TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadano JONATHAN ARANGUREN GARCÍA, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-10.486.404. Quien se ha hecho asistir por: ROXANA FERNÁNDEZ NAVARRO, LEOCARINA MÁRQUEZ DE LA CRUZ y ELSY DOS SANTOS venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogadas en ejercicio de la profesión, titulares de la cédulas de identidad números V-5.006.403, V-17.284.254 y V-11.939.252 respectivamente e inscritas en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los números 188.571, 173.919 y 114.511 también respectivamente, todas ellas en calidad de Defensoras Públicas con Competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda.

PARTE DEMANDADA
Ciudadana NELLY MARÍA ROBLES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-3.774.872. ASISTENTE JUDICIAL: NANCY BOSSA MORENO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio de la profesión, titular de la cédula de identidad número V-3.881.582 y debidamente inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el número 14.059.

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número 82 y ubicado en la planta 8 de la Torre “B”, del Conjunto Residencial “El Naranjal”, el cual está situado en el sitio conocido como “Las Minas de Baruta”, en jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, cuya superficie consta de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (82,44 MTS2), protocolizado en fecha 15 de septiembre de 1982 por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta (Estado Miranda) bajo el número 6, tomo 28, Protocolo Primero.

MOTIVO
COBRO DE BOLÍVARES

I

Se recibió la presente causa en fecha 03 de agosto de 2016 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del recurso de apelación interpuesto el 27 de julio de 2016 por la parte actora (JONATHAN ARANGUREN GARCÍA) debidamente asistido por la abogada Elsy Dos Santos, en contra de la decisión dictada el 25 de julio de 2016 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoara el ciudadano JONATHAN ARANGUREN GARCÍA en contra de la ciudadana NELLY MARÍA ROBLES.

Asumida la competencia de la causa el 12 de abril de 2016, esta alzada fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a dicha data para dictar la correspondiente decisión.

II
ANTECEDENTES

Mediante libelo admitido el 10 de marzo de 2016 por el juicio breve de conformidad con los artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano JONATHAN ARANGUEN GARCÍA demandó por cumplimiento de contrato verbal de opción de compraventa a la ciudadana NELLY MARÍA ROBELS, ordenándose su respectivo emplazamiento.
A través de diligencia de fecha 06 de junio de 2016, el alguacil del circuito judicial de los Tribunales de Municipio dejó constancia de la citación personal realizada en la persona del demandado.
Por escrito de fecha 13 de junio de 2016, la representación judicial de la parte demandada dio contestación al fondo de la demanda, rechazándola y promoviendo entre sus defensas, la cuestión previa del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante decisión de fecha 14 de junio de 2016, el tribunal de la causa declaró sin lugar la cuestión previa promovida por la parte accionada.
Por escrito de fecha 28 de junio de 2016, la representación judicial de la parte demandante promovió sus respectivas pruebas, siendo estas admitidas por auto de fecha 29 de junio de 2016.

A través de sentencia de fecha 25 julio de 2016, el tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda, ejerciendo recurso de apelación la parte actora mediante diligencia de fecha 27 de julio de 2016, el cual fue oído libremente por auto de fecha 29 de julio de 2016.

III
DE LA MOTIVACIÓN

Vista la apelación interpuesta el 27 de julio de 2016 por la parte actora, en contra de la sentencia definitiva dictada el 25 de julio de 201 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y subsecuente resolución de la misma.

Se inició el presente proceso con motivo de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoara el ciudadano JONATHAN ARANGUEN GARCÍA en contra de la ciudadana NELLY MARÍA ROBELS.

En la decisión del fallo, el juez de la causa declaró CON LUGAR la demanda y sin lugar la cuestión previa promovida y en tal sentido, en la parte motiva del fallo el Juzgado de la causa señaló lo siguiente:

“en el caso de autos, estando en plena armonía con los criterios doctrinarios y con el criterio jurisprudencial citado, considera quien aquí decide que entre las partes durante el año 2008 lo que existió fue una serie de tratos previos con miras a acordar una posible venta del inmueble, que concluyó con la suscripción de una oferta en fecha 12 de septiembre de 2009, cuya verdadera naturaleza jurídica se circunscribe a una promesa unilateral de compra venta cuya condición para la conclusión del contrato definitivo se encontraba subordinada a la aceptación por escrito del ofrecimiento de venta hecho por la parte demandada a la parte actora, en un lapso de treinta días contados a partir de su notificación tal y como lo señala el propio documento, hecho este de capital importancia para la resolución de la presente controversia, pues el ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, esto es, la persona a quien le fue ofrecido en venta el inmueble, es lo que revela la voluntad de adquirirlo y es una vez hecha esta manifestación de voluntad, cuando podría convertirse en una opción de compra venta, hecho que no se determina en el caso que se analiza, pues de las probanzas aportadas por la parte demandada sobre el inmueble objeto de la demanda, al no constar en autos elemento probatorio alguno que demuestre su voluntad por escrito de aceptar la oferta realizada en el plazo señalado en la propia oferta. De esta manera puede afirmarse que en materia de contratos consensuales el medio probatorio viene a ser un instrumento a través del cual se demuestra la existencia de una obligación, sin llegar a ser excluyente de otro medio eficaz para su demostración, de tal suerte que si como lo refiere la actora la opción fue celebrada de manera verbal a principios del año 2008 y fue variando en cuanto a sus condiciones durante ese mismo año, hasta que le fue realizada la oferta; amén de no precisarse las condiciones del referido negocio jurídico, al haber negado expresamente la parte demandada tal circunstancia, su obligación legal era aportar a los autos todos los elementos probatorios para su demostración.

Así las cosas, ni del cheque librado contra la cuenta del Banco Banesco por el monto de 3.500 Bs., ni el recibo de fecha 31 de diciembre de 2009 emitido por la parte actora ni ninguna de las documentales contentivas de constancias de transferencias de terceros emanadas de la entidad BANESCO BANCO UNIVERSAL, ni el recibo de fecha 7 de mayo de 2.011, ni los recibos firmados por la parte demandada, de cuyo texto se determina que la parte actora pagó a la demandada las sumas de dinero que en ellos se especifican por concepto de abono a cuenta mayor, es posible deducir que dichas sumas de dinero fueron realizadas como abono por la compra del inmueble; de dichas documentales sólo es posible determinar que la parte actora pagó a la parte demandada las sumas de dinero que en cada una de ellas aparecen reflejadas, siendo importante precisar que existiendo entre las partes una relación arrendaticia, desde el año 2000 sobre el mismo inmueble objeto de la demanda, obvio es pensar que el arrendatario tenía la obligación de pagar cánones de arrendamiento.

Del propio dicho del accionante cuando señaló que le informó nuevamente a la demandada que necesitaba los documentos para “finiquitar” la negociación y la arrendadora le informó que pronto se los daría y que a principios de febrero de 2.015 la arrendadora solicitó más dinero para pagarle a la gestora que estaba arreglando los papeles y este le dijo que tienen mucho tiempo en la negociación y no terminan de arreglar los documentos; se desprende con claridad meridiana que la opción nunca llegó a perfeccionarse entre las partes, hecho que se refuerza con el tiempo transcurrido entre la fecha de efectuado el ofrecimiento y la fecha de interposición de la demanda, el cual es suficiente para pensar que la opción no fue ejercida por él ni en la forma ni en la oportunidad señalada en el documento y con el hecho de no haber aportado documento alguno del cual se desprenda tal circunstancia, de tal suerte que al no aportar la parte actora elemento probatorio alguno que al ser apreciado, hiciera surgir en quien aquí sentencia la plena convicción de que son ciertos los hechos afirmados en el libelo de la demanda, esto es que entre la parte actora y la parte demandada se celebró una opción de compraventa sobre el inmueble anteriormente señalado, al no evidenciarse en el caso que se analiza esa certeza en la cual debe estar fundada toda decisión, tal supuesto encuadra en la primera de las pautas impuestas al Juzgador por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que impone a los jueces la obligación de no declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, hecho que no ha ocurrido en el caso que se viene analizando, razón por la cual lo procedente en derecho es desechar la demanda incoada por no existir plena prueba de los hechos expuestos. Así decide.”

En contra de la referida decisión, ejerció recurso de apelación la representación de la parte actora, el cual fue oído en ambos efectos y constituye el objeto de la apelación deferida a este Órgano Jurisdiccional.
En este sentido, argumentó la parte accionante en su escrito del libelo de la demanda, entre otros hechos, los siguientes:
• Que entre las partes se firmó un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la pretensión;
• Que a principio del año 2008, la demandada (ciudadana Nelly Robels) ofreció verbalmente en venta a la parte actora (ciudadano Jonathan García) el inmueble en litigio, fijando como precio de venta un monto de OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf 80.000);
• Que al momento de hacer el acuerdo verbal, el actor (Jonathan García) hizo entrega a la accionada (Nelly Robels) de una cuota inicial de OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf 8.000), siendo pactado de mutuo acuerdo que cesaría el pago del canon de arrendamiento;
• Que a finales del año 2008, la demandada (Nelly Robels) informó al actor que el precio de venta sería de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf 160.000);
• Que en fecha 12 de septiembre de 2009, la accionada (Nelly Robels) hizo entrega de una oferta firmada por ella misma, estableciendo el precio de la venta del inmueble objeto de la pretensión, asintiendo el demandante (Jonathan García) de forma verbal;
• Que la demandada (Nelly Robels) solicitaba continuamente dinero por concepto de abono a la compra del apartamento identificado ab initio;
• Que a principios del mes de febrero de 2015, la demandada le informó al actor que el precio volvería a ser modificado, cosa que él (Jonathan García) no aceptó;
• Que el demandante habita el inmueble en litigio desde hace aproximadamente dieciséis (16) años en calidad de inquilino;

Acompañando su libelo de la demanda, la parte actora, hoy recurrente consignó los siguientes instrumentos como medios probatorios:

• Marcado con la letra “A”, copia fotostática de la cédula de identidad del ciudadano Jonathan Aranguren García, parte demandante en el caso de marras, con la finalidad de demostrar la identidad del precitado ciudadano. La cual se valora conforma al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y acredita la identidad del mencionado ciudadano;
• Marcado con la letra “B”, original del Registro Único de Información Fiscal (RIF) a nombre del ciudadano Jonathan Aranguren García, con la finalidad de demostrar que el precitado ciudadano vive en el inmueble objeto del litigio, la cual se valora y acredita el mencionado hecho que no fue objetado por la demandada;
• Marcado con la letra “C”, original del contrato de arrendamiento firmado por las partes, notariado en fecha 25 de febrero de 2000 en la Notaría Pública quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda quedando anotado bajo el número 21, tomo 12, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, el cual se aprecia conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre actor y demandada;
• Marcado con la letra “D”, copia certificada en original del documento de propiedad del inmueble objeto de litigio a nombre de la ciudadana Nelly María Robles, que acredita que la demandada es propietaria del inmueble objeto de la pretensión, quedando valorado conforme al artículo 1.384 del Código civil;
• Marcado con la letra “E”, original de carta de fecha 12 de septiembre de 2009 enviada al ciudadano Jonathan Aranguren García en la cual la ciudadana Nelly María Robles le ofrece el inmueble en venta por la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS 650.000.000). dicho documento fue reconocido por la demandada y demuestra que la accionada le hizo oferta de venta a la aquí actora del inmueble objeto de la pretensión, pero no consta que la oferta hubiese sido aceptada por la demandante, quien acciona basado en una oferta verbal diferente a aquella;
• Marcado con la letra “F”, copia del cheque número 32604333 por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs 3.500) de Banesco contra la cuenta número 013400363019722 de fecha 22 de diciembre de 2009 a favor de la ciudadana Nelly Robles. Dicho documento fue reconocido por la demandada como pago por cánones de arrendamiento, por lo que correspondía a la actora demostrar su afirmación de que se trataba de un abono derivado de la oferta verbal y/u opción de venta que invoca la demandante;
• Marcado con la letra “G”, original de recibo por DOS MIL BOLÍVARES (Bs 2.000) emitido por el ciudadano Jonathan Aranguren y firmado por la ciudadana Nelly Robles. Dicho documento fue reconocido por la demandada como pago por cánones de arrendamiento;
• Marcados con la letra “H”, legajo de transferencias bancarias realizadas en el año 2010 a la cuenta número 01340378303785028448 a nombre de Nelly Robles. Dicho documento fue reconocido por la demandada como pago por cánones de arrendamiento;
• Marcados con la letra “I”, legajo de transferencias bancarias realizadas en el año 2011 a la ciudadana Nelly Robles. Dicho documento fue reconocido por la demandada como pago por cánones de arrendamiento;
• Marcados con la letra “J”, legajo de transferencias bancarias realizadas en el año 2012 a la ciudadana Nelly Robles. Dicho documento fue reconocido por la demandada como pago por cánones de arrendamiento;
• Marcados con la letra “K”, legajo de transferencias bancarias realizadas en el año 2013 a la ciudadana Nelly Robles, Dicho documento fue reconocido por la demandada como pago por cánones de arrendamiento;
• Marcados con la letra “L”, legajo de transferencias bancarias y recibos de pago realizados en el año 2014 a la ciudadana Nelly Robles. Dicho documento fue reconocido por la demandada como pago por cánones de arrendamiento;
• Marcados con la letra “LL”, copia de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 40.195de fecha 25 de junio de 2013, con la cual se acredita el carácter con el cual actúa la Defensora Pública Auxiliar del Área Metropolitana Nacional;

En el acto de la litis contestatio la representación judicial de la parte accionada adujo, entre otros hechos, los siguientes:
• Que no es cierto que haya existido un contrato verbal de opción de venta del inmueble objeto del litigio;
• Que no es cierto que en el año 2008 el demandante haya hecho entrega de ninguna suma de dinero como cuta inicial por el supuesto contrato verbal;
• Que en fecha 12 de septiembre de 2009, la ciudadana Nelly Robles (demandada hizo entrega de una comunicación por escrita en donde le notificaba a la parte actora (Jonathan García)su intensión de venderle el aducido inmueble por el precio de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BSf 650.000), acordando que lo pagado por concepto de cánones de arrendamiento sería imputado al precio de venta y que se le otorgaba al actor, un plazo de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de la notificación para que diera respuesta por escrito acerca de su voluntad de adquirir o no el inmueble, en el entendido que, a falta de respuesta escrita se entendería como negativa;
• Que la demandada cumplió con el derecho de preferencia con el accionante (Jonathan García) derivado de la relación arrendaticia que los vinculaba. Sin embargo, observa esta alzada que si bien la arrendadora notificó u ofreció en venta el inmueble al arrendatario 8aquí actor), su ofrecimiento fue realizado por documento privado, en contravención a lo establecido en el artículo 44 del Decreto Ley de Arrendamiento inmobiliario que establece que se debe verificar a través de instrumento auténtico;
• Que los pagos realizados no se imputan a la venta del inmueble sino a los cánones de arrendamiento vencidos puesto que la oferta realizada (el 12/09/2009) ya había caducado por no haber dado respuesta en la forma establecida;
• Que la carta misiva de fecha 25 de noviembre de 2014 bajo engaños y artimañas, el demandante (Jonathan García) hizo firmar a la accionada (Nelly Robles) un documento elaborado por él mismo en el cual señala que el pago a realizarse en esa fecha era por “abono al apartamento”, por lo que desconoció e impugnó dicha misiva.
En la oportunidad legal para la promoción de pruebas, la parte accionante se limitó a invocar el mérito de autos, mientras que la parte accionada no hizo uso de tal derecho.
Vistas y analizadas las pruebas, esta alzada para decidir hace las siguientes consideraciones:
PRIMERO: Como se deriva de autos, la acción por la cual se contrae el siguiente proceso es la de cumplimiento de contrato de opción de compraventa verbal, incoada por el ciudadano JONATHAN ARANGUEN GARCÍA en contra de la ciudadana NELLY MARÍA ROBELS, relativa al inmueble identificado ab-initio.
En ese sentido, aduce la parte actora que a principio de 2008 la arrendadora le informó de forma verbal su intención de vender el inmueble en OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs 80.000) y que aceptó la venta y le hizo entrega de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs 8.000) como cuota inicial y que acordaron, de mutuo acuerdo, que se dejara de pagar el canon de arrendamiento y que la arrendadora redactaría el documento con el fin de que se solicitara un crédito hipotecario. Además asevera la parte demandante que la arrendadora volvió a aumentarle a CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs 160.000) el precio del inmueble y exigió que le hiciera una oferta por escrito y se la entregaron el día 12 de septiembre de 2009 y que la respondió de forma verbal.
Durante el proceso, quedó reconocido entre las partes que tanto actor como demandada mantuvieron una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la pretensión. Asimismo, no existe divergencia sobre la existencia del instrumento del 12 de septiembre de 2009, mediante el cual la ciudadana Nelly María Robles ofrece el inmueble en venta al ciudadano Jonathan Aranguren García por SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES de los antiguos bolívares y en el mismo se otorga al inquilino un plazo de treinta (30) días para que responda su interés. Solo que el actor señala que dio respuesta verbal a la oferta, en tanto que la parte demandada lo niega.
SEGUNDO: revisado el acervo probatorio que fue objeto de análisis, no observa esta Alzada que de aquél se derive la existencia de un contrato verbal de opción a de compraventa y, menos aún, que el mismo aluda al inmueble identificado ab-initio. Lo que sí se desprende es el hecho de que a través de misiva de fecha 12 de septiembre de 2009, la arrendadora (demandada) ofreció en venta el inmueble al arrendatario (actor)por SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf 650.000), indicándole que le reconocería lo pagado por arriendo y por otros conceptos, otorgándole un plazo de treinta (30) días hábiles para “responder en el caso de estar interesado en adquirir el mencionado inmueble”, y que de no recibir respuesta escrita dentro del plazo se entendería rechazada la oferta.
Sin embargo, no consta en autos que en el plazo de treinta días y en forma escrita la parte aquí accionante (arrendataria) hubiese aceptado la oferta que la arrendadora le hizo el 12 de septiembre de 2009; y ese hecho se corrobora con la misma actitud asumida por la demandante en el proceso, al confesar en el libelo que respondió a la oferta “de forma verbal”, cuando debía hacerlo por escrito. Y a ello, se aúna la circunstancia de que, una vez notificado de la oferta (del 1-09-2012) la parte actora, aquí demandante, haya dejado transcurrir más de tres (3) años para manifestar por escrito, a través de demanda (del 08-03-2016) su intención, mutatis mutandis, de adquirir el inmueble que le fue ofertado con plazo, precio y condiciones dadas y cuya aceptación debía dar en un plazo de treinta (30) días hábiles, y no lo hizo.
En este sentido, se debe señalar que sobre la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil, Tomo 4, 3ra. Edición, págs. 25-26, Instituto Editorial Reus, Madrid, 1955”, señalan que:
“...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: <…>. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta. E importa mucho distinguir con todo cuidado estas dos especies de convenciones. (…)Hay promesa unilateral de venta cuando un propietario se obliga a vender un bien, mediante un precio determinado, a una persona en el caso de que ésta quiera adquirirlo (…). (Negritas del tribunal)
Y por su parte complementan los autores Planiol y Ripert en la obra “Derecho Civil, Biblioteca Clásicos del Derecho, Tomo 8, 3ra. Edición, págs. 920-921:
“Mientras la parte a quien se haya hecho la promesa de venta, goce del plazo que se le ha concedido, y no manifieste su decisión, aún no hay venta; por tanto, no hay transmisión de propiedad, ni los riesgos se transmiten al comprador. Solamente existe una obligación personal para el promitente, obligado a mantener su oferta de venta, mientras espera la decisión de la otra parte. Por tanto, es inútil la trascripción del acto. “
En este orden de ideas, esta Alzada observa que en documento reconocido de fecha 12 de septiembre de 2009 se explana la oferta referida por la accionante en su escrito de demanda, en los términos argüidos por la accionada, en tanto que, dicho documento contiene tanto la manifestación de voluntad de la ciudadana Nelly Robles (demandada) de vender el inmueble identificado ab-initio, como el precio y la condición de venta del mismo. Así pues, en el mencionado documento se estableció que:
“a los fines de formalizar esta propuesta se le otorga un plazo de Treinta (30) días hábiles, contados a partir de la fecha de recibida la presenta notificación para que proceda a responder en el caso de estar interesado en adquirir el mencionado inmueble, de no recibir respuesta escrita dentro del plazo otorgado, se entenderá como rechazada la oferta de venta y cumplido por mi parte el ofrecimiento de vender el mismo y rechazado el derecho de preferencia que le concede la ley.
Del instrumento precitado, se desprende, efectivamente, una promesa unilateral de venta del inmueble en litigio, condicionando su aceptación a una respuesta por escrito en un lapso de treinta (30) días hábiles contados a partir de su notificación (el 12/09/2009), no habiendo sido esto cumplido por la parte actora, hecho incluso reconocido por ella misma en su escrito de demanda, aduciendo que respondió de forma verbal a la referida oferta, incumpliendo la única condición del contrato de promesa unilateral establecido por la parte accionada (Nelly Robles), por lo que es de concluir, en palabras del mismo documento, que el potencial comprador disponía de la voluntad de adquirir el inmueble si lo manifestaba en el referido plazo y de lo contrario se entendería rechazada la oferta, como ocurrió por silencio escrito del arrendatario.
Ahora bien, alega la parte demandante que ha realizado pagos constantes a la ciudadana Nelly Robles (demandada) por concepto de abono al precio total de venta. Con respecto a estos pagos, considera esta alzada que si bien es un hecho aceptado por las partes la existencia de los pagos, se discute la naturaleza de los mismos, es decir, la relación a la cual se le imputan dichos abonos, los cuales la demandada considera como parte de cánones de arrendamiento mientras que la actora, que es la llamada a demostrar ese hecho por guardar pertinencia con los elementos constitutivos de la pretensión, manifestó que era parte del precio, sin embargo no lo demostró.
De ahí que, no habiendo demostrado la actora los hechos constitutivos de su pretensión como lo ordenan los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, específicamente en lo atinente a la existencia de un contrato verbal de opción de compraventa vigente, ni que se hubiere acordado suspender el pago de los cánones de arrendamiento, la demanda aquí propuesta no puede prosperar en derecho.
En razón de las precedentes motivaciones, la decisión del A-quo deberá confirmarse en atención a la motiva del presente fallo, condenándose en costas respecto al presente recurso a la parte accionada por haber sido vencida totalmente.
IV
DE LA DECISION

Por las motivaciones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO: Se CONFIRMA, con base en la motivación precedente, la sentencia proferida el 25 de julio de 2016 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato verbal interpuesta por el ciudadano JONATHAN ARANGUEN GARCÍA en contra de la ciudadana NELLY MARÍA ROBELS, identificados ab-initio;

SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora;
TERCERO: se CONDENA en costas a la parte accionante respecto del presente recurso, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República, a los cuatro (04) días del mes de octubre de dos mil dieciséis (2016).

EL JUEZ

Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abg. JEANETTE LIENDO A.

En esta misma fecha, siendo las tres y veinticinco de la tarde (3:25 p.m.) se publicó y registró la presente decisión.

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abg. JEANETTE LIENDO A

AP71-R-2016-000782
(11.216)
AJCE/JLA/jean