roberto Belleli Del Monte, titular de la cédula de identidad Nº V-2.940.069. Que en virtud de la cláusula sexta de este contrato, el ciudadano Roberto Belleli Del Monte, en fecha 11 de abril de 2013, subarrendó al ciudadano Henry Hernán López Robles, según consta de documento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 11 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 29, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Que el ciudadano Henry Hernán López Robles, en su carácter de subarrendador incumplió con las obligaciones adquiridas en el contrato de subarrendamiento al dejar de cancelar los cánones de arrendamiento relativos a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, igualmente, al dejar de cumplir la obligación que tiene de pagar el agua potable que surte la empresa Hidrocapital y además cambió el uso de inmueble objeto de litis de un bar restaurant a una discoteca, lo cual contraviene directamente con lo estipulado en las cláusulas de la relación arrendaticia. La parte demandada, en sus alegatos sostiene en síntesis que cumplió con la obligación contractual de cancelar los cánones de arrendamiento mediante de transferencias bancarias realizadas por medio del banco Banesco a una cuenta de la cual es titular el ciudadano Roberto Belleli Del Monte. Alego además, que en virtud del contrato celebrado por las partes, el subarrendador autorizó al subarrendatario a ejercer en el local toda actividad concerniente y relacionada a un bar, restaurant, arepera, lonchería, pizzería, pastelería y cafetería y todas aquellas relacionadas con el objeto de la compañía, razón por la cual su representado obtuvo la licencia de expedido de licores, y que por lo tanto éste no cambio en modo alguno el destino para el cual es usado el local en cuestión, y que el subarrendador siempre ha tenido conocimiento de esta situación, razón por la cual mal podría en estos momentos desconocer la existencia de estos elementos.
II
PRUEBAS
Durante la causa las partes aportaron los siguientes elementos probatorios:

1. Documento de propiedad debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 26 de septiembre de 2008, anotado bajo el Nº 2008.44, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 241.13.16.1.45, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2008.
2. Estatutos sociales de la empresa Grupo Belsu, C.A.

3. Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 2008, asentado bajo el Nº 68, Tomo 100 de los libros respectivos.
4. Contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 11 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 29, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria.

5. Inspección Ocular realizada por la Notaria Publica Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, realizada fecha 12 de septiembre de 2014.

6. Acta de audiencia de conciliación realizada en fecha 07 de noviembre de 2014, ante la Unidad en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, adscrita al Departamento de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en el Procedimiento Administrativo Previo, signado bajo el Nº MC-0004/10-14.
7. Providencia Administrativa producida por la Unidad en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, adscrita al Departamento de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en el Procedimiento Administrativo Previo, signado bajo el Nº MC-0004/10-14.
8. Reportes emitidos por la empresa de seguridad El Regimiento, C.A.

9. Notificación judicial realizada por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada bajo el Nº AP31-S-2014-011226.
10. Notificación Judicial de fecha 25 de febrero de 2015, a través del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada bajo el Nº AP31-S-2015-000893.
11. Informe Técnico Nº DP-BAR-006-14, producido por la Coordinación Nacional de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, expediente SR-1055-2005.

12. Avisos de cobro de cánones insolutos.

13. Contrato de fecha 11 junio de 2004, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 02, Tomo 41, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
14. Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 26 de febrero de 2007, bajo el Nº 06, Tomo 13, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

15. Contrato de fecha 22 de junio de 2009, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, quedando anotada bajo el Nº 47, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
16. Contrato celebrado en fecha 30 de septiembre de 2011 autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 16, Tomo 135, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.

17. Carta suscrita por el ciudadano Roberto Belleli en donde autoriza al ciudadano Henry Hernán López Robles, a ejercer en el local toda actividad concerniente a un bar, restaurante, arepera, lonchería, pizzería, pastelería y cafetería.
18. Copia simple de las transferencias bancarias relativas al pago del canon de subarrendamiento, de los meses que van desde el mes de agosto de 2014 hasta febrero de 2015.

19. Factura Nº 5726, de fecha 29 de julio de 2014, emitida por el ciudadano Roberto Belleli.
20. Las resultas de las inspecciones practicadas por este Juzgado en la tramitación del cuaderno de medidas.
21. Resultas de la prueba de informes remitida al Banco Banesco, Banco Universal, C.A.
22. Resultas de la prueba de informes relativa a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario.
Durante la audiencia se recibieron las posiciones juradas que fueron absueltas por ambas partes. Igualmente el Tribunal en compañía de los representantes de las partes procedió a observar el video realizado durante la inspección Ocular realizada por la Notaria Publica Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, realizada fecha 12 de septiembre de 2014.

Adminiculando las pruebas y apreciándolas en su conjunto, se establece que entre las partes aquí en conflicto existe un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble situado en la Planta Baja de la Quinta contigua a la Policlinica (sic) Las Mercedes, ubicada en la avenida Principal de las Mercedes, Calle California, Edificio Centro Belsu, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda. Que dicha relación locativa se inició en fecha 11 de junio de 2004, mediante instrumento autenticado. Que las partes estipularon que el uso del local sería el de bar-restaurant al disponer: “3. El arrendatario se obliga a utilizar el Local arrendado únicamente para uso comercial, específicamente para explotar el ramo de BAR-RESTAURANT, comprometiéndose expresamente a no cambiar su destino, sin el previo consentimiento de EL ARRENDADOR que a tal efecto sea dado por escrito. El cambio de destino no autorizado por el Arrendador dará derecho a éste a exigir la Resolución inmediata del presente Contrato”. Que además se estipuló como prohibiciones sobre el uso del mismo en la cláusula 8 lo siguiente: “EL ARRENDATARIO se obliga a no utilizar como hospedaje el inmueble arrendado mediante este Contrato y a no permitir que familia o persona alguna se hospede ni temporal ni definitivamente dentro del mismo. Igualmente, EL ARRENDATARIO no realizará acciones que causen molestas a sus vecinos ni permitirán que terceras personas las realicen. Tomando en consideración que el local arrendado se encuentra adyacente a una Clínica Privada, EL ARRENDATARIO no realizará actividades que causen molestias o perturbaciones a los pacientes de la Clínica ni a los Médicos que laboran en los Consultorios (música, rumores, ruidos, olores, etc) EL ARRENDATARIO no podrá vender, no despacha, ni comercial venta de licores al detal (sic) en ninguna circunstancia o evento. Así mismo el ARRENDATARIO se compromete a no realizar ninguna actividad musical que perturbe a los pacientes de la clínica o que incomode a los médicos y demás profesionales que trabajen en dicha clínica. La falta de cumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de esta cláusula estipulada, será causa suficiente para EL SUBARRENDADOR pueda pedir su inmediata resolución, la entrega inmediata del inmueble completamente desocupado de bienes y personas y el pago de los daños y perjuicios que por tal motivo se deriven, siendo por la exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO, el pago de las costas y costos judiciales o de los gastos extrajudiciales y honorarios de abogado que se ocasionen”.
Igualmente, se establece que en el curso de la relación locativa el arrendatario destinó el local comercial arrendado a la explotación comercial de una discoteca que funcionó temporalmente en el mismo y se identificó como “LEVEL”. Este hecho que quedó demostrado con la inspección ocular realizada por la Notaria Publica Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, realizada fecha 12 de septiembre de 2014 y que fue reconocido por el accionado en el curso del procedimiento administrativo que se siguió previo a este juicio cuando en la misma manifestó: “…no se puede hacer diciendo mentira, porque en el escrito plantea el accionarte que hay una discoteca hablando de tiempo presente, lo cierto es que ya no existe, esa situación no se va dar más porque fue un error que hizo la hija de mi representado…”

Se establece también que el arrendatario realizó mediante transferencias bancarias los pagos de las pensiones de arrendamiento que se han señalado como insolutas.

III
MERITO
En el presente caso se pretende el desalojo de el inmueble situado en la Planta Baja de la Quinta contigua a la Policlinica (sic) Las Mercedes, ubicada en la avenida Principal de las Mercedes, Calle California, Edificio Centro Belsu, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual en su artículo 40 establece las causales de desalojo, destacándose para el presente caso las causales establecidas en los literales a, b y c, los cuales en su orden establecen: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o de (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a sus deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana; c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Ahora bien, en el caso sub iudice, en lo que respecta a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte demandada cumplió fielmente con esta obligación contractual al haber efectuado las transferencias bancarias que cursan en autos acompañadas a la contestación de la demanda y que cursan del folio doscientos treinta y cuatro (234) al folio doscientos cuarenta y uno (241) de la pieza uno del expediente. Siendo así se establece que no se encuentran llenos los extremos de procedencia de la causal contenida en el literal a del artículo 40 del Decreto- Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que exige que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos y así se decide.

En lo relativo al cambio de destino del inmueble se tiene establecido que en el local arrendado funcionó temporalmente una discoteca, uso que además de no estar amparado en lo pactado en el contrato de arrendamiento, resultaba en una abierta inobservancia de la cláusula 8 del contrato y un uso abiertamente reñido con el destino natural del local pues se encuentra contiguo a un centro de salud en el cual se presta el servicio de hospitalización, esta circunstancia permite calificar que por una parte se ha hecho un uso no autorizado contractualmente, y por la otra, tal uso es contrario a las normas elementales de convivencia y solidaridad, así las cosas resulta claro que se encuentran llenos los extremos de procedencia de la causal de desalojo prevista en el literal b del artículo 40 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así se decide.

En cuanto la causal de desalojo relativa a la modificación del inmueble sin la autorización del arrendador. Se advierte que no existen pruebas suficientes que permitan establecer la situación que tenia (sic) el local al inicio del arrendamiento, para poder determinar que se han hecho variaciones al mismo. En razón de ello se estima que no se encuentran llenos los extremos para que proceda esa causal y así se decide.
Ahora bien en cuanto a la reconvención que ha propuesto alegando que el arrendatario el derecho preferente de ocupar el inmueble alegando que se encuentra en el supuesto para que le corresponda una prorroga legal de tres (3) años conforme a Decreto-Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Al respecto debe advertirse que el artículo 26 ejusdem (sic) prevé:

“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o mas (sic) , el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prorroga máxima

Hasta un (1) año 6 meses

Mas (sic) de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Mas (sic) de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años

Mas (sic) de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se consideran a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canones, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”.
Ahora bien, la interpretación de esta norma debe ocurrir en armonía con la teoría general de los contratos basada en la fuerza de ley que estos tienen entre las partes, en el deber de las mismas de ejecutarlos de buena fe y en el derecho de resolverlos o exigir su ejecución judicialmente, cuando se produce el incumplimiento de un contrato bilateral. Estas circunstancias impiden que el arrendatario que se encuentre incurso en el incumplimiento del contrato tenga derecho a la prorroga legal. Así y siendo que como se estableció anteriormente en el presente caso el arrendatario incumplió el contrato al destinar el inmueble a un uso distinto del pactado y contrario al que por naturaleza puede ser propio del mismo, violando además los deberes de solidaridad y convivencia, se establece que el arrendatario no tiene derecho a la prorroga legal y así se decide.
IV
DECISIÓN
Con fundamento en los razonamientos que anteceden el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda y SIN LUGAR la reconvención intentada por la parte demandada en su escrito de contestación y como consecuencia de ello se condena a la demandada, a entregar libre de bienes y personas el inmueble constituido por el local situado en la Planta Baja de la Quinta contigua a la Policlínica Las Mercedes, ubicada en la avenida Principal de las Mercedes, Calle California, Edificio Centro Belsu, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda.
Con fundamento en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas por haber resultado totalmente vencida.-

Regístrese y Publíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a los siete (7) días del mes de enero del año dos mil dieciséis (2016).- Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.-…”

Contra este fallo, en fecha 11 de enero de 2016, el abogado Julio César Terán Martínez, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, apeló de dicha decisión. (f. 58 de la pz. 2/2).-

III
DE LOS INFORMES EN ALZADA Y SUS OBSERVACIONES

Informes de la parte actora reconvenida:

En fecha 20 de abril de 2016, cursante desde el folio 74 al 84 ambos inclusive de la pieza 2/2; los apoderados judiciales de la parte actora ciudadanos Haydee Contreras y Alejandro R. Yemes, consignaron su respectivo de informes argumentando lo siguiente:

“…Nosotros, HAYDEE CONTUERAS y ALEJANDRO R. YEMES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V- 3.562.328 y V-4.089.004, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.645 y 37.117; procediendo con el carácter de Apoderados Judiciales de la sociedad de comercio GRUPO BELSU C.A., suficientemente identificados en autos en su carácter de Propietario-Arrendador; y como representante legal del ciudadano, ROBERTO BELLELI DEL MONTE, ya identificado en autos, en su carácter de Arrendatario-Subarrendador, ambos de un inmueble suficientemente descrito en el escrito libelar, cuya propiedad pertenece a GRUPO BELSU C.A, estando dentro de la oportunidad procesal a que se contrae el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil de nuestros representados en los siguientes apelación, lo cual hacemos en términos:
CAPITULO PRIMERO
LOS HECHOS
Se inicia el presente procedimiento por demanda POR DESALOJO, en la cual se argumento entre otras cosas la existencia de un contrato de arrendamiento entre Roberto Belleli y Henry López, de fecha 11 de abril 2013 (folios 36 al 44) para explotar únicamente la actividad comercial de Bar Restaurant, concretamente para el desarrollo de la sociedad mercantil Fuente de Soda y Restaurant La Policlínica SRL., con el propósito de dotar a la mencionada clínica de un sido decente y limpio, donde los familiares de los pacientes pudiesen proveerse de alimentos y bebidas durante su estancia en la clínica, como ocurre en todas las clínicas de Caracas.
Sin embargo el inquilino demandado en forma abusiva, ha usado el local arrendado para instalar en él una SALA DE FIESTA, UNA DISCOTECA, un NIGHT CLUB, denominada LEVEL CLUB, con expendio de BEBIDAS ALCOHÓLICAS y MÚSICA A TODO VOLUMEN, desde tempranas horas de la noche hasta la madrugada, que en muchos casos empalma con la mañana del siguiente día, donde se observan en las madrugadas y a veces en la mañana especialmente los fines de semana, personas que deambulan alrededor de la POLICLINICA LAS MERCEDES, en estado de ebriedad, con las consiguientes peleas y riñas con saldo de heridos, convirtiendo la zona en foco de violencia, perturbación y alteración del orden público, (circunstancia reconocida por el demandado el día del acto conciliatorio realizado en 07 de noviembre de 2014), donde se toca música en vivo y se ingiere licor hasta altas horas de la madrugada, con la evidente perturbación que ello representa para las actividades normales de una Clínica y el laboratorio anexo, donde tanto los familiares, enfermos, profesionales médicos y paramédicos que allí laboran requieren de un mínimo de tranquilidad y paz; lo que ha venido ocasionando una gran cantidad y permanente quejas de los Médicos, Bioanalistas y otros profesionales que laboran en el Laboratorio Clínico ubicado en el inmueble, así como fuertes y permanentes quejas de la Directiva y demás profesionales que laboran en la Policlínica Las Mercedes, que queda justamente al lado (colindante, pared con pared) del referido inmueble, tal como se desprende de los reportes emitidos por la empresa de seguridad EL REGIMIENTO C.A-, que presta sus servicios en el edificio donde está ubicado el laboratorio, que es el resto del edificio dado en arrendamiento, y las quejas escritas de los profesionales que allí laboran, siendo todos los informes contestes con el ALTO VOLUMEN DE LA MÚSICA, que hacen vibrar los estantes de metal y ventanas desde la media noche, se acompaño INSPECCIÓN OCULAR realizada al efecto por la Notaría Pública Tercera (3*) del municipio Barata del estado Miranda, con fotos y videos anexos, realizada en el referido inmueble en fecha 12 de septiembre de 2014, en horas nocturnas; cuya Inspección Ocular riela a los autos, violando el arrendatario de manera expresa y flagrante, el contenido de la Cláusula Octava del contrato así como los Artículos 8, 21 y 24 de la Ordenanza de Convivencia Ciudadana y el Decreto № 2.217 de fecha 23 de abril de 1992.
Esto quedó plenamente demostrado durante el juicio; tan demostrado quedó, que existe una "confesión extra juicio", realizada en el Acto Conciliatorio celebrado,, ante la Unidad en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, adscrita al Departamento de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, según Procedimiento Administrativo previo, el cual quedó signado con el No MC- 0004/10-14, en fecha 07 de noviembre de 2014, cuya acta escrita riela al 340 al 342 de la pieza 1, donde el representante legal de la parte demandada, debidamente facultado, reconoció plenamente la existencia de la referida DISCOTECA, y lo hizo en los siguientes términos:
“…No se puede hacer diciendo mentira, porque en el escrito plantea el accionante que hay una discoteca, hablando de tiempo presente, lo cierto es que ya no existe, esa situación no se va dar más porque fue un error que hizo la hija de mi representado…”
Como Ud. Puede darse cuenta, el representante legal, está reconociendo sin lugar a dudas la existencia de una DISCOTECA, solo que se ocupa de ponerla en tiempo pasado, y decir que ya la ha quitado, como si de rectificar pudiese borrar el incumplimiento ya consumado.
Esta confesión quedo corroborada además con la Inspección Ocular extralitten (sic) realizada conforme a lo establecido en el artículo 1.429 del Código Civil, por la Notaría Pública Tercera (3°) del municipio Baruta del estado Miranda, con fotos y anexos, (folios 66 al 96 pieza 1) realizada en el referido inmueble en horas de la noche en fecha 12 de septiembre de 2014, donde se evidenció la actividad de discoteca, la música alta y a todo volumen, la venta de licores y el baile, Inspección que fue tomada en cuenta por el Juez del mérito, y a cuyos efectos consta en el cuerpo de la Inspección un CD levantado al momento de la práctica de la Inspección y que pedimos al Honorable Juez de Alzada, se sirva revisar dicha Inspección y reproducir el CD anexo a la misma.
Dicha inspección Ocular, era necesaria ante el temor fundado de que desaparecieran en el tiempo los hechos y circunstancias importantes y de interés para este juicio, y que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo para hacer constar ese estado o circunstancia que podían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, tal como se pretendió, pues se observa que después de la Inspección Ocular se desmantelo la Discoteca, y que afortunadamente se dejó constancia previa en la Inspección Judicial realizada por el Juez de la causa en fecha 17 de abril de 2015, lo que se constituye en una plena en el sentido de que no necesita ratificación posterior para su validez.-
Ciudadano Juez, la existencia de la DISCOTECA, no solo quedó demostrado acreditada y plenamente probada, con la confesión hecha por el representante legal del inquilino demandado y con la Inspección Judicial arriba mencionada y que consta en autos, sino también con lo dispuesto por el testigo ciudadano LIBER ALEXIS MÉNDEZ BACHO, ante el Tribunal de la causa, y que riela a los folios 124 al 129, a los cuales lo remitimos respetosamente a los fines de una lectura completa del interrogatorio del testigo referido, para que Ud. Misma, saque sus propias conclusiones.
Aseguro el testigo entre otras cosas lo siguiente:
• Tiene conocimiento de los hechos por ser testigo directo, trabaja en el laboratorio como Coordinador nocturno, tiene 6 años, que el laboratorio colinda con el bar luncheria.
• Que presta sus servicios las 24 horas en los turnos matutinos, vespertino y nocturno;
• La existencia de una discoteca, con venta de licores, y fiestas hasta el amanecer, y parte de la mañana, que genera contaminación sónica y que produce estrés ocupacional a los Bioanalistas y auxiliares, alteración los equipos de medición, produciendo resultados erróneos;
• Que siente temor a agresión física, generación de riñas y disparos, con alteración de la relación entre los miembros de la policlínica y el laboratorio. Que los niveles de tolerancia llegaron al extremo, que los Bioanalistas amenazaron renunciar en masa;
• Que ha sido afectado y su grupo de Bioanalistas por el estrés y temor a perder el trabajo;
• Que el sitio había sido preconcebido como cafetín y no como venta de licores con alteración del orden público;
• Que la distancia entre la Clínica y el bar en línea recta era 5 metros y en recorrido peatonal 20 mts aprox.;
• Que las paredes del bar colindan con las paredes del cuarto de descanso de los Bioanalistas;
• Que presenció la inspección ocular y que dirigió a los funcionarios al cuarto para que constataran el sonido y las vibraciones;
• Que el día cíe la inspección no entró a la discoteca sino que visualizó el baile y la música;
• Que le consta que el local fue clausurado por la alcaldía de Barata colocando un aviso; que las relaciones y la situación mejoró después de la clausura de la discoteca;
• Que el ruido y el alto volumen se hacían a propósito para molestar al personal que reclamaba; que las perturbaciones empezaron en el 2do trimestre del 2014 y cesaron el 31 de octubre de 2014 con el cierre;
• Que solo funciona la venta de comida chatarra y la venta de cerveza; me allí funcionó un
negocio llamado Los Ameros y últimamente estaba siendo utilizado para fiestas alter house.-
• Adicionalmente, la demostración de lo que decimos no sólo se desprende de la declaración de dicho testigo, sino que existen otras pruebas que llevaron al aquo, a la conclusión indudable de lo que hemos denunciado y del INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, tales como:
a) Reporte de la empresa El Regimiento, dedicada a la seguridad y vigilancia del Laboratorio Clínico, los cuales cursan anexos al expediente principal y al cuaderno de medidas, los cuales reproduzco, hago valer en esta alzada.
b) Cartas enviadas por las autoridades competentes de la Policlínica las Mercedes, que en este acto consigno marcada “B”. (folio 343, pieza 1).
c) Informe realizado por el Cuerpo de Bomberos Informe Técnico № DP-BAR- 006-14, producido por la Coordinación Nacional de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, expediente SR- 1055-2005, que doy por reproducido y que riela al cuaderno principal de este expediente. (Folio 216, pieza 1).
d) Copias Certificadas consignadas por el Servicio Municipal de la Administración Tributaria del Municipio Baruta (SEMAT) en respuesta a la solicitud hecha por este despacho, en anexo aparte del cuaderno de resultas, pieza 1 y que doy aquí por reproducidas, y que entre cosas manifiesta:
• En febrero abril y mayo de 2010, mediante inspección se observó actividad de discoteca y talento en vivo excediéndose de la actividad permisada grupo 7 (bar restaurant) se observó maquinas de humo luces de disco, disjey y personal de seguridad, talento en vivo de un tecladista.
• En fecha 25 de febrero de 2011. El SEMAT, dejó constancia que el contribuyente ha pedido una ampliación cambio o anexo de ramo (discoteca) de su licencia de actividad económica, ello sin cumplir con la consignación de los recaudas pertinentes y sin embargo al realizar la solicitud consideró estar permisado para dicho cambio y lo realizó.
• En fecha 23 de julio de 2014, según acta 199, /111/2014, FSBRLPC, admite que ejerce actividades de bar restaurant y discoteca, y que están a la espera a que se realice el anexo de ramo de discoteca.
• El 3/11/14, ratifica que en su caso que en su caso tramitaran ante el SEMAT, todo lo conducente para lograr dicho anexo.
e) Fotos y videos que rielan a los autos, especialmente las anexas a la Inspección Ocular extralitten (sic). (folios 344 al 351, pieza 1).
f) Y por último la Inspección Judicial realizada por este Tribunal a quo en fecha 17 de abril de 2015, en la cual pudo comprobar:
• Que el inmueble se encuentra desocupado e inactivo para él fin fue alquilado.
• Que dicho inmueble se encuentra sucio, con mal olor y expuesto al deterioro.
• Que la cocina de dicho inmueble se encuentra inactiva, sucia y en franco deterioro, lo que hace ver que no funciona el restaurant para lo que fue arrendado. • Que en el inmueble se encuentra una cantidad de chatarra, basura y otros objetos incompatibles con la actividad de bar-restaurant.
• Que en el inmueble existe exhibición y expendio de diferentes tipos y grados de bebidas alcohólicas a toda hora.
• Que en el inmueble se encuentra instalada una especie de tarima para el funcionamiento del Disjey.
• Que en el inmueble todavía se encuentran cometas de sonido y botellas de licor vacías.
• Que el inmueble no está siendo destinado para los fines a los cuales fue arrendado y por cuyo motivo el arrendador comprometió su consentimiento.
Como Usted comprenderá, para el momento en que se hace la Inspección Judicial por el Juez de la causa, la Discoteca estaba siendo desmontada, previendo la visita del Juez de la causa, la permanecían suficientes evidencias que demostraban la existencia de la DISCOTECA, tales como la tarima para el DISJEY, las cornetas, botellas de licor vacías, demostrándose igualmente que el local no estaba siendo utilizado como RESTAURANTE, que sirviera a la clínica.
Honorable Juez, solo le pedimos que se imagine, (hecho cancelado), Dios no lo quiera, de requerir los servicios de la Clínica para Ud, o para un familiar o amigo, tuviera que lidiar con borrachos y música a todo volumen, es de eso de lo que trata este juicio y que atinadamente el juez en su sentencia define como
“UNA VIOLACIÓN A LOS DEBERES DE SOLIDARIDAD Y CONVIVENCIA”.
Dijo el Juez en la recurrida entre otras cosas lo siguiente:
…Omissis…
Es importante recordar que el contrato accionado y resuelto por la instancia, el inquilino se obligó entre otras cosas a lo siguiente:
…Omissis…
Es importante recordar que en el contrato accionado y resuelto por la instancia, el inquilino se obligó entre otras a lo siguiente:
…Omissis…
OBLIGACIÓNES ÉSTAS QUE EL INQUILINO SIN JUSTA CAUSA INCUMPLIÓ.
Ciudadano Juez LA INSTALACIÓN DE UNA DISCOTECA como incumplimiento contractual, es punto central de la presente controversia y del presente juicio, que motivó la voluntad del arrendador de terminar con el contrato de arrendamiento, ya que resulta inaceptable, que con pared con pared a una clínica se produzcan actividades y escándalos que hemos denunciado. (Música alta, riñas, heridos, discusiones, sonidos de moto, consumo de alcohol, hasta el amanecer casi las 24 horas del día, etc., etc., etc., etc.)
CAPITULO SEGUNDO
RECURSO INFUNDADO
La presente apelación se constituye en un acto temerario, y tiene como único objetivo, y pretensión de retardar y desviar el normal curso del proceso, con prácticas litigiosas que creíamos superadas en este estado de derecho y de justicia, que pone en tela de juicio la respetabilidad no solo de la parte accionada sino de sus representante legal, a quienes el suscrito llama de reflexión y lealtad.
Advertimos a esta Alzada, que al momento de la interposición del recurso, ni en oportunidad posterior, ante esta Alzada, el recurrente expresó cuál o cuáles son los motivos de su inconformidad con el fallo que pretende sea demolido, vale decir, no señaló los puntos de impugnación, y ésta alzada, ante la sentencia apelada podrá conocer exclusivamente, los particulares de la decisión que han sido impugnados, ello justamente, como tutela al Derecho Fundamental a la Tutela Judicial Eficaz, que reconocen los artículos 26 y 257 de la Constitución, protección ésta que se vería seriamente afectada y menoscabada, si se entra al conocimiento de una apelación interpuesta como la de autos, sin la concreción de los puntos contra los cuales se originó la contención, ya que ello obligaría a la valoración de la integridad del fallo objeto del temerario e infundado recurso, con el anotado riesgo de que, en perjuicio de la parte apelante, se decida sobre particulares del anotado fallo respecto de los tenga objeción alguna, por cuya razón es exigencia constitucional de que las apelaciones sean formalizadas con mención precisa de los particulares del acto jurisdiccional, respecto de los cuales el recurrente manifieste su inconformidad o discrepancia.
Esta limitación también está relacionada con el principio relativo a que el impulso procesal está sujeto a la actividad de las partes. Solo los pronunciamientos de la sentencia que hayan sido objeto de decisión del Juez Superior, esto, es, el efecto devolutivo está limitado por la apelación-tantum appellatum devolutum-. La parte recurrente impugnará lo que le es desfavorable y aceptará lo que le es favorable. Como dicen algunos autores:

EL AGRAVIO ES LA MEDIDA DE LA APELACIÓN.
En el Código de Procedimiento Civil, no hay norma que establezca la oportunidad de la “expresión de agravio”, bien sea la fundamentación de la apelación –cuestión que sí aparece en la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, u oportunidad para sustentar.
La doctrina y la jurisprudencia extranjera es cada vez más exigente en este aspecto, pues, considera necesario que la apelación se formule con fundamentos.
Si bien no existe norma que condicione la “expresión de agravios”, se tiene que mirar el artículo 297 del Código de Procedimiento Civil que prohíbe apelar a la parte a quien se le hubiere concedido todo cuanto hubiere pedido y que admite la apelación de quien tenga interés.
Nos preguntamos ¿cómo puede allanarse al Juez al agravio o perjuicio de las partes o de terceros, si esto no se lo manifiestan?
Inexorablemente se tiene que contestar que las partes deben presentar sus impugnaciones y sus agravios. Indudablemente, que debemos entender que las partes o terceros presentaran sus “expresión de agravios” en la oportunidad que interpongan la apelación conforme al artículo 292; allí indicaran los errores, omisiones, o defectos sentencia; la fundamentación de sus impugnaciones, las normas que se infringieron, las pretensiones de las partes en la apelación. También fijarán ciertos hechos si promueven algunas de las pruebas permitidas en segunda instancia, ya que en el escrito de promoción tendrán que indicar que hecho pretenden probar, lo que de alguna manera establece un objeto de controversia y conocimiento.
Nos preguntamos:
¿Cómo se defenderá el vencedor si no sabe qué ataca de la sentencia recurrida?
¿Cómo impugnará las pruebas que se promuevan si no conoce que hechos se pretende probar?
En una lectura constitucional del recurso de apelación debemos incluir que el concepto “interpondrá” del artículo 292 del Código de Procedimiento Civil, dársele el significado que en doctrina tiene, esto es, acción fundamentar un recurso legal. Si es reconocido por la doctrina que la apelación tiene un objeto, que se identifica con el recurso, sino que comprende su ejercicio lo que implica señalar su objeto y definir sobre que versará la controversia en segunda instancia.
Ha sido tradicional en Venezuela que se admita la apelación genérica, de suerte que ejercida la apelación bajo esa forma el Juez ad quem tiene el conocimiento absoluto de la causa y, en consecuencia, adquiere facultad para decir todas las acciones, defensas y excepciones esgrimidas por las partes. Cuestión que debe ser corregida y acogerse la doctrina más moderna sobre este asunto.
En la práctica, la apelación genérica agrava los problemas de celeridad y economía procesal, dado que el Juez ad quem tiene que descifrar cual es el agravio sufrido por el apelante para evitar incurrir en la prohibición de “reformatio in peius” y de alguna manera suplir la actividad del apelante. Consideramos que por vía jurisprudencial y a tenor de lo dispuesto en el citado artículo 297 del Código de Procedimiento Civil es procedente la exigencia de la identificación del agravio, procedente en un estado de derecho democrático de derecho y de justicia y así pedimos sea declarado.
CAPITULO TERCERO
CONSTITUCIONALIDAD Y LEGALIDAD DEL PROCESO.
Ciudadana Juez de alzada, en el presente proceso no hubo violación de carácter legal ni constitucional, ello en virtud de que todas las fases y actos del proceso asignados al procedimiento oral fueron cumplidos a cabalidad, hubo en todo momento por parte del Juez del mérito, un respeto absoluto al debido proceso y al derecho a la defensa, con cuidado especial al derecho a la igualdad de las partes contendientes.
Ud. Podrá observar que admitida la demanda por cuanto auto expreso, por cumplir los extremos requeridos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, con indicación de las listas de testigos y pruebas documentales que se evacuarían en el juicio, la parte demandada debidamente emplazada de manera personal por comparecencia expresa, se dio por citada y oportunamente dio contestación a la misma, y planteo defensas de fondo y reconvención, así como las respectivas contestaciones, dentro de los lapsos de ley; los escritos mediante los cuales intentaron la acción y reconvención, así como las respectivas contestaciones, cumplieron con los requisitos y extremos de ley; se realizaron actos conciliatorios con el fin de buscar una composición procesal consensuada que lamentablemente no dio frutos; se realizó la audiencia preliminar con cumplimiento de los extremos de ley ex artículo 868 del CPC, hubo fijación de los hechos controvertidos y límites de la controversia estableciendo las pruebas que se evacuarían en juicio, se realizaron dos (02) inspecciones judiciales intraprocesalmente; una a los efectos del cuaderno de medidas y otra a los efectos del juicio principal, hubo declaración de testigo con presencia de las partes; hubo evacuación de todas las pruebas propuestas por las partes y se mediante prorrogas ordenas por él a quo, se concedió tiempo suficiente para la evacuación de pruebas de Informes propuestas por las partes. Se fijo la audiencia de juicio y se convocó a las partes a la Audiencia del Juicio, quienes comparecieron en la oportunidad fijada por el Juez de la recurrida e hicieron sus respectivas presentaciones del caso y de la defensa, presentaron sus pruebas entre ellas la de Posesiones Juradas, y se observó en presencia del Juez y las partes un video promovido oportunamente, hubo lapso para deliberación por parte del sentenciador, quien a la hora fijada dictó la presente parte dispositiva de su veredicto, el cual fuera publicado in extenso en el lapso de ley, que es fallo que hoy infudadamente se recurre y el cual fue debidamente procesado y que hoy conoce este Tribunal Superior; siendo de todo el Iter Procesal señalado, puede observarse que no se plantearon apelaciones ni impugnaciones incidentales, y el proceso discurrió en plena normalidad sin signos de violación legal ni constitucional, por cuyo motivo resulta improcedente acatar de nulidad el fallo impugnado, lo cual además resultaría inoficioso, toda vez que el cúmulo probatorio evacuado se convierte en histórico y compromete la inviabilidad de las circunstancias de hecho probadas, conduciendo siempre al mismo resultado.
Por todo lo antes informado, es que pedimos a la Honorable Juez de Alzada que la presente apelación sea declarada SIN LUGAR, y confirme en todas y cada una de sus partes de la sentencia recurrida con expresa condenatoria en costas a la parte demandada, con todos los pronunciamientos de Ley…” (Fin de la Cita, negrillas y subrayado del texto transcrito).

Informes de la parte demandada reconviniente:

En fecha 20 de abril de 2016, cursante a los folios (66 al 73 ambos inclusive de la pieza 2/2); la parte demandada recurrente, el ciudadano Julio César Terán Martínez, en su carácter de apoderado del ciudadano Henry Hernán López Robles, consignó escrito de informes donde arguyó lo siguiente:

“…Yo, JULIO CESAR (sic) TERÁN MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Caracas, abogado en el libre ejercicio, titular de la cédula de identidad número V-9.946.044, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 82.740, actuando en mi carácter de Apoderado del ciudadano HENNRY HERNÁN LÓPEZ ROBLES, venezolano, mayor de edad, comerciante, domiciliado en la ciudad de Caracas, titular de la cédula de identidad número V-15.149.722, parte demandada reconviniente en el presente juicio, carácter mío que consta en instrumento Poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de Octubre del año 2014, quedando anotado bajo el número 09, Tomo 284 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, documento que anexé a las actas procesales que recogen la presente causa, ante su Despacho ocurro en nombre de mi representado, estando en la oportunidad legal que me asiste para proponer los informes en la presente apelación oída a ambos efectos por sentencia definitiva producida por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en la cual declaró con lugar la demanda y sin lugar la reconvención, lo que hago en los siguientes términos.
DE LA CONTROVERSIA
Ciudadana Juez, la presente causa se inició por demanda que interpusieron los Apoderados de la Sociedad Mercantil Grupo BELSU, C.A., ciudadanos Abogados Haydee Contreras, Alejandro R. Yemes y Alejandro Yemes Navas, todos suficientemente identificados en las actas procesales que recogen el expediente, en su carácter de Apoderados del Grupo BELSU, C. A. como propietaria de un inmueble sub arrendado y del ciudadano Roberto Betelli Del Monte como sub arrendador del mencionado inmueble. Plantearon los demandantes ab-initio, que su representado ciudadano Roberto Belelli Del Monte, suficientemente identificado en autos, en fecha 11 de Abril del año 2013, subarrendó a mi representado, ciudadano Henry López Robles identificado ut supra, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el número 29, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, un inmueble situado en la planta baja de la Quinta contigua a la Policlínica Las Mercedes, ubicada en la Avenida Principal de las Mercedes, calle California, Edificio Centro BELSU, Urbanización Las Mercedes Municipio Baruta del Estado Miranda.
Alegaron los demandantes reconvenidos que mi representado dejó de cumplir con obligaciones contractuales, específicamente en lo atinente a la no cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2014 y que había dedicado el uso del local comercial a un fin distinto para el cual había sido sub arrendado a mi representado.
Alegaron también que mi representado había destinado el local a un uso distinto del que se había pactado en el contrato instalando una "DISCOTECA", con lo cual había generado molestias a la clínica que se encontraba contigua al local comercial.
Como medios probatorios los demandantes promueven el contrato de arrendamiento (cabe destacar que solo promovieron el último contrato sin mencionar los cuatro contratos anteriores) autenticado el 11 de Abril del año 2013, inspecciones oculares y pruebas testimoniales.
En la contestación de la demanda, además de negar, rechazar y contradecir los hechos alegados por los quejosos, procedí a reconvenir a la parte actora, por la razón suficientemente soportada que la relación arrendaticia entre el demandante y mi representado no databa de la celebración del último contrato, que mi representado era inquilino del accionante de forma interrumpida desde el año 2004, queriendo con mí reconvención hacer valer a favor de mi representado la prorroga legal que establece el Decreto Ley Regulación para Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, y así lo solicité en mi escrito de contestación y reconvención.
No me voy a referir en el presente escrito a los alégalos de la parte actora con respecto a la los meses impagados ya que en el aquo quedó demostrado que la aseveración de los quejosos era falsa. Situación que se corroboró con la presentación de las constancias de las transferencias de pago y posteriormente con el informe enviado por la institución bancaria, por lo tanto no resulta un hecho controvertido en la en esta apelación.
Ahora bien, en la sentencia recurrida el aquo sentenció y cito: Igualmente se establece que en el curso de la relación locativa el arrendatario destinó el local arrendado a la explotación comercial de una discoteca que funcionó temporalmente en el mismo y se identificó como LEVEL Este hecho quedó demostrado con la inspección ocular realizada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda realizada en fecha 12 de Septiembre del año 2014 y que fue reconocida por el accionado en el curso del procedimiento..... En lo relativo al cambio de destino del inmueble se tiene establecido que en el local arrendado funcionó temporalmente una Discoteca, uso que además no estar amparado en el contrato de arrendamiento...” Fin de la cita.
En tal sentido tenemos que el Juez aquo durante la controversia pudo determinar que el local arrendado no estaba siendo utilizado para ningún fin que contraviniera el contrato de arrendamiento. Así tenemos que en las fechas 17 de abril del año 2015, este mismo Juez se apersonó previo acuerdo a una Inspección Judicial y de la resulta de la misma podía observarse que no había nada anormal o que transgrediera el uso debido del inmueble objeto del contrato (Inspección que riela folios 141 al 145 ambos inclusive del Cuaderno Separado de Medidas). Posteriormente a ello, en fecha 3 de Julio del año 2015, nuevamente el aquo y a petición de la parte actora reconvenida se apersonó en el local comercial objeto del contrato y pudo percatarse nuevamente que nada anormal ocurría con respecto al uso del mismo (inspección que riela folios 229 al 231 ambos inclusive del Cuaderno Separado de Medidas). Razón por la cual mal puede éste Juez valorar preferentemente una inspección ocular evacuada fuera del juicio, de forma acomodaticia y maliciosa que contrastaba abiertamente con las dos (2) inspecciones judiciales que él mismo realizó.
Igualmente yerra el aquo al valorar una mención que fue mal interpretada que hice en un acto conciliatorio celebrado en la fase administrativa del proceso y no dentro del curso del juicio. Siendo lo que dije en realidad que por la vía de la excepción en el local objeto del contrato se había celebrado una fiesta privada, que estaba claro que eso había perturbado al entorno del local y que esa situación no volvería suceder. Debo ser enfático que esa mención tal y como la expresé, ya que fue torcida en su entendimiento y tenida como un reconocimiento de los hechos, cuando en realidad fue una aseveración para darle a entender al Arrendatario demandante que el uso del local seguiría siendo el pactado sin ocasionar ninguna perturbación a los locales circundantes.
Ciudadana Juez, dentro de la misma controversia se evacuó un testigo promovido por la actora reconvenida identificado como Liber Alexis Méndez Bracho, titular de la cédula de identidad número V- 7.591.827, quien a la respuesta de algunas de las preguntas respondió; que desde hacía más de cinco (5) meses no había sentido ninguna perturbación, que en ese lugar siempre había funcionado un restaurante, que de noche hasta se bailaba etc. Este testigo dejó en claro la situación que en el local arrendado siempre funcionó un Restaurante con ambiente musical por las noches, que ciertamente se habían ocurrido algunas Perturbaciones pero que ya no ocurrían y que él mismo frecuentaba el local.
Está claro que con la acción de los Demandantes reconvenidos, persiguen claramente hacerse del local comercial que le fue dado en arrendamiento a mi representado, sin reconocerle a éste, en principio, que siempre ha sido un inquilino que ha ejecutado sus obligaciones contractuales de buena fe y a cabalidad y en consecuencia no respetarle su derecho a la prorroga legal a la que infra me referiré en el presente escrito.
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
Ciudadana Juez, La relación arrendaticia entre el accionante y mi representado se inició originalmente en fecha 11 de Junio del año 2004 mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento, otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el número 02, Tomo 41, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, por el mismo inmueble que hoy forma parte de la reclamación del accionante reconvenido. La duración de ese contrato fue de dos (2) años los que se cumplieron cabalmente y sin ningún tipo de reclamos. Luego se firmó un nuevo contrato de arrendamiento por ante la misma Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 26 de Febrero del año 2007, bajo el número 06, Tomo 13 de los Libros de autenticaciones llevados en esa Notaría. Posteriormente se firmó otro contrato en fecha 22 de Junio del año 2009 por ante La Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda quedando anotado bajo el número 47, Tomo 51de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría. Otro contrato firmado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 30 de Septiembre del anotado bajo el número 16, Tomo 135, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (anexé original todos los contratos mencionados al escrito de promoción de pruebas en el cuaderno separado de medidas y pedí que se valoraran en la sentencia definitiva) y por último el contrato otorgado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 11 de Abril del año 2013, anotado bajo el número 29, Tomo 47, de los Libros de autenticaciones llevados en esa Notaría y que fue consignado en original por la parte demandante reconvenida anexo a el escrito de demanda. Cabe destacar que la relación arrendaticia entre el ciudadano ROBERTO BELLELI DEL MONTE como arrendador y HENRY HERNÁN LÓPEZ ROBLES como arrendatario comenzó el 11 de Junio del año 2004 hasta la fecha de vigencia último contrato el 1 de marzo del año 2015, el tiempo de duración de la misma es de DIEZ (10) AÑOS Y SEIS MESES.
En este mismo sentido, propuse la reconvención en virtud del derecho que asiste a mi cliente, toda vez que el último contrato llegara a su fin, en gozar de la prórroga legal que establece la ley, que tomando en cuenta la duración de la relación arrendaticia, ésta prórroga legal y de acuerdo con el artículo 26 del Decreto- Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece que cuando la relación arrendaticia haya durado más de diez (10) años la prórroga será de tres (3) años.
Esta norma protege al comerciante arrendatario a los fines que poder mudar o instalar su comercio a un lugar distinto al arrendado ocasionando el menor daño posible a su giro comercial. Por esta razón fue que ab initio hice énfasis en la duración de la constatar indubitablemente en el relación arrendaticia conjuntamente con mi escrito de acervo probatorio contestación y reconvención.
El Juez aquo, sin observar el hecho de que mi representado ha sido inquilino por más de diez (10), que durante la relación arrendaticia se habían firmado cinco (05) contratos de arrendamiento; que mi representado había cumplido cabalmente con todas su obligaciones demostrada esta situación durante el juicio que él mismo fue el rector, cercenar el derecho de mi representado declarando sin lugar la RECONVENCIÓN por el hecho, no probado, que mi mandante había incumplido con una de las obligaciones contractuales. Situación que por demás dio al traste con la realidad procesal, razón por la cual ejerzo en forma conjunta la apelación contra la decisión de la declaratoria "SIN LUGAR" de la reconvención.
PETITORIO
Por las razones anteriormente expuestas y con basamento en las normas de derecho citadas, muy respetuosamente de su Despacho declare con lugar la APELACIÓN en los siguientes términos:
PRIMERO: Que declare con lugar la apelación que estoy ejerciendo contra la sentencia del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio, que declaró "CON LUGAR" a la demanda por desalojo intentada por los Actores Reconvenidos y que revoque el hecho que mi representado deba entregar el local objeto del contrato libre de bienes y personas, basado en un supuesto incumplimiento contractual por parte de mi representado, pudiendo continuar en posesión del inmueble situado en la planta baja de la Quinta contigua a la Policlínica Las Mercedes, ubicada en la Avenida Principal de las Mercedes, calle California. Edificio Centro BELSU, Urbanización Las Mercedes Municipio Baruta del Estado Miranda, objeto principal del contrato demandado, hasta tanto se haya extinguido por causas legales el Contrato de Arrendamiento.
SEGUNDO: Que declare con lugar la apelación que estoy ejerciendo contra la sentencia del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que declaró "sin lugar" de la reconvención que presenté a la demanda propuesta por la parte a, ordenando la observancia Decreto-Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de la cual mi representado tiene derecho y que se considere la relación arrendaticia originada en el mes de Junio del año 2004, la que data de más de diez (10) años, por lo que a la fecha y de acuerdo al supra citado artículo 26 de tres (3) años la prórroga legal a favor de mi representado.
TERCERO: Muy respetuosamente pido con la sentencia definitiva de la presente apelación, se sirva condenaren costas a la parte demandante reconvenida. Por último, pido muy respetuosamente que el presente escrito sea agregado a los autos, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en Caracas a la fecha de su presentación…” (Fin de la Cita. Negrillas y Subrayado del propio escrito).-

Observaciones de los informes de la parte actora reconvenida:

En fecha 16 de mayo de 2016, los abogados Haydee Contreras y Alejandro Yemes, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentaron observaciones a los informes arguyendo lo siguiente:

“…Nosotros, HAYDEE CONTRERAS y ALEJANDRO R. YEMES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V- 3.562.328 y V-4.089.004, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.645 y 37.117; procediendo con el carácter de Apoderados Judiciales de la sociedad de comercio GRUPO BELSU C.A., suficientemente identificados en autos en su carácter de Propietario-Arrendador; y como representante legal del ciudadano, ROBERTO BELLELI DEL MONTE, ya identificado en autos, en su carácter de Arrendatario-Subarrendador, ambos de un inmueble suficientemente descrito en el escrito libelar, cuya propiedad pertenece a GRUPO BELSU C.A, estando dentro de la oportunidad procesal a que se contrae el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, ocurrimos a ante su competente autoridad para presentar Observaciones a los Informes de la contraria en la presente apelación, lo cual hacemos en nombre de nuestros representados en los siguientes:
OBSERVACIONES A LOS INFORMES DEL APELANTE.
I
Dice el apelante en sus informes que la parte actora solo promovió el último contrato de arrendamientos, sin mencionar los cuatro anteriores.
Debemos declarar que en una relación sobre el mismo objeto y entre las mismas partes, donde suscriben en el tiempo varios contratos, el último sustituye por novación a los anteriores, quedando éstos revocados; por lo que el último contrato era el único vigente.
II
Dice el apelante en sus informes que reconvino a la parte actora para hacer valer a favor del inquilino, la prórroga legal.
Debemos aclarar que la parte demandada hace un uso incorrecto de la “acción reconvencional”; ya que la prórroga legal, para el caso negado que hubiese tenido derecho a la misma, debería haberse alegado o invocado como una defensa o excepción, y no como una acción. Entre ambos figuras existe una notable y evidente diferencia, como lo ha destacado la doctrina jurisprudencial en varios de sus fallos.
La acción es el derecho a la tutela judicial para obtener un pronunciamiento respecto a la pretensión ejercitada, que se supone basada en un derecho subjetivo; y la excepción-----como su nombre lo indica----- es una defensa constitutiva de una circunstancia o hecho que condiciona o supedita el ejercicio del derecho invocado en la acción.
Por otra parte la prorroga legal, como lo establece la misma Ley de Arrendamientos de Inmuebles para Uso Comercial (ex art. 25), se actualiza solo para los arrendatarios que sean cumplidores de sus deberes como tales. Y un inquilino que, violando el contrato, convierte el local arrendado en una DISCOTECA, pared con pared a una clínica, con venta indiscriminada de licores por tragos y por botellas, perturbando ostensiblemente pacientes y profesionales de la medicina que allí laboran, no puede decirse que sea un inquilino respetuoso del contrato y de las relaciones interpersonales, por lo que no es merecedor de la prórroga legal, como lo dictaminó el Juez ad-quo.
III
Dice el apelante que durante la controversia el Juez pudo determinar que el local no estaba siendo utilizado como un Discoteca.
Debemos decir que durante el juicio la parte demandada se apresuró y desmantelar la DISCOTECA; y de tal desmantelamiento el Juez pudo constatar vestigios de la misma, como la tarima para músicos, botellas de bebidas alcohólicas, “DJ” (DISC-JOCKET), pista de baile etc. Remito respetuosamente a la honorable Juez de alzada a concordancia con la declaración de testigos e informes de Bomberos, Ingeniería Municipal y Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT).
El haber desmantelado la discoteca a los fines de la visita del Juez, no lo exonera de culpa por el incumplimiento incurrido, como lo reconoce el mismo apelante al expresarse así: “durante el local no estaba siendo utilizado para ningún fin… (DISCOTECA) “A buen entendedor, pocas palabras”.
IV
Dice al apelante que mal pudo valorar el Juez una Inspección Ocular “acomodaticia” evacuada fuera del juicio
Debemos decir que la Inspección Ocular evacuada fuera del juicio, en ningún momento fue impugnada por el recurrente, ni aparece contradicha por ninguna Inspección evacuada dentro del juico (sic); solo que son Inspecciones evacuadas en fechas diferentes, que apreciadas en su conjunto dan fe que el inquilino se apresuró a desmantelar la discoteca en espera de la visita del Juez, lo que no pudo hacer con la Inspección extra-litem, y la aceptación por parte del recurrente quedó mayor abonada como consta en autos, cuando durante el debate de juicio, ambas partes (incluso el recurrente) en presencia del Juez y de la secretaria del Tribunal, examinaron cuidadosamente el contenido, resultas de la referida Inspección y su CD anexo, reproducido en sede y en equipo del Tribunal, y su contenido no fue objetado ni controvertido por el hoy apelante. No hubo durante el juicio, una sola mención que refutara la validez, legalidad y pertinencia de la Inspección in comento, por lo que invitamos a la Juez de esta superioridad a examinar cuidadosamente sus resultas y el CD anexo.
En cuanto a la Inspección Judicial extra litten, evacuada por Notario, a cuya lectura y examen remito respetuosamente a la honorable Juez, fue evacuada anticipadamente para evitar precisamente lo que ocurrió después, cuando se realizó la del juicio; esto es, que el inquilino desmantelara apresuradamente los elementos de la DISCOTECA. El art. 1429 del Código Civil dictamina:
...Omissis…
La condición para darle cabida o valorar la prueba de la Inspección Ocular anticipada, es precisamente, el que las circunstancias pudieran desaparecer o modificarse. ¡Y precisamente eso fue lo que ocurrió en este caso, ciudadano Juez Superior!
V
Dice el apelante que el Juez ad-quo interpreto mal una mención que hizo el abogado fuera del juicio, y no dentro del juicio Se refiere al acto conciliatorio en sede administrativa donde reconoció que había procedido a quitar la DISCOTECA.
Quedó plenamente demostrado durante el juicio la “confesión extra juicio”, realizada por el representante legal de la parte demandada, en el Acto Conciliatorio celebrado ante la Unidad en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, adscrita al Departamento de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, según Procedimiento Administrativo previo, el cual quedó signado con el N° MC-0004/10-14, en fecha 07 de noviembre de 2014, cuya acta escrita riela al presente expediente a los folios 340 al 342 de la pieza 1, donde el hoy recurrente, debidamente facultado, reconoció plenamente la existencia de la referida DISCOTECA, y lo hizo en los siguientes términos:
“…No se puede hacer diciendo mentira, porque en el escrito plantea el accionante que hay una discoteca, hablando de tiempo presente, lo cierto es que ya no existe, esa situación no se va a dar más porque fue un error que hizo la hija de mi representado…”
Como Ud. Puede darse cuenta, no cabe la menor duda que el representante legal, está recociendo la existencia de la DISCOTECA, solo que en este acto se ocupa de ponerla en tiempo pasado, y decir que la ha quitado, como si rectificar pudiese borrar el incumplimiento ya consumado; para ahora alegar fuera de la etapa procesal, (toda vez que estamos frente a un Juez que conoce del derecho) que dicha mención fue malinterpretada por el a quo; cuando éste fue un argumento esgrimido con la acción en la propia demanda en los términos y contexto que quedaron expresados, y el hoy apelante nunca impugnó tal argumento, no lo contradijo, nunca se levantó en contra de esa prueba y por ello tal mención no formó parte de los hechos controvertidos en la fijación realizada por el Juez de la recurrida.
Remitimos respetuosamente a la ciudadana Juez ad-quem a la lectura del acta en cuestión, donde se recoge la mención a que alude el apelante, para que pueda comprobar por usted misma si cabe otra interpretación diferente a la que le dio el Juez ad-quo.
Además si lo que pretende el apelante es decir que incurrió en un error de hecho al decir lo que dijo, permítame aclararle al abogado que ese error de existir, debería haberse alegado y probado y ni se probó, como lo dictamina el art. 1404 del Código Civil, que la letra reza así:
…Omissis…
Y si la calificaríamos como un error de derecho, la consecuencia sería aún peor, ya que es irrevocable.
VI
Admite el apelante que durante el juicio se evacuó la testimonial del testigo LIBER ALEXIS MÉNDEZ BRACHO, sin embargo, pone en boca de dicho testigo ciertas aseveraciones sesgadas, sacadas de contexto y con pinzas.
Permítame decir que lo dicho por el testigo LIBER ALEXIS MENDEZ BRACHO, ante el Tribunal de la causa, y que riela a los folios 124 al 129 del Cuaderno de Medidas, está muy lejos a lo expresado por el apelante, pues éste entre otras cosas expuso lo siguiente:
…Omissis…
Remitimos a la ciudadana Juez Superior, a la lectura completa del acta donde se recoge las deposiciones del mencionado ciudadano, a los fines de una lectura completa y en conjunto del interrogatorio del testigo referido, para que Ud. Misma, saque sus propias conclusiones.
VII
En cuanto a la reconvención a la que alude su último epígrafe, la parte apelante dice que se valore los contratos de arrendamiento que precedieron al último:
…Omissis…
Para el caso que hubiese sido procedente la prorroga legal –que en este caso NO LO ES- es la única importancia que hubiese podido representar los contratos anteriores al último, que es el vigente, era el de determinar la duración de la relación arrendaticia, la cual fue reconocida por el actor y no formó parte del debate probatorio porque no fue, ni es un hecho controvertido, y por ello no quedó seleccionada en la fijación de los hechos que hizo el Tribunal. Además el contrato que regía o normaba la relación arrendaticia sub-iudice era el último, por ser el vigente y por estar extinguidos los anteriores.
En este caso no es procedente la prorroga legal, por el solo hecho haberse probado que el arrendatario apelante incurrió en un incumplimiento contractual de manera permanente, reiterada y continuada, que solo pretendió ocultar y evitar al tratar de desmantelar la DISCOTECA, cuando supo de la visita del Juez durante el juicio, además del incumplimiento, de las ordenanzas municipales, cuyas obligaciones asumió contractualmente, empero, las INCUMPLIÓ.
El art. 25 de la Ley de Arrendamientos de Inmuebles para Uso Comercial, dice que el arrendamiento tendrá derecho preferente a seguir como inquilino SIEMPRE Y CUANDO ESTE SOLVENTE EN EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO Y CONDOMINIO Y HAYA CUMPLIDO CON LAS DEMÁS OBLIGACIONES DERIVADAS DEL CONTRATO Y DE LAS LEYES.
Y un inquilino que paga los alquileres saltando mensualidades; y además convierte el local arrendado, anexo a una clínica, en una DISCOTECA, violando el mismo contrato que firmó; que incumple las ordenas municipales y obligaciones fiscales, no aplica para ser beneficiario por la prorroga otorgada por el legislador para seguir en el futuro como arrendatario del inmueble.
(Anexo copias que dan fe al cierre de que fuera objeto recientemente el local por parte del SENIAT, por incumplimiento de obligaciones Fiscales)
Además volvemos a decir que la parte demandada confunde lastimosamente “la excepción” con “la acción”, que son dos instituciones procesales muy diferentes y que responden a motivaciones distintas. Para poner un ejemplo clásico: el demandado por cobro de una acreencia, se defiende por haber pagado, reconviniendo a su acreedor-actor por medio de una acción mero declarativa, para obtener por virtud de ella el reconocimiento de estar solvente por haber pagado de la deuda demandada. ¡Esto es materia de excepción y no de acción por la vía reconvencional! Ya lo ha dicho la doctrina jurisprudencial en varias oportunidades.
Por último, ratificamos nuestro alegato plasmado en los informes que la presente apelación se constituye en un acto temerario, y que tiene como único objeto y pretensión de retardar y desviar el normal curso del proceso, con prácticas litigiosas desleales
Queda anotado ante esta alzada, que ni al momento de la interposición del recurso, no en la oportunidad de los informes, ni en otra oportunidad posterior, ante esta Alzada, el recurrente ha expresado cuál o cuáles son los motivos de derecho que sustentan su inconformidad con el fallo que pretende sea demolido, vale decir, no ha señalado los puntos de derecho de su impugnación, lo que la constituye en una apelación genérica y sin fundamento.
En su apelación, el recurrente no señala ninguna norma de procedimiento o sustantiva que haya sido violada, tampoco denuncia la violación de ninguna garantía, principio o derecho de rango constitucional, y solo refiere su inconformidad con el fallo, lo que a todas luces resulta insuficiente para anular, para demoler la acción de la justicia –UNA SENTENCIA JUSTA-
Por todo lo antes observado, es que insistimos en pedir a la Honorable Juez de Alzada que la presente apelación sea declarada SIN LUGAR, y confirme en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida con expresa condenatoria en costas a la parte apelante con todos los pronunciamientos de Ley…” (Fin de la Cita, subrayado y negrillas del texto trascrito).-

Observaciones a los informes de la parte demandada reconviniente:
En fecha 16 de mayo de 2016, el abogado Julio César Terán Martínez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada recurrente, presentó observaciones a los informes, estableciendo lo siguiente:

“…Yo, JULIO CESAR TERÁN MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Caracas, abogado en el libre ejercicio, titular de la cédula de identidad número V-9.946.044, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 82.740, actuando en mi carácter de Apoderado del ciudadano HENNRY HERNÁN LÓPEZ ROBLES, venezolano, mayor de edad, comerciante, domiciliado en la ciudad de Caracas, titular de la cédula de identidad número V-15.149.722, parte demandada reconviniente en el presente juicio, carácter mío que consta en instrumento Poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de Octubre del año 2014, quedando anotado bajo el número 09, Tomo 284 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, documento que anexé a las actas procesales que recogen la presente causa, ante su Despacho ocurro en nombre de mi representado, estando en la oportunidad legal que me asiste para presentar las observaciones a los informes a los informes de mi contraparte en la presente alzada, lo que hago en los siguientes términos:
En primer lugar debo establecer que mi contraparte no tiene la facultad de presentar los informes, en virtud que NO TIENE CARÁCTER APELANTE, en este procedimiento superior; ya que la sentencia definitiva la cual apelé en su debida oportunidad ella, es decir mi contraparte, resulto vencedora en todos los términos que propuso su reclamación. Esta aseveración queda de manifiesto en lo establecido en el artículo 297 de Código de Procedimiento Civil es que establece que no podrá apelar ninguna sentencia ni providencia quien en ella se hubiere concedido todo cuanto hubiere pedido, Así tenemos que en la sentencia recurrida los demandantes resultaron gananciosos de todo cuanto pidieron, razón por la cual no los hace parte de la presente apelación y les veda la facultad inicial de presentar los informes.
Ahora bien, pudo perfectamente la representación judicial de la demandante adherirse a la apelación, tal y como lo establece el artículo 299 del Código de Procedimiento Civil, situación que no ejecutaron, razón por la cual los informes presentados por ellos deben ser considerados impertinentes y por ende inexistentes por este Superior a los fines de dictaminar su sentencia.
Asimismo, en este mismo orden de ideas no solamente estos errores procedimentales afectan la eficacia de los informes presentados por mi contraparte, ya que existe en el presentado escrito de informes un defecto de forma que afecta considerablemente la validez del mismo. Siendo más especifico tenemos que en el escrito donde explanan sus argumentos tenemos que en el encabezado del mismo comienzan identificándose los ciudadanos abogados Haydee Contreras, Alejandro R. Yemes (ambos identificados en el mismo escrito), y al pie del mismo infra suscribe solamente el ciudadano Alejandro R. Yemes, faltando la aprobación con la rúbrica de la ciudadana abogado Haydee Contreras, situación esta que afecta seriamente la validez del mencionado escrito de informes, y así muy respetuosamente pido que sea considerado por este Tribunal en sentencia definitiva.
Por último pido muy respetuosamente a este Tribunal que actuando como Superior, sirva desestimar el escrito de informes presentado por la parte demandante por los defectos procedimentales y de forma que afectan sensiblemente la validez del mismo…” (Fin de la Cita, subrayado y negrillas del propio escrito).-

IV
TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

Mediante libelo de demanda con sus respectivos anexos presentado en fecha 02 de marzo de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos Haydee Contreras y Alejandro Yemes, abogados en ejercicio, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil GRUPO BELSU, C.A; previa distribución de ley le correspondió conocer y sustanciar de la presente causa al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda(f. 01 al 212 ambos inclusive de la pieza 1/2).- Siendo admitida la misma, mediante auto de fecha 04 de marzo de 2015, mediante la cual ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a los veinte (20) días de despacho siguiente a la que constancia en autos de su citación, e igualmente fijó la oportunidad para la realización de la audiencia preliminar para que fuese llevada a cabo dentro de los cinco (05) días siguientes una vez vencido el lapso para la contestación a la demanda. (f. 223 y 223 de la pieza 1/2).-
En fecha 09 de marzo de 2015, el abogado Julio César Terán, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado (f. 226 al 244 ambos inclusive).-
Mediante diligencia de fecha 09 de mayo de 2015, el abogado Alejandro Yemes, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se decretará medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio; siendo que por auto de fecha 13 de marzo de 2015, el a-quo acordó abrir el cuaderno de medidas correspondiente (f. 247 y 249 ambos inclusive de la pieza 1/2).-
Mediante diligencia de fecha 13 de abril de 2015, el ciudadano Henry Hernán López Robles, -parte demandada-, asistido por el abogado Julio César Terán Martínez, le confirió poder apud acta al mencionado abogado, siendo certificado por el secretario del tribunal de la causa en esa misma fecha (f. 252 y 253 ambos inclusive).-
En esa misma fecha el referido apoderado judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda con sus respectivos medios probatorios y en la misma reconvino al actor, con sus respectivos medios probatorios (f. 255 al 318 ambos inclusive de la pieza 1/2).-
Por auto de fecha 14 de abril de 2015, el Tribunal de la causa, admitió la reconvención propuesta y fijó al quinto (5to) día (exclusive) de despacho siguiente a los fines de dar contestación a la reconvención propuesta por el demandado (f. 319).-
Posteriormente en fecha 15 de abril de 2015, mediante diligencia la representación judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal de la causa, se declarara inadmisible la reconvención propuesta por el demandada, por esta incumplir con los requisitos esenciales del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil (f. 321 de la pieza 1/2).-
Mediante escrito en fecha 20 de abril de 2015, presentado por los ciudadanos Haydee Contreras y Alejandro Yemes, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora dieron contestación a la reconvención propuesta por ésta con sus respectivos anexos (f. 236 al 351 ambos inclusive de la pieza 1/2).-
Por auto de fecha 22 de abril de 2015, el tribunal de la causa, fijó al cuarto (4°) día de despacho siguiente a los fines de que tuviera lugar la audiencia preliminar (f. 352 de la pieza 1/2).-
En fecha 29 de abril de 2015, se llevó a cabo la celebración de la audiencia preliminar en el presente juicio (f. 353 al 355 ambos inclusive de la pieza 1/2).-
En la oportunidad a la celebración de la audiencia preliminar, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de argumentaciones (f. 357 al 376 ambos inclusive de la pieza 1/2).-
En fecha 08 de mayo de 2015, los abogados Haydee Contreras y Alejandro Yemes, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron su escrito de pruebas con anexos (f. 379 al 393 ambos inclusive de la pieza 1/2).-
En fecha 18 de mayo de 2015, los abogados Haydee Contreras y Alejandro Yemes, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron su escrito oposición a las de pruebas presentadas por la parte demandada reconvenida (f. 396 al 397 ambos inclusive de la pieza 1/2).-
Mediante auto de fecha 21 de mayo de 2015, el tribunal de la causa admitió las pruebas presentadas por los apoderados judiciales de la parte actora (f. 399 al 403 ambos inclusive de la pieza 1/2).-
Mediante escrito presentado por la Alejandro Yemes en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, hace aclaratoria sobre el iter procesal (f. 405 y 406 ambos inclusive de la pieza 1/2).-
Mediante auto de fecha 27 de mayo de 2015, el tribunal de la causa, admitió las posiciones juradas y asimismo ordenó la citación del ciudadano Roberto Belleli del Monto, -parte actora-, extendió el lapso para la evacuación de las pruebas (f. 409 al 411 ambos inclusive de la pieza 1/2).-
Mediante acta de fecha 12 de junio de 2015, se llevo a cabo la audiencia conciliatoria en el presente juicio de Desalojo, estableciendo que no se llegó a ningún acuerdo conciliatorio entre las partes (f. 420 de la pieza 1/2).-
Por auto de fecha 03 de julio de 2015, el Tribunal de la causa, extendió por quince (15) días la evacuación de la prueba de informes, por cuanto se encontraba vencido el lapso para la evacuación y la misma no había sido evacuada y ordenó librar los oficios respectivos a las entidades bancarias correspondientes (f. 421 al 424 ambos inclusive).- Siendo que por auto de fecha 08 de julio de 2015, el tribunal de causa, remitió nuevos oficios a las entidades bancarias correspondientes, a los fines de poder evacuar la referida prueba de informes (f. 427 al 430 ambos inclusive de la pieza 1/2).-
Por auto de fecha 01 de octubre de 2015, la Juez Diocelis Pérez, en su carácter de Juez Temporal del Tribunal de la causa, se abocó al conocimiento de la causa, librando oficios de notificación del respectivo abocamiento (f. 439 y 440 de la pieza 1/2).- Asimismo en fecha 02 de octubre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado y solicitó se notificara a la parte demandada (f. 453 de la pieza 1/2).- Posteriormente en fecha 14 de octubre de 2015, el tribunal de la causa ordenó la notificación del abocamiento a la parte demandada, y en esa misma oportunidad fijó la celebración de la audiencia de juicio (f. 465 de la pieza 1/2).-
En esa misma fecha, el Tribunal de causa dio por recibido misiva de fecha 08 de septiembre de 2015, emitido por la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, remitiendo estados de cuenta del actor (f. 442 al 451 ambos inclusive de la pieza 1/2).- Igualmente en fecha 07 de octubre de 2015, el tribunal de la causa, recibió misiva proveniente de la misma entidad bancaria remitiendo las transferencias realizadas al ciudadano actor (f. 458 al 457 ambos inclusive de la pieza 1/2).- En fecha el tribunal de la causa, dio por recibido oficios provenientes de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (f. 459 y 460 ambos inclusive de la pieza 1/2).- Posteriormente en fecha 15 de octubre de 2015, el tribunal de la causa, dio por recibido oficios provenientes de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal (f. 03 al 06 de la pieza 2/2).-
Por auto de fecha 04 de noviembre de 2015, el tribunal de la causa fijó el vigésimo día de despacho a los fines de la celebración de la audiencia de juicio (f. 18 de la pieza 2/2).-
En fecha 20 de noviembre de 2015, el ciudadano Roberto Belleli, -parte actora-, se dio por citado de las posesiones juradas (f. 26 de la pieza 2/2).-
Mediante escrito de fecha 30 de noviembre de 2015, los apoderados judiciales de la parte actora, establecieron la falta de pago de los cánones de arrendamiento de la parte demandada (f. 35 al 37 ambos inclusive de la pieza 2/2).-
Mediante acta de fecha 03 de diciembre de 2015, se llevo a cabo el debate oral en el presente juicio (f. 39 al 47 ambos inclusive de la pieza 2/2).-
Mediante diligencia de fecha 04 de diciembre de 2015, el apoderado actor, solicitó al tribunal de la causa, (i) declarara con lugar la presente demanda y ordenara la entrega material del inmueble; (ii) solicitó de igual forma una inspección judiciales a los fines de verificar el estado en que se encuentra el inmueble y asimismo un perito fotográfico; (iii) y solicitó se dictará una medida de secuestro (f. 49 de la pieza 2/2).-
Dicho pedimento fue negado por el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 08 de diciembre de 2015, por cuanto, el lapso probatorio se encontraba vencido, y en consecuencia la oportunidad para promover pruebas había precluído (f. 50 de la pieza 2/2).-
Mediante auto de fecha 10 de diciembre de 2015, negó la medida de secuestro por cuanto por cuanto el juicio se encontraba en fase de dictar sentencia (f. 51 de la pieza 2/2).-
En fecha 07 de enero de 2016, el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando (i) CON LUGAR la demanda y (ii) SIN LUGAR la reconvención intentada por la parte demandada en su escrito de contestación y como consecuencia de ello se condena a la demandada, a entregar libre de bienes y personas el inmueble constituido por el local situado en la Planta Baja de la Quinta contigua a la Policlínica Las Mercedes, ubicada en la avenida Principal de las Mercedes, Calle California, Edificio Centro Belsu, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda; (iii) igualmente condenó en costas a la parte demandada al pago por haber resultado totalmente vencida.-
Mediante diligencia de fecha 11 de enero de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la referida sentencia (f. 58 de la pieza 2/2).- Siendo escuchada en ambos efectos por el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 23 de febrero de 2016 (f. 60 y 61 ambos inclusive).-

V
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

De la demanda
Mediante escrito de fecha 02 de marzo de 2015, los abogados Haydee Contreras y Alejandro R. Yemes, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 12.645 y 37.117, apoderados judiciales de la sociedad de comercio GRUPO BELSU C.A., fundamentaron la demanda en los siguientes términos:

“…Omissis…”
CAPITULO I
LOS HECHOS.

En fecha 17 de octubre de 2008, nuestro representado GRUPO BELSI C.A., quien a los efectos de esta demanda se denominará “EL PROPIETARIO-ARRENDADOR”, suscribió con nuestro también representado, ciudadano ROBERTO BELLELI DEL MONTE, que a los efectos de esta demanda se denominará “ARRENDATARIO-SUBARRENDADOR”, un Contrato de Arrendamiento inmobiliario, el cual fue otorgado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 2008, asentado bajo el Nº 68, Tomo 100 de los libros respectivos, facultándolo según la Clausula (sic) SEXTA, a darlo en SUB-ARRENDAMIENTO, y en ejercicio de esa facultad, nuestro patrocinado ROBERTO BELLELI DEL MONTE, (ARRENDATARIO-SUBARRENDADOR), en fecha 11 de abril de 2013, lo dio en arrendamiento al ciudadano HENRY HERNAN LÓPEZ ROBRES, en lo adelante y a los efectos de esta demanda se denominará el “SUBARRENDATARIO”, tal como consta de documento debidamente otorgado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en Caracas, en fecha 11 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 29, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

Dicho inmueble consta de las siguientes características; un Local (sic), situado en la Planta Baja de la Quinta contigua a la Policlínica Las Mercedes, ubicada en la Avenida Principal de las Mercedes, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.

En dicha contrato, el Arrendamiento HENRY HERNAN LÓPEZ ROBLES se obligó entre otras cosas a lo siguiente:

a) Se obligó a realizar el pago de los cánones de arrendamiento por la cantidad de Bolívares CINCUENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS, (Bs. 55.285,44), que se corresponden al canon de arrendamiento por la cantidad de Bolívares CUARENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS EXACTOS, (Bs. 49.362,00), mas el Impuesto al Valor Agregado (IVA), por la cantidad de BOLÍVARES CINCO MIL NOVECIENTOS VEINTITRES CON CUARENTA Y CUATRO, (Bs. 5.923,44), pagaderos por mensualidades anticipadas y dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes en la oficina de EL SUBARRENDADOR, cuya dirección declaró conocer.

b) Se obligó y comprometió a realizar el pago de electricidad, aseo domiciliario, teléfonos, agua en la proporción de las dos terceras (2/3) partes del consumo de agua toral que Hidrocapital facture mensualmente al edificio, gas, servicio de vigilante y cualquier otro servicio público y/o privado que dispone o llegare a disponer el inmueble desde el momento de la firma del contrato de arrendamiento, obligándose a presentar al subarrendador, los comprobantes de pago de los citados servicios al momento de efectuar el pago de la mensualidad por concepto de canon de arrendamiento.

c) Se obligó a utilizar el local arrendado únicamente para uso comercial, específicamente para explotar el ramo de BAR-RESTAURANT, comprometiéndose expresamente a no cambiar su destino, sin el previo consentimiento de EL SUBARRENDADOR que a tal efecto sea dado por escrito. El cambio de destino no autorizado por EL SUBARRENDADOR dará derecho a este a exigir la Resolución inmediata del presente Contrato. (Clausula (sic) Tercera del Contrato)

d) Se obligó a no variar la forma, disposición o estructura del inmueble, sin obtener previamente el consentimiento del EL SUBARRENDADOR.

e) Se obligó en la (Cláusula (sic) Octava a no realizar acciones que causen molestias a sus vecinos, ni permitir que terceras personas las realicen. Tomando en consideración que el local arrendado se encuentra adyacente a una Clínica Privada con servicio de emergencia las 2 horas del día; también se obligó a no realizará (sic) actividades que causen molestias o perturbaciones a los pacientes de la Clínica ni a los Médicos que laboran en los Consultorios. (música, rumores, ruidos, olores, etc.).

f) Se obligó a no vender, ni despachar, ni comerciar venta de licores al detal en ninguna circunstancia o evento.
g) Se obligó a no realizar ninguna actividad musical que perturbe a los pacientes de la clínica o que incomode a los médicos y demás profesionales que trabajen en dicha clínica. La falta de cumplimiento por parte de EL ARRENTARIO de esta cláusula estipulada, será causa suficiente para que EL SUBARRENDADOR pueda pedir su inmediata resolución, la entrega inmediata del inmueble completamente desocupado de bienes y personas y al pago de los daños y perjuicios que por tal motivo se deriven, siendo la exclusiva cuenta del SUB-ARRENDATARIO, el pago de las costas y costos judiciales o de los gastos extrajudiciales y honorarios de abogados que se ocasionaren.

h) Se obligó a mantener el frente del inmueble dado en arrendamiento, limpio y bien conservado; a no lavar allí ningún tipo de vehículo ni hacerle en este sitio reparación a los mismos. Igualmente, convino en mantener el frente del inmueble libre de materiales, maquinarias o basura que obstaculicen el libre tránsito de personas o vehículos y no descargar allí materiales a menos que sea por corto tiempo y estrictamente necesario para el cumplimiento de su actividad comercial.

i) Se obligó a no modificar las instalaciones eléctricas del inmueble, ni introducir o mantener dentro del mismo, objetos explosivos, sustancias inflamables o cualquier otro elemento que le someta a niveles altos de riesgo a siniestro. SUBARRENDATARIO no podrá variar la forma, disposición o estructura del inmueble, sin previamente el consentimiento escrito de EL SUBARRENDADOR.

j) Se obligó a no ocasionar contrariedades o perturbaciones a los pacientes de la Clínica ni a los Médicos que labora (sic).

k) Se obligó en la Clausula (sic) Décima Cuarta a no fijar ni permitir se fijen carteles o propagandas comerciales o de otro orden, en las puertas del inmueble arrendado, sin previa autorización del SUBARRENDADOR.

l) Se obligó en la Clausula (sic) Décima Quinta, al pago de los servicios de agua (sic) luz, teléfono, aseo urbano y cualquier otro de que disponga y a exhibir sus comprobantes de pago.

CAPITULO SEGUNDO
DEL INMUPLIMIENTO (SIC)

Es el caso ciudadano Juez, que sin causa justificada, el SUBARRENDATARIO, dejó de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, cada uno por la cantidad de Bolívares CINCUENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS, (Bs. 55.285,44), que se corresponden al canon de arrendamiento por la cantidad de Bolívares CUARENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS EXACTOS, incumpliendo también con el pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA), por la cantidad de BOLÍVARES CINCO MIL NOVECIENTOS VEINTITRES CON CUARENTA Y CUATRO, (Bs. 5.923,44), incumpliendo además con el pago de los servicios y con ello de manera reiterada incumple el contenido de la clausula (sic) del contrato que textualmente dice:
(…omissis…)
También dejó de pagar el servicio de agua potable suministrado por la compañía Hidrocapital, a lo cual está obligado según el contenido de la clausula (sic) 13, que textualmente dice:
(…omissis…)
Adicionalmente l anterior incumplimiento, sin permiso y sin autorización escrita en sus casos, procedió a subdividir el inmueble dado en arrendamiento, creando al efecto dos (02) tipos de negocios bien diferenciados e independientes, cada uno, con un uso de hecho diferente; en uno vende hamburguesas, y jugos, y todo tipo de comida rápida y en otro instalo una Discoteca, con expendio indiscriminado de licores, con música a alto volumen, para lo cual procedió a modificar por completo la estructura del inmueble dado en arrendamiento; incumpliendo así con la obligación contractual contenida en la Clausula (sic) Undécima del contrato, que establece:
(…omissis…)
Sumado a lo anterior, el inquilino, estableció en el inmueble dado en arrendamiento que se ubica en la parte lateral izquierda del inmueble una especie de DISCOTECA, de NIGHT CLUB, denominada LEVEL CLUB, distinguida con las siglas LV, con expendio de bebidas alcohólicas y música a todo volumen, desde tempranas horas de la noche hasta la madrugada, que en muchos casos empalma con la mañana del siguiente día, donde se observan en las madrugadas y a veces en la mañana especialmente de los fines de semana, personas que deambulan alrededor de la Clínica en estado de ebriedad, con las consiguientes peleas y riñas con saldo de heridos, convirtiendo la zona en un foco de violencia, perturbación y alteración del orden público, (circunstancia reconocida por el demandado el día del acto conciliatorio realizado en 07 de noviembre de 2014), lo que ha venido ocasionando una gran cantidad y permanente quejas de los Médicos, Bioanalistas y otros profesionales que laboran en el Laboratorio Clínico ubicado en el inmueble, así como fuertes y permanente quejas de la Directiva y demás profesionales que laboran en la Policlínica Las Mercedes, que queda justamente al lado (colindante) del referido inmueble, tal como se desprende de los reportes emitidos por la empresa de seguridad EL REGIMIENTO C.A., que presta sus servicios en el edificio donde esta ubicado el laboratorio, que es el resto del edificio dado en arrendamiento, y las quejas escritas de los profesionales que allí laboran, cuyo informes anexo a la presente demanda marcados “F”, en once (11) folios útiles, siendo todos los informes contestes con el ALTO VOLUMEN DE LA MÚSICA, que hacen vibrar los estantes de metal y ventanas desde la media noche, así como que acompaño a la presente INSPECCION OCULAR realizada al efecto por la Notaría Pública Tercera (3ª) del municipio Baruta del estado Miranda, con fotos y videos anexos, realizada en el referido inmueble en fecha 12 de septiembre de 2014, en horas nocturnas; cuya Inspección Ocular anexo a la presente en 64 folios útiles marcada “G”, violando el arrendatario de manera expresa y flagrante, en contenido de la Clausula (sic) Octava del contrato así como los Artículos 8, 21 y 24 de la Ordenanza de Convivencia Ciudadana y el Decreto Nº 2.217 de fecha 23 de abril de 1992.
En efecto la clausula (sic) Octava del contrato de arrendamiento establece:
(…omissis…)
Adicionalmente a lo antes expuesto, el contrato establece en su Clausula (sic) Cuarta lo siguiente:
(…omissis…)
Y es en función del contenido de la prenombra Clausula (sic) que, habiendo Notificado Judicialmente al SUBARRENDATARIO, en fecha 09 de diciembre de 2014, tal como consta de Notificación Judicial realizada por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada con el Nº AP31-S-2014-0112266, que anexo a la presente marcada “H”, donde se manifiesta expresamente la voluntad e intención de mi mandante a NO PRORROGAR el contrato.

Igualmente se le notificó en fecha 25 de febrero de 2015, a través del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada con el Nº AP31-S-2015-000893, que de conformidad con la Cláusula Cuarta (4ª) del contrato de Subarrendamiento ya transcrita, al no haber participado, informado o dado aviso EL ARRENDATARIO a mandante, el SUBARRENDADOR dentro del término estipulado en la prenombrada cláusula contractual, esto es “por escrito, con sesenta (60) días de anticipación por lo menos antes del vencimiento del plazo del contrato (que vence el 01 de marzo de 2015), su voluntad de seguir ocupando el inmueble, mi representado EL SUBARRENDADOR, no está dispuesto a otorgarle prorroga ni a renovar dicho contrato, y como quiera que dicho contrato vence el 01 de marzo de 2015, el subarrendatario ciudadano HENRY HERNAN LÓPEZ ROBLES, ya identificado, tiene la obligación legal y contractual de entregar el inmueble totalmente desocupado, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió para la determinada fecha, y en virtud del vencimiento del término fijado en el contrato, el mismo se tendrá como resuelto a partir del 01 de marzo de 2015, ya que por disposición expresa del artículo 25 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no tiene, no le corresponde el derecho preferente para arrendarlo, o a optar por una prorroga tal como lo establece el artículo 26 de dicho decreto, por cuanto el SUBARRENDATARIO se encuentra INSOLVENTE en el pago de los cánones de arrendamiento, agua y demás gastos comunes, además que ha incumplido de manera reiterada y evidente las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes.

Motivado a todo lo anterior, a la falta de pago y a lo insoportable de la situación creada con la instalación de una DISCOTECA CON EXPENDIDO DE LICOR Y MÚSICA A TODO VOLUMEN HASTA EL AMANECER, en el local arrendado, que como se dijo, se encuentra ubicado en el mismo edificio donde opera el Laboratorio Clínico que presta los servicios a la Policlínica Las Mercedes, con atención de emergencia las 24 horas, y colindante con la propia Policlínica, en violación de las(Clausulas (sic) Contractuales y de las obligaciones asumidas y adicionalmente por cumplimiento del plazo de arrendamiento, según la Clausula (sic) Cuarta del contrato hoy accionado, que dan motivos suficientes para que mi representada solicite en este acto el DESALOJO, con la consiguiente entrega del inmueble y conforme a lo establecido en el Articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en concordancia con lo dispuesto en el Articulo 41, literal “l”, solicitar a este Tribunal la Medida Cautelar de Secuestro del referido inmueble; para lo cual en fecha 07 de octubre de 2014, nos dirigimos a la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, adscrita al Departamento de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, e iniciamos el Procedimiento Administrativo previo, el cual quedó signado con el Nº MC- 0004/10-14, a objeto de que por vía de Conciliación, y ante los múltiples y constantes incumplimiento contractuales, y las molestias ocasionadas, el inquilino entregara el inmueble, tal como lo dispone el contrato, no lográndose tal conciliación, tal como consta en Acta que declara AGOTADA LA VIA ADMINISTRATIVA PREVIA A LA MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO, suscrita por el despacho en fecha 10 de Noviembre de 2014, que en cuatro (04) folios útiles, anexo a la presente marcada “I” como prueba de haber cumplido con la exigencia prejudicial del cumplimiento del Procedimiento Administrativo, que permitan solicitar el DESALOJO INMEDIATO DEL INMUEBLE, así como el decreto por parte del Tribunal de la medida de secuestro del inmueble.

Dado que en sede administrativa no hubo forma de conciliación, es por lo que he recibido instrucciones de mi mandante para demanda, como en efecto demandamos en este acto al Subarrendatario, ciudadano HENRY HERNAN LÓPEZ ROBLES, ya antes identificado, para que convenga que son cierto los hechos narrados, así como que convenga que ha incumplido las obligaciones contraídas en ocasión al contrato de arrendamiento cuyo desalojo se pide, así como que convenga que el plazo del arrendamiento expiro (sic) el día 28 de febrero de 2015, y como consecuencia de ello, lo procedente y ajustado a derecho es la entrega material del inmueble, ya identificado en ese escrito, libre de bienes y de personas, caso contrario sea condenado a ello por este Tribunal.

CAPITULO TERCERO
DEL FUNDAMENTO DE DERECHO

La ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial dispone:

De los Desalojos y Prohibiciones
Artículo 40 (…)

El Código Civil establece:

Artículo 1.159 (…)
Artículo 1.592 (…)
Artículo 1.193 (…)

Le Ley Orgánica del Ambiente, por su parte establece:
Artículo 110(…)
Artículo 21 (…)
Artículo 22 (…)
Artículo 23(…)
Artículo 24 (…)

(…omissis…)

CAPITULO NOVENO
DEL PETITORIO

Es por lo antes expuesto que demandamos al ciudadano HENRY HERNAN LÓPEZ ROBLES, antes identificado, para que convenga o a ello sea condenado por este tribunal a:
Primero: AL DESALOJO del inmueble arrendado por motivo de incumplimiento de las clausulas (sic) y obligaciones contractuales.
Segundo: A realizar entrega del inmueble subarrendado, libre de bienes y personas y en el buen estado que declaró recibirlo.
Tercero: Pido de conformidad con lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, se admita y se sustancia la presente demanda través (sic) del procedimiento oral, previsto en los articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Fin de la Cita.

De la contestación.

Mediante escrito de fecha 13 de abril de 2015, el abogado Julio Cesar Terán Martínez, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 82.740, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dio contestación a la demanda así:

“… (Omissis)…”
DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA

Por este medio RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO todo lo planteado por la representación judicial de la parte actora tanto en los hechos como en el derecho y en su petitorio por ser estos alegatos falsos y no ajustados a la realidad.

Así tenemos que en el escrito libelar plantean los abogados actores que en el contrato suscrito entre su representado y mi cliente en fecha 11 de abril del año 2013 por un local ubicado en la Planta Baja del de la Policlínica Las Mercedes, avenida Principal de Las Mercedes, Urbanización Las Mercedes Municipio Baruta del Estado Miranda, otorgado con todas las formalidades de ley por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 11 de Abril del año 2013, anotado bajo el número 29, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría. No siendo éste el único contrato firmado entre el demandante y mi representado, pero sobre ese tema me referiré más adelante en la reconvención; Ahora bien, como la primera reclamación de los quejosos, aluden que mi representado ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2014, lo cual no es cierto y lo rechazo de hecho y de derecho. Mi representado ha cancelado por medio de transferencias bancarias a la cuenta del demandante todos esos meses aludidos como impagado y además de esos meses reclamados como impagados, los meses de Enero, Febrero y Marzo del año 2015. Con el escrito presentado en fecha 9 de marzo del año 2015, en donde me di por notificado en al presente causa, así como el escrito de alegatos contra la medida preventiva de secuestro solicitada por la parte actora de fecha 16 de Marzo del 2015 y por último en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de Marzo del año 2015, consignado el primero en el cuaderno principal y los dos últimos en el cuaderno separado de medidas signado con el número AN3F-X-2015-000009, demuestro a éste Tribunal que los alegatos de la parte actora con respecto a la falta de pago no son ciertos. Pero más aún, huelga en esta oportunidad promover una nueva prueba para demostrar que lo declarado por la parte actora con respecto a la falta de pago es FALSO, ya que una de las pruebas admitidas y ordenadas evacuar en el cuaderno separado de medidas fue y de acuerdo al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la de oficiar a la institución Bancaria BANESCO a los fines de informar que la cuanta (sic) número 01340342253423002602 de esa Institución Bancaria (BANESCO) pertenece al ciudadano ROBERTO BELLELI titular de la cédula de identidad número V-2.940.069, igualmente que informara que si es en las siguientes fecha (sic) y por los montos indicados se recibiero0n (sic) en esa cuenta unas transferencias realizadas por mi representado.

• 28 de Julio del 2014, por Bsf. 49.362, oo; Recibo de transferencia 390777367.
• 1 de Septiembre del 2014 por, Bsf. 49.362,oo; Recibo de transferencia 321712009.
• 1 de Octubre del 2014 por Bsf. 49.362,oo; Recibo de transferencia 310193058.
• 3 de Noviembre del 2014 por Bsf. 49.362,oo; Recibo de transferencia 343946512.
• 29 de diciembre del 2014 por Bsf. 49.362,oo; Recibo de transferencia 367169569.
• 30 de Enero del 2015, por Bsf. 49.362,oo; Recibo de transferencia 378128837.
• 03 de Marzo del 2015, por 49.362,oo; Recibo de transferencia 321712009.

Esta prueba ya fue promovida, y en su oportunidad solicité que del resultado de la evacuación de esta prueba fuese valorada igualmente en la definitiva, habiendo sido efectivamente acordada su evacuación, razón por la cual, toda vez evacuada esta prueba quedará demostrado que es falso la falta de pago de los cánones de arrendamiento alegada por la parte actora; Y así muy respetuosamente pido que sea acordado por este Tribunal en sentencia definitiva.

En otro orden de ideas pero de la misma causa, plantearon los quejosos, que mi representado había instalado una DISCOTECA, en la que se emitían sonidos muy fuertes hasta altas horas de la noche, no permitiendo laborar al laboratorio clínico que se encuentra en la pared contigua al local arrendado. Ahora bien, nuevamente me remito a pruebas que se encuentran en el cuaderno separado de medidas, específicamente a la prueba testimonial que fue evacuada en fecha 7 de abril próximo pasado, por el ciudadano LIBER ALEXIS MENDEZ BRACHO, titular de la cédula de identidad V-7.591.827, y cuya testimonial se recoge en acta infra suscrita por los que participamos en el acto la cual riela en el Cuaderno Separado de Medidas en los folio ciento veinticuatro (124) al ciento veintinueve (129) ambos inclusive, de cuya deposición oral nos encontramos con los siguientes hechos declarados por el propio testigo propuesto por la parte actora y son: a. a la inspección ocular no entré al sitio, sino me quedé en la puerta de entrada. B. Ante la pregunta desde cuando que no siente la música o los ruidos molestos responde: actualmente no y desde hace cinco (05) meses tampoco porque si sacamos cuenta desde octubre a la parte son siete (07) meses. C. también respondió: que antes funcionaron otros restaurantes, inclusive sitio donde se bailaba, pero nunca habían sufrido tales molestias.

De la declaración de este testigo se desprenden las siguientes circunstancias, la primera de ellas que en el local arrendado y objeto de la presente acción NO FUNCIONA ninguna discoteca o lugar nocturno que pueda perturbar el normal desenvolvimiento del laboratorio clínico que presta servicios a la Policlínica Las Mercedes; la segunda de ellas es que el testigo NO ENTRO A LA INSPECCIÓN OCULAR que consignó la representación judicial del accionante, e igualmente también dejó constancia que desde que presta sus servicios a al (sic) laboratorio (desde hace seis (6) años a decir del mismo testigo) siempre funcionaron en el local arrendado locales tipos restaurantes y nocturnos, solo que estos parecieran no molestar al laboratorio. Pero se desprende como un hecho relevante de la declaración del testigo (promovido por la propia parte actora) que las perturbaciones, si es que existieron, para el momento que el accionante dio inicio a este procedimiento de desalojo ya éstas supuestamente perturbaciones habían cesado.

AL igual que todas las pruebas evacuadas en el Cuaderno Separado de Medidas, muy respetuosamente pudo a su Despacho se sirva valorar esta prueba testimonial en la Sentencia Definitiva.

En este orden de ideas, y al momento procesal que debo interponer la contestación al fondo de esta acción, ya se encuentra acordada la realización de una inspección judicial la cual se llevará a cabo el 17 de Abril próximo, en esa oportunidad, su despacho tendrá por cierto que en el local arrendado no funciona otro negocio distinto al de la venta de comida y bar restaurante. Teniendo como cierto que el objeto comercial del local arrendado fue siempre el de restaurante bar, tenemos que el propio demandante, ciudadano ROBERTPO (sic) BELLELI DEL MONTE, suficientemente identificado en autos, le extendió una autorización a mi representado HENRY HERNAN LOPEZ ROBLES, igualmente identificado en autos, una autorización para ejercer en el local arrendado toda actividad concerniente y relacionada con abr, restaurante, arepera, lonchería, pizzería, pastelería y cafetería y todas aquellas actividades relacionadas con el objeto de la compañía; esta autorización sirvió y ha servido para que el local regentado por mi representado obtuviera la Licencia de Licores que le ha permitido el expendio de bebidas alcohólicas en el local, situación que por demás siempre tuvo en conocimiento y autorización por parte del demandado, por lo que mal puede ahora quejarse o alegar que en el local arrendado se expenden bebidas alcohólicas. (anexo original de esta autorización a al presente escrito de contestación) (Sic)
Ahora bien Ciudadano Juez, queda claro que la intención del demandante es enervar un incumplimiento a las disposiciones contractuales que a todas luces es inexistente como lo es la falta de pago de cánones de arrendamiento y la existencia de la supuesta “Discoteca”, tratando de esta manera de evadir de forma artera los legítimos derechos de mi representado, tratando de poner fin de ipso-facto a una relación contractual que data de mas de diez (10) años y no dos (2) años como tratan de hacer creer a este Tribunal.

Por estas razones, nuevamente rechazo, niego y contradigo la demanda intentada por el ciudadano ROBERTO BELLELI DEL MONTE, suficientemente identificado en el presente escrito tato (sic) por los hechos como en el derecho y en su petitorio.

De la reconvención

En el escrito de contestación de la demandada, el accionado propuso reconvención en los siguientes términos:
“… (Omissis)…”
DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICION.

Ciudadano Juez, por este medio y de acuerdo al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 869 ejusdem, propongo la reconvención o mutua petición del ciudadano ROBERTO BELLELI DEL MONTE, suficientemente identificado en las actas procesales que recogen el presente expediente lo que hago basado en las siguientes consideraciones y en los siguientes términos legales.

La relación arrendaticia entre la accionante reconvenido y mi representado se inició originalmente en fecha 11 de Junio del año 2004 mediante suscripción de un contrato de arrendamiento, otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el 02, Tomo 41, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría (anexo original del contrato al presente escrito) por el mismo inmueble que hoy forma parte de la reaclamación del accionante reconvenido. La duración de ese contrato fue de dos (2) años los que se cumplieron cabalmente y sin ningún tipo de reclamos. Luego se firmó un nuevo contrato de arrendamiento por ante la misma Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 26 de Febrero del año 2007, bajo el número 06, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría (anexo original del contrato). Posteriormente se firmó otro contrato en fecha 22 de Junio del año 2009 por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda quedando anotado bajo el número 47, Tomo 51de (sic) los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (anexo Original del Contrato al presente escrito). Otro contrato firmado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 30 de Septiembre del año 2011, anotado bajo el número 16, Tomo 135, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría (anexé original de ese contrato al escrito de promoción de pruebas en el cuaderno separado de medidas y pido muy respetuosamente que sea tenido y valorado en el presente escrito) y por último el contrato otorgado por ante la Notaría Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 11 de Abril del año 2013, anotado bajo el número 29, Tomo 47, de los Libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, hartamente conocido por su Despacho y que fue consignado en original por la parte demandante reconvenida anexo a el escrito de demanda. Cabe destacar que la relación arrendaticia reconvenida anexo a el escrito de demanda. Cabe destacar que la relación arrendaticia entre el ciudadano ROBERTO BELLELI DEL MONTE como arrendador y HENRY HERNAN LOPEZ ROBLES como arrendatario comenzó el 11 de Junio del año 2004 hasta la fecha de vigencia último (sic) el 1 de marzo del año 2015, el tiempo de duración de la misma es de DIEZ AÑOS Y SEIS (6) MESES.

Ahora bien si tomamos en cuenta lo establecido en el escrito libelar por el accionante reconvenido tenemos que la relación contractual arrendaticia dio inicio en fecha 11 de abril del año 2013, y que en el caso que la demanda que interpusieron sea declarada sin lugar, les correspondería otorgarle a mi representado, y de acuerdo al artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial una prórroga legal de un (1) año, y si consideramos el tiempo real y verdadero que ha durado la relación arrendaticia, la prorroga legal que le corresponde a mi representado de acuerdo al citado artículo 26 de tres (3) años, y así muy respetuosamente pido que sea declarado por este Tribunal en la sentencia definitiva.

Fundamento de derecho de la Reconvención.

Ciudadano Juez, encuentra mi fundamento de derecho la reconvención propuesta en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual le concede a mi representado una prorroga legal de tres (3) años.

Igualmente fundamento legalmente mi reconvención o mutua petición en el artículo 1.160 del Código civil, el cual reza, y cito. (…) Del entendimiento de esta norma establecida en una Ley supletoria al Decreto Ley que regula esta materia, tenemos la observancia que debió tener el accionante reconvenido al momento de plantear su acción y respetar de forma justa, legal y equitativa el tiempo de duración de la relación arrendaticia a los fines de respetar la prorroga legal.

…Omissis…
COLOFÓN

Por las razones de hecho que he alegado en el presente escrito, por los fundamentos de derecho y las pruebas promovidas, muy respetuosamente pido a su Despacho que con la sentencia definitiva se pronuncie en los siguientes términos:

Primero: Que este Tribunal declare SIN LUGAR la demanda intentada por desalojo contra mi representado ciudadano HENRY HERNAN LOPEZ ROBREL suficientemente identificado en las actas procesales, basada por supuestos incumplimientos contractuales tales como la falta de pago de cánones de arrendamiento y las supuestas perturbaciones por el funcionamiento de una discoteca.

Segundo: Que este Tribunal declare CON LUGAR en sentencia definitiva la reconvención o mutua petición que he propuesto con respecto a la duración de la relación arrendaticia, la cual ha sido de diez (10) años seis (6) meses, por lo que la prorroga legal que le correspondería a mi representado de acuerdo con el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial sería de tres (3) años contados a partir de la fecha de culminación del último contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de Abril del año 2013, anotado bajo el número 29, Tomo 47, de los Libros de autenticaciones llevados en esa Notaría.

Tercero: Que en ambos caos la parte actora reconvenida quede condenada a pagar las costas procesales.

Por último pido que el presente escrito sea agregado a las actas, sustanciado conforme a derecho y declarado según este petitorio (…).
Fin de la cita.

De la contestación a la reconvención.

Admitida como fue en fecha 14 de abril de 2015, la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente; procedieron los abogados Haydee Contreras y Alejandro R. Yemes, apoderados judiciales de la parte actora reconvenida, dar contestación a la reconvención en fecha 20 de abril de 2015, y lo hicieron así:
“… (Omissis)…”

Primero: Antes que nada, advertimos a este Tribunal, que la presente reconvención nunca debió haberse admitido, pues se ha creado innecesariamente un “proceso paralelo acumulado” al juicio principal, cuando de lo que se trataba por parte del demandado, era el ejercicio de una defensa o excepción contra nuestra pretensión principal de desalojo por incumplimiento de obligaciones contractuales y cumplimiento de contrato por vencimiento del plazo, sin derecho a prorroga por razón de los reiterados incumplimiento contractuales, que incurrió el inquilino demandado, según lo dispuesto en el artículo 25 del decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para Uso Comercial.

La prorroga al vencimiento del contrato es una opción o derecho de que goza el arrendatario, empero ella no es automática por el solo transcurrir del tiempo, es además necesario siempre que adicionalmente al tiempo estipulado en la Ley, se haya cumplido correctamente el contrato.

Si el arrendador por el contrario por el contrario, considera que el arrendatario no goza de ese derecho por razón de los incumplimientos contractuales en los que ha incurrido, el arrendatario para enervar esa pretensión y gozar de la prorroga que se le ha negado, debe demostrar que si ha cumplido, ya que una vez hecha ésta demostración le surgirá ipso iure el derecho a la prorroga legal por el tiempo que corresponda según la ley a su relación arrendaticia.
La defensa del cumplimiento del contrato cuya consecuencia sería la opción a la prorroga, es una excepción nunca una acción,- Todos conocemos la diferencia entre esas dos instituciones; la primera es una enervación o paralización del derecho contrario ya incoado y en la segunda se persigue el reconocimiento de un derecho nuevo no discutido en la litis.

Cuando el arrendador pretende que el inquilino no goza de prórroga por razón de los incumplimientos contractuales; y el arrendatario por el contrario sostiene que si tiene derecho a ella porque ha cumplido con el contrato estamos en el terreno de la excepción, no la acción.

Y si esa controversia se quisiera subsumir o encasillar bajo la concepción de una acción mero declarativa, por la vía reconvencional, lo cual siempre sería posible, ello chocaría con la prohibición del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, que le da a estas acciones naturaleza residual, en el sentido que ellas solo son ejercitables, en tanto y en cuanto no exista una acción diferente, entendiendo esa expresión como la vía, acción o modo propio de alcanzar la satisfacción del interés.

Mutatis mutandi: lo que se puede enervar por vía de excepción, no es posible plantearlo por vía de acción mero declarativa.

Es tanto como si el deudor de una suma de dinero, que hubiese pagado, al ser demandado pretendiere defenderse, en vez de excepcionarse por el pago hecho, incoado por vía reconvencional la acción mero declarativa de su estado de solvencia o el reconocimiento de sus pagos. Eso es absurdo.

Sin embargo, esto es lo que la parte demandada busca con su contrademanda, que, como dijimos, no debió haberse admitido, sin que ello signifique que no pueda defenderse o que no se le respete el derecho a una Tutela Judicial Efectiva en aplicación del Principio Pro Actione, ya que dicha tutela garantiza en este caso con el trámite de la excepción y no con una acción mero declarativa prohibida como se dijo por el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.

Para esta representación judicial, resulta por demás peligroso, sustituir, la excepción y defensa por la acción mero declarativa, por cuyo motivo pido que la misma sea in limini litis, declarada inadmisible, caso contrario, llegado el momento de la decisión final, pido al Tribunal, la declare SIN LUGAR.

Segundo.- En vista que el ciudadano Juez, admitió la contrademanda sobre la prorroga contractual, cuyo reconocimiento pidió la parte demandada que le haga por vía de acción, nos toca pasar a contestar dicha reconvención; lo cual hacemos desglosando, por parte, su escrito de contestación y de reconvención y lo hacemos así:

1.- Dice el demandado que ha cancelado por medio de transferencias bancarias todos los meses que le imputamos como insolutos en el libelo.

Debemos decir que ello no es cierto, ya que además de que desde el principio impugnamos y desconocimos en su contenido y firma los recaudos aportados contentivos de esas supuestas transferencias, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debemos puntualizar que en el caso de las mismas, ellas no son completas, del compromiso asumido por el demandado reconviniente, por cuanto falta el mes de julio de 2014, que fue saltado y no se corresponden ni compadecen con los montos ni con las fechas en que hubo de realizarse el pago de canon de arrendamiento, pagaderos por mensualidades anticipadas y dentro de los primero cinco (5) días hábiles de cada mes en la oficina de EL SUBARRENDADOR, cuya dirección declaró conocer, por lo que en caso de ser cierto (lo que negamos anticipadamente) las mismas resultan extemporáneas por tardías.

Tampoco demostró haber pagado las obligaciones contractuales inherentes al inmueble, tales como los descritos en la Clausula (sic) 5 del contrato, que se contrae al pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA), por la cantidad de BOLÍVARES CINCO MIL NOVECIENTOS VEINTITRES CON CUARENTA Y CUATRO, (Bs. 5.923,44),

También (aunque goza de él), dejó de pagar el servicio de agua potable suministrado por la compañía Hidrocapital, a lo cual estaba obligado según el contenido de la Clausula (sic) 13, que textualmente dice:
…Omissis…
Hágase un cotejo de los meses que aparecen en las transferencias y los meses de arrendamiento a que las mismas deberías imputárseles (de la más reciente, comenzando por el mes del último recibo autógrafo del arrendador, de conformidad con el artículo 1.205 del Código Civil), par verificar el salto del mes de julio de 2014.- Y no hablemos además de la impuntualidad o morosidad de esas supuestas transferencias, siendo que en el contrato se obligó a pagar por anticipado dentro de los primeros 5 días de cada mes, y ya usted puede comprobar por las fechas indicadas, como ha venido haciendo las supuestas transferencias. En el mejor de los casos, al ser un cumplimiento per-saltum parcial y moroso, no puede pretender solvencia.

Para el autor José Melich Orsini, en su libro Doctrina General del Contrato, procede el incumplimiento, cuando el cumplimiento ofrecido es inexacto o tardío y el acreedor excepcionante no tiene interés en recibirlo. Fundamenta la misma en que la parte (en este caso el demandado) pretende cancelar su obligación mediante el ofrecimiento tardío e incompleto del precio pactado, es decir, manifiesta haber transferido la cantidad líquida de Bolívares CUARENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS EXACTOS, (Bs. 49.362,00), que es lo que dice ha transferido, todos fuera del plazo establecido en el contrato, no teniendo nuestro mandante interés en recibir dicho ofrecimiento por incompleto y tardío.

Debe observar el juez, que en el presente caso se trate de 1) Un contrato bilateral de cumplimiento continuo, de tracto sucesivo, donde el arrendador nuestro representado, garantizó al inquilino el demandado, en todo momento el uso pacífico de la cosa arrendada sin perturbaciones; 2) Que las obligaciones recíprocas deben satisfacerse para uno en forma simultanea y sucesiva, la garantía de no perturbación y goce pacífico y para el otro mensual y simultaneas, esto es el pago del canon del arriendo, mas los servicios y el cumplimiento de las otras obligaciones de hace y de no hacer, ello sin interrupciones; 3) Que el incumplimiento atribuido por nuestro representado accionante-reconvenido, a la otra parte (el inquilino-reconviniente) también se cumple en el presente casi, donde se trata de obligaciones principales, de gran importancia, que son de de (sic) tal importancia que incide directamente sobre lo principal, tutelado en el contrato y por la ley común (código civil) y por el decreto Ley de Arrendamiento de Inmuebles para Uso Comercial que nos ocupa, cuyo incumplimiento es de tal gravedad que justifica el ejercicio de la acción, ya que las obligaciones fueron determinantes al momento de dar consentimiento de arriendo al demandado reconviniente. 4) Que nuestro representado (el actor-reconvenido), no ha motivado el incumplimiento de la parte demandada reconviniente; y 5) Que se trate de un incumplimiento importante que daña al arrendador y a terceros, intencional y voluntario, atribuido absolutamente al inquilino, demandado-reconviniente.

2.- Dice el demandado, que de acuerdo con la declaración del testigo LIBER ALEXIS MENDEZ BRACHO, allí nunca funciono (sic) una discoteca. (¿?) (sic).

Remitimos respetuosamente al ciudadano Juez, a la lectura completa y no sesgada como lo hizo el demandado reconviniente, del interrogatorio del testigo referido, para que Usted mismo, adminiculando con por Ud (sic)., observado en la Inspección Judicial de fecha 17 de abril de 2015, saque sus propias conclusiones, que no pueden ser otras que la existencia reciente en el sitio, de un lugar donde se oye música, se baila y se consume licor, y está al lado pared con pared de una clínica como lo reconoce la misma parte demandada.

Permítanme decir que este incumplimiento, LA INSTALACIÓN DE ESTA DISCOTECA, convirtiendo el local arrendado en un ANTRO, aunado a los otros incumplimientos argumentados, así como el incumplimiento de por abandono de la cosa observo (sic) Ud., en la práctica de la referida Inspección Judicial, es punto central de la presente controversia y del presente juicio, que motivó la voluntad del arrendador de terminar con el contrato de arrendamiento, ya que resulta inaceptable, que pared con pared a una clínica se produzcan actividades y escándalos que hemos denunciado.

“… (Omissis)…”

¬5.- Purga o Remisión del incumplimiento y el Desalojo.

Ciudadano Juez, la demanda se interpuso de manera casi inmediata del conocimiento de instalación de la DISCOTECA, y esto fue el dispositivo que disparó el ejercicio de la acción de desalojo, la cual contiene dos consecuencias: a) la resolución y b) el cumplimiento del contrato (la entrega o devolución del inmueble) por vencimiento del lapso.

El hecho de que la parte demandada, haya desmantelado la infraestructura de la DISCOTECA por orden de CLAUSURA de la autoridad municipal, que no voluntariamente, ante la evidencia de la proximidad de nuestra demanda, no subsana el incumplimiento incurrido, el cual sirvió de motivo para el inicio de este juicio, tal desmantelamiento u ocultamiento de la DISCOTECA, en nada entorpece la presente Acción de Desalojo, por incumplimiento contractual de haber instalado la tantas veces nombrada DISCOTECA, aun con la promesa de no volver abrir como fue expuesto en sede administrativa al momento de celebrarse la Audiencia de Conciliación ante la Unidad en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, adscrita al Departamento de gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para el comercio, según Procedimiento Administrativo previo, el cual quedo signado con el Nº MC- 0004/10-14, en fecha 07 de noviembre de 2014, ya que en ningún momento el arrendador aceptó tal promesa, ni perdono (sic) el incumplimiento.

Además de ello, no cabe nisiquiera pensar que esta acción pueda estar prescrita o caduca, ya que la obligación de no hacer, como es el caso de NO INSTALAR UNA DISCOTECA, NO VENDER BEBIDAS ALCOHÓLICAS, NO CAUSAR RUIDOS MOLESTOS NI CONTAMINACIÓN SÓNICA, ES IMPRESCRIPTIBLE, por cuanto la Acción de Desalojo es un derecho potestativo del acreedor (arrendador) de esta obligación de no hacer (de no instalar la discoteca y otros).

Pero en todo caso, dicha Acción de desalojo, por ser una acción procesal, prescribiría a los diez (10) años, tiempo que a la presente fecha no ha transcurrido.

(…)

Y ya que estamos hablando de la doctrina del Dr. Melich Orsini en la obra citada, oportuno es indicar que tanto él como muchos autores coinciden en que la gravedad del incumplimiento, a los efectos de determinar si tiene o no, consecuencias resolutorias, la evalúa el Juez como un buen padre de familia, es decir como una persona normal, que debe ponderar, qué tan grave es, que al lado de una clínica, donde se atienden enfermos las 24 horas, y se requiere un ambiente de tranquilidad y silencio, se instale un negocio como es una DISCOTECA CON VENTA DE BEBIDAS ALCOHÓLICAS y una venta de comida rápida (chatarra) donde la mayoría de los comensales son motorizados, que causan además de la contaminación sónica por el alto volumen de la música, y el otro por el ruido ensordecedor de los motores de las motos toda la noche, con el añadido de la venta de licor y riñas entre los clientes del negocio, tal como ha sido reportado, al extremo que se han sucedido hechos de sangre que también deben ser atendidos por la clínica de manera gratuita.

6.- De la Impugnación a las pruebas del demandado reconviniente.

Primero.- Impugno, rechazo, niego y contradigo, y desconozco en su contenido y firma la Carta promovida por el reconviniente como realizada por mi representado Dr. Roberto Belleli, para que supuestamente pudiera el inquilino realizar todas las actividades allí señaladas.
Dicha carta además de que no fue suscrita por mi representado, en el caso que lo fuera, lo cual negamos anticipadamente, ella se refiere a una autorización a un tercero (3ero.) que no es parte en este juicio, y corresponde a una fecha incierta dado que dicha carta adolece de fecha y además no se corresponde con la vigencia del contrato accionado y objeto de esta litis de desalojo, y por último, el propósito de la supuesta negada y desconocida autorización se refiere a actividades concernientes a bar restaurant, arepera, lonchería pizzería, pastelería y cafetería, pero nunca para instalar una “DISCOTECA”, DONDE SE BAILA, SE TOMA LICOR, Y SE OYE MÚSICA A ALTO VOLUMENTO HASTA EL AMANECER, TODO ESTO AL LADO DE LA CLÍNICA. Circunstancias éstas que se duda pueda ocurrid en un restaurant, arepera, lunchería (sic) pizzería, pastelería o en una cafetería.

Segundo.- Desconocemos en su contenido y firma e impugnamos también las copias simples de la supuesta transferencias bancarias que han sido consignados como en la contestación por el demandado reconviniente, como documentos sustitutivos liberatorios de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, del IVA y de los otros servicios, ya que como dijimos, además de que se salta el mes de julio, dichos supuestos pagos son incompletos al no incluir el pago de los servicios (agua, gas, vigilancia, IVA y otros) a los que se obligó en el contrato demandado.

Tercero: Impugnamos el recibo de fecha 29 de julio de 2014, signado con el Nº 5726, emitido por nuestro representado, por cuanto dicha prueba es impertinente, ya que el mes de junio no fue accionado como insoluto.
DEL PETITORIO.
Es por lo antes expuesto que negamos, rechazamos, contradecimos y desconocemos tanto los hechos como el derecho esgrimido por el demandado reconviniente, y muy especialmente desconocemos en su contenido y firma los documentos presentados, y pedimos al Tribunal los tenga como no presentados y deseche su valor probatorio, y pedimos en consecuencia:

Primero: Que el Tribunal en la definitiva declare que el demandado reconviniente, ha (sic) incumplimiento las clausulas (sic) y obligaciones contractuales señaladas y adicionalmente se cumplió (venció) el lapso contractual establecido en el contrato para la vigencia de la relación arrendaticia y en consecuencia es procedente el desalojo, tal como fue peticionado en la demanda principal, lo que solicitamos sea declarado CON LUGAR.

Segundo: Que el Tribunal declare NO HA LUGAR LA PRORROGA POR INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES, y consecuencialmente la presente Reconvención esa declarada SIN LUGAR, con todos los pronunciamientos de Ley.

Tercero: Ordene al demandado reconviniente, a realizar la entrega inmediata y sin plazo alguno del inmueble subarrendado, libre de bienes y personas. (…)
Fin de la cita.

VI
DE LOS MEDIOS PROBATORIOS Y SU VALORACIÓN.

Ahora bien, de conformidad con el principio de la carga de la prueba, previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que, junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.
En el caso de marras, conforme los términos de la demanda, de la contestación y de la audiencia preliminar celebrada en el tribunal de instancia en fecha 29 de abril de 2015, se tiene como hechos no controvertidos la existencia de una relación contractual de diez (10) años y seis (06) meses entre la parte actora reconvenida y el demandado reconviniente, y cuyo objeto es el arrendamiento del inmueble cuyo desalojo es demandado. Asimismo, se tiene como un hecho no controvertido, y el cual fue admitido por las partes en la audiencia preliminar, que durante la relación contractual de arrendamiento que los vincula se realizaron modificaciones a la estructura del inmueble.
Respecto a los hechos controvertidos, se aprecia que la acción de desalojo fue incoada por la parte actora, alegando el incumplimiento de las cláusulas contractuales y obligaciones por parte del demandado reconviniente, específicamente, el incumplimiento de los pagos de canon de arrendamiento de los meses demandados insolutos, el funcionamiento de una discoteca en el local arrendado y la no autorización por parte del actor para realizar remodelaciones al inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Por su parte, el demandado reconviniente negó los hechos alegados por su contraparte e interpuso reconvención en la cual alegó que su condición de arrendatario comenzó el día 11 de junio de 2004 hasta la vigencia del ultimo contrato de fecha 01 de marzo de 2015, y que el tiempo de duración de la misma –relación arrendaticia- es de 10 años y 06 meses. Alegó que de acuerdo al articulo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le corresponde una prorroga legal de 03 años y solicitó que así sea declarado, es decir, que se le reconozca dicha prorroga.
En tal sentido, la parte actora tiene la obligación de probar los hechos constitutivos de su pretensión. Además, la demandada reconvino a su contraparte por prorroga legal la cual a su vez, el actor reconvenido solicitó en su escrito de contestación a la reconvención que la misma fuese declarada inadmisible por el Tribunal de instancia, (folio 328) o que fuese declarada sin lugar en la definitiva.
En lo que concierne al fondo de la demanda de desalojo, la demandada sostiene que, los hechos en que se fundamenta el desalojo es el incumplimiento del contrato de arrendamiento, ya que alega que se destinó el inmueble para el funcionamiento de una discoteca, que se hicieron remodelaciones al inmueble sin la autorización por parte del arrendador y que los cánones de arrendamiento no fueron pagados en la forma prevista en el contrato de arrendamiento. Establecidos los hechos que son objeto de pruebas en el caso que nos ocupa, es obligación de la parte actora demostrar los hechos constitutivos de su pretensión y el demandado demostrar el cumplimiento de las cláusulas del contrato. Y así se establece.

Delimitada la controversia en los términos antes expuestos, seguidamente pasa el tribunal a analizar los medios probatorios del proceso.

• Copia simple de documento de propiedad, inscrito ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo en número 2008.44, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el número 241.13.16.1.45, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, el cual en modo alguno fue debatido, y como quiera que la propiedad del inmueble objeto de desalojo no fue debatida, dicha instrumental en consecuencia es desechada en este acto por cuanto en modo alguno establece o da por demostrado alguno de los hechos controvertidos en la causa. Y así se establece.
• Copia simple de documento constitutivo de la compañía anónima, GRUPO BELSU, C.A., registrado ante el Registrador Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, e inscrito en el número 4 del Tomo 136 – Acto, del año 2007, el cual en modo alguno fue debatido, sin embargo, dicha instrumental es desechada ya que en nada se relaciona con los hechos controvertidos establecidos en este asunto. Y así se establece.
• Copia simple del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, la cual quedó anotada bajo el número 29, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha once (11) de abril de dos mil trece (2013), el cual en modo alguno fue debatido y por ello se le otorga el valor probatorio que de el emana conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno las declaraciones en el contenida por lo tanto se tiene como cierta su existencia. Y así se establece.
• Instrumento poder en copia certificada, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta, en fecha ocho (08) de septiembre de dos mil catorce (2014), otorgado por los ciudadanos Daniel José Belleli Suchar y Alejandro Belleli Suchar, directores de la compañía anónima, GRUPO BELSU C.A., a los abogados Haydee Contreras, Alejandro R. Yemes y Alejandro Yemes Nava, esta Juzgadora observa que dicha instrumental en modo alguno fue debatida, y como quiera que en modo alguno ha sido debatido la representación que ejercen los prenombrados abogados es por lo que se desecha dicha instrumental en virtud que no aporta nada con relación a los hechos controvertidos en este asunto. Y así se establece.
• Instrumento poder en copia certificada, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta, en fecha ocho (08) de septiembre de dos mil catorce (2014), otorgado por el ciudadano Roberto Belleli del Monte a los abogados Haydee Contreras, Alejandro R. Yemes y Alejandro Yemes Nava, esta Juzgadora observa que dicha instrumental en modo alguno fue debatida y como quiera que en modo alguno ha sido debatido la representación que ejercen los prenombrados abogados es por lo que se desecha dicha instrumental en virtud que no aporta nada con relación a los hechos controvertidos en este asunto. Y así se establece.
• Copia simple de informe suscrito en fecha 04 de agosto de 2014, por el ciudadano David Manzano, Gerente de Operaciones de EL REGIMIENTO, C.A., J-30907851-8; (folio 57); Copia simple de informe, de fecha 11 de agosto de 2014, (no se encuentra suscrito por persona alguna, folio 58); Copia simple de informe suscrito en fecha 11 de agosto de 2014, por el ciudadano David Manzano, Gerente de Operaciones de EL REGIMIENTO, C.A., J-30907851-8 (folio 59); Copia simple de informe suscrito en fecha 08 de septiembre de 2014, por el ciudadano Edison Rosales, Jefe de Gestión de Operaciones de EL REGIMIENTO, C.A., J-30907851-8, (folio 60); Copia simple de informe suscrito en fecha 06 de octubre de 2014, por el ciudadano Edison Rosales, Jefe de Gestión de Operaciones de EL REGIMIENTO, C.A., J-30907851-8, (folio 61); Copia simple de informe suscrito en fecha 22 de septiembre de 2014, por el ciudadano Edison Rosales, Jefe de Gestión de Operaciones de EL REGIMIENTO, C.A., J-30907851-8, (folio 62); Copia simple de informe suscrito en fecha 29 de septiembre de 2014, por el ciudadano Edison Rosales, Jefe de Gestión de Operaciones de EL REGIMIENTO, C.A., J-30907851-8, (folio 60); Observa este Tribunal que dichas documentales las cuales tienen como titulo “INFORME”, son emanados por un tercero ajeno al presente juicio, al respecto La doctrina de la Sala de Casación Civil, se ha pronunciado en relación de la aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento en estos casos, entre ellas, fallo número RC-824 del 9 de diciembre de 2008, expediente N° 2008-095, caso: LA RINCONADA C.A., contra GLADYS GUBAIRA DE MATOS, y otros, señaló lo siguiente:
“…Lo discernido anteriormente, debe ser valorado por esta Sala de Casación Civil atenida a los diuturnos, pacíficos y consolidados criterios doctrinales y jurisprudenciales reiterados en la transcripción que, ad exemplum, se vierte a continuación, en lo que respecta al establecimiento de los documentos privados emanados de terceros que se quieren hacer valer en juicio, donde no son parte ni causantes de estas, destacándose que esta Sala en sentencia Nº RC-00281 de fecha 18 de abril de 2006, expediente Nº 2005-622, en el juicio de Siham Abdelbaki Kassem contra Riyade Ali Abou Assali El Catib, entre muchas otras indicó:
“...Para decidir, la Sala observa:
A través de la presente denuncia de infracción de ley, el recurrente pretende evidenciar la falta de aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en atención a que la recurrida no le otorgó ninguna eficacia probatoria a los documentos privados emanados de terceros, a pesar de haber sido ratificados mediante la prueba testimonial.
Ahora bien, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dispone textualmente lo siguiente:
“...Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”.
Sobre el particular, la Sala, en sentencia del 25 de febrero de 2004, caso: Eusebio Jacinto Chaparro, contra Seguros La Seguridad C.A., dejó sentado lo siguiente:
“…El Código Civil solo prevé la eficacia probatoria de los documentos privados emanados de las partes, pero no de terceros, al igual que ocurría en el Código de Procedimiento Civil derogado.
Frente a ese vacío legal, la Sala dejó sentado que ‘...el documento emanado de personas que no son parte en el juicio, sino que más bien contiene la testimonial de sus signatarios, sólo puede ser apreciada cuando se le promueva y evacue con las formalidades y en la oportunidad que fija la ley para la prueba de testigos... ’. (Sentencia de fecha 8 de junio de 1960, GF. 28 2E. pág. 7).
(…Omissis…)
Por esa razón, la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil….”. Negrillas de esta Alzada).
En aplicación del criterio precedentemente citado, la Sala establece que las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio, no son aplicables a aquellos casos en los que se pretende hacer valer documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo proceso, ni causantes de las partes que contienden en él, ya que bajo estas circunstancias, las referidas instrumentales no actúan como prueba documental sino como prueba testimonial.
En efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial; y, a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero…”. Negrillas y subrayado de este Tribunal.

Conforme a lo anterior, los documentos privados emanados de terceros formados fuera del juicio y sin participación del juez, ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios, razón por la cual deben ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial para que puedan ser apreciadas por el juez, lo cual no sucedió en el presente caso, razón por la cual de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil y la citada doctrina se desechan las documentales identificadas en este particular. Y así se declara.

• Inspección ocular, efectuada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 2014, con inicio a las 11:15 p.m, y sin hora de culminación. Asimismo, cursa al cuaderno de medidas, inspección judicial promovida por ambas partes y realizada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha diecisiete (17) de abril de dos mil quince (2015), el cual fue anunciado a las 10:00 a.m., y una vez constituido dicho tribunal en la dirección respectiva, procedió a evacuar los particulares señalados por las partes en sus respectivos escritos de promoción de pruebas. La referida inspección fue promovida por dicha parte en el juicio principal (folio 262) y por la parte actora (folio 386), con el fin de que el tribunal otorgara valor probatorio de las resultas.

Ahora bien, con la inspección extra litem la parte actora procura demostrar que en el local dado en arrendamiento funcionaba una discoteca, afirmando que la misma perturbaba con su música a alto volumen al laboratorio que presta servicios a la Policlínica Las Mercedes, así como que en la supuesta discoteca se expedía bebidas alcohólicas. Por su parte, el demandado reconviniente con la experticia judicial realizada por el juzgado de instancia, procura demostrar que no opera una discoteca en el local cuyo desalojo es demandado por su contra parte. Al respecto, esta Juzgadora conforme a lo establecido en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa analizar las inspecciones realizadas y observa que con la realizada de manera extra litem, no se demostró que ciertamente funcionaba una discoteca en el local inspeccionado, pues, el Notario que realizó la inspección no manifestó de manera expresa y concreta que en el local funcionaba una discoteca, se limitó solo a expresar que el local es tipo discoteca sin afirmar el funcionamiento de tal. Por su parte, la inspección realizada por el juzgado de la causa en fecha 17 de abril de 2015, tampoco estableció los actos de comercios que se realizan en el local comercial inspeccionado, mucho menos quedó establecido en el acta por parte del juzgado de la causa, que en el local cuyo desalojo es demandado funcione una discoteca y ello lo pudo constatar este Juzgado luego de una lectura del acta levantada por el a quo, y del cual puede evidenciarse solo el estado en que se encuentra el local arrendado y no los actos de comercios que en el se realizan. En tal sentido, observa quien suscribe que con estas pruebas de inspecciones y las cuales pertenecen a este proceso, no quedó demostrado en modo alguno el funcionamiento de una discoteca en el local cuyo desalojo se demanda, por ello que, se desestima dichas probanzas en este acto. Y así se establece.

• Original de notificación judicial signada con el número AP31-S-2014-011266, efectuada por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y como quiera que se trata de original de actuaciones judiciales, las cuales son consideradas instrumentos públicos, y en vista de que el mismo no fue objeto de debate, es por lo que este Juzgado le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se establece.
• Original de notificación judicial signada con el número AP31-S-2015-000893, efectuada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y como quiera que se trata de original de actuaciones judiciales, las cuales son consideradas instrumentos públicos, y en vista que en modo alguno fue objeto de debate, es por lo que este Juzgado le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se establece. Y con ello se evidencia que la parte actora-reconvenida notificó a su contraparte de la no voluntad de prorrogar y la no continuidad de la relación contractual.
• Marcado “I” Providencia Administrativa número 0003, de fecha 10 de noviembre de 2014, emitida por la abogada Leocarina Márquez de la Cruz, en su carácter de Responsable de la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y acta de audiencia de fecha 07 de noviembre de 2014 celebrada en esa sede administrativa, estas instrumentales son consideradas como un instrumento público administrativo por lo que se valoran como tal y con tal instrumental queda demostrado que las partes agotaron la vía administrativa previo a la presente demanda, quedando habilitada la parte actora para dirimir el conflicto entre las partes en los Tribunales de la Republica. Y así se establece.
• Oficio Nº DP-BAR-006-14, de fecha 03 de diciembre de 2014, emitido por la Coordinación Nacional de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, dirigido a la ciudadana Haydee Contreras que guarda relación con una inspección técnica ocular realizada en la “FUENTE DE SODA RESTAURANT LA POLICLÍNICA, SRL”, requerida por la mencionada ciudadana en fecha 21 de octubre de 2014, ello según una lectura realizada al referido oficio, esta instrumental es considerada como un instrumento público administrativo, por lo que se considera como cierto salvo prueba en contrario los hechos que el funcionario público declara haber efectuado. Con dicha instrumental se tiene como cierto que el inmueble no cumple con las condiciones de seguridad y requisitos en materia de prevención y protección contra incendios, hecho que no guarda relación con lo controvertido de este asunto. Asimismo, de dicha instrumental se observa que el emisor manifiesta que el inmueble fue acondicionado para explotar el ramo de discoteca, mas no afirma que realmente este funcionando dicho ramo aunado a ello el emisor recomienda a la prenombrada ciudadana, dirigirse a la Alcaldía del Municipio de Baruta, a fin de comprobar el cambio de uso que le dan al inmueble. En tal sentido, con dicha instrumental no se establece alguno de los hechos que constituyen lo controvertido de este asunto. Y así se establece.
• (folio 217), documento privado de fecha 07 de julio de 2014, suscrito por el ciudadano Roberto Belleli, cuyo titulo tiene “AVISO DE COBRO” , dirigido al ciudadano Henry Hernán López Robles, advierte este Tribunal que ésta instrumental emana de uno de los mismos accionante tal y como se puede apreciar del sello húmedo y de la firma que en ella consta, y en virtud de ello es preciso señalar la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia en relación al principio de alterabilidad de la prueba, la cual se encuentra reflejada en sentencia número 905 de fecha 07 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Social, con ponencia de la Magistrada MÓNICA GIOCONDA MISTICCHIO TORTORELLA, expediente número AA60-S-2014-000880, caso Luis Rafael Pulido Salazar contra PDV Marina, S.A., y establece:

“…Esta Sala de Casación Social evidencia, que las documentales consignadas por el ciudadano Luis Rafael Pulido Salazar, en formato impreso, se tratan de correos electrónicos suscritos por su persona y dirigidos a PDV Marina, S.A., sin intervención de la demandada, los cuales fueron valorados por el juzgador de alzada por tener la misma eficacia probatoria que el de una copia o reproducción fotostática.

Al respecto, es necesario hacer referencia al principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede procurarse una prueba a su favor sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio, lo que implica excluir del análisis probatorio las pruebas emitidas unilateralmente por la parte promovente, principio éste que debe aplicar el juzgador aun cuando no medie impugnación de la parte no promovente. [Sentencia de la Sala de Casación Social Nro. 313 de fecha 31 de marzo de 2011, (caso: Dani Rafael Valor contra SIDERÚRGICA DEL ORINOCO, C.A. −SIDOR−)].

En este sentido, si bien se tratan de correos electrónicos consignados en formato impreso, a los cuales se les debe dar la misma eficacia probatoria que los documentos privados, como fue expuesto supra, al ser documentales que emanan de la propia parte actora sin presentar sello ni señal de recepción de la empresa, no podía el ad quem atribuirles valor probatorio, toda vez que vulneran el principio de alteridad de la prueba. De este modo, incurre el juzgador de alzada en el vicio delatado por el recurrente en casación, lo que conlleva a declarar con lugar la presente denuncia. Así se decide….) Énfasis de este tribunal.

En sintonía con la citada sentencia y la cual comparte esta Juzgadora conforme a lo establecido en el articulo 321 del Código de Procedimiento Civil, desecha esta instrumental por emanar unilateralmente por la misma parte promovente sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio. Y así se declara.

• (Folio 218), documento privado de fecha 06 de agosto de 2014, suscrito por el ciudadano Roberto Belleli, cuyo titulo tiene “AVISO DE COBRO” , dirigido al ciudadano Henry Hernán López Robles, este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental emana unilateralmente por la misma parte promovente sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio, la desecha conforme al principio de alterabilidad de la prueba, (vid sentencia número 905 de fecha 07 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Social, con ponencia de la Magistrada MÓNICA GIOCONDA MISTICCHIO TORTORELLA, expediente número AA60-S-2014-000880, caso Luís Rafael Pulido Salazar contra PDV Marina, S.A).
• (Folio 219), documento privado de fecha 08 de septiembre de 2014, suscrito por el ciudadano Roberto Belleli, cuyo titulo tiene “AVISO DE COBRO” , dirigido al ciudadano Henry Hernán López Robles, este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental emana unilateralmente por la misma parte promovente sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio, la desecha conforme al principio de alterabilidad de la prueba, (vid sentencia número 905 de fecha 07 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Social, con ponencia de la Magistrada MÓNICA GIOCONDA MISTICCHIO TORTORELLA, expediente número AA60-S-2014-000880, caso Luís Rafael Pulido Salazar contra PDV Marina, S.A).
• (Folio 220), documento privado de fecha 22 de septiembre de 2014, suscrito por el ciudadano Roberto Belleli, cuyo titulo tiene “AVISO DE COBRO” , dirigido al ciudadano Henry Hernán López Robles, este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental emana unilateralmente por la misma parte promovente sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio, la desecha conforme al principio de alterabilidad de la prueba, (vid sentencia número 905 de fecha 07 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Social, con ponencia de la Magistrada MÓNICA GIOCONDA MISTICCHIO TORTORELLA, expediente número AA60-S-2014-000880, caso Luís Rafael Pulido Salazar contra PDV Marina, S.A).
• (Folio 221), documento privado de fecha 23 de octubre de 2014, suscrito por el ciudadano Roberto Belleli, cuyo titulo tiene “AVISO DE COBRO” , dirigido al ciudadano Henry Hernán López Robles, este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental emana unilateralmente por la misma parte promovente sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio, la desecha conforme al principio de alterabilidad de la prueba, (vid sentencia número 905 de fecha 07 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Social, con ponencia de la Magistrada MÓNICA GIOCONDA MISTICCHIO TORTORELLA, expediente número AA60-S-2014-000880, caso Luís Rafael Pulido Salazar contra PDV Marina, S.A).
• (Folio 222), documento privado de fecha 23 de octubre de 2014, suscrito por el ciudadano Roberto Belleli, cuyo titulo tiene “AVISO DE COBRO” , dirigido al ciudadano Henry Hernán López Robles, este Tribunal por cuanto observa que dicha instrumental emana unilateralmente por la misma parte promovente sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio, la desecha conforme al principio de alterabilidad de la prueba, (vid sentencia número 905 de fecha 07 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Social, con ponencia de la Magistrada MÓNICA GIOCONDA MISTICCHIO TORTORELLA, expediente número AA60-S-2014-000880, caso Luís Rafael Pulido Salazar contra PDV Marina, S.A).

Con el escrito de contestación a la reconvención:

• Carta emitida por el Licenciado Angel Mijares, Dirección de Recursos Humanos de la Policlínica Las Mercedes, C.A., de fecha 28 de octubre de 2014, dirigida a la Alcaldía de Baruta: Se observa que ésta instrumental es emanada por un tercero ajeno al presente juicio; Al respecto, la doctrina de la Sala de Casación Civil, se ha pronunciado en relación de la aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento en estos casos, entre ellas, fallo número RC-824 del 9 de diciembre de 2008, expediente N° 2008-095, caso: LA RINCONADA C.A., contra GLADYS GUBAIRA DE MATOS, y otros, señaló lo siguiente:

“…Lo discernido anteriormente, debe ser valorado por esta Sala de Casación Civil atenida a los diuturnos, pacíficos y consolidados criterios doctrinales y jurisprudenciales reiterados en la transcripción que, ad exemplum, se vierte a continuación, en lo que respecta al establecimiento de los documentos privados emanados de terceros que se quieren hacer valer en juicio, donde no son parte ni causantes de estas, destacándose que esta Sala en sentencia Nº RC-00281 de fecha 18 de abril de 2006, expediente Nº 2005-622, en el juicio de Siham Abdelbaki Kassem contra Riyade Ali Abou Assali El Catib, entre muchas otras indicó:
“...Para decidir, la Sala observa:
A través de la presente denuncia de infracción de ley, el recurrente pretende evidenciar la falta de aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en atención a que la recurrida no le otorgó ninguna eficacia probatoria a los documentos privados emanados de terceros, a pesar de haber sido ratificados mediante la prueba testimonial.
Ahora bien, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dispone textualmente lo siguiente:
“...Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”.
Sobre el particular, la Sala, en sentencia del 25 de febrero de 2004, caso: Eusebio Jacinto Chaparro, contra Seguros La Seguridad C.A., dejó sentado lo siguiente:
“…El Código Civil solo prevé la eficacia probatoria de los documentos privados emanados de las partes, pero no de terceros, al igual que ocurría en el Código de Procedimiento Civil derogado.
Frente a ese vacío legal, la Sala dejó sentado que ‘...el documento emanado de personas que no son parte en el juicio, sino que más bien contiene la testimonial de sus signatarios, sólo puede ser apreciada cuando se le promueva y evacue con las formalidades y en la oportunidad que fija la ley para la prueba de testigos... ’. (Sentencia de fecha 8 de junio de 1960, GF. 28 2E. pág. 7).
(…Omissis…)
Por esa razón, la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil….”. (Negrillas de esta Alzada).
En aplicación del criterio precedentemente citado, la Sala establece que las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio, no son aplicables a aquellos casos en los que se pretende hacer valer documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo proceso, ni causantes de las partes que contienden en él, ya que bajo estas circunstancias, las referidas instrumentales no actúan como prueba documental sino como prueba testimonial.
En efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial; y, a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero…”.

Conforme a lo anterior, los documentos privados emanados de terceros formados fuera del juicio y sin participación del juez, ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios en el proceso, razón por la cual deben ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial para que puedan ser apreciadas por el juez, lo cual no sucedió en el presente caso, razón por la cual de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil y la citada doctrina se desecha la documental identificada en este particular. Y así se declara.
• Legajo de fotografías que cursan desde el folio 344 al 351, ambos inclusive, este Tribunal hace las siguientes observaciones: En cuanto a las fotografías que cursan desde el folio 344 al 349, las mismas corren insertas en las actuaciones en la inspección ocular realizada por la Notaría Publica Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 2014 cuyo análisis probatorio ya fue efectuado al momento de analizar las inspecciones judiciales. En cuanto a las fotografías que cursan desde el folio 350 al 351, ambos inclusive, este Tribunal observa que en modo alguno fue impugnada, sin embargo, luego de haber observado con detenimiento las fotografías señaladas en dichos folios, las mismas en modo alguno demuestra los hechos controvertidos en este asunto. En consecuencia, se desechan en este acto. Y así se decide.
• En cuanto a las testimoniales promovidas por el actor en el escrito libelar, se deja constancia que las mismas no fueron evacuadas durante el desarrollo de la audiencia de juicio. Y así se establece.
• En cuanto a la testimonial del ciudadano Liber Méndez Bracho, evacuada por el Juzgado de la causa en la etapa probatoria de la incidencia sobre la medida cautelar, y la cual reproduce la parte actora en el juicio principal, este Tribunal seguidamente y de conformidad con lo establecido en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil pasa a realizar las siguientes consideraciones: En primer lugar, entre los hechos controvertidos y objeto de pruebas esta entre otras cosas, el supuesto funcionamiento de una discoteca en el local cuyo desalojo se demanda, y así quedó expresado en los establecimientos de los hechos en este asunto, por ello que, considera esta Juzgadora que este medio probatorio es idóneo para demostrar el hecho controvertido, teniendo en cuenta lo que se pretende, es decir, dar por demostrado el funcionamiento o no de una discoteca en el tan mencionado local, observando la confianza que el testigo merezca por su edad, vida y costumbre y por la profesión que ejerza, al respecto observa el Tribunal que hubieron contradicciones en las respuestas esbozadas por el ciudadano Liber Méndez Bracho, y así lo aprecia esta Juzgadora al momento de leer las siguientes declaraciones:
En la pregunta tercera se le interrogó al testigo así: “…Diga el testigo si sabe y le consta que en el mismo edificio colindante con el laboratorio se encuentra ubicado un negocio tipo Bar Lunchería y otros explique?.- a esa pregunta respondió: “Si donde presta l (sic) servicio el laboratorio es un anexo de la policlínica las Mercedes el cual esta (sic) constituido por una planta baja de varios consultorios de diferentes especialidades medias que presta su servicio de consulta hasta las diez de la noche en el mismo existe el laboratorio donde presta el servicio las 24 horas diferentes turnos, matutino, vespertino y nocturno a la policlínica en ese mismo (sic) infraestructura se encuentra la lunchería y bar del cual se me hace la pregunta…”. En esta respuesta, el testigo afirma que en el edificio colindante se encuentra una lunchería y un bar. En la cuarta respuesta cuando le preguntaron acerca si le constaba que se había establecido una discoteca en el negocio colindante, el testigo afirmó que sí funcionó una discoteca. Mas adelante, cuando se le preguntó si tenía conocimiento que en la entrada de la discoteca se encuentra colocada una valla publicitaria con las instrucciones KOKO BAR-SUCHI Y ALGO MAS; Afirmó que “…luego del cierre por la alcaldía (sic) de baruta (sic) del mencionado bar fue colocado un pendón publicitario…”. Observa este Tribunal luego de la lectura de las respuestas del testigo, que este último se contradice al afirmar que en el negocio colindante funcionaba una discoteca y mas adelante en sus respuestas sigue hablando sobre un Bar, tal y como se desprende de lo que textualmente se trascribe: “…es la misma que existe entre el bar y la policlínica, ya que las paredes del Bar colindan exactamente con el cuarto de descanso de los Bioanalistas del laboratorio…”. Cabe señalar tal y como se dijo con anterioridad, que con esta prueba se pretende demostrar si funcionó o no una discoteca en el local cuyo desalojo se demanda, hecho que se fijó como controvertido a través de auto de fecha 05 de mayo de 2015, por el a quo. En tal sentido, siendo que a través de esta prueba no se pudo establecer si funcionó o no una discoteca en el tan mencionado local, ello en virtud de las constantes contradicciones que se observaron a lo largo de las respuestas formuladas por el ciudadano Liber Méndez Bracho, ya que hace referencia sobre el funcionamiento de una discoteca y luego sobre el de un bar, es por lo que este Tribunal desecha esta probanza en aplicación de la norma contenida en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil por no merecerle plena fe a la juzgadora. Y así se decide.

• Respecto a la confesión extrajudicial promovida por la parte actora así:

“…El Reconocimiento o Confesión Extrajudicial expresa hecho por el representante legal del demandado en el Acto Conciliatorio celebrado ante la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, adscrita al Departamento de gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, según Procedimiento Administrativo previo, el cual quedó signado con el Nº MC- 0000/10-14, en fecha 07 de noviembre de 2014, cuya acta escrita riela al presente expediente y a todo evento reproduzco y consigno en copia simple en este acto marcado “A”.
Ahora bien, La confesión judicial espontánea promovida por el actor, debe ser analizada sobre la base de algunas precisiones conceptuales relacionadas con el tema. En tal sentido, el profesor Hernando Devis Echandia, en su obra “Teoría General de la Prueba Judicial”, definió la confesión en los siguientes términos:

“Hemos visto que la confesión es una declaración de parte, entendida ésta en un sentido formal procesal, es decir, como sujeto de la relación jurídica procesal en la condición de demandante, demandado o tercero interviniente. Sin embargo, no todas las declaraciones de parte implican una confesión, pues también hay declaraciones de parte en documentos extraprocesales de naturaleza contractual o simplemente probatorio, caso en el cual integran el contenido de éstos, y en esta forma asumen la índole propia de prueba documental. El caso de las declaraciones hechas en escritos procesales, como el de demanda o excepciones, es especial, ya que pueden contener confesiones y admisiones o reconocimientos de hechos… (omisis)…
Es necesario, por lo tanto, distinguir entre declaración de parte (género) y confesión (especie); toda confesión es una declaración de parte, pero ésta no es siempre una confesión.
También es indispensable distinguir entre la confesión y el juramento, no sólo porque aquella puede ocurrir sin la formalidad del juramento (confesión extrajudicial y la judicial obtenida mediante interrogatorio informal e injurado, o en memoriales cuando la ley procesal la contempla, como sucede en los arts. 197 y c07 del C. de Pr. C. colombiano), sino porque en los sistemas legislativos suele distinguirse la prueba de confesión judicial mediante interrogatorio juramentado, de la prueba especial de juramento deferido, supletorio y estimatorio (cfr, cap XXII).
Debemos, pues, precisar el concepto de confesión y a tal fin destinaremos los números siguientes.”
Así, los requisitos de la confesión, según Hernando Devis Echandia, pueden clasificarse en tres (3) grandes géneros, a saber:
1. Requisitos de existencia.
2. Requisitos de validez.
3. Requisitos de eficacia probatoria.

A su vez, cada uno de los indicados géneros o categorías de requisitos, pueden enunciarse sistemáticamente de la siguiente forma:
1. REQUISITOS PARA LA EXISTENCIA DE LA CONFESIÓN:
1.1. Debe ser una declaración de parte, con capacidad jurídica para ello, y si es en nombre de otro debe mediar autorización legal o convencional para efectuarla.
1.2. Debe tener por objeto hechos. En relación a este punto, es de precisar que la confesión no debe tener por objeto normas de derecho, ni alegaciones o razones jurídicas, porque conceptualmente sólo se pueden confesar hechos que originan la aplicación posterior del derecho.
1.3. Los hechos sobre los cuales versa la confesión, deben ser favorables a la parte contraria. Con respecto a este punto, nos encontramos con distintas posiciones doctrinarias. Por un lado, algunos autores consideran que dicho requisito constituye un requisito para la eficacia probatoria de la confesión, pero no para su existencia, es decir, que existirá confesión simplemente cuando los hechos son favorables al declarante, con abstracción del eventual beneficio al adversario. Sin embargo, en honor a la verdad, hay que reconocer la existencia de la tesis contraria, también válida, elaborada por el autor Lessona, en su obra “Teoría General de la Prueba en Derecho Civil”.
1.4. Debe versar sobre hechos personales del confesante o sobre su conocimiento de hechos ajenos, y debe tener una significación probatoria.
1.5. Debe ser seria y consciente y no puede ser el resultado de métodos violentos.

2. REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DE LA CONFESION:
2.1. La plena capacidad del confesante, salvo excepción consagrada en la Ley. La capacidad para confesar es la misma capacidad civil general, es decir, que el sujeto confesante tenga capacidad de ejecutar actos procesales válidamente.
2.2. Libre voluntad del confesante o ausencia de coacción. Como se estableció anteriormente, no existen elementos probatorios en los autos que conforman el presente expediente, que lleve a la convicción de este juzgador a presumir que la declaración se produjo en virtud de coacción de la parte contraria, o sin el libre consentimiento o voluntad del demandante.
2.3. El cumplimiento de las formalidades procesales de tiempo, lugar y modo. La confesión judicial espontánea puede ocurrir en cualquier momento del proceso, por escrito u oralmente.
2.4. Que no exista causal de nulidad que vicie la confesión

3. REQUISITOS PARA LA EFICACIA DE LA CONFESION:
3.1. La disponibilidad objetiva del derecho o de la obligación que se deduce del hecho confesado.
3.2. La legitimación para el acto, si es de representante o apoderado y la conducencia o idoneidad como medio de prueba del hecho confesado.
3.3. La pertinencia del hecho confesado, en relación con el litigio o el proceso voluntario.
3.4. Que el hecho confesado no sea contrario a otro que goce de notoriedad.
Por su parte, Rodrigo Rivera Morales, nos señala en su obra: Las Pruebas en el Derecho Venezolano, 7ma Edicion, Pag. 506; lo siguiente:

“…Para que una persona puede confesar por otra será menester que tenga autorización judicial o legal y que lo haga dentro del límite de sus facultades. En el articulo 1.401 se establece: «La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los limites del mandato…». Esto significa que el apoderado tiene que tener facultades expresas para realizar la confesión (art. 1.688 del CC)…”

Como se puede observar, es requisito indispensable para que pueda considerarse la confesión del apoderado, que este ultimo tenga entre las facultades, facultad expresa para confesar en nombre de su mandante.

Así las cosas, luego de un examen del acta donde quedó asentado lo ocurrido en el acto conciliatorio celebrado por las partes ante la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, adscrita al Departamento de gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, el cual quedó signado con el Nº MC- 0000/10-14, en fecha 07 de noviembre de 2014, avista el Tribunal que en modo alguno hubo una confesión espontánea por parte del demandado, pues en modo alguno tuvo este intervención propiamente dicha durante el acto, ya que al momento de tener el derecho de palabra quien hizo uso de la misma fue su abogado asistente, quien no esbozo en detrimento de su defendido ninguno de los hechos controvertidos fijados por el tribunal de la causa aunado al hecho cierto que el abogado asistente no tiente facultad expresa para confesar en nombre de su representado, por ello que, se desecha la prueba catalogada por la parte actora como confesión espontánea. Y así se decide.

• Sobre las pruebas de informes, mediante la cual solicitaron las resultas de los informes rendidos por la Coordinación Nacional de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, del Servicio Autónomo Municipal de administración Tributaria (SEMAT), de la Ingeniería Municipal de Baruta y de la Policlínica Las Mercedes, y las cuales cursan a los folios 149 al 151, 164 al 167 y folio 186, todos inclusive del cuaderno de medidas signado bajo el numero AN3F-X-2015-000009, el tribunal seguidamente pasa a analizar dichas probanzas así:

Cabe señalar que los hechos controvertidos en el presente asunto son: el incumplimiento de los pagos de canon de arrendamiento de los meses demandados insolutos, el funcionamiento de una discoteca en el local arrendado y la no autorización por parte del actor para realizar remodelaciones al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, tal y como quedó establecido al momento en que el a quo dictó el auto de fijación de los hechos.

Ahora bien, recibido por el a quo el informe proveniente del Superintendente Municipal Tributario del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía Baruta, identificado DSMT/Nº:0030 de fecha 14 de abril de 2015, y el cual cursa en el cuaderno de medidas; corresponde a este Tribunal analizarlo de conformidad con las reglas de la sana critica establecidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; Al respecto, se informó al juez de la causa que la Administración Tributaria Municipal, realizó una visita fiscal al local comercial donde funciona la FUENTE DE SODA RESTAURANT POLICLÍNICA S.R.L., en la cual se le impuso una multa al referido comercio ordenando a su vez la clausura temporal del establecimiento por no haber obtenido las modificaciones de su licencia de Actividades Económicas que le autoriza el ejercicio de una actividad de discoteca en el referido inmueble, decisión que fue objeto de recurso de reconsideración y declarado sin lugar por la Administración Tributaria Municipal, mediante resolución Nº CJ/RR/DSF-005-11, de fecha 03 de mayo de 2011. Asimismo, informó que se desconoce el estado en que se encuentra el recurso contencioso ejercido por el contribuyente.

Igualmente, se evidencia que el Superintendente Municipal Tributario del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía Baruta, informó que en fecha 18 de julio de 2014, se realizó un nuevo procedimiento de fiscalización a la sociedad mercantil FUENTE DE SODA Y RESTAURANT LA POLICLÍNICA S.R.L., donde se le imputo a la empresa la presunta comisión del ilícito tipificado en el articulo 99 de la Reforma de la Ordenanza sobre Actividades Económicas de Industria, Comercio e índole similar, del Municipio Baruta del Estado Miranda, por no haber obtenido las modificaciones de su licencia de actividades económicas que le autorizan el ejercicio de su activad de discoteca en el referido inmueble.

Ahora bien, como se puede observar existen dos procedimientos administrativos contra la sociedad mercantil FUENTE DE SODA Y RESTAURANT LA POLICLÍNICA S.R.L., el primero de ellos es objeto de un recurso contencioso el cual se desconoce su estado, tal y como lo informó el Superintendente Municipal Tributario del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía Baruta y como quiera que los procedimientos contra la referida sociedad mercantil se iniciaron con ocasión al presunto ilícito tipificado en el articulo 99 de la Reforma de la Ordenanza sobre Actividades Económicas de Industria, Comercio e índole similar, del Municipio Baruta del Estado Miranda, por no haber obtenido las modificaciones de su licencia de actividades económicas que le autorizan el ejercicio de su activad de discoteca en el referido inmueble y siendo que no consta en autos decisión alguna que se encuentre definitivamente con carácter de autoridad de cosa juzgada que se complemente con una medida de eficacia e inimpugnabilidad, que impida todo ataque posterior tendiente a obtener la revisión de la misma materia (non bis in idem); que demuestre que efectivamente en el referido local funcione discoteca alguna, es por lo que este Tribunal desecha dichos informes. Y así se decide.

Con el escrito de contestación a la demanda.

• Instrumento poder (folio 231), autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, otorgado por el ciudadano Henry Hernán López Roble al abogado Julio Cesar Terán Martínez, este Tribunal observa que si bien es cierto dicha instrumental en modo alguno fue atacada no es menos cierto que la misma nada aporta en este Juicio para probar los hechos controvertidos en este asunto. En consecuencia, se desecha en este acto.
• Impresiones de presuntas transferencias bancarias realizadas a través de BANESCO Banco Universal, cuya cuenta afectada termina en los siguientes siete números 3074301 y la cuenta beneficiada es 01340342253423002602, todas por la cantidad de 49.362,00 Bs., beneficiario Roberto Belleli, y las cuales se discriminan así:
1. Recibo Nº 390777367 de fecha 03/03/2015.
2. Recibo Nº 378128837 de fecha 30/01/2015.
3. Recibo Nº 367169569 de fecha 29/12/2014.
4. Recibo Nº 343946512 de fecha 03/11/2014.
5. Recibo Nº 332413226 de fecha 01/10/2014.
Observa este Tribunal que dichas documentales fueron impugnadas en fecha 20 de abril de 2015 por la representación judicial de la parte actora, folio (326 al 339, ambos inclusive), y por cuanto se observa que la autoría del mensaje carece de la firma electrónica debidamente certificada por un proveedor de servicios de certificación del Banco o de un sello húmedo de la referida entidad bancaria, es por lo que este Tribunal desecha en este actos dichas instrumentales. Y así se declara.
• Impresiones de consulta de cuentas, de la cuenta corriente terminada en 3074301, del Banco Banesco, Banco Universal, consulta de fecha 09 de marzo de 2015, Observa este Tribunal que dichas documentales fueron impugnadas en fecha 20 de abril de 2015 por la representación judicial de la parte actora, folio (326 al 339, ambos inclusive), y por cuanto se observa que la autoría del mensaje carece de la firma electrónica debidamente certificada por un proveedor de servicios de certificación del Banco o de un sello húmedo de la referida entidad bancaria, es por lo que este Tribunal desecha en este actos dichas instrumentales. Y así se declara.
• Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 11 de junio de 2001, suscrito por los ciudadanos Roberto Belleli del Monte y Henry Hernán López Robles, la cual en modo alguno fue objeto de ataque, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.357 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ella se evidencia la relación arrendaticia que existe entre las partes contendientes en este asunto, amen que las mismas reconocieron la relación arrendaticia que los une. Y así se decide.
• Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 26 de febrero de 2007, suscrito por los ciudadanos Roberto Belleli del Monte y Henry Hernán López Robles, la cual en modo alguno fue objeto de debate, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.357 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ella se evidencia la relación arrendaticia que existe entre las partes contendientes en este asunto, amen que las mismas reconocieron la relación arrendaticia que los une. Y así se decide.
• Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 22 de junio de 2009, suscrito por los ciudadanos Roberto Belleli del Monte y Henry Hernán López Robles, la cual en modo alguno fue objeto de ataque, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.357 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ella se evidencia la relación arrendaticia que existe entre las partes contendientes en este asunto, amen que las mismas reconocieron la relación arrendaticia que los une. Y así se decide.
• Documento privado, carta supuestamente suscrita por el ciudadano Roberto Belleli del Monte dirigida a INVERSIONES MARIA 99-02, C.A., en la persona del ciudadano Henry Hernán López Robles, observa este Tribunal que en fecha 20 de septiembre de 2015 dicha instrumental fue impugnada, desconocida en su contenido y firma por el apoderado judicial de la parte actora, y siendo que la parte promovente de dicha instrumental no actuó conforme a lo establecido en el articulo 445 del Código de Procedimiento Civil a fin de demostrar la autenticidad del documento, este Tribunal en consecuencia lo desecha. Y así se decide.
• Original de factura Nº 5726, de fecha 29 de julio de 2014, emitida por Roberto G, Belleli del Monte, este Tribunal desecha dicha instrumental por cuanto se observa que dicha factura fue emitida como comprobante de pago del mes de junio de 2014, el cual no fue demandado por el actor, es decir, no es un hecho controvertido. Y así se decide.
• Comprobante de retención de I.S.L.R., y comprobante de retención del impuesto al valor agregado, este Tribunal desecha tales instrumentales por cuanta nada aporta para demostrar los hechos controvertidos fijados en este asunto. Y así se decide.
• Posiciones juradas reciprocas entre las partes contendientes en este asunto, la cuales fueron evacuadas durante la audiencia de juicio, con respecto a esta probanza el tribunal observó que las partes no realizaron declaraciones u afirmaciones de hechos que pudiesen ir en detrimento de ellas y mucho menos que hayan incurrido en alguna confesión provocada u espontánea.
• Oficio S/N, de fecha 08 de septiembre de 2015, emitido por el ciudadano Franco Cammardella, Vp., del control de perdida de Banesco Banco Universal, contentivo de la información requerida mediante oficio Nº 2015-537 de fecha 15 de agosto de 2015, librado por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en relación a la prueba de informe y en la cual se confirmó:
1. Que la cuenta corriente numero 0134-0342-25-3423002602, tiene como titular al ciudadano Belleli Del Monte Roberto Gustavo, titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069.
2. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 310193058 de fecha 28/07/2014.
3. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 321712009 de fecha 01/09/2014.
4. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 332413226 de fecha 01/10/2014.
5. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 343946512 de fecha 03/11/2014.
6. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 367169569 de fecha 29/12/2014.
7. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 378128837 de fecha 30/01/2015.
8. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 390777367 de fecha 03/03/2015.
Todas las transacciones anteriormente indicadas tienen como cuenta afectada la siguiente: 01340342213423074301, perteneciente al titular de la cédula de identidad Nº 15.149.722

• Oficio S/N de fecha 20 de julio de 2015, emitido por el ciudadano Franco Cammardella, Vp., del control de perdida de Banesco Banco Universal, contentivo de la información requerida mediante oficio Nº 2015-220 de fecha 25/03/2015, librado por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en relación a la prueba de informe y en la cual se confirmó:
1. Que la cuenta corriente numero 0134-0342-25-3423002602, tiene como titular al ciudadano Belleli Del Monte Roberto Gustavo, titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069.
2. Que en fecha 28/07/2014 se realizó una transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., cuenta afectada la Nº 01340342213423074301, cliente con cédula de identidad Nº 15.149.722 a favor de la siguiente cuenta beneficiada Nº 01340342253423002602, del titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069, Roberto Belleli.
3. Que en fecha 31/08/2014 se realizó una transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., cuenta afectada la Nº 01340342213423074301, cliente con cédula de identidad Nº 15.149.722 a favor de la siguiente cuenta beneficiada Nº 01340342253423002602, del titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069, Roberto Belleli.
4. Que en fecha 03/11/2014 se realizó una transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., cuenta afectada la Nº 01340342213423074301, cliente con cédula de identidad Nº 15.149.722 a favor de la siguiente cuenta beneficiada Nº 01340342253423002602, del titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069, Roberto Belleli.
5. Que en fecha 29/12/2014 se realizó una transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., cuenta afectada la Nº 01340342213423074301, cliente con cédula de identidad Nº 15.149.722 a favor de la siguiente cuenta beneficiada Nº 01340342253423002602, del titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069, Roberto Belleli.
6. Que en fecha 30/01/2015 se realizó una transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., cuenta afectada la Nº 01340342213423074301, cliente con cédula de identidad Nº 15.149.722 a favor de la siguiente cuenta beneficiada Nº 01340342253423002602, del titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069, Roberto Belleli.
7. Que en fecha 03/03/2015 se realizó una transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., cuenta afectada la Nº 01340342213423074301, cliente con cédula de identidad Nº 15.149.722 a favor de la siguiente cuenta beneficiada Nº 01340342253423002602, del titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069, Roberto Belleli.

• Oficio S/N de fecha 29 de septiembre de 2015, emitido por el ciudadano Franco Cammardella, Vp., del control de perdida de Banesco Banco Universal, contentivo de la información requerida mediante oficio Nº 2015-514 de fecha 14/07/2015, librado por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en relación a la prueba de informe y en la cual se confirmó las transferencias bancarias realizadas a favor de la cuenta Nº 0134-0342-25-3423002602 los días 28/07/2014, 01/09/2014, 01/10/2014, 03/11/2014 y 29/12/2014

Ahora bien, corresponde a este Tribunal analizar las anteriores pruebas de informes y su contenido con las reglas de la sana crítica establecidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; Al respecto, se le otorga valor probatorio a favor del demandado, por cuanto se observa que la parte demandada realizó transferencias bancarias a favor del ciudadano Roberto Belleli, cumpliendo cabalmente con la obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento, y así también lo estableció el tribunal de la causa en la sentencia objeto de apelación. En tal sentido, unos de los hechos controvertidos fijados por el tribunal de la causa fue la falta de pago de los cánones de arrendamiento lo cual quedó desvirtuado por la parte demandada reconviniente al demostrar el hecho extintivo de la obligación, es decir, demostrando el pago de los cánones de arrendamiento a través de las transferencias bancarias anteriormente enumeradas. En consecuencia, la causal de desalojo en lo referente a este particular no ha de proceder en derecho al haber quedado demostrado en autos el cumplimiento de pago por parte del demandado. Y así se establece.

VII
DEL MERITO DE LA CAUSA

Este Tribunal antes de decidir sobre el merito de la demanda de desalojo y de la reconvención planteada, previamente pasa a pronunciarse sobre las peticiones y denuncias realizadas por las partes en sus respectivos escritos de informes y observaciones.

La parte actora en su escrito de informes alegó que el recurso de apelación ejercido por la parte demandada-reconviniente recurrente, constituye un acto temerario y que el recurrente no expresó cual o cuales son los motivos de su inconformidad con el fallo que pretende sea demolido, pues, señala que al parte recurrente no señaló los puntos de impugnación de la sentencia dando a entender que el recurso ejercido por su contraparte es una apelación genérica que agrava los problemas de celeridad y economía procesal y por ello, señala que es procedente la identificación del agravio y solicita que así sea declarado, este Tribunal pasa a dilucidar esta petición así:
Con respecto a la apelación genérica, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia número RC.000029, de fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil diez (2010), expediente número AA20-C-2009-000339, con ponencia del Magistrado Luís Ortiz, se estableció:
“…Ahora bien en relación al recurso de apelación y la función del ad quem, existen dos situaciones las cuales son: 1) La referida a aquellos casos en los cuales el recurso de apelación esta identificado con el principio de la personalidad del recurso de apelación, según el cual el Juez Superior sólo puede conocer de las cuestiones sometidas por las partes mediante apelación, es decir, está referido a aquellos casos en que una de las partes apela de manera específica en relación al agravio que le ocasiona la decisión apelada, y es en ese caso de que suerte, los efectos de la apelación interpuesta por una parte no beneficia a la otra que ha recurrido. (Sentencia de fecha 0084, de fecha 17 de abril de 1996, caso: Kelvin Grangre Cayama Vs Leda del Carmen Fuenmayor Pirela; 2) la segunda situación o supuesto identificada en los casos de apelación genérica, interpuesta y oída en ambos efectos, transmite al Tribunal ad quem plena competencia sobre todo el conjunto de problemas existentes en autos, y no está constreñido a lo decidido por el Tribunal de la Causa, ni mucho menos está obligado a aceptar como esencial lo que el Tribunal de 1° Instancia considere más importante. (Sentencia N° 06, de fecha 7 de junio de 1990, caso: Banco de Maracaibo c/ Asfaltadota Santa Lucía, C.A.).

En el caso de autos, se aprecian las siguientes situaciones: 1.- que la parte demandada no apeló de la decisión del a quo, por cuanto la favorecía ya que se declaró sin lugar la demanda, y la 2.- que la parte actora interpuso una apelación de carácter genérica, según diligencia que corre al folio 388 de la segunda pieza del expediente.

En consecuencia, dado que el actor apeló de manera genérica, el ad quem tenía el deber de pronunciarse sobre todo lo alegado y probado por las partes en el proceso, sobretodo los alegatos que constan en el libelo de la demanda y en la contestación de la misma, en virtud de ello siendo que el alegato es una cuestión jurídica previa, que además fue alegada en la contestación de la demanda y aunado a ello la apelación fue genérica, el juez debió analizar tal alegato y no zafarse de su obligación fundado en el hecho de que el demandado no había apelado.

Como resultado de lo antes expuesto, es necesario concluir que evidentemente el juez de alzada incurrió en una incongruencia negativa, infringiendo los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, al omitir pronunciamiento en relación al alegato referido a la cosa juzgada, por lo que se declara procedente la denuncia bajo análisis, y así se decide…”.
(Negrillas y subrayado de esta alzada.)

De la jurisprudencia citada, se desprende que el recurrente al ejercer el recurso de apelación de manera genérica y sin mostrar los agravios o puntos de su disconformidad con la sentencia objeto de ser revisada por el ad quem, transfiere a éste plena competencia sobre todo el conjunto de problemas existentes en autos y el deber de pronunciarse sobre todo lo alegado y probado por las partes en el proceso para resolver el asunto sometido a su conocimiento.

Por lo tanto, este Juzgado en apego a lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil en referencia a que todo juez o jueza de instancia procurarán acoger la doctrina de casación establecida en casos similares, con el fin supremo de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, comparte el criterio anterior trascrito y por vía analógica lo aplica a este asunto sometido a su consideración y siendo que en el caso de autos se ejerció recurso de apelación de manera genérica ya que en modo alguno el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente recurrente señaló los puntos de su disconformidad con la sentencia, es por lo que este Juzgado adquiere pleno conocimiento para decidir este asunto. Y así se decide.

Por otra parte, la parte demandada recurrente en su escrito de observaciones, arguye que su contraparte no tiene facultad para presentar informes, en virtud que no tiene carácter de apelante. Este Tribunal a fin de resolver lo alegado pasa a transcribir la norma contenida del artículo 517del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé:

“…los informes de las partes se presentarán en el vigésimo día siguiente al recibo de los autos si la sentencia fuere definitiva y en el décimo día si fuere interlocutoria.
Las partes presentarán sus informes por escrito, en cualquier hora de las fijadas en la tablilla a que se refiere el artículo 192…”
Subrayado y negrilla del tribunal.

De la citada norma se evidencia que la presentación de informes en alzada no es un derecho exclusivo de la parte que ejerce el recurso de apelación, pues, es evidente que el legislador al redactar dicha norma deja claro que ambas partes pueden presentar informes y ello se evidencia cuando textualmente esboza: “…los informes de las partes se presentarán…” y mas adelante continua así: “Las partes presentarán sus informes por escrito…” como se puede observar, el legislador facultó a todas las partes la posibilidad de presentar informes en alzada, garantizando el derecho a la tutela judicial efectiva de todas las partes, es decir, el derecho a que sean oídos por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado y que van a determinar el contenido y la extensión del derecho deducido, ya que en un Estado social de derecho y de justicia se debe garantizar una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem). Por lo tanto, “…la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura…”. En tal sentido, el juez está obligado a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso con el fin de resolver el conflicto de fondo de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles. En este caso, es evidente que la norma contenida en el articulo 517 del Código de Procedimiento Civil, da la posibilidad de presentar informes a las partes contendientes en un proceso judicial, quedando claro que no es un derecho exclusivo de quien ejerce el recurso ordinario de apelación. En consecuencia, se desestima lo denunciado en el escrito de observaciones presentado por la parte demandada recurrente. Y así se decide.

Mas adelantes, el demandado recurrente alegó la carencia de firma en el escrito de informes por uno de los apoderados judiciales de la parte actora, y que tal situación afecta la validez del escrito de informes, y por ello, solicita que se desestime el escrito de informes presentado por su contraparte, este Tribunal pasa a dilucidar lo solicitado previo a las siguientes consideraciones:
En primer lugar es pertinente traer a colación el contenido de las normas aplicables en el presente caso, así tenemos que el artículo 187 del Código de Procedimiento Civil, prevé:
“…Artículo 187.- Las partes harán sus solicitudes mediante diligencia escrita que extenderán en el expediente de la causa en cualquier hora de las fijadas en la tablilla o Cartel a que se refiere el artículo 192, y firmarán ante el Secretario; o bien por escrito que presentarán en las mismas horas al Secretario, firmado por la parte o sus apoderados…”

Por otro lado, el artículo 4 de la Ley de Abogados, señala la obligación que tienen aquellos ciudadanos que no siendo abogados deben ser representados y asistidos por un profesional del derecho.
Relacionado íntimamente con lo antes dicho, es importante señalar lo dispuesto por la Sala Constitucional de nuestro más Alto Tribunal, mediante sentencia No. 1350 de fecha 16 de julio de 2004, expediente No. 03-0999, caso RAFAEL CUAURO ARTEAGA contra el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en interpretación realizada al artículo 187 del Código de Procedimiento Civil, supra transcrito:

“…En la disposición legal antes citada, se exige claramente que las solicitudes (entendidas en sentido amplio como libelos, diligencias y demás escritos consignados en el expediente por las partes durante el desarrollo del proceso) sean o estén debidamente firmadas, por constituir tal requisito, una condición de eficacia de las actuaciones efectuadas en el expediente, en tanto que proporciona seguridad y certeza a las partes involucradas en la controversia respecto a quién, cuándo y para qué fueron realizadas dichas actuaciones...”

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 0325 de fecha 08 de mayo de 2007, expediente No. 06-0938, con ponencia del Magistrado Dr. CARLOS OBERTO VÉLEZ, dejo sentado que:

“Los artículos 106, 107 y 187 del Código de Procedimiento Civil, establecen lo siguiente:
“Artículo 106: El Secretario suscribirá con las partes las diligencias que formulen en el expediente de la causa y dará cuenta inmediatamente de ellas al Juez…”
“Artículo 107.- El Secretario recibirá los escritos y documentos que le presenten las partes, las los agregará al expediente de la causa respectiva, estampando en él su firma, la fecha de la presentación y la hora, y dará cuenta inmediata del Juez”
“Artículo 187: Las partes harán sus solicitudes mediante diligencia escrita que extenderán en el expediente de la causa en cualquier hora de las fijadas en la tablilla o cartel a que se refiere el artículo 192, y firmarán ante el Secretario; o bien por escrito que presentarán en las mismas horas al Secretario, firmado por la parte o sus apoderados…”
(Negrillas y subrayado de esta alzada).

Las normas que anteceden, pautan los requisitos de validez –de la forma de los actos- de los escritos y diligencias presentadas por las partes ante el tribunal (salvo aquellos que legalmente requieran de la firma del juez), pues ordenan que dichos instrumentos sean consignados en el horario establecido en la tablilla del tribunal y estén firmados por el compareciente ante el Secretario, quien al recibirlos estampará su firma para dar fe de que la parte compareció y que su firma es auténtica, condiciones necesarias para que la diligencia o el escrito tengan validez.

En tal sentido, la Sala mediante sentencia de fecha 10 de agosto de 1989 caso: Agrícola San Miguel C.A., contra Roberto Auad Isaac, Expediente N° 89-028, expresó:
“…De las normas anteriormente transcritas claramente se advierte la necesidad de la firma de la parte o de sus apoderados para la validez del acto en la diligencia o el escrito en el cual formulen al tribunal sus solicitudes, exigencia ésta complementada, en lo que respecta a la firma del secretario por los artículos 106 y 107 del Código de Procedimiento Civil.
El artículo 106 señala que el secretario suscribirá con las partes las diligencias que formulen en el expediente de la causa y dará cuenta inmediatamente de ellas al juez. Mientras que el artículo siguiente, que se refiere a la presentación de los escritos o representación que las partes o sus apoderados dirijan al tribunal, establece que: ‘El Secretario recibirá los escritos y documentos que le presenten las partes, los agregará al expediente de la causa respectiva, estampando en él su firma, la fecha de la presentación y la hora, y dará cuenta inmediata al Juez’.
De lo anterior resulta que la falta de firma de la parte o de su apoderado en la diligencia o escrito dirigido al tribunal o la falta de firma del Secretario en la diligencia o en la nota de recepción del escrito presentado por la parte, privan al acto procesal de la debida autenticidad, en razón de lo cual, a menos que el acto queda viciado de nulidad, lo cual, una vez constatado por el Juez, debe ser declarado de oficio o a solicitud de la parte a quien perjudique el acto…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil mediante decisión de vieja data, 18 de abril de 1963, estableció:
“…Al autorizar el Secretario de un tribunal la exposición de una de las partes, da fe, no sólo de la comparecencia del exponente, sino también de la autenticidad de su firma, por lo que si el compareciente omite ésta, el acto queda incompleto y por lo tanto carente de validez. Tuvo razón la recurrida para considerar ineficaz la exposición del apoderado actor y, en consecuencia, como no interpuesta la referida apelación…” (Negrillas de la Sala).

Como se puede observar, es requisito de validez de las diligencias e informes presentados por las partes, que los mismos se encuentren debidamente firmados por la parte o por sus apoderados, en el caso de autos efectivamente se evidencia que el escrito de informes presentado por la parte actora-reconviniente, se encuentra aparentemente suscrito por los abogados Haydee Contreras y Alejandro Yemes, igualmente se observa que en el referido escrito de informes está estampada la rubrica aparentemente del abogado Alejandro Yemes y no el de la abogada Haydee Contreras, sin embargo, quien aquí decide considera que el acto no esta viciado de nulidad, toda vez que el abogado Alejandro Yemes igualmente está acreditado en autos como apoderado judicial de la parte actora y ello se corrobora del instrumento poder consignado por dicha parte junto al libelo de la demanda, para que conjunta o separadamente representen y sostengan lo derechos e intereses del ciudadano Daniel José Belleli Suchar y Alejandro Belleli Suchar, por lo tanto, siendo que el escrito de informes se encuentra firmado por uno de los apoderados así como por parte de la Secretaria de este Tribunal, es por lo que se desestima este particular alegado por la parte demandada recurrente, y se tiene al referido escrito de informes como valido. Y así se decide.

En cuanto a la medida cautelar innominada, requerida en fecha 06 de julio de 2016, por el abogado Alejandro Yemes, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 37.117, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, este Tribunal hace saber a la parte que el respectivo pronunciamiento se hará en el cuaderno de medidas debido al carácter de instrumentalidad de la misma. Y así se establece.

Resueltos como han sido las peticiones y argumentaciones realizados por las partes en sus escritos de informes y observaciones, este Tribunal seguidamente pasa a decidir el merito de la causa.

En el caso sometido al conocimiento de quien aquí suscribe, se observa que la pretensión de la parte actora es el desalojo de un local comercial, fundamentada en las causales de desalojos previstas en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, literales a), b), c), d) g) e i), referidas a las causales que dan lugar al desalojo, cuando el arrendatario haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, que haya hecho uso deshonestos del local arrendado, cuando se hayan ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o ha efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; y cuando el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme al contrato y la ley.

Con el fin de verificar que se configuraron dichas causales de desalojo, se establecieron como hechos controvertidos, el funcionamiento o no de una discoteca en el local arrendado y cuyo desalojo se demanda, la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014 por el local arrendado; y que las remodelaciones hayan sido autorizadas por el arrendador. La demandada, por su parte, negó que haya funcionado una discoteca en el local comercial e igualmente negó que haya dejado de pagar los meses demandados insolutos. Ambas partes reconocieron que se hicieron remodelaciones al local comercial, siendo debatido únicamente en ese particular, si las remodelaciones fueron autorizadas o no.

En este sentido, establecidos como fueron los puntos controvertidos en este asunto, el Tribunal pasa a resolver el fondo así:

Entre los hechos controvertidos en este asunto, se tiene el supuesto funcionamiento de una discoteca en el local comercial arrendado, al respecto y tal como lo dejó establecido este Tribunal al momento de valorar las pruebas aportadas al proceso, no se pudo establecer el funcionamiento de una discoteca en el local arrendado, toda vez que, el actor para demostrar tal hecho promovió inspección extra litem practicada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 2014, y la inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa, inspecciones que fueron analizadas de conformidad con el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, y las cuales no generaron en el animo de quien suscribe, el convencimiento sobre el funcionamiento de una discoteca, y las razones fueron argüida por este Tribunal al momento de valorar las pruebas aportadas al proceso.

Asimismo, y por las razones explicadas en el capitulo referentes a las pruebas, este Órgano Jurisdiccional analizando las pruebas promovidas en autos, no dio por establecido el funcionamiento de una discoteca en el local comercial arrendado, y ello se debe a que las pruebas tales como la supuesta confesión, los comunicados e informes emitidos por EL REGIMIENTO, C.A., J-30907851-8; y el testimonio del ciudadano Liber Méndez Bracho, fueron desechadas por esta Juzgadora por no cumplirse con las exigencias de validez y principios que rigen la actividad probatoria. Como se pudo observar, la supuesta confesión fue desechada ya que las declaraciones que dieron lugar a que la parte actora catalogara como confesión, nisiquiera fueron realizadas por la misma parte demandada, sino por el abogado que le asistía en la audiencia celebrada en sede administrativa aunado al hecho cierto que lo dicho por el abogado asistente en modo alguno iba en detrimento de la parte demanda; en cuanto a los comunicados e informes emitidos por EL REGIMIENTO, C.A., J-30907851-8, fueron desechados igualmente porque no fueron ratificadas a través de la testimonial conforme a lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil; a la par, al analizar la testimonial del ciudadano Liber Méndez Bracho se observó constantes contradicciones en la declaraciones del mencionado testigo, ya que no precisó si en el local funcionaba una discoteca o un bar, razones suficiente para que esta Juzgadora desechara dicha testimonial.

Por otra parte, tampoco quedó demostrado en autos que se configurara la causal de desalojo referente a la falta de pago de cánones de arrendamiento, pues, este Tribunal dio por demostrado con las pruebas de informes recibidas, la primera de ellas a través de Oficio S/N, de fecha 08 de septiembre de 2015, emitido por el ciudadano Franco Cammardella, Vp., del control de perdida de Banesco Banco Universal, lo siguiente: Que la cuenta corriente numero 0134-0342-25-3423002602, tiene como titular al ciudadano Belleli Del Monte Roberto Gustavo, titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069, y que se le realizaron las siguientes transferencia:

1. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 310193058 de fecha 28/07/2014.
2. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 321712009 de fecha 01/09/2014.
3. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 332413226 de fecha 01/10/2014.
4. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 343946512 de fecha 03/11/2014.
5. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 367169569 de fecha 29/12/2014.
6. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 378128837 de fecha 30/01/2015.
7. Transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., Nº 390777367 de fecha 03/03/2015.
Todas las transferencias anteriormente indicadas tienen como cuenta afectada la siguiente: 01340342213423074301, perteneciente al ciudadano Henry Hernán López Robles.

El segundo de los informes es el siguiente: Oficio S/N de fecha 20 de julio de 2015, emitido por el ciudadano Franco Cammardella, Vp., del control de perdida de Banesco Banco Universal, y con el se confirmó:
1. Que la cuenta corriente numero 0134-0342-25-3423002602, tiene como titular al ciudadano Belleli Del Monte Roberto Gustavo, titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069.
2. Que en fecha 28/07/2014 se realizó una transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., cuenta afectada la Nº 01340342213423074301, cliente con cédula de identidad Nº 15.149.722 a favor de la siguiente cuenta beneficiada Nº 01340342253423002602, del titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069, Roberto Belleli.
3. Que en fecha 31/08/2014 se realizó una transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., cuenta afectada la Nº 01340342213423074301, cliente con cédula de identidad Nº 15.149.722 a favor de la siguiente cuenta beneficiada Nº 01340342253423002602, del titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069, Roberto Belleli.
4. Que en fecha 03/11/2014 se realizó una transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., cuenta afectada la Nº 01340342213423074301, cliente con cédula de identidad Nº 15.149.722 a favor de la siguiente cuenta beneficiada Nº 01340342253423002602, del titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069, Roberto Belleli.
5. Que en fecha 29/12/2014 se realizó una transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., cuenta afectada la Nº 01340342213423074301, cliente con cédula de identidad Nº 15.149.722 a favor de la siguiente cuenta beneficiada Nº 01340342253423002602, del titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069, Roberto Belleli.
6. Que en fecha 30/01/2015 se realizó una transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., cuenta afectada la Nº 01340342213423074301, cliente con cédula de identidad Nº 15.149.722 a favor de la siguiente cuenta beneficiada Nº 01340342253423002602, del titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069, Roberto Belleli.
7. Que en fecha 03/03/2015 se realizó una transferencia bancaria por la cantidad de Bs. 49.362,00., cuenta afectada la Nº 01340342213423074301, cliente con cédula de identidad Nº 15.149.722 a favor de la siguiente cuenta beneficiada Nº 01340342253423002602, del titular de la cédula de identidad Nº 2.940.069, Roberto Belleli.

Y con el tercero de los informes, oficio S/N de fecha 29 de septiembre de 2015, emitido por el ciudadano Franco Cammardella, Vp., del control de perdida de Banesco Banco Universal, se confirmaron las transferencias bancarias realizadas a favor de la cuenta Nº 0134-0342-25-3423002602 los días 28/07/2014, 01/09/2014, 01/10/2014, 03/11/2014 y 29/12/2014, quedando así plenamente demostrado que la parte demandada en este particular cumplió con su carga probatoria al probar que pagó los cánones de arrendamiento señalados como insolutos.

En cuanto a la causal referida a la remodelación del local, dicha causal no prosperó en derecho, por cuanto el Tribunal observa que las partes no promovieron prueba alguna que permitiera determinar las remodelaciones que se hicieron al local arrendado aunado al hecho cierto que en modo alguno se pudo determinar las condiciones que presentaba el tan mencionado local al inicio de la relación arrendaticia existentes entre las partes. Y así se decide.

Así las cosas, para concluir que el arrendatario está incurso en alguna de las causales alegadas por el arrendador, tal conducta debe surgir sin dar lugar a dudas, cuestión que no ha quedado demostrado en el presente caso. Por tanto, al establecer el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que la demanda sólo procederá cuando exista plena prueba de los hechos alegados en ella y en caso de duda ha de decidirse a favor del demandado y en el supuesto de igualdad de circunstancia, a favor del poseedor, resulta forzoso concluir que en el presente caso no existe plena prueba a favor de la parte actora, por tanto la demanda no puede prosperar en derecho. Y así será declarado de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión.

En cuanto a la reconvención planteada por el demandado-reconviniente se circunscribe en el que se le reconozca el derecho de prorroga legal que merece en virtud de haber mantenido una relación arrendaticia por mas de 10 años con el actor-reconvenido por el local comercial cuyo desalojo se demanda. En tal sentido, solicita que sea declarado vía judicial que le corresponde una prorroga legal de 03 años conforme a lo establecido en el articulo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Por su parte, el actor-reconvenido, alegó que la pretensión del demandado reconviniente no es una acción ya que la misma es una excepción y por ello solicitó que fuese declarada inadmisible. Asimismo, se observa que el actor-reconviniente pide que se declare no ha lugar la prorroga por incumplimiento de las obligaciones contractuales, y que la reconvención sea declara sin lugar.

Siguiendo el mismo orden de ideas, la reconvención, conforme al criterio del Dr. Arminío Borjas en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, “…se trata, no de una excepción de fondo, no de una defensa, sino de una acción, de una nueva demanda…”. En efecto, la reconvención constituye el ejercicio de una nueva acción, de una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado, o como sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”: “La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta en el curso de un juicio por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción Principal.

Para el autor Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano “La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia.”

Asimismo, la Sala de Casación Civil, mediante decisión de fecha 12 de noviembre de 1997, en el juicio de Polita Zamora G. contra Seguros Ávila C.A., estableció: “…La reconvención es definida como una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o en diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma. La naturaleza de la reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que conoce como una reconvención o contra demanda…”.

En ese sentido se pronunció la Corte en Pleno en decisión del 16 de febrero de 1994, expediente Nº 301, al expresar: “…En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la institución de la reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus processus), en virtud del principio de la economía procesal…”. De tal manera que la reconvención es una demanda que intenta el demandado contra el demandante en el acto de la contestación de la demanda, por ser un derecho conferido por la ley al demandado, por el cual se le permite intentar bajo ciertas condiciones legales, una acción (reconvencional) en contra del demandante dentro del mismo proceso; en donde ambas partes del proceso van a tener el doble carácter de demandante y demandando.

En conclusión, tenemos que la reconvención es una contrademanda que interpone el demandado contra el demandante en la contestación a la demanda, que está deducida en el mismo juicio y que tiene vida y autonomía propia que tiene como fin el reconocimiento de un derecho.

En el caso que nos ocupa, la pretensión del demandado reconviniente es que se le reconozca una prorroga legal en virtud de la relación arrendaticia que mantuvo con su contraparte y que tenia como objeto el local cuyo desalojo es demandado, al respecto, La prorroga legal esta concebida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y prevé:

“…Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario…”

Como se puede observar, la prórroga legal es un derecho que procede en beneficio del arrendatario y es irrenunciable, tomando en consideración su notable carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 3 de la misma ley, que establece:

“…Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo…”

En tal sentido, siendo la prorroga legal un derecho concebido por la ley al arrendatario y en vista que la pretensión del demandado-reconviniente es que se le reconozca ese derecho –prorroga legal arrendaticia- a través de la reconvención planteada en autos fundamentada en los mismos títulos que dieron lugar a la relación arrendaticia entre las partes, –contratos de arrendamientos-, es por lo que este Tribunal considera que la demanda fue correctamente admitida. Y así se declara.

Ahora bien, es un hecho convenidos por las partes, que mantuvieron una relación locativa que duro mas de diez (10) años, y que tiene como objeto el inmueble cuyo desalojo es demandado, tal y como se desprende de la audiencia preliminar efectuada en fecha 29 de abril de 2015, (folio 353 y 354) de la pieza 1/2, hecho no controvertido en este asunto, por ello que, es indiscutible que la parte demandada-reconviniente tiene derecho a que se le reconozca la prorroga legal por él exigida, pues, la ley le favorece ya que en modo alguno quedó demostrado en autos que estuviese incursa en alguna de las causales de desalojo establecidas en el articulo 40 la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

En tal sentido, siendo que ha quedado establecido que la parte demandada tiene derecho a la prorroga legal que le concede la ley, incumbe ahora a este Juzgado determinar cuanto tiempo le corresponde a dicha parte de prórroga legal, para ello traemos a colación la norma contenida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y prevé:

“…Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga Máxima

Hasta un (1) año
6 meses

Más de un (1) año y menos de cinco (5) años
1 año

Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años
2 años

Más de diez (10) años
3 años

En aplicación a la tabla contenida en la citada norma, corresponde al arrendatario una prorroga legal de tres (03) años, ello en virtud que unos de los hechos convenidos por las partes, es que mantuvieron una relación locativa por mas de diez (10) años que tenia por objeto el inmueble cuyo desalojo demandó el actor con la demanda principal

Ahora, para determinar en que momento comenzó a transcurrir la prorroga legal, observa el Tribunal que el último contrato de arrendamiento autenticado por las partes ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 29, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha once (11) de abril de dos mil trece (2013), y el cual se le otorgó valor probatorio con anterioridad, establece: “…El término de duración del presente Contrato es de DOS (2) AÑOS FIJOS, contados a partir del día Primero (01) de Marzo de 2013…”¸ siendo el contrato a tiempo determinado por dos años, el mismo venció en fecha 01 de marzo de 2015, y en tal sentido, a partir del día 02 de marzo de 2015, comenzó a transcurrir en beneficio del demandado-reconviniente, la prórroga legal de tres (03) años, y durante dicho lapso, se considera la relación arrendaticia a tiempo determinado, e igualmente permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualización de canon convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación (art, 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial).

En virtud de los razonamientos anteriormente efectuados, para esta juzgadora resulta forzoso declarar en el dispositivo de este fallo, con lugar el recurso de apelación, sin lugar la demanda de desalojo incoada por vía principal y con lugar la pretensión contenida en la reconvención, con la condenatoria en costas a la parte actora-reconvenida en el juicio por haber resultado totalmente vencida. Y así será declarado de manera expresa y positiva en al parte dispositiva de la presente decisión.
VIII
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243, 254 del Código de Procedimiento Civil, 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado Julio Cesar Terán Martínez, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 82.740, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente contra la sentencia de fecha 07 de enero de 2016, dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA de desalojo incoada por la sociedad mercantil GRUPO BELSU, C.A; debidamente inscrita ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, quedando asentada bajo el N° 04, Tomo 136-A-Cto, en fecha 18 de diciembre de 2007 y el ciudadano ROBERTO BELLELI DEL MONTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.940.069.
TERCERO: CON LUGAR la pretensión contenida en el escrito de reconvención presentado por el abogado Julio Cesar Terán Martínez, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 82.740, en fecha 13 de abril de 2015, y en consecuencia, se le reconoce a la parte demandada-reconviniente una prórroga legal de tres (03) años que inició en fecha 02 de marzo de 2015, y durante dicho lapso, se considera la relación arrendaticia a tiempo determinado. Asimismo, permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualización de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación (art, 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial).
CUARTO: SE REVOCA la sentencia de fecha 07 de enero de 2016, dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
QUINTO: Se condena en costas de la demanda a la parte actora-reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Notifiques a las partes de conformidad con lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los TREINTA (30) días del mes de Noviembre de dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

En esta misma fecha 30 de Noviembre de 2016, siendo las 3:15 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia,
dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

EXP. Nº AP71-R-2016-000220