TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
206º y 157º

ASUNTO: AP71-R-2016-000461
ASUNTO ANTIGUO: 2016-9468
SENTENCIA DEFINITIVA
(En su Lapso)
DE LAS PARTES DE AUTOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana, MARÍA PÉREZ DE BERMUDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-2.149.959.
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: Ciudadanos CARLOS RAMÓN MARTINI MEZA y OSWALDO JOSE CONFORTTI DI GIACOMO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 49.428 y 20.424, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanas LORENA SOFIA RAMÍREZ VARGAS y MARIELBA VARGAS BLANCO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-11.733.264 y V-3.752.382, respectivamente.
DEFENSORA PÚBLICA DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana RAIZA GONZÁLEZ, Defensora Pública Provisoria Tercera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 120.776.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DECISIÓN APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA POR EL JUZGADO DÉCIMO SEPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE ESTA MISMA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL, DE FECHA 29 DE MARZO DE 2016, CUYO EXTENSO ES DE FECHA 01 DE ABRIL DE 2016.
INMUEBLE OBJETO DE LA LITIS. Constituido por un Apartamento distinguido con el N° 62 del Edificio denominado ALDEBARAN, ubicado en la Calle Cristóbal Rojas de la Urbanización Santa Mónica en la ciudad de Caracas.
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
DE LA SINTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inició previamente el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 21 de Febrero de 2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D.), intentado por los abogados CARLOS RAMÓN MARTINI MEZA y OSWALDO JOSÉ CONFORTTI DI GIACOMO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 49.428 y 20.424, respectivamente, actuando como apoderados judiciales de la ciudadana MARIA PEREZ BERMUDEZ contra las ciudadanas LORENA SOFIA RAMIREZ VARGAS y MARIELBA, VARGAS BLANCO, ya identificadas; por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, cuyo conocimiento fue asignado al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial.
En fecha 23 de Febrero de 2011, el Juzgado de causa, ADMITIÓ la demanda de conformidad con lo establecido en los Artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a los fines que dieren contestación a la misma y la notificación al Síndico Procurador del Municipio Libertador en sintonía con el principio constitucional de colaboración entre los poderes.
En fecha 12 de Mayo de 2011, el Juzgado a quo, suspendió el curso de la causa hasta tanto constara en autos haberse cumplido el procedimiento previo contenido en el novísimo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda que regula dicho Decreto Ley. En la misma fecha se recibió acuse de recibo por parte de la Sindicatura Municipal respecto el presente asunto.
En fecha 27 de Mayo de 2012, el Juzgado de la causa, con vista a la sentencia de fecha 01 de Noviembre de 2011, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ordenó la reanudación del juicio y declaró la nulidad del auto de admisión dado el cambio legal del procedimiento, emplazando a las co-demandadas de autos a la Audiencia de Mediación que pauta la nueva legislación inquilinaria.
En fecha 28 de Julio de 2015, tuvo lugar la Audiencia de Mediación en el presente asunto, en la cual acordaron las partes suspender el curso del juicio por un lapso de veinte (20) días de despacho, reanudándose la misma dentro de los diez (10) días de despacho siguientes al lapso anterior, en caso de no llegarse a ningún acuerdo.
En fecha 05 de Noviembre de 2015, previa formalidades de ley para ello, se recibió escrito de contestación de la demanda por parte de las abogadas MARINA ROMERO y MARIELYS CARRASCO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 123.507 y 117.258, quienes actúan en su carácter de Defensoras Públicas Primera Provisoria y Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda.
En fecha 12 de Noviembre de 2015, el a quo estableció los hechos y los límites de la controversia, declarando abierto el lapso probatorio de ley.
En fecha 25 de Noviembre de 2015, la representación de la parte actora y las Defensoras Públicas de las co-demandadas, presentaron escritos de promoción de pruebas, junto con anexos. En fecha 01 de Diciembre de 2015, la representación de la parte actora presentó escrito de oposición de pruebas, siendo providenciados tales escritos el 08 de Diciembre del año en referencia.
En fecha 23 de Febrero de 2016, tuvo lugar la prueba de Inspección Judicial promovida en este asunto.
En fecha 29 de Marzo de 2016, tuvo lugar la audiencia oral en el presente asunto, donde previa formalidades de Ley, el a quo declaró oralmente inadmisible la demanda y se reservó extender por escrito el fallo completo en su oportunidad.
En fecha 01 de Abril de 2016, el Juzgado de la causa publicó por escrito el extenso del fallo dictado oralmente, en cuyo Dispositivo determinó lo siguiente:
“… IV DISPOSITIVA – En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así. PRIMERO: Declara INADMISIBLE la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que interpuso la ciudadana MARIA PEREZ DE BERMUDEZ, venezolana mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°V-5.2.19.959, en contra de las ciudadanas, LORENA SOFIA RAMIREZ VARGAS y MARIELBA VARGAS BLANCO, venezolanas mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nros. V- 11.733.264 y V-3.752.382, respectivamente. SEGUNDO: Se condena en costa a la parte actora en virtud de haber resultado totalmente vencida en este proceso, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 274 Código de Procedimiento Civil…”

II
DE LAS ACTUACIONES EN ESTA ALZADA
El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 07 de Abril de 2016, por el abogado CARLOS RAMÓN MARTINI MEZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.428, en su carácter de co-apoderado de la parte accionante, contra la sentencia del 01 de Abril de 2016, dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial, que declaró INADMISIBLE la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por éste.
Cumplida la distribución de ley, correspondió el conocimiento del asunto a esta Alzada, dándole entrada mediante providencia del 24 de Mayo de 2016 y declarando el 16 de Junio del año en curso, que el mismo debe tramitarse por el procedimiento contenido en el Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.053, del 12 de Noviembre de 2011, fijando la oportunidad para que se llevase a cabo la audiencia oral, de acuerdo al Artículo 123 eiusdem, una vez constare en autos la última notificación que de las partes se hiciere; lo cual haría mediante auto expreso. En la misma fecha se libraron boletas de notificación.
En fecha 21 de Junio de 2016, el abogado CARLOS RAMÓN MARTINI MEZA, en su condición de apoderado judicial de la parte actora en la presente causa, se dio por notificado del auto en comento.
En fecha 21 de Julio de 2016, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa bajo estudio, en virtud de que en fecha 13 de Julio de 2016, tomó posesión del cargo de Juez Provisorio de este Juzgado Superior Noveno por haber sido designado como Juez de este Tribunal conforme consta en oficio N° CJ-16-1605 de fecha 22 de Junio de 2016 y debidamente juramentado por ante la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 08 de Julio de 2016.
En fecha 29 de Septiembre de 2016, previa notificación de las partes este Despacho Superior fijó para el TERCER (3er.) DÍA DE DESPACHO siguiente la audiencia oral de Apelación.
En fecha 04 de Octubre de 2016, siendo la oportunidad fijada mediante auto expreso para la celebración de la audiencia oral, este Juzgado Superior en aras de garantizar el derecho a la defensa, acordó diferir la misma, por cuanto la parte demandada se encontraba sin representación judicial. Fijándose nuevamente la audiencia para el tercer (3er) día de despacho siguiente.
En fecha 11 de Octubre de 2016, en la oportunidad pautada para la audiencia oral, comparecieron las partes y acordaron suspender el juicio hasta el día 1º de Noviembre de 2016, fecha en la cual tendría lugar la referida audiencia.
Finalmente, en fecha 02 de noviembre de 2016, tuvo lugar la audiencia oral fijada en el presente juicio, a la misma compareció únicamente el apoderado judicial de la parte actora recurrente, abogado Carlos Ramón Martini Meza y una vez proferida oralmente la decisión correspondiente, procede esta Alzada a elaborar su fallo in extenso, considerando para ello, lo siguiente:

III
DEL MÉRITO DEL ASUNTO
El Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los Jueces, que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe” (Fin de la cita textual)

Ahora bien, conforme a la norma citada, el Juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, tratando en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que estos arrojen, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo Artículo 12 eiusdem, faculta al Juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en estos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Al respecto, establece por su parte el Artículo 1.354 del Código Civil, que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, solo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la Doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el Artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
En otro aspecto, el procesalista uruguayo EDUARDO COUTURE, advertía que la crisis del proceso es, en sustancia, la crisis de la verdad y que para encontrar de nuevo la finalidad del proceso es necesario volver a creer en la verdad, habituarse de nuevo, se podría decir, a tomar en serio la idea de verdad. No obstante, a juicio de quien suscribe el presente fallo, la finalidad del proceso no es solamente la búsqueda de la verdad; la finalidad del proceso es algo más, es la justicia, de la cual la determinación de la verdad es solamente una premisa.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste Juzgador los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
IV
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, admitida esta en fecha 23 de Febrero de 2011, la representación judicial de la parte accionante fundamenta su pretensión, en los siguientes hechos:
Que su representada suscribió un contrato de prórroga, como consecuencia de un contrato de arrendamiento celebrado con las ciudadanas LORENA SOFIA RAMÍREZ VARGAS y MARIELBA VARGAS BLANCO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-11.733.264 y V-3.752.382, respectivamente, en fecha 02 de Octubre de 2009, sobre un inmueble propiedad de su representada, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 62 del Edificio denominado ALDEBARAN, ubicado en la Calle Cristóbal Rojas de la Urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital en la ciudad de Caracas.
Que en la cláusula PRIMERA del precipitado contrato de prórroga de arrendamiento, se dejó constancia que el mismo se originaba como consecuencia directa del contrato de arrendamiento inicial, celebrado en fecha 21 de Septiembre de 2007 y que en su cláusula SEGUNDA, se dejó constancia que su plazo de duración sería por el término de un (1) año contado a partir del 20 de Septiembre del 2007 hasta el 20 de Septiembre del 2008, acotando que el mismo no sería renovado.
Que en la cláusula TERCERA de dicho contrato de prorroga (anexo marcado “B”) que ambas partes no suscribirían un nuevo contrato, ya que su mandante necesitaba el inmueble en referencia para habitarlo, así mismo las arrendatarias señalaron que las mismas se encontraban en trámites para la adquisición de una vivienda propia, que la adquirirían en los meses siguientes, acogiéndose al Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que se les concediera el plazo de un (1) año de prórroga, para el uso del inmueble en referencia.
Que en su cláusula CUARTA se concedió dicha prórroga de un (1) año contado a partir del 20 de Septiembre del 2009 hasta el 20 de Septiembre del 2010, en la misma cláusula se estipuló una cláusula penal, consistente en una indemnización por daños y perjuicios por la cantidad de Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 150,00) diarios por el uso del inmueble arrendado.
Que en su cláusula QUINTA, se convino que la arrendatarias se comprometerían a cumplir todas y cada una de las estipulaciones contenidas en dicho contrato de arrendamiento, celebrado el 21 de Septiembre del 2007, anexado marca “C” ya que se originó como consecuencia de este último, indicando que quedarían vigentes las estipulaciones del contrato de arrendamiento, durante el tiempo de dicha Prórroga legal.
Que en la cláusula SÉPTIMA, consistía en la notificación que debían hacer las arrendatarias en un plazo no mayor de siete (7) días a la arrendadora de cualquier daño mayor en el inmueble, disposición que las misma no acataron, haciéndose responsables personal y directamente del daño por la grave FILTRACION y HUMEDAD, que presenta el inmueble objeto de la demanda, reclamo que hace un vecino, del piso de abajo, piso 6, apartamento N° 52, por parte del propietario el Sr. Mario Rodríguez, indicando que las arrendatarias ni hacen las reparaciones, ni dejan al propietario hacerlas.
Que en la cláusula NOVENA del Contrato de Arrendamiento (anexo ”C”) sobre el compromiso de cancelar los servicios públicos como agua, los cuales no fueron cancelados mediante el reintegro al propietario, arrojando una deuda al mes de Enero del año 2011, de Setecientos Catorce Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs.714,95).
Que las arrendatarias LORENA SOFIA RAMIREZ VARGAS y MARIELBA VARGAS BLANCO, ya identificadas no han cumplido con la entrega del inmueble, situación acordada en la cláusula CUARTA, convenida en el contrato de prórroga, no cumplieron con las reparaciones del problema de la filtraciones y humedad, así como no cancelaron algunos de los servicios básicos, como el servicio de agua, reintegrando el pago a nuestro mandante, cosa que nuestro mandante no tolerará más, por los derechos que le asiste la Ley, de lo expuesto se desprende, la existencia de un contrato de extensión del tiempo (prórroga por un (1) año más) que se deriva del contrato de Arrendamiento a tiempo determinado ya vencido y por otra parte la existencia de la obligación, por parte de las arrendatarias de entregar al finalizar dicho plazo acordado. Es por ello que demandan el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por el incumplimiento en el PLAZO DEL TIEMPO ACORDADO EN LA CLÁUSULA CUARTA DEL CONTRATO DE PRÓRROGA.
Que fundamentan la demanda en los Artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.196 y 1.596 del Código Civil.
Que por lo expuesto es que proceden a demandar en nombre de su representada, MARÍA PÉREZ DE BERMÚDEZ, anteriormente identificada, a las ciudadanas LORENA SOFIA RAMÍREZ VARGAS y MARIELBA VARGAS BLANCO, ya identificadas, en su carácter de arrendatarias del inmueble en referencia, propiedad de su mandante, para que convengan o en su lugar el Tribunal las condene a:
PRIMERO: Que los citados contratos tanto el de arrendamiento y el de prórroga han quedado concluidos, ya que el plazo acordado en el contrato de prórroga venció el 20 de Septiembre de 2010 y es por lo que se demanda su cumplimiento de contrato de arrendamiento y cumplimiento de contrato de prórroga, con sus anexos directos por estar ambos vencidos.
SEGUNDO: En la entrega inmediata del inmueble, constituido por un apartamento distinguido con el N° 62 del Edificio denominado ALDEBARAN, ubicado en la Calle Cristóbal Rojas de la Urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital en la ciudad de Caracas.
TERCERO: Que paguen como indemnización por concepto de daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento, la cantidad de Dieciocho Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs.18.000,00), referida en la cláusula CUARTA del Contrato acordado por la cantidad de Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 150,00) diarios, calculados desde el 20 de Septiembre de 2010 al 20 de Enero de 2011; de igual forma deberán cancelar los días que continúen transcurriendo hasta la entrega material del referido inmueble por el uso del mismo. También se solicitó el reintegro de la cantidad de Setecientos Catorce Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs.714,95) por concepto de la deuda no cancelada del servicio de AGUA, desde finales del año 2006 a Enero del año 2011.
CUARTO: Que se imponga a la parte demandada el pago de las costas y costos del presente juicio.
Solicitan al Tribunal que a tenor de lo dispuesto en el Artículo 599, Numeral 7° del Código de Procedimiento Civil, se decrete el secuestro de inmueble. Piden que la citación de las demandadas, ciudadanas LORENA SOFIA RAMÍREZ VARGAS y MARIELBA VARGAS BLANCO, se realice en la Esquina Madrices a Marrón, Edificio Nº 20, Juguetería el Botón de Oro, P.B., Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital en la ciudad de Caracas. De conformidad con el Artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señaló el domicilio procesal de sus mandantes.
Estiman el monto de la demanda en la suma de Dieciocho Mil Setecientos Catorce Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs. 18.714,95) de conformidad con el Artículo 138 eiusdem, que equivalen a 287,92 unidades tributarias, a razón de Ciento Siete Bolívares (Bs. 107,00) por cada unidad tributaria.
Por último solicitan que la demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR, en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.
Se reservaron en nombre de su representada, el ejercicio de cualquier otra acción a que hubiere lugar en contra la parte demandada, que derive del inmueble arrendado.

DE LA OPORTUNIDAD DE LA CONTESTACIÓN
Observa éste Juez Superior que en fecha 05 de Noviembre de 2015, siendo la oportunidad de contestación de la demanda, las abogadas MARINA ROMERO y MARIELYS CARRASCO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 123.507 y 117.258, quienes actuando en su carácter de Defensoras Públicas Primera Provisoria y Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, de la parte demandada, presentaron escrito donde negaron, rechazaron y contradijeron tanto los hechos, como el derecho alegado por la parte actora en su libelo de demanda, negativa que fundamentaron de la siguiente manera:
PRIMERO: Que el juicio se inicia en virtud de la ciudadana MARÍA PÉREZ DE BERMÚDEZ, plenamente identificada y quien presenta la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en contra de sus asistidas, por un inmueble distinguido con el Nº 62 del Edificio denominado ALDEBARAN, ubicado en la Calle Cristóbal Rojas de la Urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital en la Ciudad de Caracas, alegando el Articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ello cierto que la demanda se fundamento en dicha Ley, la cual estaba vigente para el momento de su interposición, no es menos importante mencionar que el Legislador estableció la obligación al Estado y por ende a los Tribunales de la República, el deber de garantizar el derecho pleno de todos los derechos fundamentales inherente a la existencia humana como lo es el derecho a una vivienda digna, por lo que estableció una serie de normas de derecho público, las cuales no pueden ser relajadas por voluntad de las partes y que buscan solventar el problema de disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, para lo cual determinó que sólo procede el desalojo de acuerdo a las causales establecidas en el Articulo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Que el demandante no consideró la entrada en vigencia de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por lo que no fundamentó su demanda en los supuestos establecidos en ella, ya que la misma es la que regula actualmente la materia.
Que la demanda se fundamenta en falsos supuestos de derecho, ya que recibió el pago correspondiente al canon y no solicitó la desocupación del dicho inmueble después del 20 de Septiembre del 2010, tiempo en que se venció la prorroga legal establecida en el contrato, dejando para ello transcurrir cinco (5) meses para incoar su demanda, por lo que consideran que pasó a ser un contrato indeterminado, haciendo referencia al Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen uno (I) del Doctor Gilberto Guerrero Quintero y fundamentándose para ello en el Artículo 1.599 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 14 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en armonía con los Artículos 1.600 y 1.614 de Código Civil.
Que consideran que se debió recurrir al desalojo y no el cumplimiento de contrato, de la misma forma negaron estar incursos en uno de los supuestos establecidos en el Artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por cuanto han dado cumplimiento a todas las obligaciones inherentes a su condición de arrendatarias, como lo es el pago de los servicios públicos y reparaciones menores, como se demostrará.
Que la parte actora se comprometió a suministrar la deuda existente del servicio de agua, lo cual no cumplió, es por ello que señalaron no estar incursas sus representadas en la causal del Artículo 91, Numeral 1º de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, para el desalojo, porque no han incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento acordados por las partes, indicando que desde el año 2008, la parte actora ha recibido dicho pago, tal como se evidencia en los estados de cuenta emitidos por el Banco Venezolano de Crédito, a nombre de la ciudadana LORENA SOFIA RAMÍREZ VARGAS y por medio de transferencias hechas por concepto del pago del canon correspondiente al alquiler, por lo que no podría alegar la finalización de la relación arrendaticia, ya que se ha dado cumplimiento a la realización del pago de dicho canon.
Que la solicitud hecha por la parte actora a que se condene al pago de una cantidad por daños y perjuicios por un monto de Dieciocho Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs.18.000,00), así como la cantidad de Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 150,00) diarios, alegaron un enriquecimiento sin causa para la arrendadora, ya que recibe el pago de los cánones de arrendamiento continuamente, lo cual no da procedencia al desalojo.
Que de acuerdo a la causal del Artículo 91, Numeral 4º de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, negó la precedencia del hecho, en cuanto a que las arrendatarias han realizado las reparaciones menores para la preservación y reparación del inmueble o no haber notificado la necesidad de reparaciones mayores, a las que hace alusión la parte actora en su demanda y que afectan al inmueble de un vecino del piso de abajo (piso 6, apartamento N° 52), por parte del propietario, el Sr. Mario Rodríguez, alegan que fueron realizadas por las inquilinas, de igual forman negando que se hayan realizado modificaciones a la estructura del apartamento.
Concluyen solicitando al Tribunal lo siguiente:
Se DESESTIME o se DECLARE SIN LUGAR, la demanda por ser contraria a derecho y a las buenas costumbres con fundamentos en los Artículos 25 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el Artículo 6 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en armonía con los Artículos 1.160 y 1.166 del Código Civil Venezolano, así como en los Artículos 12, 243, Ordinal 5º y 361 del Código de Procedimiento Civil.
Con vista a lo anterior pasa este Tribunal Superior a pronunciarse, razón por la cual verifica que la representación de la parte actora alegó en nombre de su representada ser propietaria del apartamento ut supra identificado, dado en arrendamiento a las ciudadanas LORENA SOFIA RAMIREZ VARGAS y MARIELBA VARGAS BLANCO, en fecha 12 de Septiembre del 2007, por ante Notaria Pública y que de dicha relación se desprendió un contrato de Prórroga, firmado también ante Notaria Pública en fecha 02 de Octubre de 2009, de los cuales demanda su cumplimiento en razón de sus vencimientos, conjuntamente con la consecuente entrega material y el pago de la cláusula penal por concepto de daños y perjuicios, cuyas argumentaciones fueron negadas, rechazadas y contradichas por las Defensoras Públicas que asistieron a las co-demandadas en el acto de contestación de la pretensión al considerar, entre otras cosas, que tal acción no era procedente dado que el contrato se indeterminó en el tiempo, aunado a que tampoco se configuraban las causales de desalojo contenidas en la novísima Ley que regula los arriendos de vivienda.
Ahora bien pasa a verificar el material probatorio aportado a los autos por ambas partes, a fin de determinar si es procede la demanda de cumplimiento de contrato ejercida o si por el contrario no está ajustada a derecho y a tal respecto observa:
-V-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR AMBAS PARTES
 Original del Instrumento Poder constante en los folios 6 al 9 de la primera pieza del expediente, otorgado por la parte actora, a los ciudadanos CARLOS RAMÓN MARTINI MEZA y OSWALDO JOSE CONFORTTI DI GIACOMO, en fecha 01 de Febrero de 2011. La anterior documental al no haber sido cuestionada en modo alguno se valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código procesal adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de sus poderdantes. ASÍ SE DECIDE.
 Original del Contrato de Prórroga constante en los folios 11 al 13 de la primera pieza del expediente, suscrito entre las partes de autos ante la Notaria Pública Sexta de Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado bajo el Nº 23, Tomo 57, en fecha 02 de Octubre de 2009, al cual se adminicula el original del Contrato de Arrendamiento de fecha 21 de Septiembre de 2007, constante en los folios 14 al 16 de dicha pieza, suscrito ante la Notaría Pública Novena de Municipio Baruta, del Estado Bolivariano de Miranda autenticado bajo el Nº 33, Tomo 82. Las anteriores documentales al no haber sido cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierto que dichas partes en la primera de dichas contrataciones convinieron en haber celebrado la segunda de dichas relaciones arrendaticias, con una vigencia que data del 20 de Septiembre de 2007 al 20 de Septiembre de 2008, sobre un inmueble propiedad de la arrendadora, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 62 del Edificio denominado ALDEBARAN, ubicado en la Calle Cristóbal Rojas de la Urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital en la ciudad de Caracas, sin que el mismo pudiera ser renovado sin el otorgamiento de un nuevo contrato notariado, en razón de la necesidad de la propietaria de ocuparlo y por cuanto las arrendatarias tramitaban la adquisición de una vivienda, comprometiéndose a cumplir todas y cada una de las estipulaciones contenidas en dicho contrato de arrendamiento celebrado el 21 de Septiembre del 2007, a la notificación que debían hacer en un plazo no mayor de siete (7) días a la arrendadora de cualquier daño mayor en el inmueble y a cancelar los servicios públicos como agua, declarando haberse acogido a la prórroga legal de un (1) año establecida en el Literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual comenzó en fecha 20 de Septiembre de 2008 y finalizó el 20 de Septiembre de 2009, para suscribir el presente contrato de prórroga por el lapso de doce (12) meses, con un canon anticipado de Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1300,00) mensuales a partir del 20 de Septiembre de 2009, pagadero en la cuenta de ahorros N° 01050024967024003936 del Banco Mercantil, a nombre de MARÍA PÉREZ DE BERMÚDEZ, cuya planilla valdría como recibo de cancelación del canon de arrendamiento, el cual obviamente vencería el 20 de Septiembre de 2010. ASÍ SE DECIDE.
 Original y Copia Certificada de notificación, constante en los folios 17 al 19 y 234 al 241, evacuada por ante la Notaria Pública Sexta de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de Diciembre de 2010. La anterior prueba al no haber sido cuestionada en modo alguno es valorada conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y se aprecia, entre otras cosas, que en la referida fecha el Funcionario encargado se trasladó al inmueble de marras y dejó constancia de que la co-demandada LORENA SOFÍA RAMÍREZ VARGAS, manifestó saber la novedad que ocurre en el inmueble alquilado; que es cierto que se efectuó una cita el 04 de Diciembre de 2010, para constatar las averías que presenta el apartamento propiedad de la actora y el del vecino MARIO RODRÍGUEZ; que manifestó saber la humedad, de la cual declara no tener culpa sobre la filtración y los daños ocasionados; que manifestó no hacerse responsable de los daños ocasionados ya que en ningún momento le compete por ser un edificio de cuarenta (40) años; que manifestó estar buscando para donde irse ya que tiene una menor de edad y que no ha podido entregar dicho bien ya que no ha conseguido un inmueble donde habitar. ASÍ SE DECIDE.
 Cuadro de relación por consumo de Agua del Edificio ALDEBARAN APTO. Nº 62, constante en los folios 20 y 21 de la primera pieza. El anterior instrumento, aunque no fue cuestionado en modo alguno, este Despacho lo desecha del proceso en vista que el mismo versa sobre un papel doméstico que conforme el espíritu, razón y alcance a lo previsto en el Artículo 1.378 del Código Civil, no hace fe en favor de quien los ha escrito, ya que solo hacen fe contra él 1º. Cuando enuncian formalmente un pago que se le ha hecho y 2º. Cuando contienen mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento en favor del acreedor. ASÍ SE DECIDE.
 Copia Fotostática y Certificada del Documento de Propiedad de un inmueble, constante en los folios 46 al 49 y 283 al 288 de la primera pieza, constituido por un apartamento, en propiedad horizontal, distinguido con el Nº 43 ubicado en la Séptima (7) Planta, del Edificio LIBERTADOR, ubicado con frente a la avenida Tercera (3ra) de la Urbanización Vista Alegre, Parroquia la Vega, Caracas. La anterior prueba al no haber sido cuestionada en modo alguno es valorada conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y se aprecia, entre otras cosas, que la propiedad del mismo es la ciudadana MARIELBA VARGAS BLANCO, co-demandada de autos. ASÍ SE DECIDE.
 En la oportunidad legal respetiva la representación actora hizo valer el mérito favorable de los autos; y siendo que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por Sentencia de fecha 10 de Julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el Expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. ASÍ SE DECIDE.
 En la audiencia oral, fue consignada copia simple de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente 2012-000320 con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza.
 Carta de fecha de 16 de Febrero de 2011, constante en el folio 242 de la primera pieza del expediente, suscrita por la ciudadana MARIA PÉREZ DE BERMUDEZ, dirigida a la Administradora ELITE, C.A., solicitando relación de consumo de agua relativo al apartamento N° 62 del Edificio Aldebarán. La anterior prueba aunque no fue cuestionada en modo alguno, la misma no puede hacerse valer como prueba en este juicio, en aplicación analógica a lo establecido en el Artículo 1.372 del Código Civil, por cuanto la Administradora es una tercera persona ajena a la relación sustancial que no ha manifestado en el asunto en particular bajo estudio su consentimiento para su presentación y que al no ser ésta parte en el juicio, ni causante de las mismas, debió ser llamada a ratificar su contenido a través de la prueba de informes, sin requerirle ninguna otra formalidad, conforme lo prevé el Artículo 433 del Código Adjetivo Civil, aunado a que al ser una simple solicitud que por sí sola en nada ayuda a resolver el thema decidendum, por consiguiente dicha prueba queda desechada del juicio. ASÍ SE DECIDE.
 Copias simples de recibos de condominio alusivos al inmueble objeto de la pretensión, suministrados por el Grupo Inmobiliario HASLER, C.A. y por la Administradora Elite, C.A., constante en los folios 243 al 282 de la primera pieza del expediente. Las anteriores pruebas aunque no fueron cuestionadas en modo alguno, las mismas no pueden hacerse valer como pruebas en este juicio, en aplicación analógica a lo establecido en el Artículo 1.372 del Código Civil, por cuanto dicho Grupo Inmobiliario y la Administradora en referencia son terceras personas ajenas a la relación sustancial, que no han manifestado en el asunto en particular bajo estudio su consentimiento para su presentación y que al no ser estas partes en el juicio, ni causantes de las mismas, debieron ser llamada a ratificar su contenido a través de la prueba de informes, sin requerirle ninguna otra formalidad, conforme lo prevé el Artículo 433 del Código Adjetivo Civil, aunado a que por sí solas en nada ayudan a resolver el thema decidendum, por consiguiente dichas pruebas quedan desechadas del juicio. ASÍ SE DECIDE.
 En la oportunidad legal para ello las co-demandadas con la asistencia de las Defensoras Públicas, reprodujeron el mérito favorable de los autos; produjeron legajo de ciento treinta y siente (137) folios, contentivo de Estados de Cuenta inherentes a la co-demandada RAMÍREZ VARGAS LORENA SOFÍA, emanados de la Entidad Bancaria Venezolano de Crédito, constante en los folios 294 al 434 de la primera pieza del expediente, promoviendo a su vez pruebas de informes ante la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario de Venezuela, ante el Banco Venezolano de Crédito, ante el Servicio Autónomo de Registros y Notarías y ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas y siendo que mediante providencia de fecha 08 de Diciembre de 2015, el a quo negó su admisión, sin que se ejerciera recurso alguno contra dicho fallo interlocutorio, este adquirió firmeza de ley, por consiguiente no hay pruebas que valorar, ni apreciar a tales respectos. ASÍ SE DECIDE.
 Las co-demandadas de autos, con la asistencia de las Defensoras Públicas, promovieron Inspección Judicial en el inmueble objeto de esta demanda, la cual fue evacuada ante el A-quo en fecha 23 de Febrero de 2016, constante en el folio 448 y su vuelto y siendo que contra la misma no hubo cuestionamiento alguno se aprecia en esta causa a tenor de los Artículos 12, 472, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el Artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia que a través de ella se pudo constatar que el mismo está en buenas condiciones de mantenimiento y conservación, no observando que exista alguna reparación o arreglo que deba realizarse en piso, techo, paredes o cualquier otra parte, dejando constancia la representación de la parte accionante haciendo uso de su control de la prueba, que se observan reparaciones en la puerta del apartamento en cuestión, área de entrada, cocina y baño. ASÍ SE DECIDE.

Analizado el anterior acervo probatorio esta Alzada antes de entrar a decidir el presente recurso, considera oportuno realizar previamente el siguiente análisis a fin de establecer la temporalidad de la relación contractual y al respecto observa:
-VI-
DE LA CALIFICACIÓN CONTRACTUAL
Ahora bien, este Tribunal a fin de garantizar los derechos de las arrendatarias, consagrados en el Artículo 7 de la Ley Especial vigente para la época, pasa a analizar el documento fundamental de la pretensión libelar, con ocasión de establecer su lapso de duración; todo ello con base al principio iura novit curia puntualizado por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, reiterado en la actualidad, en los términos que parcialmente se transcriben a continuación:
“…La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, sólo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia…”.

Con vista a la citada jurisprudencia el Tribunal observa que el derecho de acción se ha definido de diversas formas, anteriormente se consideraba como un derecho a la tutela jurisdiccional concreta, es decir, como una pretensión de tutela jurídica, para obtener una sentencia favorable, por lo que sólo tenían acción los que la ejercían con fundamento y en vista de ello cabe señalar que en la doctrina dominante, se concibe el derecho de acción como un derecho abstracto, como un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en si misma considerada, independientemente del resultado de la actividad instada, por ello podemos entender que el derecho de acción está referido a la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, sea cual fuere el resultado de la sentencia.
Cabe destacar que la demanda es el acto de parte inicial del proceso; aunque el mismo por sí no es un acto procesal, puesto que el proceso nace, propiamente, desde el momento en que la demanda es deducida, valga decir, admitida por el Tribunal, con el consiguiente emplazamiento a la contraparte que se le comunicaría después, ya que la misma tiene relevancia a los fines de todos los efectos procesales atendidos a la pendencia del proceso; tanto es así que la Ley autoriza al Juez conforme el Artículo 339 del Código de Procedimiento Civil, ha recibir la demanda presentada ante él, lo cual reitera el requisito de documentación o autenticación comprendido en el Artículo 107 eiusdem.
En este sentido, también es necesario resaltar que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del Artículo 12 ibídem, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad; el de legalidad y el principio de presentación, según el cual no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos. Por ello el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, de acuerdo al principio dispositivo prescrito en la Ley Adjetiva.
Así las cosas, se debe señalar que la admisión de una demanda, en el sistema procesal acogido por el Legislador de 1987, es un típico auto decisorio y de ahí la razón de ser que el Tribunal puede no admitir la demanda si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de la Ley.
Ahora bien, la acción de cumplimiento en referencia y que da inicio a las presentes actuaciones, se encuentra prevista en el Artículo 1.167 del Código Civil, el cual nos instruye que, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo por vía jurisdiccional, con los correspondientes daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, cuya característica esencial para su procedencia proviene de una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes durante su vigencia y que, esta actitud pueda perturbar la eficacia de lo pactado, lo cual rige en concordancia con los Artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Esta acción, amparada en normas de carácter general, establece una forma de terminación de las relaciones contractuales, conforme el dispositivo contenido en el Artículo 1.159 eiusdem, lo cual, dependiendo de la materia a aplicarse, puede o no sufrir cambios de como puede canalizarse la pretensión del demandante.
Estima también este Tribunal Superior necesario precisar que la resolución o cumplimiento de un contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado su tiempo de duración, ya que allí sólo se está solicitando su extinción por el incumplimiento de la obligación contraída, por lo cual se trae a colación la Doctrina sostenida por los Doctores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su Obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1, Parte Sustantiva y Procesal, quienes, entre otras cosas, expresan:
“…(omissis)… LA RELACIÓN INDETERMINADA. El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. (ommisis) La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; …ommisis… No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. …omisis… En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aún cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. …omisis… LA RELACIÓN A PLAZO FIJO.… En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. … En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. … Aunque el término es un acontecimiento “cierto”, se distingue entre “cierto” e “incierto”, según sea o no “cierto” el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El “término cierto” es aquel que se denomina “certus an et certus quando”. El “término incierto” es el certus an, incertus quando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un “término inicial cierto” (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma. …El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 eiusdem, se ocupa de clarificar que: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; no obstante que: Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (art. 1.601, CC)…”. (Subrayado del Tribunal)

También es oportuno destacar en el presente fallo Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, emitida mediante Sentencia de fecha 28 de Junio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, donde se dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…” (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De lo anterior se entiende que en el contrato de arrendamiento escrito, las partes generalmente, establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y así mismo, indican el término final, es decir, el momento que esa longitud temporal concluye; en este caso, cuando las partes señalan el término final, se produce la cesación de los efectos de la existencia del contrato a tiempo determinado. Para Messineo, citado por Gilberto Guerrero, de la misma manera, en el caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto; simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen. Esta valoración de Messineo, entendemos que vale como principio general por que éste autor hace la anotación para cualquier contrato, pero no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en el cual las partes habiendo establecido claramente los términos, inicial y final, cuando suscriben una prórroga esta no es legal sino convencional y al propio tiempo han pedido perfectamente establecer su intención y voluntad expresa de que el contrato continuará por otro lapso igual a la misma longitud o distancia temporal porque entonces allí los efectos no cesan, ya que el contrato continuará vigente hasta la conclusión de su temporalidad, esto es, no se extingue, donde al no haber otra contratación es cuando efectivamente surge de pleno derecho la denominada prórroga legal obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario por ser derechos irrenunciables dada la naturaleza de la convención inquilinaria. Esa prolongación del lapso temporal nace automáticamente en consecuencia que el contrato continué produciendo los efectos, estos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correctivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia. ASÍ SE DECIDE.
Del análisis realizado por éste Jurisdicente a los anteriores medios de pruebas, pudo apreciar específicamente del instrumento fundamental de la pretensión, que las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por el lapso de un (1) año fijo que inició en fecha 20 de Septiembre del 2007, con fecha de vencimiento para el 20 de Septiembre del 2008, observándose que para la fecha regia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual determina para ese supuesto una prórroga legal de seis (6) meses conforme el literal a) del Artículo 38 eiusdem. Sin embargo del mismo contrato también se desprende que las partes convinieron celebrar un contrato de prórroga legal por un (1) año a partir del referido 20 de Septiembre del 2008, con fecha de vencimiento al 20 de Septiembre del 2009, cuestión totalmente distinta a la prórroga legal que pauta la indicada normal ya que la pactada es netamente convencional, no legal, observándose igualmente que al vencimiento de esta prórroga las partes pactaron a través de dicho instrumento fundamental una (1) nueva prórroga denominada de gracia por un lapso que no excedería de doce (12) meses contado a partir de esta última fecha hasta el 20 de Septiembre del 2010, lo cual se constituye igualmente en una prórroga convencional y no legal, por tratar de derechos irrenunciables que la Legislación Especial estableció para beneficiar o proteger a los arrendatarios, por ser normas de orden público no derogables por convención privada, de modo que esa prolongación del lapso temporal, hizo que el contrato continuara produciendo efectos de manera determinada, estos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia, generando así origen a la extensión consensuada de la relación que se deriva del Contrato de Arrendamiento originario, todo ello en base al principio de autonomía de voluntad aplicable en materia contractual. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, observa éste Jurisdicente Superior, que la relación arrendaticia de marras habría tenido como consecuencia de ello, una duración total de tres (3) años al 20 de septiembre de 2010, de conformidad a la Ley vigente para la época, que según lo dispuesto en el Artículo 38, Literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, parcialmente derogada, le concedía una prórroga legal de un (1) año, contados a partir del 20 de septiembre de 2010 al 20 de septiembre de 2011. ASÍ SE DECIDE.
Calificado como ha sido el vínculo opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar y con el que se dio origen al presente procedimiento, observa este Tribunal Superior que conforme lo ha sostenido la Doctrina y la Jurisprudencia Patria, respecto a que solo podrá ser demandada el cumplimiento de un contrato de arrendamiento siempre y cuando la vigencia del mismo haya finalizado y su respectiva prórroga legal, si hubiere lugar a ella, puesto que de lo contrario la acción sería contraria a derecho dada la naturaleza que adquiere todo vínculo locativo si se indetermina su lapso de duración.
Establecido lo anterior y siendo que la pretensión de cumplimiento de contrato fue incoada en fecha 21 de Febrero de 2011, no habiendo vencido la prórroga legal de un (1) año, que les corresponde en virtud de la relación arrendaticia, que duró específicamente tres (3) años y según el Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé: “…Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales…”, lógico y natural es para esta Alzada ratificar la decisión del Tribunal de A quo, por considerar la demanda extemporánea, por su ejercicio anticipado, es decir, estando en pleno vigor la prórroga legal, cuyo vencimiento era para el 20 de Septiembre de 2011. ASÍ SE DECIDE.
En tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema Social de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandante e INADMISIBLE la demanda por cumplimiento de contrato intentada y la consecuencia legal de dicha situación es CONFIRMAR en todas sus partes el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste Operador Superior del Sistema de Justicia Jurisdiccional.

DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora contra la decisión definitiva emitida oralmente en fecha 29 de Marzo de 2016 y publicado su extenso el 01 de Abril de 2016, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO presentada por los abogados CARLOS RAMÓN MARTINI MEZA y OSWALDO JOSE CONFORTTI DI GIACOMO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 49.428 y 20.424, respectivamente, actuando como apoderados judiciales de la ciudadana MARÍA PÉREZ BERMÚDEZ contra las ciudadanas LORENA SOFIA RAMIREZ VARGAS y MARIELBA VARGAS BLANCO, al ser extemporánea, por anticipada la acción de conformidad a lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte apelante. El presente fallo in extenso se agrega seguidamente al expediente en su lapso de ley.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (02) días del mes de Noviembre de Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
Dr. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
Abg. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA.

Abg. AURORA J. MONTERO BOUTCHER

JCVR/AJMB/PL-B.CA
ASUNTO: AP71-R-2016-000461
ASUNTO ANTIGUO: 2016-9468