República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Nelly Coromoto Silva Rivas, Nieves Adelaida Figuera Silva y María Gabriela Figuera Silva, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.909.575, V-18.143.995 y V-19.391.208, respectivamente. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Lelys Peralta Colmenares y Laura Calderón Vásquez, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogadas en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.154.365 y V-6.200.857, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 137.265 y 137.264, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Nubia Coromoto Páez Alfonzo, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-8.555.907. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Teresa Borges García, Walther Elías García Suárez, Nora Rojas Jiménez, Carmen Carvalho, William Cuberos Sánchez y Yusmary Díaz García, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.969.579, V-16.357.899, V-10.878.273, V-17.124.167, V-17.719.949 y V-14.446.331, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.629, 117.211, 104.901, 130.993, 211.925 y 238.189, respectivamente. MOTIVO: Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta. En fecha 10.10.2016, la abogada Nora Rojas Jiménez, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Nubia Coromoto Páez Alfonzo, consignó escrito en el cual planteó las cuestiones previas contenidas en los ordinales 9° y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la cosa juzgada y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, en razón de lo cual, se procede de seguidas a emitir pronunciamiento en cuanto a la referida defensa jurídica previa, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - I - ANTECEDENTES El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 04.02.2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de oficina distribuidora, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal. A continuación, el día 10.02.2016, se admitió la demanda por los cauces del procedimiento oral, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que diese contestación de la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar. Luego, en fecha 18.02.2016, la abogada Lelys Peralta Colmenares, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada el día 22.02.2016. Después, en fecha 07.03.2016, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa. De seguida, el día 12.04.2016, la abogada Lelys Peralta Colmenares, solicitó la citación de la parte demandada a través de cartel, cuya petición fue acordada mediante auto dictado en fecha 13.04.2016, librándose, a tal efecto, cartel de citación. Acto continuo, el día 02.05.2016, la abogada Lelys Peralta Colmenares, dejó constancia de haber retirado el cartel de citación, mientras que en fecha 17.05.2016, consignó sus publicaciones efectuadas en la prensa nacional. Acto seguido, el día 21.06.2016, la Secretaria dejó constancia de haber fijado el cartel de citación, así como de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Luego, en fecha 18.07.2016, la abogada Lelys Peralta Colmenares, solicitó se designara defensor ad-litem a la parte demandada, siendo dicha petición acordada mediante auto dictado el día 19.07.2016, cuyo cargo recayó en la abogada Claudia Sulbey Adarmen Naranjo, quien luego de notificada, aceptó el cargo y juró cumplir los deberes inherentes al mismo en fecha 03.08.2016. Después, el día 08.08.2016, la abogada Lelys Peralta Colmenares, solicitó la citación de la defensora ad-litem, cuya petición fue acordada por auto dictado en fecha 09.08.2016, librándose, a tal efecto, la compulsa. De seguida, el día 28.09.2016, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la defensora ad-litem. Acto continuo, en fecha 10.10.2016, la abogada Nora Rojas Jiménez, consignó escrito en el cual planteó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a cuyo efecto, presentó original del instrumento poder que le acredita la representación judicial de la ciudadana Nubia Coromoto Páez Alfonzo. En esa misma fecha, la abogada Claudia Sulbey Adarme Naranjo, consignó escrito de contestación de la demanda. Acto seguido, el día 01.11.2016, la abogada Lelys Peralta Colmenares, consignó escrito a título de contradicción respecto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada. - II - FUNDAMENTO DE LA CUESTIÓN PREVIA La abogada Nora Rojas Jiménez, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Nubia Coromoto Páez Alfonzo, en fecha 10.10.2016, planteó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con fundamento en las argumentaciones siguientes: Que, su representada es arrendataria del apartamento N° 6-D del Edificio Stolsa , y lo ocupa con tal condición desde el inicio de la relación arrendaticia hasta la actualidad. Que, la parte actora infringió la legislación especial pues no solo plantea la demanda por segunda vez, tratando de violentar el procedimiento establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sino que además incrementó el canon de arrendamiento encontrándose congelados los mismos; y sin solicitar la fijación del precio de venta a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), suscribió la promesa bilateral de compra-venta, inclusive, sin haber cumplido sus deberes formales ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Que, opone la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con lo establecido en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en los artículos 5 y 10 del Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con lo pautado en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cuales apuntan que previo a las demandas de desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como en todo proceso en el cual pudiere resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), el procedimiento administrativo previo a la demanda, sin el cual no podrá acudirse a la vía judicial. Que, su representada es arrendataria del inmueble, el cual constituye su vivienda principal y asiento de su hogar, ha cumplido con sus obligaciones, no así la arrendadora, aunado a que no se ha dado cumplimiento a lo dispuesto en la normativa antes indicada, por lo que la cuestión previa resulta procedente, ya que hasta tanto no se cumpla la tramitación del procedimiento previo antes señalado, no puede admitirse ninguna pretensión derivada ni de la relación arrendaticia, ni de la promesa bilateral consecuencia de dicha relación contractual. Que, es la segunda vez que la parte actora pretende el ejercicio de la acción burlando la legislación especial, lo que daría lugar también a la oposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que al plantear la misma demanda ante el Juzgado Décimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dicho Tribunal declaró inadmisible la demanda en fecha 01.12.2015, por no haber cumplido el procedimiento previo administrativo, decisión la cual quedó firme, por lo que existe cosa juzgada. - III - CONTRADICCIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA La abogada Lelys Peralta Colmenares, actuando con el carácter de apoderada judicial de las ciudadanas Nelly Coromoto Silva Rivas, Nieves Adelaida Figuera Silva y María Gabriela Figuera Silva, en el escrito presentado en fecha 01.11.2016, contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada en conformidad con los argumentos siguientes: Que, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, lo alegado por la apoderada judicial de la parte demandada, en la cuestión previa opuesta de conformidad con lo establecido en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues la presente causa versa sobre la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito privadamente entre las partes, y en ningún momento se está solicitando la entrega material o desalojo del bien inmueble arrendado, condición esta afirmada por la representación judicial de la demandada, quien señala en su escrito de oposición de cuestiones previas que es arrendataria, lo que no implica su desposesión o desalojo, simplemente se está demandando la resolución del contrato. Que, el arrendamiento del inmueble es otro procedimiento que no guarda relación con la presente causa, ya que si la solicitud versara sobre el procedimiento de desalojo o la entrega material del inmueble, este se seguiría conforme a lo establecido en las normas que rigen la materia, y en cuanto a la rescisión del contrato de arrendamiento, el día que sus representadas decidan rescindir el mismo se acudirá a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), para realizar el procedimiento previo a la demanda establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y de haber lugar, el desalojo por ante los Tribunales, siendo dos (02) procedimientos distintos, que no guardan relación entre sí. Que, en la demanda de resolución de contrato no se solicitó otra cosa que no sea un pronunciamiento del Tribunal en cuanto a dicho contrato, siendo que la parte demandada nunca tuvo la intención de comprar el apartamento ofrecido por sus representadas, ya que no solicitó ni aceptó la documentación para firmar el contrato definitivo de compra venta, de tal manera que su condición es de arrendataria, tal y como se alega en el escrito que se rechaza. - IV - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la presente incidencia, procede de seguidas este Tribunal a decidir la cuestión previa opuesta por la parte demandada de la manera siguiente: - IV.I - COSA JUZGADA En el escrito presentado en fecha 10.10.2016, la abogada Nora Rojas Jiménez, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Nubia Coromoto Páez Alfonzo,opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa la cosa juzgada, con fundamento en que la parte actora planteó la misma demanda ante el Juzgado Décimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien declaró inadmisible la demanda en fecha 01.12.2015, por no haber cumplido el procedimiento previo administrativo. En este sentido, el numeral 7° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, apunta que el debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente. Así pues, la cuestión previa bajo análisis está referida a la cosa juzgada (del latín «res iudicata») que constituye el efecto impeditivo que, en un proceso judicial, ocasiona la preexistencia de una sentencia judicial firme dictada sobre el mismo objeto, ya que contra ella no caben medios de impugnación que permitan modificarla. A mayor abundamiento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1046, dictada en fecha 07.07.2008, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 07-1698, caso: Freddy Alexis Madriz Marín, puntualizó lo siguiente: “…la cosa juzgada es entendida como la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia, entre otras circunstancias, por haber precluido los recursos que contra ella concede la Ley y no se hubieran interpuesto y su fin radica en la necesidad de seguridad jurídica para los justiciables. La eficacia de la cosa juzgada se traduce en tres aspectos: i) su inimpugnabilidad, es decir que la decisión con efecto de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que otorgue la Ley; ii) la inmutabilidad, según la cual el veredicto no puede ser modificado por otra autoridad y; iii) la coercibilidad, que consiste en la posibilidad de ejecución que se traduce en el respeto y subordinación a lo que haya sido establecido en el juzgamiento. Por otra parte, la cosa juzgada formal se refiere a que la sentencia no es atacable en el ámbito de la relación jurídica formal que haya generado el acto decisorio en cuestión; mientras que la cosa juzgada material se refiere a que el tema que haya sido fallado no puede ser revisado mediante un nuevo juicio…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) Conforme a la anterior cita jurisprudencial, la cosa juzgada constituye la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia, entre otras circunstancias, por haber precluido los recursos que contra ella concede la Ley y no se hubieran interpuesto, caracterizándose en la inimpugnabilidad, inmutabilidad y coercibilidad que adquiere el fallo luego de que ha quedado definitivamente firme. En el presente caso, la parte demandada formuló la cuestión previa referida a la cosa juzgada, con base en que las demandantes plantearon la misma demanda ante el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien declaró inadmisible la demanda en fecha 01.12.2015, por no haber cumplido el procedimiento previo administrativo, sin aportar medio probatorio alguno que avale tal afirmación, en contravención al principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que solo fue aportado con el escrito de oposición de cuestiones previas el original del instrumento poder. En tal virtud, juzga este Tribunal que la parte demandada no probó la existencia de la alegada cosa juzgada que emana de un fallo definitivamente firme dictado con ocasión a un proceso donde se discutió el mismo tema que se ventila en la presente causa, cuya situación veda la posibilidad de analizar cabalmente la defensa opuesta, razón por la que esta circunstancia conlleva a desestimar la cuestión previa bajo análisis, en vista de la carencia de elementos probatorios que acrediten su existencia. Así se declara. - IV.II - PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA DEMANDA La abogada Nora Rojas Jiménez, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Nubia Coromoto Páez Alfonzo, en el escrito presentado en fecha 10.10.2016, planteó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con base en que la parte actora debió agotar el procedimiento administrativo previo a la demanda judicial ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), conforme a lo previsto en los artículos 7, 8, 9 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por cuanto ocupa parte del bien inmueble arrendado como vivienda. Por su parte, la abogada Lelys Peralta Colmenares, actuando con el carácter de apoderada judicial de las ciudadanas Nelly Coromoto Silva Rivas, Nieves Adelaida Figuera Silva y María Gabriela Figuera Silva, en el escrito presentado en fecha 01.11.2016, contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en que la pretensión de resolución del contrato de opción de compra-venta deducida por su representada no conlleva a la desposesión material de la demandada del bien inmueble. En este sentido, la prohibición a la cual alude el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, estriba en que una disposición legal prohíba expresamente la admisión de la demanda, como por ejemplo la reclamación que persiga el pago de una deuda proveniente de juegos de envite y azar, cuando expresamente no lo permite el artículo 1.801 del Código Civil, o que se pretenda la resolución de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, que tenga como objeto una “oficina”, cuando el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone como vía idónea y eficaz para deshacer los efectos jurídicos que emanan del mismo al desalojo. En lo que respecta a la cuestión previa bajo análisis, la doctrina autoral patria de la mano del Dr. Arístides Rengel Romberg, sostiene lo siguiente: “…También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que ‘debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción’, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción. De lo expuesto se sigue, que es procedente la cuestión previa a que se refieren los Ordinales (sic) 10º y 11º C.P.C., (sic) cuando la ley expresamente excluye en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción). En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso…”. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte; sexta edición. Caracas, año 1997, páginas 82 y 83) Conforme al criterio autoral antes transcrito, la prohibición de admitir una demanda debe provenir directamente de una norma legal que así expresamente lo disponga o que permite hacerlo por otras causales distintas a las invocadas libelarmente. En este sentido, conforme al artículo 2 de la Carta Magna, Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político. Entre tanto, el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, puntualiza que toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias, cuya satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. Por su parte, el artículo 136 ejúsdem, concerniente al principio de colaboración de poderes, enfatiza que el Poder Público se distribuye entre el Poder Municipal, el Poder Estadal y el Poder Nacional, mientras que este último se divide a su vez en Legislativo, Ejecutivo, Judicial, Ciudadano y Electoral, siendo que cada una de las ramas del Poder Público tiene sus funciones propias, pero los órganos a los que incumbe su ejercicio colaborarán entre sí en la realización de los fines del Estado. Pues bien, se observa de la exposición de motivos del Decreto Nº 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial Nº 39.668, de fecha 06.05.2011, que “…[e]n el escenario actual, un numeroso grupo de familias venezolanas no encuentra satisfecha una necesidad básica como lo es vivienda propia, poseen una ocupación condicionada al capricho de los propietarios o arrendadores dada la falta de regulaciones y controles efectivos, siendo que la causa de pérdida de sus hogares no se debe a la falta de pago como lo estipula la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 parágrafo A, sino al empleo de argumentos personales que esconden el objetivo de especular y de evadir los controles, pues existe una congelación de los alquileres para inmuebles construidos antes de 1.987. Se ha corroborado que para burlar dicho congelamiento los propietarios solicitan ante un Tribunal medidas de secuestro para obtener los inmuebles arrendados y así proceder a realquilarlos utilizando la práctica del traspaso a precios muy por encima del valor real del inmueble…”. Además, la exposición de motivos del mencionado Decreto-Ley, sostiene que “…se hace necesaria la pronta intervención por parte del Estado venezolano, vista la coyuntura que afronta actualmente el sector vivienda y el déficit existente, el cual seguramente se reducirá en los próximos años por la decidida actuación del Gobierno Nacional, pero que requiere, en una fase de transición, de medidas adicionales de protección de derecho humano a una vivienda digna…”. En tal sentido, el artículo 1 del Decreto Nº 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dispone que dicho texto normativo tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y “ocupantes” o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda. También, el artículo 2 ejúsdem, preceptúa que serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal, al igual que las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia. Además, el artículo 4 ibídem, prevé que a partir de la publicación del Decreto-Ley, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en dicho texto normativo, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos. Así pues, los artículos 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, disponen: “Artículo 5.- Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. “Artículo 6.- El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley”. “Artículo 7.- El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para que comparezca acompañada de abogado de su confianza a exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez (10) días hábiles ni mayor de quince (15) días hábiles, contado a partir del día siguiente al de su citación. Si dicha parte manifestare no tener abogado, o no compareciere dentro del plazo antes indicado, el funcionario actuante deberá extender la correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando debidamente a todos los interesados. Si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a éste. Si, una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá a dictar su decisión. Todas las actuaciones serán recogidas en un acta, que al efecto formarán parte integrante del expediente. La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la última audiencia fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento. La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de veinte (20) días hábiles. En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias en el curso del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto”. “Artículo 8.- Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas”. “Artículo 9.- Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo acordado. Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas. Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente”. “Artículo 10.- Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. Por su parte, los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 6.053 extraordinario, de fecha 12.11.2011, puntualizan: “Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. “Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada”. “Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10”. Conforme a las anteriores disposiciones jurídicas, previa a la interposición de una demanda judicial derivada de relaciones jurídicas de las cuales formen parte los sujetos objeto de protección indicados en dichos textos normativos, en cuyo eventual proceso pudiera resultar una decisión judicial que comporte en su práctica material la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, debe tramitarse el procedimiento establecido en los artículos 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a fin de que ésta habilite la vía judicial, en caso de que las partes en conflicto no arriben a un acuerdo que resuelva extrajudicialmente su controversia. En tal sentido, el artículo 10 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dispone que no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicho Decreto-Ley. En el caso sub júdice, la parte demandada advirtió acerca de la existencia de una prohibición legal que veda la posibilidad de admitir la demanda incoada por la parte actora, toda vez que a su decir la demandante debió agotar previamente el procedimiento previo a la demanda judicial consagrado en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con lo previsto en los artículos 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual solo aplica a los bienes inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente. Ahora bien, observa este Tribunal que la pretensión deducida por las ciudadanas Nelly Coromoto Silva Rivas, Nieves Adelaida Figuera Silva y María Gabriela Figuera Silva, en contra de la ciudadana Nubia Coromoto Páez Alfonzo, se patentiza en la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito privadamente entre las partes, en fecha 26.12.2013, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda distinguido con el alfanumérico 6-D, situado en el piso 06 del Edificio Stolsan, ubicado en la Avenida Baralt, entre las Equinas de Truco a Guanábano, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo precio fue pactado en la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,oo), en virtud del alegado incumplimiento de la demandada en perfeccionar la venta del referido inmueble en el lapso de duración convenido y su prórroga. Al respecto, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas. En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria constituye “…la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, p. 978) Así las cosas, en el escrito libelar, la parte actora enunció lo siguiente: “…Primero: Se declare Resuelto el contrato privado de opción a compra-venta suscrito por mis representadas ciudadanas Nelly Coromoto Silva Rivas, Nieves Adelaida Figuera Silva y María Gabriela Figuera Silva, supra identificadas, con la ciudadana Nubia Coromoto Páez Alfonzo, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, soltera, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-8.555.907. Segundo: Se condene en costas a la parte demandada…”. Como se observa, la parte actora pretende la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito privadamente entre las partes, en fecha 26.12.2013, sin reclamar la entrega material del bien inmueble objeto de dicho contrato, conforme se evidencia patentemente del petitorio contenido en la demanda. Por lo tanto, a juicio de este Tribunal, no resulta aplicable al presente caso la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ni tampoco el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que consagran el agotamiento de un procedimiento administrativo previo a la interposición de una demanda judicial, por cuanto la demanda de resolución de contrato a que se contrae las presentes actuaciones no persigue la desposesión material de la parte demandada del bien inmueble objeto de dicho contrato, cuya decisión judicial que eventualmente se dicte y en caso de que sea favorable a los intereses de las demandantes, en modo alguno comportará en su práctica material la pérdida de la posesión o tenencia del indicado inmueble, toda vez que no fue expresamente requerido en la demanda, sin que pueda el Juez ir más allá de lo peticionado por las partes, de tal manera que ante esta circunstancia resulta procedente desestimar la cuestión previa opuesta en fecha 10.10.2016, por cuanto la normativa legal que rige al caso en concreto no prohíbe su admisión, en virtud de los términos en que fue planteada la reclamación invocada libelarmente. Así se declara. - V - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: Primero: Se declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas en fecha 10.10.2016, por la abogada Nora Rojas Jiménez, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Nubia Coromoto Páez Alfonzo, por no haberse constatado la ocurrencia de los supuestos contemplados en los ordinales 9° y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Segundo: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en la presente incidencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 ejúsdem. Tercero: El presente fallo ha sido dictado en el término previsto en el segundo acápite del artículo 867 ibídem. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis (2.016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Exp. Nº AP31-V-2016-000099