TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: JORGE AMORIN IGLESIAS Y JORGE AMORIN GONZALEZ, de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-2.933.549 y V-12.388.763.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RAQUEL MENDOZA DE PRADO Y GLADYS CHOCRON M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 33.274.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil COMERCIAL IXCO L.A., S.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, en fecha 28 de agosto de 1989, bajo el Nº 62, Tomo 57-A-Pro, expediente Nº 275.269.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO J. REYNA, PEDRO PERERA RIERA, ALEJANDRO DISILVESTRO, INÉS PARRA WALLIS, ARNOLDO TROCONIS, FULVIO ITALIANI, GERALDINE M. D’EMPAIRE, CARLOS OMAÑA ANDUEZA, JOSÉ VALENTÍN GONZÁLEZ, ISABELLA REYNA SILVA, JOSÉ HUMBERTO FRÍAS, ALBERTO BENSHIMOL BELLO, ALBERTO J. RUIZ BLANCO, DUBRASKA GALARRAGA PONCE, ALEJANDRO SILVA ORTIZ, PAULA OVIEDO SALAS, ANDREINA MARTÍNEZ, AIXA AÑEZ PICHARDI, GUSTAVO BOCCARDO, GABRIELA ARÉVALO, CARLOS MORELLO, GREGORY RAMÍREZ, JOAQUIN EDUARDO LASCURAÍN, MAITE NAROA COLMENTER BARRIOLA, MARIANA ESPERANZA URREIZTIETA TERÁN, ANA SOFÍA KOWALENKO ARÉVALO, LILIANA LONGO GERODETTI, DANIEL ANDRÉS CASTRO RODRÍGUEZ, MARIA CRISTINA HERNÁNDEZ, AMANDA ARCAYA, MANUELANDRÉS CASAS MARTINEZ, LUIS MIGUEL BACLINI DE FILPO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 5.876, 21.061, 22.678, 34.463, 31.347, 45.828, 31.734, 48.466, 31.734, 48.466, 42.249, 66.225, 56.331, 72.831, 58.813, 84.651, 112.769, 76.869, 117.904, 117.122, 125.545, 129.881, 113.571, 122.659, 147.634, 146.970, 144.742, 165.470, 149.624, 149.625, 130.003, 115.490, 180.503, 180.502 respectivamente.
MOTIVO: Apelación ejercida por ambas partes, contra la sentencia dictada en fecha 14 de mayo de 2013, que en primer punto declaró sin lugar la acción por resolución de contrato de arrendamiento incoada por las ciudadanos JORGE AMORIN IGLESIAS y JORGE AMORIN GONZÁLEZ, contra la sociedad mercantil COMERCIAL IXCO L.A., S.A.; en segundo punto declaró sin lugar el alegato de competencia del tribunal; por tercer punto declaró sin lugar la reconvención que por resolución de contrato de arrendamiento, promovida por la sociedad mercantil COMERCIAL IXCO L.A., S.A., contra los ciudadanos JORGE AMORIN IGLESIAS y JORGE AMORIN GONZÁLEZ; y en cuarto lugar ordenó la compensación en costas dada que ambas pretensiones fueron desechadas.

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000798 (237)

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inicia la presente causa por escrito libelar presentado en fecha 18 de enero de 2012, por ante el Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Tribunal Octavo de Municipio de esta circunscripción judicial.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 27 de enero de 2012 de conformidad con lo previsto en el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose la citación de la demandada.
En fecha 11 de abril de 2012, se libró la compulsa a la parte demandada, una vez consignados los fotostatos necesarios a tal fin.
Mediante diligencia de fecha 23 de mayo de 2012 el alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de esta circunscripción judicial, consignó el recibo de citación sin firmar a los fines de ley.
En fecha 26 de junio de 2012, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles.
Por auto de fecha 09 de julio de 2012 el juzgado conocedor de la causa ordenó librar el correspondiente cartel de citación.
Compareció ante el a quo en fecha 07 de agosto de 2012 la apoderada judicial de la parte actora consignando diligencia con la publicación del cartel de citación.
Mediante auto de fecha 08 de agosto de 2012 el tribunal conocedor de la causa acordó agregarlos a los autos con la finalidad de que surtieran sus efectos legales.
En fecha 10 de agosto de 2012 el abogado Carlos Delgado, secretario del a quo hizo constar que a los nueve (09) días del mes de agosto de ese mismo año, se trasladó al domicilio de la parte demandada, procediendo a fijar un (1) ejemplar del cartel de citación en la puerta del referido inmueble, dando así cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia de fecha 17 de octubre de 2012 presentada por la apoderada de la parte demandante, solicitó al tribunal de la causa a hacer el cómputo de los días calendarios transcurridos desde la fecha en la cual el secretario del a quo dejó constancia en el domicilio de la parte demandada (10-08-2012) y si del cómputo se evidenciaba el vencimiento de los quince (15) días calendarios concedidos a la demandada para darse por citada; sin haber comparecido ni por si ni por medio de un apoderado, pidió que se le designara defensor judicial en conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 22 de octubre de 2012, vencido el lapso de comparecencia de la demandada establecido en el artículo 223 de código de trámites, el aquo designó a la abogada Yulimar Salazar como defensora ad litem, librando la respectiva boleta de notificación de aceptación del cargo.
En fecha 30 de noviembre de 2012 compareció el alguacil titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejando en constancia que practicó la boleta de notificación al domicilio de la defensora judicial, la cual fue debidamente firmada y recibida.
En fecha 03 de diciembre de 2012, compareció la abogada Yulimar Salazar, consignando diligencia aceptando el cargo de defensora judicial, jurando cumplir bien y fielmente el cargo.
A través de diligencia de fecha 04 de diciembre de 2012, compareció ante el a quo la abogada Dubraska Galárraga Ponce, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 84.651, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil COMERCIAL IXCO, L.A., S.A., consignó poder judicial demostrando su representación y a su vez se dio por citada.
Por diligencia de fecha 07 de diciembre de 2012, la apoderada judicial de la parte actora compareció ante el tribunal de la causa y consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención.
Mediante auto de fecha 12 de diciembre de 2012, fue admitida la reconvención presentada junto a la contestación por la apoderada judicial de la parte demandada.
A través de diligencia de fecha 11 de enero de 2013, la apoderada judicial de la demandada, indicó la dirección y dejó constancia de haber consignado los emolumentos a la unidad de alguacilazgo, a los fines de que se practicase la notificación a la parte actora reconvenida.
Por auto de fecha 15 de enero de 2013, el tribunal ordenó notificar mediante boleta a la parte actora-reconvenida, a los fines de la contestación a la reconvención admitida por el tribunal a quo anteriormente.
En fecha 31 de enero de 2013 compareció el alguacil titular de la unidad de alguacilazo, consignando boleta de notificación sin firmar.
A través de auto de fecha 13 de febrero de 2013 el a quo libró boleta de notificación a la parte demandante reconvenida de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 28 de febrero de 2013 la abogada Raquel Mendoza se da por notificada de la reconvención.
En fecha 05 de marzo de 2013 compareció la apoderada de la parte actora ante el tribunal de la causa consignando el escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 12 de marzo de 2013 la apoderada de la parte demandada consignó escrito de pruebas.
En auto de fecha 14 de marzo de 2013 el a quo se pronunció por el escrito de pruebas consignado por la representante de la parte demandada. En mencionada fecha se libró oficio a la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital.
En fecha 22 de marzo de 2013 el alguacil titular consignó el anterior oficio mencionado debidamente firmado.
En horas de despacho en fecha 22 de marzo de 2013 compareció la representación de la parte demandante consignando escrito de promoción de pruebas.
En fecha 02 de abril de 2013 la representante legal de la parte demandada consignó escrito mediante el cual solicitó se declarase el desistimiento de la tacha de falsedad intentada por la parte actora-reconvenida.
Mediante auto de fecha 08 de abril de 2013 el a quo recibió oficio proveniente de la Dirección de Control Urbano de fecha 01 de abril de 2013.
En fecha 25 de abril de 2013 comparecieron las partes consignando el escrito de conclusiones.
En fecha 14 de mayo de 2013 el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda por resolución de contrato intentada por los arrendatarios, declaró sin lugar el alegato de incompetencia del tribunal, declaró sin lugar la reconvención por resolución de contrato de arrendamiento incoada por la parte demandada y como consecuencia, ordenó la compensación en costas, dado que las pretensiones fueron desechadas.
En fecha 17 de junio de 2013 la apoderada de la parte actora, compareció ante el a quo dándose por notificada y apelando la sentencia dictada en fecha 14 de mayo 2013.
A través de diligencia de fecha 10 de julio de 2013, la apoderada judicial de la demandada se da por notificada y apela de la sentencia definitiva dictada por el juzgado de la causa.
Luego de la distribución de ley, mediante auto de fecha 02 de agosto de 2013, se le dio entrada al expediente y se le dio cuenta al juez. Asimismo, por auto dictado en esa misma fecha, esta alzada fijó el décimo (10mo) día de despacho siguiente a esa oportunidad para dictar la sentencia correspondiente.
En fecha 14 de agosto de 2013, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones.
En fecha 24 de septiembre de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de conclusiones.
Llegada la oportunidad para decidir, este tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda es intentada por la abogada Raquel Mendoza, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos José Amorin Iglesias y Jorge Amorin González, en virtud de los siguientes hechos:
Alega que en fecha 10 de febrero de 2011, la sociedad mercantil COMERCIAL IXCO. L.A., S.A. cedió en arrendamiento a sus poderdantes, un inmueble conformado por “un galpón” y su correspondiente terreno, marcado con el Nº 81, ubicado en la Parroquia San Agustín, con frente a la calle comprendida entre las esquinas de Boyacá y Mariño, en jurisdicción del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, según consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Estado Miranda.
El inmueble mide doce metros (12 mts) de frente por cuarenta metros con veinticinco centímetros (40,25 mts) de fondo, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: edificio que fue del señor Juan Bernardo Arismendi, hoy de Protecto Caracas, C.A.; SUR: los edificio que fue del señor Juan de Dios Briceño Jiménez, hoy de Protecto Caracas, C.A.; ESTE: terrero que fueron del señor Juan Ronso, hoy propiedad de Protecto Caracas, C.A.; y OESTE: su frente, la calle Bolivia entre las esquinas Boyacá y Mariño.
Que sobre el referido inmueble, sus poderdantes y la sociedad mercantil COMERCIAL IXCO L.A, S.A., mantendrían una relación arrendaticia según el contrato de arrendamiento de tres (03) años, que se contarían a partir de 01/02/2011 hasta el 30/01/2014. Dicho período podía ser prorrogado por un período adicional de dos (02) años a potestad de las partes, siempre y cuando los arrendatarios estuviesen solventes con el pago de cánones de arrendamiento y los servicios con que cuente el inmueble arrendado. El canon de arrendamiento no permanecería invariable ya que éste sería revisado y nuevamente convenido por las partes, cada vez que se cumpliera el período de un año de relación arrendaticia.
Que el canon de arrendamiento mensual convenido era de BOLIVARES VEINTE MIL CON 00/100 (Bs. 20.000,00) y sus poderdantes se comprometieron a cancelar por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (05) días del mes de arrendamiento, por el lapso establecido en el contrato.
Que sus poderdantes estaban obligados bajo condición resolutoria del contrato, a destinar el inmueble objeto de la relación arrendaticia, únicamente con uso comercial y así mismo, debían mantenerlo en las mismas condiciones que lo recibieron, devolviéndolo al propietario en buen estado de uso, conservación y mantenimiento.
Que los demandantes gozaban de treinta (30) días calendarios a partir de la ocupación del inmueble para verificar si el inmueble tenía alguna imperfección, daño o defecto. Si así fuese, los arrendatarios debían notificarlo a la arrendadora dentro del plazo antes mencionado y la misma debía realizar las reparaciones necesarias dentro de un plazo de quince (15) días continuos, una vez que transcurrieran los quince (15) días y si la arrendadora no realizaba las reparaciones, entonces los arrendatarios tenían la opción, mas no la obligación de realizar las reparaciones y deducir dichas reparaciones del costo del canon de arrendamiento, basándose en facturas.
Que en fecha 04 de abril del año 2011, autoridades de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital hicieron acto de presencia en el galpón, informándole a sus poderdantes que debían retirar los bienes muebles que fuesen de su propiedad, puesto que existía un procedimiento administrativo sancionatorio contra los arrendadores, dejando a las autoridades municipales en posesión del inmueble arrendado, ya que los demandantes estaban en la realización de las reparaciones necesarias para que fuese apto para el uso comercial al cual fue destinado (cláusula cuarta), la arrendadora violentó la cláusula segunda del contrato, ya que a los dos (02) meses de haberse suscrito el contrato en cuestión sucedió lo anteriormente expuesto.
Asimismo, alega que funcionarios de la Policía de la Alcaldía del Municipio Libertador, le hicieron entrega a uno de sus mandantes boleta de notificación fechada 04/04/2011 donde instaban que compareciera ante la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía, el día 08/04/2011, cosa que no le concernía a sus poderdantes sino a la arrendadora, empero, uno de los poderdantes tuvo conocimiento de que la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador de Distrito Capital en fecha 13 de enero de 2011, había librado boleta de citación a uno de los directores de la propietaria-arrendadora para que compareciera a dicha Dirección de Control Urbano a fin de ser notificado de asunto que le concernía, situación que se traduce en un engaño por parte de la arrendadora a sus representante, ya que antes de la celebración del contrato de arrendamiento la Dirección de Control Urbano había librado boleta de notificación.
Que en fecha 05/05/2011 sus mandantes enviaron correspondencia dirigida a los directores de la arrendadora, con la finalidad de llegar a un acuerdo amistoso extrajudicial de la cual no tuvieron respuesta alguna.
Que el arrendatario ha incumplido con lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que dispuso que el canon de arrendamiento debiera ser pagado por adelantado los primeros 5 días de cada mes.
Que sus mandantes invirtieron todo el dinero que poseían para ese entonces en el pago de depósitos de garantías SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00); tres meses anticipados de cánones de arrendamiento correspondiente al mes de mayo, junio y julio del año 2011, la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 67.200,00) ya que se incluye el 12% de IVA, monto que ascendió a CIENTO VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 127.000,00) cantidad que hasta la fecha no han podido recuperar, a pesar de las gestiones extrajudiciales que se han realizado con los abogados de la arrendadora.
Igualmente, solicitó medida de embargo sobre bienes muebles propiedad de la parte demandada, que se encuentren en el bien inmueble objeto del juicio.
Que en virtud de lo antes expuesto procede a demandar a la sociedad mercantil COMERCIAL IXCO L.A, S.A., en la persona de su representante legal, pidiendo la resolución contractual, exigiendo así la devolución de CIENTO VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 127.000,00) pago anticipado de cánones de arrendamiento.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.579 y 1.585 ordinales 1, 2 y 3 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DE LA CONTESTACIÓN

En fecha 07 de diciembre 2012, la abogada Dubraska Galárraga Ponce, presentó escrito de contestación de la demanda, en el cual negó, rechazó y contradijo, por ser falsos e inciertos, todos y cada uno de los supuesto de hechos alegados en el libelo de demanda, así como el supuesto derecho que ellos pretende derivarse.
Que a escasos dos (02) meses de haber iniciado el contrato de arrendamiento, los ciudadanos Jorge Amorin Iglesias y Jorge Amorin González (arrendatarios), recibieron una citación de fecha cuatro (04) de abril de 2011, para comparecer ante la Dirección de Control de Urbano, fecha en la cual sus poderdantes se enteran del inicio de un procedimiento de multa, debido a que los arrendatarios realizaron cambios en la fachada del galpón número: 81, propiedad de sus representados, sin la permisología correspondiente de la Alcaldía y sin la autorización previa por escrito de su representada.
Circunstancia que violentó la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, el cual señala que para realizar modificaciones en el inmueble se necesita previa autorización de la arrendadora, situación que dio inicio a un proceso sancionatorio por parte de la Alcaldía del Municipio Libertador, trayendo como consecuencia que dicho ente municipal tenga en posesión el objeto inmueble y hasta la fecha no ha sido desocupado.
Que debido al quebrantamiento del contrato por parte del arrendatario al efectuar cambios en la fachada y conforme a lo establecido en el ordinal 1º del artículo 1.592 y 1.160 del Código de Procedimiento Civil y la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, se ve reflejado que quienes incumplieron con el contrato de arrendamiento fueron los arrendatarios, por lo que su representada nada adeuda a los mismos.
Por último, solicitó se declarare sin lugar la demanda.

DE LA RECONVENCIÓN

Que los ciudadanos Jorge Amorin Iglesias y Jorge Amorin González (arrendatarios) violentaron la cláusula quinta del contrato de arrendamiento al momento de llevar a cabo modificaciones de la fachada del inmueble sin la autorización de la arrendadora sociedad mercantil COMERCIAL IXCO L.A., S.A., y sin previa anuencia del ente municipal.
Dicha situación dio inicio a un proceso sancionatorio por parte de la Alcaldía del Municipio Libertador y que una vez el ente municipal hizo el requerimiento por causa de su incumplimiento, los inquilinos dejaron de cancelar los cánones establecidos contractualmente a veinte mil bolívares (Bs 20.000) mensuales, a partir del mes de mayo del año 2011. Así mismo, luego del requerimiento de la Alcaldía por la realización de cambios de fachada sin los permisos correspondientes.
Que mediante la reconvención procura la resolución del contrato y el pago adeudado por parte de los arrendatarios de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000) por concepto de los cánones vencidos correspondiente a los meses de agosto de 2011 a noviembre de 2012. El valor mensual del canon es de veinte mil bolívares (Bs. 20.000) compensando de la deuda de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000) los sesenta mil bolívares (Bs. 60.000) que la parte actora reconvenida depositó en garantía anteriormente.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCION

La abogada Raquel Mendoza en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó que se declarase inadmisible la reconvención, debido que el tribunal no es competente para conocer de la misma, de acuerdo a lo establecido en el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, ya que indicó que la demanda se trata de una resolución arrendaticia basada en causas civiles.
Que la reconvención está basada en un supuesto procedimiento administrativo sancionatorio de multa a la arrendataria, debido a que se estaban realizando cambios a la fachada sin las autorizaciones requeridas, según su apreciación la reconvención es materia de la jurisdicción contencioso administrativa, y en consecuencia escapa de los jueces civiles el conocimiento de las causas originarias por violación del espacio físico en un inmueble y la autoridad municipal correspondiente es competente.
Que el procedimiento para la reconvención, ya que esta fundado en materia contencioso administrativo, no es compatible con el juicio ordinario por el cual está obligado tramitarse la acción incoada por la parte demandada.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.380 del Código Civil y el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, propuso la tacha de falsedad del documento contenido en el folio 108 del expediente y desconoce del contenido y firma del instrumento cursante en el folio 109 del mismo, conforme a los establecido en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, consignado por la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente.
Negó, rechazó y contradijo todas y cada unas de sus partes que ante la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Libertador se abriera proceso administrativo sancionatorio que ordenara la demolición y multa de las construcciones, ni tampoco se dictó ninguna providencia administrativa emanada de dicha dirección y que hubiese traído como consecuencia que el ente municipal tenga retenido el inmueble.
Negó, rechazó y contradijo la conjetura por el incumplimiento de sus poderdantes con el contrato de arrendamiento, ya que no tuvieron el uso disfrute del inmueble cedido en arrendamiento, previamente expresado en el libelo de demanda que fueron desalojados por funcionarios de la Alcaldía de Libertador.
Que la arrendadora es quien está obligada a pagar a sus poderdantes la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 127.000,00) por concento depósito en garantía y la devolución de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio del año 2011.
Por último solicitó que se declarase sin lugar por improcedente la reconvención.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA

Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consignó:
• Original del poder otorgado por los ciudadanos Jorge Amorin Iglesias y Jorge Amorin González a la abogada Raquel Mendoza, otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 31 de mayo de 2011. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada la cual no desconoció en su oportunidad correspondiente, razón por la cual se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil.
• Original del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Baruta del Estado Miranda en fecha 10 de febrero de 2011. De su revisión minuciosa el tribunal observa: (i) el referido contrato fue celebrado entre los ciudadanos Miguel Emmanuelli Llamozas y Leonor Emmanuelli en sus carácter de directores de la sociedad mercantil COMERCIAL IXCO L.A, S.A.,como arrendadora, y los ciudadanos Jorge Amorin Iglesias y Jorge Amorin González, en su carácter de arrendatarios; (ii) que el objeto del contrato lo constituye un galpón y su correspondiente terreno, marcado con el número 81, ubicado en la Parroquia San Agustín, con frente a la calle comprendida entre las esquinas Boyacá y Mariño. Municipio Libertador del Distrito Capital; (iii) que el bien inmueble dado en arrendamiento estaba destinado para uso comercial; (iv) la relación arrendaticia era de tres (3) años contados a partir del 01/02/2011 al 30/01/2013; y (v) que el canon se fijó en veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00)mensuales (folio 11 al 16) Dicho medio de prueba fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó ni desconoció en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Original del recibo de fecha ocho (08) de febrero de 2011 con un monto de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2011 del galpón Nº 81 ubicado entres las esquinas de Boyacá y Mariño, parroquia San Agustín del Norte. (folio 17 al 18), se observa que el mismo es un instrumento privado emanado de tercero, de modo que el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del código de trámites debe ser ratificado mediante la prueba testimonial.
• Copia fotostática de la boleta de citación practicada en fecha trece (13) de enero de 2011 emitida por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, dirigida al ciudadano Carlos Emmanuelli, C.I 30.690, Proyecto Caracas, C.A., 1-00030239-1, no fue impugnada. (folio 19), por lo tanto se le otorga valor probatorio por tratarse de instrumento público administrativo.
• Copia fotostática del solicitud de fecha 18 de abril de 2011, elaborado por el ciudadano Jorge Amorin, C.I. 12.388.763, dirigido a la Alcaldía del Municipio Libertador en la persona del Dr. Silfredo Silva. (folio 20), se observa que la misma tiene sello húmedo de la alcaldía Libertador, no obstante el mismo no aporta elemento de convicción alguno a la presente causa, en consecuencia se desecha.
• Original de instrumento privado de comunicación dirigida por los ciudadanos Jorge Iglesias Amorin y Jorge Amorin González parte demandante, a los ciudadanos Miguel Emmanuelli Llamozas y Leonor Emmanuelli de Vogeler parte demandada (folio 21 al 24), se observa que la misma tiene al final del texto firmas ilegibles, de modo que no pueden ser opuestas a los demandados como emanado de ellas.
• En fase probatoria promovió la testimonial de los ciudadanos Armando Mata Nuñez, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad V- 6.916.013, de profesión publicista (folio 167 al 169); Antonio Domínguez (folio 170 al 171), de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad E- 723.861, de profesión u oficio carpintero, Nelson Efrén Chacón Roa, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad V- 10.383.400, de profesión u oficio administrador (folio 173 al 174) y Nelson Efrén Chacón, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 10.383.400. Se observa que el último de los nombrados no compareció a declarar; del resto de los testigos se aprecia que de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, declararon en el siguiente sentido: Respecto al testigo Armando Mata, se observa que las preguntas relativas a la relación contractual entre las partes, así como a la intervención de funcionarios de la Alcaldía son irrelevantes por cuanto ambas partes han admitido la existencia de estos hechos, siendo controvertida la razón por la cual la Alcaldía del Municipio Libertador ocupó el inmueble dado en arrendamiento, de lo expuesto se observa que el testigo declaró que la policía municipal ordenó el retiro de los bienes del demandante y que actualmente el inmueble se encuentra ocupado por vehículos de la Alcaldía del Municipio Libertador. En cuanto al testigo Antonio Domingues se aprecia que de igual forma las deposiciones relativas al contrato de arrendamiento y la intervención de la Alcaldía del Municipio Libertador, son inoficiosas toda vez que es un hecho admitido por ambas partes, sólo puede apreciarse que declaró que era la alcaldía qui9en tenía posesión del inmueble y que no había modificaciones en la fachada; y en cuanto al testigo Nelson Efrén Chacón se aprecia que sólo se aprecia que el mismo declaró que los demandantes no efectuaron modificaciones a la fachada del inmueble.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE

• Original del contrato de arrendamiento, suscrito entre la sociedad mercantil COMERCIAL IXCO L.A, S.A. (arrendadora) representada por sus directores Miguel Emmanuelli Llamozas y Leonor Emmanuelli de Vogeler, de un (01) galpón y su correspondiente terreno marcado con el Nº 81, autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Baruta del Estado Miranda en fecha 10 de febrero de 2011. (folio 100 al 105) Dicho instrumento fue presentado a la parte actora la cual no desconoció en su oportunidad correspondiente, razón por la cual se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Comunicación de fecha 08 de abril de 2011 remitida por la Alcaldía de Caracas Gestión General de Planificación y Control Urbano Dirección de Control Urbano, relacionado con la supuesta apertura de un proceso sancionatorio por cambios realizados en la fachada sin los permisos pertinentes. (folio 108), se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de documentos públicos administrativos toda vez que no fueron impugnados expresamente por la contraparte, por lo que gozan de presunción de veracidad.
• Copia de la misiva de fecha 18 de octubre de 2012, elaborada por la abogada Dubraska Ponce la cual fue dirigida a la Dirección de Control Urbano en relación con el procedimiento sancionatorio iniciado, referente al inmueble (galpón) el cual le da uso la Dirección de Control Urbano sin autorización y justificación legal, en este comunicado solicita repuesta de lo antes ya expresado y la devolución del mismo a su representada legal. (folio 109 al 110), se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de documentos públicos administrativos toda vez que no fueron impugnados expresamente por la contraparte, por lo que gozan de presunción de veracidad.

En la oportunidad correspondiente para la etapa probatoria, la parte demandada reconviniente promovió las siguintes pruebas:

• Promocionó el valor probatorio del contrato de arrendamiento y roboró el valor probatorio de la copia simple de la boleta de citación emanada de la Alcaldía del Municipio Libertador Dirección de Control Urbano consignados junto al libelo de demanda por la parte actora.
• Promovió prueba de informes de acuerdo con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que la Alcaldía del Municipio Libertador Dirección de Control Urbano le informara sobre el particular señalado en el escrito de promoción de pruebas. Al respecto, corres inserto al folio 180, oficio número 001065 emitido por la Alcaldía de Caracas, en la cual señala que no existe expediente administrativo alguno sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pero que no obstante ello se señala que en inspección técnica realizada por este ente en fecha 12 de noviembre de 2012 se observó modificación de la fachada original del mismo y manifestó que no estaban en posesión del inmueble. Se le da valor probatorio por ser un documento público administrativo, por tanto el mismo será concatenado con el resto del material probatorio.

DEL ESCRITO DE CONCLUSIONES PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDOS:

El día 14 de agosto de dos mil trece 2013, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones en la cual realizó un resumen de los hechos alegados anteriormente ante el a quo, solicitando que se de por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes debido al incumplimiento de la arrendadora en su obligación contractual y legal, pidió se le entregase a sus poderdantes la suma de CIENTO VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 127.000,00) cantidad entregada a la arrendadora por los demandantes por concepto de garantías de depósito y por concepto del pago adelantado de los cánones de arrendamiento correspondiente a los mes de mayo, junio y julio. Así mismo, solicitó la condenatoria en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

DEL ESCRITO DE CONCLUSIONES PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINENTE:

La abogada Dubraska Galárraga Ponce, inscrita en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 84.651, representante judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL IXCO L.A S.A., consignó escrito de conclusión de pruebas en la cual solicitó se declare la resolución del contrato y se ordene a los arrendatarios la entrega del galpón libre de cualquier bien que no pertenezca al mismo y en el estado que se encontraba cuando se arrendó. Pidió a este juzgado que declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto por los demandantes-reconvenidos, que declare con lugar el recurso de apelación intentado por su poderdante y que declare con lugar la reconvención de la demanda interpuesta por su representada en contra de los demandantes reconvenidos, con la debida condenatoria en costas.

DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha 14 de mayo del año 2013, el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva bajo los siguientes términos:

“Una y otra versión de los hechos se contradice entre sí, (i) el demandante-arrendatario alega que fue «desalojado» (usan la expresión que las autoridades le “informaron” que debían retirar los bienes muebles) del inmueble (galpón) por virtud de una orden de una autoridad municipal derivado de un procedimiento administrativo que había sido instaurado y sin que el arrendador le haya puesto en conocimiento del mismo; y, (ii) donde el demandado-arrendador alega que el galpón fue «desocupado» (usan la expresión “abandono” del inmueble) voluntariamente por parte de los arrendatarios en virtud de un procedimiento sancionatorio instaurado por autoridad municipal, dado según dicen, el incumplimiento de dichos arrendatarios al efectuar unas reformas en la fachada que ni estaban autorizadas por el ente municipal; ni que les fue notificada en forma alguna al dueño-arrendador.
Como se observa, en el presente procedimiento ambas partes se atribuyen el incumplimiento del otro respectivamente sobre el contrato de arrendamiento para demandarse mutuamente por resolución contractual. El actor alegando que el arrendador no ha permitido el uso pacífico del inmueble y quien en su decir, sabía de la existencia de un procedimiento de multa tramitado por ante la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía Libertador antes de celebrarse el contrato; por medio del cual luego derivaría la orden administrativa donde procedieron a entregar el inmueble arrendado, según dicen, “informándoles las autoridades municipales que debían retirar los bienes muebles de sus propiedades…” (Vuelto folio 1).
Por su lado, el demandado por vía de demanda reconvencional alega el incumplimiento del arrendatario, basado en que ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de agosto a noviembre de 2012 (folio 87); así como en su decir aquellos: “Dejaron abandonado el inmueble luego del requerimiento de la Alcaldía por hacer efectuado cambios en la fachada sin los correspondientes permisos por parte de la Alcaldía y de Nuestra (sic.) representada, lo cual produjo el inconveniente que personas ajenas al Galpón (sic.) introdujeran unas chatarras al mismo”. (folio 95).
Este juzgador aprecia que de uno y otro alegato se colige, según exponen que ninguno de los dos está en posesión fáctica del inmueble. Entonces, las pruebas de ambos debió girar en demostrar tales alegaciones; (i) el actor/arrendatario probar que fue sacado del inmueble en virtud del procedimiento de multa incoado por la autoridad municipal; (ii) el actor/arrendatario probar que dicho procedimiento fue incoado antes de celebrarse el contrato –esto es, antes de febrero de 2011-; (iii) el actor/arrendatario probar que era de pleno conocimiento del arrendador dicho procedimiento; por otro lado, (iv) el demandado/arrendador probar que existió un procedimiento de multa por parte de la autoridad municipal en virtud de los cambios de fachada que dice haber ejecutado el arrendatario sin consentimiento del arrendador; ni de la permisología; (v) el demandado/arrendador probar que el inquilino abandonó el inmueble.
Ninguno de estos hechos fueron (sic) probados por las partes, que deben sucumbir al no cumplir con sus respectivas cargas probatorias; de conformidad al artículo 506 CPC.
Se observa que el actor/arrendatario pretende probar tal alegato con una copia documento administrativo (folio 19), que aunque fuese valido su contenido, es absolutamente impertinente como para demostrar lo que alega su promovente; ya que del mismo solo se lee que se trata de una citación de fecha 13 de enero de 2011 en al que (supuestamente) la Dirección de Control Urbano cita a Carlos Emmanuelli y/o Producto Caracas, C.A, y con relación al galpón 81 le requiere como objeto: “consignación de la documentación del inmueble”; por tanto, no se desprende que ello signifique que se trata de un procedimiento de multa.
Adicionalmente, pretende probar ese mismo alegato con una carta que en copia simple aparece “recibida” con sello húmedo de la Dirección de Control Urbano cuyo contenido es insuficiente (folio 20); ya que del mismo solo se desprende que Jorge Amorín le solicita al Dr. Silfredo Vera “…toda la información con lo sucedido desde un principio…”; pero además, que desea “…tener conocimiento de todo lo que está pasando o pasó…”; sin que se desprenda de la misma misiva dato alguna que haga concluir que exista un procedimiento de multa y además, que por el mismo fue ordenado la desocupación del inmueble arrendado.
Aunado a lo anterior, consta de prueba de informes (que promueve la parte contraria-arrendadora-demandada) según respuesta “oficial” de la propia Dirección de Control Urbano, que “…no reposa algún expediente administrativo perteneciente al bien inmueble denominada (sic.) Galpón (sic.), marcado con el nº81...”
Entonces, se evidencia de las pruebas anteriores (citación y carta-misiva) que son impertinentes para probar que exista un procedimiento de multa como alega su promovente; y además, es evidente que la prueba final de informes es concluyente de que no existe ningún procedimiento contra los dueños del galpón objeto de juicio antes de celebrarse el contrato de arrendamiento. Colige quien decide, que si no hay ningún procedimiento, ello incluye que tampoco lo hay en materia de multas.
De otra parte, la arrendataria/demandada ha pretendido atribuirle a su inquilino/demandante el supuesto incumplimiento por parte suyo por haber dado lugar a su vez, a un procedimiento de multa por cambio de fachada. Para probar tal alegato, la representación judicial trae una “carta” (que no parece una comunicación oficial) de fecha 8 de junio de 2011 (folio 108) dirigido a Carlos Emmanuelli; y “aparentemente” suscrita por el Ing. Sergio Sánchez por la Dirección de Control Urbano.
En dicha comunicación que se adjunta a la respuesta dada por vía de informes, se hace mención, entre otras cosas (i) que si existe procedimiento de multa; (ii) que consta citación de fecha 4 de abril de 2011 que dicho ente hiciera al ciudadano Jorge Amorín (C.I.12.388.763); (iii) que en la oportunidad fijada, como es el 8 de abril de 2011, comparecieron tanto el ciudadano Jorge Amorín como arrendatario y los representantes del arrendador, ciudadano Carlos Emmanuelli (C.I.30.690) debidamente asistido de la abogada Dubraska Galárraga (C.I. 12.627.042); (iv) que los arrendatarios aceptaron que estaban haciendo cambios de fachada sin la permisibilidad establecida por la Dirección; y por su lado, (v) los arrendadores manifestaron que desconocían tales modificaciones.
Pero, aunque fuese “valida”(sic) dicha comunicación (cuya validez fue objetada por la parte contraria por “tacha”); a pesar de que no es la tacha la vía idónea, aquella se tendría como valida(sic) si no hubiere prueba en contra de tal presunción. Más este sentenciador desechó este medio por contravenir el debido proceso de los otros (quienes aparecen diciendo “algo” en sede administrativa sin que puedan desmentirlo; contradecirlo, ni controlarlo).
Es el caso, que de la prueba de informes que promueve la misma arrendataria/demandada, en respuesta de la propia Dirección de Control Urbano (folios 180-181) –esta vez suscrita por el Ing. Daniele Di Giminiani-, se hace constar en forma enfática que no existe ningún procedimiento derivado en contra del galpón 81. De manera, que la misma conclusión a la que se llegó en cuanto al alegato (no probado del actor), ha de conducirnos a que igualmente aplica para el alegato del demandado (tampoco probado); ya que esta respuesta contradice totalmente el propio recaudo producido por el mismo demandado con la que pretende hacer ver, que la misma dirección le comunicó en 2011 sobre la existencia de un procedimiento de multa.
Esto obliga a quien decide, a hacer unas consideraciones específicas, dada la especial trascendencia; además, porque un medio contraría a otro mismo. Se trata pues, de confrontar dos medios que aparentemente “son validos”(sic) sus contenidos; pero que obviamente uno contradice al otro.
Cuando se lee con detalle en la prueba de informes (folio 181), al pie del referido oficio se coloca entre los anexos: ficha técnica, respuesta al propietario y documentos consignados por el propietario. Así las cosas, verifica quien decide que dicha ficha técnica consta en original (folios 182-186); que la respuesta a la que hace referencia dicho ente al propietario consta en copia simple (folio 187); y que el resto contiene recaudos que fueron consignados por el propietario; entre los cuales se observa la misma “comunicación” de fecha 8 de abril de 2011 (folio 198); cuyo contenido es idéntico a la “comunicación” de fecha 8 de abril de 2011 (acompañada al folio 108).
En cualquier caso, muy a pesar de esa “identidad” (del original –folio 108- con la copia –folio 187-), y en el supuesto que se trate de un documento “válido” (porque su inexistencia no la probó el arrendatario/demandante con prueba fehaciente); el mismo no puede tener valor de pruebas alguno por contradecirse en todos sus términos con la propia prueba de informes, porque de la misma prueba se evidencia (i) que no hay constancia de algún procedimiento ante la Dirección de Control Urbano; y en cambio, (ii) que la comunicación a la que hacemos referencia dice todo lo contrario (hace expresa mención de la existencia de un procedimiento de multa).
Por tanto, tratándose dicha prueba de un documento administrativo –que no público porque no da fe su contenido, sino una presunción de veracidad (folios 198 y 108), queda desvirtuado a su vez con otra respuesta “administrativa” (folios 180-181), que pone en dudas la “veracidad” del primero salvo que se demuestre (y no consta) que dicha prueba de informes fuere forjada.
Esta situación sin embargo, tiene otra circunstancia digna de analizar. Pues, la propia demandante a través de su apoderado judicial confiesa espontáneamente, que a dos meses (2) de haberse celebrado el contrato de alquiler, dice “…estando mis mandantes en la realización de las reparaciones necesarias para que fuese apto para USO COMERCIAL al cual fue destinado…”. Ahora bien, de la cláusula 4ª del contrato aceptado por las partes, se evidencia que los arrendatarios reciben el inmueble y que se “obligan a mantenerlo en las mismas condiciones en que lo reciben, devolviéndolo al propietario en buen estado de uso, conservación y mantenimiento.” Interpreta quien decide a tenor de lo establecido en el artículo 12 CPC, que si se obliga al devolverlo en buen estado y líneas antes se coloca que se obliga a mantenerlo en buenas condiciones, parece que lo recibió en el mismo buen estado; dejándose a salvo que había que hacer unas “reparaciones” para acondicionarlo para el uso comercial.
Ahora bien, si su uso comercial (en este caso, para taller mecánico como alega el actor) ameritare alguna modificación o reparación especial, entonces la misma cláusula establecía que los arrendatarios “gozarían” de un plazo de 30 días calendarios para verificar si el inmueble tuviere alguna imperfección, daño o defecto, y si fuere ese el caso, debería notificar a la arrendadora para que ésta procediera a efectuar tales reparaciones.
Solo después de pasados 15 días continuos desde la notificación que hicieren los arrendatarios a los arrendadores para que estos efectuaren las reparaciones a que haya lugar; solo así, y en caso que “LA ARRENDADORA no ha realizado las reparaciones necesarias, entonces LOS ARRENDATARIOS tendrán la opción, mas no la obligación, de realizar las reparaciones necesarias y deducir lo pagado en dichas reparaciones del costo del canon de arrendamiento, basándose en las facturas correspondientes…”
Visto así las cosas, aprecia quien decide que no consta de autos la notificación que tendrían que haber hecho los arrendatarios a sus arrendadores para que sean los propios arrendadores que iniciasen las «reparaciones necesarias» al galpón. Además, incurren en culpa los propios arrendatarios cuando sin haber cubierto tal previsión, proceden ellos mismos a efectuar tales reparaciones como lo confiesa en su libelo su representación: “…estando mis mandantes en la realización de las reparaciones necesarias…” (Vuelto folio 3).
A juicio de quien decide, esto constituye una confesión a una situación contractual claramente establecida. Además, la misma cláusula 4ª establece con meridiana claridad (y ahora sin lugar a interpretación alguna), que si pasaren treinta (30) días sin que los arrendatarios notificasen a los arrendadores de los daños del inmueble, se entendería que “LOS ARRENDATARIOS han recibido el inmueble en buenas condiciones, que lo recibieron…” (Folio 102).
Así pues, al no existir tal notificación de los arrendatarios a los arrendadores se entiende: (i) que las reparaciones que hicieren los arrendatarios no están amparadas por el contrato, en el sentido que los costos los asumen como un gasto propio y no imputable a los otros; de modo que no puede compensar esos montos del canon del alquiler; (ii) ya que al no haber tal notificación, se entiende que el inmueble los reciben en buen estado.
En consecuencia, como el contrato empezó su vigencia desde el 1º de febrero de 2011; cuando ocurren los hechos denunciados por el arrendatario-demandante respecto que en su decir, las autoridades municipales hicieron presencia “informándoles” que debían entregar el inmueble por un supuesto procedimiento de multa, no obstante, queda claro que confiesan que sucedió el 4 de abril de 2011, es decir, cuando ya estaban vencido los 30 días previstos para que notificare cualquier daño del inmueble. Por ende, que no pueden atribuirle al actor, los actos narrados que le impiden el goce del inmueble.
Dicha situación a su vez nos lleva a otra. Consta de autos que ninguna de las partes está ocupando el inmueble; bien porque cada una lo reconoce, como también se constata del llamado informe o ficha técnica que produce la Dirección de Control Urbano que da cuenta que ni la Alcaldía lo ocupa, sino “extrañas personas” según los dichos del lugar. Por ende, se trata de una situación anormal y ajena a las partes.
Luego, si bien es cierto que los arrendatarios incurren en culpa al asumir unos costos de reparaciones por sí mismos sin haber notificado a la otra (arrendadora) que sería aquella que debía costearlos; no obstante esa aseveración, está probado en autos que desde abril de 2011, ellos no tienen la ocupación del inmueble por un hecho que no le es imputable.
A pesar que el arrendatario-actor diga que no tiene el inmueble por virtud de una orden de la autoridad municipal (cuestión fáctica no probada); y que la otra parte arrendador-demandada por su lado alegue que los arrendatarios abandonaron el inmueble (cuestión fáctica no probada) y por ello deben pagar los cánones correspondientes; lo cierto es, que se trata de un hecho no imputable a los demandantes, conforme sigue.
Esto se deduce de lo que la parte actora alegó expresamente, respecto a que no es cierto que sus “representados incumplieron con el contrato de arrendamiento, ya que no tuvieron el uso disfrute del inmueble cedido en arrendamiento, ya que como quedó expresado en el escrito de demanda, fueron desalojados por funcionarios de la Alcaldía de Libertador…”. (folio 138). Por tanto, dicho alegato, constituye a juicio de quien decide, un hecho de un tercero aunque no lo haya calificado expresamente en tal contestación, hechos que narrados así, y como quien sentencia conoce el derecho (por aplicación del principio iuris novit curia), encuadran como eximente de responsabilidad contractual a tenor de lo previsto en el artículo 1271 del Código Civil.
En efecto, entre los diversos casos de «causa extraña no imputable» previstos en nuestra legislación civil, se tiene como advierte la doctrina autorizada, el hecho de un tercero (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, 10ª ed., UCAB, 1997, p.188.). Esta institución (hecho de un tercero) se entiende aquel “hecho que impide al deudor el cumplimiento de una obligación, y que es originario de la actividad o conducta de una persona que sea totalmente ajena y distintas de las personas del acreedor y del deudor.” (Ob. Cit., p.191).
Para que esta causa sea eximente del cumplimiento de las obligaciones, como explica el autor, este hecho de tercero tiene que ser “la causa única del incumplimiento”. Todo lo expuesto, puede constatarse por prueba de testigos que por hechos ajenos a las partes, un tercero (constituidos por varias personas aunque aún no se prueban sus identidades) fue quien bien simulando un acto de autoridad o a la fuerza (violencia psicológica o física) logró sacar del inmueble arrendado a los arrendatarios. Así, también consta que como fue informado por la Dirección de Control Urbano que dicha dirección no está ocupando el inmueble, sino personas que han manifestado ser funcionarios de la misma. Entonces, es evidente que estos hechos de terceros operan como causal para eximir a los arrendatarios de pagar la renta de alquiler de los meses posteriores a abril de 2011.
Se insiste, todo ello queda verificado por la propia prueba de informes que conforme a la Dirección de Control Urbano no pudo tener acceso al inmueble, pero además informó que “…pudo observar que en el interior del mismo se encuentran vehículos y posible material de construcción y/o escombros…” (folio 180).
Además, a manera de referencia, informa dicho ente municipal que “…se consultó a los vecinos y comerciantes de la zona, los cuales informaron que en el galpón no se desarrollan actividades comerciales,…”. Adicionalmente refiere en dicho informe “…que personas que se hacen llamar funcionarios de la Alcaldía de Libertador, esporádicamente llegan a guardar vehículos y piezas mecánicas al lugar”. Finalmente, informa que dicha Dirección de Control Urbano, en respuesta de la comunicación que le dirigiera el dueño del inmueble, a saber, sociedad de comercio IXCO, L.A., C.A., “…no tiene tomado ni se encuentra custodiando el galpón Nro.81 del cual son propietarios…”.
Así las cosas, es evidente que ni el actor-arrendatario-reconvenido probó los hechos de su demanda (que el arrendador haya sido responsable de algún procedimiento de multa por medio del cual, la Alcaldía ordenó su desalojo); ni el demandado-arrendador-reconviniente pudo probar los hechos de su reconvención (que el arrendatario haya efectuado un cambio de fachada que hubiere dado lugar a algún procedimiento de multas por parte de la Alcaldía); por tanto, sus respectivas alegaciones no cumplieron con la carga de pruebas exigidas en el artículo 506 CPC en concordancia con el artículo 1354 del código civil.”

DE LA INCOMPETENCIA

Respecto al planteamiento de la demandada relativo a la falta de competencia del tribunal aquo, observa este tribunal superior que el mismo fue resuelto en primera instancia afirmando la competencia en la sentencia de fondo, así, a tenor de lo previsto en el artículo 68 del código de trámites, el demandado debió al apelar, expresar si su recurso abarca ambos pronunciamientos o sólo el fondo; por otra parte, al folio 273 se observa diligencia suscrita por la representación judicial de la demandada de fecha 10 de julio de 2013, en la misma no se lee que el apelante haya solicitado alzarse contra el dispositivo del fallo que resolvió la incompetencia alegada, por lo tanto, considera quien aquí decide que tal pronunciamiento quedó firme. Así se decide.
CAPITULO II
MOTIVA
Vista la transcripción del fallo recurrido, se puede apreciar que el aquo descartó ambas pretensiones, tanto la demanda principal como la reconvencional, por considerar que ninguno logró probar los alegatos contenidos en sus respectivos libelos.
Así las cosas, es menester precisar que el actor centra su pretensión en el alegato de que por vía de hecho fue desalojado del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por funcionarios policiales adscritos a la Alcaldía del Municipio Libertador, como consecuencia de un presunto procedimiento sancionatorio de una presunta multa; mientras que el demandado sostiene en su reconvención que el actor incumplió con el contrato al efectuar modificaciones a la fachada que implicaron la intervención de las autoridades municipales.
De las pruebas aportadas a los autos, y ya analizadas y valoradas, se puede apreciar que a los folios 180 al 190, corre inserto oficio emitido por la Alcaldía de Caracas, Gestión General de Planificación y Control Urbano, Dirección de Control Urbano, oficio número 001065 de fecha 1º de abril de 2013, el cual es respuesta a los informes solicitados por el aquo y en el mismo se puede apreciar que el mencionado ente municipal informa que no existe expediente administrativo relacionado con el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; no existe notificación alguna relativa a la modificación de la fachada; que se hizo en fecha 12 de noviembre de 2012, una inspección técnica donde “observaron” una modificación a la fachada original del inmueble; que aún cuando no lograron acceder al interior del inmueble, observaron que dentro del mismo se encontraban vehículos y escombros, que consultando a los vecinos, le informaron que personas que se hacen llamar funcionarios de la Alcaldía de Libertador, llegan a guardar vehículos y piezas mecánicas al lugar; y que tal dirección no ha tomado ni custodia el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
De lo anterior es elemental colegir que ambas partes fracasaron en el intento de demostrar sus pretensiones, pues todos los alegatos circulan alrededor de una supuesta toma y desalojo por parte de funcionarios de la Alcaldía del Municipio Libertador que conforme a la prueba supra analizada, fue negado categóricamente, por ello, conforme a lo expuestos por el aquo, ambas pretensiones deben sucumbir por no haber logrado demostrarlas, todo ello a tenor de lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

CAPÍTULO III
DISPOSITIVA

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR las apelaciones ejercidas por los apoderados judiciales de la actora reconvenida y la demandada reconviniente, en consecuencia se confirma el fallo dictado por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 14 de mayo de 2013.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentaron los ciudadanos JORGE AMORIN IGLESIAS y JORGE AMORIN GONZALEZ contra la Sociedad Mercantil COMERCIAL IXCO L.A., S.A.
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó la Sociedad Mercantil COMERCIAL IXCO L.A., S.A. contra los ciudadanos JORGE AMORIN IGLESIAS y JORGE AMORIN GONZALEZ.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se declara la condenatoria recíproca de costas.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintiún (21) días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
EL JUEZ,
VICTOR JOSÉ GONZALEZ JAIMES.

LA SECRETARIA,
MARÍA ELVIRA REIS
En la misma fecha, siendo las 11:30 am se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2013-000798 (237).
LA SECRETARIA,
MARÍA ELVIRA REIS