TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AH15-V-2008-000003
PARTE DEMANDANTE: MARLENE ROSARIO RADA RAGA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.355.872.
PARTE DEMANDADA: BERNARDA ANTONIA ANDRADE DE RIVERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.120.094.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Milagros Lairet y Roso Antonio Castillo, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 29.990 y 27.375, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Rosario Rodríguez Morales, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.407.
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento
SENTENCIA: Definitiva.
I
ANTECEDENTES
El 16 de enero de 2008, la parte actora presentó ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, demanda por resolución de contrato de arrendamiento, quedando asignada la causa a este juzgado, quien ordenó darle entrada el 21-01-2008. Seguidamente el 08-02-2008, se dictó auto de admisión y se ordenó el emplazamiento de la demanda.
Posteriormente, una vez efectuados los trámites de citación personal de la demandada, el alguacil dejó constancia de haber entregado la compulsa a la ciudadana Bernarda Antonia Andrade de Rivero, quien se negó a firmar el respectivo recibo. En este orden, el 27-02-2008, a solicitud de parte, se libró boleta de notificación por secretaría conforme el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; seguidamente, la secretaria el 07-03-2008, dejó constancia de haber entregado la boleta de notificación respectiva a la demandada, cumpliéndose así con las formalidades establecidas en el artículo 218 del mencionado código.
El 12-03-2008, compareció la abogada Rosario Fátima Rodríguez Morales, Inpreabogado Nº 15.407, en su carácter de apoderada judicial de la demandada y consignó escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda. Seguidamente, el 14-03-2008, el apoderado judicial del actor, consignó escrito de alegatos y contradicción a las cuestiones previas.
El 24-03-2008, el apoderado judicial del actor consignó escrito de pruebas, siendo admitidas el 26 del mismo mes y año. Seguidamente, el 31-03-2008, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito pruebas, siendo admitidas el 02-04-2008. En este orden, el 04-04-2008, el apoderado actor mediante diligencia impugnó las copias simples consignadas por la contraria en la etapa probatoria.
El 21-04-2008, el apoderado judicial de la parte demandada consignó copia certificada de las actuaciones del expediente Nº 2007-1164, nomenclatura del Juzgado 25 de Municipio de esta misma circunscripción judicial.
El 13-08-2008, se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del referido código. Al respecto, el apoderado actor ejerció recurso de apelación, se oyó en un solo efecto. En tal sentido, el 20-10-2008, se envió las respectivas copias certificadas al Juzgado Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma circunscripción judicial, a los fines de su distribución.
El 28 de junio de 2009, se recibieron las resultas de la apelación provenientes del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma circunscripción judicial, mediante la cual se declaró firme la decisión dictada el 13-08-2008.
El 20-11-2013, el apoderado actor consignó sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma circunscripción judicial de fecha 24-05-2013, declarando la perención de la instancia en el juicio que por Retracto Legal Arrendaticio interpuso la ciudadana Bernarda Antonia Andrade en contra de los ciudadanos Carmen Elena Roca de Troiani, Biagio Troiani y Marlene Rosario Rada.
El 20-01-2016, el juez quien suscribe, a solicitud de parte se abocó a la presente causa y ordenó la notificación de la demandada, en esta misma fecha se libró la respectiva boleta de notificación. Posteriormente, el 06-07-2016, el alguacil dejó constancia de haber entregado boleta de notificación a la ciudadana Rosario Rodríguez Morales, en su carácter de apoderada judicial de la demandada.
A los fines de pronunciarse sobre el fondo del asunto, quien suscribe pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES
Alegatos de la parte demandante:
Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2, del primer piso del edificio “Gallardin”, ubicado en la avenida Páez, cruce con la avenida Washingtong, de la urbanización El Paraíso, Municipio Libertador, Distrito Capital, según consta del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Sexto Circuito Judicial de Municipio Libertador de Distrito Capital, de fecha 23-10-2006, bajo el Nº 11, Tomo 14, Protocolo Primero. Que a la fecha de adquirir la propiedad del inmueble, estaba arrendado a la ciudadana Bernarda Antonia Andrade de Rivero, quien lo ocupaba desde el año 1994, y además se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el 02-02-2005, por lo que perdió el derecho de preferencia ofertiva.
Que a pesar de haber perdido la preferencia ofertiva, la anterior propietaria ofreció el inmueble a la demandada, en su condición de arrendataria, sin obtener respuesta, por lo que la propietaria optó por ofrecer el inmueble a una tercera persona; su representada.
Que requiere ocupar el inmueble en su condición de propietaria, para habitarlo con su familia, pero la demandada se ha negado a desocupar el inmueble y pagar los cánones de arrendamiento.
En cuanto a la falta de pago, alegó que la demandada inquilina no cumple con su obligación desde el mes de febrero de 2005 hasta el mes de diciembre de 2007, la falta de pago del canon de arrendamiento, da derecho al arrendador a solicitar la resolución del contrato
Alegatos de la parte demandada:
Opuso la falta de cualidad de la actora y de interés de su representada para sostener el juicio.
En cuanto al fondo del asunto, admitió la existencia del contrato de arrendamiento para el uso como vivienda principal desde el año 1994.
Que a la fecha de enajenación del inmueble su representada no se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero de 2005.
Que no se le indicó a su representada de la preferencia ofertiva, que la demandante no le notificó a la arrendataria que debía desocupar el inmueble en vista de su insolvencia y que lo necesita para su familia.
Que su representada no adeuda 35 meses de alquiler, y que no está en uso de prórroga legal. Que su representada solo a partir de julio de 2007, comenzó a depositar en el tribunal de consignación.
III
DE LAS PRUEBAS.
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio conforme mandato del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, valorando los medios, desechando y estimando las que hayan sido producidas en forma legal y sean pertinentes para demostrar las respectivas aseveraciones de hecho.
1) Copia simple de Notificación practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a la ciudadana Bernarda Antonia Andrade de Rivero, en fecha 27 de enero de 2005, que posteriormente, fue consignada en original y copia certificada del instrumento poder especial otorgado por la ciudadana Carmen Helena Roca de Troiani, a los abogados en ejercicio Luís Luna de La Rosa y Evelia Azocar, en fecha 21-11-2003, ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 48, Tomo 83 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Estas documentales de índole público la primera y autentico la segunda, al no haber sido tachadas por la contraparte por alguna de las causales contenidas en el artículo 1380 del Código Civil, se tienen como legalmente promovidas y con pleno valor probatorio conforme al artículo 1357 del referido código y resultan pertinente para acreditar que el abogado Luís Luna de La Rosa, estaba plenamente facultado para actuar en nombre de la ciudadana Carmen Elena Roca de Troiani, en la oportunidad de notificarle a la hoy demandada -en su condición de arrendataria- sobre la solicitud del pago por concepto de canon de arrendamiento fijado por la Resolución Nº 002232, del 25-04-2001, a partir de dicha notificación y la preferencia ofertiva sobre el inmueble de autos.
2) Copia simple del documento de propiedad del inmueble de autos, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 02, situado en el edificio “Gallardin”, ubicado en el sector Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de octubre de 2006, bajo el Nº 11, Tomo 14, Protocolo Primero. Esta documental de índole público al no haber sido tachado por la contraria por alguna de las causales contenidas en el artículo 1380 del Código Civil, se tiene como legalmente promovido y con pleno valor probatorio conforme el artículo 1357 del referido código y resulta pertinente para acreditar que, la ciudadana Tauche Elsa María, en su condición de apoderada de los ciudadanos Carmen Elena Roca de Troiani y Biagio Troiani Ravicini, dio en venta el inmueble previamente descrito, transfiriendo así la propiedad y con ella todos los derechos de éste, incluyendo el arrendamiento desde el 23-10-2006, a la ciudadana Marlene Rosario Rada Raga.
3) Copia simple de la Resolución Nº 135 de fecha 2000, dictada por el para entonces Ministerio de Infraestructura y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37073 de fecha 08-11-2000, que luego en la oportunidad procesal correspondiente fueron agregadas al expediente en copias certificadas (folio 122 al 128). Este documento de índole público al no haber sido tachado por la contraria por alguna de las causales contenidas en el artículo 1380 del Código Civil, se tiene como legalmente promovido y con pleno valor probatorio. El mismo resulta pertinente para acreditar que a partir de la resolución in comento, se fijó el canon de arrendamiento mensual para el inmueble de autos, en la cantidad Bs. 362.727,75, además se estableció la cantidad de Bs. 53.207,88, como contribución para el pago de los gastos comunes (condominio).
4) Contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana Carmen Helena Rosa de Troiani y Bernalda Andrade de Rivero el fecha 06-02-1994, sobre el apartamento de autos ubicado en la Urbanización El Paraíso. En dichos instrumentos no fue desconocida la firma de la arrendataria, razón por la que se tienen por reconocidos y con pleno valor de pruebas, siendo legalmente promovidos conforme el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y resulta pertinente para acreditar que la ciudadana Bernarda Antonia Andrade de Rivero, arrendó el inmueble de autos a la ciudadana Carmen Elena Rosa de Troiani –quien para la fecha era la propietaria- , por un canon de arrendamiento de Bs. 300.000,00, por mensualidades vencidas, por un periodo de un año (a tiempo determinado). Asimismo, en la cláusula tercera del contrato in comento, convinieron las partes que el mismo se prorrogaría por períodos iguales si no hubiere notificación entre los contratantes de no prorrogar tal convención, de ahí que se ha prorrogado en el tiempo el referido contrato, incluso hasta la transmisión de la propiedad.
5) Copia certificada de las actuaciones que constan en el expediente Nº 2751 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, contentiva del juicio que por resolución de contrato de arrendamiento interpuso la ciudadana Carmen Elena Roca de Troiani, contra la ciudadana Bernarda Antonia Andrade de Rivero. Este documento de índole público al no haber sido tachado por la contraria se tiene como legalmente promovida y con pleno valor probatorio conforme al artículo 1357 del Código Civil y resulta pertinente para acreditar que el referido juzgado en su oportunidad el 13-10-2004, declaró sin lugar la pretensión de la ciudadana Carmen Elena Roca de Troiani y expuso en su motiva, que para entonces la arrendadora, no le había requerido a la arrendataria el pago del canon fijado en la resolución emitida por el Ministerio de Infraestructura, mediante notificación de su voluntad, ya que entre las partes, previamente existía un convenio de pago por debajo del monto establecido en la resolución.
2) Baucher bancario Nº 44213082, del Banco de Venezuela. de la documental en cuestión, se aprecia claramente que la misma no cuenta con sello de depósito bancario, de modo que mal podría considerarse esta como tarja de depósito bancario, en consecuencia, se desecha.
3) Copia simple del expediente de consignaciones llevado por el Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signado con el Nº 2007-1164, que posteriormente fue consignado en copia certificada del referido juzgado, así como una certificación de consignaciones (folio 208 al 215). Esta documental de índole público al no haber sido tachado por la contraria por alguna de las causales contenidas en el artículo 1380 del Código Civil, se tiene como legalmente promovida y con valor probatorio, conforme el artículo 1357 del referido código; y resulta pertinente para acreditar que la ciudadana Bernarda Antonia Andrade de Rivero, titular de la cédula de identidad Nº 5.120.094, consignó ante el referido juzgado de consignación, a favor de la ciudadana Carmen Helena Rosa de Troiani, titular de la cédula de identidad Nº 1.140.663, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero y febrero de 2008, por Bs. 300.000,00, cada mensualidad, que con la reconversión monetaria actual equivalen a Bs. 300,00.
4) Conjunto de copias simples de depósitos. Estas documentales tomadas por analogía como documentos privados, al haber sido aportado en copias simples no cuentan con valor probatorio alguno, en consecuencia, se desechan.
5) Informe proveniente del Banco de Venezuela de fecha 28-05-2008. Esta prueba legal al haber sido promovida en la oportunidad correspondiente se tiene como legalmente promovida y con pleno valor probatorio conforme el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y resulta pertinente para acreditar que en la cuenta Nº 0102-0352-05-01-00026454, perteneciente a la ciudadana Carmen Elena Roca de Troiani, titular de la cédula de identidad Nº 1.140.633, fueron agregados los depósitos Nº 102139505, 34018895, 34018893, 44213073,44213083, 44213080, 44213085, 70816758, 84532723, 70816773, 17567271 y 98894045 de fecha 04-04-2005, 04-08-2008, 19-10-2005, 25-11-2005, 15-03-2006, 03-05-2006, 15-06-2006, 20-07-2006, 02-08-2006, 04-10-2006, 01-11-2006 y 04-02-2007, por las cantidades de Bs. 565.000,00; 300.000,00; 300.000,00, 600.000,00; 300.000,00; 300.000,00; 300.000,00; 500.000,00; 100.000,00; 300.000,00; 300.000,00 y 300.000,00, respectivamente, durante el año 2005 al 2007.
IV
DEL THEMA DECIDENDUM
Conclusiones Probatorias:
1) Que el inmueble de autos constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 02, situado en el edificio “Gallardin”, ubicado en el sector Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital, es propiedad de la parte actora ciudadana Marlene Rosario Rada Raga, desde el 23 de octubre de 2006, según costa de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 11, Tomo 14, Protocolo Primero.
2) Que desde el 06-02-1994, la demandada, ciudadana Bernalda Antonia Andrade de Rivera, ocupa el inmueble de autos, en calidad de arrendataria, mediante contrato sucrito con la anterior propietaria, ciudadana Carmen Helena Rosa de Troiani, y en vista de la enajenación del mismo, todos los derechos sobre éste pasaron a favor de la nueva propietaria, ciudadana Marlene Rosario Rada Raga, ya que como indica nuestro código sustantivo civil, el arrendamiento subsiste a la enajenación del inmueble ex artículo 1604.
3) Que el canon fijado en la Resolución Nº 135, por el para entonces Ministerio de Infraestructura, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37073 del 08-11-2000, fue la cantidad de Bs. 362.727,75, más la cantidad de Bs. 53.207,88, como contribución para el pago de los gastos comunes (condominio).
4) Que el 24-01-2005, la arrendataria fue notificada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma circunscripción judicial sobre la voluntad de la arrendadora de requerir el pago del canon de arrendamiento establecido en la Resolución Nº 135.
5) Del análisis de las copias del expediente llevado por el Tribunal de Vigésimo Quinto de Municipio y el informe proveniente del Banco de Venezuela, partiendo de que los cánones de arrendamiento debían pagarse por mensualidades vencidas, la parte demandada sólo logró probar que pagó la cantidad de Bs.300.000,00, por los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, julio, septiembre, octubre, noviembre de 2005; febrero, abril, mayo, junio, julio, septiembre y octubre de 2006; enero, junio, julio agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero y febrero de 2008, a pesar de que la Resolución emitida por el Ministerio de Infraestructura, Dirección General de Inquilinato en fecha 25-04-2001, fue la cantidad de Bs. 362.727,75, más la cantidad de Bs. 53.207,88, como contribución para el pago de los gastos comunes.
PUNTO PREVIO
De la falta de cualidad.
Adujo la representación judicial de la parte demandada que ciertamente la ciudadana Marlene Rosario Rada Raga, es propietaria del inmueble de autos desde el 23-10-2006, que su representada ocupa el mismo desde el año 1994, en condición de arrendataria, y según su decir, en atención al artículo 1166 del Código Civil que consagra el régimen de protección contra los terceros que puedan resultar afectados por lo pactado entre los contratantes, la transmisión de la propiedad no deroga los derechos que mantiene un arrendatario.
Que la arrendadora nunca manifestó a su representada su voluntad de vender, ni la presunta adquirente le notificó sobre la negociación y que en consecuencia, al haberse desconocido las normas de orden público, afirmó que la parte actora no tiene cualidad para demandar y su representada carece de interés jurídico para actuar.
Al respecto, se observa:
El doctrinario Arístides Rengel Romberg, especialista en derecho procesal civil, en su obra titulada “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO” (Tomo I, Pág. 167) define la legitimación ad causam así:
“…es la cualidad necesaria de las partes; es requerida para constituir adecuadamente el contradictorio entre “legítimos contradictores”, porque éste no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se afirman titulares activos o pasivos de la relación material controvertida; y la falta de legitimación es causa de desestimación de la demanda en su mérito…”.
De lo antes transcrito se concluye que toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).
En tal sentido, corresponde determinar si las partes intervinientes son legítimamente titulares o no del derecho material que se discute en el presente juicio, lo cual constituye la legitimación a la causa.
Tal como quedó demostrado en autos, a la fecha en que la parte actora, ciudadana Marlene Rosario Rada Raga, adquirió el bien inmueble objeto de autos, la demandada ya se encontraba ocupando el inmueble en su condición de inquilina, en razón del contrato de arrendamiento suscrito en el año 1994 con la anterior propietaria.
En este orden se hace necesario traer a colación lo dispuesto en el artículo 1604 del Código Civil:
“Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, ha no ser que se hubiere estipulado lo contrario…”

En este mismo orden, la Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), vigente para la fecha de la interposición de la demanda, en su artículo 20 estableció lo siguiente:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados…

De los artículos arriba citados, se evidencia que el arrendamiento subsiste a la enajenación, es decir, al transferirse la propiedad -que es el derecho real por excelencia- se transmiten de igual forma todos los derechos y negocios jurídicos derivados de este, a menos que en el titulo mediante el cual se ejecute dicha transmisión se estipule lo contrario –que no es el caso-, y además el nuevo propietario arrendador, tiene la obligación de continuar la relación arrendaticia en los términos pactados previamente.
En consecuencia de lo anterior, la ciudadana Marlene Rosario Rada Raga en condición de propietaria se constituyó en arrendadora del inmueble, y al ser la arrendadora indefectiblemente es la titular de la relación material controvertida y por tanto tiene plena cualidad en el presente juicio para reclamar la resolución del contrato, mientras que la ciudadana Bernalda Antonia Andrade quien ha ocupado el inmueble en condición de inquilina desde 1994 y en virtud de que la relación arrendaticia por mandato de ley subsiste a la enajenación del bien, tiene interés jurídico para contradecir la pretensión de la actora. Corolario de lo anterior, debe declararse sin lugar la falta de cualidad de la parte actora y la falta de intereses de la demandada alegada por la representación judicial de ésta. Así se decide.-
Ahora bien, decidido así el punto previo pasa quien suscribe a pronunciarse sobre el fondo del asunto:
En primer lugar tenemos que, la transmisión de la propiedad se efectuó el 23-10-2006, y no es sino desde esa fecha que la actual propietaria tiene derecho al reclamo de los cánones de arrendamiento más no a los anteriores. Bajo esa precisión y vista las conclusiones probatorias que anteceden, consta de autos que la arrendataria una vez notificada de que debía pagar el canon de arrendamiento conforme a la Resolución Nº 002232 (25-01-005), es decir, la cantidad de Bs. 362.727,75, más la cantidad de Bs. 53.207,88, como gastos de condominio, continuó pagando por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de Bs. 300.000,00, es decir, la cantidad convenida inicialmente en el contrato de arrendamiento y no al fijado por la Dirección de Inquilinato.
Es evidente entonces, que las pruebas de autos hacen fe en contra de la demandada, al ponerla en evidencia de haber incumplido en su obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos contractualmente, lo que constituye una de las obligaciones principales del inquilino conforme el artículo 1.592 ordinal 2 del Código Civil). En ese sentido, siendo el inmueble de autos, objeto de regulación de alquileres mediante resolución Nº 002232 por un monto de Bs. 415.935,63, que con la reconversión monetaria actual equivalen a la cantidad de Bs. 415,93, -que incluye el canon de arrendamiento y los gastos de condominio- y estando en pleno conocimiento su arrendataria; lo que corresponde a la misma es pagar todo lo fijado por el ente en cuestión por cada mes.
Es el caso, que la inquilina –hoy demandada- solo acreditó una serie de consignaciones que consisten en pagos parciales; a quien no le estaba dado decidir “unilateralmente” si pagaba completo o no el monto regulado por el organismo oficial correspondiente, y en cambio, continuó pagando el monto inicialmente convenido en el contrato. Se hace pertinente puntualizar los principios fundamentales que rigen el pago como modo de extinción de las obligaciones, como son: el principio de la identidad del pago y el principio de la integridad del pago, contenidos en los artículos 1.290 y 291 del Código Civil. En cuanto al principio de identidad del pago se establece: “No puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta de la que se debe, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o aun superior al de aquélla”. Y en cuanto a la integridad del pago se establece que “El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible”.
Según lo anterior, no constando que la acreedora (arrendadora) haya aceptado el pago parcial bajo la emisión del recibo correspondiente en señal de aceptación; ha de entenderse que el pago del canon debe ser completo (según el fijado por el organismo regulador) y por ende, que la inquilina no puede estar solvente en el cumplimiento de sus obligaciones. Debe comprender toda la prestación debida y no solo una parte de ella.
Habida cuenta de la falta de pruebas que exponga razonablemente la inquilina para dar por extinguida su obligación como le indica el artículo1354 del Código Civil y dada la naturaleza contractual del juicio que nos ocupa, la resolución de un contrato de arrendamiento, puntualiza quien suscribe que entre las obligaciones principales del deudor esta pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (Artículo 1.592 ordinal 2 del Código Civil), de allí que en los contratos bilaterales si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede solicitar judicialmente su resolución con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos, tal como lo prevé el artículo 1167 del Código Civil.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado y en caso de no ejecutar sus obligaciones debe correr con las consecuencias contractuales y legales, que en este caso viene dado por la resolución del contrato de arrendamiento.
Así las cosas, reconocida como se encuentra la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado que se prorrogó en el tiempo y la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, al no haber demostrado la demandada la solvencia en el pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006 y desde enero hasta diciembre de 2007 (fecha de la interposición de la demanda), pues no probó haber pagado íntegramente el monto de los cánones en la forma indicada por el ente regulador y en la forma pactada en el contrato, lo procedente en derecho es declarar con lugar la Resolución del Contrato de arrendamiento suscrito el 06-02-1994, pretendida por la ciudadana Marlene Rosario Rada Raga, y así se dispondrá en el dispositivo del fallo. Así se decide.-
V
PARTE DISPOSITIVA.
Con fuerza en los fundamentos de hechos y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad activa alegada por la representación judicial de la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de interés de la demandada, alegada por su representación judicial. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuso la ciudadana MARLENE ROSARIO RADA RAGA contra la ciudadana BERNALDA ANTONIA ANDRADE DE RIVERO, ambas partes identificadas en autos. En consecuencia, SE DECLARA resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 06 de febrero de 1994, el cual se prorrogó por periodos iguales, y subsistió a la enajenación del inmueble. CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada a entregar a la actora el bien inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2, del primer piso del edificio “Gallardin”, ubicado en la avenida Páez, cruce con la avenida Washingtong, de la urbanización El Paraíso, Municipio Libertador, Distrito Capital. QUINTO: Se CONDENA a la parte perdidosa al pago de la cantidad de Cuarenta y Nueve Mil Novecientos Once Bolívares con Seis Céntimos (Bs. 49.911,6) por concepto de los cánones insolutos desde el mes de octubre de 2006 hasta septiembre de 2016, a razón Bs. 415,93, -que incluye el canon de arrendamiento y los gastos de condominio y los que se sigan venciendo hasta que quede definitivamente firme el fallo a ese mismo monto mensual.
Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado en conformidad con los artículos 247 y 248 eiusdem.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de octubre de dos mil dieciséis (2016). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSE GUERRA
LA SECRETARIA

ENDRINA OVALLE
En esta misma fecha, ______________________ y siendo las _________ de la __________, se publicó y registró la anterior decisión. Quedando anotada en la nota del libro diario bajo el N°______.-
LA SECRETARIA