REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, veintisiete de octubre de dos mil dieciséis 206º y 157º PARTE ACTORA RECONVENIDA: PETER MICHAEL BAPTISTA JARDIN Y MARIA JESUS SERNA DE BAPTISTA, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 5.537.445 y 5.539.402, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSE MARIA VIVES GARCIA Y GENOVEVA MONEDERO NAVARRO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 19.613 y 31.861, respectivamente. PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: EMILIA JOSEFINA MORA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 5.974.915 y ZENTA SALUD C.A, empresa mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de agosto de 2.010, bajo el Nº 31, Tomo 235 A sgdo. REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: La representación judicial está a cargo de MARIA LUISA ACUÑA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 20.754. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente juicio, por demanda incoada por el abogado Jose Vives García, quien en su condición de representante legal de los ciudadanos Michael Baptista Jardín y Maria de Jesus Serna De Baptista, demandó por cumplimiento de contrato a la firma ZENTA SALUD C.A y a la ciudadana Emilia Josefina Mora Graterol exponiendo en sustento de la pretensión deducida las siguientes argumentaciones fácticas y jurídicas: Expuso que en fecha 16 de diciembre de 2.010, sus representados dieron en arrendamiento a ZENTA SALUD C.A, representada por sus directoras principales, las hermanas EMILIA JOSEFINA MORA GRATEROL Y RORAIMA JOSEFINA MORA GRATEROL, un inmueble constituido por un consultorio médico distinguido con las siglas PHB; ubicado en el piso 5 de la Torre Anexo D, situado en la intersección de la Avenida Sorocaima y Juan de Villegas de la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital. Añadió que este contrato estaría vigente hasta el 31 de diciembre de 2.011 y que ambas partes finalizado este celebraron otro contrato con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2.012, celebrando un nuevo contrato el 28 de diciembre de 2.012 comprendido entre el 1 de enero de 2.013 con vencimiento el 31 de diciembre de 2.013. Que sus representados a través de su apoderado, en fecha 27 de noviembre de 2.013, notificaron a la arrendataria que no renovarían el contrato por lo cual de acuerdo con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tenía un año para entregar el inmueble a los arrendadores. Señalo que la arrendataria continuó haciendo uso del inmueble dentro del plazo de prorroga legal y para sorpresa de sus poderdantes, un día antes del vencimiento de la misma, realizó unilateralmente una oferta para adquirir el inmueble, que en ningún momento ha sido aceptada al igual que los pagos de los cánones de arrendamiento posteriores al 31 de diciembre de 2.014. Precisó que a la fecha de interposición de la demanda las ciudadanas Emilia Mora y su hermana Roraima Mora, continúan ocupando arbitrariamente el inmueble y reformándolo sin autorización de los arrendadores, es por esa razón que acude a demandar a ZENTA SALUD C.A y solidariamente a Emilia Josefina Mora Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1159, 1.160, 1.167, 1.211, 1.264, 1.266, 1.269, y 1.271 del Código Civil. Por las razones expuestas demandó por cumplimiento de contrato a la firma ZENTA SALUD C.A y a EMILIA JOSEFINA MORA GRATEROL y que como consecuencia de ello convengan o en su defecto el Tribunal las condene a entregar el inmueble arrendado y al pago de los daños y perjuicios. Por auto de fecha 17 de marzo de 2015, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Por diligencias de fecha 20 de abril de 2015, habiendo la parte actora realizado las actuaciones oportunamente, el Alguacil del despacho dejó expresa constancia de haber efectuado las diligencias para citar a la parte demandada, quien no fue localizada en ninguno de los traslados efectuados. Por auto de fecha 28 de abril de 2015, a solicitud de la parte actora el Tribunal ordenó la citación por carteles de la parte demandada, formalidad que fue cumplida a cabalidad. En fecha 28 de mayo de 2.015, compareció al proceso la ciudadana Emilia Josefina Mora, asistida por la Abogada Maria Luisa Acuña y se dio por citada en el presente proceso. En fecha 2 de junio de 2.015, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito por medio del cual dio contestación a la demanda incoada en contra de su representada y reconvino a la parte demandada exponiendo sustento de su excepción las siguientes argumentaciones fácticas: Negó, rechazó y contradijo que Emilia Josefina Mora Graterol se haya arrogado la condición arrendataria, por cuanto es la representante de ZENTA SALUD C.A, con los más amplios poderes de administración y disposición. Negó, rechazó y contradijo que hayan seguido ocupando arbitrariamente el inmueble, pues contrario a lo expuesto por la actora, se efectuó una oferta de compra del inmueble que fue aceptada por los propietarios, que fue notariada por Emilia Mora actuando en su propio nombre y en representación de ZENTA SALUD C.A, por que en las conversaciones telefónicas y último mensaje, exigía que le enviaran documentación necesaria por la institución Bancaria y no obtuvo respuesta alguna. Añadió que no ha debido ser sorpresiva la notificación de dicha oferta, toda vez que han mediado conversaciones telefónicas y correos donde queda demostrada la oferta de compra hecha por su representada y la aceptación que de la misma hizo la apoderada de los demandantes. Señaló que desde el mes de octubre, dos meses antes que finalizara el lapso de prórroga legal, se había concretado entre las partes una oferta de compra venta con monto fijado y aceptado por ambas partes en base a un avalúo que consigna con el escrito, de manera que no se puede considerar que la oferta notariada es una iniciativa unilateral de su representada. Negó, rechazó y contradijo que haya realizado remodelaciones al inmueble sin autorización de los arrendadores, pues al contrario, consta en comunicación que el ingeniero Manuel González en fecha 17 de abril de 2.015, en requerimiento a la autorización para efectuar modificaciones en la Sala de audiometría, fueron debidamente autorizadas. Negó, rechazó y contradijo que hayan dejado de cancelar cánones de arrendamiento posteriores al 31 de diciembre de 2.014, pues han sido depositados y no han sido reversados. Admitió la existencia del contrato que vincula a las partes. En esa misma oportunidad la representación de la parte demandada reconvino a la parte actora en los siguientes términos: Señalo que en fecha 20 de febrero de 2.013, remitió correo a abogado e ingeniero Manuel González en el cual señaló que le reiteraba la idea de comprar del inmueble por tanto, ameritaba tener el precio del inmueble ya que había sido de su conocimiento que otros médicos están interesados en adquirirlo, incluso han ido a visitarlo en horas laborables, lo cual le ha ocasionado presión y acoso. Que en fecha 24 de mayo la Dra. Emilia Mora envió un correo electrónico al correo del Dr Peter Baptista donde le solicita considere la posibilidad de ofrecerle en venta el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria y le hace saber que dicha oferta es un requisito indispensable para tramitar la documentación necesaria para realizar la futura negociación. Añadió que el día 9 de septiembre de 2.014 la Dra. Mora envió un correo electrónico a Dr Peter Baptista exponiéndole que hubo una expresión de deseo de venta por parte del ciudadano Manuel González, pero en ese momento de la oferta no contaba con la suma solicitada. Que agradecería toda su consideración y apoyo en otorgarle la oportunidad de un nuevo contrato y en caso de venta le sea respetada su derecho de preferencia. Precisó que el Dr Peter Baptista el día 16 de septiembre respondió el correo entre otras cosas señaló no estar interesado en la venta del inmueble y en fecha 23 de septiembre de 2.014 manifestó que no estaba interesado en vender el consultorio. Que en fecha 24 de septiembre de 2.014, la Dra. Mora respondiendo el e mail le hacía saber a la parte actora su intención de adquirir el inmueble en su propio nombre y de ZENTA SALUD C.A, haciendo uso de su derecho de preferencia y le expuso que le ratifica su solicitud de hacerle formal oferta de venta con el precio que considere que vale el inmueble y que una vez recibida verá si está dentro de sus posibilidades o no, si considera pertinente y le permite puede realizar un avalúo para llevar la negociación a feliz término. Que el día 12 de octubre el Dr Batista le escribió un e mail en el cual le decía: “estoy a la espera de su atenta respuesta sobre el consultorio”. Que el día 15 de octubre de 2.014, la Dra. Emilia Mora le remitió un correo al Dr Baptista manifestándole que vistas las comunicaciones del 23 de septiembre y 12 de octubre de ese año, le ratificaba la respuesta que le envió el 23 de septiembre a su correo, donde le manifestaba que sí estaba interesada en la adquisición del inmueble. Afirmó que el día 22 de octubre de 2.014, recibió respuesta del Dr Baptista donde la presiona por la oferta y le expresa que la anima a que le envíe la oferta lo antes posible para que no existan malos entendidos. Que no obstante lo anterior la abogada Maria Susana Sanchez, en fecha 14 de noviembre de 2.014 en su condición de representante del Dr Peter Baptista manifestó que la oferta que había presentado había sido aceptada. Que en fecha 26 de noviembre el Dr Baptista comunicó a su representada que acusaba recibo de su carta y le señaló entre otras cosas que el precio de venta son doce millones de bolívares fuertes, que si acepta comprar el inmueble la compra debe cerrarse en los próximos diez días hábiles de lo contrario su representante saldrá del país y dará por finalizadas las negociaciones. Que posteriormente el 1 de diciembre la Dra. Emilia Mora remitió correo a María Susana Sanchez exponiéndole que el precio convenido fue la suma de doce millones de bolívares fuertes y que a los fines de poder continuar los trámites para materializar la compra la banca le exigía como requisito una serie de recaudos que debían ser aportados por el propietario y que sin dicha documentación no podía hacer los trámites legales y así cerrar la negociación. Sostiene que esta narrativa de intercambio de correos por medio de los cuales se consolidó la oferta de compra venta se encuentra amparada por el artículo 2 y 15, del Decreto con fuerza de Ley Nº 1204 de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas y añade que es evidente que los mensajes de datos fue el medio establecido por las partes para la configuración del contrato de compra venta, pues los mensajes de datos contienen la manifestación de voluntad de ambas partes. Resaltó la importancia que tiene el examen del contenido de la última comunicación de uno de los propietarios en la cual, contradictoriamente expresa que el plazo es de diez días y más adelante se refiere al plazo que le propone y que ese plazo fuese una propuesta por que en cualquier negociación no basta la voluntad de una de las partes, pues esta requiere no sólo la aceptación de la otra sino la imposibilidad de cumplirla visto los requisitos indispensables que solicitaba para obtener el valor del bien arrendado, como es el caso de autos. Solicita al Tribunal se desestime la mención del propietario al referirse a la suma de doce mil millones de bolívares fuertes cuando lo correcto es entenderse que se trata de doce millones de bolívares fuertes. Expresa que todo lo anterior revela que la opción de compra venta se consolidó, se fijo un precio que fue aceptado, y el plazo para la entrega del valor no podía quedar supeditado al libre arbitrio de una de ellas sin contar con el consentimiento de la otra, que sólo exigía la entrega de la documentación necesaria para realizar los trámites ante la institución bancaria. Que llama la atención que el Dr Baptista se negara a entenderlo cuando el inmueble fue adquirido por el mediante un préstamo adquirido por él. Citó textualmente lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil y comentó que el principio de equidad inmerso en todo contrato impedía al propietario dispensar un trato alejado de este y sin respetar la voluntad de la otra parte, por cuanto de eso se trata la conjunción de voluntades para la ejecución de los contratos, que originaron la contrato. Citó parcialmente decisión dictada por el Tribunal Supremo de Justicia el 30 de mayo de 2.013, que emitió criterio sobre la validez probatoria de los correos electrónicos. Por las razones antes expuestas es por lo que demanda por vía reconvencional a los ciudadanos Peter Michael Baptista Jardin y María de Jesus Serna de Baptista para que den cumplimiento al contrato que les vincula y como consecuencia de ello el Tribunal los condene a consignar los documentos necesarios para tramitar el préstamo y satisfacer la responsabilidad del contrato. Invocó los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil. Reconvino subsidiariamente para que la parte actora le reconozca el derecho que tienen a que se les ofrezca en venta el inmueble con preferencia a cualquier otro tercero, por tener más de dos años en el inmueble. La parte actora reconvenida en su debida oportunidad procesal dio contestación a la reconvención en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo la pretensión reconvencional por cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana Emilia Josefina Mora Graterol y la firma Zenta Salud C.A, dejando a salvo los hechos que han sido expresamente admitidos. Negó, rechazo y contradijo, tanto en los hechos como en el pretendido derecho la pretensión reconvencional propuesta en el punto segundo por pago de daños y perjuicios. Añadió que en lo que respecta a la actuación notariada de fecha 30 de diciembre de 2.014, cabe señalar que dicha oferta fue realizada unilateralmente por la parte demandada un día antes del vencimiento de la prorroga legal y los actores en ningún momento aceptaron la oferta. Negó, rechazó y contradijo la reconvención por daño moral causados por el presunto acoso a los cuales ha sido sometida Emilia Mora Graterol, por las visitas que hicieron otros médicos interesados en la compra del inmueble y la enorme presión que ha significado la incertidumbre en la que la han colocado anunciándole una aceptación de venta (lo cual es falso) y fijándole un plazo de diez días, vencido el cual se procedería a oír otras ofertas. Negó, rechazó y contradijo las circunstancias facticas y jurídicas argumentadas por la parte demandada e impugnó los correos electrónicos aportados por esta en su contestación. Negó, rechazó y contradijo la narrativa del presunto intercambio de correos electrónicos que fueron todos impugnados mediante los cuales se pretende consolidar una oferta de compra venta unilateral hecha por la ciudadana Emilia Mora Graterol y cuya narrativa niega, rechaza y contradice. Igualmente negó, rechazó y contradijo que los mensajes de datos hayan sido el medio establecido por las partes en la configuración del presunto contrato de opción de compra venta, así como negó rechazó y contradijo que los mensajes de datos contengan la voluntad de ambas partes de que así se efectuara. Negó, rechazó y contradijo que uno de los propietarios en la última comunicación contradictoriamente expresa que el plazo es de 10 días para la compra y que más adelante se refiere al plazo que le propone, por cuanto no hubo tal intercambio de comunicación ni propuesta de venta alguna por parte de los propietarios del inmueble a la arrendataria, quien ilegalmente ocupa dicho inmueble. Negó, rechazó y contradijo que haya habido propuesta alguna por que como bien lo señala la demandada en cualquier negociación no basta la voluntad de una de las partes, pues esta requiere no sólo la aceptación de la otra sino la posibilidad de cumplir. Negó, rechazó y contradijo que el propietario haya realizado oferta de venta alguna por doce millones de bolívares fuertes ni por cualquier otro precio pues nunca hubo oferta de venta alguna. Negó, rechazó y contradijo que la oferta de compra venta se haya consolidado, que se haya fijado precio alguno y menos aún que éste haya sido aceptado por las partes, al igual que niega, rechaza y contradice que el plazo para la entrega del valor del inmueble y perfeccionamiento de la venta hubiere quedado supeditado al libre arbitrio de una de ellas sin contar con el consentimiento de la otra quien supuestamente sólo exigía la entrega de la documentación necesaria para concluir la negociación. Asimismo rechaza por impertinente la acotación referida por la parte demandada en lo que se refiere a las condiciones por las cuales el actor adquirió el inmueble. Insistió en que no es cierto lo señalado por las demandadas que por voluntad de las partes se haya generado un contrato de compra venta, así como que haya intercambio de voluntades a través de mensajes de datos. Por las razones expresadas solicitó se declare sin lugar la mutua petición incoada. Igualmente negó, rechazó y contradijo la demanda propuesta por vía subsidiaria por que las arrendatarias no se encuentran solventes. II Así pues, en relación a los hechos expuestos y tomando en consideración que los medios de prueba tienen el fin primordial de hacer surgir en el Juzgador la plena convicción de ser ciertos los hechos que fueron afirmados, tomando en cuenta los parámetros fijados en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, una vez recibido el acervo probatorio se impone su análisis en forma imperativa en virtud del principio de exhaustividad de la decisión, en consecuencia pasa este Tribunal a pronunciarse respecto a las probanzas aportadas en base a las consideraciones siguientes: En la oportunidad procesal correspondiente la parte actora promovió las siguientes probanzas: Copia fotostática simple de contrato autenticado ante la notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 16 de diciembre de 2.010, no impugnada en forma alguna en su debida oportunidad procesal, teniéndosele por fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde consta el arrendamiento suscrito entre la parte actora y la parte demandada, el cual tuvo por objeto el apartamento destinado a consultorio médico, distinguido con las siglas PHB, ubicado en el piso 5 de la Torre Anexo D, situado en al Intersección de la Avenida Sorocaima y Juan De Villegas, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital cuya vigencia empezó a regir de acuerdo con lo expresado en la cláusula segunda a partir del 1 de enero de 2.011 al 31 de diciembre de 2.011. Así se decide. Copia fotostática contrato de arrendamiento suscrito en fecha 29 de diciembre de 2.011, sobre el inmueble antes identificado, con vigencia de acuerdo con lo establecido en la cláusula segunda de un año, contado a partir del 1 de enero de 2.012 al 31 de diciembre de 2.012. Copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28 de diciembre de 2.012, sobre el inmueble antes identificado, con vigencia de acuerdo con lo establecido en la cláusula segunda desde el 1 de enero de 2.013 al 31 de diciembre de 2.013. Copia fotostática certificada de Acta levantada por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de noviembre de 2.013, dejando expresa constancia de haber notificado a la ciudadana Emilia Mora Graterol del contenido de la solicitud efectuada por el ciudadano Jesús Serna Diez, quien en su condición de apoderado judicial de los propietarios del inmueble que es objeto de la presente demanda, manifiesta su voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento, esto es el 31 de diciembre de 2.013 y en consecuencia señala que deberá entregarlo al vencimiento de la prorroga legal, esto es, el 31 de diciembre de 2.014. Así se decide. Copia fotostática certificada del poder que le fue conferido al ciudadano Jesús Serna Diez, por los ciudadanos PETER MICHAEL BAPTISTA JARDIN Y MARIA JESUS SERNA DE BAPTISTA. Copia fotostática certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, documental que da fe de las declaraciones en ella contenidas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo texto sólo es posible deducir la manifestación unilateral de voluntad de la parte demandada reconviniente de aceptar una supuesta oferta de venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria y de haber realizado una serie de remodelaciones al mismo, sin que pueda inferirse de dicha documental la existencia de la oferta a la cual hace referencia en dicho escrito. Así se decide. Promovió, prueba de informes a la entidad financiera Banco Mercantil C. A, Banco Universal, a los fines de recabar información acerca de la existencia de la cuenta distinguida con el número 0105 0276 44 1276018029 cuya titular es la ciudadana Emilia Josefina Mora Graterol y de la transferencia de las sumas de 14.395, bolívares con destino a la cuenta número 0105 0188101188124641, cuyo titular es Peter Michael Baptista Jardín, durante los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.015 y recabar información además, si durante los citados meses dichas sumas de dinero fueron reversadas a la cuenta de Emilia Josefina Mora Graterol, de cuya evacuación se determina que ciertamente las sumas de dinero ingresadas por la ciudadana Emilia Josefina Mora por canon de arrendamiento a la cuenta de la parte actora, fueron reversadas por esta a su cuenta en la misma oportunidad que fueron ingresadas. Promovió exhibición del estado de cuenta correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.015 de la cuenta distinguida con el número 0105 0276 44 1276018029 cuya titular es la ciudadana Emilia Josefina Mora Graterol, quien no compareció en la oportunidad fijada por el Tribunal para ello, quedando reconocidas las documentales aportadas conforme a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, de tal modo que del citado estado de cuenta se determina que las sumas de dinero ingresaron a su cuenta. Así se decide. La parte demandada a los fines de demostrar los hechos en los cuales fundó su excepción, promovió la comunicación emanada del ciudadano Manuel González Lucena, quien compareció al proceso a los fines de su ratificación. Este tribunal en virtud de la regla impuesta en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, procede a estimar cuidadosamente el motivo de sus declaraciones y en tal sentido observa que si bien es cierto el mencionado ciudadano admitió haber suscrito la comunicación de fecha 17 de abril de 2.015, tampoco lo es que, de acuerdo con lo afirmado por la demandada en la contestación, las remodelaciones fueron autorizadas en la oportunidad que se reunieron para acordar la renovación del contrato de arrendamiento con vigencia entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2.012, sin embargo, de acuerdo con la declaración del testigo las mismas fueron efectuadas durante el primer año de vigencia del contrato, que de haber sido así, el contrato inició en el año 2.010. Aunado a lo anterior se observa que la comunicación suscrita por el, indicando que las remodelaciones habían sido autorizadas por un tercero que adicionalmente no formó parte del proceso y que de acuerdo con su afirmación y la documental aportada al libelo, falleció en el año 2.014, fue dirigida a la demandada tres años después, inclusive cuando ya se encontraba vencida la prorroga legal. En razón de ello, encuentra esta juzgadora razonable motivo para desmerecer la fidelidad que toda declaración debe conformar de los hechos, pues existe una contradicción en cuanto a los hechos expuestos por la demandada cuando afirma que las reuniones para acordar las remodelaciones se efectuaron a finales del 2012 cuando se acordaría una supuesta renovación del contrato y lo afirmado por el testigo respecto a que las mismas se efectuaron el primer año de vigencia del contrato y adicionalmente a ello la supuesta autorización fue enviada por el en fecha 17 de abril de 2.015, es decir, no entiende el Tribunal como si supuestamente las remodelaciones fueron autorizadas durante el primer año de vigencia del contrato, no fue sino en el mes de abril de 2.015, cuando el testigo notifica de ello a la demandada reconviniente. Así se decide. Acompañó, 7 formatos impresos de correos electrónicos enviados desde la cuenta de correo electrónico de zentasalud12@gmail.com el primero en fecha, 24 de mayo de 2.014 a la cuenta moraemilia2@gmail.com, otro en fecha 9 de septiembre de 2.014, dirigidos a la cuenta peterbaptista@gmail.com, uno de fecha 16 de septiembre de 2.014 remitido de la cuenta de correo electrónico peterbaptista@gmail.com a la cuenta zentasalud12@gmail.com, otro de fecha 23 de septiembre de 2014, de la cuenta peterbaptista@gmail.com, uno de fecha 24 de septiembre de 2.014 remitido desde la cuenta zentasalud12@gmail.com, otro correo enviado el 15 de octubre de 2.014 desde la cuenta zentasalud12@gmail.com, formato de correo de fecha 22 de octubre de 2.014 y correo emanado de la cuenta susassa@hotmail.com de fecha 14 de noviembre de 2.014 que fueron impugnados en la oportunidad procesal correspondiente por la representación judicial de la parte actora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y ante esta impugnación la parte demandada promovió la prueba de experticia informática que fue debidamente evacuada por el Tribunal, sin embargo la parte actora reconvenida solicitó al Tribunal desechar el informe pericial, en base al alegato de haber sido presentado extemporáneamente frente a cuya solicitud se observa que dicha prueba fue evacuada en juicio de manera tempestiva con el control de las dos partes y si bien es cierto que el mismo fue presentado vencido el lapso correspondiente, tampoco es menos cierto que la consignación del informe depende de la voluntad del experto y no de las partes, por tanto, en opinión de quien decide, al estar dirigida a demostrar un hecho que fue alegado en la contestación y como fundamento de la reconvención, dicha prueba constituye el medio eficaz para la resolución de la controversia; en razón de ello se rechaza el planteamiento de la actora reconvenida en este sentido. Estos medios han sido considerados como medios de prueba libre de conformidad con lo dispuesto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, como quiera que el informe pericial cumple los parámetros legales establecidos, al contener una descripción detallada de los correos objeto de experticia, los métodos utilizados, las observaciones realizadas por las partes y las conclusiones pertinentes este Tribunal lo aprecia y se apega al dictamen del experto designado y en cuanto al valor probatorio que de la misma se desprende respecto a la defensa esgrimida por la demandada reconviniente observa el Tribunal que en sus conclusiones señala el experto que los mensajes de datos objeto de experticia presentan consistencia y coherencia técnica, no se encontraron signos de falsificación o forjamiento digital por lo que se certifica su existencia en formato digital, así como su integridad o certeza, de tal manera pues que pasa el Tribunal a analizar el contenido de los mismos a los fines de determinar el valor que aportan a favor de la demandada reconviniente: En lo que se refiere al correo de fecha 20 de febrero de 2.013, señala el informe que los mensajes objeto de promoción que no se encuentran descritos en el dictamen, no fueron ubicados en las cuentas a las que tuvo acceso el experto. El correo electrónico de fecha 24 de mayo de 2.014, cuyo contenido es Carta al Dr Peter Baptista, ningún elemento favorable aporta a la excepción expuesta por la parte demandada reconviniente ni a su pretensión reconvencional, por tratarse de un correo cuya metadata indica que fue enviado desde la dirección de correo electrónico zenta.zalud.12@gmail.com hacia la dirección de correo moraemila2@gmail.com, es decir amen de tratarse de un correo que fue enviado a la dirección de correo de la empresa co demandada a la dirección de Emilia Mora, quien también es demandada, es decir emana de la propia parte que la promueve, de su texto sólo se determina que la demandada reconviniente, solicita a la parte actora reconvenida considere la posibilidad de ofrecerle en venta el inmueble, es decir, de esta documental sólo se desprende una manifestación de voluntad de la demandada, con el agravante que no fue dirigida a la parte actora reconvenida, razón por la cual es desechado. Así se decide. Del análisis al contenido del correo de fecha 9 de septiembre de 2.014, cuya metadata indica que fue enviado desde la dirección zenta.zalud.12@gmail.com a la dirección de correo electrónico peterbaptista@gmail.com, no es posible deducir la existencia del negocio jurídico al cual hace referencia la parte demandada reconviniente, pues de su lectura sólo se desprende la manifestación de voluntad expresada por ella, en la cual revela su deseo de adquirir el inmueble, pero en modo alguno se puede determinar de su contenido la manifestación de voluntad de la parte actora reconvenida, todo lo contrario lo que se determina del correo es que solicita la oportunidad de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento y que para el caso de una venta se le respete del derecho de preferencia que tiene como arrendataria, para adquirir el inmueble. Así se decide. Del texto contenido en el correo electrónico de fecha 16 de septiembre de 2.014 enviado desde la dirección de correopeterbaptista@gmail.com a la cuenta zenta.zalud.12@gmail.com, se determina la manifestación de voluntad de la parte actora reconvenida de obtener la entrega del inmueble, sin que pueda deducirse de dicha instrumental la existencia del negocio jurídico expresado por la demandada, todo lo contrario en el mismo manifiesta no estar interesado ni en la venta del consultorio ni en la renovación del contrato. Así se decide. Tampoco abona nada a lo expuesto por la demandada reconviniente el mensaje de fecha 23 de septiembre de 2.014, por que de su texto sólo se determina la manifestación de voluntad de la parte actora reconvenida de no vender su inmueble, tan es así que en vista de su insistencia en la compra le manifiesta que no le da muchas esperanzas. Así se establece. Por lo que se refiere al Correo de fecha 24 de septiembre de 2.014 remitido desde la cuenta zenta.zalud.12@gmail.com a la cuenta peterbaptista@gmail.com, tampoco abona ningún elemento favorable a la pretensión y excepción de la demandada reconviniente, pues de su contenido se observa la manifestación unilateral de la demandada, donde pide nuevamente que le sea ofrecido en venta el inmueble. Del texto del correo de fecha 12 de octubre, ningún elemento favorable puede deducirse por no saberse a ciencia cierta a que respuesta se está refiriendo y señalar el informe que los mensajes objeto de promoción que no se encuentran descritos en el dictamen, no fueron ubicados en las cuentas a las que tuvo acceso el experto.. Así se establece. Del texto contenido en el correo electrónico de fecha 15 de octubre de 2.014 remitido desde la cuenta zenta.zalud.12@gmail.com a la cuenta peterbaptista@gmail.com, se evidencia que el mismo fue dirigido por la demandada reconviniente, sin que conste ningún elemento del cual pueda determinarse la manifestación de voluntad de la parte actora reconvenida. Lo que sí evidencia el texto analizado es, de acuerdo con lo que la misma demandada expone, que con posterioridad al 15 de octubre enviaría una oferta en la cual expondría sus condiciones, para la adquisición del inmueble. Así se decide. Del correo enviado el 22 de octubre de 2.014 desde la cuenta zenta.zalud.12@gmail.com a la cuenta peterbaptista@gmail.com, se evidencia de lo expuesto en el correo por la demandada reconviniente que para esa fecha, aún la oferta no se había perfeccionado. Así se establece. En cuanto al correo de fecha 22 de octubre de 2.014, que fue promovido por la demandada reconviniente como enviado desde la cuenta de Peter Baptista, ningún elemento aporta a sus alegaciones y defensas, todo lo contrario del mismo se puede evidenciar que al día 22 de octubre no se había concretado el negocio jurídico al que alude, sin perjuicio de que no consta en autos que dicho correo haya sido enviado desde la cuenta de correo peterbaptista@gmail.com. El mensaje contenido en el correo electrónico de fecha 26 de noviembre de 2.014 remitido desde la cuenta moraemilia@yahoo.com a la cuenta zenta.zalud.12@gmail.com, ningún elemento favorable aporta a los hechos expuestos por la demandada reconviniente, por tratarse de correos intercambiados por las demandadas, sin que pueda imputarse la autoría del contenido del mensaje adjunto en el archivo a la parte actora, por cuanto la ciudadana Kystle Baptista Serna es un tercero ajeno al proceso, sin perjuicio de lo antes expresado es menester aclarar que de dicha documental sólo puede deducirse un desacuerdo respecto al precio y condiciones de la supuesta oferta. En lo que se refiere al correo de fecha 1 de diciembre de 2.014, enviado desde la dirección de correo moraemilia2@gmail.com a la dirección su-sa@hormail.com, con copia oculta a la dirección peterbaptista@gmail.com, de cuyo análisis sólo puede deducirse, que la voluntad de la demandada es adquirir el inmueble por el precio que ella señala en su correo y en lo que se refiere al correo de fecha 14 de noviembre de 2.014, el mismo fue enviado al correo moraemilia@gmail.com y moraemilia@yahoo.com, por tanto es forzoso desecharlo por tratarse de un correo dirigido por un tercero ajeno al proceso. Adicionalmente se observa incongruencia en cuanto al contenido del correo, pues del texto se presume que estaba dirigida a la actora reconvenida. Copia fotostática simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, documental que da fe de las declaraciones en ella contenidas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo texto sólo es posible deducir la manifestación unilateral de voluntad de la parte demandada de aceptar la supuesta oferta de venta del inmueble objeto de la demanda y de las remodelaciones que realizó al inmueble. Así se decide. Al folio 161 aportó copia fotostática simple de misiva que es desechada por tratarse de un documento que ningún valor probatorio tiene en nuestro ordenamiento jurídico. Ahora bien, en el caso de autos, cobra vital importancia la determinación de el eje central de la controversia en lo que se refiere al fondo de la demanda, pues la pretensión de la parte actora se circunscribe a obtener por parte de este órgano jurisdiccional una decisión favorable a su pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada sobre el consultorio distinguido con las siglas PHB, ubicado en el piso 5 de la Torre Anexo D, situado en la Intersección de la Avenida Sorocaima y Juan De Villegas, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo cumplimiento es accionado en base al argumento de encontrarse vencida la prorroga legal y por haber realizado la demandada reconviniente remodelaciones no autorizadas al inmueble, quedando planteado el Thema decidendum en el incumplimiento que por la presente acción le imputa a la parte demandada al no entregar el inmueble al vencimiento de la correspondiente prorroga legal y haber realizado remodelaciones al mismo sin la previa autorización de la parte actora, hechos que fueron rechazados expresamente en base al argumento de que dos meses antes de vencerse la prorroga legal se había concretado entre las partes una oferta de compra venta para la adquisición del inmueble por parte de las arrendatarias y haber sido autorizadas las remodelaciones por el ciudadano Jesús Serna en su condición de apoderado de los propietarios. Partiendo de lo antes indicado es necesario establecer además, para poder atender a los límites de la presente decisión que también expresó la parte demandada en sustento de su pretensión reconvencional que entre las partes se consolidó una opción de compra venta sobre el inmueble objeto de la demanda y según sus afirmaciones, el medio escogido por ambas para la configuración del contrato fue por mensajes de datos, sin embargo, la parte actora no cumplió con lo pactado al no entregar la documentación necesaria para tramitar un préstamo ante una entidad bancaria y así satisfacer la responsabilidad asumida en el contrato de pagar el precio convenido y es por eso que reconviene a la parte actora por cumplimiento de contrato, daños y perjuicios y daño moral causado por el acoso y presión que le han ocasionado las visitas realizadas por otros médicos que tenían interés en la compra del inmueble, hechos que fueron expresamente rechazados por la representación judicial de la parte actora reconvenida quien Negó, rechazó y contradijo lo narrado por la demandada sobre el presunto intercambio de correos electrónicos, mediante los cuales se pretende consolidar una oferta de compra venta unilateral hecha por la ciudadana Emilia Mora Graterol y cuya narrativa niega, rechaza y contradice. Igualmente negó, rechazó y contradijo que los mensajes de datos hayan sido el medio establecido por las partes en la configuración del presunto contrato de opción de compra venta, así como negó rechazó y contradijo que los mensajes de datos contengan la voluntad de ambas partes de celebrar la opción de compraventa a la cual alude la demandada reconviniente. En este orden de ideas cabe puntualizar que ha quedado plenamente demostrado en autos, que la parte actora y la parte demandada se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, cuyo vencimiento ocurrió el 31 de diciembre de 2.013 y su prorroga legal el 31 de diciembre de 2.014, así como las remodelaciones invocadas en sustento de la pretensión, ello en virtud del reconocimiento expreso que de tales alegaciones hizo la demandada reconviniente en su contestación a la demanda. Fijados como quedaron los hechos planteados en el párrafo anterior, toca entonces determinar en principio el tipo de relación jurídica que vincula a las partes del presente proceso, no ya como arrendador y arrendatario por haber quedado tal condición fuera del debate probatorio, por las razones que se mencionan en el párrafo anterior, sino, tomando en consideración las afirmaciones de la parte demandada reconviniente, en sustento de su excepción y de su reconvención, así como el análisis a las probanzas producidas en autos. En ese aspecto cabe resaltar que artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: ” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Así, ha expuesto la demandada reconviniente que dos meses antes de vencer la prórroga legal se había concretado entre las partes una oferta de compra venta sobre el inmueble arrendado y a esa circunstancia atiende su presencia en el Inmueble después de encontrarse vencida dicha prorroga legal y de igual manera expuso este supuesto de hecho en sustento de su reconvención. Respecto a este punto es pertinente acotar que la doctrina ha venido sosteniendo en forma reiterada que la oferta cuando no se ha perfeccionado con todos sus elementos no obliga al oferente. En este sentido el Tratadista R.J. POTHIER en su obra TRATADO DE LOS CONTRATOS TOMO I Editorial ATALAYA BUENOS AIRES, Pág. 238. Com. 478 precisa lo siguiente: “Importa tener mucho cuidado en tomar por promesa de vender la declaración que una persona hace de hallarse actualmente dispuesta a vender. Esta manifestación no encierra ninguna obligación y deja a su autor en libertad de cambiar de voluntad hasta que la venta ha sido definitivamente acordada. Por ejemplo si después de haber vendido mi biblioteca, sin obligarme ni precisa ni formalmente: Venderé a vos también mis tablillas por la suma de tanto, caso que le convengan; estas palabras constituyen una manifestación del deseo actual, no una verdadera promesa. Para que haya promesa de vender, se requiere que, cuando me ha dicho por escrito que me venderá tal cosa, parezca de un modo preciso, por las palabras de que se ha servido, que ha querido obligarse a ello, y que entre los dos se ha efectuado una verdadera convención; sin esto será una simple plática que no entraña obligación ninguna”. Para el profesor José Luis Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías Derecho Civil IV, la promesa bilateral de venta es un contrato por el cual dos partes se obligan a celebrar recíprocamente un contrato de venta y respecto a su naturaleza jurídica refiere lo siguiente: ” El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio es venta (artículo 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta, pero discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Según la otra tesis el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como “prometo vender” o “prometo comprar” son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones “vendo” o “compro”. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca. Omissis…. En Venezuela, aun cuando existe la citada disposición la cuestión puede plantearse en términos semejantes, en virtud de la norma según la cual no es obstáculo para la formación del contrato el hecho de que el oferente revoque su oferta durante el plazo en que está obligado a mantenerla (C.C, art 1.137, ap 4º). De allí pues que en el caso de promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y que la sentencia que así lo declara servirá de prueba del contrato…” Por su parte, el autor Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III octava Edición paginas 488 y 489 sostiene lo siguiente: “Se define como oferta una proposición unilateral que una persona denominada oferente o solicitante, dirige a otra denominada destinatario u oblado, comunicándole su deseo de celebrar con ella un contrato. Es bueno advertir que la oferta por sí sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente. Esto es lo que diferencia a la oferta “de la promesa de contratar”, por la cual el oferente queda de una vez obligado. En ese orden de ideas, el artículo 1.137 del Código Civil establece: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte”. El criterio conforme al cual la aceptación de la oferta por sí sola, no es suficiente para considerar que la misma hace surgir obligaciones para el oferente, ha sido claramente establecido por innumerables decisiones dictadas por el Tribunal Supremo de Justicia, donde se ha señalado que cuando estamos en presencia de una oferta hecha de manera imperfecta, es decir, donde no se han determinado con claridad todas las condiciones del contrato, no se generan obligaciones para la persona que la realiza y por tanto, no constituyen una venta. Al respecto, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión dictada el 18 de diciembre de 2.006, dejó establecido el siguiente criterio: “En lo que respecta al primer punto referido a ¿Cuál es el contrato a que se refiere el citado artículo, el de crédito hipotecario o el de promesa bilateral u opción de compraventa?, debe esta Suprema Jurisdicción Civil, analizar los elementos constitutivos de los contratos en cuestión. En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.” En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil, Tomo 4, 3ra. Edición, págs. 25-26, Instituto Editorial Reus, Madrid, 1955”, señalan que: “...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: <>. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta. E importa mucho distinguir con todo cuidado estas dos especies de convenciones. (Subrayado del Tribunal) 1° PROMESA UNILATERAL DE VENDER O COMPRAR Hay promesa unilateral de venta cuando un propietario se obliga a vender un bien, mediante un precio determinado, a una persona en el caso de que ésta quiera adquirirlo. La promesa unilateral de comprar, menos frecuente en la práctica que la precedente, es el compromiso que una persona adquiere con el propietario de un bien, de comprárselo, mediante un precio determinado, si dicho propietario se decide a venderlo. Ninguna de estas dos clases de promesas son las que tiene en cuenta el art. 1.589, ya que éste supone que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar...” (Mayúsculas y cursivas del texto). Por su parte, Planiol y Ripert en la obra “Derecho Civil, Biblioteca Clásicos del Derecho, Tomo 8, 3ra. Edición, págs. 920-921, Leonel Pereznieto Castro y Editorial Pedagógica Iberoamericana, S.A. de C.V., México 1977”, exponen:“...La promesa de venta es un contrato por el cual una persona se compromete a vender a otra una cosa, sin que ésta consienta inmediatamente comprarla. ...Omissis...) La promesa de venta es una convención esencialmente unilateral. Si quien la obtiene consiente inmediatamente en comprar, no habrá promesa de venta, sino venta perfecta y total, la cual produciría de inmediato sus efectos. Sería una venta mal calificada o erróneamente redactada, aquélla en que las partes dijesen: “Prometo vender... prometo comprar...” en lugar de: “vendo... compro”. Puede afirmarse que nunca se hace esto en la práctica; sólo la promesa unilateral es un contrato usual; por tanto, también erróneamente los autores modernos han pensado que el art. 1589, reglamenta los efectos de la promesa sinalagmática de vender y de comprar, y que el código no prevé las promesas unilaterales de venta. Han sido engañados por los términos consentimiento recíproco, que explicaremos más adelante. Por el contrario, es indudable: 1° Que los autores antiguos no se ocupan sino de las promesas unilaterales; únicas que se encuentran de hecho, tanto antes como después del código civil; 2° Que el art. 1589 tiene por objeto resolver una controversia que surgió únicamente con motivo de las promesas unilaterales. Tomemos pues, la promesa de venta como una convención unilateral. Aún no hay venta, puesto que todavía no hay comprador. Existe una sola obligación, contraída por el propietario, única parte que se ha obligado al prometer vender. Esta promesa no es una simple oferta, que pueda retirarse a voluntad por quien la ha hecho. Constituye una obligación definitiva, puesto que ha sido aceptada por la otra parte. En consecuencia, es un contrato especial, que tiene naturaleza, efectos y nombres propios; llámese promesa de venta. Aún no es una venta, acaso la venta se perfecciona un día por la adhesión del comprador, sí a este le conviene. En la práctica de los negocios, la promesa de venta toma diferentes nombres. Se designa con el término opción el derecho para el acreedor de declarar, en cierto plazo, su voluntad de realizar la promesa. (...) Mientras la parte a quien se haya hecho la promesa de venta, goce del plazo que se le ha concedido, y no manifieste su decisión, aún no hay venta; por tanto, no hay transmisión de propiedad, ni los riesgos se transmiten al comprador. Solamente existe una obligación personal para el promitente, obligado a mantener su oferta de venta, mientras espera la decisión de la otra parte. Por tanto, es inútil la trascripción del acto. (...Omissis...) Si todo acontece regularmente y conforme a la convención primitiva, el promitente, para cumplir su promesa, debe firmar una escritura de venta, celebrar un contrato en buena forma, el día en que el estipulante se decide a realizar la compra. El comprador sólo adquiere la propiedad desde el día que otorga su consentimiento. Por consiguiente, debe sufrir los efectos de los derechos reales establecidos por el vendedor en el intervalo, y aún la venta no puede realizarse si la cosa ha sido enajenada; salvo algunas posibles excepciones en casos determinados. Gran interés para él, en que se declarara retroactivamente propietario desde el día de la promesa. Con este fin, a veces se ha presentado al promitente como un vendedor bajo condición suspensiva; es vendedor, se dice, “si la otra parte consiente en comprar”. En consecuencia, la aceptación de la venta por el comprador produce el efecto de una condición que se realiza, y la venta se opera con efectos retroactivos, ya que tal es la consecuencia natural de la condición (art. 1179). Esta manera de analizar la operación es inexacta; al contrario le falta algo más que una simple condición que suspendería sus efectos, le falta uno de sus elementos esenciales: el consentimiento de una de las partes. Por tanto, debe decirse que el contrato aún no se ha formado, sólo se forma cuando el beneficiario de la promesa de venta se decide a comprar. Ahora bien, el contrato no puede producir efectos antes de ser celebrado...” Posteriormente La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 9 de julio de 2.009, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz, estableció lo que a continuación se transcribe: “Los contratos de promesa bilateral de compra venta son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. …omissis… Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objeto del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “cláusula penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato….” Como puede apreciarse de la doctrina casacional que precede, las promesas u opciones de compraventa no constituían una verdadera venta, de tal suerte que ante el incumplimiento del opcionado, el opcionante podía retener las arras estipuladas y si es el quien incumplía, su obligación quedaba circunscrita a regresarlas al opcionado. Por decisión de fecha 22 de marzo de 2.013 dictada por la misma Sala de Casación Civil, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, se retomó el criterio que había sido abandonado, de considerar a las promesas bilaterales de compraventa como una verdadera venta, claro esta, cuando estuvieren presentes en ellas consentimiento, objeto y precio, dejándose establecido lo siguiente: ”Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: “…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma. “. Finalmente, la decisión de fecha 20 de julio de 2.015, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, realizó las siguientes precisiones: “Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142). Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada. El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219). El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación: A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales. B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa. C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato. D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere. 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). …OMISSIS.. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. Omissis.... En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. Omissis… El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil”. Como puede apreciarse el criterio anteriormente sostenido no necesariamente la opción de compraventa conduce a la conclusión de un contrato, pero lo que si es indispensable, tal y como que se ha venido expresando en las anteriores decisiones, para su formación requiere de la concurrencia de sus elementos esenciales como lo son el consentimiento, objeto y precio. Ahora bien Refiriéndonos al problema jurídico sometido al conocimiento de este órgano jurisdiccional, el cual se circunscribe a determinar si ciertamente como afirmó la demandada reconviniente en la contestación, su permanencia en el inmueble después de vencida la prorroga legal obedece a que, dos meses antes de su vencimiento, entre las partes se desarrollaba una negociación que concluyó con una oferta de compra venta perfeccionada mediante el intercambio de correos electrónicos, supuesto fáctico en el cual también sustentó su pretensión reconvencional, es preciso advertir que de acuerdo con el criterio sustentado por la Sala Constitucional las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, para que sean equiparables a la venta, requieren del consentimiento reciproco de quienes van a resultar obligadas en virtud de dicho negocio jurídico. En el caso sub iudice, no ha sido demostrada en forma alguna la existencia del negocio jurídico al cual se alude en la contestación, pues ninguna de las pruebas promovidas y evacuadas tienen a comprobar las alegaciones expuestas por la demandada reconviniente. Así, del exhaustivo análisis a las probanzas aportadas, en especial a la copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda y a los correos electrónicos valorados por el Tribunal en orden cronológico, sólo es posible deducir la manifestación unilateral de voluntad de la parte demandada reconviniente que en opinión de quien aquí decide, ni produce efectos liberatorios a su favor en cuanto a su excepción, ni demuestra la existencia del negocio jurídico en el cual sustentó la reconvención. Como se señalo sólo puede deducirse de los correos electrónicos intercambiados, la manifestación unilateral de voluntad de la parte demandada reconviniente de adquirir el inmueble. Importa resaltar, de los correos analizados en orden cronológico que desde el primer correo fechado 24 de mayo de 2.014, hasta septiembre de 2.014, no interviene en modo alguno la manifestación de voluntad de la parte actora reconvenida, ello es tan así que del correo de fecha 16 de septiembre de 2.014, se puede evidenciar la manifestación inequívoca de la parte actora reconvenida de no estar interesada en vender y se hace mas patente con los correos remitidos el 15 y 22 de octubre de 2.014, donde la misma demandada expresa que con posterioridad a esa fecha enviaría una oferta, lo que permite inferir que para esa fecha ni siquiera había mediado ofrecimiento alguno por parte del propietario de vender ni de la arrendataria de comprar, circunstancia que se refuerza con sus afirmaciones cuando señala que” la oferta requiere no sólo la aceptación de la otra parte, sino la posibilidad de cumplirla y cuando dice que todo lo anterior revela que la opción de compra venta se consolidó, se fijo un precio que fue aceptado, y el plazo para la entrega del valor no podía quedar supeditado al libre arbitrio de una de ellas sin contar con el consentimiento de la otra, que sólo exigía la entrega de la documentación necesaria para realizar los trámites ante la institución bancaria”, todo lo cual permite presumir a quien decide que en el presente caso nos encontramos en presencia de una promesa unilateral u opción, no perfeccionada aún por no mediar el consentimiento de la otra parte, tal y como se asume en el criterio jurisprudencial citado en la última sentencia comentada que precisa que las promesas unilaterales u opciones se forman con el consentimiento de ambas partes por tratarse de negocios jurídicos bilaterales, que se perfeccionan bien sea cuando se acepta la oferta o se ejerce la opción por parte del beneficiario de la promesa hecho que no se constata de los autos, donde luce evidente el ejercicio de la opción sin mediar oferta alguna. Adicionalmente debe señalarse que una promesa unilateral y opción engendra obligaciones a las partes, no sólo cuando ha mediado el consentimiento de las partes, sino también que es requisito indispensable la concurrencia de los elementos a los cuales se viene refiriendo el Tribunal, hecho que no se determina del análisis a las probanzas que rielan en autos y cuya valoración y aporte forma parte de la motivación de la presente decisión. Estas conclusiones a las que arriba el Tribunal, después del minucioso estudio realizado, se hacen más patentes en el petitum de la reconvención, cuando la demandada reconviniente pide que se obligue al demandante reconvenido a reconocer con preferencia a cualquier tercero, el derecho de preferencia que tienen para que se les ofrezca en venta el inmueble, por tener mas de dos años como arrendatarias, que el Tribunal los condene a consignar la documentación necesaria para tramitar un préstamo para la compra del inmueble y que adicionalmente el Tribunal declare que el precio del inmueble es de doce millones de bolivares, hecho éste que le esta vedado al Juzgador en virtud de que no le esta dado a los Jueces participar con las partes en la formación de los contratos. Sin perjuicio de lo anteriormente expresado, es menester aclarar que cuando entre las partes existe un negocio bilateral, hecho que no se constata de las actas procesales y una de ellas demanda el cumplimiento, para que la decisión sea favorable a su pretensión debe constar en autos el cumplimiento de su obligación, sin embargo lo pretendido por la demandada reconviniente es que el Tribunal condene a la parte actora reconvenida a la entrega de la documentación necesaria para tramitar un préstamo que le permita pagar a futuro el precio del inmueble, es decir, lo verdaderamente pretendido como se ha señalado con anterioridad es que el Tribunal intervenga de manera directa en la formación del contrato con su decisión. Abona más a lo anterior lo dispuesto en el artículo 1.479 del Código Civil que señala que el precio de la venta debe determinarse y especificarse por las partes, de lo que se deduce en forma evidente y categórica que el precio es un elemento esencial a la venta, por tanto, mal podría considerarse perfeccionada una oferta sin haberse establecido el precio al inmueble, pues su sola manifestación de voluntad no es suficiente para determinar que medio consentimiento de la otra parte en lo que a este elemento se refiere, siendo importante precisar además que, para ejercer una opción es necesario que haya mediado una oferta o en todo caso que habiéndose ejercido, la misma haya sido aceptada. En lo que se refiere a los daños y perjuicios y daño moral accionados por vía de mutua petición, en base al alegato de estar basados en el incumplimiento de la parte actora reconvenida en la entrega de los recaudos para su consignacion en la entidad bancaria en al cual se tramitaría el crédito para pagar la suma convenida en la opción y en el acoso y presión que le han ocasionado las visitas hechas por otros médicos interesados en adquirir el inmueble es forzoso para quien aquí decide desestimar tal pedimento toda vez que las pruebas aportadas, no coadyuvan al establecimiento de la responsabilidad que por el presente proceso le imputa la parte actora a la parte demandada, en el sentido de que no consta en las actas procesales, ningún elemento probatorio, que lleve a la plena convicción de quien aquí decide de que la conducta desplegada por la actora reconvenida le ha generado un daño patrimonial y moral a la demandada reconviniente, todo lo contrario la supuesta opción en la cual se fundó la reconvención no fue demostrada en modo alguno y . Así se decide. Para concluir, se hace necesario precisar que de acuerdo con lo establecido en el contrato cuyo cumplimiento ha sido accionado el vencimiento del mismo fue el 31 de diciembre de 2.013, de tal modo que al vencer dicho contrato sin que las partes hubiesen acordado su prórroga tal y como fue pactado en la cláusula segunda del negocio locativo que se menciona y no aportar la parte demandada ningún elemento probatorio que sanamente apreciado por quien aquí decide, permita determinar que ciertamente una vez vencido el último de los contratos y encontrándose a dos meses de vencerse el plazo de prorroga legal, hecho que además fue expresamente admitido; ambas partes iniciaron negociaciones para la adquisición del inmueble; una vez vencida la prorroga legal surgió la obligación a la parte demandada de entregar el inmueble. Ante esta situación es forzoso desechar por improcedentes la defensas esgrimidas por la parte demandada, pues el desalojo accionado obedece a una exigencia de cumplimiento de la obligación tal y como fue contraída “pacta Sun Servanda”, de tal modo que, una vez vencida la prórroga legal y no constar en autos elementos probatorios suficientes que permitan determinar que ambas partes acordaron la suscripción de una opción de compra venta sobre el inmueble objeto de la demanda y esa fue la razón para la permanencia en el inmueble después de esa fecha, es forzoso para el Tribunal desechar lo aducido por la demandada en este sentido. Ahora bien, el artículo 1.159 del Código Civil establece la obligatoriedad derivada de la autonomía de la voluntad que tienen los contratos, de tal manera que si la voluntad de las partes en el presente proceso fue poner fin a la relación arrendaticia que les vinculaba, ha debido la parte demandada cumplir tal y como fue pactado. En ese mismo orden de ideas debe señalarse que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que vencida la prorroga legal, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, de tal manera que, si su obligación era entregar el inmueble para el día 31 de diciembre de 2.014, han debido las demandada actuar apegadas a lo acordado y hacer entrega del mismo en esa fecha. Adicionalmente observa el Tribunal en lo que se refiere a las remodelaciones no autorizadas al inmueble que no demostró en forma alguna la parte demandada el sustento de su alegato, al no acompañar elemento probatorio alguno de cuyo análisis pudiera determinarse que fue autorizada para ello por el arrendado, como fue establecido en la cláusula octava y por último en lo que se refiere a la pretensión subsidiaria de preferencia ofertiva es forzoso para el Tribunal desecharla por improcedente por no ser esta una acción autónoma tutelada en el ordenamiento jurídico, razón por la cual es forzoso declarar SIN LUGAR la reconvención intentada por vía principal y vía subsidiaria y CON LUGAR la demanda incoada. III En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN INTENTADA POR VÍA PRINCIPAL Y POR VÍA SUBSIDIARIA Y CON LUGAR la demanda incoada por PETER MICHAEL BAPTISTA JARDIN Y MARIA DE JESUS SERNA DE BAPTISTA CONTRA ZENTA SALUD C.A Y EMILIA JOSEFINA MORA GRATEROL, en consecuencia se condena a la parte demandada al cumplimiento del contrato y como consecuencia de ello entregar a la parte actora el consultorio distinguido con las siglas PHB, ubicado en el piso 5 de la Torre Anexo D, situado en la Intersección de la Avenida Sorocaima y Juan De Villegas, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital y pagar a la parte actora la suma de trece mil bolívares mensuales como indemnización por el uso del inmueble después de vencida la prorroga legal hasta que la presente decisión quede definitivamente firme. Se condena en costas a la demandada por haber resultado vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION. Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días de octubre de dos mil diez y seis. Años 206° Y 157° LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las ______________ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. AP31V-2015-0000242