TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ÀREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, veintidós (22) de noviembre de 2016
206º y 157º

PARTE DEMANDANTE: MIRIAM COROMOTO MONASTERIO AGUÌLERA y JOHAN ALEXIS DURÀN MONASTERIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad números V-6.849.715 y V-17.815.172, respectivamente; representados judicialmente por los abogados Fabiola Bocaranda y Jaime García Rengel, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 35.856 y 15.821, respectivamente; con domicilio procesal en: Avenida Libertador, Edificio Nuevo Centro, piso 4, Oficina E, Municipio Chacao, estado Miranda

PARTE DEMANDADA: JOSÉ ALEJANDRO GUTIÉRREZ LOZADA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-16.815.001; representado judicialmente por los abogados Pedro Antonio Bello Castillo, Indira Mora Padilla, Sandra Pacheco, Carmen Teresa Salazar Guerra y Laura del Carmen Lanza Baptista, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas Nros. 36.282, 77.266, 76.508, 37.392 y 64.774, respectivamente; con domilicio procesal en: Calle Bolívar con Girardot, Edificio San José, piso 1, apartamento 2, Municipio Baruta, estado Miranda.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato

SENTENCIA: Definitiva

CASO: AP71-R-2016-000123

I
ANTECEDENTES
Conoce esta alzada del medio recursivo de apelación interpuesto en fecha 25 de enero de 2016, por el abogado Jaime García Rengel, en su carácter de mandatario judicial de la parte actora, contra el fallo proferido por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de noviembre de 2015, que declaró sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por Miriam Coromoto Monasterio Aguilera y Johan Alexis Duran Monasterio, contra el ciudadano José Alejandro Gutiérrez Lozada, y con lugar la reconvención propuesta por éste último, quedando en consecuencia resuelto el contrato.
Previo sorteo del expediente, esta alzada le dio entrada por auto de fecha 11 de febrero de 2016, otorgando los lapsos procesales correspondientes para la presentación de los informes, derecho éste ejercido por las partes en fecha 10 de marzo de 2016.
Por auto del 11 de marzo de 2016, se abrió el lapso correspondiente a las observaciones, presentadas por ambas partes en fecha 29 de marzo y 4 de abril de 2016, por lo que el 4 de abril de 2016, se fijó el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.
En fecha 6 de junio de 2016, este Juzgado Superior, difirió el pronunciamiento de la presente causa por treinta (30) días continuos, siguientes a la fecha en referencia.
En este escenario, cabe considerar que el presente juicio inició en fecha 29 de enero de 2014, mediante escrito libelar presentado por los ciudadanos Miriam Coromoto Monasterio Aguilera y Johan Alexis Duran Monasterio, debidamente asistidos por los abogados Fabiola C. Bocaranda y Jaime García Rengel, pretendiendo el cumplimiento del contrato que calificó como “opción de compraventa”, que versa sobre un inmueble destinado a vivienda, constituido por el apartamento identificado con el número y letra 22-B-4, ubicado en la planta 4 del Edificio n° 22 del Conjunto Residencial “La Sabana”, el cual forma parte de otro de mayor extensión situado en el Sector El Marqués de Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, celebrado con el ciudadano José Alejandro Gutiérrez Lozada, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual por auto del 5 de febrero de 2014, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del demandado conforme a las reglas del procedimiento ordinario.
Previo los trámites correspondientes a la citación, la parte demandada quedó debidamente citada en fecha 14 de marzo de 2014.
Posteriormente, mediante escrito presentado en fecha 24 de abril de 2014, se recibió escrito de contestación a la demanda y reconvención, la cual fue admitida por el a quo en auto del 28 de abril de 2014.
En fecha 6 de mayo de 2014, la representación judicial de la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención propuesta por la demandada.
En fechas 21 y 26 de mayo de 2014, la parte demandada y la parte actora, en su orden, consignaron escritos de promoción de pruebas; formulando oposición a la admisión de pruebas de su contraparte la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 11 de junio de 2014, se providenciaron las pruebas presentadas por las partes.
En fecha 15 de octubre de 2014, la parte actora presentó escrito de informes ante el a quo.
Así las cosas, el 24 de noviembre de 2015, el Tribunal de la cognición profirió sentencia definitiva, declarando sin lugar la pretensión de cumplimiento incoada por la parte demandante, con lugar la reconvención propuesta por su antagonista y por ende resuelto el contrato accionado; decisión esta que fuese apelada por la representación de la actora en diligencia de fecha 25 de enero de 2016, y oída en ambos efectos por auto del 2 de febrero del mismo año.
Siendo la oportunidad procesal para proferir sentencia, esta alzada lo hace en los términos siguientes:
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
De la demanda:
La parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó la pretensión de cumplimiento de contrato en cuestión, en el libelo de la demanda, alegó fundamentalmente los siguientes hechos:
Sostuvo, que en fecha 21 de agosto de 2013, entre ellos y el ciudadano José Alejandro Gutiérrez Lozada suscribieron un contrato de que calificaron como “opción de compraventa” sobre un inmueble destinado a vivienda, identificado con el número y letra 22 B-4, ubicado en la planta cuarta del edificio n° 22 del Conjunto Residencial “La Sabana”, situado en el Sector El Marqués de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del estado Bolivariano de Miranda, Código Catastral n° 02-14-08-22-22B4-00, en el cual se estipuló un precio de ochocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 850.000,00), de los cuales entregaron al promitente vendedor la cantidad de quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000,00) en la oportunidad en que suscribieron el contrato, conforme lo establece la cláusula tercera en su particular “A”; quedando el precio restante, es decir, la cantidad de trescientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 350.000,00) a ser cancelado en el momento de la protocolización definitiva del documento de compraventa; asimismo, que en la cláusula cuarta estipularon un plazo de ciento veinte (120) días continuos para la cancelación de la diferencia del precio, y una (1) prórroga adicional de treinta (30) días para poder realizar todas las gestiones y trámites pertinentes; por lo cual el plazo vencía el 20 de enero de 2014.
Indicó, que en las cláusulas quinta y sexta las partes regularon las penalidades recíprocas así como que la redacción del documento de compraventa sería redactado por los promitentes compradores.
Manifestó, que iniciaron las gestiones pertinentes ante el Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, con el fin de obtener el correspondiente crédito bancario conforme la Ley de Política Habitacional, el cual fue aprobado en fecha 5 de noviembre de 2013, por la cantidad de trescientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 350.000.00), entregándoseles en ese mes el documento definitivo de compraventa para ser presentado ante el Registro Inmobiliario correspondiente; sin embargo, una vez obtenido ese documento, les fue exigido la presentación de varios recaudos que el promitente vendedor entregó el 5 de diciembre de 2013; por lo cual, el documento fue presentado ante el Registro el 6 de ese mismo mes y año, fijándose el 11 de diciembre de 2013, para efectuar el otorgamiento definitivo.
Alegó, que como se trataba de un crédito hipotecario, el mismo estaba bajo el amparo y regulación de la Ley de Política Habitacional, y que la entidad bancaria para poder entregar el cheque y firmar en el documento de venta la constitución de la garantía hipotecaria a su favor, necesitaba la autorización por parte del BANAVIH de la disponibilidad de los recursos por parte del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV); razón por la que durante el mes de diciembre en diversas oportunidades fue diferida la firma por parte del Banco de Venezuela, por cuanto no estaban disponibles los fondos FAOV por parte del BANAVIH.
Afirmó, que el 21 de enero de 2014, el Banco de Venezuela les notificó telefónicamente que el otorgamiento del documento de compra se efectuaría el jueves 23 de enero de 2014, a las 9:00 A.M., en el Registro Público respectivo; lo que de inmediato, ese mismo 21 de enero, por vía de correo electrónico le fue participado al vendedor sobre la firma del documento, notificación que nuevamente le participó el 22 del mismo mes y año.
Arguyó, que el sábado 18 de enero de 2014, el vendedor les notificó vía telefónica que el plazo de la opción se encontraba vencido y que si quería comprar sería a otro precio y no el pactado; por lo que el 20 de enero se concertó una reunión en la que asistieron el vendedor junto a un ciudadano de nombre Anderson quien es su asesor inmobiliario, así como también María Teresa Chirinos, no pudiéndose llegar a un arreglo pues la posición del vendedor era que se encontraba vencida la opción de compraventa por culpa de los compradores, ofreciendo vender el inmueble en la cantidad de un millón ochocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 1.850.000,00).
Adujo, que posteriormente, el demandado vía correo electrónico le envió una comunicación en la que unilateralmente les manifestó que el contrato de opción de compraventa se encontraba para esa fecha vencido y que, conforme a la cláusula quinta, procedería a dar cumplimiento a la misma devolviendo las cantidades allí establecidas, reservándose el derecho de ejecutar por vía de indemnización por daños y perjuicios el porcentaje prudencialmente establecido, convenido y aceptado por las partes.
Afirmó, que pese a lo infructuoso de la reunión y de la comunicación recibida, el día establecido para la firma comparecieron al Registro correspondiente junto con el representante del Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, sin que el demandado asistiera a dicho acto, lo que se puede calificar como un incumplimiento de su parte, por lo que de conformidad con los establecido en los artículos 1.133, 1.137, 1.140, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.471, 1.486, 1.487, 1.488 y 1.527 del Código Civil, es que procede a demandar al ciudadano José Alejandro Gutiérrez Lozada, para que cumpla y convenga en firmar en el Registro Subalterno del Municipio Zamora del estado Miranda, el documento definitivo de compraventa sobre el inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda objeto del contrato accionado.
De la contestación:
Por otro lado, a los fines de combatir los hechos constitutivos de la pretensión postulada en la demanda, dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada alegó lo siguiente:
Comenzó por indicar, que los accionantes recibieron la devolución de la totalidad del dinero que entregaron al momento de la firma del contrato y conforme al acuerdo verbal resolutorio del 27 de enero de 2014, y que además, por consideración a los promitentes compradores, no efectuó el descuento o retención del 10% del monto de arras conforme lo estipula la cláusula quinta, realizando personalmente el depósito en la cuenta corriente del Banco Mercantil perteneciente a la ciudadana Miriam Coromoto Monasterio Aguilera.
Expresó, que dicha información la obvió la parte actora pretendiendo inducir al Tribunal en error al falsear la verdad de los hechos, pues pretende un cumplimiento y entrega de un bien cuando recibió la notificación oportuna al vencimiento del lapso, esto fue el 22 de enero de 2014, sin que el mismo se hubiese cumplido, y así mismo obvió señalar que recibió integro el pago dado por arras, todo esto antes de incoar la demanda que encabeza las actas, logrando que se decreten medidas sobre el inmueble, mediante un derecho que quedó extinguido conforme las cláusulas contractuales suscritas.
Luego, admitió lo siguientes hechos: que en fecha 21 de agosto de 2013, suscribió un contrato de opción a compraventa con los ciudadanos Miriam Coromoto Monasterio Aguilera y Johan Alexis Duran Monasterio, sobre el inmueble de su propiedad anteriormente descrito; que recibió en concepto de arras la cantidad de Bs. 500.000,00, que devolvió íntegramente a la actora el 27 de enero de 2014; que en la cláusula cuarta se estableció un plazo de 120 días continuos para la cancelación de la diferencia del precio pactado, con 30 días de prorroga; que conforme lo estipulaba la cláusula sexta los compradores recibieron toda la documentación requerida para los trámites y solicitud de préstamo, quedando así cumplida su obligación y a la espera y expectativa del cumplimiento de los promitentes compradores; que ciertamente en fecha 18 de enero de 2014, le informó a los compradores vía telefónica que vencido el plazo ya no habría venta y les sería devuelto su dinero, así como que, les remitió comunicación escrita donde daba por vencido los lapsos y que no habría venta, arguyendo por último, que tales hechos convenidos quedan excluidos del debate probatorio al no constituir hechos controvertidos como lo dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente, negó, rechazó y contradijo que los promitentes compradores hubiesen cumplido sus obligaciones contractuales para pretender exigir cumplimiento judicialmente, ya que vencido el lapso establecido para efectuar el pago, otorgar y protocolizar el documento definitivo de 120 días continuos más 30 de prorroga, éstos no obtuvieron el crédito ni el monto a pagar para exigir cumplimiento alguno; así como tampoco notificaron por los medios legales y antes del vencimiento de dicho plazo la oportunidad para el otorgamiento definitivo de venta; que por el contrario recibió un correo días después de vencido el plazo y estando ya notificados los compradores por la misma vía que la negociación ya no procedía.
Negó, rechazó y contradijo que en fecha 5 de noviembre de 2013, se le haya otorgado a los accionantes crédito alguno por el Comité de Créditos Hipotecarios del Banco de Venezuela y que ello le hubiese sido notificado o participado; asimismo, negó que se le hubiese notificado de la presentación del documento definitivo ante el Registro Público respectivo en fechas 6 y 11 de diciembre de 2013, siendo contradictorio que aleguen que el Banco aprobó el crédito el 5 de noviembre y supuestamente fijara oportunidad para el documento de venta y luego, indiquen que el Banco difirió varias veces la firma por no disponer de los recursos aprobados sin que nada de ello hubiese sido notificado a su representado, tratando ahora los actores de amparar su incumplimiento en que la firma dependía del ente bancario y no de las partes.
Sostuvo el incumplimiento del contrato por parte y responsabilidad de los accionantes, quienes no solo dejaron de pagar el monto pendiente para la materialización de la venta, sino que tampoco cumplieron lo acordado en el plazo señalado, y que teniendo en su poder la totalidad de las arras por devolución y notificación que se le realizó, pretenden quedarse también con el inmueble; por lo que alegó la excepción del contrato no cumplido al tenor de lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil.
Por último, procedió a reconvenir de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y 1.274 y siguientes del Código Civil, a fin de que los actores convengan en la resolución del contrato accionado, con base al incumplimiento que imputa a los demandantes en la obligación de adquirir el inmueble dentro del plazo convenido para ello.
En las generalizaciones anteriores, llegada la oportunidad para decidir la controversia ante el Tribunal de primer grado, el mismo analizó los planteamientos expuestos por las partes, y en el fallo contra el cual se recurre proferido en fecha 4 de junio de 2015, hizo el siguiente pronunciamiento:
“(…) Puntualizado lo anterior, este Tribunal considera necesario señalar que para prosperar un demanda por cumplimiento de contrato es necesario que exista un determinado incumplimiento, tal como lo expresa el artículo 1.167 del Código Civil. Así pues, se observa de lo estipulado en el contrato, así como de los alegatos de la demandante que el contrato se encontraba vencido para la fecha en que se fijó el otorgamiento en el registro respectivo, de manera que no puede hablarse de un incumplimiento por parte del demandado, pues se negó a vender el inmueble alegando que el contrato se encontraba vencido y que de venderlo lo haría por un precio mayor en virtud de la realidad económica del país donde la excesiva inflación crece con el paso de los días aumentando el precio de los bienes.
Es por ello que, si bien el demandante incumplió por una causa extraña no imputable a su persona, igualmente, de la normativa traída a esta motivación, debe considerarse que no puede ser responsable contractualmente para la ejecución de la cláusula penal que se establezca. Debe destacarse que la ejecución de la cláusula penal no forma parte del petitum de esta litis por cuanto la demandada devolvió íntegramente lo recibido en arras sin retener suma de dinero alguna, lo cual fue aceptado tácitamente por el actor. Así mismo, considera quien suscribe que el hecho de que haya existido una causa extraña no imputable que originó el incumplimiento tempestivo del pago del precio, no es razón para que el vendedor quede obligado a vender ya vencido el contrato, pues su obligación se extingue, precisamente con el vencimiento del contrato, tomando en cuenta que sería injusto condenarlo a cumplir con una obligación ya extinta y ASÍ SE DECIDE.
(…omissis…)
Al respecto, ha quedado establecido en este pronunciamiento que en efecto el incumplimiento de la parte demandante se debió a una causa extraña no imputable, pues, tal como quedó demostrado de las actas que conforman el presente expediente, fue el BANAVIH quien no contó con los recursos a tiempo para que se otorgara el documento dentro del plazo pactado contractualmente. Así, en principio, el deudor no puede considerarse responsable por la inejecución de una obligación cuando ello se deba a una causa extraña no imputable, sin embargo, en el caso de marras existen dos posibles posturas en cuanto al riesgo del contrato, que consiste, de acuerdo a lo explicado por el doctrinario patrio JOSE MELICH ORSINI en su obra titulada “Doctrina General del Contrato”, en “la pérdida de la contraprestación de la contraparte en el caso de que el deudor de tal contraprestación se vea imposibilitado de cumplir su obligación”. Concepto el cual, no ha sido desarrollado por la legislación venezolana, teniendo como única fuente del mismo la doctrina y la jurisprudencia direccionada en tal sentido. Una postura sería poner el riesgo en cabeza del actor reconvenido, de manera que pierda la contraprestación de su contraparte, es decir, que pierda la oportunidad de comprar el inmueble. La otra postura, contraria a la anterior, sería poner el riesgo en cabeza del demandado reconvincente, caso en el cual, quedaría obligado a vender el inmueble por el precio fijado, lo que evidentemente resultaría en una pérdida desmesurada de activos en su patrimonio.
En este orden de ideas, quien suscribe considera pertinente y acertado la aplicación de la primera de las posturas descritas, y tomando en cuenta el concepto de riesgo del contrato ya citado, hacer la adaptación del mismo al presente caso, de manera que el deudor, en este caso el actor reconvenido se ve en la posición de perder la contraprestación de su contraparte, en virtud de su incumplimiento, independientemente de que haya sido a raíz de una causa extraña no imputable, pues caso contrario resultaría excesivamente oneroso, y por ende injusto, condenar al demandado al cumplimiento (tomando en cuenta que el contrato se encontraba ya vencido), de modo que, optar por la resolución del contrato en esta controversia, constituye una solución en la que nadie sufre pérdidas patrimoniales, solo la pérdida de la oportunidad de comprar el inmueble para el actor lo que impulsa a este juzgador a decidir con arreglo a la equidad.
Es en virtud de lo antes expuesto que este Tribunal considera apropiado declara CON LUGAR la reconvención, y, en consecuencia RESUELTO el contrato y ASÍ SE DECIDE. (…)”

Dicho fallo fue recurrido por la representación judicial de la parte actora, quien en su escrito de informes presentado ante esta alzada sostuvo, entre otras razones, que el Juez de la instancia cuando analizó el contenido de los artículos 1 y 3 de las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, hizo una interpretación restrictiva, pues según su parecer se circunscribe a la responsabilidad derivada de penalidades establecidas en el contrato y no otro incumplimiento, obviando la parte de la norma que establece que “en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación”.
Expresó que lo anterior, adminiculado con la Resolución, expresan el espíritu, propósito y razón de la misma; que dicha Resolución lo que pretende es proteger al comprador que haya cumplido con sus obligaciones referentes a la obtención del crédito hipotecario, de la resoluciones del contrato de opción por el hecho mismo de que la disponibilidad del dinero no depende del comprador sino de las instituciones gubernamentales y privadas, y también en determinados casos de la aplicación de las cláusulas penales establecidas en el contrato.
Señaló, que el hecho de que se dé por resuelto el contrato de opción de compraventa en razón a que el banco escogido por el comprador fijara la oportunidad para el otorgamiento del documento definitivo vencido el lapso establecido por las partes, habiendo sido aprobado el crédito dentro del tiempo estipulado, y que por la dilación de otra institución bancaria gubernamental, sería tal y como lo expresa el segundo considerando de la Resolución “un acto injusto contra los adquirientes de viviendas y contrario a los principios previstos en la Constitución”.
Por otra parte, consideró, que al desecharse la aplicación del artículo 3 de las Normas emanada del órgano administrativo, el a quo da por cierto que “de lo alegado y probado en autos no existe evidencia de que alguna parte haya rescindido unilateralmente el contrato”, pero previo a este señalamiento, y en el análisis probatorio le confirió valor al comprobante de depósito realizado por el demandado por la cantidad de quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000,00) como devolución de arras que según su dicho fue aceptado por sus representados, lo cual no fue probado en autos, y así justificar la resolución del contrato, por lo que en este caso si tiene cabida el contenido del artículo 3 de las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas.
Alegó, a su favor, la existencia de una causa extraña no imputable de carácter temporal, pues una vez cesado el impedimento sus representados cumplieron con su parte, estando el vendedor obligado a firmar el documento definitivo de compraventa en atención al contenido de los artículos 4 y 5 de las Normas en referencia, las cuales no fueron consideradas por el juzgador de la instancia para su aplicación, y que de haberlas aplicado el resultado hubiese sido otro. En tal sentido, sostuvo que en la sentencia objeto de apelación el a quo se basó en la norma del artículo 1.160 del Código Civil, que no es una norma de interpretación contractual sino que permite una integración de la equidad a las reglas expresadas en los contratos para hacer obligatorio el cumplimiento de las obligaciones no previstas, por lo que el juez debió tomar en consideración esas Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual no hizo por considerar erróneamente que las mismas no eran aplicables al asunto, y como corolario a lo anterior, se puede decir que el juez no le estaba dado decidir conforme a la equidad pues ni las partes se lo solicitaron, ni las normas aludidas plantean una situación injusta, por el contrario, están cónsone con los principios sociales constitucionales, mejorando la situación de las personas a quienes va destinada, en este caso, a los adquirientes de viviendas.
Por último, consideró que el juez se extralimitó al suplir argumentos de hechos no alegados ni probados por la parte demandada reconviniente, cuando hizo referencia al concepto de riesgo del contrato, contraviniendo de manera flagrante el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 243.5 y 313.1 eiusdem, solicitando formalmente se declare con lugar el recurso de apelación.
Por su parte, la representación judicial del demandado reconviniente, en su pertinente escrito de informes, alegó lo siguiente:
Indicó, que los accionantes demandaron el cumplimiento del contrato sin haber cumplido su parte contractual, en este caso, el pago del precio dentro del lapso establecido, argumento con el cual se destruye por si solo las temerarias pretensiones libelares, aún cuando el dinero de las arras les había sido íntegramente devuelto el día 27 de enero de 2014, es decir, antes de la interposición de la demanda, y con pleno conocimiento de ello según acuerdo verbal, no habiendo ejecutado su representado el descuento contenido en la cláusula penal de Bs. 50.000,00 por el incumplimiento de los actores.
Expresó, que en el caso de autos se trata de obligaciones de cumplimiento simultáneo, y como se observa de autos no existe el cumplimiento del pago de quien pretende que su representado cumpla con su parte de la obligación; asimismo, señaló que no es aplicable la Resolución de las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, invocadas por la actora, ya que la misma refiere a la responsabilidad emanada en cuanto a sus sanciones por penalidad en las cláusulas contractuales, es decir la ejecución de la cláusula contractual por incumplimiento de la parte cuando ha sido la entidad bancaria la que demora en su trámite, por lo que en el caso de marras, el promitente vendedor devolvió la totalidad del dinero sin ejecutar la cláusula penal.
Finalmente, alegó, que a pesar de que los promitentes compradores incumplieron, se podría interpretar que se debió a una causa que les fue indirectamente imputable, pues al no disponer del dinero para la adquisición del inmueble acudieron a solicitar un crédito ante una entidad bancaria que consideraron podría hacerles el préstamo, lo que no sucedió a pesar del extenso plazo acordado, por lo que, apoyándose en la decisión del a-quo solicita se declare sin lugar el recurso ejercido por la actora y se confirme el fallo.
Pues bien, de acuerdo con todo lo antes expuesto, resulta evidente que el meollo del asunto debatido queda circunscrito a juzgar sobre los presupuestos materiales para la procedencia en derecho de las pretensiones que recíprocamente formulan las partes en litigio, fundamentadas en el mismo titulo contentivo del negocio jurídico autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de agosto de 2013, bajo el nº 15, tomo 113 de los libros respectivos. En efecto, la parte actora pretende el cumplimiento de dicho contrato, aduciendo que el promitente vendedor incumplió con la obligación de venderles en los términos pactados; por el contrario, su antagonista pretende que quede resuelto, argumentado que fue la parte demandante la que incumplió al no pagar el precio dentro del plazo convenido, lo que dio motivo a la demanda reconvencional.
En este contexto, el Tribunal observa:
III
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Conoce esta alzada del recurso de apelación interpuesto en fecha 25 de enero de 2016, por el abogado Jaime García Rengel, en su carácter de mandatario judicial de la parte actora, contra el fallo proferido por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de noviembre de 2015, que declaró sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por Miriam Coromoto Monasterio Aguilera y Johan Alexis Duran Monasterio, contra el ciudadano José Alejandro Gutiérrez Lozada, y con lugar la reconvención propuesta por éste último, quedando en consecuencia resuelto el contrato accionado.
Ahora bien, es importante señalar, conforme la disposición jurídica contenida en el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Esto es, se trata de un acuerdo de voluntades reconocido por el Derecho, dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles; donde al deudor de la obligación contractual se le exige comportarse como un buen padre de familia.
La mejor doctrina sostiene, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En este sentido, parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, opina que nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley, afirmamos de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades (pacta sunt servanda).
En el caso concreto de autos, de acuerdo con el análisis del material probatorio, quedó demostrado que entre las partes de la relación procesal existe un vínculo jurídico, un lazo de derecho, instrumentado en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 21 de agosto de 2013, bajo el nº 15, Tomo 113 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, en que pactaron la compra venta de un inmueble distinguido con el número y letra 22-B-4, ubicado en la planta cuarta del edificio n° 22 del Conjunto Residencial “La Sabana”, situado en el sector El Marqués de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda; y cuyas características y demás determinaciones constan en el documento de condominio protocolizado ante por la Oficina de Registro Publico del Municipio Zamora del estado Miranda, bajo el nº 6, Tomo 19, folio 29, de fecha 7 de julio de 2011; del mismo modo, cursa en autos copia simple del documento de compra efectuada entre Urbanizadora El Teide, C.A. y el hoy demandado, ciudadano José Alejandro Gutiérrez Lozada, el cual quedó registrado por ante el mismo Registro Público del Municipio Zamora, en fecha 18 de noviembre de 2011, los cuales se aprecian conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tienen fidedignos para demostrar tanto la titularidad que tiene la parte demandada sobre el inmueble en cuestión, así como el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por ellas en el contrato de compraventa accionado, y así se establece.-
Se precisa, que para el momento de interposición de la demanda, es decir 29 de enero de 2014, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia nº 0116 de fecha 22 de marzo de 2013, con ponencia de la Magistrado Dra. Yraima Zapata Lara, Caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Río, había expresado en cuanto a los contratos de opción de compraventa, lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia n° 116 del 12/4/05, expediente n°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:

“…de la trascripción antes realizada, la sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N° 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N° 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta máxima jurisdicción civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…” (Negrillas y subrayado de esta alzada).-

Del mismo modo, es oportuno señalar que un sector de la doctrina ha considerado que cuando en el instrumento de “opción de compra” se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compraventa, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, y por ser la compraventa un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 del mismo Código Civil, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...” (Vid. sentencia del 25 de febrero de 1930, M. 1931, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil, citada por Emilio Calvo Baca, Código Civil, p. 502). Sin embargo, es oportuno señalar que este jurisdicente tiene conocimiento del precedente establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el fallo proferido en fecha 20 de julio de 2015, en el expediente nº 14-0662, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, pero que es posterior a la fecha del ejercicio de la acción bajo examen.
La precisión que antecede, sobre la naturaleza del contrato de opción de compraventa, cobra sentido puesto que influye sobre el momento en que se transfiere la propiedad; en efecto, si se considera una compraventa consumada, el comprador es propietario desde la celebración de la opción, ya que opera “solo consensu” (instantaneidad de la prestación de dar), en tanto que de entenderse como un contrato preparatorio, el vendedor promitente queda personalmente obligado a transferir la propiedad en la posterior fecha del otorgamiento del documento definitivo de compraventa.
En el presente caso, sobre la base del criterio jurisprudencial vigente para la fecha de la interposición de la demanda, expectativa plausible y confianza legítima, estima quien aquí decide que la voluntad expresada en el contrato accionado materializa un contrato de compraventa consumado entre las partes, solo que el pago del saldo del precio quedó diferido para el momento del otorgamiento de la escritura definitiva ante el Registro competente; así se deduce claramente de la cláusula tercera, en cuya virtud los “promitentes compradores” pagaron como parte del precio la suma de Bs. 500.000,00 mediante cheque de gerencia, conviniendo que el saldo, por la suma de Bs. 350.000,00, sería pagado “al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina de Registro correspondiente pagadero ante una Entidad Bancaria por medio de Crédito de Ley de Política Habitacional”.
Se explica así, las diligencias que los compradores efectuaron ante la entidad bancaria de su preferencia, de las cuales resultó la redacción del documento definitivo contentivo de la operación de compraventa elaborado por el Banco de Venezuela S.A., Banco Universal (folios 50 al 56), el cual si bien fue impugnado, adquiere fuerza probatoria cuando el mencionado ente bancario dio respuesta a la prueba de informes que le fuera solicitada, emanando de la misma que la aprobación del crédito fue el 5 de noviembre de 2013, pese a ciertas incidencias que tuvieron que solventar los clientes. Del mismo modo, indica el Banco en la referida prueba, que una vez aprobado el crédito se inicia el proceso de redacción del documento, luego se despacha a la oficina tutora y se le informa al cliente quien debe retirar el documento y consignarlo en el Registro para su revisión y conformidad para fijar la fecha de la firma, la cual debe ser notificada por la oficina vía correo al buzón correspondiente; que el banco es el ente jurídico que otorga el crédito para la adquisición de vivienda, y autorizado por la ley para redactar el documento constitutivo de la hipoteca a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH); del mismo modo, señala que el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAO), son fondos creados por el ahorro habitacional más el aporte patronal, el cual permite a los trabajadores tener acceso progresivo a créditos para la adquisición de vivienda principal, y que, el financiamiento otorgado se encuentra manejado por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat el cual regula y autoriza los fondos para que los clientes puedan protocolizar sus créditos.
Por otra parte, se desprende del informe rendido, que el Banco había pautado la firma del documento definitivo para el 23 de enero de 2014, lo cual fue notificado al cliente vía telefónica, manifestando además que el representante legal del Banco asistió en la fecha pactada al Registro Público a fin de proceder a la firma del documento, desconociendo el motivo por el cual no fue otorgado el mismo, asumiendo que el vendedor no hizo acto de presencia por lo cual no se realizó la entrega del cheque.
Por manera que, la respuesta del mencionado banco patentiza que los compradores, dentro del plazo convenido en la cláusula cuarta, efectuaron las diligencias pertinentes para la obtención del crédito hipotecario; crédito éste como se reitera fue aprobado el 5 de noviembre de 2013, es decir dentro del lapso establecido por las partes contratantes, y que una vez fijada la firma del documento definitivo se lo hicieron saber al vendedor, a través de correos electrónicos que merecen autenticidad en virtud de la prueba de experticia que sobre los mismos efectuaron los expertos en informática, donde concluyeron que no hubo signos de falsificación o forjamiento digital, que se trata en su totalidad de mensajes de datos convencionales no alterados, por lo que certificaron por vía del peritaje su existencia en formato digital, así como su integridad o certeza de contenido, y así se establece.-
De tal manera que, siendo la venta un contrato consensual mediante el cual una persona denominada vendedor se obliga a transferir a otra persona denominada comprador, la propiedad de una cosa mediante el pago de un precio; puede deducirse que en el caso de marras, la voluntad de las partes fue, la de José Alejandro Gutiérrez Lozada dar en venta, y la de Miriam Coromoto Monasterio Aguilera y Johan Alexis Durán Monasterio, comprar el inmueble suficientemente identificado en el contrato accionado, mediante el pago del precio convenido, que el vendedor recibió parcialmente al momento de la firma del documento autenticado el día 21 de agosto de 2013, tal como consta en la cláusula tercera, no existiendo controversia sobre este hecho jurídico. En cuanto al objeto, se observa que versa sobre el inmueble ut supra señalado, lo cual viene concatenado con el consentimiento legítimamente manifestado, y en cuanto al precio, quedó estipulado en la cláusula tercera lo siguiente: “El precio venta de “EL INMUEBLE” es de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 850.000,00). El indicado precio de compra-venta de “EL INMUEBLE” lo pagarás “LOS PROMITENTES COMPRADORES”, a satisfacción de “EL PROMOTENTE VENDEDOR” de la siguiente manera: A) la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 500.000,00), mediante Cheque de Gerencia del Banco Mercantil N° 48044786 al momento de autenticar el presente documento. B) la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina de Registro correspondiente pagadero ante una Entidad Bancaria por medio de Crédito de Ley de Política Habitacional”; siendo así, quedan satisfechos los extremos para la existencia del contrato de compraventa. Así se decide.-
Dilucidado lo anterior, observa esta alzada que la representación judicial de la parte apelante ha planteado –reiteradamente- la existencia de una causa extraña no imputable a sus patrocinados, relativa al retardo por parte del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, en obtener la disponibilidad o autorización del BANAVIH de los fondos FAO, por tratarse de un crédito bajo el régimen de política habitacional, no obstante “una vez que cesó el impedimento nuestros representados cumplieron con su parte y el vendedor si estaba obligado a firmar el documento definitivo de compraventa en atención a lo dispuesto por los artículos 4 y 5 de las Normas Referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que Permiten Favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a Todos los Sectores de la Sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas”.
Ante ello, es necesario entrar a escudriñar que es una “causa extraña no imputable”, lo que constituye la exclusión de la responsabilidad prevista en el artículo 1.193 del Código Civil, específicamente, “el hecho de un tercero, el caso fortuito o fuerza mayor, y el hecho o falta de la víctima”.
Se puede acotar, que los hechos, obstáculos o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación recibe en doctrina la denominación genérica de "causa extraña no imputable" y configuran el incumplimiento involuntario por parte del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir la prestación (deber de prestación) y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la prestación pueda acarrearle. En todo caso, las circunstancias eximentes de responsabilidad civil se refieren a situaciones objetivas en las cuales se elimina la culpa o la relación de causalidad. Las primeras obedecen a situaciones en las cuales la conducta desarrollada por el presunto agente no es culposa, y las segundas a situaciones en las cuales la conducta, culposa o no del agente, no fue la causa del daño, sino que éste se debió a una causa distinta, extraña a la propia conducta o hecho del agente.
En tal sentido, “para saber si hay causa extraña, uno se pregunta si una persona prudente y diligente, colocada en las mismas circunstancias externas del demandado, habría cumplido con su obligación a pesar del acontecimiento que invoca el demandado. Llegar a la conclusión de que un buen padre de familia colocado en aquellas mismas circunstancias externas no habría podido actuar de otro modo que como actuó el demandado; que el incumplimiento de la obligación a su cargo no dependió de su voluntad, sino del acontecimiento, esto es, de la causa extraña (caso fortuito o de fuerza mayor), es llegar a la conclusión de que el demandado no incurrió en culpa”. (MELICH-ORSINI, José. La Responsabilidad Civil por Hechos Ilícitos, 3era Edición actualizada de la Doctrina, Jurisprudencia y Legislación, Serie Estudios, Caracas 2006, p. 107).
En este orden de ideas, el egregio autor patrio Dr. Eloy Maduro Luyando hace la siguiente clasificación de las causas eximentes de responsabilidad civil: A) Causas que eliminan la culpa: a) ausencia de culpa; b) conducta objetiva lícita; c) legítima defensa. B) Causas o circunstancias que eliminan la relación de causalidad: causa extraña no imputable: a) caso fortuito, fuerza mayor; hecho del príncipe; hecho de la víctima. (MADURO, Eloy. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Fondo Editorial Luís Sanojo, Colección Grandes Juristas, 1967, pp 177-179.
Pues bien, por hecho del tercero entendemos el hecho que impide al deudor el cumplimiento de una obligación, y que es originado en la actividad o conducta de una persona totalmente ajena y distinta de las personas del acreedor o del deudor; y, por tercero, una persona totalmente ajena a las partes de una obligación, sea ésta de naturaleza contractual o extracontractual. Ese hecho para que se tenga como una causa extraña no imputable y por ende el deudor quede liberado, debe ser la causa única de incumplimiento.
A pesar de que el Código Civil no consagra en forma expresa el hecho del tercero como eximente de responsabilidad civil, la doctrina deduce que se encuentra establecido en la norma contenida en el artículo 1.271, cuando se refiere a la causa extraña no imputable como causal exonerativa de carácter general; por manera que, es una modalidad de causa extraña que rompe el vínculo de causalidad entre el perjuicio sufrido y la conducta del demandado. Genera, en consecuencia, sentencia desestimatoria de cualquier pretensión de declaratoria de responsabilidad civil, ya sea contractual o extracontractual.
En este contexto, la causa extraña no imputable que se alega radica, como ha sido expresado antes, en la tardanza en la obtención del BANAVIH de la disponibilidad o autorización para el otorgamiento del crédito hipotecario solicitado por los accionantes, el cual se reitera fue aprobado dentro del lapso establecido en el contrato que motiva la demanda.
Tenemos pues, que el resultado de la prueba de informes recabada del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, adminiculado con los indicios graves y concordantes que surgen del dictamen emanado de la Consultoría Jurídica de BANAVIH, dirigido a los hoy demandantes en fecha 12 de junio de 2014, no impugnado ni tachado, y del dicho de la testigo María Teresa Iglesias en la declaración rendida el 18 de junio de 2014, quien al responder la sexta pregunta del interrogatorio, referida a si sabe y le consta que el banco de Venezuela difirió la firma del documento de venta en el Registro previsto para el día 11/12/2013, respondió que sí, porque “fuimos a la agencia y nos notificaron que Banavih no bajó los recursos para firmar, y posteriormente todas las firmas fueron diferidas por la misma razón, la fecha de la firma, la última fecha pautada para el día 23/01/2014”, conduce a determinar que no puede imputársele a los compradores el retardo en la protocolización del documento definitivo de compraventa, en virtud que el desembolso de los recursos depende de un tercero, como ha sucedido en el presente caso, pues estos realizaron todo lo que les correspondía en la solicitud y aprobación del mencionado crédito.
Acorde con lo anterior, cabe señalar que el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones números 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela nº 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual patentiza la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
El contenido de los artículos 1, 3 y 4 de la citada Resolución son del siguiente tenor:
“Artículo 1. En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad la adquisición de vivienda principal, … en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta de un inmueble, dependa de un tercero en la relación.-

Artículo 3. Solo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes, se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes.-

Artículo 4. A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona.”

De este modo, resulta claro para este juzgador la aplicación de dichas normas, pues la parte actora demostró que obtuvo el crédito hipotecario por la institución financiera Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, dentro del lapso fijado en el contrato para proceder a la protocolización del documento definitivo, primeramente el día 11 de diciembre de 2013, tal y como se desprende al folio 39 de la primera pieza, y que por razones ajenas a su voluntad, fue diferido para el 23 de enero de 2014, es decir, fue un retardo no imputable a ellos, sino a un tercero, en este caso, al BANAVIH quien aún no disponía de los recursos por parte del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV). De esto tuvo conocimiento el demandado a través de los correos electrónicos enviados por la actora reconvenida; por lo que el saldo del precio, esto es la cantidad de trescientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 350.000,00) que los compradores se obligaron a pagar a través de la obtención del crédito hipotecario, estaba a disposición del vendedor; cumpliendo de esta manera los compradores con las obligaciones inherentes a finiquitar el acto registral para la protocolización definitiva del documento de compraventa, quedando demostrado por demás, el incumplimiento del demandado al no comparecer el día fijado para la firma, excusándose sin base legal en que el contrato había vencido. Así se declara.-
En tal sentido, luce lógico y razonable estimar procedente en derecho el argumento de una causa extraña no imputable a los demandantes, por lo que consecuencialmente, conforme lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, le asiste la razón en reclamarle judicialmente al vendedor que cumpla con su obligación de vender y otorgar el documento definitivo de compraventa ante el Registro competente, pues el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad (vid. art. 1.488 CC), que es una obligación derivada de la obligación de transferir; ergo, se impone declarar procedente la pretensión de cumplimiento de contrato impetrada. Así se decide.-
De la reconvención
La parte demandada, ciudadano José Alejandro Gutiérrez Lozada, procede a reconvenir a la parte actora, ciudadanos Miriam Coromoto Monasterio Aguilera y Johan Alexis Durán Monasterio, pretendiendo la resolución del contrato de compraventa, título de la demanda, alegando que éstos no efectuaron dentro de los plazos acordados el pago correspondiente para que naciera su obligación de vender el inmueble, así como tampoco aportaron los soportes que indicaran haber efectuado oportuna y diligentemente los trámites dentro del lapso y prórroga concedidos, que le permitieran presumir que el retardo no les había sido imputable a ellos. En el mismo orden de ideas, asevera que le notificó a los actores reconvenidos que les realizó la devolución íntegra de la cantidad de Bs. 500.000,00, entregadas como arras para la realización del documento de compraventa, sin que se desprenda de las actas que los actores reconvenidos hubiesen manifestado alguna inconformidad al respecto revistiéndolo de plena aceptación.
Visto de esta forma, cabe considerar que la reconvención, mutua petición o contrademanda, según señala el autor Arístides Rengel Romberg (cfr. Tratado de Derecho Procesal Civil, T. III, p. 145), puede definírsele “como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”; destacándose de esta definición, tres notas básicas a saber: (i) que es una pretensión independiente, (ii) que puede estar fundada en el mismo o diferente título del actor y (iii) que debe ser resuelta en el mismo proceso en la que se interpuso.
En este caso, se observa que el objeto de la reconvención es la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes contendientes, que versa sobre un inmueble destinado a vivienda, identificado con el número y letra 22B-4, ubicado en la planta cuarta del edificio n° 22 del Conjunto Residencial “La Sabana”, situado en el Sector El Marqués de Guatire, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, sustentándose el demandado reconviniente en que para el día 23 de enero de 2014, fecha en la cual se había pactado la firma del documento de compraventa definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, ya se encontraba vencido el plazo establecido en el contrato accionado, aunado a que ya había efectuado la entrega de las arras.
Se puede acotar, que la acción resolutoria se encuentra prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, conforme al cual en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Como presupuesto procesal requiere, en opinión de la doctrina jurídica (Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones Derecho Civil III), de cualquier incumplimiento de obligaciones contractuales, que una vez detectado, produce por su sola declaración, la extinción del contrato el cual se da por terminado no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar; por lo tanto deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
En el caso de autos, tal y como quedó expresado ut supra, no existe controversia alguna en cuanto a la existencia del negocio jurídico bilateral que sirve de título a las pretensiones que formulan las partes, que calificaron como “opción de compraventa”. Ahora bien, primeramente y respecto al alegato de incumplimiento, lo que corresponde es ratificar lo ya expresado sobre la causa extraña no imputable a las partes y de la voluntad contractual expresada en las preinsertadas cláusula tercera y cuarta del contrato accionado, por lo que ha de interpretarse que las partes acordaron que el saldo del precio, es decir la cantidad de Bs. 350.000,00, sería pagado al momento de protocolizarse el documento definitivo ante la Oficina de Registro correspondiente, pagaderos a través de una entidad bancaria por medio de Crédito de Ley de Política Habitacional, estableciendo del mismo modo, un plazo de 120 días continuos, más una prórroga de 30 días, para que la parte actora reconvenida pagare la diferencia del precio de la venta.
Según emerge de autos, la parte actora reconvenida demostró que dentro del plazo convenido obtuvo la aprobación de un crédito por parte del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, para de esta manera cumplir con su obligación de pagar el saldo del precio, razón por la cual surgió para el demandado reconviniente la obligación de cumplir con lo que había pactado (vid. art. 1.264 C.C.), sin que pueda eximirse de ello a través de un acto unilateral de voluntad, como fue la notificación que efectuó vía telefónica a los demandantes reconvenidos y luego por escrito, ni con el deposito bancario que efectuó sin consentimiento de los compradores en el Banco Mercantil el 27 de enero de 2014 (folio 89 primera pieza), aspirando con ello devolverles la cantidad que según indicó recibió en calidad de arras; en efecto, pretendió revocar unilateralmente el contrato, lo cual luce contrario a derecho habida cuenta que el rasgo característico de toda convención consiste en una acuerdo de voluntades, donde si bien las partes son dueñas y soberanas de establecer las normas que han de regir sus relaciones, no obstante tal revocatoria o resolución solo puede ser obra del mutuo consenso y no por capricho o querer de uno solo de los contratantes.
Dentro de este marco, resulta indudable que, salvo alguna causa autorizada por la ley o producto del mutuo consenso, los contratos no puede revocarse o resolverse unilateralmente; por razonamiento en contrario, es perfectamente valido que las partes estipulen que pueden disolver en forma unilateral un contrato, bajo el pago de una penalidad o no, retrotrayéndose a la situación anterior a la celebración del mismo. Con esto quiere significar esta alzada, que si bien el recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, la inclusión de una cláusula penal en el contrato no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato bilateral, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. Pero, sucede que en el presente caso, la interpretación de la cláusula quinta contractual, a juicio de esta alzada, no es clara, univoca ni determinante de la voluntad de las partes de impedir el cumplimiento en especie o ejecución específica de la obligación de vender y comprar, recíprocamente asumida.
Entonces, puede colegirse de las actas que los compradores no incumplieron con las obligaciones asumidas en el contrato accionado, puesto que, como ha sido verificado antes, solicitaron diligentemente un crédito para pagar el saldo del precio conforme lo convenido en la cláusula tercera, que fue además aprobado dentro del plazo previsto en la cláusula cuarta; el banco exigió la presentación de varios recaudos que el vendedor entregó el 5 de diciembre de 2013; el banco elaboró el documento definitivo de compraventa para ser otorgado primeramente el 11 de diciembre de 2013, lo que no se hizo por el hecho de que para ese entonces no se había autorizado los fondos por el Banavih; y se notificó al vendedor el 21 de enero de 2014, mediante correo electrónico, que la firma estaba fijada para el 23 del mismo mes y año. Por el contrario, a juicio de esta alzada, fue el vendedor quien infringió la lealtad recíproca que se deben las partes en un contrato bilateral, transgrediendo el acuerdo al que supeditó su voluntad, al no comparecer al Registro a firmar el documento definitivo de compraventa susceptible de protocolización como era su obligación, previo pago claro está del saldo convenido. En consecuencia, no hay el incumplimiento alegado como fundamento de la presente reconvención, por lo que ante la ausencia de ese presupuesto de procedencia, ha de declararse sin lugar; así se decide.-
Dicho sea de paso, `para esta alzada, resulta injusto e inequitativo y por ende fuera de todo propósito jurisdiccional que el vendedor se niegue a vender y por tanto otorgar el documento definitivo de compraventa, con el argumento de que dentro del plazo estipulado en la cláusula cuarta no se ejecutó la misma, cuando quedó comprobado que los compradores obraron con diligencia. La interpretación no puede ser literal sino axiológica en el presente caso, tomando en consideración hechos y circunstancias propias de toda relación jurídica que versa sobre un inmueble destinado a vivienda, entendiendo que la interpretación justa es aquella que acompaña a la ética y justicia, y no aquella que literalmente se maneje en un incumplimiento del comprador.
Huelga decir, que con la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debe partirse de una nueva concepción de la justicia de tal manera que lo fundamental ya no es el culto a la ley y a las formas, sino que fija la atención en la persona humana como base de toda la actividad del Estado, pues en efecto, el hombre se convierte en el sujeto, razón y fin del aparato estatal. Claro está que, para lograr esto es necesario un cambio en la estructura del pensamiento jurídico por parte de los funcionarios judiciales, y de todos quienes integran el sistema de justicia, para que se aparten de la concepción clásica de la aplicación del derecho, y procuren dictar decisiones en concreción efectiva de validez material y propendiendo una interpretación del derecho que desarrolle y haga efectivos los postulados constitucionales, más allá del juego lógico-dogmático. Estamos hablando de interpretar las normas legales conforme al parámetro de la Constitución.
En tal sentido, resulta elocuente el voto salvado de Ciro Angarita Barón, en el fallo dictado por la Corte Constitucional de Colombia C-004, de fecha 7 de mayo de 1992 en cuanto a que “el Juez del Estado social de derecho no es un instrumento mecánico, al servicio de un ciego racionalismo, sino un conciliador del derecho positivo con los dictados de la equidad propios de una situación concreta, para evitar consecuencias injustas de la aplicación del derecho vigente”.
Visto de esta forma, los jueces estamos obligados no solamente a interpretar todo el ordenamiento jurídico de conformidad con la Constitución, sino a asumir una postura proactiva e interpretar ésta última tomando en cuenta que “además de normas jurídicas es un conjunto de valores y de principios constitucionales positivizados, que a su vez, son fuentes de interpretación de sus propias normas y de todo el ordenamiento jurídico. Esta es la posición que este sentenciador ha asumido en diferentes fallos.
En virtud de lo anterior, debe esta alzada declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 25 de enero de 2016, por el abogado Jaime García Rengel, en su carácter de mandatario judicial de la parte actora reconvenida, contra el fallo proferido por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por los ciudadanos Miriam Coromoto Monasterio Aguilera y Johan Alexis Duran Monasterio, contra el ciudadano José Alejandro Gutiérrez Lozada; y por ende sin lugar, la pretensión reconvencional de resolución contractual formulada por la parte demandada reconviniente; así se decide.-
Corolario de lo antes dictaminado, se condena al ciudadano José Alejandro Gutiérrez Lozada a que cumpla dentro del lapso de ejecución voluntaria, a escriturar a nombre de los demandantes y a protocolizar el documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de litis, el cual se identificará en el dispositivo del fallo. Advirtiéndosele que en caso de incumplir con lo anterior, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de los demandantes, ciudadanos Miriam Coromoto Monasterio Aguilera y Johan Alexis Duran Monasterio, previa demostración de haberse consignado el pago correspondiente al precio convenido, ya que de autos quedó demostrado que estos se comprometieron a cumplir con esa prestación. Así se decide.-
IV
DISPOSITIVO
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto 25 de enero de 2016, por el abogado Jaime García Rengel, en su carácter de mandatario judicial de los ciudadanos Miriam Coromoto Monasterio Aguilera y Johan Alexis Durán Monasterio, contra el fallo proferido por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de noviembre de 2015, el cual queda revocado en los términos expuestos en el presente fallo.
SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por los ciudadanos Miriam Coromoto Monasterio Aguilera y Johan Alexis Durán Monasterio, contra el ciudadano José Alejandro Gutiérrez Lozada, ambas partes identificadas al inicio del presente fallo.
TERCERO: SE CONDENA al ciudadano José Alejandro Gutiérrez Lozada, a que cumpla dentro del lapso de ejecución voluntaria, a escriturar a nombre de los demandantes y a protocolizar el documento de compraventa del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda con Número Catastral 02-14-03-01-PREM-1-00, distinguido con el número y letra 22B-4, ubicado en la Planta 4, del Edificio N° 2 del Conjunto Residencial “La Sabana”, el cual forma parte de otro de mayor extensión situado en el Sector El Marqués de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del estado Bolivariano de Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de Condominio del Conjunto Residencial “La Sabana” (Parcelas 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28,29, 30, 31 y 32), por ante el Registro Público del Municipio Zamora, estado Miranda, en fecha 7 de julio de 2011, quedando inscrito bajo el N° 6, Folio 29, Tomo 19 del Protocolo de Transcripción. El apartamento posee un área de aproximadamente Cincuenta y seis metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (56,83 m2), siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Apartamento 22ª-4; SUR: Fachada Sur; ESTE: Fachada Este y OESTE: Fachada Interna Oeste y Pasillo, le corresponde en uso exclusivo formando parte inseparable del apartamento el puesto de Estacionamiento destinado para tal fin. El inmueble consta de las siguientes dependencias: Dos (02) dormitorios, Estar, Comedor-cocina y lavandero, un (1) baño. Al apartamento descrito con anterioridad le corresponde un porcentaje de participación sobre las cargas y beneficios por razón de la comunidad con respecto a su Edificio de 4,55% con respecto al Conjunto Residencial La Sabana de 0,325% y con respecto a la Urbanización de 0,0595%. El anterior deslindado inmueble está sometido al régimen de propiedad horizontal establecido tanto en la Ley de Propiedad Horizontal como en el antes citado Documento de Condominio. Advirtiéndosele que en caso de no cumplir con lo anterior, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil sirva de título de propiedad a favor de los demandantes, ciudadanos Miriam Coromoto Monasterio Aguilera y Johan Alexis Durán Monasterio, previa demostración de haberse consignado el pago correspondiente al precio, ya que de autos quedó demostrado que estos se comprometieron a cumplir con esa prestación.
CUARTO: SIN LUGAR la `pretensión de resolución de contrato interpuesta por vía de reconvención por el ciudadano José Alejandro Gutiérrez Lozada contra los ciudadanos Miriam Coromoto Monasterio Aguilera y Johan Alexis Durén Monasterio, ambos plenamente identificados en autos.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, José Alejandro Gutiérrez Lozada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad legal, remítase con oficio el presente expediente a su Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintidós (22) días del mes de noviembre de 2016. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
EL JUEZ

ABG. RICHARD RODRÍGUEZ BLAISE

LA SECRETARIA ACC.

AMBAR……

En esta misma fecha siendo las ____________________________ (__________) se registró y público la anterior sentencia.-
LA SECRETARIA ACC.

AMBAR……