TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.930.761

APODERADOS JUDICIALES DELA PARTE ACTORA: ALEIDA VILLEGAS CEDEÑO Y ANA PINEDA DE RANGEL, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números. 13.402 y 77.397, respectivamente, titulares de las Cedulas de Identidad Nº V- 3.605.375 y V- 5.118.970

PARTE DEMANDADA: PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, de nacionalidad mexicana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-81.324.863.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RIGOBERTO E. RAMÍREZ PÉREZ inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro.17.734 respectivamente, Titular de la Cedula de Identidad Nº V- 2.852.550

MOTIVO: Recurso de apelación ejercido contra el fallo definitivo dictado en fecha 30 de septiembre de 2015, por el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró con lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato.

EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000086 (716)

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 27 de septiembre del 2013.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 01 de octubre del año 2012, ordenándose la citación de la parte demandada dándose un término de veinte días de despacho para comparecer ante el tribunal y darle contestación a la demanda incoada y con respecto al cuaderno de medidas solicitado el tribunal ordena abrirlo para lo cual se insta a consignar copia del libelo de demanda y auto de admisión.
Mediante diligencia con fecha 29 de octubre del 2012 los abogados de la parte actora consignaron juego de fotostatos a fin de que se libre la boleta de citación.
En fecha 08 de noviembre del 2012 los apoderados judiciales consignan los emolumentos con fin de darle cumplimiento a la citación del ciudadano Pedro González.
El 19 de noviembre del 2012, se recibió de parte del ciudadano Jeferson Contreras alguacil titular del circuito judicial de los juzgados de primera instancia civil, mercantil tránsito y bancario constancia de que el día 09/11/2012 se trasladó a realizar la citación de la parte demandada el cual la recibió y firmó la misma.
En fecha 27 de noviembre del 2012, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos diligencia del abogado Rigoberto Pérez, en la cual consigna original del poder otorgado a los fines que sea agregados al expediente.
El 12 de diciembre del 2012, la abogada de la parte actora presenta diligencia en la cual solicita al tribunal se sirva hacer cómputo a objeto de conocer el lapso para la contestación de la demanda.
Para fecha 19 de diciembre del 2012 el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda donde procedió a reconvenir a la parte actora.
Mediante diligencia del 21 de febrero del año 2013, del abogado de la parte demandada solicita pronunciamiento del escrito de reconvención presentado en fecha 19/12/2012.
Por auto del 28 de febrero del 2013 el aquo se pronuncia sobre el escrito de reconvención el cual lo admite y fija el quinto (5) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación que se haga de las partes para que la demandante reconvenida proceda a darle contestación a la reconvención.
En fecha 09 de abril del 2013, por auto del tribunal se ordena se libren las boletas de notificación a la ciudadana Sheila Rosario a fines de darle contestación a la reconvención.
El 26 de abril del 2013 el abogado Rigoberto Ramírez consigna emolumentos para el traslado del alguacil a fin de darle cumplimiento a la notificación de la parte demandante.
En fecha 23 de mayo de 2013, el alguacil deja constancia de haber entregado la boleta de notificación dirigida a la ciudadana Sheila Zanchetta, quien al leer el contenido manifestó que no firmaría la copia de la boleta.
En fecha 25 de junio del 2013 se recibió del apoderado judicial de la demandada escrito de promoción de pruebas.
Posteriormente en fecha 04 de julio del 2013, mediante auto emanado del tribunal se ordena agregarlo a los autos a los fines de que surtan sus efectos legales.
En fecha 15 de julio de 2013, se recibió diligencia de la apoderada judicial de la parte actora en la cual se dio por notificada del auto que acordó su notificación y se reservó el lapso para dar contestación a la reconvención, en esta misma fecha, consignó escrito de impugnación de la actuación del alguacil en la cual alega que su mandante se negó a firmar la notificación.
El 19 de julio del 2013, se recibió escrito presentado por la abogada de la parte actora en el cual rechazó la solicitud de nulidad de error de hecho del contrato de opción de compra-venta, en esta misma fecha el tribunal emite auto en el cual admite el escrito de promoción de pruebas presentado por los abogados Rigoberto Ramírez y Manuel Ruiz, e igualmente la apoderada judicial de la parte actora solicita al tribunal se pronuncie sobre la impugnación de la boleta dejada por el alguacil donde no se identificó a la persona la cual hizo entrega de la notificación.
En fecha 02 de octubre del 2013 se recibió diligencia de los apoderados judiciales en el cual solicitan que conforme a lo establecido en el Artículo 118 del Código de Procedimiento Civil se constituya el tribunal de jueces asociados para la decisión de la causa.
Para el 03 de octubre 2013 mediante escrito de la abogada Aleyda Villegas apoderada judicial de la parte actora reconvenida, solicita al tribunal se pronuncie sobre la impugnación de la boleta de notificación de la ciudadana Sheila Rosario.
El 04 de octubre del 2013, los abogados de la parte demandada ratifican su diligencia de fecha 02/10/2013.
En fecha 29 de enero del año 2014, el tribunal emite sentencia interlocutoria donde decide la reposición de la causa al estado a que se practique nuevamente la notificación de las partes actoras reconvenida y de la parte demandada reconviniente, la nulidad de las actuaciones realizadas a partir del día 03 de abril de 2013 hasta el 04 de octubre de 2013.
El 10 de marzo del 2014 el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente suscribe diligencia mediante la cual se da por notificado del auto de fecha 28/02/2013 y de la decisión de fecha 29/01/2014.
En fecha 14 de marzo del 2014 el tribunal emite auto en la cual ordena se practique la notificación de la parte actora la ciudadana Sheila Zachetta, a los fines de comunicarle la sentencia de fecha 29/01/2014 de conformidad con los artículos 233 y 251 de Código de Procedimiento Civil.
El 13 de marzo de 2014 se recibe diligencia del abogado de la parte demandada en la cual apela el auto de fecha 28 de febrero del 2013.
El aquo el 31 de marzo del año 2014, dicta auto en relación con la diligencia presentada en fecha 13 de marzo del mismo año por el abogado Manuel Ruiz, en la cual expresa que el juzgado ha declarado la nulidad de las actas y por ende no se trata de una nueva citación, sino que es a los fines de garantizar el derecho a la defensa y el debido proceso de las partes y por ende ratifica el auto de fecha 14 de marzo del 2014.
El 06 de mayo del 2014 la apoderada judicial de la parte actora se da por notificada de la reconvención propuesta por la parte demandada, y el 15 de mayo del mismo año consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 27 de mayo del 2014 la abogada de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 17 de junio del 2014, el tribunal de la causa ordena agregar a los autos el escrito de promoción de pruebas del 27 de mayo del 2014
En fecha 04 de junio de 2014 el tribunal dicta sentencia interlocutoria en la cual niega el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada en fecha 13 de marzo del 2014.
El 20 de junio del año 2014 el juzgado emite auto en la cual admite las pruebas promovidas por la parte actora en su respectivo escrito de fecha 27 de mayo del 2014.
En fecha 22 de julio del 2014. La apoderada judicial de la parte actora presenta un escrito de promoción de pruebas en el cual menciona que el anterior escrito presentado por su parte fue sustraído del expediente y cambiado por otro el cual guarda relación en lo expuesto mas no contiene sus firmas ni el sello del tribunal en el reverso del documento.
El 25 de julio del 2014 el tribunal emite auto en el cual ordena practicar el cómputo de los días de despacho transcurrido desde el 06 de mayo del 2014 exclusive hasta el día 22 de julio del 2014 inclusive.
El 31 de julio del 2014, el tribunal se pronuncia en relación a la diligencia de la abogada de la parte actora-reconvenida, en el cual ordena el resguardo y reserva del presente expediente en el despacho del juzgado limitándose el acceso de las actas procesales del expediente a las partes y a sus apoderados.
El 12 de agosto del 2014 el abogado Manuel Ruiz en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada solicita se constituya el tribunal con jueces asociados para decidir la presente causa.
El 14 de agosto del 2014 el tribunal de conformidad a lo establecido en el artículo 119 del Código de Procedimiento Civil fija el tercer (3º) día de despacho para que se lleve a cabo el acto de elección de asociados.
En fecha 22 de septiembre del 2014, tuvo lugar el acto de designación de jueces asociados para el presente asunto y en virtud de la incomparecencia de la parte actora el tribunal designa como juez asociado a la ciudadana Shirley Carrizales, Inscrita en el Impreabogado bajo el Nº 103.475, en esta misma fecha se fija el monto de los honorarios profesionales a pagar a cada uno de los co-jueces de acuerdo a lo previsto en el artículo 28 de la Ley de Abogados.
En fecha 30 de octubre del 2014, mediante diligencia del abogado de la parte demandada, solicita se declare inadmisible la demanda por falta de cuantía.
Posteriormente en fecha 12 de mayo del 2015, el tribunal emite auto en virtud de la diligencia de fecha 29 de abril del 2015 en la cual se solicita una audiencia con el juez, el cita lo establecido en el artículo 52 del Código de Ética del Juez y en tal sentido fija para el quinto (5º) día de despacho siguiente al auto la oportunidad para que tenga lugar la audiencia en presencia de ambas partes.
El 19 de mayo del 2015, oportunidad fijada por el tribunal para tener lugar el acto conciliatorio, se deja constancia que no asistieron las partes ni por si ni por medio de un apoderado judicial.
En fecha 30 de septiembre del año 2015, se dicta sentencia definitiva, en la cual se declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana Sheila Rosario contra el ciudadano Pedro Hernández, sin lugar la reconvención de nulidad de contrato incoada por el ciudadano Pedro Hernández con la ciudadana Sheila Rosario, se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber sido vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El 11 de noviembre del 2015 la abogada de la parte demandante solicita la notificación de la sentencia a la parte demandada, en fecha 16 de noviembre el tribunal ordenó se libraran las boletas de notificación respectivas conforme a lo solicitado.
El 19 de enero del 2016 el Ciudadano Pedro Hernández, asistido por la abogada Ingrid Reyes se dio por notificada de la presente causa en esta misma fecha otorga poder apud acta a la abogada antes mencionada.
Mediante diligencia de fecha 22 de enero del 2016, el apoderado judicial de la parte demandada, apela de la sentencia definitiva dictada por el tribunal.
El 25 de enero del 2016 el tribunal, en vista de la diligencia presentada en 22 de enero del mismo año oye la apelación en ambos efectos de conformidad con lo establecido en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se ordena la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores.
En fecha 03 de febrero del 2016, se le da entrada al expediente en este tribunal anotándose en el correspondiente libro de control de causas y se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la fecha a los fines de que las partes consignen los informes correspondientes.
El 04 de marzo del año en curso los apoderados judiciales de la parte demandada presentan su respectivo escrito de informes según lo ordenado por el aquo en el auto de fecha 03/02/2016.
El 17 de marzo de 2016 el tribunal emite auto en concordancia al escrito de informes presentado por los abogados de la parte demandada y de conformidad a los establecidos en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil el fallo se dictará dentro de los sesenta (60) días continuos a partir de esa fecha.
En fecha 16 de mayo del 2016, este tribunal emite auto en el cual hace alusión que se encuentra vencido el lapso para dictar sentencia, y de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difiere el acto de dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Sostiene la actora que según consta en documento autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha veintisiete (27) de septiembre del año dos mil seis (2006), bajo el Nº 29 tomo 158, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que el ciudadano Pedro González Hernández, mexicano de este domicilio titular de la cedula de identidad Nº E-81.324.863, quien es el vendedor en el contrato de opción de compra-venta, se obligó a dar en venta a la ciudadana Sheila Milángela Zanchetta Rosario, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.930.761, un inmueble de su propiedad, según consta de documento de propiedad protocolizado en la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de marzo de 2002, bajo el Nº 7, tomo 21, protocolo 1º, constituido por una casa de habitación familiar y el lote de terreno donde esta edificada, situado en la calle Margado, Hoyo de la Puerta, Jurisdicción del Municipio Baruta Estado Miranda.
Que el inmueble está edificado sobre un terreno que forma parte de la propiedad, cuyos linderos y medidas están establecidos de la siguiente forma: NORTE: Con Calle Luisa Cáceres de Arismendi, SUR: Con final de Calle Margado, ESTE: Con un terreno de propiedad de la sociedad mercantil PROYECCIONES OBRAS Y URBANISMO, C.A y OESTE: con un terreno de propiedad de la sociedad mercantil PROYECCIONES OBRAS Y URBANISMO, C.A, que el terreno que ocupa la propiedad tiene una extensión de 17 metros de largo, 12 metros de ancho y un área de aproximadamente 204 Mts2.
Que el mismo se encuentra construido en tres niveles, El primer Nivel: El techo del segundo nivel, en un tercio de su totalidad, sirve como estacionamiento para 4 puestos de vehículos, el cual esta cercado por paredes de bloques, con un portón metálico cerrado, y que constituye un acceso, el techo del garaje soporta 1 tanque de agua, el Segundo Nivel: Consta de 3 dormitorios, 1 baño, 1 vestier, sala, comedor, cocina, lavandero y terraza, el Tercer Nivel: se encuentra constituido por 2 habitaciones, 1 baño, 1 sala-comedor, cocina, integrados, que da al jardín y acceso a la calle Luisa Cáceres de Arismendi, Vía la Loma
Que el precio de la venta, en el contrato de Opcion de Compra-Venta, está constituido por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (bs. 150.000,00), de los cuales la compradora pagó la cantidad de Treinta Mil Bolívares (bs. 30.000,00) por concepto del pago inicial del precio, fraccionado de la venta, tal como consta en el documento protocolizado de fecha 27 de septiembre del 2006, que el precio restante de Ciento Veinte Mil bolívares (bs. 120.00,00) sería pagado según lo fijado de común acuerdo en un plazo de 90 días continuos contados a partir del 27 de septiembre del 2006.
Que el 15 de diciembre del 2006, la compradora paga al vendedor la cantidad de Setenta Mil Bolívares (bs. 70.000,00), al ciudadano Pedro González Hernández, mediante un cheque de gerencia de Nº 0008430, del Banco Provincial, agencia Maracay.
Estando aun vigente el plazo de los 90 días para la protocolización definitiva de la venta, las partes de común acuerdo, realizan un contrato verbal de arrendamiento, sobre el inmueble objeto de la venta, mediante el cual la compradora se obliga a pagar al vendedor la cantidad de Novecientos Bolívares (bs. 900,00) por 2 meses de arrendamiento a razón de lo cual el cheque de gerencia es de un valor total de Setenta Mil Novecientos Bolívares (bs. 70.900,00) el cual comprende un abono al capital y el pago respectivo de 2 meses de arrendamiento.
Que la compradora manifestó expresamente al vendedor que solo queda pendiente del pago como saldo del precio establecido la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), y por lo cual el vendedor acordó conceder una prorroga de 90 días más al plazo estipulado.
Que de los pagos realizados hasta la fecha con abono al capital y precio de la venta es de cien mil bolívares (bs.100.000,00), y que el saldo restante la compradora deberá depositar en el tribunal en la forma y oportunidad que determine la sentencia que pronuncie la definitiva.
Quieren demostrar que ha habido cumplimiento por parte de la actora en la presente causa, y que el vendedor por el contrario no ha cumplido con las obligaciones que debía asumir del contrato de compraventa al no entregar a tiempo las solvencias personales ni las referidas a los impuestos nacionales o municipales para la correspondiente protocolarización del documento de compraventa, para llevarlo al registro correspondiente para realizar el cálculo en materia arancelaria evadiendo sus obligaciones y creando perturbaciones a la posesión siendo que el vendedor en una de las plantas del inmueble aloja a sus amigos y familiares.
Fundamentaron la presente demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264 y 1.474 del Código Civil, en concordancia con los artículos 174, 218 y 531 del Código de Procedimiento Civil.
Estimaron la cuantía de los daños y perjuicios en la cantidad de Cuatrocientos mil Bolívares (Bs. 400.000,00) solicitando que el demandado sea condenado a pagar las costas y costos procesales y honorarios profesionales, además solicitan a que se dé cumplimiento al contrato de compraventa suscrito ante el Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de marzo de 2002, bajo el Nº 7, tomo 21, protocolo 1º, constituido por una casa de habitación familiar y el lote de terreno donde esta edificada, situado en la calle Margado, Hoyo de la Puerta, Jurisdicción del Municipio Baruta Estado Miranda. Que en el caso que el ciudadano Pedro Hernández, continúe incumpliendo con su obligación de otorgar la venta, en la sentencia se sirva de otorgar título de propiedad a favor de la demandante
DE LA CONTESTACIÓN
En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda la parte demandada el ciudadano Pedro González Hernández por medio de sus apoderados judiciales expone lo siguiente:
Acepta que se acordó un contrato verbal de arrendamiento el cual aún existe, mediante el cual se le otorgó la posesión precaria del área del inmueble que actualmente ocupa, al igual que los linderos descritos del área del inmueble el cual se le pretendía vender a la demandante y acepta la existencia del contrato de opción de compra.
Rechazan tanto los hechos como el derecho que de ellos se pretende derivar, en primer lugar por existir una incongruencia en la demanda entre los hechos narrados y la parte petitoria, la cual hace improcedente la acción ejercida en el primer pedimento se demanda al “Vendedor” para que de cumplimiento al contrato de venta realizado por las partes en el contrato de opción de compra-venta, denuncian que existe un error conceptual, que acarrea la improcedencia de la demanda puesto que es muy diferente un contrato y una opción de compraventa, siendo pues en la venta un contrato en el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa, mientras que la opción de compra venta es un contrato preparatorio para una negociación posterior.
Que la parte actora ha calificado un contrato de opción de compra venta como un contrato de venta y ha demandado su cumplimiento, y puesto la inexistencia de un contrato de venta cuyo cumplimiento es demandado hace improcedente la demanda, argumentaron la anulabilidad del contrato puesto que en el libelo de demanda se observa que existe un error en lo que se refiere a la identificación del objeto futuro de la venta.
Argumentan que en toda promesa bilateral de venta debe existir la identificación plena del objeto, en este caso se omitió la identificación del objeto de la futura venta siendo este un error de hecho imputable para ambas partes.
Propusieron reconvención alegando que la celebración del contrato de compra-venta no le ha causado daño material a la demandante siendo cierto que ella aportó la suma de cien mil bolívares, admite que se encuentra viviendo en el inmueble y que lleva seis (6) años disfrutando del área que se le pretendía vender, que el vendedor está dispuesto a regresar a la demandante la mitad de lo recibido por concepto de la futura venta y la mitad de lo que establece la clausula penal sin perjuicio de exigir lo que pudiere corresponderle por seis (6) años de ocupación del área del inmueble que se le ha pretendido vender.
Solicita la anulación del contrato, reconvienen a la actora para que sea condenada por el tribunal en la nulidad por error del documento de opción de compra-venta.
Fundamentaron la reconvención en los artículos 1.148 y 1.149 del Código civil, en relación con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACIÓN DE RECONVENCIÓN DE LA DEMANDANTE

La demandante niegan los hechos y fundamentos de derecho que alega el demandado para solicitar la nulidad por error en el consentimiento y en la identificación del contrato opción de compraventa, además solicita que se declare improcedente la reconvención propuesta.
Expresa que es falso, como lo quiere hacer ver la demandada que el objeto de la futura venta lo constituye el tercer nivel del inmueble, es decir una parte del inmueble objeto de la controversia ya que el petitorio es que se dé cumplimiento al contrato de venta que para que le sea otorgado ante la oficina respectiva, además solicitó la prescripción de la acción reconvencional.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consignó:
• Original del poder otorgado por la Ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO a las abogadas ALEIDA VILLEGAS CEDEÑO Y ANA PINEDA DE RANGEL, poder autenticado ante la Notaria Publica Cuadragésimo Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 18 de junio del 2012, quedando inserto bajo el Nº 07 tomo 50 de los Libros llevados por esa Notaria. De conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da pleno valor probatorio en cuanto a la validez de la representación judicial.
• Original del contrato de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de septiembre del 2006, quedo bajo el Nº 29, tomo 158, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. De conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da pleno valor probatorio en cuanto a su contenido y condiciones.
• Copia Simple del recibo de fecha 15 de diciembre del 2006, en el cual se pretende demostrar el pago realizado por la parte actora en y la prórroga otorgada por el demandado para la cancelación del pago pendiente y la protocolización del documento definitivo. De conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se valora como cierto su contenido toda vez que el demandado no lo desconició como emanado de él.
• Copia simple, del cheque de gerencia del Banco Provincial a Favor del Ciudadano Pedro Hernández por un monto de Bs. 70.900,00.

En la etapa de promoción de pruebas promovió los siguientes medios probatorios:
• Promovió e hizo vale el contrato de opción de compra venta suscrito por el demandado Pedro Hernández con la ciudadana Sheila Rosario. Ya analizado
• Promovió en copias certificadas, contrato de compraventa debidamente registrado por el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de Junio del 2000, bajo el Nº 10, tomo 22, folio 59 protocolo primero . Se observa que de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, el mismo aporta pleno valor probatorio respecto a la propiedad del demandado del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta.
• Promovió e hizo valer el titulo supletorio, evacuado por el ciudadano Francisco Victorino Gutiérrez López al Ciudadano Pedro González del inmueble objeto de la litis. Por tratarse de instrumento público, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En el Lapso de promoción de pruebas la parte demandada

• Poder otorgado por el ciudadano Pedro González Hernández, a los ciudadanos RIGOBERTO E. RAMÍREZ PÉREZ y MANUEL MEZZONI RUIZ, poder autenticado ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Libertados del Distrito Capital en fecha 26 de diciembre del 2012, quedando inserto bajo el Nº 05 tomo 305 de los Libros llevados por esa Notaria. De conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da pleno valor probatorio en cuanto a la representación legal.
• Promovió e hizo valer el Contrato de Opcion de compra venta suscrita entre la parte actora y el demandado. Ya analizado.

DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA

En fecha 04 de marzo del 2016, presentan escrito de informes de los apoderados judiciales de la parte demandada en el cual expresan:
Que de conformidad con el artículo 244 de Código de Procedimiento Civil se revoque la sentencia por cuanto no reúne los requisitos legales previstos en los ordinales 4º y 5º del artículo 243 eiusdem, la sentencia apelada carece de los motivos de hecho y de derecho por cuanto los hechos narrados en el libelo de la demanda no concuerdan con los hechos que se evidencian del documento fundamental y de las pruebas aportadas en el libelo.
Establecen que el juez debe atenerse a lo probado y alegado en autos y no puede sacar elementos de convicción fuera de estos.
En lo que se refiere al precio convenido consta de la cláusula tercera que fue convenido por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES, y de las pruebas traídas a los autos por la parte actora, entre ellas un recibo otorgado por el demandado a la parte actora de la presente causa por la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES y la fotocopia de emisión del cheque la cual no tiene valor probatorio en tenor a lo previsto en el artículo 429 del C.P.C, expresa que ciertamente el 15 de diciembre del año 2006, la actora había abonado la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES, quedando en deuda la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES, pero luego de la celebración del contrato ocurrieron unos hechos que guardan expresa relación con el precio convenido como es la revalorización de la moneda en el año 2008 la cual se desvalorizó en una proporción igual o superior al 300%, hecho admitido por el Banco Central de Venezuela, de manera que el valor real puede ser igual al monto en el que tenia la celebración del contrato.
El artículo 243 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 5to establece que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y las excepción o defensas opuestas, en el presente caso el particular tercero de la parte dispositiva del fallo, se condenó al demandado a que una vez firme la sentencia otorgue el documento definitivo de venta ante registro respectivo, sobre este petito en particular observa al tribunal superior que la parte actora en el libelo de demanda no identifica el documento de adquisición del demandado señalando la fecha de compra y sus datos de registro dejando constancia que la identificación del inmueble motivo de la opción le correspondía al demandado y dicha identificación no corresponde al documento de adquisición de ciudadano Pedro Hernández sino al título supletorio otorgado a Francisco Victorino Gutiérrez, en el mismo particular 3ro de la parte de la dispositiva del fallo se agrega que en la oportunidad del registro la parte actora deberá cancelar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES, restantes de la cancelación del pago pactado, observa al este despacho que el precio pactado fue de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES y el saldo pendiente es de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES, tal como se evidencia en el contrato anexo a las pruebas, se observa que el juez de la causa quiere obligar al demandado a recibir un monto inferior al convenido y suplir de oficio hechos que no han sido alegados, demostrando que la dispositiva del fallo es diferente a los hechos convenidos en el contrato de opción y las pruebas traídas a los autos.
Consta en el escrito de contestación de la demanda que se propuso la reconvención porque el documento fundamental adolece de vicios que puede acarrear su nulidad y la contraparte no alegó la prescripción de la acción, y el juez en la sentencia se pronuncia sobre la prescripción no alegada por la contraparte y por tal evidencia se demuestra que la sentencia apelada no cumple con los requisitos señalados en el ordinal 5 del artículo 243 del C.P.C.
La reconvención propuesta se fundamenta en un error de hecho en lo que se refiere a la identidad del bien motivo de la opción, este error se evidencia del texto del documento de opción que en la cláusula primera se señala como límites particulares una vivienda de 204 mts, lo que en realidad no son los limites generales para una vivienda de tres niveles y que tiene un área de construcción de 800 metros o mas y que está ubicada en un terreno que tiene una extensión de 1.335 metros, el área del inmueble que se indica en la opción no incluye en ella la venta del terreno donde está construida y a pesar de ello la parte actora pretende obtener un título sobre el inmueble de 3 niveles de 800 metro de construcción y 1.335 metro de terreno, declaran que estos hechos son lo suficientemente relevantes para que no se dé el cumplimiento del contrato en lo que se refiere al otorgamiento del documento de venta

CAPITULO II
MOTIVA

El fallo recurrido estableció lo siguiente:
“LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Luego del análisis de los hechos alegados por la parte actora en el libelo de demanda, éste Juzgador concluye que el thema decidendum, se centra en que la pretensión ejercida por la actora-reconvenida, quien procura el cumplimiento del contrato de opción de compra venta realizado mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual el ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, vendedor, se obligó a dar en venta a la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, compradora, un inmueble constituido por una vivienda que tiene diecisiete metros de lardo por doce metros de ancho (17 mts x 12 mts) con una superficie aproximada de DOSCIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS (204 Mts2) de construcción y que esta computado de tres (03) dormitorios, tres (03) baños, vestier, sala, comedor, cocina, lavandero y terraza. Dicha vivienda se encuentra situado en la Calle Margada, Hoyo de la Puerta, Jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda, cuyos linderos y medidas particulares son las siguientes: Norte: Con calle Luisa Cáceres de Arismendi, vía la Loma; Sur: Con final de la Calle Margada; Este: Con terreno propiedad de la empresa POUCA; y Oeste: Con terreno propiedad de la empresa POUCA. El cual le pertenece al ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, según consta en el documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de febrero de 2.001, bajo el No. 28, Tomo 12, Protocolo 1º.-
Por su parte él demandado-reconviniente, admitió ser cierto que se haya realizado el referido contrato, pero a su vez negó y rechazó los demás hechos alegados por su contra parte, manifestado que la demanda de cumplimiento de contrato es improcedente por existir en ese pedimento un error conceptual, por eso no se puede ordenar el cumplimiento de un contrato inexistente; alego a su vez, la anulabilidad del contrato de opción de compra-venta, por error de hecho, el cual produce la anulabilidad del contrato cuando recae sobre una cualidad de la cosa, asimismo alego, la inejecución del contrato; por último propuso reconvención a la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, para que convenga en su defecto sea condenada por el Tribunal, en la nulidad por error, del documento de opción de compraventa, y en que él, es el único propietario y legitimo poseedor del la totalidad del inmueble.-
Dicha reconvención, fue negada, rechazada y contradicha por la parte demandante-reconvenida, quien a su vez alego la falta de cualidad e interés del proponente de la reconvención y que dicha acción de reconvención se encuentra prescrita.- …
… DE LA RECONVENCION:
La parte demandada reconvino a la parte actora, por nulidad por error de hecho en lo que se refiere a la identificación del objeto futuro de la venta, en el contrato opción de compraventa demandado por cumplimiento, y en que él, es el único propietario y legitimo poseedor del la totalidad del inmueble. Por su parte la actora-reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los alegatos esgrimidos, alegando a su vez la falta de cualidad del demandado reconviniente para proponer la reconvención, al igual que la prescripción de dicha acción de nulidad por error en el contrato por ella demandado.-
Ahora bien este Juzgador a los fines de emitir pronunciamiento respecto al Error de hecho invocado por la parte demandada reconviniente y refutado por su contraparte, observa:
El concepto de error aceptado en la mayoría de las legislaciones y en el Código Civil, es el que lo define en sentido strictu sensu, como aquel que comprende las falsas apreciaciones de la realidad en las cuales incurre espontáneamente el sujeto de derecho por una perturbación de tipo psíquico o volitiva.
La Doctrina moderna clasifica el error en: el error obstáculo, que puede ser en la naturaleza del contrato, sobre la identidad del objeto, en la causa, también el error en el vicio; el error irrelevante o error en los motivos, que puede ser a su vez, error sobre los motivos no determinantes de la voluntad de las partes de contratar, sobre el valor de la cosa objeto del contrato, sobre aspectos o atributos secundarios de la cosa, sobre el cálculo y sobre la pertenencia de una cosa.
El Código Civil venezolano distingue dos grandes categorías del error, a saber: el error de derecho y el de hecho, y este último lo clasifica en error en la sustancia y en error en la persona. Error de derecho es aquel que recae sobre la existencia, la circunstancia, los efectos y consecuencias de una norma jurídica. El error de derecho, consagrado como un causa de nulidad de un contrato, constituye una excepción al principio general de que la ignorancia de la ley no excusa, ni exime de su cumplimiento, y el mismo es admitido por la doctrina y la legislación, porque en los tiempos modernos, la complejidad del ordenamiento jurídico positivo, hace posible que aun los versados en Derecho desconozcan todos los pormenores y la casuística de la legislación en vigencia; si bien no es aceptado en aquellos casos en que se violen o desconocen normas en que esté interesado el orden público, si es admitido cuando se invoca con el ánimo de hacer respetar dichas normas. De conformidad con lo establecido en el artículo 1147 del Código Civil, el error de derecho produce la nulidad del contrato cuando ha sido su causa única y principal, cuando ha sido determinante de la celebración del contrato. Sin embargo existen situaciones en que el legislador, por motivos de seguridad jurídica, no permite la invocación del error de derecho para anular determinados actos: El artículo 1404 del Código Civil dispone que la confesión no puede revocarse so pretexto de un error de derecho. El artículo 1719 del Código Civil, dispone igualmente que la transacción no es anulable por error de derecho, sino cuando sobre el punto de derecho no ha habido controversia entre las partes.
El error de hecho es el error que recae sobre una circunstancia fáctica, y es el más frecuente o común, y afecta al contrato de nulidad relativa en los supuestos que contempla el legislador en el artículo 1148 del Código Civil. El error de hecho puede ser a su vez: a) Error en la sustancia: es definido por nuestro Código Civil, acogiendo un criterio mixto del concepto de sustancia, como una cualidad de la cosa, o una circunstancia que las partes han considerado como esenciales, o que deben ser consideradas como tales, en atención a la buen fe, y a las condiciones bajo las cuales ha sido concluido el contrato. Para la determinación de este tipo de error la jurisprudencia señala que el juez debe indagar en primer lugar cuáles fueron los motivos psicológicos que persiguen las partes al contratar, y en caso contrario, de no ser posible, se acogerá el criterio objetivo. b) El error en la persona: es el que recae sobre la identidad o las cualidades de la persona con quien se ha contratado y produce la anulabilidad del contrato, cuando esa identidad o esas cualidades han sido causa única o principal del contrato, de manera que produce la anulabilidad en los casos de los contratos denominados intuitu personae. Respecto a las condiciones del error debe ser esencial, que ocurre cuando es de tal magnitud que si la parte que en él incurre lo hubiese conocido o se hubiese percatado de la falsa apreciación en que incurría no hubiese contratado. El error debe ser excusable, esto es que se haya producido sin culpa o también por culpa leve o levísima, pero no admite los casos de culpa grave o dolo. El error debe ser espontáneo, de manera que la falsa percepción de la realidad en que incurre la persona debe derivarse de una equivocación producida por su propia voluntad, querer o albedrío y excluye de que puede provenir de circunstancias externas al sujeto, en cuyo caso se estaría en presencia del dolo o de la violencia. De lo anterior se desprende que el error produce unos determinados efectos como son: El error como vicio del consentimiento produce dos efectos fundamentales: la anulabilidad del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios por la parte que incurre en el error y a favor de la otra parte contratante. El error produce la nulidad relativa del contrato, lo que implica que el contrato celebrado por error de una de las partes contratantes puede ser declarado nulo a petición de la parte que incurre en error; de manera que el contrato en principio es válido, pero puede ser anulado a petición o solicitud de la parte que incurrió en el error. La nulidad por error no procede, si antes de deducirse la acción, o no obstante haber sido intentada, hasta el acto de la contestación de la demanda, la otra parte ofrece ejecutar su prestación subsanando el error sin perjuicios para el otro contratante.
La parte que incurre en el error y solicita la nulidad del contrato está obligada a reparar a la otra los daños y perjuicios derivados de dicha nulidad, siempre que el error provenga de su propia culpa y la otra parte no lo haya conocido o no hubiere podido conocerlo. En Venezuela predomina la tesis que sustenta que la acción por responsabilidad civil es de naturaleza contractual. La acción por responsabilidad civil requiere que el error debe haber ocurrido por culpa leve o levísima; y que la otra parte contratante no haya conocido el error o no hubiere podido conocerlo.
Luego de esta revisión conceptual y de la subsunción de la pretensión del actor dentro de los presupuestos fácticos de la mencionada norma jurídica este Tribunal concluye que no se configuran los presupuestos necesarios para que operen los efectos de anulabilidad del contrato con fundamento al error de hecho alegado. Y Asi se Decide.
Asimismo, respecto a la prescripción de la reconvención propuesta por el actor-reconvenido, por posible nulidad por error en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, este Tribunal, hace la siguiente premisa:
El Legislador dejó establecido en el artículo 1.346 del Código Civil, lo siguiente:
“La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley.-
Este tiempo no empieza a correr en caso de violencia, sino desde el día en que ésta ha cesado; en caso de error o de dolo, desde el día en que han sido descubiertos; respecto de los actos de los entredichos o inhabilitados, desde el día en que haya sido alzada la interdicción o inhabilitación; y respecto de los actos de los menores, desde el día de su mayoridad.-
En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato”.-
De la norma up supra transcrita se infiere que la nulidad de un contrato, dura cinco años, computados desde el momento en que se evidencie el vicio, en consecuencia, quien se pronuncia observa que el demandado-reconviniente denuncia libremente un error de hecho, en el contrato el cual se demando para que cumpliera, contrato éste que fue suscrito por él y la actora-reconvenida el día 27 de septiembre de 2006, de lo cual se deduce que éste (el reconviniente) estaba consiente de dicho error, sin intentar acción alguna contra dicho contrato, hasta el día que propuso la reconvención, es decir, el 19 de diciembre de 2012, lo cual se traduce en que, transcurrió entre las fechas señaladas, un lapso de seis (6) años, dos (2) meses y veintidós (22) días, lo que a todas luces se traduce en que dicha reconvención propuesta no debe prosperar en derecho, toda vez que la misma se encuentra prescrita. Y Así expresamente se Decide.-
En consecuencia, y en base a los razonamientos antes expuestos, es ineludible para este Juzgador declarar SIN LUGAR, la presente reconvención por Nulidad de contrato, incoada por el ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, de nacionalidad Mexicana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.324.863, contra la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.930.761. Y Así se Decide.
DEL FONDO DE LA DEMANDA PRINCIPAL:
Ahora bien, decidida como se encuentra la reconvención, quien aquí decide pasa a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, es decir, si resulta procedente o no el cumplimiento de contrato accionado, y trae a colación lo que con relación a las normas del derecho contractual y las obligaciones establece el artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.-
A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma específica obligaciones; asimismo, dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento. Todos contratan para satisfacer sus necesidades: El Estado, los particulares, capitalistas y empresarios; los trabajadores manuales e intelectuales, industriales, comerciantes. El contrato esta vinculado a toda actividad ocupacional; por otro lado, uno de los puntos de contacto y estrecha relación entre la Economía y Derecho, se encuentran precisamente en al actividad contractual.
Igualmente, considera adecuado quien decide, hacer referencia al artículo 1.167 del Código Civil venezolano:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Una vez analizada la norma anterior, podemos inferir que el vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no sólo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, bien sea la entrega de una suma dineraria, sino también de la cosa, o acciones a que se comprometió según el contrato, por consiguiente se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, en el caso de autos, ambas partes reconocen el contrato autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa.
Así pues, se observa que existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Corolario de lo antes escrito, es evidente que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido.
En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido y el pago del saldo pendiente por parte de la optante. En virtud de ello, es pertinente acotar que la parte actora tenía la obligación de pagar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), es decir, la diferencia del monto pactado en la cláusula tercera del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, y el demandado debía por su parte, traspasar la propiedad del mismo mediante la firma y registro del documento definitivo de compraventa.
En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a(sic) prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio.
En este orden de ideas, pasa este Juzgador a efectuar un detenido análisis del Contrato de Opción de Compra Venta, con el objeto de determinar las obligaciones que el actor alega como incumplidas por el futuro vendedor, hoy demandado, y a tales efectos observa que en el documento de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado en la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de septiembre de 2006, los contratantes establecieron lo siguiente:
“…PRIMERA: EL PROPIETARIO es el único y exclusivo dueño de un inmueble constituido por una vivienda que tiene diecisiete metros de largo por doce metros de ancho (17 mts. X12 mts) con una superficie de DOSCIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS (204 MTS.) de construcción y que esta compuesta de tres (03) dormitorios, tres (03) baños, vestier, sala, comedor, cocina, lavadero y terraza. Dicha vivienda se encuentra situada en la calle Morgado, Hoyo de la Puerta, Jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda, cuyos linderos y mediadas particulares son las siguientes…(omisis)… la referida casa le pertenece a el propietario según consta en documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de febrero de 2001, bajo el N° 28, tomo 12, Protocolo 1°, el cual a los efectos de este contrato se denominará EL INMUEBLE. SEGUNDA: EL PROPIETARIO se compromete a vender a LA OPTANTE con carácter exclusivo, y ésta así adquirirlo, EL INMUEBLE en referencia, libre de personas y de gravámenes. TERCERA: El precio de dicha venta se ha estipulado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 150.000.000,00), de los cuales LA OPTANTE se compromete a efectuar la totalidad del pago de la siguiente manera: LA OPTANTE entrega en calidad de reserva de dicha negociación la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 30.000.000,00) a la fecha de la firma de este documento que declara recibir “EL PROPIETARIO” en este acto a su entera y cabal satisfacción. El saldo restante, es decir la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 120.000.000,00), será pagada por LA OPTANTE a el PROPIETARIO, en el momento de protocolización definitiva del documento de comprar venta a que se obliga éste contrato el cual esta fijado su firma para realizarse en plazo de duración de noventa (90) días continuos que se contarán a partir de la firma y autenticación del presente documento y de la entrega del monto de la reserva correspondiente, CUARTA: LA OPTANTE concederá como tiempo máximo para la entrega definitiva del inmueble por parte de EL PROPIETARIO, si esta requiere quince (15) días continuos contados a partir de la firma y protocolización definitiva del documento de compra venta…”
De lo anterior se colige que establecidos como fueron las cláusulas o condiciones del contrato suscrito, presentes como estuvieron el consentimiento de ambas partes, la identificación del objeto, el pago del precio y el momento de entrega definitiva del inmueble en el contrato en cuestión; y como quiera que el contrato es ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes, se desprende del acervo probatorio que la parte demandada ciudadano PEDRO GONZALEZ HERNADEZ, incumplió con la obligación adquirida en el contrato de opción de compra venta, por cuanto excedido el plazo establecido hasta la presente fecha no se ha dispuesto a la realización de la firma y protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por una vivienda que tiene diecisiete metros de largo por doce metros de ancho (17 mts. X12 mts) con una superficie de DOSCIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS (204 MTS.) de construcción y que esta compuesta de tres (03) dormitorios, tres (03) baños, vestier, sala, comedor, cocina, lavadero y terraza. Dicha vivienda se encuentra situada en la calle Morgado, Hoyo de la Puerta, Jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda, que le pertenece según consta en documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de febrero de 2001, bajo el N° 28, tomo 12, Protocolo 1°, para que la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, realizara el pago del saldo pendiente del precio de la venta pactada.
Por su parte, el demandado se limitó a proponer reconvención por Nulidad de Contrato por error de hecho, nulidad que mal pudo alegar por cuanto no estuvieron dados los supuestos de procedencia al respecto, y así quedo establecido en el punto anterior.
En consecuencia, en base a lo anteriormente expuesto, demostrado a los autos como quedó el incumplimiento del ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, en las obligaciones contraídas en el contrato suscrito ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No. 29, Tomo 158, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; resulta forzoso para este Juzgador declarar CON LUGAR la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.930.761, contra el ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, de nacionalidad Mexicana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.324.863. ASÍ SE DECIDE.
Vista la transcripción anterior es importante señalar que la defensa de prescripción se encuentra plenamente resuelta por el aquo en el fallo recurrido, por cuanto es evidente que el artículo 1.346 del Código Civil y por cuanto el contrato suscrito entre las partes y del cual se solicita la nulidad por error de hecho, fue otorgado en fecha cierta el 27 de septiembre de 2006, y la reconvención de fecha 19 de diciembre de 2012 es el primer momento que consta a los autos en el cual el demandado reconviniente alude el supuesto error de hecho, siendo que puede constatarse el transcurso de más de seis años, de modo ello hace procedente el alegato de prescripción de la acción tal y como ha sido invocado por la actora reconvenida en su escrito de contestación, en consecuencia se declara prescrita la acción de nulidad ejercida en la reconvención. Así se decide.
Respecto al fondo del asunto debatido, se aprecia que existe en la contestación a la demanda, una falsa premisa, pues el demandado atribuye al actor una afirmación inexistente, pues señala que convino con l actora la venta del “tercer nivel” de un inmueble identificado en la cláusula primera del contrato, siendo ello falso si se observa el instrumento fundamental de la acción, en el cual no se habla en ningún momento de tercer nivel ni nada parecido, sino que el demandado declara ser propietario del inmueble en el descrito y que se compromete a vendar a la actora, siendo que el origen de su propiedad es al documento inscrito en la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 23 de febrero de 2001, anotado bajo el número 28, tomo 12 del protocolo primero, así las cosas, demostrado y admitido como está que el demandado se obligó a vender el mencionado inmueble; y visto que se demostró la incumplimiento por parte de éste a otorgar el instrumento definitivo de venta del mismo, obligación adquirida voluntariamente ante funcionario público capaz de dar fe del acto presenciado. Es por lo que este tribunal concluye que a tenor de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, procede en derecho la petición del actor y en consecuencia debe ser confirmada la sentencia recurrida en todas sus partes. Así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial del demandado reconviniente, contra la sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 30 de septiembre de 2015, en consecuencia se confirma el mencionado fallo.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.930.761, contra PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, de nacionalidad Mexicana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.324.863.
TERCERO: PRESCRITA la RECONVENCIÓN por NULIDAD DE CONTRATO, incoada por el ciudadano PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, de nacionalidad Mexicana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.324.863, contra la ciudadana SHEILA MILÁNGELA ZANCHETTA ROSARIO, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.930.761.
CUARTO: Como consecuencia de lo anterior, SE CONDENA a la parte demandada, PEDRO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, de nacionalidad Mexicana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.324.863, que una vez quede firme la presente decisión, otorgue el documento definitivo de venta ante el Registro Público respectivo, oportunidad en la cual deberá cancelar la parte actora la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) restantes para la cancelación total del pago del precio pactado. En caso de que el demandado se niegue al cumplimiento ordenado, el Tribunal previa recepción del monto adeudado por el actor, es decir CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), oficiará lo conducente al Registro Público para que la presente decisión haga las veces del documento traslativo de propiedad.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas de la demanda principal y de la reconvención al demandado por haber resultado totalmente vencido en ambas causas.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 23 días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis (2016). A 206° años de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,
VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES.
LA SECRETARIA,
MARÍA ELVIRA REIS.

En esta misma fecha, siendo las tres postmeridiem (3:00 pm) se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2016-000086 (716).
LA SECRETARIA,