TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 19 de octubre de 2016
206º y 157º

ASUNTO: AP11-V-2016-001377

De las Partes de Autos

Parte Demandante: Ciudadano FRANCISCO JAVIER SORDO RODRIGO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V- 6.123.320.
Apoderados judiciales de la Parte Demandante: Ciudadanos HECTOR FERNANDEZ VASQUEZ y ANDRES VELASQUEZ CASALLAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 76.956 y 140.058, respectivamente.
Parte Demandada: sociedad mercantil GAZPROM LATIN AMERICA B.V., Sucursal Venezuela, inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de abril de 2008, bajo el Nº 63, Tomo 40-A-Cto.
Apoderados de la Parte Demandada: No tienen apoderado constituido en autos.
Motivo: Resolución de contrato.

De la Síntesis de los Hechos

Por recibido en fecha 11 de Octubre de 2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, libelo de demanda contentivo de la pretensión por Resolución de contrato incoada por el ciudadano FRANCISCO JAVIER SORDO RODRIGO, a través de sus apoderados judiciales ciudadanos HECTOR FERNANDEZ VASQUEZ y ANDRES VELASQUEZ CASALLAS.
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa, previa distribución, a este Juzgado, a los efectos de emitir pronunciamiento sobre su admisión o no, éste Director del proceso observa:
Del contenido del escrito libelar se evidencia que el ciudadano FRANCISCO SORDO RODRIGO anteriormente mencionado, celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil GAZPROM LATIN AMERICA B.V. sucursal Venezuela, en fecha 1 de mayo de 2013, sobre un apartamento residencial tipo Pent-House, que conforma parte del edificio “MAMAGRANDE”, ubicado en la avenida El Bosque frente al callejón Pedroza de la Urbanización La Florida, ciudad de Caracas, tiene un área aproximada de CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (435 M2), de los cuales DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (250M) son de terraza y CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (55M) de jardines. Sus linderos son: NORTE: con fachada Norte del Edificio; SUR: con la fachada sur y oeste del edificio; ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con fachada oeste del edificio, cuenta con cuatros (04) puestos de estacionamiento distinguidos con los números 1, 3, 11 y 12 y con dos maleteros identificados con los números 1 y 2, por un año contados a partir del día 01 de mayo de 2013 hasta el 30 de abril de 2014. Sin embargo se estipulo en el contrato la posibilidad de su prorroga convencional, siempre que las partes lo acordaran por escrito, con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la expiración del termino de duración inicial del contrato, el suscrito contrato de arrendamiento se prorrogo por un año, contados a partir del 1 de mayo de 2014 hasta el 30 de abril de 2015, y por el segundo de estos acuerdos complementarios, el contrato de arrendamiento se volvió a prorrogar por otro año mas, contado a partir del 1 de mayo de 2015 hasta el 30 de abril de 2016, y la sociedad mercantil GAZPROM LATIN AMERICA B.V, no cancelo las pensiones insolutas ni ha efectuado aun la entrega de EL INMUEBLE al ciudadano FRANCISCO JAVIER SORDO RODRIGO, cuando el tiempo de duración de entrega del inmueble ya venció el día 30 de abril de 2016, y en fecha 14 de diciembre de 2015, la sociedad hoy demandada le dirigió una comunicación al actor, en la cual manifestaba su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento e indicándole que el mismo finalizaría el día 14 de febrero de 2016, por lo que hasta la presente fecha no se ha hecho entrega del inmueble, también el incumplimiento de la obligación de pagar las pensiones de alquiler, sino también en el incumplimiento de lo acordado en las cláusulas sexta y décima quinta del contrato de arrendamiento las cuales son:
“CLASULA SEXTA: las partes de mutuo acuerdo fijaran un día para llevara cabo la devolución formal de “EL INMUEBLE” dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la terminación del presente Contrato y en este mismo dia “ EL ARRENDADOR” constatara el estado y funcionamiento de todas las instalaciones y servicios existentes, y en caso de falla deberá notificarlo por escrito a “ LA ARRENDATARIA” dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la devolución de “EL INMUEBLE” corriendo por cuenta de esta ultima las reparaciones a que hubiera lugar, a fin de restituir “EL INMUEBLE” a las mismas condiciones en las cuales se recibió, quedando exceptuadas fallas y/o defectos originados por el desgaste natural debido al uso normal de “EL INMUEBLE” y aquellos muebles identificados en el anexo “A” de este contrato que se encontraren deteriorados o hubieren perecido como consecuencia del desgaste natural debido al uso normal de los mismo.”
“CLASULA DECIMA QUINTA: en la oportunidad de proceder a la desocupación de “EL INMUEBLE”, LA ARRENDATARIA” se obliga: 1) a pagar los correspondientes cánones de arrendamiento hasta el día efectivo de la entrega de “EL INMUEBLE” libre de basuras y desperdicios, con todas sus instalaciones en perfecto estado de conservación y funcionamiento, tal como declara haberlas recibido por este mismo contrato, excepto por lo que respecta a aquellas fallas y/o defectos originados por el desgaste natural debido al uso normal de “EL INMUEBLE” y aquellos muebles a que se refiere el anexo “A” del presente contrato que se encontraren deteriorados o hubieren perecido como consecuencia del desgaste debido al uso natural de los mismos; 3) A hacer entrega de todas las llaves de “EL INMUEBLE”; 4) A mostrar a “EL ARRENDADOR” todos los comprobantes, recibidos y documentos que demuestren el pago de los servicios de luz, agua, teléfono, aseo urbano, gas y cualquiera otros, hasta el día de entrega de “EL INMUEBLE”; y 5) En general, a cumplir con todas y cada una de las estipulaciones del presente contrato, relativas a la forma en que “EL INMUEBLE” debe ser entregado a “EL ARRENDADOR”.
Al respecto considera oportuno éste Juzgador citar el contenido de los Artículos 94, 96 y 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la forma siguiente:

“Artículo 94.- Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Subrayado de este Juzgado)
“Artículo 96.- Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…” (Énfasis añadido)
“Artículo 98.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil...” (Resaltado de este Juzgado)

Estas normas, conforme a lo establecido en el Artículo 6 de la Ley previamente citada, son de obligatorio cumplimiento por ser de orden público, tal como lo expresa textualmente en la forma siguiente:

“…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República. A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley…”

De igual manera señala el Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de Mayo de 2011, bajo el Nº 39.668, en sus Artículos 5 y 10, lo siguiente:

”Artículo 5.- Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Habitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”
“Artículo 10.- Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer vales sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes...” (Subrayado de este Despacho)

Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, que el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del Artículo 10 transcrito ut retro, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurada una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo y una vez verificado este se hace optativo acudir a la vía jurisdiccional.
Como corolario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el Artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias, también es cierto que dicha Ley Especial se encuentra enmarcada dentro de la Política Nacional de Vivienda y Hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda y siendo que el arrendatario es quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna y el que posee para intentar el Retracto Legal, dicho Artículo 94 ibidem, también se encuentra dirigido al arrendatario, al mencionar dichas acciones en la Ley, en concordancia con el Artículo 96 de dicho cuerpo normativo. Así se Decide.
Aunado a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación, que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, deberán intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el Artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el Artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la Jurisdicción Ordinaria Civil.
En tal sentido y como lo dispone la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los arrendatarios también deben agotar el procedimiento administrativo previsto en el Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, previo a cualquier demanda vinculada con la relación arrendaticia.
Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, como así lo dejó sentado en Sentencia Nº 776 de fecha 18 de Mayo de 2001, emanada de la Sala Constitucional, en la cual se instituyó:

“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso (…) Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción (…) Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”

Así las cosas se observa que a la pretensión ejercida por parte accionante a través de sus apoderados judiciales, no se acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas al que se ha hecho referencia anteriormente y como quiera que la misma es derivada de una relación arrendaticia sobre un inmueble destinado a vivienda, ellos no debieron haber accionado directamente omitiendo este paso, a los Órganos Jurisdiccionales. Así se Decide.
Con vista a lo anterior forzoso es concluir en que en el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los Artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los Artículos 5 y 10 del Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, lo cual hace que la presente demanda sea inadmisible. Así se Decide.

De la Dispositiva

Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: Inadmisible la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO incoada por el ciudadana FRANCISCO JAVIER SORDO RODRIGO contra la sociedad mercantil GAZPROM LATIN AMERICA B.V; sucursal Venezuela, ampliamente identificados al inicio de esta decisión.
Segundo: No hay especial condenatoria en costas dada la naturaleza de esta decisión.
Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 de la Norma Procesal.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 19 días del mes de Octubre de Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 206° y 157°.

EL JUEZ,

Abg. GUSTAVO HIDALGO BRACHO
EL SECRETARIO

Abg. DIEGO CAPPELLI
En la misma fecha anterior, siendo las 11:01a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
EL SECRETARIO

Abg. DIEGO CAPPELLI