TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C.A; sociedad mercantil inscrita en el registro Mercantil II de la circunscripción judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 8 de enero de 2007, bajo el Nº57, tomo 2-A sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DELA PARTE ACTORA: MANUEL ELIAS FELIVER y ZORAIDA ZERPA URBINA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el instituto de previsión social del abogado bajo los Nº 30.134 y 30.141, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CURIOSIDADES EL POTE, C.A, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 24 de octubre de 1989, bajo el Nº 26, tomo 29-A-Sgdo; en la persona de su representante legal, ciudadano FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-1.758.485.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA TERESA LORETO GONZALEZ, FREDDY RAMON VENTO MUÑOZ Y REGULO GUERRERO, abogados en ejercicio, de este domicilio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 28.725,76.047 y 49.095, respectivamente.

MOTIVO: Recurso de apelación ejercido contra el fallo dictado en fecha 14 de marzo del 2016, en la cual se declara con lugar la demanda por desalojo incoada por la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C.A.

EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000377 (755)

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa el Tribunal Quinto de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 24 de septiembre del 2015.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 05 de octubre del año 2015, ordenándose la citación de las partes, para que comparezcan ante el juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a fin de dar contestación a la demanda.
Mediante auto de fecha 23 de octubre del 2013, el tribunal de la causa ordena librar la respectiva boleta de notificación al fiscal del Ministerio Publico.
En fecha 06 de noviembre de 2015 se libra la compulsa correspondiente conforme a lo ordenado en el auto de admisión, previa consignación de los fotostatos requeridos por auto de fecha 5 de octubre de ese año
Para la fecha del 17 de noviembre del 2015 el alguacil consigna recibo de citación sin firmar por parte del demandado, dado que expuso que no podía firmar nada sin antes consultarlo con su abogado.
El 23 de noviembre del 2015 se recibe diligencia de la apoderada judicial de la parte actora mediante la cual solicita se libre boleta a los fines de que el secretario notifique al demandado.
El 01/12/2015 el tribunal acuerda librar boleta de notificación entregada por el secretario y una vez conste en autos de haberse cumplido con dicha formalidad, al día siguiente comenzara a correr el lapso de comparecencia del demandado
El 20/01/201 compareció el apoderado judicial de la parte demandada y procedió a dar contestación a la demanda, posteriormente en fecha 21 de enero del 2016 se fija el cuarto día de despacho siguiente a dicha fecha a fin de que tenga lugar la audiencia preliminar.
El 26 de enero del año en curso, la apoderada judicial de la parte actora mediante escrito solicita al tribunal que sea desestimado y de manera formal declarado inocuo y sin ningún efecto jurídico el escrito presentado en fecha 20 de enero del 2016 por el abogado REGULO GUERRERO, e igualmente insistió en la validez del documento acta de la comisión paritaria de fecha 07 de enero del 2015 presentada en copia junto del libelo de demanda.
En fecha 27 de enero de 2016 tuvo lugar la audiencia preliminar compareciendo la representación judicial de la parte actora quien solicitó se declare con lugar la demanda, el desalojo del inmueble, sea condenada en costas, desestimadas las actuaciones efectuadas por el abogado Regulo Guerrero y declaradas inocuas ; insistió en la validez del documento impugnado en escrito de contestación presentado en fecha 20 de enero de 2016, relativo al acta de comisión paritaria del 7 de enero de 2016 inserta al folio 39.
Por decisión de fecha 02 de febrero del 2016 el tribunal aquo fijó los puntos controvertidos y procedió a abrir el lapso probatorio por cinco (5) días de despacho.
El 11 de febrero del 2016 ambas partes por conducto de sus apoderados judiciales procedieron a consignar escritos de pruebas, siendo admitidos canto a lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 12 de febrero del 2016, el tribunal de origen procedió a fijar el décimo quinto (15) día continuo siguiente a esa fecha, a fin que tuviese lugar el debate oral del presente juicio.
El 29 de febrero del 2016, tuvo lugar la celebración del debate oral y se dejó constancia de la comparecencia ante el tribunal de los representantes judiciales MANUEL ELIAS FELIVER y ZORAIDA ZARPA URBINA en representación de la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C.A y en representación de CURIOSIDADES EL POTE C.A, el representante legal FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, los cuales expusieron los alegatos esgrimidos en el desarrollo del proceso se procedió a dictar el dispositivo del fallo declarando CON LUGAR la demanda por desalojo y en consecuencia se ordenó el desalojo del local comercial distinguido con el Nº23, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle Géminis y Circunvalación del Sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, se condenó en costas a la parte demandada.
En fecha 14 de marzo de 2016, fue publicado el extenso del fallo tal y como fue ordenado por el Tribunal aquo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, contra dicha decisión fue ejercido el recurso de apelación el día 16 de ese mismo mes y año por el abogado Freddy Ramón Vento, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada.
El 14 de abril del 2016 se le da entrada a la presente causa en este tribunal superior anotándose en el libro de control de causas correspondientes y se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente a los fines de que las partes consignen los informes correspondientes.
El 16 de junio del 2016 la apoderada judicial de la parte actora, abogada Zoraida Zerpa, presentó escrito de informes ante esta alzada, así como su contraparte por conducto de su apoderado judicial.
En fecha 30 de junio del 2016, ambas representaciones judiciales presentaron sus observaciones y por auto de fecha primero (01) de julio del mismo año, se procedió a advertir a las partes que de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil dictará su fallo dentro de los sesenta (60) días continuos a partir de esa fecha.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alega la actora que suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 15 de julio del 2008, por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, entre la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA COMPAÑÍA ANONIMA, y la empresa CURIOSIDADES EL POTE C.A, contrato que tiene por objeto un local comercial distinguido con el Nº23, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle géminis y circunvalación del sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Sostiene que en su cláusula segunda se establece que la duración del contrato será de un año fijo e improrrogable contados a partir del 30 de junio del 2013 hasta el 30 de junio del 2014, se fija un canon de arrendamiento mensual de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON CERO UN CENTIMOS (Bs. 5.563,01) los cuales deberán ser pagados mediante un cheque a nombre de la arrendadora en las oficinas de la misma, dicho canon podrá ser modificado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de lo anterior se puede concluir que la relación arrendaticia se encuentra en el trámite de la prórroga legal.
Que es el caso que para la fecha del 23 de mayo del 2014, entró en vigencia la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y a los fines de dar cumplimiento a la Disposición Transitoria Primera de la mencionada ley se le notificó a la empresa CURIOSIDADES EL POTE C.A, en la persona de su representante legal el ciudadano FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA, que de conformidad a la nueva ley la relación arrendaticia se debía adecuar a las normas establecidas en ella, además que la prórroga legal comenzó a correr a partir del 30 de junio del 2014, que para la fijación del canon de arrendamiento que deberá pagar durante el lapso de la prórroga legal se debe determinar de común acuerdo uno de los métodos establecidos como son El canon de arrendamiento fijo (CAF), Canon de arrendamiento variable (CAV) o el canon de arrendamiento mixto (CAM), que a los fines de darle cumplimiento al artículo 27 de dicha ley, señalan la cuenta corriente Nº 01510058383000051726, en el Banco Fondo Común a nombre de la arrendadora Comercio Vecinal Santa Paula C.A, en la cual deberá depositar el canon de arrendamiento los primeros cinco (5) días de cada mes, además los gastos comunes que debe pagar se calcularán sobre la base de la alícuota del local y su equivalente deberá ser depositado en la cuenta corriente Nº 0104001120111289670 en el banco Venezolano de Crédito a nombre de Comercio Vecinal Santa Paula C.A, y que una vez la comisión paritaria abra la cuenta a su nombre se le comunicaría por escrito.
Que la empresa no dio respuesta a la notificación efectuada y tampoco ha depositado de acuerdo al artículo 27 de la Ley el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre del año 2015 siguiente a la notificación, ni los montos equivalentes a su alícuota para el mantenimiento de las áreas comunes del centro comercial correspondiente a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2015.
Fundamentaron la presente demanda en el Artículo 40 del DECRETO CON RANGO, VALO Y FUERZA DE LA LEY DE REGULACION DE ARRENDAMIETNO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, en el cual se establece que son causales de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

DE LA CONTESTACIÓN

En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda la parte demandada expresa:
Como punto previo consignó copia simple del expediente administrativo, llevado por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se determinó el valor de inmueble con un avalúo totalmente a espaldas del arrendatario, así como del Poder Ejecutivo Nacional, por medio del ministerio respectivo y de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos.
Que con respecto al cuarto particular se puede leer que para la fijación del canon de arrendamiento que deberá pagar durante la prórroga legal, el artículo 32 de la LRAIUC, se transcribe en su encabezamiento “la fijación del canon de arrendamiento de inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente decreto ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario aplicando uno de los siguientes métodos seleccionado de común acuerdo”, que al folio 39 de la demanda corre una certificación de un acta de una presunta comisión paritaria del Centro Comercial Santa Paula, la cual desconocen en derecho tal documento, tanto en su forma como en su contenido, puesto que no se le hizo una invitación formal ni una convocatoria al arrendatario para tal fin, además que la arrendadora no practicó ni hizo los debidos avisos de cobro de ninguno de los recibos consignados en el escrito de demanda.
Del mismo modo en cuanto a la querella, alegó que la relación arrendaticia se encuentra en el trámite de la prórroga legal, pero desde que fecha comenzó a correr la prórroga legal, concluyendo la accionante que fue desde el contrato de arrendamiento que tenía una duración de un año que terminaba el 30 de junio del 2014 por ser un contrato fijo e improrrogable, destacó que la parte demandada suscribía año tras año contratos de igual tenor en general desde el año 2012 cancelando la cantidad de Bs. 5.563,01 sólo por concepto de arrendamiento, así se hizo hasta el mes de junio del 2014 , a partir de julio del año 2014 le presentaron recibo de cobro por Bs. 13.250,00 mensual solo por canon de arrendamiento fuera de toda regulación, por tal motivo a partir de diciembre del 2014 se ha estado consignando ante la OCCAI, sólo por el monto de 5.563,01 por ser ésta la cantidad establecida en el contrato de arrendamiento.
Solicitan se declare sin lugar la acción intentada y sean condenados a pagar las costas y costos además de los honorarios profesionales de abogado.

PRUEBAS DEL PROCESO

Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consignó:
• Signado con la letra “A” copia certificada del poder otorgado por el ciudadano ORLANDO RUGGIERO MORALES en su carácter de presidente de la compañía COMERCIO VECINAL SANTA PAULA COMPAÑÍA ANONIMA, a los abogados MANUEL ELIAS FELIVER Y ZORAIDA ZERPA URBINA. De conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio.
• Marcado con la letra “B”, original de contrato de arrendamiento que tiene por objeto un local comercial distinguido con el Nº23, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Santa Paula, situado en la Calle Géminis y Circunvalación del Sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, otorgado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 15 de julio de 2008, anotado bajo el número 48, tomo 89 de los libros de autenticaciones. Se valora como instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia se le otorga valor probatorio respecto a su contenido.
• Marcado con la letra “C”, original del último contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes por ante la notaria Publica Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 21 de junio del 2013, otorgado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 15 de julio de 2008, anotado bajo el número 58, tomo 86 de los libros de autenticaciones. Se valora como instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia se le otorga valor probatorio respecto a su contenido.
• Marcado con le letra “D”, documento de notificación efectuado por la Notaria Publica Novena del Municipio Chacao de fecha 13 de mayo de 2015. Se valora como instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia se le otorga valor probatorio respecto a su contenido.
• Signado con la letra “E” Copia certificada del acta de la comisión paritaria del Centro Comercial Santa Paula en fecha 07 de enero del 2015. Respecto a este documento, de carácter privado, se observa que el mismo fue desconocido por la demandada en el acto de contestación por cuanto a su decir, fue hecho a “sus espaldas”, de modo que toca a la actora demostrar que el mismo se hizo cumpliendo con los requisitos establecidos en el artículo 35, segundo párrafo de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
• Signado con el legajo “F”, Planillas de gastos correspondientes a los meses de junio, julio y agosto del año 2015. Se valoran estas instrumentales por aplicación analógica del artículo 14 de la Ley de propiedad Horizontal.

En la etapa de promoción de pruebas promovió los siguientes medios probatorios:
• Promovió el documento poder que acredita su representación.
• Promovió los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes en fecha 15 de julio del 2008 y 21 de junio del 2013 por ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Baruta.
• Promovió documento de notificación judicial efectuada por la Notaria Publica Novena del Municipio Chacao.
• Promovió documento acta de la comisión paritaria de fecha 07 de enero del 2015.
• Promovió e hizo valer las planillas de gastos de mantenimiento de áreas comunes de los meses de de junio, julio y agosto del año 2015.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En el escrito de contestación de la demanda la parte demandada en su escrito presentaron las siguientes pruebas
• Signado con la letra “A”, Poder otorgado por FRANCISCO JAVIER PALMA MONTILLA a los abogados MARIA TERESA LORETO GONZALES, FREDDY RAMON VENTO MUÑOS y a REGULO GUERRERO.
• Marcado con le letra “B”, copias simples del escrito de consignación ante la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios.
• Signado con la letra “C”, fotocopia de la diligencia solicitando copias certificadas del expediente llevado en la OCCAI.
• Marcado con la letra “D”, original de el comprobante del cumplimiento de requisitos de consignaciones de fecha 12 de diciembre de 2014 al tiempo de iniciar el procedimiento de consignación.
• Marcado con la letra “E”, comprobante de ingresos de consignaciones de fecha 14 de enero del 2016, consignando el pago del mes de febrero de 2016.
• Marcado con la letra “F” contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C.A y la sociedad mercantil CURIOSIDADES EL POTE C.A, con objeto del local comercial distinguido con el Nº Nº23, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle géminis y circunvalación del sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, con una duración de un (1) año, celebrado por ante la notaria publica séptima del municipio Baruta del estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 58 tomo 86, de fecha 21 de junio del 2013.
• Marcado con la letra “G” contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C.A y la sociedad mercantil CURIOSIDADES EL POTE C.A, con objeto del local comercial distinguido con el Nº Nº23, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle géminis y circunvalación del sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, con una duración de un (1) año, celebrado por ante la notaria publica séptima del municipio Baruta del estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 16 tomo 89, de fecha 03 de julio del 2012.
Los documentos enumerados supra son de instrumentos públicos, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se les otorga pleno valor probatorio.

• Marcados con la letra “H•, “I” y “J” recibos cancelados correspondientes a los meses de julio a noviembre de 2014, correspondiente a los cánones de arrendamiento de dichos meses. Se valora por ser instrumento privado opuesto a la contraparte quin no lo desconoció, en consecuencia se valora como plena prueba de pago de los mencionados cánones.
• Marcado con la letra “K” contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C.A y la sociedad mercantil CURIOSIDADES EL POTE C.A, con objeto del local comercial distinguido con el Nº Nº23, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle Géminis y Circunvalación del Sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, con una duración de un (1) año, celebrado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 47 tomo 126, de fecha 05 de octubre del 2010. Se valora como instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia se le otorga valor probatorio respecto a su contenido.
• Marcado con la letra “L” contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C.A y la sociedad mercantil CURIOSIDADES EL POTE C.A, con objeto del local comercial distinguido con el Nº Nº23, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle géminis y circunvalación del sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, con una duración de un (1) año, celebrado por ante la notaria publica séptima del municipio Baruta del estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 2 tomo 85, de fecha 24 de agosto del 2009. Se valora como instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia se le otorga valor probatorio respecto a su contenido.
• Marcado con la letra “M” contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C.A y la sociedad mercantil CURIOSIDADES EL POTE C.A, con objeto del local comercial distinguido con el Nº Nº23, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle géminis y circunvalación del sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, con una duración de un (1) año, celebrado por ante la notaria publica séptima del municipio Baruta del estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 48 tomo 89, de fecha 15 de julio del 2008. Se valora como instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia se le otorga valor probatorio respecto a su contenido.
• Marcado con la letra “N” contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULA C.A y la sociedad mercantil CURIOSIDADES EL POTE C.A, con objeto del local comercial distinguido con el Nº Nº23, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Santa Paula, situado en la calle géminis y circunvalación del sol de la Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta del Estado Miranda, con una duración de un (1) año, celebrado por ante la notaria publica séptima del municipio Baruta del estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 20 tomo 91, de fecha 19 de julio del 2007. Se valora como instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en consecuencia se le otorga valor probatorio respecto a su contenido.

En la etapa de promoción de pruebas promovió los siguientes medios probatorios:
• Marcado con el literal “A”, copias certificada del expediente administrativo ante la OCCAI. Se valora como instrumento público administrativo, en consecuencia se considera cierto su contenido salvo prueba en contrario.
• Marcado con la letra “B”, notificación dirigida al ciudadano Francisco Palma, por la parte arrendadora Comercio Vecinal Santa Paula C.A, en fecha 04 de junio del 2013. Se valora como instrumento privado al no haber sido desconocido por la contraparte.
• Promovió e hizo valer los recibos de pagos originales cancelados por el demandado, en la cual se evidencian los montos ilegales de los cánones cobrados por la parte actora.

DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA

En la oportunidad fijada para presentar los informes, la apoderada judicial de la parte actora, realizo un resumen del procedimiento desde su inicio hasta la que se le da entrada en este tribunal, expone que los abogados de la parte demandada no presentaron en el proceso prueba alguna que desvirtúe los hechos señalados en el libelo de la demanda, tales como serían haber depositado los cánones de arrendamiento y haber cancelado el monto correspondiente a los gastos comunes en las cuentas señaladas en la notificación efectuada por la arrendadora, Comercio Vecinal Santa Paula, no demostró la parte demandada al tribunal haber cumplido con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento y en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por ello solicitan ante el tribunal sea declarado sin lugar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 14 de marzo del 2016.
Por su parte el abogado Régulo Guerrero, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, establece que la sentenciadora determinó que la representación de los abogados de la defensa era insuficiente, la cualidad de abogado defensor de la parte querellada, quedó asentada en el mismo cuerpo del instrumento de poder al tiempo de la consignación del escrito ante la oficina de control de consignación de arrendamientos inmobiliarios, los cuales la parte demandante no atacó, la juzgadora suplió excepciones sacando elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos.
Desconocen el documento escrito aportado por la parte demandante referente a una certificación de un acta denominada comisión paritaria del Centro Comercial Santa Paula, la juzgadora lo valoró como prueba de la parte actora, lo apreció en todo su valor probatorio aún cuando la respectiva acta no es un documento público, ni merece fe pública, siendo tal certificación un documento ineficaz, de tal modo que de lo antes expuesto los apoderados judiciales de la parte demandada quieren hacer ver la pérdida de probidad de la juez cuando invoca en derecho de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial a favor de la parte demandante.
De tal modo solicitan declarar sin lugar la demanda incoada contra del ciudadano Francisco Palma representante legal de la sociedad mercantil Curiosidades el Pote C.A con la correspondiente condenatoria en costas.

ESCRITOS DE OBSERVACIONES

Del escrito de observaciones presentado por el abogado Régulo Guerrero apoderado judicial de la parte demandada, expresa que la parte actora señala al tribunal que la relación arrendaticia se encuentra en el trámite de la prórroga legal al cual se le dio la debida respuesta en el escrito de contestación de la demanda del capítulo con el epígrafe del escrito de querella en cuanto se hace referencia a desde que fecha comenzó a correr la prórroga legal, en este mismo orden expresaron la negativa sobre el avalúo realizado el cual fue totalmente a espaldas de los arrendatarios por ello lo califican como presuntamente, prosiguen las observaciones estableciendo que en el escrito de informes de la parte actora hablan sobre los gastos de los meses de junio, julio y agosto en la cual no consta la oportuna y debida notificación al arrendatario de los respectivos gastos, en cambio, la representación de la parte demandada demostró haber realizado dichos pagos ante la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios tal como se puede observar en los comprobantes de ingreso de consignaciones.
Del mismo modo los apoderados judiciales de la parte actora presentaron su escrito de observaciones en el cual expone: que lo que señala el abogado Régulo Guerrero que la juez bajo un análisis galimático, determino la representación de los abogados de la defensa insuficiente es falso ya que del texto se puede concluir que la juez hizo un análisis del poder presentado por el abogado, es importante destacar que en su condición de apoderada de la parte actora dentro de los cinco días siguientes a la presentación del escrito suscrito por el abogado Régulo Guerrero en fecha 20 de enero del 2016, solicitaron que fuere declarado inocuo y desechado porque tal escrito fue presentado por un tercero que no es parte en el juicio, expresan que del escrito de informes presentado por los apoderados judiciales de la parte demandada insisten en el error de representar al ciudadano Francisco Palma quien como consta en los contratos de arrendamientos presentados en el libelo de la demandada no es el arrendatario del inmueble objeto de la litis, insisten en que la parte demandada no trajo al proceso ninguna prueba o argumento que desvirtúe los hechos y fundamentos de la demanda y por tal motivo solicitan se declare con lugar la demanda que por desalojo incoara la sociedad mercantil COMERCIO VECINAL SANTA PAULTA COMPAÑÍA ANONIMA, contra la sociedad mercantil CURIOSIDADES EL POTE C.A.

CAPITULO II
MOTIVA
PREVIO

Es necesario para este tribunal superior analizar, previo a cualquier otra consideración, la observación hecha por la representación de la parte actora respecto a la eficacia de la representación judicial de los abogados que fungen como apoderados de la demandada, el con vista al documento poder que corre inserto al folio 68 del presente expediente.
En efecto, de la lectura del poder en referencia, se puede apreciar que el mismo fue otorgado por el ciudadano Francisco Javier palma Montilla, a título personal, a los abogados que el él se mencionan, de modo que queda claro que el poder no fue otorgado por la demandada propiamente dicha, sino por una persona natural que, en todo caso, es la representante legal de la demandada.
Por su parte, la sentencia recurrida, al analizar la incidencia surgida respecto a la insuficiencia del mandato otorgado por la demandada, señala que en efecto dicho poder fute otorgado en forma personal, que no obstante ello, el apoderado de la demandada en la celebración de la audiencia de juicio, consignó instrumento poder en el cual se le confería representación en nombre ahora sí, de la demandada pero que dicho abogado no ratificó ni el escrito de contestación ni el de promoción de pruebas, razón por la cual consideró que los mismos deberán ser tenidos como no presentados en razón de la falta de ratificación.
Visto lo anterior, observa este tribunal superior que la recurrida al considerar como no presentadas dichas actuaciones, a pesar de considerar que el apoderado de la demandada hizo incurrir a su patrocinada en indefensión, igual no los valoró, lo cual evidentemente es una contradicción, ello por cuanto es claro que el artículo 257 constitucional, in fine señala que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales, de otra parte, el defecto delatado, cuando es cometido por el apoderado actor, es resuelto en el artículo 350.3 del Código de Procedimiento Civil, mediante la comparecencia del representante legítimo del actor, cosa que ocurrió en la audiencia de juicio y que de acuerdo al principio de igualdad procesal consagrado en el artículo 15 eiusdem debe ser también otorgado al demandado en situación similar; y finalmente, el artículo 213 del eiusdem establece que las nulidades que sólo pueden ser declaradas a instancia de parte, quedarán tácitamente subsanadas si la contraparte no las denuncia en la primera oportunidad que se haga presente a los autos, ello así, se observa que el instrumento poder defectuoso fue presentado en fecha 20 de enero de 2016; que en fecha 21 de enero de 2016, es decir, al día siguiente, fue presentada diligencia por la apoderada actora, consignando fotostatos para su certificación y en fecha 26 de enero de 2016, la apoderada actora señala el mencionado defecto del poder.
De lo antes narrado se evidencia que la apoderada actora no hizo la correspondiente denuncia en la oportunidad que pauta el mencionado artículo 213, sino que la hizo luego de otra actuación anterior, por ello, convalidó las actuaciones hechas por el apoderado del demandado y por ende, todas las actuaciones deben ser consideradas válidas. Así se decide.
Ahora bien, resuelto lo anterior, corresponde a este tribunal superior pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido y en este sentido es necesario establecer thema dedicemdum, por lo tanto se hace necesario analizar el auto de fecha 2 de febrero de 2016, en el cual el aquo fijó los límites de la controversia.
Así las cosas, se aprecia que en dicho auto el aquo estableció que no era objeto de controversia la existencia de la relación contractual arrendaticia entre las partes; que la misma se inició en fecha 15 de diciembre de 2008; que el mismo se refiere al local en él descrito y que ya ha sido identificado; y que el resto de los alegatos fueron controvertidos y por tanto, objeto de prueba de ambas partes.
De la lectura tanto del libelo como de la contestación se puede apreciar que la relación arrendaticia no comenzó en fecha 15 de diciembre de 2008, sino den fecha 15 de julio de 2008, como se aprecia del instrumento marcado “B” que corre a los folios 8 al 13, de modo que es ésta la fecha de inicio de la relación contractual.
Por otra parte, a pesar de lo defectuoso del escrito de contestación a la demanda, se puede inferir que el demandado niega el incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento y de cuotas de condominio e impugna el acuerdo de la “comisión paritaria” por considerar que tal acuerdo no tuvo participación de su parte en ningún momento.
De las pruebas aportadas a los autos se puede evidenciar al folio 39 el acta levantada por la llamada “comisión paritaria” del Centro comercial Santa Paula, se sabe que el mismo fue impugnado por el demandado y que de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley que Regula el Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, la mencionada comisión “paritaria” debe ser escogida de forma transparente y democrática, de allí que al haber sido impugnado dicho instrumento, tocaba a la actora demostrar que la misma tenía validez al haber sido otorgada por miembros elegidos conforme a la mencionada norma, no obstante su impugnación, la apoderada actora no demostró el mecanismo de selección de dichos miembros y por tanto, no es posible para este juzgado superior considerar válida dicha acta, en consecuencia se desecha el valor probatorio de la misma.
Así las cosas, siendo que el actor señala que la demandada incumplió tanto en el pago de los cánones de arrendamiento fijados para los meses de junio, julio y agosto del año 2015, ni los correspondientes a los gastos comunes fijados por la mencionada comisión paritaria, y al no haber demostrado tales hechos pues la prueba dirigida a ello, fue desvirtuada por el demandado, es deber de este juzgado superior, con vista a la duda generada por la falta de elementos probatorios que demuestren las pretensiones del actor, y de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar sin lugar la presente demanda por falta de elementos probatorios que afirmen los hechos denunciados en el libelo. Así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial del apoderado de la demandada, sociedad mercantil Curiosidades El Pote, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 14 de marzo de 2016, en consecuencia se revoca el mencionado fallo.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que desalojo de local comercial incoare la sociedad mercantil Comercio Vecinal Santa Paula, C.A. contra la sociedad mercantil Curiosidades El Pote, C.A.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de octubre del año dos mil dieciséis (2016). A 206° años de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,
DR. VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES.

LA SECRETARIA,
MARÍA ELVIRA REIS.

En esta misma fecha, siendo las 1:00 pm, se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2016-000377 (755)

LA SECRETARIA,

MARÍA ELVIRA REIS.