TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 18 de octubre de 2016
206º y 157º

ASUNTO: AP11-M-2013-000516

PARTE ACTORA: INVERSIONES CUPI, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda e fecha 02 de noviembre de 2010, bajo el No. 41, Tomo 349-A-Sdo, Exp. 221-16193.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, DOMINGO MEDINA y MIGUEL LÓPEZ, inscritos Inpreabogado bajo los Nos. 12.710, 119.059, 131.293, 122.774, 128.661 y 155.100, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: PROYECTO 309, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 25 de junio de 1990, bajo el No. 95-A Pro, Tomo 53.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RUBÉN RODRÍGUEZ, LUCAS BLANCO, GUSTAVO URREA, RAFAEL SEGOVIA y AYDA RIVERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 75.439, 121.841, 127.967, 90.739 y 245.719 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA

I

Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado por la representación judicial de la parte actora ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole conocer de la causa a este Tribunal, previa distribución de Ley.

En fecha 08 de julio de 2013, este Tribunal admitió la demanda.

Cumplidas las cargas inherentes a la citación personal de la parte demandada, el Alguacil encargado de practicar la misma dejó constancia que efectuó dos visitas a la dirección señalada siendo infructuosa su misión. Posteriormente, previa solicitud de parte, se acordó la citación cartelaria.

Consignados los carteles ordenados y cumplidas las formalidades consagradas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, previa solicitud de la parte actora, en fecha 30 de junio de 2014 fue designado defensor judicial a la parte demandada, quien una vez notificado, aceptó el cargo y prestó el debido juramento de Ley.

Habiendo sido citado el referido auxiliar de justicia y estando dentro de la oportunidad procesal establecida, en fecha 10 de junio de 2015 presentó escrito de contestación a la demanda informando al Tribunal de haberse trasladado a la dirección de la demandada señalada en el escrito de demanda, donde no fue atendido por persona alguna; asimismo adujo haber preguntado por los alrededores sin obtener ningún dato relevante de la demandada por lo cual se vio obligado a enviarle telegrama, el cual consignó en esa oportunidad.

Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada contra su defendida, por ser falsos los hechos alegados; negó, rechazó y contradijo, que su defendida haya tenido la intención de vender el inmueble de su propiedad; negó, rechazó y contradijo, que se pretenda entregar el precio o parte del precio al Tribunal, pues a todas luces, según su dicho, es un precio que no se corresponde con la realidad económica actual del país, y en caso de ser así solicitó al Tribunal recalcule el monto mediante peritaje; y por último solicitó se declarara sin lugar la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, ope legis, sólo la parte actora presentó escrito de promoción, habiendo sido providenciadas las mismas en fecha 03 de agosto de 2015.

En la oportunidad de informes, ninguna de las parte hizo uso de ese derecho.

En fecha 18 de enero de 2016, el abogado Rubén Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 75.439, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consignó a los autos poder que acredita su representación y mediante escrito solicitó la reposición de la causa al estado de contestación a la demanda aduciendo que el defensor ad litem, no presentó escrito de pruebas, ni se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte contraria; ni desplegó ninguna otra actividad tendente a cumplir con sus deberes inherentes a su cargo. Asimismo señaló que la actuación del defensor judicial se redujo al envío de un único telegrama, cuya prueba de realización no consta en el expediente, y a realizar una contestación genérica, sin argumentos que evidenciaran interés en la defensa.

II
PUNTO PREVIO

Habiendo una solicitud de reposición de la causa sin atender debe este Juzgado resolver sobre el mismo, lo cual pasa a hacer en los siguientes términos:

El abogado Rubén Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 75.439, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó la reposición de la causa al estado de contestación a la demanda, en virtud, que según su dicho, el defensor judicial designado no presentó escrito de pruebas, ni se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte contraria; ni desplegó ninguna otra actividad tendente a cumplir con sus deberes inherentes a su cargo. Asimismo adujo que la actuación de éste, según su decir, se redujo al envío de un único telegrama, cuya prueba de realización no consta en el expediente, y a realizar una contestación genérica, sin argumentos que evidenciaran interés en la defensa.

Ante dichos señalamientos, es deber de quien suscribe precisar que una vez designado, notificado, juramentado y citado como fue el abogado Erick Fuhrman, defensor judicial designado a la parte demandada, éste en la oportunidad procesal correspondiente, presentó escrito de contestación a la demanda, ocasión en la cual dejó expresa constancia de haberse trasladado en varias oportunidades a la Urbanización El Cafetal, Calle El Limón Edificio El Limón, Apartamento 61/A, Municipio Baruta del Distrito Capital, domicilio de la parte demandada no sólo establecido en el escrito de demanda, sino en el en la Cláusula Duodécima del contrato accionado. De igual manera se evidencia que el aludido abogado negó, rechazó y contradijo la demanda, y aportó a los autos marcado “A”, el telegrama enviado a la parte demandada, el cual contiene sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico de fecha 21 de mayo de 2015, y marcado como Urgente.

En ocasión a lo anterior, nuestro Máximo Tribunal, en reiterados fallos, entre ellos los citados por el abogado Rubén Rodríguez, antes identificado, para fundamentar su solicitud de reposición, ha dejado establecido que es deber del defensor ad litem, de ser posible, contactar personalmente a su defendido, para que éste aporte las informaciones que le permitan defenderlo, así como los medios de prueba con que cuente, e impugne el fallo que le sea adverso a su representado.

En el presente caso, luego de verificada la actuación del abogado Erick Fuhrman, es palpable de las actas que éste se trasladó en varias oportunidades al domicilio de la demandada establecido en el contrato accionado y por la demandante en su escrito libelar; una vez citado envió telegrama a la demandada haciéndole saber sobre la existencia del presente juicio, suministrando la dirección y número telefónico a través del cual podría ser ubicado; presentó contestación a la demanda dentro de la oportunidad procesal correspondiente, ocasión en la cual negó, rechazó y contradijo la demanda, e incluso objetó el precio de los inmuebles establecido en el contrato accionado, de lo cual considera éste Tribunal que cumplió cabalmente con las obligaciones inherentes a ubicar a su defendida y contestar la demanda de forma eficaz.

En lo que concierne a la falta de promoción de pruebas por parte del defensor judicial, denunciada por el abogado, Rubén Rodríguez, antes identificado, juzga quien suscribe, que sería imposible para el defensor judicial de la parte demandada promover alguna prueba toda vez que no contaba con las mismas, y pese de haber agotado todas las formas de comunicación con su defendida ésta no le suministró probanza alguna que pudiera aportar a los autos. En complemento con lo anterior debe decirse que en gran parte de los casos llevados por este Tribunal de Instancia, en los cuales se procede con el auxilio de un defensor judicial, lo máximo que estos aportan en la ocasión de promover pruebas es la simple señalización de reproducir el mérito favorable de las actas, en virtud, precisamente de no ubicar a sus defendidos, lo cual, en criterio reiterado de este administrador de justicia, no constituye un medio probatorio per se. Aunado a lo antes establecido, considera este Tribunal que, estando debidamente a derecho el abogado Rubén Rodríguez, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, pudo haber traído a los autos, en la oportunidad en la cual compareció a juicio, cualquier probanza que favoreciera s su representada o que considerara pertinente al merito del presente asunto, quedando este Juzgado conforme lo establecido en el artículo 12 y 509 del Código de procedimiento Civil obligado a apreciarla.

En cuanto a la falta de oposición a las pruebas de la parte actora por parte del defensor judicial, este Tribunal considera que la misma estaba supeditada a la ilegalidad o impertinencia de las pruebas promovidas por la parte actora, lo cual igualmente pudo haberlo detectado este Tribunal de oficio, aunado al hecho que las pruebas promovidas por la parte actora durante el lapso probatorio quedó limitada sólo al contrato cuyo cumplimiento se demandó, es decir, estrictamente a puntos de derecho y sobre el cual oportunamente este Despacho se pronunció.

Por último, en lo que se refiere a la carga del defensor judicial de impugnar el fallo que le sea adverso a su representado, mal puede ser considerado en esta oportunidad, toda vez que no ha recaído sentencia alguna en el presente asunto que le sea desfavorable a la empresa demandada.

Conforme a lo anterior, a criterio de quien aquí sentencia, el defensor judicial designado ha sido diligente en la defensa de los derechos e intereses de su defendida, cumpliendo así a cabalidad con el cargo para el cual fue designado, sin que su actividad haya puesto en desventaja o indefensión a su defendida; razones estas por las cuales la reposición de la causa solicitada por el abogado Rubén Rodríguez, antes identificado, resulta improcedente.

III

De una lectura al escrito libelar se hace palpable el señalamiento del actor en que la demandada es propietaria de los siguientes bienes inmuebles:

a) Un local para oficina distinguido con la letra “A”, situado en la planta tipo del quinto piso (5-A) del Edificio Centro Peñafiel, construido en el Parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, en un terreno que forma parte de la parcela No. 22, cuyos linderos, superficie y demás especificaciones constan de Documento de Condominio, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el 29 de junio de 1989, bajo el No. 23, Tomo 11, Protocolo Primero. Que dicho local tiene una superficie de ciento cincuenta y ocho metros cuadrados con treinta y tres decímetros cuadrados (105,33Mts2), aproximadamente. Sus linderos particulares son: Norte: Fachada norte del Edificio; Sur: Local “B”, hall de ascensores y un (1) ascensor del núcleo de circulación vertical; Este con la fachada este del Edificio; y Oeste: Con el Local “D” y ascensores de núcleo de circulación vertical. Y que le corresponde el puesto de estacionamiento No. 58, ubicado en la planta sótano del edificio y un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la Comunidad de Propietarios de tres enteros con cuatro centésimas por ciento (3,04%); y b) Un local para oficinas distinguido con la letra “D” situado en la planta tipo del Quinto Piso (5-D), del Edificio Centro Peñafiel, construido en el Parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, en un Terreno que forma parte de la parcela No. 22, cuyos linderos, superficie y demás especificaciones constan en el Documento de Condominio Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 29 de junio de 1.989, bajo el No. 23, Tomo 11, Protocolo Primero. Que dicho local tiene una superficie de ciento cincuenta y un metros cuadrados con cuarenta y un decímetros cuadrados (151,41Mts2), aproximadamente. Sus linderos particulares son: Norte: Fachada norte del edificio; Sur: Local “E”, hall de ascensores; Este: Con el local “A” y el ascensor del núcleo de circulación vertical; y Oeste: Con el local “E” y la fachada oeste del Edificio. Le corresponde al mencionado local el puesto de estacionamiento No. 59, ubicado en la Planta Sótano del Edificio y un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la Comunidad de Propietarios de dos enteros con noventa y un centésimas por ciento (2,91%).

Que los descritos inmueble pertenecen a la sociedad mercantil demandada según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, en fecha 10 de septiembre de 1.992, bajo el No. 24, Tomo 10, Protocolo Primero; que su representada mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de noviembre de 2012, anotado bajo el No. 28, Tomo 172 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, celebró junto con la demandada, representada por su Director Gerente CARLOS EDUARDO ALVAREZ BOLIVAR, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 6.141.115, un compromiso de compra-venta sobre los inmuebles antes identificados, y mediante el cual en su Cláusula Primera la demandada se comprometió a venderle dichos inmuebles; que consta en la Cláusula Segunda del referido compromiso de compra-venta, que el precio de los inmuebles convenido por las partes fue de tres millones quinientos sesenta y dos mil bolívares exactos (Bs. 3.562.000), de los cuales canceló la suma de un millón cuatrocientos veinticuatro mil ochocientos bolívares exactos (Bs. 1.424.800), en ese acto, los cuales la demandada, declaró recibir a su entera y cabal satisfacción, y la cantidad de dos millones ciento treinta y siete mil doscientos bolívares (Bs. 2.137.200), correspondiente al saldo restante del precio total acordado, sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta en la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente; que en la Cláusula Tercera del contrato se estableció que para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta se convino un plazo de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del referido contrato, los cuales según su dicho, expiraron el veintisiete (27) de marzo de dos mil trece (2013); que en la Cláusula Quinta del compromiso de compra-venta, se estableció que la operación de compra-venta se haría libre de todo pasivo, servidumbre y cualquier otro tipo de gravamen y por lo tanto la demandada, debía pagar previamente todas las deudas que existieran sobre los inmuebles, sean éstas particulares o con organismos nacionales, municipales o estadales, así como los servicios de luz eléctrica, aseo urbano, condominio, impuesto inmobiliario urbano, teléfono, gas, y a tales efectos le entregaría, copia de los recibos debidamente cancelados con al menos diez días (10) hábiles de anticipación a la protocolización de documento respectivo de compra-venta; que en la Cláusula Séptima del contrato, la empresa demandada se obligó a hacerle entrega de todos los recaudos y solvencias que fuesen necesarias a los fines de la protocolización oportuna del documento de compra-venta definitivo, como son la solvencia de derecho de frente requerida para la venta, ficha catastral, solvencia de agua, la planilla previamente cancelada de enajenación de inmuebles del SENIAT (Forma 33) y Registro de Información Fiscal (RIF); que tal y como se evidencia de la Cláusula Segunda del contrato, cumplió con la carga de pagar parte del precio establecido, cancelando a la empresa demandada la cantidad de un millón cuatrocientos veinticuatro mil ochocientos bolívares exactos (Bs. 1.424.800), los cuales ésta declaró recibir a su entera y cabal satisfacción, siendo que la cantidad de dos millones ciento treinta y siete mil doscientos bolívares (Bs. 2.137.200), correspondiente al saldo restante del precio total acordado, debía ser cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta en la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente; que la convención suscrita entre ella y la empresa demandada, constituye, según su dicho, una venta pura y simple, toda vez que en el mismo se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, aunado al hecho que ejerce la posesión de los inmuebles objeto de dicho contrato, tal y como se desprende de la cláusula undécima del mismo; que en la Cláusula Primera del compromiso de compra-venta, sociedad mercantil demandada, se obligó a venderle a la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., los inmuebles antes descritos, y tal como se evidencia de la Cláusula Quinta, dicha operación de compra-venta se haría libre de todo pasivo, servidumbre y cualquier otro tipo de gravamen; que la sociedad mercantil PROYECTO 309, C.A., debía pagar previamente todas las deudas que existan sobre los inmuebles, fuesen éstas particulares o con organismos nacionales, municipales o estadales, así como los servicios de luz eléctrica, aseo urbano, condominio, impuesto inmobiliario urbano, teléfono, gas, y a tales efectos entregaría con por lo menos diez (10) días de anticipación al vencimiento del lapso previsto en la cláusula tercera del contrato a INVERSIONES CUPI, C.A., copia de los recibos debidamente cancelados; que dichas obligaciones fueron flagrantemente incumplidas por la empresa demandada desde el mismo momento en que se suscribió el compromiso de compra-venta toda vez que, desde ese mismo instante le fueron exigidos los documentos, recibos y solvencias pertinentes para el trámite ante el Registro Inmobiliario correspondiente, e inexplicablemente se ha negado rotundamente a suministrar los mismos, pese a las reiteradas exigencias hechas, así como también se ha negado a otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario, contraviniendo así las obligaciones asumidas en el contrato suscrito.

Finalmente fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1488 del Código Civil, y 338 del Código de Procedimiento Civil y solicitó que la demandada fuese condenada a dar cumplimiento al compromiso de compra-venta contenido en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de noviembre de 2012, anotado bajo el No. 28, Tomo 172 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; a la protocolización del contrato de compraventa definitivo sobre los inmuebles objeto del presente proceso y, en caso de negativa de la demandada, y una vez se efectúe el pago total del precio de la venta de los inmuebles, cuyo monto será puesto por ella a disposición de este Despacho cuando tenga a bien indicarlo el Tribunal, ordene la protocolización de la sentencia a los fines de que la misma sirva como titulo suficiente de propiedad a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., sobre los inmuebles objeto de la presente demanda.

Entre las pruebas, todas documentales, aportadas junto con el escrito libelar, así como en la oportunidad de promoción de pruebas, se deben valorar: 1) Copia simple del poder autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de abril de 2013, anotado bajo el No. 23, Tomo 80, folio 108 al 111, anexo al escrito de demanda marcada con la letra “A”; la cual, al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando en evidencia la representación judicial de la parte actora; 2) Copia certificada del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, en fecha 10 de septiembre de 1.992, bajo el No. 24, Tomo 10, Protocolo Primero, anexo escrito de demanda marcado con la letra “B”; la cual, al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de ésta que la sociedad mercantil PROYECTO 309, C.A., es la propietaria registral de los inmuebles identificados en autos, y por lo cual tiene capacidad para disponer de los mismos; 3) Documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de noviembre de 2012, anotado bajo el No. 28, Tomo 172 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, anexo al escrito de demanda marcado con la letra “C”; el cual, al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de éste que la empresa demandada, celebró un compromiso de compra-venta sobre los inmuebles identificados en autos con la demandante, la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., mediante el cual la empresa PROYECTO 309, C.A., se comprometió a venderle los inmuebles descritos en dicho documento; que en el referido contrato, se estableció el precio de los inmuebles convenido por las partes, el cual fue de tres millones quinientos sesenta y dos mil bolívares exactos (Bs. 3.562.000), de los cuales la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., pagó la suma de un millón cuatrocientos veinticuatro mil ochocientos bolívares exactos (Bs. 1.424.800), en ese acto, cantidad ésta que la sociedad mercantil PROYECTO 309, C.A., declaró recibir a su entera y cabal satisfacción. Y la cantidad de dos millones ciento treinta y siete mil doscientos bolívares (Bs. 2.137.200), correspondiente al saldo restante del precio total acordado, sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta en la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente; que para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta se convino un plazo de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del referido contrato, a saber, el 28 de noviembre de 2012, los cuales expiraron el 27 de marzo de 2013; que la operación de compra-venta se haría libre de todo pasivo, servidumbre y cualquier otro tipo de gravamen y por lo tanto la sociedad mercantil PROYECTO 309, C.A., debía pagar previamente todas las deudas que existan sobre el inmueble, fuesen éstas particulares o con organismos nacionales, municipales o estadales, así como los servicios de luz eléctrica, aseo urbano, condominio, impuesto inmobiliario urbano, teléfono, gas, y a tales efectos entregaría a la demandante INVERSIONES CUPI, C.A., copia de los recibos debidamente cancelados con al menos diez (10) días hábiles de anticipación a la protocolización de documento respectivo de compra-venta; que la empresa PROYECTO 309, C.A., se obligó a hacer entrega a la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., de todos los recaudos y solvencias que sean necesarias a los fines de la protocolización oportuna del documento de compra-venta definitivo, como son la solvencia de derecho de frente requerida para la venta, ficha catastral, solvencia de agua, la planilla previamente cancelada de enajenación de inmuebles del SENIAT (Forma 33), y Registro de Información Fiscal (RIF); y que la demandante, sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., ejerce la posesión de los inmuebles objeto de dicho contrato; 4) Telegrama de fecha 21 de mayo de 2015, enviado por el defensor judicial designado a la parte demandada a su representada; el cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el 1.375 del Código Civil, del cual consta que el defensor designado realizo las diligencias pertinentes a los fines de comunicarse con su representada; 5) Poder autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de diciembre de 2015, anotado bajo el No. 30, Tomo 407, folio 162 al 165; el cual, al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, quedando en evidencia la representación judicial de la parte demandada.

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que quid del debate ha quedado circunscrito al análisis del documento que funge como instrumento fundamental de la demanda, siendo, básicamente, puntos de mero derecho. Dicho lo anterior, ha quedado demostrado la existencia de la relación contractual de compromiso de compra-venta accionada, en el cual la demandada se comprometió a vender a la actora los inmuebles identificados en actas.

De igual forma fue debidamente acreditado el precio de los inmuebles convenido por las partes en dicho compromiso de compra-venta fue de tres millones quinientos sesenta y dos mil bolívares exactos (Bs. 3.562.000), de los cuales la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., pagó la suma de un millón cuatrocientos veinticuatro mil ochocientos bolívares exactos (Bs. 1.424.800), al suscribir el contrato, tal como se constata de cuerpo del mismo contrato, cantidad ésta que la sociedad mercantil PROYECTO 309, C.A., declaró recibir a su entera y cabal satisfacción, y la cantidad de dos millones ciento treinta y siete mil doscientos bolívares (Bs. 2.137.200), correspondiente al saldo restante del precio total acordado, sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta en la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente; igualmente quedó constatado que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta se convino en un plazo de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del referido contrato, a saber, el 28 de noviembre de 2012, los cuales expiraron el 27 de marzo de 2013; en ese mismo orden, quedó acreditado que la venta de los inmuebles se haría libre de todo pasivo, servidumbre y cualquier otro tipo de gravamen, y por lo tanto la demandada, la sociedad mercantil PROYECTO 309, C.A., debía pagar previamente todas las deudas que existieran sobre los inmuebles, fuesen éstas particulares o con organismos nacionales, municipales o estadales, así como los servicios de luz eléctrica, aseo urbano, condominio, impuesto inmobiliario urbano, teléfono, gas, y a tales efectos se obligó a entregarle a la demandante INVERSIONES CUPI, C.A., copia de los recibos debidamente cancelados con al menos diez (10) días hábiles de anticipación a la protocolización de documento respectivo de compra-venta, obligándose también, la demandada, a hacer entrega de todos los recaudos y solvencias que fuesen necesarias a los fines de la protocolización oportuna del documento de compra-venta definitivo, como son solvencia de derecho de frente requerida para la venta, ficha catastral, solvencia de agua, la planilla previamente cancelada de enajenación de inmuebles del SENIAT (Forma 33) y Registro de Información Fiscal (RIF).

Por último fue acreditado y no formó parte del contradictorio el hecho que en el mismo acto de suscripción del contrato accionado le fue otorgada la posesión de los inmuebles antes identificados a la demandante.

Por su parte, la demandada durante el devenir del proceso, ni a través de su defensor judicial, ni por medio de su representación judicial aportaron a los autos probanza alguna que desvirtuara el incumplimiento denunciado en el escrito de demanda, en el sentido de haber cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato accionado.

En este sentido, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Bajo esta premisa, la parte actora acreditó la existencia de las obligaciones asumidas por la demandada, las cuales denunció como incumplidas. Por su parte la demandada no demostró de forma alguna el cumplimiento de las mismas, ni a través de su defensor ad litem, ni de su representación judicial posterior, pudiendo –ésta– haber acreditado dicho cumplimiento, incluso en la oportunidad en la que se hizo presente en autos.

En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que garantizan su aplicación.

Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual, estando –los contratantes– obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la ejecución o terminación de éste, y en consecuencia, ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, a saber:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Es pues, la presente acción un modo o forma de lograr el cumplimento de las convenciones bilaterales, de modo tal que para ejercer ésta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se pretende ejecutar, a saber, el compromiso de compra-venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de noviembre de 2012, anotado bajo el No. 28, Tomo 172 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; que exista un incumplimiento, como en el que incurrió la parte demandada, quien en dicha convención se obligó a otorgar el documento definitivo de venta a la demandante en un plazo de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del referido contrato, a saber, el 28 de noviembre de 2012, los cuales expiraron el 27 de marzo de 2013, así como también a pagar previamente todas las deudas que existieran sobre los inmuebles, fuesen éstas particulares o con organismos nacionales, municipales o estadales, así como los servicios de luz eléctrica, aseo urbano, condominio, impuesto inmobiliario urbano, teléfono, gas; a entregarle a la demandante INVERSIONES CUPI, C.A., copia de los recibos debidamente cancelados con al menos diez (10) días hábiles de anticipación a la protocolización de documento respectivo de compra-venta; y a hacerle entrega a la sociedad mercantil demandante de todos los recaudos y solvencias que fuesen necesarias a los fines de la protocolización oportuna del documento de compra-venta definitivo, como son la solvencia de derecho de frente requerida para la venta, ficha catastral, solvencia de agua, la planilla previamente cancelada de enajenación de inmuebles del SENIAT (Forma 33), y Registro de Información Fiscal (RIF); obligaciones estas que no cumplió, pese de haber recibido parte del pago del precio establecido a los inmuebles y otorgado la posesión de los mismos a la demandante.

IV

En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la acción de cumplimento de contrato de compromiso de opción de compra-venta ejercida por la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., contra la sociedad mercantil PROYECTO 309, C.A., antes identificadas, por lo que se ordena protocolizar el contrato de compraventa definitivo sobre los siguientes inmuebles: a) Un local para oficina distinguido con la letra “A”, situado en la planta tipo del quinto piso (5-A) del Edificio Centro Peñafiel, construido en el Parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, en un terreno que forma parte de la parcela No. 22, cuyos linderos, superficie y demás especificaciones constan de Documento de Condominio, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el 29 de junio de 1989, bajo el No. 23, Tomo 11, Protocolo Primero. Que dicho local tiene una superficie de ciento cincuenta y ocho metros cuadrados con treinta y tres decímetros cuadrados (105,33Mts2), aproximadamente. Sus linderos particulares son: Norte: Fachada norte del Edificio; Sur: Local “B”, hall de ascensores y un (1) ascensor del núcleo de circulación vertical; Este con la fachada este del Edificio; y Oeste: Con el Local “D” y ascensores de núcleo de circulación vertical. Y que le corresponde el puesto de estacionamiento No. 58, ubicado en la planta sótano del edificio y un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la Comunidad de Propietarios de tres enteros con cuatro centésimas por ciento (3,04%); y b) Un local para oficinas distinguido con la letra “D” situado en la planta tipo del Quinto Piso (5-D), del Edificio Centro Peñafiel, construido en el Parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, en un Terreno que forma parte de la parcela No. 22, cuyos linderos, superficie y demás especificaciones constan en el Documento de Condominio Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 29 de junio de 1.989, bajo el No. 23, Tomo 11, Protocolo Primero. Que dicho local tiene una superficie de ciento cincuenta y un metros cuadrados con cuarenta y un decímetros cuadrados (151,41Mts2), aproximadamente. Sus linderos particulares son: Norte: Fachada norte del edificio; Sur: Local “E”, hall de ascensores; Este: Con el local “A” y el ascensor del núcleo de circulación vertical; y Oeste: Con el local “E” y la fachada oeste del Edificio. Le corresponde al mencionado local el puesto de estacionamiento No. 59, ubicado en la Planta Sótano del Edificio y un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la Comunidad de Propietarios de dos enteros con noventa y un centésimas por ciento (2,91%); SEGUNDO: Se condena a la demandada a dar cumplimiento al compromiso de compra-venta contenido en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de noviembre de 2012, anotado bajo el No. 28, Tomo 172 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; pagar las deudas que existieran sobre los inmuebles, fuesen éstas particulares o con organismos nacionales, municipales o estadales, así como los servicios de luz eléctrica, aseo urbano, condominio, impuesto inmobiliario urbano, teléfono y gas; asimismo a presentar al momento de la protocolización los recaudos y solvencias que fuesen necesarias como son solvencia de derecho de frente requerida, ficha catastral, solvencia de agua, la planilla previamente cancelada de enajenación de inmuebles del SENIAT (Forma 33) y Registro de Información Fiscal (RIF); TERCERO: Se ordena a la parte actora a consignar ante este Tribunal la cantidad de dos millones ciento treinta y siete mil doscientos bolívares (Bs. 2.137.200,00), monto éste que constituye el salgo adeudado a favor de la demandada; CUARTO: Una vez firme el presente fallo, siempre y cuando la parte actora haya pagado la cantidad transcrita supra, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo establecido en el presente dispositivo la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas a la demandada.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 18 de octubre de 2016. 206º y 157º.

EL JUEZ,

RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 1:20 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

Asunto: AP11-M-2013-000516