TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO VIGESIMO NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 14 de Noviembre de 2016
206° y 157°
Asunto: AP31-V-2016-000419
PARTE DEMANDANTE: ZIZELDA MARIA SILVA DE ALESSI, GINELDA SILVA MARQUES y MARILYN SILVA MARQUES, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.789.768, V-10.512.798 y V-11.311.774, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GRAN CAFÉ GOLDEN GATE, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 05 de septiembre de 1973, bajo el Nº 12, Tomo 116-A, y posteriormente registrada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 01 de octubre de 2007, bajo el Nº 2, Tomo 152-A-Pro, expediente Nº 37431.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, CARLOS CALANCHE BOGADO, IRENE VICTORIA MORILLO LÓPEZ y DANIEL CAETANO ALEMPARTE, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.982, 40.518, 105.148, 115.784 y 224.821, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALEJANDRO LARES DÍAZ, EDMUNDO MARTÍNEZ RIVERO y ANÍBAL LAIRET, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.680, 17.912 y 19.882, respectivamente.
MOTIVO: Cuestión Previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la supuesta falta de competencia de este Tribunal en razón a la materia.
CAPÍTULO I
ANTECEDENTES
Se inicia la actual pretensión mediante libelo presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, previo sorteo respectivo de causa correspondiéndole conocer a este juzgado la demanda de desalojo en fecha 10 de mayo de 2016 y recibido por ante este juzgado en fecha 16 de mayo de 2016.
En fecha 23 de mayo de 2016, este tribunal admitió la presente demanda y ordenó emplazar a la parte demandada, para que compareciera ante este Juzgado (folios 31 y vto.).
El 20 de junio de 2016, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación de la parte demandada, y en la misma fecha consigno los emolumentos para la práctica de dicha citación (folio 32).
Por auto de fecha 27 de junio de 2016, se acordó librar la compulsa de citación a la parte demandada (folio 33).
En fecha 07 de octubre de 2016, compareció el alguacil del Tribunal, quien mediante diligencia procedió a dejar constancia que cumplió con las gestiones referentes a la citación, y notificó al ciudadano ARTEMIO ANTONIO DA SILVA NUÑEZ, quien recibió la compulsa y firmó el recibo en señal de recibido (folio 34).
El 09 de noviembre de 2016, comparecieron los abogados ALEJANDRO LARES DIAZ, EDMUNDO MARTÍNEZ RIVERO y ANÍBAL LAIRET, en sus caracteres de apoderados judiciales de la parte demandada, quienes mediante escrito dieron contestación a la demanda, y opusieron las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (folio 55 al 59).

CAPÍTULO II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Este Tribunal para decidir la presente incidencia hace las siguientes consideraciones:
A los fines indicados, este Juzgado debe analizar lo dispuesto en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que textualmente señala:
“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
1° La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia. (...)
Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada promovió la aludida cuestión previa, fundamentándose en la supuesta incompetencia que tiene este Juzgado para conocer del presente juicio de desalojo, en virtud de que para que proceda la presente acción judicial, es de obligatorio cumplimiento el antejuicio de merito o agotamiento de la vía administrativa, y se desprende de autos que no consta la resolución administrativa previa a la demanda.
En efecto, la parte demandada, alegó que este juzgador es incompetente por la materia, y a su vez por su jurisdicción, por cuanto en este caso debe agotarse la vía administrativa de conformidad con lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo competente para ejercer la rectoría en la aplicación del referido decreto Ley, el Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio, con asistencia de la Superintendencia de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE).
Al respecto, este Juzgado considera necesario hacer las siguientes consideraciones:
En primer lugar, es de observarse que la demanda propuesta se contrae a una acción por desalojo, siendo que ambas partes constituyen sujetos de derecho privado. Estos son los elementos que caracterizan una acción civil.
Igualmente, los artículos 40 y 41 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establecen lo siguiente:
“…Artículo 40: Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Artículo 41: En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
a. El cobro por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento;
b. El arrendamiento de inmuebles con condiciones físicas inadecuadas;
c. El subarrendamiento, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo;
d. Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado en este Decreto Ley;
e. Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera;
f. El cobro por activos intangibles tale como relaciones, reputación y otros factores similares;
g. El ajuste al canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, salvo por lo previsto en el propio contrato y en el presente Decreto Ley;
h. El cobro de multas por parte del arrendador por la no apertura del local comercial, por incumplimiento en el horario de apertura y/o cierre, por incumplimiento de imposiciones por el arreglo de fachadas y vitrinas y demás normas de convivencia; salvo que estas hayan sido establecidas de común acuerdo en las normas o reglamento de condominio por parte del Comité Paritario de Administración del Condominio;
i. El cobro por parte del arrendador de cualquier otras penalidades, regalías o comisiones parafiscales, salvo por lo previsto en el contrato y en el presente Decreto Ley;
j. El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con motivo de la relación arrendaticia;
k. La resolución unilateral del contrato de arrendamiento;
l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa;
m. La administración del contrato de arrendamiento por parte de empresas extranjeras no radicadas en el país.
De los artículos señalados anteriormente, se desprenden las causales para ejercer la demanda de desalojo, e igualmente se establece que esta prohibido aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin haberse agotado la vía administrativa, es decir, que sólo en este supuesto es necesario aplicar la instancia administrativa, siendo que no es el caso que nos ocupa, ya que la parte accionante, no ha solicitado medidas cautelares en el presente juicio.
Asimismo quien aquí suscribe precisa que los hechos narrados no se relaciona con lo previsto en la Norma que hace valer la parte demandada, por cuanto la misma, corresponde previamente a los contratos a suscribir, es decir que todavía no haya comenzado una relación arrendaticia, caso que no es el de auto, igualmente se observa que la de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece que las partes “podrá” solicitar, que significa que es potestativo de alguna de las partes solicitar la intervención de la órgano administrativo respectivo, no es una obligación, ni mucho menos un requisito Sine Qua Nom, para interponer la presente demanda, por consiguiente se concluye que en el presente caso especifico desde su inicio corresponde su conocimiento a los Tribunales respectivo (Poder Judicial), por cuanto no existe una norma legal expresa en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, que impida tal conocimiento, al menos de que se trate de una medida cautelar. este Tribunal por consiguiente desecha la cuestión previa formulada por la parte demandada, referente a la incompetencia por la materia. Así se decide.
CAPÍTULO III
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa promovida en el ordinal 1° del artículo 346 Código de Procedimiento Civil, por la parte demandada.
SEGUNDO: En concordancia con lo declarado en el particular anterior se ordena reanudar la presente causa tal y como lo establece el artículo 358 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: No se condena en costas a la parte demandada por la naturaleza de la presente sentencia.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
QUINTO: Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el catorce (14) de noviembre del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

LUIS ALEJANDRO VARGAS
EL SECRETARIO TEMPORAL

JOUBERTH PÉREZ

En esta misma fecha siendo la 03:15 p.m., se publicó y registró la presente decisión.
EL SECRETARIO TEMPORAL

JOUBERTH PÉREZ