TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE TRIBUNALES DE MUNICIPIO ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO (24º) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP31-V-2015-000461

PARTE ACTORA: JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.205.386.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANDRES RAMON MONTENEGRO LARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 77.295.
PARTE DEMANDADA: MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.086.131.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MICELIS RIOS NORIEGA y HAIDEE LORENZO DE QUINTERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 87.407 y 12.599, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA

- I -
NARRATIVA
Versa la presente demanda presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, por DESALOJO, interpuesta por el ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ contra MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, ambos plenamente identificados, la cual fue asignada al Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa distribución, siendo admitida por el mencionado Juzgado en fecha 07 de mayo de 2015, por los tramites del procedimiento oral, conforme a lo previsto en la Ley de Regulación de arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, ordenando a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.
Luego de realizar todos los trámites establecidos en la ley para la citación de la parte demandada, el Alguacil del Tribunal dejó constancia en fecha 14 de mayo de 2015, de haberse trasladado a la dirección señalada y entregar compulsa al demandado, ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, quien se negó a firma dicha compulsa.
A solicitud de parte interesada se libró boleta de notificación de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, dejando constancia el Secretario del Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 01 de julio de 2015, haber realizado dicha notificación y en consecuencia haberse cumplido con todas las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de julio de 2015, se recibió escrito de contestación de la demanda, junto a recaudos y cuestiones previas, presentado por la abogada MICELES JOSEFINA RIOS NORIEGA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 87.407, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, mediante la cual interpuso cuestiones previas, conforme al ordinal sexto (6º) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, en fecha 06 de agosto de 2015, se recibió escrito de subsanación de cuestiones previas, presentado por el abogado ANDRES MONTENEGRO, ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 02 de octubre de 2015, el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia mediante la cual se dejó constancia de haber sido subsanada la cuestión previa y se fijó oportunidad para la realización de la Audiencia Preliminar, la cual se llevó a cabo mediante acta de fecha 14 de octubre de 2015, en la cual se dejó constancia de la comparecencia de ambas partes. Y en este sentido, en fecha 15 de octubre de 2015, se fijaron los hechos controvertidos en la presente causa.
En fecha 19 de octubre de 2015, el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió escrito de recusación presentado por la abogada MICELES JOSEFINA RIOS NORIEGA, ya identificada, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, asimismo, mediante acta levantada en fecha 20 de octubre de 2015, el Juez del Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó distribuir nuevamente la presente causa en virtud de la recusación presentada por la parte demandada, correspondiéndole al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, su conocimiento, y dándole entrada al expediente mediante auto de fecha 30 de octubre de 2015.
En fecha 03 de noviembre de 2015, el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió escrito de promoción de pruebas presentado por el ciudadano ANDRES MONTENEGRO, ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, igualmente en fecha 05 de noviembre de 2015, el mencionado Juzgado recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada MICELIS RIOS, ya identificada, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada. En consecuencia, el citado tribunal por auto de fecha 06 de noviembre de 2015, apertura el lapso de cinco (5) días para promover pruebas sobre el merito de la causa conforme lo establecido en el artículo 868 d4l Código de Procedimiento Civil.
Mediante oficio Nro. 492-2015, de fecha 16 de noviembre de 2015, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, informó al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la recusación planteada por la parte demanda, fue declarada sin lugar y en consecuencia se debía remitir el expediente a su Tribunal de origen, siendo remitido el mismo mediante auto de fecha 25 de noviembre de 2015, y dándole entrada el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 09 de diciembre de 2015.
En fecha 26 de febrero de 2016, luego de que recibir el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el computo solicitado al Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, se pronunció sobre las pruebas promovidas por las partes, y posteriormente mediante auto de fecha 31 de marzo de 2016, el mencionado Juzgado fijó oportunidad para la realización de la Audiencia Oral en el presente juicio.
En fecha 22 de junio de 2016, siendo la fecha y hora fijada por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para que se llevara a cabo la Audiencia Oral en la presente causa, la misma se difirió con aprobación de ambas partes, en virtud de que el mencionado Órgano Jurisdiccional no contó con material audiovisual para grabar la misma.
Posteriormente, en fecha 13 de julio de 2016, el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió escrito de Recusación presentado por la abogada HAYDEE LORENZO DE QUINTERO, ya identificada, apoderada judicial de la parte demandada, por lo que el mencionado Juzgado mediante acta de fecha 14 de julio de 2016, ordenó la remisión a la Unidad de Recepción y Distribución de Documento para su redistribución, correspondiéndole conocer a este Juzgado y dándole entrada a la causa en fecha 20 de julio de 2016, ordenando la notificación de las partes a los fines de que transcurriera el lapso previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.-
Luego de ser notificadas las partes, mediante auto de fecha 29 de septiembre de 2016, se fijó oportunidad para llevar a cabo la Audiencia Oral en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue diferida por asuntos preferentes del Tribunal mediante auto de fecha 24 de octubre de 2016.
En fecha 25 de octubre de 2016, el Tribual dejó constancia de la remoción de dos facturas, presentadas como recaudos y medios de pruebas por la parte demandada, ordenando como consecuencia de ello el resguardo del expediente en la caja fuerte del Archivo, así como el préstamo del expediente a las partes bajo la supervisión de un funcionario del alguacilazgo.
En fecha 31 de octubre de 2016, se llevó a cabo la audiencia de juicio, contando con las presencia de ambas partes, en la cual luego de ser oída la exposición de las partes, en cuanto a los hechos y el derecho por ellos alegados, el Tribunal luego de hacer uso del tiempo de ley respectivo, dictó el dispositivo del fallo, declarando con lugar la demanda, con una sucinta motivación del los fundamentos de derecho, dejando constancia de publicar el extenso del fallo en la oportunidad legal correspondiente.
Ahora bien, siendo la oportunidad legal para dictar el extenso de la sentencia en la presente causa el Tribunal pasa a hacerlo de la siguiente manera.

- II -
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre su representado y el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, autenticado en fecha 16 de abril de 2010 por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue inserto bajo el Nro. 14, Tomo 28 de los libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, por un Local comercial situado en la Calle Sur 6 de la Parroquia San Agustín del Norte, entre las Esquinas de Córdova y Arismedi, distinguido con el Nro. 67, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que el mencionado contrato de arrendamiento se estableció con un canon de arrendamiento mensual de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), pagaderos en los cinco primeros días de cada mes, y que el termino de duración del contrato era de dos (2) años fijos, pudiendo ser prorrogado por el mismo lapso de tiempo a menos que una de las partes comunicara a la otra con sesenta días de antelación y por escrito su voluntad de no prorrogarlo, comenzando a regir el mismo a partir del 03 de marzo de 2010, hasta el 30 de marzo de 2012.
Asimismo señala que se estableció que el arrendatario convino que si en expiración del termino del contrato no entregare el inmueble arrendado a el arrendador, totalmente desocupado de bienes, personas y cosas y en perfecto buen estado en que lo recibió pagaría por concepto de daños y perjuicios la cantidad de SETENTA BOLÍVARES (Bs. 70,00), por cada día que transcurra a partir del vencimiento del contrato así como todos los gastos judiciales o extrajudiciales que cause su incumplimiento incluyendo honorarios de abogados.
Así las cosas, señala que su representado en fecha 20-01-2012, notificó personalmente mediante carta privada dirigida al arrendatario quien la recibió y la negó a firmar, y vista la renuencia del arrendatario de firmar la carta, en fechas 24 y 25 de enero de 2012, el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, quedó notificado de la no prorroga del contrato de arrendamiento, siendo notificado mediante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Igualmente en fecha 02 de mayo de 2012 el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a petición de su representado, notificó personalmente al demandado que en virtud de encontrarse vencido el contrato de arrendamiento estaba disfrutando de la prorroga legal de un año (01) la cual comenzaría a transcurrir desde el 30 de marzo de 2012 hasta el 30 de marzo de 2013 y que la entrega real y efectiva del local se llevaría a cabo el 31 de marzo de 2013.
Que posteriormente de haber cumplido su representado con las respectivas notificaciones se enteró el mismo que estaba demandado por ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por Acción Mero Declarativa de Duración de Relación Arrendaticia, intentada por el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, la cual fue admitida en fecha 14 de agosto de 2012, según expediente Nro. AP31-V-2012-001408, de la nomenclatura interna de ese Juzgado, demanda en la cual convinieron en que al demandado le correspondería una prorroga legal para desocupar el inmueble de tres (03) años y que la fecha de entrega del local que ocupa se produciría el 16 de abril de 2015, completamente desocupado de bienes y personas, siendo homologado el mencionado acuerdo mediante auto de fecha 18 de julio de 2013, dictado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial.
Que muchas han sido las diligencias que han resultado inútiles para lograr la entrega amigable del inmueble pero el demandado se ha negado rotundamente a la entrega del inmueble pese a las múltiples gestiones de carácter extrajudicial y judicial que han realizado para tal fin.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En el momento de dar contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho todas y cada una de sus partes la presente demanda, por que según señala no es cierto lo narrado pro la parte demandante.
Asimismo, alegó a favor de su representado la tacita reconducción habida cuenta, que sea cual fuera la fecha que se quiera tomar como indicio del vencimiento de contrato a su representado se le ha dejado después del las presuntas notificaciones en el disfrute, uso y goce pacifico de la cosa, y el arrendador siguió recibiendo tales pagos de una manera periódica, como cánones de arrendamiento.

- III -
DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1) Copia certificada de Poder otorgado por el ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ al abogado ANDRES RAMON MONTENEGRO LARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 77.295, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de junio de 2013, quedando anotado bajo el Nro- 15, Tomo 421 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cursante a los folios 9 al 11. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación judicial que ejercen los abogados en el presente juicio; y así se declara.
2) Original de Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado en fecha 16 de abril de 2010, por ante la Notaría Publica Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nro. 14, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevadas por esa Notaría, cursante a los folios 13 al 15. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni objeto de tacha por parte de la demandada, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado la relación arrendaticia existente entre las partes. Y así se decide.
3) Copia simple de documento de propiedad del inmueble en el cual se encuentra ubicado el local comercial, situado en la Calle Sur 6 de la Parroquia San Agustín del Norte, entre las Esquinas de Córdova y Arismedi, distinguido con el Nro. 67, Municipio Libertador del Distrito Capital, Protocolizado ante el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de octubre de 2009, inscrito bajo el Nro. 2008.436, Asiento Registral 2 del Inmueble Matriculado con el Nro. 215.1.1.5.75 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, cursante a los folios 16 al 18. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni objeto de tacha por parte de la demandada, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado la propiedad que tiene la parte actora sobre el local objeto del litigio. Y así se decide.
4) Copia simple de carta dirigida al ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, firmada por el ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, mediante la cual notifica de la intención de no prorrogar el contrato, cursante al folio 19. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue desconocido por parte de la demandada, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1371 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la notificación realizada a los fines de informar el término de la relación arrendaticia. Y así se decide.
5) Copia certificada de Notificación de No Prorroga de Contrato de Arrendamiento, llevada por la Notaría Pública Décimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 24 y 25 de enero de 2012, dirigida al ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, ya identificado, en la cual se dejó constancia que el mencionado ciudadano se negó a recibir dicha notificación, cursante a los folios 20 al 27. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni objeto de tacha por parte de la demandada, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la notificación realizada a los fines de informar el término de la relación arrendaticia Y así se decide.
6) Original de solicitud de Notificación Judicial llevada a cabo por ante el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada bajo el Nro. AP31-S-2012-003761, en la cual se dejó constancia que el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, ya identificado, se negó a firmar la misma, cursante a los folios 28 al 50. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni objeto de tacha por parte de la demandada, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la notificación realizada al demandado en la cual el arrendador le informó que al encontrarse vencido el contrato de arrendamiento, se encontraba disfrutando de la prorroga legal de un año contado a partir del 30 de marzo de 2012, hasta el 30 de marzo del 2013 Y así se decide.
7) Copias simple de actuaciones llevadas a cabo por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado bajo el Nro. AP31-V-2012-001408, de la nomenclatura interna de ese Juzgado, contentivo del Juicio que por ACCIÓN MERO DECLARATIVA DE DURACIÓN DE RELACIÓN ARRENDATICIA siguió el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO contra el ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, cursante a los folios 52 al 66. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni objeto de tacha por parte de la demandada, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado el convenimiento que quedo debidamente homologado por dicho Juzgado, celebrado entre las partes. Y así se decide.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1) Copia certificada de Poder otorgado por el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO a las abogadas MICELIS RIOS NORIEGA y HAIDEE LORENZO DE QUINTERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 87.407 y 12.599, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de ju1io de 2015, quedando anotado bajo el Nro- 57, Tomo 94, folios 182 al 184, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cursante a los folios 97 al 99 del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandante, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación judicial que ejercen las citadas abogadas en el presente juicio; y así se declara.
2) Cuarenta y ocho (48) recibos de pagos correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre. noviembre y diciembre del año 2011; enero, febrero, marzo (repetido), abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014; y, enero, febrero y marzo del año 2015; todos firmados como recibidos por el arrendador, todos por un monto de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), y señalando como concepto los referidos recibos el pago de canon de arrendamiento del local comercial objeto de la demanda. Cursantes a los folios 100 al 119. En cuanto a la valoración de los recibos consignados por la parte demandada, este sentenciador deja constancia que si bien existe en autos una situación irregular, dado el desprendimiento de dos recibos de pagos consignados por el accionado, los cual se evidenció de auto de fecha 25 de octubre de 2016, los mismos se tienen como presentados, en vista que fueron debidamente admitidos en su oportunidad, formando parte integrante de la relación arrendaticia que se desprende del conjunto de recibos de su misma naturaleza presentadas por la representación judicial del demandado en este proceso. Al respecto, quien aquí decide observa que los citados instrumentos no fueron impugnados ni objeto de tacha por parte del actor o su apoderado judicial, por lo cual se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado el pago realizado por la parte demandada al actor por concepto de canon de arrendamiento, así como la aceptación del arrendador al pago de cánones de arrendamiento hecho por su arrendatario, desde el mes de febrero del año 2011 hasta el mes de marzo del año 2015. Y así se decide.
3) Un recibo (1) recibo de pago correspondiente al mes de abril del año 2015; por un monto de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), y señalando como concepto los referidos recibos el pago de canon de arrendamiento del local comercial objeto de la demanda, el cual no posee firma de la persona que emite dicho recibo, cursante al folio 120. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no se encuentra firmado por ninguna de las partes, motivo por el cual desecha el mencionado documento de conformidad con lo establecido en el artículo 1368 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
4) Copia simple de comprobante de ingreso de consignaciones realizadas por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en el expediente Nro. 2015-0124, correspondiente al pago de cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2015. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni objeto de tacha por parte de la demandada, por lo cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado el pago realizado por la parte demandada al actor por concepto de canon de arrendamiento del local objeto de la demanda, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondiente a los meses de abril. mayo, junio y julio del año 2015. Y así se decide.
5) Prueba de Informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas admitida por auto de fecha 26 de febrero de 2016. Al respecto, quien aquí decide observa que no consta en autos las resultas de la mencionada prueba, motivo por el cual este Juzgador no tiene elementos para emitir opinión acerca de su valoración. Y así se decide.

- IV -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir el extenso del fallo, conforme a la tramitación del procedimiento oral, apegado al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgador de seguidas a hacer las consideraciones de mérito apreciadas en la presente causa, con base a las actas que conforman el expediente; el escrito libelar y la contestación a la demanda.
Así las cosas, resulta necesario delimitar los puntos sobre los cuales ha quedado trabada la litis, pues ello, es determinar el thema decidendum y fijar los límites de la controversia, es decir, el cual viene claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, las pruebas y el valor de éstas.
A tal efecto, este Juzgador antes de pronunciarse al fondo de la demanda, pasa a reproducir el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone que:
“Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Por otro lado, establece el artículo 506, íbidem que:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:

“(…) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

“(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (...)”.

La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Así pues, quien aquí sentencia, apreció y valoró todas las pruebas aportadas al proceso, en acatamiento al mandato contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 509 íbidem, el cual prevé que:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer el límite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o en máximas de experiencia. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o los otorgantes teniendo en mira las exigencias de la ley de la verdad y de la buena fe.”

Ahora bien, en el presente juicio la parte actora pretende el desalojo del Local Comercial ubicado en la Calle Sur 6 de la Parroquia San Agustín del Norte, entre las Esquinas de Córdova y Arismedi, distinguido con el Nro. 67, Municipio Libertador del Distrito Capital, por lo que respecta a la obligación de restituir el bien arrendado en virtud del termino del contrato y de su prorroga legal. En ese sentido sostiene que la relación arrendaticia en cuanto a su temporalidad es de naturaleza determinada pues se pactó primeramente una duración de dos (02) años fijos a partir del 30 de marzo de 2010, y que la misma notificó al demandado su intención de terminar con la relación arrendaticia, para posteriormente llegar a un acuerdo mediante un convenimiento judicial, de fecha 17 de julio de 2013, en el juicio que por acción mero declarativa, intentara el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, contra el ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, en el expediente Nro. AP31-V-2012-001408, cursante ante el Tribunal Primero de Municipio de esta circunscripción Judicial, y debidamente homologado en fecha 18 del mismo mes y año, por lo que en su petitorio demandó el cumplimento de dicho convenimiento.
Siendo así conforme a lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, la parte actora tenía la carga de demostrar la existencia de la relación arrendaticia y que la misma se encontraba sometida a un término de extinción el cual se había cumplido.
Así los fines de demostrar sus alegatos la representación judicial de la parte actora trajo entre otras cosas a los autos contrato de arrendamiento suscrito por las partes y debidamente firmados por las mismas, el cual no fue desconocido por la parte contraria, igualmente consignó la notificación realizada por la Notaría Pública Décimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de enero de 2012, así como la notificación judicial realizada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas en fecha 02 de mayo de 2012 y copia simple del convenimiento judicial y su auto de Homologación, realizado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de julio de 2013, en la cual la parte demandada en ese proceso aceptó todas y cada una de las pretensiones de la parte actora plasmadas en ese juicio.
Por su parte, el accionado, en la contestación negó y contradijo la demanda, y señaló que en el presente caso ha operado la tacita reconducción, encontrándose entonces en la situación de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y consignó a los fines de probar lo alegado recibos de pago firmados como recibidos hasta el mes de marzo de 2015, por concepto de cánones de arrendamiento, y comprobantes de consignaciones realizados por el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, por ante la Oficina de Control de consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). En este punto el Tribunal hace un paréntesis, con el objeto de dejar constancia, que si bien existe en autos una situación irregular, dado la desprendimiento de dos recibos de pagos consignados por la parte demandada, los cual se evidenció de auto de fecha 25 de octubre de 2016, los mismo se tienen como presentados, en vista que fueron debidamente admitidos en su oportunidad, formando parte integrante de la relación arrendaticia que se desprende del conjunto de recibos de su misma naturaleza presentadas por el accionado.
En este sentido del análisis de los medios de pruebas se evidencia que no hubo contradicción en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes, motivo por el cual se tiene como un hecho convenido y no controvertido entre ellos.
Por su parte el accionante demostró la existencia de un contrato de arrendamiento el cual culminaba en fecha 30 de marzo de 2012, y de una notificación notariada con el objeto de manifestar su intención al arrendatario de no prorrogar el contrato, de fecha 24 de enero de 2012 y por ultimo probó la existencia de un convenimiento judicial, en el cual se desprende que la parte demandante en este proceso, aceptó en su condición de demandado, todas y cada una de las pretensiones del aquí accionado, quien fungió como actor en ese procedimiento de acción mero declarativa de duración de relación arrendaticia, sustanciado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, evidenciándose igualmente la obligación del arrendatario de hacer entrega del inmueble para el día 16 de abril de 2015, todo ello demostrado mediante instrumentos a los cuales se les otorgo pleno valor probatorio.
Por su lado la parte demandada, se excepciono alegando la existencia de haber operado la tacita reconducción, para lo cual consignó recibos de pagos y consignaciones arrendaticias, de donde se demostró el pago realizado por la parte demandada al actor por concepto de canon de arrendamiento, así como la aceptación del arrendador al pago de dichos cánones de arrendamiento hecho por su arrendatario, desde el mes de febrero del año 2011 hasta el mes de marzo del año 2015. Igualmente demostró el pago realizado por la parte demandada al actor por concepto de canon de arrendamiento del local objeto de la demanda, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondiente a los meses de abril. mayo, junio y julio del año 2015, todo mediante instrumentos que fueron plenamente valorados en capítulos anteriores.
Ahora bien, aprecia el Tribunal que ciertamente luego de haberse vencido el contrato de arrendamiento en fecha 30 de marzo de 2012, el arrendador siguió recibiendo de forma consentida los cánones de arrendamiento, a pesar de haber notificado el arrendador de que se encontraba en curso la prorroga legal, sin embargo, también se observa que media entre las partes un convenimento judicial, el cual al haber sido debidamente homologado por el Tribunal que tramitó dicho juicio, tal acuerdo adquirió fuerza de cosa juzgada en autoridad de sentencia pasada, tal y como lo menciona la ley (artículo 263 del Código de Procedimiento Civil), aun mas cuando el mismo, según se aprecia de autos, no fue objeto de recurso alguno, por lo que se entiende que dicha homologación se encuentra definitivamente firme, y con fuerza de cosa juzgada.
Considera este Tribunal relevante en este proceso, definir el concepto de convenimiento y sus efectos juridicos, y en este sentido el maestro Ricardo Enrique La Roche, define el convenimiento como:

“la manifestación de voluntad en fuerza de la cual una obligación jurídica cuya existencia es incierta y controvertida, se declara existente en todo por el sujeto a quien le corresponde cumplirla”

Igualmente el autor Emilio Calvo Bacca, lo define como:

“El convenimiento es lo que se podría llamar metafóricamente la otra cara de la moneda, mientras que el desistimiento es por voluntad del demandante, el convenimiento es por voluntad del accionado. El demandado reconoce expresamente la procedencia de la acción intentada en su contra. Es un acto de disposición de los derechos litigiosos materia del juicio, por lo que únicamente pueden realizarlo con eficacia jurídica, quienes están facultados para poder disponer de ellos, implica una confesión de los hechos en que se funda la demanda, pero es algo mas que una confesión, porque ésta solo concierne a los hechos, y aquella abarca los fundamentos de derechos invocados por el demandante.”

Así las cosas, se aprecia que el convenimiento presentado por el actor al inicio de la demanda, con el cual pretende según el escrito libelar, sea cumplida por cu contraparte, demandando el desalojo del local comercial objeto de la demanda, basado en el deber que tiene el arrendatario de cumplir el citado acuerdo y entregar el bien inmueble, todo conforme al contenido de dicho convenimiento, resulta procedente en derecho, debiendo la parte demandada, excepcionarse para justificar su no cumplimiento.
En este sentido, la parte demandada, no demostró motivo legal alguno que justificara el incumplimiento del convenimiento judicial, de fecha 17 de julio de 2013, en el juicio que por acción mero declarativa, intentara el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, contra el ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, en el expediente Nro. AP31-V-2012-001408, cursante ante el Tribunal Primero de Municipio de esta circunscripción Judicial, debidamente homologado en fecha 18 de julio de 2013, en consecuencia, debió ésta honrar el convenimiento antes mencionado, haciendo entrega del local arrendado objeto del juicio para el dia 16 de abril de 2015.
No obstante, no puede pasar por alto este Tribunal la defensa expuesta por la parte demandada en relación a la tacita reconducción que manifiesta ha operado en la relación arrendaticia que la une con la parte actora, y como reiteradamente ha sostenido en casos similares quien suscribe, en la hipótesis de vencer el tiempo de la vigencia del contrato y la prorroga legal, puede ocurrir la tacita reconducción conforme al artículo 1600 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:

“ARTICULO 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

El autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra Temporalidad Arrendaticia, 134 señala:

“…la tácita reconducción consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de su duración determinada.”

De igual manera, el mencionado autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, señala entre las características de la tácita reconducción lo siguiente:

“… La conversión del contrato vencido en otro tiempo indefinido. Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la reconducción (que por lo general se entiende como prorrogar, según la Academia de la Lengua), la traducimos por reformar o modificar el tiempo previsto como de duración del contrato, que de determinado pasa a ser indeterminado….”

Ahora bien, la tacita reconducción es la consecuencia de la voluntad presunta de las partes de querer mantener la relación arrendaticia, en efecto este instituto supone que el arrendatario quede en la posesión del inmueble y que el arrendador no haga oposición a la misma y que ambas partes continúen ejecutando normalmente el contrato, así la jurisprudencia ha señalado como signo inequívoco de la tacita reconducción el que el arrendador reciba los pagos de las pensiones de arrendamiento vencidas con posterioridad a la finalización de la prorroga legal.
En este orden de ideas, el artículo 1601 del Código Civil establece excepción a la posibilidad de que se verifique la tacita reconducción al disponer: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tacita reconducción.”
Del examen de las actas que conforman el presente expediente, así como a los alegatos planteados por las partes, este Tribunal considera que en el caso de narras, si bien es cierto que la parte actora, siguió recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento una vez finalizado el contrato, no es menos cierto, que posterior al acuerdo judicial que llegaron las partes, el cual fue debidamente homologado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de julio de 2013, donde se estableció como fecha de entrega del local arrendado, el día 16 de abril de 2015, la parte actora no recibió mas dinero por concepto de pago de canon de arrendamiento de parte del demandado, pudiendo entenderse que no existe un consentimiento tácito de continuar con el contrato a tiempo indeterminado, evidenciándose ello de la continuidad de los recibos presentados por la parte demandada, del cual se desprende que el arrendador, aquí demandante, firmó los recibos de recepción de cánones de arrendamientos hasta el mes de marzo del año 2015, puesto que posterior a ello, el arrendatario, aquí demandado, comenzó a consignar dichos cánones de arrendamientos ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, desde el mes de abril del año 2015, ratificando por el contrario el arrendador su intención de dar por terminada la relación locativa aquí revisada, con la interposición de la presente demanda, la cual fue presentada en fecha 05 de mayo de 2015.
En estas circunstancias, debe considerarse que una de las características de la Tacita Reconducción, es que ocurra por el consentimiento tácito del arrendador, siendo evidente en el presente caso, que la parte actora si bien continuó recibiendo el dinero de los cánones de arrendamiento hasta la fecha señalada en el convenimiento homologado para la entrega del local, 16 de abril de 2015, bien vale destacar, que dicha forma de autocomposición procesal estableció fecha cierta para la culminación de la relación arrendaticia existente entre las partes, no pudiendo entenderse que esta indeterminada la relación locativa. De igual forma, tampoco consta en el expediente que el actor retirara el pago realizado por el demandado por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), es por lo que considera quien aquí decide, que en el caso “subjudice” no operó la tacita reconducción, por cuanto se comprobó en el juicio que la relación arrendaticia culminó el 15 de abril de 2015, y el actor no recibió mas pagos posteriores a esa fecha, motivo por el cual estando claro el hecho de no haber operado la tácita reconducción lo procedente en derecho y en justicia es declarar CON LUGAR la presente demanda, siendo igualmente procedente el cobro de la cantidad reclamada por daños y perjuicios, solicitada en el libelo de demanda y prevista en la cláusula décima del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y así debe declararse en el dispositivo del fallo.

- V -
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO (24º) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO, incoara el ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, contra el ciudadano MARCIAL ANTONINO FREYTES AMARO, todos plenamente identificados en el texto del presente fallo. Así se decide.
SEGUNDO: Se ordena la entrega del local Comercial ubicado en la Calle Sur 6 de la Parroquia San Agustín del Norte, entre las Esquinas de Córdova y Arismedi, distinguido con el Nro. 67, Municipio Libertador del Distrito Capital, a la parte demandante, ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, libre de bienes y personas. Así se decide.
TERCERO: Se ordena el pago por concepto de daños y perjuicios, de la cantidad de SETENTA BOLÍVARES (Bs. 70,00), por cada día que transcurra a partir del 15 de abril de 2015, exclusive, fecha en la que debió entregarse el inmueble de acuerdo al convenimiento debidamente homologado, hasta el día en que quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
REGISTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los quince (15) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016). 206 Años de la Independencia y 157 Años de la Federación.
EL JUEZ,

Abg. AILANGER FIGUEROA CORDOVA.
LA SECRETARIA,

Abg. JERIMY UZCATEGUI.

En esta misma fecha, 15 de noviembre de 2016, siendo las 10:11 am., se registró y publicó la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. JERIMY UZCATEGUI.

AFC/JU/Yimmy.-
ASUNTO: AP31-V-2015-000461