TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 31 de octubre de 2016
206º y 157º
ASUNTO: AP11-V-2015-000582
PARTE ACTORA: sociedad mercantil PROBODY GYM SPORT S.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22/06/1992, bajo el No. 71, tomo 119-A-Pro, siendo su última modificación ante el referido Registro Mercantil, en fecha 08/10/2013, bajo el No. 02, tomo 219-A-Pro, representada por su Presidente ciudadano JOSÉ RAFAEL MORENO GARCÍA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 4.883.367.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LEOBARDO SUBERO RODRIGUEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 53.042.
PARTE DEMANDADA: La COMUNIDAD DE PROPIETARIO DEL EDIFICIO TORRE BETA, ubicado en la Calle de los Laboratorios, Urbanización Los Ruices, Municipio Sucre, Estado Miranda, representada por su administradora, sociedad mercantil C.A. INMOBILIARIA Y SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LUXOR, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 01/07/1958, bajo el No. 46, tomo 20-A-Pro., MODIFICADOS SUS ESTATUTOS SEGÚN Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 25 de Mayo de 1961, debidamente inscrita en el Registro Mercantil en fecha 30 de Mayo de 1961, bajo el Nº 55, Tomo 17-A, ubicada en la Avenida Francisco de Miranda, Centro Plaza, Torre C, Nivel 22 (PH), Oficina D, Los Palos Grande, Municipio Chacao del Estado Miranda, en la persona de su representante legal ciudadana LAURA MAE ZECCHINI DE RIERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.536.152, y solidariamente a LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE BETA, en la persona de los ciudadanos RICARDO CARDENAS MANDRY y ALBERTO CORDIDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.124.401 y V-5.537.531, en su condición de Presidente y Vicepresidente de la referida Junta de Condominio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CORA FARIAS ALTUVE y CESAR SIMÓN PÉREZ GUEVARA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 10.595 y 232.729,respectivamente.
MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO.
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
DE LOS HECHOS Y LA PRETENSIÓN
PROCESAL DEL ACTOR

La pretensión objeto de estudio fue presentada en fecha 08/05/2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado, siendo admitida en fecha 12/05/2015, por los tramites del juicio ordinario (art. 344 CPC), librándose las compulsas de citación en fecha 18/05/2015, previa consignación por parte del apoderado actor de las copias simples necesarias.
Mediante diligencia de fecha 17/06/2015, el Alguacil designado por la Coordinación respectiva, dejo constancia en autos de su imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada, motivo por el cual en fecha 26/06/2015, a petición de la parte actora se le emplazó por cartel publicado en prensa, ejemplares que fueron consignados al expediente por el abogado actor en fecha 21/07/2015.
En fecha 20/10/2015, la secretaria del Tribunal dejó constancia en autos haber dado cumplimiento a la formalidad de fijación del ejemplar del cartel emplazamiento de la parte demandada en la dirección suministrada por su contraparte en el libelo.
En fecha 15/12/2015, compareció ante este Tribunal el abogado Cesar Pérez Guevara, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 232.729, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, dándose por citado en autos y procedió a dar contestación al fondo de la demanda.
Por escrito de fecha 22/01/2016 y 18/02/2016, la parte demandada promovió pruebas en la causa, siendo resguardadas para su posterior incorporación al proceso al fenecimiento del lapso probatorio y por diligencia de fecha 02/03/2016, el abogado demandante solicitó al Tribunal la designación de un defensor judicial para la parte demandada, pedimento al cual se opuso la demandada por medio de diligencia de fecha 04/03/2016.
En fecha 04/03/2016, el Tribunal agregó a las actas del proceso los escritos de pruebas presentados por la parte demandada, en fecha 07/03/2016, el Tribunal negó el pedimento de la parte actora relativo a la designación del defensor judicial para su antagonista jurídico y por auto de fecha 09/03/2016, el Tribunal admitió los escritos de pruebas presentados por la parte actora.
Por diligencia de fecha 14/03/2016, el apoderado de la parte demandante apeló del auto dictado por el Tribunal en fecha 07/03/2016, solicitando la reposición de la causa al estado que se designe defensor judicial a la demandada, petición a la cual se opuso su contraparte en fecha 28/03/2016.
Mediante auto de fecha 05/04/2016, el Tribunal negó el recurso de apelación interpuesto por la parte actora en vista que el auto apelado es un auto de mero tramite resultando por lo consiguiente inapelable, oyéndose el recurso en un solo efecto contra el auto de fecha 05/04/2016, que admitió las pruebas de la parte demandada.
Previa petición de la parte demandada, el Tribunal en fecha 30/06/2016, se abocó al conocimiento de la causa y en fecha 13/07/2016 y 15/07/2016, ambas partes consignaron escrito de informes en la causa.
Por diligencias de fecha 29/09/2016 y 05/10/2016, la parte demandada solicitó al Tribunal dicte sentencia en la causa.

II
PARTE MOTIVA

Corresponde analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo y luego de la defensora judicial de la parte demandada en su litis contestación.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Arguyó el abogado demandante que en fecha 03/08/2007, la comunidad de copropietarios del Edificio Torre Beta, representada en ese acto por el Presidente de la Junta de Condominio, ciudadano Edmundo Pimentel, Venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 3.710.135, suscribió con su poderdante sociedad mercantil PROBODY GYM SPORT S.A., un contrato mediante el cual le dio arrendamiento, un área común ubicada en la azotea del edificio Torre Beta, constituido por una terraza techada en el cual funciona un gimnasio, más un área conocida como cancha de tenis y área de caminar, incluyendo también los aparatos de aire acondicionado, veinte (20) locker, y bancos de concreto, así como un puesto de estacionamiento identificado como rampa norte, todo ello según se desprende de la cláusula primera del contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, bajo el No. 05, tomo 153, marcado con la letra “B”.
El lapso temporal de este contrato se estableció según la cláusula sexta en cuatro (04) años contados a partir del 15/07/2007 hasta el 14/07/2011, existiendo ante de este contrato dos (02) acuerdos arrendaticios anteriores, el primero (1er) suscrito el 01/03/1996, ante la Notaría Pública Vigésima Sexta de Caracas, bajo el No. 68, tomo 68, tomo 06 y segundo (2do) contrato suscrito el 25/08/2000,y el segundo, por ante Notaría Pública Vigésima Sexta de Caracas, bajo el No. 19, tomo 59, según copias simple adjuntas al libelo marcadas con la letra “C” y “D”.
Según el demandante, la relación de arrendamiento existente entre las partes se mantuvo por más de diez (10) años, invirtiendo dinero en el mantenimiento y modernización de las instalaciones del gimnasio, situado en la terraza techada del mencionado edificio, en la compra de maquinas e implementos usados para ejercicios y base de publicidad para crear el punto, plusvalía para que el representante de la parte demandante según su dicho constituyera uno de los gimnasios más concurridos de la zona.
Posteriormente, con motivo del desahucio del contrato efectuado por la Junta de Condominio al inquilino es que su abogado al estudiar el caso se percato que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es inexistente por disposición expresa del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya norma establece que es nulo de pleno derecho la enajenación, venta y arriendo de las áreas comunes del edificio, por lo tanto, los contratos suscritos entre las partes por el arriendo de la azotea del edificio TORRE BETA son nulos, situación que desconocía el representante legal de la parte demandante al momento de suscribir los contratos de marras durante el lapso de existente de esa relación locativa.
En consecuencia, conforme lo previsto en los artículos 1.133, 1.141, 1.155 y 1.157 del Código Civil, aduce el abogado demandante que el objeto del contrato es ilícito conforme lo previsto en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal y pide la nulidad del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 03/08/2007.

DE LA PARTE DEMANDADA:
Por otra parte, observa quien decide que la defensora judicial designada basó su defensa en los siguientes alegatos:
Los profesionales del derecho CORA FARIAS ALTUVE y CESAR PÉREZ GUEVARA, actuando en representación de la parte demandada durante el acto de contestación a la demanda procedieron a impugnar la estimación a la cuantía de la demanda alegando para ello que el monto estimado por su antagonista jurídico en la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 585.000,00) o TRES MIL NOVECIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (3.900 U.T), es exagerado y tiene como único objeto el poder acceder al Recurso de Casación en el caso de resultar perdidoso en la segunda instancia de este proceso.
Negaron, rechazaron y contradijeron la demandada tanto en los hechos como en el derecho por ser incierto e infundado el derecho pretendido, ya que la parte actora pretende “engañar” a este digno Tribunal señalando que planteó la demanda una vez fue notificado del desahucio de la relación arrendaticia, lo cual es totalmente alejado de la verdad, ya que en fecha 11/04/2011, se practicó por medio del Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción la notificación de la arrendataria sociedad mercantil PROBODY GYM SPORT C.A., signada con el número de expediente No. AP31-S-2011-003329, cuya copia adjuntó al expediente marcada con la letra “D”, siendo así la parte demandada platea su demanda “ficticia” de nulidad casi cuatro (04) años después en fecha 05/05/2015, con su afán por seguir en posesión del local objeto de la litis, intentando defraudar a los Tribunales de la República.
Alegó que la presente demanda fue planteada posteriormente a los tramites de citación personal de la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal fuere incoada por la parte demandada ante el Tribunal de Municipio Vigésimo Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial bajo el No. AP31-V-2014-001551, según copias adjuntas al escrito de contestación marcadas con la letra “E”, haciendo valer como parte accionada en dicha causa (aquí demandante) la excepción previa de la prejudicialidad, con el propósito retrasar el proceso, habida cuenta de los efectos procesales que conlleva este tipo de cuestión previa de ser declara procedente en derecho.
De igual manera, resaltaron los abogados de la parte demandada que la acción interpuesta contra la sociedad mercantil PROBODY GYM SPORT C.A., ante el Juzgado de Municipio Vigésimo Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial fue plateada en fecha 05/11/2014, siendo admitida en fecha 06/11/2014 y el presente juicio interpuesto por la persona jurídica demandante fue planteada en fecha 08/05/2015 y admitida en fecha 12/05/2015, momento en el cual estaba la actora enterada de la interposición de la demanda en su contra ante el Juzgado Municipal, aptitud que los abogados de la parte demandada calificaron de desleal, desatina y antiética según los artículos 17 del Código Procesal Civil, 4 y 47 del Código de Ética del Abogado.
Sostienen los representantes legales de la parte accionada que la organización en propiedad horizontal y su correspondiente normativa esta enmarcada en la autonomía de voluntad de la partes, por lo cual la voluntad privada debe ser tenida en cuenta preferentemente a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, la cual salvo lo dispuesto en normas que afecten el orden público se aplicará para la materia de manera supletoria, es decir, cuando el documento de condominio no señale lo contrario. Por ende, el reglamento de condominio del Edificio “Torre Beta” que fue actualizado a través de acta No. 223 de fecha 20/01/2012, autenticada ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 18/04/2012, bajo el No. 25, tomo 36, adjunta al escrito de contestación en copia marcada con la letra “F”, dispone en sus artículos 9 y 33 lo siguiente:

Articulo 9: “Se consideran de uso Común, todas aquellas porciones, servicios e instalaciones y cuanto en el Edificio se encuentre, que no esté expresamente determinado como formando parte de cualesquiera de las unidades susceptibles de apropiación individual, en conformidad con el artículo 5to, De la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio”.

Articulo 33: “Los espacios comunes podrán ser alquilados por la Junta de Condominio mediante un contrato de arrendamiento debidamente notariado, y los beneficios que estos generen ingresaran a la cuenta del Condominio”.

En el mismo hilo de ideas, la demandada arguyó que el documento de condominio del Edificio “Torre Beta” protocolizado en fecha 04/05/1982, ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 18, tomo 04, protocolo primero, marcada con la letra “G”, se estableció expresamente que:
“…Uso y destino de las obras en terraza: El destino de las obras en terraza, será el uso y disfrute de la comunidad de copropietarios del edificio “TORRE BETA”; ahora bien, como quiera que dichas obras son susceptibles de mantenimiento especial, las mismas podrán ser arrendadas a personas naturales o jurídicas que los propietarios estimen conveniente; sin embargo, el arrendatario (si lo hubiere), deberá en todo momento de preferir a la comunidad del edificio como usuarios y deberá elaborar un reglamento que permita el orden y pleno disfrute de las ya mencionadas obras en terraza y deberá también considerar en todo momento el aspecto precios, los cuales deberán ser los más justos posibles. El canon de arrendamiento de las obras en terraza, si se llegaran a arrendar, deberá ser destinado a contribuir con os gastos de condominio…”

Según lo antes expuesto, siendo la terraza del Edificio “TORRE BETA” el espacio o lugar donde se encuentra ubicadas las instalaciones del gimnasio -suficientemente disfrutadas- (alegato de la demandada) es total y absolutamente permitido el arrendamiento y por ende, valido el contrato cuya nulidad peticiona la parte demandante, siendo así la situación es clara y transparente durante todo el tiempo de duración de la relación arrendaticia que fue aproximadamente 19 años, de lo cual se desprende según apreciación de la defensa de la parte demandada la “mala fe” desplegada por la parte actora, en virtud de los hechos y alegatos de derecho expuesto los representantes legales de la parte accionada solicitaron sea declara sin lugar la demanda incoada en su contra.

DE LAS PRUEBAS

Se deben valorar las pruebas presentadas por ambas partes; tanto las presentadas junto con el escrito libelar y el escrito de litis contestación, así como las promovidas en el lapso de pruebas, con el fin de cumplir con el imperativo deber del Juez de analizar los elementos probatorios aportados al proceso conforme lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA PARTE ACTORA
a). Pruebas de la parte actora adjuntas al libelo.
1) Consta del folio 17 al folio 23 copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 03/08/2007, entre la Comunidad de Copropietarios del Condominio del Edificio Torre Beta, representada en dicho acto por el ciudadano Edmundo Pimentel, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 3.710.135, según autorización que se desprende del acta No. 179 de fecha 15/02/2007, en su carácter de arrendadora y la sociedad mercantil PROBODY GYM SPORT, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 71, tomo 119-A-Pro, en fecha 11/06/1.992, representada en dicho acto por su Director José Rafael Morena García, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 4.883.367, el cual tuvo por objeto un inmueble de su propiedad constituido por un GIMNASIO, el cual consta de un área conocida como “cancha de tenis” y área de caminar, incluyendo también los aparatos de aire acondicionado, veinte (20) lockers y bancos de concreto, así como un puesto de estacionamiento identificado como “rampa norte”, ubicada en el espacio de estacionamiento destinado a los propietarios del Edificio Torre Beta, en su carácter de arrendataria, el referido contrato tuvo como objeto el arriendo del inmueble antes descrito por un lapso temporal de cuatro (04) años fijos.
Las copias certificadas contentivas de este convenio no fueron objeto de impugnación alguna por parte de los apoderados judiciales de la parte demandada, todo lo contrario fueron reconocidas de manera expresa por la demandada, situación que trae consigo que se le debe conferir pleno valor de prueba conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, a pesar que la acción interpuesta persiga la nulidad de este acuerdo, situación que será objeto de análisis en esta decisión, por ende de su contenido se evidencia -en principio- la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes contendientes del juicio y el objeto sobre el cual se constituyó este acuerdo.
2) Consta del folio 24 al folio 35 copias simples de los contratos de arrendamiento suscritos en fecha 01/03/1996 y 25/08/2000, ante la Notaría Pública Vigésima Sexta de Caracas, bajo el No. 68, tomo 68, tomo 06 y en fecha y No. 19, tomo 59, marcadas con la letra “C” y “D”, las referidas copias fotostáticas no fueron impugnadas por la parte demandada, siendo inclusive reconocidas en el acto de contestación a la demandada, los cuales versaron sobre el mismo inmueble que forma parte del edificio “Torre Beta”, del contenido estas copias se aprecia que la relación arrendaticia que vincula a las partes tiene una longitud temporal de veinte (20) años aproximadamente, por medio de la suscripción de tres (03) contratos de arrendamiento.

b) Pruebas de la parte demandada adjuntas al escrito de contestación a la demandada y el lapso probatorio.

1) Consta del folio 120 al folio 157, marcadas con la letra “D”, copias simples de la solicitud de notificación judicial signada con el No. AP31-S-2011-003329, emanada del Juzgado Cuarto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas de fecha 11/04/2011, peticionada por el ciudadano Edmundo Omar Pimentel, en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio del Edificio Torre Beta, con el propósito de notificar a la arrendataria sociedad mercantil PROBODY GYM SPORT, S.A., sobre la no prorroga del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, copias estas que no fueron objetadas por la parte actora y se les aprecia como plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, de su contenido se aprecia el deseo de la parte demandada (arrendadora) de no renovar la relación arrendaticia a su vencimiento, notificación que se hizo efectiva en fecha 28/07/2011 (folio 157) según copia del acta que a tales fines elaboró el Tribunal Municipal.
2) Consta del folio 158 al folio 193 copias certificadas del expediente signado con la nomenclatura AP31-V-2014-001551, marcadas con la letra “E” con motivo del juicio que por DESALOJO incoara la comunidad de CO-PROPIETARIOS DEL CONDOMINIO TORRE BETA contra la sociedad mercantil PROBODY GYM SPORT C.A., en fecha 05/11/2014 (ver vuelto folio 161), demanda que fue admitida en fecha 06/11/2014 (ver folios 163 y 164). Consta igualmente del contenido de las aludidas copias el escrito de interposición de cuestiones previas opuestas por la parte demandante (accionada en ese proceso) contra la demanda de desalojo incoada en su contra por la parte demandada (demandante en ese proceso) atinente al ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, todo ello en base al presente proceso seguido en esta sede de justicia (folios 165 al folio 168). Las copias antes mencionadas no fueron desconocidas por la parte actora por consecuencia se les confiere pleno valor de prueba conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, este elemento probatorio tiene como fin útil determinar la existencia de otro proceso legal (desalojo) que llevan las partes de este proceso ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
3) Consta del folio 194 al folio 205 copia certificada del acta No. 223 de fecha 20/01/2012 con motivo de la reunión de la Junta de Condominio del Edificio Torre Beta, con el propósito de la actualización del reglamento interno del condominio, autenticada ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 18/04/2012, bajo el No. 25, tomo 36; copias del reglamento; copia simple del acta No. 223 de fecha 20/01/2012 y copia de las cédulas de identidad de los integrantes de la Junta de Condominio, marcadas con la letra “F”. Dichas instrumentos no fueron impugnados por la parte demandada y se les confiere pleno valor de prueba conforme lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil, de su contenido se aprecia que a partir del 20/01/2012, el reglamento interno del edificio “Torre Beta” fue reformado permitiendo el arriendo de los espacios comunes que conforman el mencionado edificio.
4) Consta del folio 206 al folio 238 copias simples del documento de condominio del Edificio “Torre Beta” protocolizado en fecha 04/05/1982, ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 18, tomo 04, protocolo primero, las cuales no fueron impugnadas por la parte demandante y se le aprecia positivamente en derecho conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil. En tal sentido, se desprende de su contenido específicamente a los folios 216 y 217, artículo 3-6, que las obras en la terraza, pueden ser objeto de arrendamiento por parte de la junta de condominio del Edificio “TORRE BETA” y el canon de arrendamiento objeto de ese negocio jurídico sería destinado a contribuir con los gastos generados para el mantenimiento del condominio.

PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA

Durante el acto de litis contestación, los representantes judiciales de la parte demandada impugnaron de forma genérica la estimación a la cuantía establecida por su adversario en el capítulo VI del libelo de la demanda, por considerarla exagerada alegando para ello que:

“…Conforme al criterio jurisprudencial anteriormente citado, esta representación judicial impugna genéricamente la cuantía, en virtud que en la presente demanda de nulidad de contrato, la parte demandante en ningún lugar de su escrito libelar señala con base en cuáles cálculos estimó la esta demanda en la elevada cuantía de quinientos ochenta y cinco mil bolívares (3.900 U.T) lo cual hace considerar a esta representación judicial en virtud del actuar intemperante de la parte accionante -que se demostrará en el Capítulo siguiente- que la elevada estimación de la cuantía la realiza a objeto de acceder al Recurso de Casación, en el caso de resultar perdidoso en la Segunda Instancia la presente demanda, ampliamente infundada todo ello con finalidad de mantener en trámite el presente juicio…”

En este mismo orden de ideas, esta Juzgadora observa que el abogado demandante estimo su pretensión de la siguiente manera:

“…CAPITULO VI DE LA CUANTIA. De conformidad con lo previsto en el artículo 38 ibídem, estimo la presente demanda en la suma de QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL (Bs. 585.000,00) ó TRES MIL NOVECIENTOS UNIDADES TRIBUTARIAS (3.900 U.T)…”

Asimismo, dicha representación judicial alegó al respecto de la impugnación a la cuantía que:

“…En fecha 15 de diciembre de 2016, la parte demanda (sic) dio contestación al fondo de la demanda y dentro de su defensa impugno la cuantía establecida por esta representación por considerarla exagerada con fundamento en que la misma fue fijada arbitrariamente por esta representación, lo cual no es cierto, ya que la presente acción se trata de una nulidad de contrato, en la cual la determinación de la cuantía resulta solo de la apreciación de las partes, ya que, no un (sic) demanda de resolución, cumplimiento de contrato, por el contrario es una demanda en la cual esta representación pretende que este Tribunal declare nulo un contrato de arrendamiento que se suscribió en franca violación de la Ley de Propiedad Horizontal, y cuyo resultado no es otro que su consecuente nulidad por imperio de la Ley. De tal forma que, no es existe un monto para determinar la cuantía de la demanda a no ser el costo del inmueble, el cual sobrepasa con creses la suma establecida como cuantía en el presente asunto. De manera que resulta improcedente la impugnación infundada de la cuantía hecha por la demandada…”

Ahora bien, resulta pertinente citar textualmente el contenido del dispositivo legal contenido en el artículo 38 del Código Procesal Civil, el establece:

“…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva…”

Una vez analizada, la delación propuesta por la parte demandada referida al calculo desmedido de la cuantía estimada en el libelo por su antagonista y vista asimismo la defensa de esté (demandante) donde alegó que “No existe un monto para determinarla” (cuantía), ya que no se trata de alguno de los casos establecidos en el artículo 36 del Código Procesal Civil, sino una demanda que solo persigue la declaratoria con lugar de la nulidad del contrato de arrendamiento. En tal sentido, quien aquí decide, considera que es carga de la parte demandada (impugnante) señalar el monto que considere correcto a la cuantía de la demanda así como la prueba necesaria que sustente su alegato.
Es el caso, que no existen a los autos ningún elemento probatorio indicativo o por lo menos que arroje una pista de la formula aritmética empleada por el demandante para determinar el monto de la cuantía, ya que para este Juzgadora es imposible cumplir con la imperativa labor indagatoria y decisoria que le impone la ley (art. 38 CPC), si no existe tal acerbo probatorio en autos, más aún cuando la propia parte actora señaló que no existe un monto dineraria determinado para esta acción en virtud a su naturaleza, por lo tanto corre en cabeza de la parte demandada quien interpuso el recurso perentorio de impugnación de la cuantía aportar al proceso en virtud a su queja los elementos que según a su juicio le sirvan de base para la correcta determinación de la misma, por lo tanto se desecha y se tiene como no formulada la impugnación a la cuantía y por consiguiente valida la estimación realizada por el actor. Así de decide.-

DEL CONFLICTO DE FONDO

La parte demandante sociedad mercantil PROBODY GYM SPORT S.A., compareció ante esta sede administradora de justicia, con el propósito que se declare a su favor la nulidad de un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 03/08/2007, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el No. 05, tomo 153 del tomo autenticaciones del año 2007, suscrito con la Comunidad de Copropietarios del Condominio del Edificio “Torre Beta”, quien estuvo representada en dicho acto por su Presidente ciudadano Edmundo Pimentel, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 3.710.135.
Para sustentar su delación arguye el demandante que el contrato de arrendamiento objeto de este análisis, es nulo ya que el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, prohíbe de manera expresa el arriendo de las áreas de uso común de un edificio que se rige bajo el concepto de propiedad horizontal, por lo tanto, cualquier operación en contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.
En efecto, quien aquí decide, observa del dispositivo legal antes citado en base a la petición tutelada de la persona jurídica demandante, que dicha ley prohíbe la enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación con respecto a las áreas de uso común de una edificación que se rija bajo la Ley de Propiedad Horizontal.
Sin embargo, llama poderosamente la atención a esta operadora de justicia, el hecho que la sociedad mercantil PROBODY GYM SPORT S.A., representada por su Presidente ciudadano JOSÉ RAFAEL MORENO GARCÍA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 4.883.367, luego de mantener una relación arrendaticia con la demandada por aproximadamente veinte (20) años, comparezca luego a peticionar la nulidad de esta contratación, alegando para ello que “desconocía” la existencia de esta normativa legal que impide -en principio- el arriendo de las áreas de uso común, tomando en cuenta que la ignorancia de la Ley no excusa de su cumplimiento según establece el artículo 2 del Código Civil Venezolano.
Esta situación por demás “atípica”, conlleva al Tribunal ha efectuar un análisis más detallado de la petición esgrimida por la parte demandante, ya que aparentemente de la lectura del libelo y la norma legal señala en el libelo, pareciera verosímilmente que pudiera prosperar en derecho, pero es sumamente extraño que luego de una relación prolongada de dos (02) décadas, es ahora que la inquilina se percate, luego que le fue requerido el inmueble objeto de arriendo con motivo de una notificación de desahucio arrendaticio, que es y fueron ilegales los tres (03) contratos arrendaticios celebrados con su arrendadora hoy parte demandante.
Es importante destacar, que la figura del Juez no puede en ningún momento estar limitada meramente a ser un simple espectar o administrador “mecánico” de la justicia y que por inercia decida con lugar o sin lugar una petición interpuesta ante el Juzgado que preside, por el simple hecho que posea una virtual apariencia de legalidad; no el Juez es un activo buscador de la verdad procesal según el principio contenido en el artículo 12 del Código Procesal Civil, pese a la imperfección de los elementos de convicción y el criterio humano que también yerra y adolece de fallos, sin transgredir claro está el principio de congruencia de lo alegado y probado que instituye el limite de su oficio, pero nunca dejando de lado la búsqueda de la verdad como norte de su oficio, ya que tenemos en nuestras manos la sagrada labor de administrar la justicia.
Dicho esto, emerge de las actas del proceso que en fecha 28/07/2011, el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a petición de la “COMUNIDAD DE CO-PROPIETARIOS DE LA TORRE BETA” practicó en la persona de la inquilina PROBODY GYM SPORT S.A., una notificación judicial de no prorroga del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 03/08/2007 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el No. 05, tomo 153, es decir, le manifestó a la hoy demandante el desahucio arrendaticio del mismo contrato que aquí pretende se declare nulo, pero no fue sino pasados cuatro (04) años después de esa notificación que atacó el contrato por medio de este proceso.
Que el contrato fue suscrito sin aparente coacción, violencia o apremio hace nueve (09) años de manera autentica, lo cual le permitió explotar comercialmente el inmueble arrendado hasta hacerlo uno de los “gimnasios más concurridos de la zona”, por tal motivo el alegato de la demandante alusivo a que -no fue sino, después que la Junta de Condominio le notifico del desahucio y estudio del caso por parte de su abogado, que se percato que eran nulos los contratos- pierde veracidad, toda vez que acudió a demandar la nulidad cuatro (04) años después del desahucio, lo que quiere decir que no tenía premura o interés inmediato en atacar la validez de los convenios locativos suscritos.
Adicionalmente, cabe destacar que la Junta de Co-propietarios del Edificio “Torre Beta” (demandada) en fecha 06/11/2014, (folios 163 y 164) interpuso demanda de desalojo contra la sociedad mercantil PROBODY GYM SPORT S.A., ante el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. Posteriormente, en fecha 12/05/2015, (folios 37 y 38) fue admitida ante este Tribunal la presente acción de nulidad incoada por PROBODY GYM SPORT S.A. contra la Junta de Condominio del Edificio “Torre Beta”, por lo que esta Juzgadora observa que por una parte se persigue el desalojo del inmueble y en el caso de marras la nulidad del contrato de arrendamiento

Observa igualmente esta Juzgadora que esta acción solo persigue la declaratoria de inexistencia del contrato de arrendamiento mediante su nulidad y el pago de las costas y costos generados en caso de resultar vencedor del proceso, más allá de ello no peticiona cantidad de dinero alguna por concepto de daños y perjuicios derivados de la presunta nulidad, tomando en cuenta que según su dicho “Invirtieron dinero en el manteniendo y modernización de las instalaciones del gimnasio (…) en la compra de maquinas e implementos usados para ejercicios, y base de publicidad boca a boca entre usuarios…” (Folio 04), ya que sería lógico y valido en derecho considerar que en caso de nulidad pudieran generarse consecuencia derivadas de la negociación celebrada interpartes (art. 1.160 CC) y por economía procesal en esa misma demandada debe estimarse tales cantidades por concepto de resarcimiento producto de la nulidad una vez declara a favor del demandante, situación que en este caso no fue peticionada por la parte actora, por lo que de resultar gananciosa en esta litis debe interponer otra acción civil para lograr el resarcimiento de dichos daños , situación que si bien es cierto es posible no es practica en base al principio de economía procesal para las partes en juicio.
Ahora bien, circunscribiéndonos al punto neurálgico de esta demanda es necesaria establecer que si bien es cierto, la ley de Propiedad Horizontal en su artículo 31 establece una prohibición de arrendar las áreas de uso común de un inmueble regido bajo dicha ley, no es menos cierto que según el reglamento interno y más aún el documento de condominio del Edificio Torre Beta, que data del año 1.982, se estableció la posibilidad de arriendar las áreas comunes con el propósito de beneficiar a la propia comunidad de co-propietarios, ya que la contraprestación recibida por concepto del canon de arrendamiento sería utilizada para sufragar los gastos de mantenimiento del edificio, es decir, las sumas de dinero que por tal concepto sean cancelados en razón al arrendamiento de las áreas comunes, benefician directamente a la comunidad de co-propietarios. Por otra parte, es necesario señalar que la figura del arriendo no contempla la traslación de la propiedad, solo el uso, goce y disfrute la cosa a cambio de una contraprestación dineraria, por lo tanto según el criterio de este Tribunal la venta de las áreas de uso común, si raya, soslaya y violenta el orden público, toda vez que pertenece a todos y cada uno de los co-propietarios del edificio, pero en este caso en particular el producto del arriendo (pensión) es percibido en beneficio de todos los integrantes de la comunidad, situación que no constituye violación alguna del orden público.
Con respecto a este punto es meritorio resaltar que la Ley de Propiedad Horizontal, fue promulgada en fecha 18 de agosto de 1983, mediante Gaceta Oficial extraordinaria No. 3241 del Congreso de la República de Venezuela y en fecha 04/05/1982, fue registrado con antelación ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 18, tomo 04, protocolo primero, el documento de condominio del Edificio Torre Beta, cuyo texto en su artículo 3-6 establece:

“…Uso y destino de las obras en terraza: El destino de las obras en terraza, será el eso y disfrute de la comunidad de copropietarios del edificio “TORRE BETA”; ahora bien, como quiera que dichas obras son susceptibles de mantenimiento especial, las mismas podrán ser arrendadas a personas naturales o jurídicas que los propietarios estimen conveniente; sin embargo, el arrendatario (si lo hubiere), deberá en todo momento de preferir a la comunidad del edificio como usuarios y deberá elaborar un reglamento que permita el orden y pleno disfrute de las ya mencionadas obras en terraza y deberá también considerar en todo momento el aspecto precios, los cuales deberán ser los más justos posibles. El canon de arrendamiento de las obras en terraza, si se llegaran a arrendar, deberá ser destinado a contribuir con os gastos de condominio…”

Ahora bien, es lógico suponer que la Ley especial en la materia rige de pleno sobre aquellos acuerdos establecidos por las partes, una vez haya entrado en vigencia, pero no es menos cierto que para el momento de la constitución y registro del documento de condominio (año 1982), era la voluntad de los integrantes de la comunidad quienes acordaron las normas de administración del edificio “Torre Beta”. En cuanto a la Ley de Propiedad Horizontal, podemos señalar que no esta revestida de un carácter de orden público absoluto, ya que hay supuestos legales que pueden ser relajados por las partes conforme el principio de voluntad de pacto de las partes (art. 1.159 CC), siempre que estos acuerdos no soslayen el orden público, las buenas costumbres o la moral, bases normativas de la sociedad, por ende para esta Juzgadora el contrato de arrendamiento objeto de nulidad, debe ser analizado en base a los siguientes aspectos:

a).- La relación arrendaticia se inicio según el primer contrato suscrito entre las partes en fecha 10/03/1996, extendiéndose por veinte (20) años hasta la actualidad.
b).- No fue sino esta la fecha de interposición de la demandada, 05/05/2015 y posterior admisión 12/05/2015, que el representante legal de la parte actora, se percata con ayuda de su abogado que los contratos suscritos tres (03) en fecha 10/03/1996; 25/08/2000 y 03/08/2007 (aunque demanda la nulidad del último) son nulos por efecto del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, a pesar que según su dicho tuvo conocimiento de ello cuando fue notificado de la no prorroga del contrato por parte de la Junta de Condominio en el año 2011, pero acudió a demandar la presunta nulidad cuatro (04) años después de tener conocimiento de la afectación legal del contrato.
d).- La parte demandante no persigue con esta acción civil otra declaratoria por parte del Tribunal que no sea la nulidad del contrato objeto de juicio y las costas y costas en caso de resultar vencedor en la litis.
e).- La Ley de Propiedad Horizontal, tiene un efecto de orden público relativo y el documento de condominio que rige las normas internas del edificio “Torre Beta” establecía con antelación (año 1982) a la celebración de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes (10/03/1996; 25/08/2000 y 03/08/2007), el arriendo de las áreas comunes, en beneficio de todos los co-propietarios que integran la comunidad, ya que el canon de arrendamiento es destinado al pago de los gastos por concepto de mantenimiento del edificio, situación que no beneficia a un particular específicamente sobre los demás comuneros, sino a todos en forma equitativa.

Por lo tanto, quien aquí decide considera que no existe causal de nulidad en un contrato que fue consentido en todo momento por las partes y donde ambas partes se beneficiaron durante su vigencia del tracto sucesivo de las obligaciones fundamentales de este tipo de contratación (art. 1.592 CC), por veinte (20) años ininterrumpidos, porque si hubiese existido alguna afectación de sus derechos en especial del inquilino hoy demandante, hubiese acudió antes a demandar y no esperar dos (02) décadas para percatarse que los contratos suscritos eran nulos, imperando en este caso la costumbre como ley entre las partes.
La costumbre es una institución que es considerada por la doctrina como fuente directa de la ciencia del derecho y también conocida como la más antigua fuente formal, es conceptualizarla como cualquier uso o práctica sostenida en el tiempo dentro de una colectividad, como por ejemplo desde el punto de vista social, lo es la forma de comportarse de los individuos, también conocida como "la vida social" donde se observan caracteres de continuidad y de permanencia, siendo estos elementos definitorios de la conducta representados en hábitos, automatismo psicológico imitación y experiencia.
Desde el punto de vista jurídico la costumbre se entiende como la repetición constante y reiterada de un comportamiento, con la convicción por parte de la sociedad, de que responde a una necesidad jurídica por lo tanto debe imponerse a la conducta humana bajo el mando coercitivo del derecho, las principales fuentes del derecho es nuestro país son: la Ley, la Costumbre y las Jurisprudencia.
Para Kelsen; la costumbre es obligatoria en el momento en que es reconocida por un Órgano del Estado; es decir, en el momento que es consagrada en una ley. Geny, considera que no esta en función de la aceptación o no por parte del Estado, si no que da la obligatoria cuando los dos elementos de la costumbre se hayan presentes, elementos estos que coinciden en la relación arrendaticia objeto de análisis, ya que por veinte (20) años las partes estuvieron vinculadas por efecto de tres (03) contratos sobre el mismo inmueble, razón suficiente para que este Juzgadora considere que si la parte actora quería pedir la nulidad por considerar que esta viciado el contrato a la luz del artículo 31 de la Ley Propiedad Horizontal, no debió esperar este largo lapso de tiempo y menos aun suscribir no uno, sino tres (03) contratos por el mismo objeto que no es otro que la terraza y demás complementos de uso común del Edificio Torre Beta y con la misma arrendadora, todo en base a los hechos y argumentos de derecho delicadamente expuestos en este fallo por quien aquí decide, razón por la cual esta Juzgadora considera prudente declara SIN LUGAR la presente demanda de nulidad. Así se decide.-
III
DISPOSITIVA

En fuerza de las razones que anteceden, este Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, ordena:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por NULIDAD DE CONTRATO interpuso la sociedad mercantil PROBODY GYM SPORT S.A. contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIO DEL EDIFICIO TORRE BETA, ubicado en la Calle de los Laboratorios, Urbanización Los Ruices, Municipio Sucre, Estado Miranda, representada por su administradora, sociedad mercantil C.A. INMOBILIARIA Y SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LUXOR, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 01/07/1958, bajo el No. 46, tomo 20-A-Pro., ubicada en la Avenida Francisco de Miranda, Centro Plaza, Torre C, Nivel 22 (PH), Oficina D, Los Palos Grande, Municipio Chacao, Estado Miranda, en la persona de su representante legal ciudadana LAURA MAE ZECCHINI DE RIERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.536.152, y solidariamente a LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE BETA, en la persona de los ciudadanos RICARDO CARDENAS MANDRY y ALBERTO CORDIDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.124.401 y V-5.537.531, en su condición de Presidente y Vicepresidente de la referida Junta de Condominio.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por resulta totalmente vencida en la presente litis conforme lo previsto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se ordena la notificación de las partes en virtud que la presente decisión fue dictada fuera del lapso de ley.
Déjese copia certificada de la presente decisión en aplicación del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y notifíquese déjese copia en el archivo de este Juzgado.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 11º de 1era Inst. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 31 de octubre de 2016. 206º y 157º.

El Juez,

Abg. Maritza Betancourt Morales
La Secretaria

Abg. Isbel Quintero
En esta misma fecha, siendo las 2:24 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Isbel Quintero

Asunto: AP11-V-2015-000582