TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, diez de octubre de dos mil dieciséis
206º y 157º
PARTE ACTORA: RINA PACILLO DE ALISETTI, FILOMENA PACILLLO DE GUIDA Y SILVIA PACILLO DE LEON, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad Nros 1.730.555, 2.136.272 y 2.764.909, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS ROJAS RODRIGUEZ e INGRID ADELE ALISETTI PACILLO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 29406 y 29457.
PARTE DEMANDADA: REMO REBECCHI, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.963.842.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: AGUSTIN BRACHO, DOUGLAS RIVAS Y ANDRES BIANCO, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 54.286.59.901 y 54.308, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente juicio, por demanda incoada por los abogados INGRID ADELE ALISETTI PACILLO Y CARLOS ROJAS RODRIGUEZ, quienes en su carácter de apoderados judiciales de RINA PACILLO DE ALISETTI, FILOMENA PACILLO DE GUIDA Y SILVIA PACILLO DE LEON, demandaron al ciudadano REMO REBECCHI por cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito sobre los locales comerciales distinguidos con los números 9 y 10 ubicados en la Planta Baja del Edificio Julio César, situado en la Avenida Miguel Angel de la Urbanización Colinas de Bello Monte, por vencimiento de su término de duración y en consecuencia vencido su plazo de prorroga legal.
Expuso la parte actora en sustento de su pretensión las siguientes argumentaciones fácticas y jurídicas:
Que en fecha 30 de septiembre de 1.997 el de cuyus Vincenzo Pacillo suscribió un contrato de arrendamiento sobre los locales distinguidos con los números 9 y 10 ubicados en la Planta Baja del Edificio Julio César, situado en la Avenida Miguel Angel de la Urbanización Colinas de Bello Monte con el ciudadano Remo Rebecchi.
Que la cualidad de arrendadoras de las demandantes fue trasmitida vía mortis causa ope legis en fecha 5 de diciembre de 2.005.
Que en el año 2007 la parte actora suscribió con el nombrado arrendatario un contrato de arrendamiento cuyo vencimiento fue pactado para el 1 de octubre de 2.008, con el cual el inquilino, para la fecha de finalización del contrato poseía una antigüedad de once años en el inmueble.
Añadió que el 24 de septiembre de 2.008, envió un telegrama con acuse de recibo al arrendatario en el cual le notificaba que en virtud del vencimiento del contrato tenía derecho a una prorroga legal de tres años que vencerían el 1 de octubre de 2.011.
Que a pesar de las múltiples solicitudes para la entrega material del inmueble objeto del juicio, las mismas han sido nugatorias, razón por la cual es menester demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de su prorroga legal.
Por auto de fecha 2 de mayo de 2.013, se admitió la demanda incoada, por los trámites del procedimiento especial previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuerpo normativo vigente y aplicable al caso para la fecha de interposición de la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Cumplidas por la parte actora las obligaciones correspondientes a la citación de la parte demandada, compareció el alguacil designado a tales efectos y dejó expresa constancia de no haber podido citar personalmente a la parte demandada, en razón de ello y a solicitud de la parte actora el Tribunal ordenó su citación por carteles, formalidad que fue cumplida.
Por auto de fecha 22 de enero de 2.015, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se armonizaron las disposiciones por las cuales se estaba tramitando el proceso con las normas consagradas en el Decreto.
Por auto de fecha 22 de enero de 2.015, a solicitud de la parte actora se designó defensor judicial a la parte demandada, cargo que recayó en la Abogada Ingrid Fernández, quien estando notificada de su designación compareció al proceso y prestó el Juramento de Ley.
En fecha 10 de junio de 2.015, compareció al proceso el abogado Agustín Bracho y consignó instrumento poder que le fue otorgado por la parte demandada para representarlo en el presente proceso y se dio por citado para todas las incidencias del juicio.
Estando dentro de su debida oportunidad procesal compareció la representación de la parte demandada y consignó escrito dando contestación a la demanda esgrimiendo en defensa de su representado los siguientes argumentos:
Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representado.
Adujo que la relación arrendaticia inició el 30 de septiembre de 1.997, por lo cual no cabe duda alguna que vencido el término inicial de un año en fecha 30 de septiembre de 1.998, las partes debieron manifestar su expresa voluntad por escrito de prorrogar la relación arrendaticia, lo cual evidentemente no ocurrió, pues no existe en autos medio de prueba alguno en virtud del cual se haya acreditado tal circunstancia, por ello a partir del 1 de octubre de 1.998 a marzo de 1.999, empezó a correr el lapso de prórroga legal establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que vencida la prorroga legal el arrendatario continúo poseyendo el inmueble objeto del contrato y pagando el canon de arrendamiento.
Que conforme a la cláusula tercera las partes acordaron que el tiempo de duración del contrato era de un año fijo sin prorroga, por lo que a su vencimiento se convirtió a tiempo indeterminado.
Citó lo establecido en el artículo 1.159, 1.600 del Código Civil y sentencia dictada por la Sala Constitucional en fecha 24 de febrero de 2.002.
Añadió que el contrato de arrendamiento cambió en cuanto a su naturaleza jurídica pasando de ser un contrato a tiempo determinado a ser un contrato a tiempo indeterminado, lo que genera como consecuencia que la vía procesal idónea para obtener la extinción del vínculo jurídico es el desalojo y no el cumplimiento del contrato.
Que posteriormente al vencimiento del primer contrato ambas partes celebraron un contrato en el año 2.007 con vencimiento el primero de octubre de 2.008 al cual una vez vencido le correspondían seis meses de prórroga, por lo que una vez vencida la prorroga legal en abril de 2.009, el arrendatario continuó poseyendo el inmueble y pagando el canon de arrendamiento, por lo que el contrato cambió en cuanto a su naturaleza jurídico temporal pasando a ser un contrato a tiempo indeterminado, lo que implica que la vía procesal idónea es el desalojo y no el cumplimiento del contrato.
Precisó que en el presente caso cuando el demandante acciona un último contrato en su cláusula Décima tercera se estableció que quedaba sin efecto alguno cualquier otro contrato que las partes hayan suscrito con anterioridad, lo que considera que esta estipulación es contraria a la Ley y a cualquier ordenamiento jurídico, al no reconocer los derechos que el inquilino tiene sobre el inmueble.
Que al pretender establecer a su favor que su representado tenía tres años de prorroga legal esta reconociendo la existencia del contrato en el año 1.997 el cual fue anulado en la cláusula décima tercera del contrato suscrito en el año 2.007 y en virtud de ello solicita se declare la nulidad de dicha cláusula.
Solicitó al Tribunal declare sin lugar la demanda incoada.
Siendo la oportunidad procesal idónea, se celebró en la Sala de Audiencias del tribunal la audiencia preliminar, a la cual comparecieron las partes y expusieron lo que creyeron pertinente a sus alegaciones y defensas.
Por auto de fecha 27 de julio de 2.015, se realizó la fijación de los hechos controvertidos y se abrió el proceso a pruebas, plazo durante el cual ambas partes comparecieron y promovieron pruebas cuya admisión fue efectuada por el Tribunal mediante auto de fecha 4 de agosto de 2.015.
Llegada la oportunidad de la Audiencia de jucio, a la misma comparecieron las partes y expusieron oralmente sus alegaciones y defensas, pronunciándose en dicha oportunidad del dispositivo del fallo.
II
En lo que se refiere al Tema a decidir, observa el Tribunal que en el caso sub iudice, la pretensión contenida en el petitum del libelo de la demanda se contrae al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito sobre los locales comerciales distinguidos con los números 9 y 10 ubicados en la Planta Baja del Edificio Julio César, situado en la Avenida Miguel Angel de la Urbanización Colinas de Bello Monte, por vencimiento de su término de duración y en consecuencia vencido su plazo de prorroga legal.
Las argumentaciones fácticas y jurídicas que sustentan la pretensión expresan que la relación arrendaticia entre las partes inició en fecha 30 de septiembre de 1.997 por contrato suscrito entre el ciudadano Vicenzo Pacillo en su condición de propietario del citado inmueble y el ciudadano Remo Rebecchi en su condición de arrendatario del mismo, pero en virtud del fallecimiento del arrendador en fecha 6 de diciembre de 2.005 fueron transmitidos vía mortis causa, los derechos sobre dicho contrato a sus herederas, quienes en fecha 5 de noviembre de 2.007 suscribieron un último contrato con la parte demandada sobre el antes señalado inmueble, con fecha de vencimiento el día 30 de septiembre de 2.008, empezando a regir la prorroga legal a partir del 1 de octubre de 2008, por un plazo de tres años por haber durado la relación arrendaticia once años, que vencieron el día 1 de octubre de 2.011 fecha en la cual debía el arrendatario entregar el inmueble arrendado a sus representadas, hecho que a la fecha de interposición de la demanda no se había verificado a pesar de las gestiones realizadas para ello, razón por la cual demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal.
Contra los hechos expuestos por la parte actora, la representación de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra y expuso que la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes pasó a ser la de un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción, esgrimiendo en defensa de su representada una primera defensa basada en el argumento de que una vez vencido el primer contrato suscrito sobre el inmueble objeto de la demanda, esto es, el celebrado en el año 1.997, el mismo venció en septiembre de 2.008 y a partir de esa fecha empezó a regir el plazo de prorroga legal de seis meses, que vencieron el 1 de marzo de 1.999, por tanto, al quedar el arrendatario en el inmueble el contrato se indeterminó.
Esgrimió en segundo lugar, la indeterminación del contrato argumentando que el lapso de prorroga legal correspondiente al último de los contratos suscritos entre las partes, esto es, el celebrado el 5 de noviembre de 2.007, era de seis meses que comenzaron a correr el 1 de octubre de 2.008 hasta el mes de abril de 2.009 y al haber quedado el arrendatario en el inmueble pagando cánones de arrendamiento, el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por tanto, la acción ha debido ser el desalojo, fundamentando esta otra defensa en el hecho de que en el contrato suscrito en el año 2.007,específicamente en la cláusula décima tercera, se estableció que ese contrato dejaba sin efecto cualquier otro contrato suscrito entre las partes, por tanto, el tiempo a tomar en consideración en su opinión era de un año, por que los otros contratos habían quedado sin efecto, solicitando además que se declare la nulidad de dicha cláusula.
De los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación se determina que no pasó a formar parte de lo controvertido la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes del presente proceso, ni la celebración del contrato cuyo cumplimiento se acciona, quedando contrato el Thema decidendum en la naturaleza jurídica del mismo.
Así pues, en relación a los hechos afirmados y tomando en consideración que los medios de prueba tienen el fin primordial de hacer surgir en el Juzgador la plena convicción de ser ciertos los hechos que fueron afirmados, en relación a los hechos planteados y los fines de cumplir con los parámetros fijados en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora aportó a los autos documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, que es el instrumento que contiene el negocio jurídico que vincula a las partes, de cuyo texto se evidencia que el plazo acordado para la duración del contrato fue de un año fijo contado a partir del día 1º de octubre de 2.007, sin necesidad de desahucio, que al ser adminiculado a las demás probanzas aportadas, esto es, contratos suscritos de manera sucesiva entre las partes en los años 1.998, 1.999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 Y 2.006, permiten concluir que la relación arrendaticia entre las partes tuvo una duración de once años que inició con el primer contrato suscrito en el año 1.997 y que se fue prorrogando mediante contratos suscritos por plazos fijos de un año hasta el último de ellos que es el contrato cuyo cumplimiento acciona la parte actora, de tal modo que, al vencer dicho contrato y no constar en autos la suscripción de un nuevo contrato, tal y como fue pactado en la cláusula tercera del negocio locativo que se menciona, empezó a regir la prorroga legal de tres años que venció en el año 2.011.
Ante esta situación es forzoso desechar por improcedentes la defensas esgrimidas por la parte demandada; en primer lugar, respecto a la primera defensa invocada, por que para el momento de suscribirse el primer contrato locativo eran aplicables las disposiciones contenidas en la Ley de Regulación de Alquileres y Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, con sus respectivos reglamentos, cuyos textos nada establecían sobre la prorroga legal.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que sustituyó los textos legislativos antes indicados empezó a regir a partir del año 2.000 y es a partir de esa fecha que dicho texto normativo regula las situaciones que pudiesen ocurrir entre las partes del contrato, pues de acuerdo con el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela ninguna Ley tiene efecto retroactivo, por tanto, mal podía hablarse de prorroga legal en el año 1.998 cuando venció el plazo de duración del primer contrato, siendo importante precisar además que vencido ese contrato, las partes suscribieron un nuevo contrato con lo cual dieron continuidad a la relación arrendaticia por el plazo fijo de un año.
En segundo lugar advierte el Tribunal que no es cierto que la prorroga legal que corresponda sea de seis meses, pues siendo las normas aplicables al presente caso de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en virtud del principio de orden público que las caracteriza, la circunstancia de haber establecido las partes que el último de los contratos suscritos dejaba sin efecto cualquier otro que hubiere sido celebrado entre las partes, en modo alguno enerva el derecho a disfrutar del plazo de prorroga legal que le otorga la Ley ni borra el tiempo que las partes han permanecido vinculadas mediante sucesivos contratos, de tal modo que en opinión de quien decide, yerra la parte demandada al considerar que el contrato sufrió un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato por efectos de la tácita reconducción, pues de las documentales aportadas se puede constatar que una vez vencido el primer contrato que dio inicio a la relación que vincula a las partes del presente proceso, el cual entre otras cosas dejó establecido que su fecha de vencimiento era el día 30 de septiembre de 1.998 sin necesidad de desahucio y que en caso de que las partes quisieran continuar vinculadas debían suscribir un nuevo contrato; con los subsiguientes contratos que se fueron suscribiendo entre ellos, hasta el año 2.007, en los cuales acordaron de la misma manera vincularse por plazos fijos de un año, se puede evidenciar con claridad meridiana que la voluntad de las partes manifestada en el texto de los contratos fue la de vincularse por contratos a tiempo determinado de un año y que de querer continuar vinculados debían suscribir un nuevo contrato.
En este aspecto es importante advertir que el contrato de arrendamiento por ser un contrato bilateral y consensual, para su perfeccionamiento o continuación requiere de la manifestación de voluntad de ambas partes, por tanto, una vez vencido el último contrato y al no constar en autos elementos probatorios que demuestren que ambas partes acordaron la continuación de la relación mediante la suscripción de otro contrato es forzoso concluir que al vencimiento del último de los contratos, empezó a regir la prorroga legal que es de tres años tal y como lo afirmó la actora.
En ese sentido, debe expresamente señalarse para que un contrato de arrendamiento pueda perfeccionarse, por tratarse de contrato consensual y bilateral, tiene obligatoriamente que contener la manifestación de las voluntades de quienes van a resultar obligadas por dicho negocio jurídico, es decir, para que pueda considerarse que el arrendatario continuó en el uso del inmueble con el consentimiento del arrendador y que como consecuencia de ello operó la tácita reconducción, es necesario que haya habido una manifestación de ambas partes, esto es, manifestación de la voluntad del arrendatario de continuar en el uso y disfrute del inmueble y por el otro del arrendador, la cual debe efectuarse bien sea de manera expresa, hecho que no fue demostrado en el caso que se analiza, pues si bien la presente demanda fue incoada dos años después de vencida la prorroga legal, no es menos cierto que; con anterioridad a dicha fecha el cumplimiento había sido demandado por ante otro Tribunal que por razones que no vienen al caso analizar; declaró la perención de la instancia, situación esta que condiciona la interposición de una nueva demanda a tres meses después de haber sido declarada la perención y que evidencia a todas luces la voluntad de la actora de accionar el cumplimiento; o bien sea mediante una manifestación tácita, que se materializa cuando el arrendador recibe el pago de los cánones de arrendamiento subsiguientes a la fecha de vencimiento de la prorroga legal, hecho que tampoco quedó evidenciado en el caso de marras.
La permanencia en el inmueble después de vencida la prorroga legal demuestra la voluntad de una sola de las partes, no emana de ella el concurso de la voluntad del arrendador para poder considerar que una vez vencida dicha prórroga se produjo la tácita reconducción del contrato.
Adicionalmente a lo anterior, destaca este órgano jurisdiccional que, en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de inmuebles, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma aplicable al momento de interposición de la presente demanda, por tanto, cualquier acuerdo que implicara menoscabo de los derechos otorgados al arrendatario como lo es la prorroga legal, es nulo en razón del principio eminentemente de orden público que le caracteriza, sin embargo es menester aclarar que el hecho de haber establecido las partes que el último de los contratos dejaba sin efecto cualquier otro suscrito entre las partes, en modo alguno menoscaba los derechos otorgados por la Ley al arrendatario, por que en opinión de quien decide ello se refiere en cuanto al canon de arrendamiento y tiempo de duración del contrato, mas no a la eliminación de un derecho que opera ope legis como lo es la prórroga legal.
Ahora bien, el artículo 1.159 del Código Civil establece la obligatoriedad derivada de la autonomía de la voluntad que tienen los contratos, de tal manera que si la voluntad de las partes en el presente proceso fue poner fin a la relación arrendaticia que les vinculaba, ha debido la parte demandada cumplir tal y como fue pactado.
En ese mismo orden de ideas debe señalarse que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que precisa que una vez vencida la prorroga legal el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, de tal manera que, si su obligación era entregar el inmueble para el día 1 de octubre de 2.011, ha debido actuar apegado a lo acordado y hacer entrega del mismo en esa fecha.
III
En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda incoada por RINA ESTHER PACILLO DE ALISETTI, FILOMENA PACILLO DE GUIDA Y SILVIA ANTONIETA PACILLO DE LEON contra REMO REBECCHI en consecuencia se condena a la parte demandada al cumplimiento del contrato y como consecuencia de ello entregar a la parte actora los locales comerciales distinguidos con los números 9 y 10 ubicados en la Planta Baja del Edificio Julio César, situado en la Avenida Miguel Angel de la Urbanización Colinas de Bello Monte, al pago de la suma de 19.985 bolivares como indemnización por el uso del inmueble y la suma de treinta y cinco mil bolívares diarios contados a partir del 24 de abril de 2.013, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
Se condena en costas a la demandada por haber resultado vencida.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días de octubre de dos mil diez y seis. Años 206° Y 157°
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las ______________
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
AP31V-2013-000609